【商業(yè)地產(chǎn)】2009年桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-105PPT

桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)研報(bào)告 指導(dǎo)老師： 調(diào)研時(shí)間 : 調(diào)研區(qū)域： 調(diào) 研 人： 報(bào)告編輯： 目 錄 一、前言 二、三里店片區(qū) 三、城南片區(qū) 四、八里街片區(qū) 五、臨桂片區(qū) 六、機(jī)場(chǎng)路口周邊片區(qū) 七、總結(jié) 前 言 從 2008年下半年開始，隨著金融危機(jī)的全球蔓延，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入低谷。在一、二線城市，以萬科為首的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛舉起“降價(jià)大旗”，欲盡快回籠資金，但現(xiàn)實(shí)并沒有想象的那么好，銷售量依然下降，消費(fèi)者信心大跌。 桂林雖處于三線城市，但也受到了沖擊，從 08年下半年開始，桂林市房價(jià)停止上漲，甚至出現(xiàn)了下跌的情況，消費(fèi)者多為持幣觀望態(tài)勢(shì)。到 2009年 2月、3月，桂林市房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽春“，各界議論紛紛，有說剛性需求存量爆發(fā)的，有說“假按揭”的，有說桂林房市走出低谷、市場(chǎng)已回暖的，等等。 那么，桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前狀況如何？本人本著客觀的態(tài)度，對(duì)桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，主要從價(jià)格、銷售情況及廣告宣傳特點(diǎn)等方面入手，采用分區(qū)踩盤的方式，對(duì)桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。 三里店片區(qū) 鑫海國際 同和頤園 東暉國際 公園綠濤灣 東岸楓景 水晶酈城 巴比倫 區(qū)域概況 該區(qū)域位于漓江之東，可以說是漓東核心區(qū)域，也是桂林第二商業(yè)核心所在，配套十分完善。 1. 在交通上，經(jīng)環(huán)城北二路可直達(dá)北極廣場(chǎng)，過漓江橋、解放橋便是火車站、汽車站和十字街，沿環(huán)城南二路可快速到達(dá)旅游批發(fā)城，經(jīng)桂磨大道可直接上環(huán)城高速； 6路、 16路、 18路、 23路、 32路、 33路、 204路等公車直達(dá)該片區(qū)，除此之外，在三里店大圓盤可坐中巴車直達(dá)北極廣場(chǎng)、八里街等地，交通十分便利； 2. 購物和休閑方面，有南城百貨購物中心、喜洋洋大型超市、國展中心、國美電器、家樂城；小南國、多味羊肉館、味道制造；市體育館、游泳場(chǎng)、老兵俱樂部、甲天下球館、以及其他各類運(yùn)動(dòng)館等等。 3. 在醫(yī)療和教育上，有第七人民醫(yī)院、第五人民醫(yī)院、朝陽醫(yī)院、桂林虹橋門診以及其他各診所；七星幼兒園、 e貝幼兒園、七星小學(xué)、工學(xué)院附屬小學(xué)、桂林理工大學(xué)、桂林醫(yī)學(xué)院、桂林電子科技大學(xué)等。 4. 另外，工行、農(nóng)行、建行、中行、交行等各大銀行在該區(qū)域都設(shè)有營業(yè)廳。 5. 更值得一提的是，國家高新區(qū)也處在該區(qū)域，三金藥業(yè)、集琦集團(tuán)、西麥、桂林國際線纜等大型企業(yè)的管理者和各大學(xué)里的教師可以說的上是桂林的企業(yè)界和教育界的精英，是人們向往的社會(huì)身份，給人們一種良好的區(qū)域形象。 所踩樓盤 東暉 國際公館 目前出售的都是現(xiàn)房，水電、煤氣都已到位，以大戶型為主，最小的一套為 87 左右的兩房，小區(qū)內(nèi)綠化和休閑配套都已成型，物業(yè)費(fèi)電梯房每月 1元 / 、樓梯房每月 0.6元 / 。 同和頤園 目前出售的是項(xiàng)目的一期和二期（共 8棟七層樓梯房），一期在今年年底交房，現(xiàn)已全部封頂；二期在 2010年 4月交房，現(xiàn)已施工到第五層；項(xiàng)目三期的兩棟 11層電梯房正在打地基，具體推出時(shí)間未定。物業(yè)費(fèi)每月 0.65元 / （樓梯房）。 甲天下 鑫海國際 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)的為一期，一期全部為 12層以上的電梯房。其中 6號(hào)樓今年 5月交房， 4號(hào)、 5號(hào)樓今年年底交房，三棟樓都已封頂，正在做外墻裝修。 公園綠濤灣 樓盤的一期和二期已售罄，現(xiàn)出售的是項(xiàng)目的三期，為準(zhǔn)現(xiàn)房，今年年底交房，目前正在拆架做外墻裝修 。項(xiàng)目的三期與一期二期被會(huì)仙路隔開，內(nèi)部配套設(shè)施比不上一期二期，而且只有三棟樓，顯得有點(diǎn)孤零零。地下停車庫，出售價(jià)格約 7萬 /個(gè)，出租價(jià)格約 150元 /月 個(gè)。 樓盤主要宣傳點(diǎn)：國家 ” 3A“景區(qū)景觀。 冠泰水晶酈城 該樓盤全部為 12層的電梯房，項(xiàng)目的一期全部出售給桂林市公安局特警支隊(duì)，目前出售的是項(xiàng)目的二期，在今年的 10月交房，除其中的一棟只施工至十一層，其余已全部封頂，車庫出租價(jià)格 150元 /月 個(gè)，出售價(jià)格未定。小區(qū)內(nèi)即將建成托兒所、老年活動(dòng)中心大型配套設(shè)施。 樓盤主要宣傳點(diǎn)： “ 中央學(xué)府區(qū)，榜樣生活 ” 。 合通巴比倫 樓盤目前推出的是項(xiàng)目的一期，在今年 10月交房，目前都已封頂，都是 9層的電梯房。 該樓盤位置比較偏遠(yuǎn)，位于桂林二藥廠的對(duì)面，公交車只有 6路、 9路、 35路，但 9路和 35路車輛非常少，如果是依靠公車外出，是非常不方便的。 主要宣傳點(diǎn)： “ 漓東核心區(qū)域 ”“ 精致小洋房 ” 。 430042914200 42004186375132002000250030003500400045005000東暉國際公館同和頤園甲天下鑫海國際公園綠濤灣冠泰東岸楓景冠泰水晶酈城合通巴比倫樓盤名稱樓盤價(jià)格(元/)房價(jià)注：所標(biāo)價(jià)格為底層價(jià)格 注：所標(biāo)價(jià)格為第一層價(jià)格 東暉 國際公館 目前出售的都是現(xiàn)房，水電、煤氣都已到位，以大戶型為主，最小的一套為 87 左右的兩房，小區(qū)內(nèi)綠化和休閑配套都已成型，物業(yè)費(fèi)電梯房每月 1元 / 、樓梯房每月 0.6元 / 。 廣告語：歐派觀邸 大家風(fēng)范！ 東暉 國際公館售樓部，保安管理很嚴(yán)， 不像其他樓盤售樓部可以隨意進(jìn)進(jìn)出出， 給客戶一種豪宅的感覺。 東暉 國際公館一期 東暉 國際公館二期，全部為 12層的電梯房 東暉 國際公館 東暉 國際公館一期為現(xiàn)房銷售，小區(qū)內(nèi)綠化都已成型，銷售也接近尾聲。從售樓部（即小區(qū)會(huì)所）來看，非常大氣，有豪宅氣派，從樓盤廣告上也可以看出，項(xiàng)目定位是中高端收入的豪宅樓盤。但就定位豪宅而言，東暉 國際公館的價(jià)格稍低，比不上康橋半島，也比不上附近的江山領(lǐng)秀，當(dāng)然，相對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目來說，東暉 國際公館少了天然的水景，但還有一點(diǎn)，康橋半島八層做的是電梯房，就連合通 巴比倫的情景洋房做的也是九層的電梯房，而定位豪宅的東暉 國際公館，卻做了七層的樓梯房，個(gè)人認(rèn)為，沒有電梯的豪宅大大降低了豪宅本身的尊貴身份，這是東暉 國際公館一期的一處敗筆。 合通巴比倫 樓盤目前推出的是項(xiàng)目的一期，在今年 10月交房，目前都已封頂，都是 9層的電梯房。 該樓盤位置比較偏遠(yuǎn)，位于桂林二藥廠的對(duì)面，公交車只有 6路、 9路、 35路，但 9路和 35路車輛非常少，如果是依靠公車外出，是非常不方便的。 主要宣傳點(diǎn)：“漓東核心區(qū)域”“精致小洋房”。 桂磨大道是合通 巴比倫連接市區(qū)的主要道路 遠(yuǎn)遠(yuǎn)的就可以看到合通 巴比倫的廣告語： 一種花園定義一種生活 洋房專家 別墅品質(zhì) 售樓部 小區(qū)與主干道之間的綠化帶 小區(qū)與桂磨大道之間的綠化帶至少有 25米，而且 保留了部分原有的樹木，不僅降低了主干道車流 量大帶來的噪音，也提高了小區(qū)的綠化率。 正在修建的小區(qū)大門 外立面以淡黃色為主調(diào)，時(shí)尚而充滿活力 合通 巴比倫 九層樓的電梯房、超寬樓間距（容積率 2.6）和 闊大的 綠化帶 (小區(qū)內(nèi)綠化率 35%)，再加上 時(shí)尚而充滿活力的外立面， 閑適愜意、格調(diào)高雅 ，奢侈景觀園林，使之成為名副其實(shí)的“ 精致花園洋房 ” 。 根據(jù)以上的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目定位較高，據(jù)置業(yè)顧問說，目前已簽合同的業(yè)主幾乎都是有私家車的，因此，使離市區(qū)較遠(yuǎn)這一劣勢(shì)轉(zhuǎn)成了 “ 遠(yuǎn)離城市喧嘩，盡享清凈生活 ” 的優(yōu)勢(shì)。 小結(jié) 便利的交通，成熟的生活配套設(shè)施，濃厚的居住氛圍，良好的區(qū)域形象，再加上可供開發(fā)的土地越來越少，使得該區(qū)域具有極高的居住價(jià)值和投資價(jià)值。該區(qū)域除稍遠(yuǎn)的水晶酈城和合通 巴比倫幾個(gè)樓盤在價(jià)格上沒有突破 4000元 / ，其余各樓盤的房價(jià)都以超過 4000元 / ，特別是東暉國際公館，最低價(jià)達(dá)到了 4200元 / 。 城南片區(qū) 潤鴻水尚 御林灣 彰泰城 融和風(fēng)景 該片區(qū)位于市區(qū)南面，以八中路口為中心點(diǎn)，向南，沿凱風(fēng)路方向可到達(dá)雁山區(qū)和陽朔等地，經(jīng)萬福路可連接臨桂；向北，過平山到達(dá)瓦窯、崇信路、中山路；向東經(jīng)環(huán)城南二路可到達(dá)七星路、三里店廣場(chǎng)；向西，沿環(huán)城西一路到達(dá)機(jī)場(chǎng)路口，目前，沙河立交橋正在緊張施工，沙河立交橋的通車，將在很大程度上改善該片區(qū)的交通狀況，特別是緩解了環(huán)城西一路的壓力。 在購物與休閑方面，該片區(qū)主要依靠旅游批發(fā)城和瓦窯市場(chǎng)，稍遠(yuǎn)的有聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，但對(duì)于潤鴻水尚而言，目前購物和交通都是非常不方便的。 醫(yī)療和教育方面，八中路口附近沒有大型的醫(yī)院，在瓦窯路口這邊，有銀海醫(yī)院和桂林中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院，各類小型診所也比較多；教育方面主要有銀海幼兒園、沙河小學(xué)、平山小學(xué)、桂林八中、桂林十一中等。 區(qū)域概況 彰泰城 該樓盤目前銷售的是 20#、 23#、 25#樓。 20#樓在明年 8月交房，現(xiàn)施工至第二層（共十二層），目前該棟樓只剩下面向德天廣場(chǎng)的第九層未售出。 23#、 25#樓明年 9月交房，現(xiàn)施工到第六層（共十二層），第六層的價(jià)格為 3650元 / ，每層價(jià)格的差額約 40元，估計(jì)第一層的價(jià)格在 3400元 / 左右。 項(xiàng)目主要宣傳點(diǎn)：造老百姓買得起的好房子、彰泰品牌。 所踩樓盤 彰泰城有兩個(gè)入口，一個(gè)是在德天廣場(chǎng)（批發(fā)城對(duì)面）處。 另外一個(gè)是在八中對(duì)面，從原松泉化工廠進(jìn)入 彰泰城外立面：多種顏色搭配，時(shí)尚前衛(wèi)、充滿活力，富有生命感。 戶型圖夾在圓形的裝飾品內(nèi)，既方便實(shí)用，又美觀。 融和風(fēng)景 該樓盤的一期已全部交房，目前出售的為項(xiàng)目的二期，現(xiàn)已全部封頂，年 6月交房，交房標(biāo)準(zhǔn)為簡單裝修，簡裝費(fèi)用已包含在房價(jià)中。 小區(qū)內(nèi)綠化 像這種大型汽修處在融和風(fēng)景 周邊有四至五家，附近還有一 個(gè)沙子交易場(chǎng)地 所以，融和風(fēng)景附近經(jīng)常 停有很多大型貨車 約 3000元 / 帶簡單裝修的房價(jià)在城南片區(qū)相對(duì)來說是比較低的，并且小區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)速度也比較快，但融和風(fēng)景并沒有出現(xiàn)銷售火爆的場(chǎng)面，到目前，融和風(fēng)景二期已全部封頂， 10月份就可以做室內(nèi)簡單裝修，明年 6月份之前交房，但現(xiàn)在仍有很大一部分沒有售出（幾乎每個(gè)樓層目前都有房源）。經(jīng)分析，原因有以下幾點(diǎn)： 1. 融和風(fēng)景小區(qū)附近有四至五家大型汽修廠和貨車停車場(chǎng)，因此周邊經(jīng)常有很多貨車來往，給小區(qū)業(yè)主帶來很多不便，比如，影響業(yè)主外出、噪音、汽車維修和清洗使路面有大量積水，影響衛(wèi)生等等。 2. 小區(qū)不臨主干道，沒有公車經(jīng)過小區(qū)門口，業(yè)主外出除私家車外，只能靠步行，小區(qū)至八中路口路段，沒有成型的綠化帶，灰塵非常大。 這樣的外部環(huán)境使得樓盤形象大打折扣。 3. 戶型：幾乎所以戶型都是東西朝向，這就造成了南北不通風(fēng)，而且經(jīng)常西曬，拉上窗簾就導(dǎo)致室內(nèi)采光不好。 御林灣 樓盤目前推出的 19#、 20#、 21#、 13#、 14#樓（ 12層的電梯房），全部為精裝房，第十層的價(jià)格約 3800元 / ，每層平均已 50元 / 的差額計(jì)算，第一層價(jià)格約 3388元 / 。該樓盤目前還剩下一套清水房，面積約 86 的兩房，價(jià)格為 3388元 / （第十層，共十二層），第一層價(jià)格約 2998元 / 。 樓盤下期將主推 140 以上的大戶型，具體時(shí)間未定，預(yù)計(jì)全部做精裝房，繼續(xù)領(lǐng)跑桂林精裝房市場(chǎng)。 潤鴻水尚 該樓盤今年五月中旬開盤，一期