2007年廣州財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓 項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 書(shū) 廣東財(cái)潤(rùn)投資有限公司 二七年九月 三 十日 1 目 錄 前 言 . 4 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 . 4 1.1 建設(shè)地點(diǎn) . 4 1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀 . 4 1.3 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 . 4 1.4 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) . 5 2 項(xiàng)目法人概況 . 5 3 編制依據(jù) . 5 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 5 4 項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 . 6 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 6 第一部分 鵲橋五星級(jí)酒店 . 8 1 目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況 . 8 2 行業(yè)人士對(duì)廣州高級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展 看法 .12 3 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃 .14 3.1 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求 .14 3.1.1 酒店總體基本要求 .14 3.1.2 酒店接待大廳基本要求 .14 3.1.3 客房基本要求 .15 3.1.4 餐飲基本要求 .16 3.1.5 公共區(qū)域基本要求 .16 3.1.6 選擇項(xiàng)目（共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng)，具備項(xiàng)目越多，酒店越高檔） .17 3.2 定位五星級(jí)酒店的規(guī)劃 .19 4 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的成本運(yùn)營(yíng)測(cè)算 .22 4.1 測(cè)算基礎(chǔ) .22 4.1.1 本五星級(jí)酒店物業(yè)面積構(gòu)成： .22 4.1.2 投資成本（以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本） .22 4.1.3 酒店運(yùn)營(yíng)成本 .25 4.1.4 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算 .25 4.2 計(jì)算結(jié)果 .26 4.2.1 客房年收入約 .26 4.2.2 餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入 .26 4.2.3 娛樂(lè)休閑收入 .27 5 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算 .29 5.1 成本合計(jì) .29 5.2 年收益額（稅后） .29 5.3 總成本回收共需年數(shù) .29 第二部分 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓 .30 1 廣州寫(xiě)字樓發(fā)展歷程 .30 1.1 寫(xiě)字樓緊缺期： 1993-1997 年 .30 2 1.2 寫(xiě)字樓消化期： 1997-2000 年 .30 1.3 寫(xiě)字樓調(diào)整期： 2001-2004 年 .31 1.4 寫(xiě)字樓快速增長(zhǎng)期： 2005 年至今 .31 2 廣州市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 .32 2.1 廣州四大寫(xiě)字樓區(qū)域介紹 .32 2.1.1 大環(huán)市東商務(wù)區(qū) .32 2.2.2 天河北商務(wù)區(qū) .32 2.1.3 珠江新城商務(wù)區(qū)（ CBD） .32 2.1.4 琶洲商務(wù)區(qū) .33 2.2 廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展分析 .33 3 天河區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 .35 3.1 分布特征 .36 3.2 價(jià)格特征 .36 3.3 成交特征 .37 4 東莞莊項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 .40 4.1 2007 年天河區(qū)寫(xiě)字樓一覽表 .40 4.2 東莞莊項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓一覽表 .45 5 東莞莊寫(xiě)字樓規(guī)劃 .47 第三部分 商業(yè) .49 1 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 .49 2 天河區(qū)商鋪市場(chǎng)分析 .51 2.1 分布特征 .51 2.2 價(jià)格特征 .51 2.3 供求特征 .52 2.4 經(jīng)營(yíng)特色 .53 3 項(xiàng)目商圈分析 .54 3.1 從交通情況看 .54 3.2 從消費(fèi)群體看 .54 3.3 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看 .54 5 項(xiàng)目 SWOT 分析 .56 5.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 .56 5.1.1 開(kāi)發(fā)水平和開(kāi)發(fā)意識(shí)不斷提高 .56 5.1.2 項(xiàng)目周邊的空地多規(guī)劃為住宅用地 .56 5.1.3 交通優(yōu)勢(shì) .56 5.1.4 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) .56 5.2 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 .57 5.2.1 產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜 .57 5.2.2 區(qū)域環(huán)境 .57 5.3 威脅分析 .57 5.4 機(jī)會(huì)分析 .58 6 商場(chǎng)規(guī)劃 .59 6.1 項(xiàng)目適合開(kāi)發(fā)物業(yè)類型評(píng)估 .59 6.2 項(xiàng)目初步定位 .61 5 車(chē)位規(guī)劃 .62 3 1 投資估算說(shuō)明 .63 2 寫(xiě)字樓商場(chǎng)項(xiàng)目投資估算表 .63 3 資金籌措 .64 4 資金平衡計(jì)劃 .64 第五部分 寫(xiě)字樓、商場(chǎng)效益分析 .66 1 銷售收入、銷售稅金及附加估算 .66 1.1 銷售收入 .66 1.2 銷售稅金及附加 .66 1.3 經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算 .66 1.3.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 .67 1.3.2 銷售廣告費(fèi) .67 1.3.3 項(xiàng)目土地成本 .67 1.4 項(xiàng)目總成本費(fèi)用： .67 1.5 項(xiàng)目損益 .67 第六部分 東莞莊項(xiàng)目結(jié)論與建議 .68 1.1 結(jié)論 .68 1.2 建議 .68 4 前 言 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1.1 建設(shè)地點(diǎn) 廣東財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓項(xiàng)目位于廣州 市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項(xiàng)目。 交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車(chē)東站及全市最高的建筑中信廣場(chǎng)。 灑店用地地塊共占地 3697 平方 米 ，寫(xiě)字樓地塊為 4272 平方米。被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū) 西門(mén)入口 道路一分為二。 1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀 動(dòng)拆遷工作尚未完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作。 1.3 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 項(xiàng)目總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集五星級(jí)酒 店、 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓、綜合商場(chǎng)于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40 年， 建筑密度為 0.7,規(guī)劃容積率為7，綠化率 30%。 5 1.4 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為 58000 平方米，由兩棟 塔 樓組成， 分別為 6 層寫(xiě)字樓和 6 層酒店，其中 裙樓 的 1-4 層為商業(yè)用房 ，在第三層用連廊聯(lián)為一體 。按 使用 功能分： 酒店建筑面積為 23983平方米， 商業(yè)建筑面積為 16800 平方米，寫(xiě)字樓建筑面積為 15000 平方米，地下停車(chē)、設(shè)備用房面積為 15938 平方米。容積率 7，綠化率 30， 建筑密度為 0.7。 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位 400 輛。 2 項(xiàng)目 法人概況 企業(yè)名稱： 廣東財(cái)潤(rùn)投資有限公司 住 所： 天河區(qū)天河北路 233 號(hào) 中信廣場(chǎng) 3201室 法定代表人： 注冊(cè)資本： 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資） 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。 3 編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)廣東財(cái)潤(rùn)投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會(huì)形成以體育中心 新中軸線為核心的大商圈，共由四個(gè) 6 不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城 正佳廣場(chǎng)為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融 商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。該商圈未來(lái)定位是成為 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約 18 平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)等大型百貨商場(chǎng)。由于該板塊休閑娛樂(lè)設(shè)施不足，一些適合開(kāi)發(fā)為娛樂(lè)休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā) 展。 本項(xiàng)目擬建的五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模 較 大、運(yùn)營(yíng)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。 4 項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展 CBD，即將進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目總商業(yè)面積超過(guò) 16800 平方米。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花 園 商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富 了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 占 地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 其中： 地上建筑面積 7969 7= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米 寫(xiě)字樓部分 15000 平方米 酒店 部分 23983 平方米 容積率 7 建筑 密度 0.7 7 綠化率 30 % 停車(chē)位 400 輛 8 第一部分 鵲橋 五星級(jí)酒店 1 目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況 廣州目前已開(kāi)業(yè)有 7 家五星級(jí)酒店（已正式掛牌），未來(lái)兩年間將陸續(xù)再開(kāi)業(yè)八家五星級(jí)和超五星級(jí)酒店，它們的開(kāi)業(yè)時(shí)間和簡(jiǎn)要情況如下： 9 掛牌五 星級(jí)酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位臵 開(kāi)業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 01 中國(guó)大酒店 廣州流花路 100 號(hào) （越秀區(qū)） 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1984年 ,1998 年新裝修 樓高 18 層 ,1013 間客房及套房 。 02 廣東國(guó)際大酒店 廣州市廣州市環(huán)市東路 339 號(hào) （越秀區(qū)） 1992年 7月 8日開(kāi)業(yè)，2004 年局部裝修 樓高 63 層，共有客房總數(shù)200 余間套。 03 廣州東方賓館 廣州流花路 120 號(hào) （越秀區(qū)） 1961 年開(kāi)業(yè)， 2004年重新裝修 樓高 11 層，共有客房 800余間套。 04 白天鵝賓館 廣州沙面南街 1 號(hào) 1983 年開(kāi)業(yè) ， 2000年重新裝修 樓高 28 層，共有客房總數(shù)842 間套。 05 廣東亞洲國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 326號(hào) 2002 年開(kāi)業(yè) 客房數(shù)目 422 間，位于25-38 層 06 碧桂園鳳凰城酒店 廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城 2003 年 11 月開(kāi)業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)621 間套。 07 廣州香格里拉大酒店 廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū) 2007 年 3 月 26 日開(kāi)業(yè) 樓高 36 層， 704 間豪華客房及套房，另設(shè) 26 間設(shè)計(jì)精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過(guò) 42 平方米。八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧 , 兩間宴會(huì)廳和八間多功能廳 。 08 廣州 天譽(yù)威斯汀酒店 廣州市天河區(qū)林和中路 6號(hào)（中信廣場(chǎng)后門(mén)） 2007 年 5 月開(kāi)業(yè) 樓高 40 層 ,共有客房總數(shù)448 間 (套 ),標(biāo)間面積 50 平米。 09 長(zhǎng)隆酒店 廣州市番禺區(qū)大石迎賓路（長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界旁） 2001 年開(kāi)業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)333 間套。 10 鳴泉居度假村 廣州市白云大道南1068 號(hào) 1998 年開(kāi)業(yè)， 2005年重新裝修 樓高 5 層，共有客房總數(shù)200 間套。 10 正在申請(qǐng)中的五星級(jí)酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位臵 開(kāi)業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 01 廣州鼎龍國(guó)際大酒店 廣州天河廣州大道北 63號(hào) （天 河區(qū)） 2005年 5月開(kāi)業(yè) 樓高 20 層，客 /套房 288 間 。 02 廣州嘉逸國(guó)際酒店 廣州市天河北路 468 號(hào) 2004 年 7 月 酒店樓高 20 層，擁有 251 間不同類型的客房。 03 廣州天倫萬(wàn)怡大酒店 廣州林和中路 172 號(hào) 2003 年開(kāi)業(yè) 395 套裝修豪華、設(shè)計(jì)新穎、設(shè)備完善的客房 。 04 廣東南洋長(zhǎng)勝酒店 廣州市天河區(qū)廣州大道北興華路 38 號(hào) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2005年 9 月 29 日 主樓高 25層，副樓多棟高 7層，擁有各類豪華客房 468 間 /套，標(biāo)間面積 38 平米。 05 南沙大酒店 廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路 1 號(hào) 2004 年 9 月28 日 樓高 15 層，擁有 314 間精雕細(xì)琢的豪華客房，標(biāo)間面積 46平米。 06 廣州地中海國(guó)際酒店 廣州市廣州市天河路518 號(hào) 2005年 3月開(kāi)業(yè) 樓高 50 層 ,共有客房總數(shù) 400間 (套 ),標(biāo)間面積 33 平米 。 07 頤和大酒店 廣州白云區(qū)同泰路頤和山莊內(nèi) 2003 年 酒店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房 180余間 。 正在建設(shè)中的酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位臵 計(jì)劃開(kāi) 客房數(shù)量 11 業(yè)時(shí)間 01 正佳萬(wàn)豪 天河正佳 2008 年開(kāi)業(yè) 正佳萬(wàn)豪國(guó)際大酒店正佳 正佳廣場(chǎng)五星將擁有 360 間客房，其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過(guò) 140間，其余均為豪華商務(wù)套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級(jí)行政套房 。 02 富力麗思卡爾頓酒店 珠江新城 2008 年開(kāi)業(yè) 主體分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分 , 160 米高的塔樓，其中包括了 350 套客房和 120 套高級(jí)服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂(lè)空間 。 03 富力君悅大酒店 珠江新城 2008 年開(kāi)業(yè) 總建筑面積為 7.7 萬(wàn)多平方米，樓高 75米，由君悅酒店管理。 04 皇冠假日酒店（海景集團(tuán)） 天河員村 2008 年開(kāi)業(yè) 五星高 41 層，占地面積 3.2 萬(wàn)平方米，總建筑面積 14 萬(wàn)預(yù)定 2006 年平方米，客房及預(yù)定 2006 年投入運(yùn)營(yíng)豪華客房約 500間 。 05 太古匯香格里拉 天河路 2008 年開(kāi)業(yè) 六星級(jí)的豪華酒店，酒店建筑面積約 8 萬(wàn)平方米，擁有 500 到 600 個(gè)客房。整個(gè)太古匯項(xiàng)目總投資約 40 億元 。 12 2 行業(yè)人士 對(duì)廣州高級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展看法 五星級(jí)酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚，同時(shí)也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。廣州市副市長(zhǎng)王曉玲曾在各種場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，在 2010 年亞運(yùn)會(huì)之前，五星級(jí)酒店將在現(xiàn)有的 7 家基礎(chǔ)上新添 10 到 15 家，由此可見(jiàn)政府對(duì)五星酒店建設(shè)的重視程度。 市旅游局認(rèn)為，隨著廣州城市國(guó)際化程度越來(lái)越高，外資來(lái)穗將投資、設(shè)辦事處、包長(zhǎng)包房以及會(huì)議經(jīng)濟(jì)、歐美市場(chǎng)的開(kāi)拓等原因都將導(dǎo)致高星級(jí)酒店供不應(yīng)求。 二 00 六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長(zhǎng)、會(huì)展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級(jí)、城市空間調(diào)整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)需求。目前，廣州星級(jí)酒店超過(guò)兩百家、五星級(jí)七家，與實(shí)際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級(jí)酒店嚴(yán)重不足。特別是二 0 一 0 年廣州將舉辦亞運(yùn)會(huì)，各類酒店配套需求十分迫 切。 據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長(zhǎng)孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵(lì)外資酒店管理企業(yè)向四個(gè)方面發(fā)展：一是擴(kuò)大選址區(qū)域。鼓勵(lì)各酒店集團(tuán)走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進(jìn)黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國(guó)家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點(diǎn)投資來(lái)源地的品牌；三是引進(jìn)酒店類型多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購(gòu)方式進(jìn)駐廣州市場(chǎng)。 孫雷表示，廣州是中國(guó)會(huì)展業(yè)中心，特別到了廣交會(huì)，不但五星級(jí)酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高 入住率。這說(shuō)明，隨著會(huì)展商貿(mào)業(yè)的發(fā)展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大發(fā)展空間、是酒店業(yè)的新興市場(chǎng)。廣州五星級(jí)酒店增量仍很理性，當(dāng)然供給量增大、價(jià)格也自然受到市場(chǎng)調(diào)節(jié)。目前廣州共有十萬(wàn)間酒店客房，二 0 一 0 年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點(diǎn)，仍需維持一定缺口。 廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設(shè)施 1400 多座，客房約 10 萬(wàn)間，床位近 20 萬(wàn)個(gè)；其中星級(jí)飯店 205 家，五星 6 家，四星 24家，三星 89 家，二星 80家，一星 6 家。廣州正籌建的 30 多家五級(jí)星酒店中，有 10 多家將在未來(lái) 3 年內(nèi)建成并開(kāi)業(yè) 。未來(lái)幾年內(nèi)，廣州將新建50 家四、五星級(jí)豪華酒店、增加 8000 個(gè)房間。根據(jù)規(guī)劃，到 2010 年亞運(yùn)會(huì)前，廣州的 4 星 13 級(jí)以上酒店數(shù)量將達(dá)到 60 家，其中五星級(jí)酒店在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還會(huì)新添 10 至 15 家，廣州星級(jí)酒店總數(shù)會(huì)從現(xiàn)在的 205 家增加到 300家。經(jīng)濟(jì)型酒店 3 年的預(yù)期數(shù)字也將過(guò)百，未來(lái) 3 至 5年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房超萬(wàn)間。 以白天鵝為例，目前其入住率都在 75% 79%之間，平均房?jī)r(jià)今年增幅了近 14%，入住率增長(zhǎng)了 3%，在國(guó)外，五星級(jí)酒店的入住率也就 60%左右。營(yíng)業(yè)收入方面，比如東方賓館， 2007 年上半年的客房收入達(dá)到 了 5535.69 萬(wàn)元，同比上升了6.18，凈利潤(rùn)也從 2006 年上半年的 1339.06 萬(wàn)元增加到現(xiàn)在的 1535.85 萬(wàn)元。 由此可見(jiàn)，廣州市目前的星級(jí)酒店的市場(chǎng)空間還很大，我們選擇在 2010 年進(jìn)入五星級(jí)酒店市場(chǎng)正是較好的投資時(shí)機(jī)。 14 3 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及 樓層規(guī)劃 3.1 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求 五星級(jí)旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下： 3.1.1 酒店總體基本要求 1) 酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。 2) 酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。 3) 酒店內(nèi)部 公共信息圖形符號(hào)符合 LB/AT001 標(biāo)準(zhǔn)。 4) 有中央空調(diào)系統(tǒng)。 5) 有背景音響系統(tǒng)。 6) 有與五星級(jí)酒店相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。 3.1.2 酒店接待大廳基本要求 7) 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。 8) 有與酒店規(guī)模、五星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)，總服務(wù)臺(tái)有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)臵接待、問(wèn)訊、結(jié)帳、 24 小時(shí)有工作人員在崗。 9) 提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、 18 小時(shí)提供外幣兌換服務(wù)。 10) 總服務(wù)臺(tái)提供酒店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品、酒店價(jià)目表、中英文本市交通地圖，全國(guó)旅游交通地圖、本市和全國(guó)旅游景點(diǎn)介紹、各種交通工 具時(shí)刻表、報(bào)刊雜志等。 15 11) 可 8 小時(shí)直接接受?chē)?guó)內(nèi)、國(guó)際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時(shí)開(kāi)啟的保險(xiǎn)箱、設(shè)門(mén)衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 12) 在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車(chē)服務(wù)、門(mén)廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 13) 至少能用 2 種外語(yǔ)提供服務(wù)（英語(yǔ)為必備語(yǔ)種），總機(jī)至少能用 3 種外語(yǔ)提供服務(wù)（英語(yǔ)為必備語(yǔ)種），各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時(shí)表示。 3.1.3 客房基本要求 14) 至少有 40 間（套）可供出租的客房， 70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 個(gè)開(kāi)間的豪華套房，有殘疾人客房。 15) 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫(xiě)字臺(tái)、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺(tái)燈，落地?zé)簟⑷礴R，行李架等高級(jí)配套家具。 16) 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施， 110/220V 電源插座，電話副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重稱。裝高級(jí)座便器。梳妝臺(tái)，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩， 24 小時(shí)供應(yīng)冷熱水。 17) 有直撥的國(guó)內(nèi)、國(guó)際電話，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個(gè)，自辦節(jié)目至少有 2 個(gè)頻道。 18) 有與五星級(jí) 相匹配的文具用品，提供開(kāi)夜床服務(wù)， 24 小時(shí)提供冷熱飲用水及冰塊，免費(fèi)提供茶葉或咖啡，客房?jī)?nèi)設(shè)微型酒吧， 24 小時(shí)提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。 19) 提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。 20) 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補(bǔ)齊。 16 3.1.4 餐飲基本要求 21) 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風(fēng)味的中餐。 22) 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門(mén)的西餐廚房。 23) 有獨(dú)具特色格調(diào)高