【商業(yè)地產(chǎn)】2008年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀及2009年預(yù)測(cè)報(bào)告-易居-51PPT

1 易居中國 克而瑞信息技術(shù)有限公司 南京公司 二九年一月 2008年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀及預(yù)測(cè) 2 第一部分、房 地產(chǎn)宏觀 背景 國家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策背景 南京宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)情況 南京房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 基本框架： 第二部分、南京 2008年房地產(chǎn)市 場(chǎng) 現(xiàn)狀 分析 土地市場(chǎng) 商品住宅市場(chǎng) 第三部分、南京 未來房地產(chǎn)市場(chǎng) 走勢(shì) 預(yù)測(cè) 未來宏觀基本面預(yù)測(cè) 周期理論下的房產(chǎn)走勢(shì)基本預(yù)測(cè) 未來房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 3 第一部分 背景 二 三 南京宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)情況 南京房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 一 國家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策背景 4 經(jīng)濟(jì)基本面不支持房地產(chǎn)行業(yè)短期回暖 GDP增速四年來首次跌破 10% 投資增速略有回升、出口繼續(xù)下滑 居民收入增長(zhǎng)減緩 一季度 GDP增長(zhǎng)速度為 10.6%，二季度降至 10.1%，第三季度 GDP驟降至9.0，為 4年以來首次降至個(gè)位數(shù)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑勢(shì)頭愈發(fā)明顯。 前三季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資116246億元，同比增長(zhǎng) 27.0%。 前三季度，出口額為 10741億美元，同比增長(zhǎng)22.3%，增速回落 4.8個(gè)百分點(diǎn)。 2008年前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11865元，同比增長(zhǎng)14.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 7.5%，比去年同期下降 5.7個(gè)百分點(diǎn) 。 國家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策背景 /經(jīng)濟(jì)基本面 5 政策重心轉(zhuǎn)向抵御國際經(jīng)濟(jì)衰退沖擊 扶持房地產(chǎn)成為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要一環(huán) 在國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步惡化的背景下，擴(kuò)大國內(nèi)投資、增加居民實(shí)際收入以促進(jìn)內(nèi)需也就成為我國當(dāng)前抵御出口減速給宏觀經(jīng)濟(jì)造成沖擊的主要手段。 政策重心轉(zhuǎn)向抵御國際經(jīng)濟(jì)衰退沖擊 十七屆三中全會(huì)上提出，將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。 11 月 5 日召開的中國國務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步明確了未來一段時(shí)間內(nèi)我國將實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，會(huì)議上同時(shí)明確提出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，據(jù)初步匡算，十項(xiàng)措施將在 2010 年完成 4 萬億元的投資。 十年后重提積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 國家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策背景 /政策面 6 11月份 ,我國國房景氣指數(shù)為 98.46，比 10月份回落 1.22點(diǎn)，比去年同期回落 8.13點(diǎn) ,這是該指數(shù)連續(xù)第 12個(gè)月回落。國房景氣指數(shù)在從 08年 3 月份迄今的 20 個(gè)月里，呈現(xiàn)出倒 V 字型的發(fā)展走向。 94969810010210410610807-3月4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月08-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月國家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策背景 /市場(chǎng)信心面 7 第一部分 背景 二 三 南京宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)情況 南京房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 一 國家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策背景 8 2008年 1-3季度南京市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 2781.60億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) 13.0%。雖然高于全國水平，但與前幾年增幅相比，有明顯的下滑。 GDP 同比增長(zhǎng)15.4 15.515.2 15.116.415.6 15.6 15.6131312.710111213141516172006年一季度二季度 三季度 四季度2007年一季度二季度 三季度 四季度2008年一季度二季度 三季度單位：%南京宏觀經(jīng)濟(jì) /GDP走勢(shì) 增幅有所下滑 9 2008年 1-11月，全市城市居民人均可支配收入達(dá)到 21330.80元，比去年同期增長(zhǎng) 13.7%。今年以來，全市消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)在年初高位開局后逐步回落，漲幅從一季度的 8.3%、上半年的 8.1%，降至 1-11月的 6.5%。 人均可支配收入增幅與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增幅對(duì)比圖0510152016月17月18月19月110月111月112月2008年1月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10月1-11月單位：%人均可支配收入增幅 居民消費(fèi)價(jià)格增幅南京宏觀經(jīng)濟(jì) /居民購買力 人均可支配收入漲幅趨穩(wěn)，物價(jià)逐步回落 10 最近國家出臺(tái)了貸款利率下調(diào)、準(zhǔn)備金率下調(diào)等政策，宏觀調(diào)控政策有所放寬。08年 11月末金融機(jī)構(gòu)貸款余額達(dá)到 7324.06億元，比年初增長(zhǎng) 15.6%，貸款規(guī)模比去年同期多出 1025.9億元，比 10月末增加 165.86億元。 11月份全市金融機(jī)構(gòu)存款余額出現(xiàn)增高， 11月末為 8569.94億元，比上月末增加 186.09億元，比年初增長(zhǎng) 20.1%。儲(chǔ)蓄存款 2439.46億元，比上月末增加 55.42億元，比年初增長(zhǎng) 21.3%。 南京市金融機(jī)構(gòu)存貸款余額增幅走勢(shì)-5051015202520 08 年1月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10 月1-11 月單位：%本外幣存款余額增幅 本外幣貸款余額增幅南京宏觀經(jīng)濟(jì) /金融支持 流動(dòng)性具備 11 第一部分 背景 二 三 南京宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)情況 南京房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 一 國家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策背景 12 2008年 1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 453.93億元，相比去年同期增長(zhǎng) 8.6，增速比上個(gè)月下降 6個(gè)百分點(diǎn)，增幅低于江蘇省的水平，低于去年同期水平（ 34.6）。 投資增幅連續(xù)回落，表明持續(xù)低迷的市場(chǎng)會(huì)逐步減弱開發(fā)商投資的力度。在較長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)回落。 江蘇省與南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅走勢(shì)圖010203040501-11月1-12月08年1-21-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月單位：%江蘇 南京南京房地產(chǎn)開發(fā)投資 /總體投入資金增幅情況 13 圖： 2 0 0 8 年1 - 1 0 月南京分物業(yè)開發(fā)投資比例辦公4%商業(yè)7% 其他8%住宅81%2008年 1-11月住宅開發(fā)投資保持高速增長(zhǎng)，同比漲幅達(dá)到 25，高于去年同期水平；辦公投資增幅上漲，同比增長(zhǎng) 11.2%；商業(yè)投資的增幅較為穩(wěn)定。住宅投資依然是主流，占到 81。 南京房地產(chǎn)開發(fā)投資 /房地產(chǎn)主體分析 14 南京各項(xiàng)房產(chǎn)先行指標(biāo)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，1-11月住宅施工面積達(dá)到 2991.46萬平方米，同比增長(zhǎng) 10.8%，低于去年同期增幅（12.2% ）；累計(jì)竣工面積為 528.64萬平方米，同比增長(zhǎng) 70.3%。但從今年以來走勢(shì)看各項(xiàng)先行指標(biāo)的同比 增幅下行趨勢(shì)明顯， 未來這種趨勢(shì)將繼續(xù)。 從 施工面積與竣工面積之比 看到，呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢(shì)，截至 11月為 5.65，遠(yuǎn)低于去年同期水平 (8.7)，表明開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)信心不足，放緩開發(fā)進(jìn)度。 圖1 - 5 ：南京市房地產(chǎn)先行指標(biāo)走勢(shì)050010001500200025003000350008-2月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月單位：萬平米累計(jì)住宅施工面積 累計(jì)住宅竣工面積0510152025303508年1-2月1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月024681012住宅施工同比 施工面積/ 竣工面積之比南京房地產(chǎn)開發(fā)投資 /施工、竣工面積分析 15 1、國家宏觀經(jīng)濟(jì)基本面 不支持 房產(chǎn)回暖，但房產(chǎn)、金融等政策正在逐步 放寬 。 2、南京宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)保持增長(zhǎng)，但有所減緩，同時(shí)居民收入增幅減慢、物價(jià)高企一定程度上 弱化購房需求 。金融政策的逐步放寬，貨幣流動(dòng)性初步具備。 3、通過南京房地產(chǎn)開發(fā)投資多種指標(biāo)分析，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā) 信心趨弱 。 背景小結(jié) 16 一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)） 二級(jí)市場(chǎng)（商品住宅為主體） 市場(chǎng)規(guī)模 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 樓面地價(jià)分析 分布區(qū)域分析 市場(chǎng)供銷規(guī)模 供求關(guān)系分析 成交均價(jià)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 第二部分、南京 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀 解析 17 2008年 1-12月土地成交 380.49萬平米，同比下降 60.6%；同期土地單價(jià)有所回落， 1-12月平均每畝單價(jià) 236.66萬 /畝，較 08年下降 10.2%。 2003-2008年 南京市住宅土地供應(yīng)、成交情況圖615.5280.2612.2538.6966.43380.4902004006008001000120003年 04年 05年 06年 07年 08年單位：億元050100150200250300單位：萬元/畝土地出讓面積 每畝單價(jià)土地市場(chǎng) /市場(chǎng)規(guī)模 縮量顯著 18 02141201201005270291421118202112021510010001020304050607007年1季度 07年2季度 07年3季度 07年4季度 08年1季度 08年2季度 08年3季度 08年4季度流標(biāo) 底價(jià)成交 溢價(jià)0-50% 溢價(jià)50%以上08年以來土地競(jìng)拍十分冷淡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度明顯下降，流標(biāo) 5塊，底價(jià)成交 54幅，僅 5幅溢價(jià)成交，而去年同期溢價(jià)成交幅數(shù)占比接近 50%。 土地市場(chǎng) /市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析 競(jìng)拍冷淡 19 南京季度樓面地價(jià)走勢(shì)圖94618121452160718712466284031421754236522201537050010001500200025003000350006年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度單位：元/平米2007年“地王”不斷涌現(xiàn)，樓面地價(jià)不斷攀升。但進(jìn)入 2008年土地市場(chǎng)交易冷淡，樓面地價(jià)開始回落，全年平均樓板價(jià)為 1949元 /平米。 土地市場(chǎng) /樓面地價(jià)走勢(shì) 理性回落 20 2008年江南八區(qū)土地出讓面積占一半以上，但隨著郊區(qū)化趨勢(shì)的加快，江寧、江北土地出讓所占比例越來越高，未來江南八區(qū)、江寧、江北將呈現(xiàn)“三分天下”的趨勢(shì)。 土地市場(chǎng) /區(qū)域分布 江南八區(qū)52%江寧27%江北21%21 地塊名稱 拍賣時(shí)間 掛牌樓面 地價(jià) 成交樓面 地價(jià) 地價(jià)漲幅 （） 開發(fā)商 房地產(chǎn)市場(chǎng)反映 萬科光明城市地塊（ 2003G30) 2003-8-1 1685 2106 25 萬科 市場(chǎng)尚處于培育期，該地塊的出讓基本奠定未來河西高檔定位的基調(diào)。 宋都美域地塊(2004G09) 2004-6-25 1917 2156 12.5 宋都 市場(chǎng)信心充足，成交價(jià)格破五進(jìn)六。 融橋 中央花園地塊（ 2006G32） 2006-9-19 2124 2952 39 融橋 05年河西基本無土地出讓，并且經(jīng)歷 05年國八條洗禮，市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。而該地塊的出讓正是標(biāo)志河西擺脫低迷進(jìn)入快速發(fā)展的通道，房?jī)r(jià)高漲，成交價(jià)格破七望八。預(yù)此同時(shí)，河西正是提出房?jī)r(jià)破萬的口號(hào) 仁恒江灣城地塊（2006G72） 2006-12-27 1957 3416 74.57 仁恒 當(dāng)年的地王，首幅百輪競(jìng)拍地塊，從此南京進(jìn)入土地市場(chǎng)的 “ 地王 ” 時(shí)代。河西房?jī)r(jià)上漲進(jìn)入提速階段。 萬科金域緹香地塊（ 2007G16) 2007-4-6 2861 5466 91.07 萬科 成交價(jià)格破八望九，河西房?jī)r(jià)價(jià)值預(yù)期進(jìn)一步提高。 仁恒黃山路項(xiàng)目（2007G53） 2007-10-24 4503 6861 52.38 仁恒 成交價(jià)格破九望萬。 07年成交的三叉河地塊，更具 “地王 ” 風(fēng)采，但屬于河西北片，其對(duì)比不具分析意義。 建鄴區(qū)夢(mèng)都大街 188號(hào)地塊（ 2008G16） 2008-06-25 4882 4882 0 五礦 成交價(jià)格與 08年 4月成功破萬，但于 6月又跌出萬元。G16的底價(jià)成交和 G17的流標(biāo)極大打擊市場(chǎng)信心，大部分樓盤打出 98 99折的優(yōu)惠價(jià)格，一家樓盤特價(jià)房降至 8000以下。進(jìn)入下半年河西房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期。 建鄴區(qū)濱江大道以東（ 2008G17） 2008-06-25 3980 流標(biāo) 典型地塊的拍賣 22 規(guī)模萎縮 土地市場(chǎng)冷清與商品住宅市場(chǎng)低迷形成 螺旋式互動(dòng) 競(jìng)拍冷淡 樓板價(jià)回落 典型地塊遇冷 土地市場(chǎng)小結(jié) 23 第二部分、南京 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀 解析 一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)） 二級(jí)市場(chǎng)（商品住宅為主體） 市場(chǎng)規(guī)模 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 樓面地價(jià)分析 分布區(qū)域分析 市場(chǎng)供銷規(guī)模 供求關(guān)系分析 成交均價(jià)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 24 商品住宅市場(chǎng) /往年回顧 宏觀經(jīng)濟(jì)及政策交相呼應(yīng)的歷史 2003-2007年 南京市商品住宅供應(yīng)、成交情況圖535.691475898.5790.5696.2902.4712.23662 674.3 685.4899.3991.1459.200200400600800100012002003 2004 2005 2006 2007 2008年單位：萬平米01000200030004000500060007000單位：元/平米商品住宅上市面積 商品住宅銷售面積 商品住宅銷售均價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)基本面、政策影響都非常顯著， 05年的國八條導(dǎo)致了大約半年時(shí)間的調(diào)整期，但由于經(jīng)濟(jì)基本面的向好，房地產(chǎn)迅速回暖； 06年雖然出臺(tái)國六條，但政策作用基本被向好的基本面抵消，市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展； 07年四季度的房產(chǎn)政策調(diào)整，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期；隨著 08年經(jīng)濟(jì)基本面的惡化，市場(chǎng)調(diào)整力度加大，但政策雖然放松，但依然無法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)。 25 902.4268.38712.23265.5902004006008001000單位：萬平米0 7 年1 - 1 2 月 0 8 年1 - 1 2 月全市、江南八區(qū)市場(chǎng)上市情況全市江南八區(qū)全市、江南八區(qū)商品住宅上市面積逐月走勢(shì)02040608010008-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：萬平方米全市 江南八區(qū)進(jìn)入 2008年，市場(chǎng)持續(xù)低迷，開發(fā)商投資熱情降低，推盤節(jié)奏減慢， 1-11月全市上市面積為712.23萬平方米，與去年同期相比下跌 21.0%；其中江南八區(qū)上市量為 265.6萬平米，與去年同期上市量基本相當(dāng)。 從月度走勢(shì)看，上半年全年上市高峰在 3月，大多數(shù)開發(fā)商在為傳統(tǒng)旺季 4、 5月做準(zhǔn)備；與上半年類似，下半年全市上市高峰出現(xiàn)在傳統(tǒng)“金九銀十”的 9月，也是本年的峰值，為 89.8萬平米；臨近年末，部分開發(fā)商業(yè)績(jī)壓力， 11月上市量達(dá)到 74.6萬 平米， 12月上市量有所回落。 商品住宅市場(chǎng) /市場(chǎng)規(guī)模 上市萎縮顯著 26 進(jìn)入 08年，購買力相對(duì)弱化，未來預(yù)期看空，市場(chǎng)彌漫觀望情緒，市場(chǎng)交易低迷， 2008年南京的商品住宅成交面積為 459.2萬 平方米，與去年同期相比 下跌 53.7%，其中江南八區(qū)成交面積為 171.2萬平米，較去年同期下降 54.2%。 從月度走勢(shì)看，全市銷售面積走勢(shì)基本呈現(xiàn)“一波三折”的走勢(shì)：自春節(jié)以來，銷售量逐月上升，在 6月達(dá)到 55.15萬平米；自 7月開始，市場(chǎng)陷入 4個(gè)月的低迷期，“金九銀十”不在；直到年末，開發(fā)商普遍降價(jià)與政策放寬的疊加效果初顯， 11、 12月的成交量有所回升，分別為40.7、 65.3萬平米 ，其中 12月成交量是全市最高點(diǎn)。 991.12374.04459.20171.2502004006008001000單位：萬平米0 7 年1 - 1 2 月 0 8 年1 - 1 2 月全市、江南八區(qū)市場(chǎng)成交情況全市江南八區(qū)全市、江南八區(qū)商品住宅銷售面積逐月走勢(shì)01020304050607008-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：萬平方米全市 江南八區(qū)商品住宅市場(chǎng) /市場(chǎng)規(guī)模 銷售不足去年一半 27 全市、江南八區(qū)商品住宅單月供銷比走勢(shì)01234508-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月全市 江南八區(qū)南京市商品住宅可售量、去化周期走勢(shì)圖010020030040050060070008-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：萬平米05101520商品住宅可售量 去化周期供求關(guān)系 供過于求矛盾持續(xù)加劇，市場(chǎng)存量消化壓力持續(xù)增大 南京住宅市場(chǎng)供求關(guān)系同樣經(jīng)歷了供不應(yīng)求向供過于求轉(zhuǎn)變的過程，尤其是進(jìn)入08年，市場(chǎng)逐步進(jìn)入供過于求的態(tài)勢(shì)，大部分月份供應(yīng)量均超過了市場(chǎng)成交量。從市場(chǎng)累計(jì)可售量來看，存量規(guī)模呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)，截至 12月全市 總可售量達(dá)到552.14萬平米。 從去化周期來看， 11月前繼續(xù)呈現(xiàn)快速攀升的局面，截至 11月底達(dá)到 17.2個(gè)月，12月份市場(chǎng)去化周期稍微下降，為 15.7個(gè)月， 未來消化壓力依然巨大。 商品住宅市場(chǎng) /供求關(guān)系分析 買方市場(chǎng)基本形成 28 成交價(jià)格 全市價(jià)格持續(xù)調(diào)整，江南八區(qū)依然處于高位 2008年南京的商品住宅成交均價(jià)為 6152元 /平米，同比上升 14.4%，其中江南八區(qū)成交均價(jià)為 9658元 /平米，同比上升 20.2%。整體高位的房?jī)r(jià)是抑制需求的釋放重要原因之一，而精裝房、挑高型房源市場(chǎng)比例的上升也是全年整體房?jī)r(jià)上漲的重要原因。 從月度走勢(shì)看， 在 4月份達(dá)到峰值，全市均價(jià)接近 7000元 /平米，隨后房?jī)r(jià)逐步下調(diào)， 5-7月房?jī)r(jià)調(diào)整幅度不大，下調(diào)幅度基本在 2%以內(nèi)； 8月以后房?jī)r(jià)進(jìn)入快速下調(diào)通道， 10月均價(jià)已經(jīng)低于去年同期水平； 11、12月全市成交均價(jià)有所回調(diào)，主要是由于成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)引起的，未來房?jī)r(jià)依然將呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)。 53818031615496580200040006000800010000單位：萬平米0 7 年1 - 1 2 月 0 8 年1 - 1 2 月全市、江南八區(qū)市場(chǎng)成交情況全市江南八區(qū)圖3 - 7 ：全市、江南八區(qū)商品住宅銷售均價(jià)逐月走勢(shì)400060008000100001200008-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：元/平方米全市 江南八區(qū)商品住宅市場(chǎng) /房?jī)r(jià)走勢(shì)分析 調(diào)整空間依然較大 29 從區(qū)域分布看，江北、江寧、河西分別位列供求規(guī)模前三位，而城南、城北、城中、郊縣位列第二梯隊(duì)，城東、仙林本月規(guī)模較少；從各個(gè)區(qū)域的供求對(duì)比看，城東本年供求基本平衡，其他區(qū)域均明顯供大于求。 2 0 0 0 8 年分板塊供銷對(duì)比情況050100150200250城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北 郊縣單位：萬平方米商品住宅市場(chǎng) /區(qū)域市場(chǎng)分析 供銷分布 30 從截至 10月的商品住宅市場(chǎng)存量來看，江北、江寧、河西市場(chǎng)存量規(guī)模最大；從去化周期來看， 城中、城北 面臨的壓力最大，去化周期高達(dá) 28個(gè)月、 31個(gè)月 ， 城南 、 城東的去化周期也很長(zhǎng)，分別為 19、 24個(gè)月 ；較遠(yuǎn)的 仙林、江寧、江北 區(qū)域的去化周期分別為17、 16、 16個(gè)月 ； 河西 的去化周期最短，但也達(dá)到了 12個(gè)月 ； 截至0 8 年1 2 月南京市各板塊商品住宅可售量、去化周期走勢(shì)圖28.023.519.012.830.516.5 16.3 15.7050100150200250城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北單位：萬平米05101520253035商品住宅可售量 去化周期商品住宅市場(chǎng) /區(qū)域市場(chǎng)分析 存量分布 31 樓盤名稱 區(qū)域 特價(jià)房?jī)r(jià)格 前期價(jià)格 金陵尚府 城中 9000元 / -13800元 / 第一次開盤 凱潤(rùn)金城 城中 14000元 / 18000元 / 伊麗雅特灣 城北 7500元 / 8300元 / 融僑中央花園 河西 7620元 / 8300元 / 雅居樂 城南 8800元 / 起 12000元 / 百家湖國際花園 江寧 4400 4800元 / 6800元 / 旭日 愛上城 江北 3100元 / 起 旭日 上城 4300 天潤(rùn)城 江北 3080元 / 起 3800元 / 明發(fā)濱江新城 江北 3350元 / 起 3700元 / 商品住宅市場(chǎng) /近期部分特價(jià)房一覽表 32 分板塊成交價(jià)格看，萬元以上的板塊僅剩城中， 9000左右的板塊為河西、城南、城東， 8000左右的為城北、仙林，江寧均價(jià)接近 5000，江北向 3500靠攏；結(jié)合去化周期分析， 城中、城南、城東、城北 均有一定的下降空間，而 江寧、江北、仙林、河西 下降的空間相對(duì)較小。 12458917690759232781082625000350527810 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000城中城東城南河西城北仙林江寧江北郊縣1 1 月分板塊成交價(jià)格情況商品住宅市場(chǎng) /區(qū)域市場(chǎng)分析 房?jī)r(jià)情況 33 全市 整體市場(chǎng) 市場(chǎng)規(guī)模 上市縮量明顯、銷售不足一半 供求關(guān)系 存量增加，買方市場(chǎng)形成 房?jī)r(jià) 逐步調(diào)整，依然有下降空間 處于深度調(diào)整期 局域市場(chǎng) 分布 逐步向“一城三區(qū)”蔓延 去化風(fēng)險(xiǎn) 所有區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)均不低，城中、城北最高，河西相對(duì)較小 房?jī)r(jià) 降價(jià)蔓延全市 局部風(fēng)險(xiǎn)加深 商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 34 第三部分 預(yù)測(cè) 二 三 未來房產(chǎn)走勢(shì)基本預(yù)測(cè) 未來房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 一 未來宏觀基本面預(yù)測(cè) 35 房?jī)r(jià)調(diào)整到位 購買力的形成 宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn) 金融環(huán)境放寬 股市地步顯現(xiàn) 媒體客觀積極的引導(dǎo) 政策扶持 良好預(yù)期的形成 市場(chǎng)回暖，進(jìn)入繁 榮 未來宏觀基本面預(yù)測(cè) /市場(chǎng)回暖基本前提 36 未來宏觀基本面預(yù)測(cè) /經(jīng)濟(jì)基本面與宏觀政策面的博弈 37 第三部分 預(yù)測(cè) 二 三 未來房產(chǎn)走勢(shì)基本預(yù)測(cè) 未來房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 一 未來宏觀基本面預(yù)測(cè) 38 房產(chǎn)走勢(shì)基本預(yù)測(cè) /調(diào)研結(jié)果 09年市場(chǎng)不容樂觀 2 0 0 9 年南京房地產(chǎn)回暖時(shí)間預(yù)判三季度30%四季度20%不回暖50%2 0 0 9 年南京房地產(chǎn)成交量判斷與0 6 年一樣40%比0 8 年更加萎縮40%與0 8 年一樣20%2 0 0 9 年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)上升10%持平50%下調(diào)40%39 根據(jù) 弗里德曼 的貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，貨幣政策有明顯的 滯后性 ，預(yù)計(jì)在 2009年四季度，宏觀經(jīng)濟(jì)有轉(zhuǎn)暖希望，房產(chǎn)也將逐步回歸增長(zhǎng)軌道。在經(jīng)歷了持續(xù)兩年的市場(chǎng)調(diào)整之后，在國家放松購房信貸、鼓勵(lì)購房消費(fèi)以及市場(chǎng)剛性需求的逐步釋放，市場(chǎng)將逐步從低迷中走出。 宏觀經(jīng)濟(jì)方面，積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策將逐步發(fā)揮效果，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將重新回到增長(zhǎng)軌道，從而推動(dòng)房地產(chǎn)景氣度回升。明年 5.6月份 宏觀經(jīng)濟(jì) 走勢(shì)將成為整年走勢(shì)的關(guān)鍵點(diǎn)。 房產(chǎn)走勢(shì)基本預(yù)測(cè) /短期 09年四季度 可能 出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī) 40 0200400600800100012002003200420052006200720082009年2010年2011年商品住宅上市面積 商品住宅銷售面積周期理論基本要點(diǎn)， 宏觀政策影響小周期，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面影響大周期；房地產(chǎn)周期衰退滯后于經(jīng)濟(jì)周期，而房產(chǎn)周期復(fù)蘇提前經(jīng)濟(jì)周期。同時(shí)結(jié)合 人口理論、城市化理論 ，初步估計(jì) 11年可能進(jìn)入又一發(fā)展高峰。 注：美國房產(chǎn)大周期為 20年，小周期為 5年，我國相關(guān)研究表明自 98年市場(chǎng)化來并未完成一個(gè)完整房產(chǎn)大周期，而受政策影響經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn) 5年左右的小周期。 房產(chǎn)走勢(shì)基本預(yù)測(cè) /中場(chǎng)長(zhǎng)期 10、 11年再次進(jìn)入快速上升通道 41 第三部分 預(yù)測(cè) 二 三 未來房產(chǎn)走勢(shì)基本預(yù)測(cè) 未來房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 一 未來宏觀基本面預(yù)測(cè) 42 供求關(guān)系 先行指標(biāo)或相關(guān)指標(biāo) GDP、居民收入、金融指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、新開工面積、土地出讓面積 當(dāng)期 指標(biāo) 上市面積、銷售面積、供求比、可售面積（存貨）、 去化周期 預(yù)期 （政策等因素影響） 去化周期 的計(jì)算方法： 去化周期 =截至到本月底為止的市場(chǎng)待售面積 本月之前固定月數(shù)的月均銷售面積 其中月均銷售面積固定月數(shù)之內(nèi)的銷售面積總和 月數(shù) 例如，截至到 2008年 7月 31日為止的待售面積的去化周期 =截至到 7月 31日的市場(chǎng)待售面積 2008年 2 7月的銷售量總和 6（個(gè)月） 。 關(guān)于固定月數(shù)的選值，月數(shù)越短，市場(chǎng)靈敏度越高。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的季節(jié)性變動(dòng)較大，每年的 2-3月、 7-8月為淡季，因此根據(jù)淡季周期頻次，分別采用半年、一年進(jìn)行測(cè)算，因一年的市場(chǎng)敏感度太低，所以采用半年為周期。去化周期、銷售壓力系數(shù)、去化速度等概念基本類似。 未來房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) /指標(biāo)選擇 43 模型： Y代表商品住宅住宅均價(jià)， X代表去化周期 VAR模型 外推型 預(yù)期模型 未來房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) /模型選擇 44 024681012141604年2季度04年3季度04年4季度05年1季度05年2季度05年3季度05年4季度06年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度08年1季度08年2季度08年3季度單位：月010002000300040005000600070008000去化周期 商品住宅成交均價(jià)數(shù)據(jù)初步觀察：房?jī)r(jià)走勢(shì)和去化周期的走勢(shì)基本相反。 未來房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) /數(shù)據(jù) 45 通過 eviews軟件模擬得到如下方程： Y = -49.17664 *X(-1) + 0.888450 *Y(-1) + 998.4418 解釋： 該擬合方程表明，房?jī)r(jià)受到上一期的價(jià)格、去化周期（供求關(guān)系）顯著影響。 房?jī)r(jià)與上一期的房?jī)r(jià)成正比關(guān)系，這個(gè)結(jié)論類似外推預(yù)期模型，可以代表市場(chǎng)心理預(yù)期； 房?jī)r(jià)與去化周期成反比關(guān)系，代表去化周期（存量消化壓力 )越大，房?jī)r(jià)越低，是市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)影響的體現(xiàn)。 未來房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) /模型結(jié)果及解釋 46 Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 11/30/08 Time: 19:13 Sample(adjusted): 2005:1 2008:3 Included observations: 15 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. X(-1) -49.17664 70.83971 -1.827492 0.0926 Y(-1) 0.8845 0.237909 2.532489 0.0263 C 998.4418 1568.848 1.875362 0.0853 R-squared 0.773657 Mean dependent var 5042.950 Adjusted R-squared 0.735934 S.D. dependent var 818.8523 S.E. of