【商業(yè)地產(chǎn)】-杭州綠城麗江公寓市場(chǎng)推廣策略執(zhí)行案-97PPT-和聲機(jī)構(gòu)xxx

2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 綠城 麗江公寓 市場(chǎng)推廣策略執(zhí)行案 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 杭州東，城市第一聲。 麗江公寓策劃感言 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 綠城：理想主義和行動(dòng)主義的成功者。 我們又來(lái)談那句話：平常企業(yè)做產(chǎn)品，優(yōu)秀企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)。今天的市場(chǎng)事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，這不是簡(jiǎn)單的地段和開(kāi)發(fā)商的品牌因素決定的。 造老百姓買(mǎi)得起的房子，萬(wàn)科能做到的別人應(yīng)該也能做到的?；蛘呶覀円矐?yīng)該繼續(xù)造豪宅，甚至學(xué)湯臣一品，純粹玩有錢(qián)人的游戲。甚至不用做什么廣告，在頂級(jí)私人會(huì)所放點(diǎn)資料就可以大功告成。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是一定要以客戶群為導(dǎo)向的。在杭州，從綠園、春江花月到深藍(lán)，綠城對(duì)價(jià)格的推動(dòng)讓所有的開(kāi)發(fā)商暗喜，讓所有的投資客盆滿缽滿。而自從桂花城成功后，綠城的產(chǎn)品路線似乎已定，就是走高端路線。 高端其實(shí)也是泡沫最多的地方。而中低市場(chǎng)才是培養(yǎng)客戶的最有效市場(chǎng)。萬(wàn)科多年號(hào)稱并確實(shí)執(zhí)行的“造老百姓住得起的房子”，為它進(jìn)入中高端市打下了很好的基礎(chǔ)。而中低端產(chǎn)品面的缺失使綠城錯(cuò)失了培養(yǎng)客戶的最好時(shí)機(jī)。 當(dāng)下必須要關(guān)注市場(chǎng)一個(gè)重要現(xiàn)象：客戶的忠誠(chéng)度在降低。為什么辛苦積累的意向客戶很容易跑到別的樓盤(pán)？?jī)H僅是價(jià)格的原因嗎？ 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 麗江公寓的出現(xiàn)，讓我們對(duì)綠城的戰(zhàn)略宏圖心有所感。在九堡，可以不做這里的老大，但必須是做最好的，這是做市場(chǎng)的態(tài)度。而價(jià)格和產(chǎn)品的靈動(dòng)，我們相信麗江公寓會(huì)為綠城拓展更多的忠實(shí)客戶群。 沉穩(wěn)的綠城在行動(dòng)，正在以切實(shí)的執(zhí)行來(lái)實(shí)踐理想主義。在杭州東，我們欣喜地聽(tīng)到綠城發(fā)出的溫暖的聲音，正在喚醒大地和城市。 在這個(gè)波詭云譎的行業(yè)里，我們依然堅(jiān)持選擇相信綠城。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 我們不去討論項(xiàng)目最后到底有多大的成就，是否為榮譽(yù)而戰(zhàn)，我們看到綠城是個(gè)有使命感的企業(yè)，沒(méi)有使命感，綠城的產(chǎn)品也做不到這個(gè)質(zhì)量，也不會(huì)有足球打假事件。 一個(gè)背負(fù)著使命的企業(yè)，應(yīng)該能將任何產(chǎn)品都做到精神高度層面，并且制訂出獨(dú)步天下、充滿自信的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 綠城對(duì)建筑的尊重令人尊敬。綠城對(duì)人性的尊重更令人感動(dòng)。 我們想，這就是麗江公寓無(wú)法復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 由此進(jìn)入 2007 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的厚愛(ài)。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系， 即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)線控制，營(yíng)銷(xiāo)展示面構(gòu)建 綠城 | 和聲 3場(chǎng) MSA互動(dòng)整合模式 磁場(chǎng)Allure 現(xiàn)場(chǎng)Scene 市場(chǎng)Market 洞察 演繹 客戶關(guān)系 土地價(jià)值研判，規(guī)劃前瞻性分析，營(yíng)銷(xiāo)時(shí)勢(shì)研究 建立市場(chǎng)高度和影響力。 活動(dòng)組織與文本溝通， 重點(diǎn)是服務(wù)品牌和生活品牌。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 磁場(chǎng) Allure 現(xiàn)場(chǎng) Scene 市場(chǎng) Market 創(chuàng)造綠城持續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的示范榜樣社區(qū) 培養(yǎng)維護(hù)綠城業(yè)主及潛在客戶品牌忠誠(chéng)度，整合項(xiàng)目的服務(wù)資源，關(guān)注人性化服務(wù)，創(chuàng)造服務(wù)、生活品牌。 市場(chǎng)資源整合，增加項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接溝通機(jī)會(huì)。增強(qiáng)行業(yè)內(nèi)資源與信息交流，不斷鞏固典型的綠城企業(yè)形象，增強(qiáng)綠城項(xiàng)目應(yīng)變市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)趨勢(shì)的能力。 綠城 | 和聲 3場(chǎng) MSA互動(dòng)整合模式 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 我們堅(jiān)持以實(shí)驗(yàn)分析法來(lái)思考項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣主題，即： 1 / 取樣：典型消費(fèi)案例； 2 / 分析：消費(fèi)特征與產(chǎn)品背景； 3 / 結(jié)果：營(yíng)銷(xiāo)推廣話語(yǔ)體系和執(zhí)行資源庫(kù)； 4 / 驗(yàn)證：三場(chǎng)理論的傳播驗(yàn)證。 我們通過(guò)此四個(gè)步驟來(lái)完成對(duì)綠城項(xiàng)目整合推廣 MSA三要素的客觀思考，同時(shí)也由此客觀地得出綠城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵點(diǎn)與重點(diǎn)手段。 這是一個(gè)新的開(kāi)始。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 和聲機(jī)構(gòu)積累多年市場(chǎng)實(shí)踐，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)重組內(nèi)部資源，對(duì)綠城項(xiàng)目的策劃模式和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 和聲 MSA三場(chǎng)理論。 現(xiàn)場(chǎng)篇 磁場(chǎng)篇 市場(chǎng)篇 目錄 CATALOGUE 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 市場(chǎng)篇 MARKET 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)篇 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 在杭州市提出的“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，九堡是“城市東擴(kuò)”的排頭兵。九堡定位為一個(gè)融合鄉(xiāng)村自然和都市文化特征的新都市主義居住中心，它也是未來(lái)杭城最大的經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)以及杭城東北部 40萬(wàn)人口居住區(qū)的中心。 隨著城市東擴(kuò)戰(zhàn)略的積極推進(jìn)，在地鐵一號(hào)線的規(guī)劃中，九堡站點(diǎn)是連接杭州主城、下沙和臨平三大區(qū)域的樞紐節(jié)點(diǎn)，以九堡為換乘樞紐的地鐵一號(hào)線已進(jìn)入具體施工階段。 建設(shè)中的德勝東西快速路也即將貫通，四季青服裝市場(chǎng)、易初蓮花超市陸續(xù)進(jìn)駐，一批實(shí)力不俗的品牌開(kāi)發(fā)商扎堆九堡，錢(qián)江新城二期延伸到九堡以及大量經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)上市，上海 杭州磁懸浮的規(guī)劃 (杭州的起始站在火車(chē)東站附近，距九堡不遠(yuǎn) )，一個(gè)擁有廣闊升值空間的城市新中心已呼之欲出。 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 直面第一競(jìng)爭(zhēng)：九堡南片區(qū)樓盤(pán)分析 與本案同在九堡南片區(qū) (沿江 )，并且相鄰的樓盤(pán)有菲達(dá) 春江綠島(本案東側(cè) )和宋都 陽(yáng)光領(lǐng)秀 (本案西側(cè) )，本案在這兩個(gè)樓盤(pán)的中間。 三個(gè)樓盤(pán)目前的動(dòng)工狀態(tài)均是未開(kāi)工，陽(yáng)光領(lǐng)秀有下半年 9月份開(kāi)盤(pán)的計(jì)劃。從地塊關(guān)系上來(lái)看，這二個(gè)樓盤(pán)是本案直接的競(jìng)爭(zhēng)者。 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 宋都 陽(yáng)光領(lǐng)秀概況 : 占地面積約 16.7萬(wàn)，總建筑面積 33萬(wàn)平米，建筑類(lèi)型為小高層和高層。戶型以戶型以 60 80平方米的兩房和 100-120平方米的三房為主，總計(jì)約 1.3萬(wàn)余套，預(yù)計(jì)單價(jià)在 7000元 /。 分析： 開(kāi)工后，陽(yáng)光領(lǐng)秀將是九堡規(guī)模最大的商品房居住區(qū)。同時(shí)，陽(yáng)光領(lǐng)秀的江景比本案更加開(kāi)闊，是本案江景資源有力的分享者。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 菲達(dá) 春江綠島概況 : 占地面積 66600，總建筑面積約 18萬(wàn)，建筑類(lèi)型為高層，主力戶型在120-140之間，總計(jì)套數(shù)在 1600套。車(chē)位配比率在 50%。 分析： 菲達(dá)作為一個(gè)房產(chǎn)品牌，市場(chǎng)上是不熟悉的，以機(jī)電起家，但它房源主體定位比周邊要高。也是一個(gè)具有江景的樓盤(pán)，可享的江景視野比本案要小。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第一競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 從產(chǎn)品面分析，這兩個(gè)樓盤(pán)與本案的產(chǎn)品定位有一定的差距。陽(yáng)光領(lǐng)秀是一個(gè)定位較統(tǒng)一的大眾型樓盤(pán)，這與市場(chǎng)上普遍認(rèn)識(shí)的九堡居住層次很接近；春江綠島的產(chǎn)品最符合中層客戶的需求，也就是現(xiàn)在市場(chǎng)上普遍好銷(xiāo)的套型。從這個(gè)角度看，兩樓盤(pán)各自抓住了市場(chǎng)不同層次的主力客戶。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系得到了一定的緩解。但這兩個(gè)樓盤(pán)同時(shí)都存在分流本案客源的危險(xiǎn)。因?yàn)楸景傅闹行粜蛷奶讛?shù)上說(shuō)也占了近 70%的，這與陽(yáng)光領(lǐng)秀的產(chǎn)品形成了沖突。而春江綠島的主力在 120-140 ，從戶型層面上看屬于中上層的樓盤(pán)，與本案的中小戶型在總價(jià)上也會(huì)形成沖突 (以本案的品質(zhì)，一般會(huì)比周邊高出約 1000元 / )，并且共享一片江景，建筑形態(tài)均為小高層與高層，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系必然存在。 (注 :圓夢(mèng)園公寓已售完 ,只有排屋在售 280平米，總價(jià)在 220-250萬(wàn) /套 ,在此不做比較 ) 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第二競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：九堡北區(qū)樓盤(pán)現(xiàn)狀一覽 九堡北片區(qū)即在下沙大道南側(cè)。根據(jù)與本案距離本案由近及遠(yuǎn)的關(guān)系，分別是： 旅游 紅蘋(píng)果、美達(dá) 九月庭院、名城 左鄰右舍、金海 香檳灣、華鴻 .怡景嘉苑、萬(wàn)科 魅力之城等。 (晨光 綠苑已經(jīng)交付入住，只有零星尾房在售，在此不做比較，中興房產(chǎn)地塊尚未定名，在此亦不提及 ) 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 旅游 紅蘋(píng)果 : 項(xiàng)目情況： 位于八堡村 (下沙大道南側(cè) ,即本案對(duì)面 )，占地面積約 58849，總建筑面積 20萬(wàn)；建筑類(lèi)型有高層小高層。主力戶型在 90-130之間。 銷(xiāo)售狀態(tài)： 自 2006年 9月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售形勢(shì)較好。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)上公布，第一次開(kāi)盤(pán)的已售均價(jià)為 6278元 /平米 ,第二次是 6504元 /平米 ,第三次是7390元 /平米。價(jià)格步步攀升。目前開(kāi)出的是 X戶型 ,即躍層 ,面積普遍在 120-130平米之間。 主力客戶群： 一類(lèi)是未來(lái)四季青等將要搬遷到九堡的市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主，一類(lèi)是九堡為了改善居住條件的當(dāng)?shù)鼐用?，還有一類(lèi)是來(lái)自江干區(qū)的白領(lǐng)和公務(wù)員。 但據(jù)說(shuō) ,自 X戶型推出后 ,立即打破了原有客戶界限，生活、工作在其它區(qū)域的購(gòu)房者也前來(lái)登記。 現(xiàn)場(chǎng)看點(diǎn)： 紅蘋(píng)果的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部氣氛較熱烈。雖然那天雨下得頗大，但是還有不少客戶開(kāi)著私家車(chē)來(lái)到目前來(lái)說(shuō)還較偏的現(xiàn)場(chǎng)。我們以為紅蘋(píng)果接下來(lái)的價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高，因?yàn)楹竺嫖撮_(kāi)的樓號(hào)，處于園區(qū)當(dāng)中更好的位置。 樓盤(pán)定位： 創(chuàng)業(yè)者的選擇。 推廣形象： 富于活躍感的年輕化 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 美達(dá) .九月庭院 項(xiàng)目概況 :艮山東路與下沙路口 ,即本案南面 ,紅蘋(píng)果東北側(cè)。占地面積 4.7萬(wàn)平方米，總建筑面積約 13萬(wàn)，建筑類(lèi)型為高層 10幢。主力戶型在 90-140平方米。 樓盤(pán)現(xiàn)狀 :尚未動(dòng)工 ,具體開(kāi)盤(pán)日期及銷(xiāo)售價(jià)格仍未制訂。 產(chǎn)品特色： 中心庭院占據(jù) 2萬(wàn)。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 名城 左鄰右舍 項(xiàng)目概況 :位于紅蘋(píng)果西北側(cè) ,隔下沙路與本案南面相望。占地 38705 ,總建筑面積 86762，物業(yè)形態(tài)由小高層和高層組成。主力戶型為 70-120 ,戶型范圍在 60-180。 樓盤(pán)現(xiàn)狀 :預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間在 2007年 9月。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 金海 香濱灣 項(xiàng)目概況 :杭海路與九沙大道交界處 ,屬于九堡鎮(zhèn)中心 ,周邊日常生活配套較成熟 ,目前又有聯(lián)華超市進(jìn)駐金海城 ,生活配套成熟度加快。項(xiàng)目占地4.5萬(wàn) ,總建筑面積 14萬(wàn) ,建筑類(lèi)型為小高層和高層公寓 ,主力戶型在 90-130。 銷(xiāo)售狀態(tài) :11號(hào)樓開(kāi)盤(pán)在 2006年 6月 5日開(kāi)盤(pán) ,以 5678元的低價(jià)入市 ,創(chuàng)造了二天就銷(xiāo)售一空的銷(xiāo)售神話； 10號(hào)樓在 2006年 6月 30日開(kāi)盤(pán) ,銷(xiāo)售均價(jià)在6200多 / ,目前已銷(xiāo)售結(jié)束。 后續(xù)開(kāi)盤(pán) :接下來(lái)開(kāi)盤(pán)的主力戶型均在 130平米以上 ,主要有 131、 142、 157、200、 208、 287等 10余種戶型 ,據(jù)銷(xiāo)售部告知 ,開(kāi)盤(pán)均價(jià)會(huì)在 7000元以上。 已購(gòu)房的主力客戶群 :四季青的私營(yíng)業(yè)主及華貿(mào)商城的小老板。 我們的看法 :該樓盤(pán)在九堡板塊聲勢(shì)直往上的時(shí)候 ,走了低價(jià)開(kāi)盤(pán)一旗 ,是造成快速銷(xiāo)售奇跡的外在主要原因，內(nèi)在原因是因?yàn)轫?xiàng)目距離規(guī)劃中的客運(yùn)中心、中國(guó)四季青服裝城、九堡東站等都比起以上樓盤(pán)及萬(wàn)科的魅力之城等都要近 ,屬于九堡鎮(zhèn)中心區(qū)域。此外 ,香濱灣的價(jià)格繼續(xù)走高也是正常的 ,因?yàn)槿ツ觊_(kāi)盤(pán)的是位于九沙大道路旁的高層公寓 ,以后開(kāi)盤(pán)的公寓在園區(qū)中的位置會(huì)更好 ,價(jià)格上升也在情理之中。 樓盤(pán)定位語(yǔ) :九堡首席高尚社區(qū) 樓盤(pán)形象 :現(xiàn)代、優(yōu)雅 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 華鴻 怡景嘉苑 項(xiàng)目概況 :項(xiàng)目位于九盛路與九州路路口 ,占地面積 21584 ,總建筑面積53960 ,建筑類(lèi)型為小高層和高層，主力戶型在 80-90平方米。 工程狀態(tài) :尚未動(dòng)工 ,據(jù)悉方案仍在設(shè)計(jì)階段 ,開(kāi)工時(shí)間、開(kāi)盤(pán)時(shí)間及價(jià)格都未有確定。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 萬(wàn)科 魅力之城 項(xiàng)目概況 :項(xiàng)目位于九盛路與九環(huán)路口 (和怡景嘉苑同為九堡德勝快速路以北的樓盤(pán) ),占地 126畝 ,總建筑面積約 18萬(wàn) ,建筑類(lèi)型為小高層和高層。主力戶型在 90-120 ,共計(jì)約二千戶 .一期約 900多戶 ,500多個(gè)車(chē)位。車(chē)位配比率為60%。 樓盤(pán)現(xiàn)狀 : 項(xiàng)目根據(jù)地塊的分隔形成一期和二期不同時(shí)段開(kāi)發(fā) ,目前正在開(kāi)發(fā)一期。一期的 1號(hào)樓和 3號(hào)樓 (均是小高層 )將在 2007年 4月下旬開(kāi)盤(pán) ,主力戶型是在 88-90之間的二室二廳的小戶型。預(yù)訂均價(jià)在 7100元 /。我們?cè)趯?shí)際詢價(jià)過(guò)程中 ,認(rèn)為均價(jià)約在 6900-7000元 /左右。 7100元 /能夠在這批開(kāi)盤(pán)戶型中找到樓層和朝向都頗好的套型。 售樓部看點(diǎn) :魅力之城作為萬(wàn)科在杭州首次建設(shè)的項(xiàng)目 ,在杭州引起的觀注度是很大的 ,位于環(huán)城北路的售樓在調(diào)研當(dāng)天的下午相當(dāng)熱鬧 ,雖然那天不是休息日 ,而且雨下得頗大 ,但前來(lái)咨詢的客戶絡(luò)繹不絕。 我們的看法 :魅力之城在規(guī)劃上相當(dāng)有亮點(diǎn) ,形成四個(gè)庭院式的組團(tuán)居住 ,并非普通公寓的行列式。但從產(chǎn)品總體上看 ,確實(shí)是一個(gè)大眾型的樓盤(pán) ,包括建筑形態(tài)較普通 ,從模型上看 ,將來(lái)的用材也并非高檔建材 ,而且項(xiàng)目的區(qū)位也是較偏的 ,上面說(shuō)過(guò) ,已經(jīng)在德勝路的北面了 ,而且距離德勝路平行中間也隔了二條路，但萬(wàn)科的品牌及過(guò)去所營(yíng)建的品質(zhì)為杭州客戶注入了信心。 產(chǎn)品定位 :平民化的精品樓盤(pán) 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 其它 :2007年 2月份九堡住宅供地一覽 注 :供地面積普遍較小。 競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié) 市場(chǎng)對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)知提高，業(yè)內(nèi)在媒體的投放有所保留，大多投放在專業(yè)媒體上，這為我們制定媒體計(jì)劃提供借鑒。 同區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)年以來(lái)活動(dòng)也有所減少，大多采取一些定向的、具體的客戶媒體俱樂(lè)部式的活動(dòng)，這為我們構(gòu)建項(xiàng)目磁場(chǎng)也預(yù)留了足夠的空間。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售現(xiàn)狀也對(duì)我們今年的銷(xiāo)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供了思路：如果今年不開(kāi)盤(pán)，那么下一階段我們要做些什么工作，今年的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)怎樣實(shí)現(xiàn)。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 競(jìng)得單位 地塊面積 (平方米 ) 容積率 最大建筑面積(平方米 ) 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓面均價(jià) (元 ) 杭州市城建開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 /富陽(yáng)大家置業(yè)有限公司 30345 2.2 66759 17558 2543 杭州市城建開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 /富陽(yáng)大家置業(yè)有限公司 17339 2.2 38145 10820 2773 其它 :2007年 2月份九堡住宅供地一覽 注 :供地面積普遍較小。 其它： 2007年 2月份九堡住宅供地一覽 注 :供地面積普遍較小。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 洞察市場(chǎng)：本案與九堡樓市的 SWOT思考 在此 SWOT分析中，我們對(duì)九堡片區(qū)共有的特性不作比較，如地鐵、客運(yùn)中心、四季青等，因?yàn)檫@些不是本案獨(dú)有的，是與絕大多數(shù)樓盤(pán)共享的。在對(duì)九堡樓市的分析中，我們將通過(guò)域內(nèi)樓盤(pán)各項(xiàng)資源的對(duì)比，分析本案在營(yíng)銷(xiāo)中的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和危脅點(diǎn)，從而獲得本案一個(gè)頗佳的市場(chǎng)切入點(diǎn)。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 優(yōu)勢(shì)挖掘 品牌與品質(zhì)的優(yōu)勢(shì)：綠城在九堡首次打造的項(xiàng)目，為九堡地區(qū)的高層次居住開(kāi)創(chuàng)了新時(shí)代。 九堡現(xiàn)供的樓盤(pán)，以及即將入市的樓盤(pán)，在品牌上 ,除了萬(wàn)科之外，沒(méi)有能與綠城相匹敵的；其次從品質(zhì)上說(shuō)，萬(wàn)科的品質(zhì)雖好，但魅力之城走的是“平民精品” 的路線，加上魅力之城的區(qū)位較偏，臨近 01省道，在區(qū)位上遜于本案，這使本案與魅力之城相比更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在九堡區(qū)域首度打開(kāi)了綠城高層次品質(zhì)居住時(shí)代成為現(xiàn)實(shí)。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 優(yōu)勢(shì)挖掘 江景優(yōu)勢(shì)：雖然江景資源與未售的其它二個(gè)樓盤(pán)共享，但仍是稀缺資源。 江景幾乎成為錢(qián)江新城豪宅樓盤(pán)的有力賣(mài)點(diǎn)，在本案中同樣是產(chǎn)品有力支撐，但它不是單獨(dú)產(chǎn)生核心力的作用，因?yàn)殛?yáng)光領(lǐng)秀的江景更加開(kāi)闊。但是與綠城的建筑品質(zhì)結(jié)合在一起，江景就超越了原來(lái)的價(jià)值，成為“麗江公寓”高尚生活的錦上添花之筆。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 劣勢(shì)思考 本案所在的九堡南區(qū)缺乏成熟 ,配套前景不如北區(qū) ,地段認(rèn)可度不足。 本案雖有江景優(yōu)勢(shì) ,但是沿下沙路北區(qū)現(xiàn)在主要是農(nóng)居點(diǎn) ,而且周?chē)秶邢?,而現(xiàn)有的九堡大型公建項(xiàng)目及日常生活配套等均分布在了下沙路以北 ,即紅蘋(píng)果、左鄰右舍、九月庭院等比本案更有享受這些大配套的優(yōu)勢(shì)。本案雖與九堡西站的地鐵站相近 ,但地鐵商業(yè)圈的打造卻是在距離本案更遠(yuǎn)的九堡東站。這就從配套削弱了本案地段的認(rèn)可度。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 劣勢(shì)思考 九堡大眾型供盤(pán)地位的形成 , 不利于在市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域高端產(chǎn)品的認(rèn)可。 九堡與杭州的城西不同 ,城西是作為杭州最早的商品房居住地發(fā)展起來(lái)的 ,一開(kāi)始就奠定了只有具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者才能入住的基礎(chǔ)。但九堡已被市府規(guī)劃為杭州最大的經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū) ,而且本案對(duì)面就有藍(lán)橋名苑大型經(jīng)濟(jì)適用房 ,加上周邊普遍中檔盤(pán)的供應(yīng) ,使九堡在杭城人們心中打上了普通居住區(qū)的身份標(biāo)識(shí)。這并不利于象本案這樣一個(gè)較高層次樓盤(pán)的推廣 ,對(duì)講究身份的客戶群來(lái)說(shuō) ,到該區(qū)域購(gòu)置高尚住宅 ,理由并不充分。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 機(jī)會(huì)探尋 高端產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)空白：九堡樓盤(pán)較一致大眾化的定位 ,為本案創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。 九堡現(xiàn)供樓盤(pán) ,定位上主要是大眾型的 ,一定程度上區(qū)位前景與價(jià)格兩個(gè)方面贏取市場(chǎng)的好感 ,因此形象也偏于年輕化、活躍型。包括即將推出的樓盤(pán) ,其實(shí)從案名上也隱性表現(xiàn)了的特點(diǎn)。從本質(zhì)上說(shuō) ,這與九堡作為一個(gè)新興的板塊 ,公建配套及價(jià)格都在起步階段是相符的。一般來(lái)說(shuō) ,年輕人出于經(jīng)濟(jì)考慮 ,受先進(jìn)的置業(yè)觀念的影響 ,比較傾向于在前景美好、價(jià)格適宜的板塊置業(yè)。但這樣做也排除一部分追求高端的客戶不能在九堡找到自己心儀住宅。而本案恰恰是填補(bǔ)了此空白。這種情況 ,非常有助于麗江公寓借春江花月在杭城的影響力 ,在九堡再樹(shù)一個(gè)類(lèi)似的高貴形象。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 機(jī)會(huì)探尋： 乘著地鐵開(kāi)工的東風(fēng)，高價(jià)入市的抗性將更小。 在九堡規(guī)劃有地鐵之后 ,九堡樓盤(pán)的價(jià)格就一路走高 ,通過(guò)市調(diào)走訪 ,去年以 6000多均價(jià)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán) ,今年在均價(jià)上統(tǒng)一爬上了 7000元 / ,今年未開(kāi)的樓盤(pán)也透露會(huì)在這個(gè)價(jià)格點(diǎn) ,本案對(duì)面的紅蘋(píng)果約 125平米的套房 ,已經(jīng)到了總價(jià) 85萬(wàn)元之上。伴隨著地鐵 1號(hào)線的動(dòng)工 ,2011年建成的消息 ,使本案得以乘坐未來(lái)的地鐵班車(chē) ,在價(jià)值充分挖掘的前提下 ,使價(jià)格也有更充分的表現(xiàn)。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 威脅前瞻 鄰近樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng) ,成為直接分流本案不同層次客源的威脅點(diǎn)。 陽(yáng)光領(lǐng)秀與春江綠島分別與本案東、西相鄰。尤其是陽(yáng)光領(lǐng)秀約有 1.3萬(wàn)套 ,持續(xù)銷(xiāo)售時(shí)間更長(zhǎng) ,其中小戶型更是本案 90-110威脅點(diǎn)。而且宋都房產(chǎn)在錢(qián)江新城板塊內(nèi)的新城國(guó)際售價(jià)就很“平民” ,及陽(yáng)光領(lǐng)秀方案審批時(shí) ,就確定了“親民”盤(pán)的方針 ,這給本案中小戶型的銷(xiāo)售增加了壓力。而春江綠島在 120-140的主力戶型 ,與本案的中套也有沖突 ,甚至春江綠島的可選范圍更廣 ,因?yàn)樗闹刑资侵髁粜汀Ｋ晕覀円詾殡m然定位層次 ,推廣形象不同 ,這兩個(gè)樓盤(pán)確實(shí)存在分流本案客源的直接威脅。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 威脅前瞻： 品牌威脅：萬(wàn)科與綠城的品牌認(rèn)可將牽涉到關(guān)于樓盤(pán)價(jià)值的認(rèn)可。 “平民精品”與“貴族精品”本來(lái)就是不同的層次。但萬(wàn)科既然進(jìn)入了九堡 ,無(wú)論是域內(nèi)的開(kāi)發(fā)商 ,還是置業(yè)者 ,都會(huì)將兩者進(jìn)行比較。彼此品牌不分高下 ,而萬(wàn)科的價(jià)格更具親和力 ,對(duì)于一貫接受綠城房產(chǎn)“高價(jià)位、高品質(zhì)”的杭城客戶 ,難免會(huì)引發(fā)思考 ,為什么同是品牌，同樣是好品質(zhì) ,在同一個(gè)區(qū)域內(nèi) ,兩者之間的價(jià)值和價(jià)格就該相差這么多嗎，將品牌與產(chǎn)品價(jià)值同等起來(lái)。因此 ,魅力之城雖不與麗江公寓有直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 ,但萬(wàn)科的品牌及其產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)麗江公寓高于九堡樓市現(xiàn)價(jià)入市肯定是一個(gè)市場(chǎng)的心理抗性。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 市場(chǎng)篇 MARKET 市場(chǎng)研究 客戶分析 市場(chǎng)篇 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 政策面對(duì)項(xiàng)目客群的影響： 1500億決戰(zhàn)東部 未來(lái) 5年，杭州規(guī)劃的主方向是向東。從目前來(lái)看，錢(qián)江新城在這 1500億當(dāng)中挑起作為中央商務(wù)區(qū)的大梁。 但九堡作為錢(qián)江新城的擴(kuò)容區(qū)（距離錢(qián)江新城僅 2-3公里），規(guī)劃中九堡是杭州最大的交通中心（客流量集散中心），以及四季青、華貿(mào)鞋城、興合服飾城、長(zhǎng)途高速客運(yùn)中心的落戶地，九堡無(wú)疑在其中扮演了杭州東部發(fā)展的主要的地位。 加上麥德龍、百安居、杭州陶瓷品市場(chǎng)的遷入、江干經(jīng)經(jīng)濟(jì)科技園區(qū)的建設(shè)等，這些新增的從業(yè)和就業(yè)人員必將為九堡房產(chǎn)帶來(lái)大量的置業(yè)客戶群。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 九堡建設(shè)加速對(duì)置業(yè)客戶群的影響 據(jù)悉杭州市高速公路長(zhǎng)途客運(yùn)中心 于 2003年開(kāi)工建設(shè)，已于 2006年 11月底完成（未投入正式使用），高速公路的建成，必將給九堡、臨平、下沙等就近的工作人員帶來(lái)極大的方便，區(qū)塊對(duì)他們的吸引力也在加強(qiáng)。 九堡地鐵西站、東站 于 2007年 3月 28日正式開(kāi)工， 2011年正式完成。這意味著九堡的交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，拉近了與杭州主城及各副城的距離，這使在九堡作為周邊人置業(yè)的區(qū)域概念進(jìn)一步弱化，在交通的便捷性上擁有吸引全杭城人居住和生活的優(yōu)勢(shì)。 中國(guó)四季青服飾城 于 2007年 3月 29日正式動(dòng)工，總占地 5000余畝（經(jīng)營(yíng)區(qū)及物流區(qū)等）， 2008年 8月建成開(kāi)后將成為華東地區(qū)同行業(yè)檔次最高、規(guī)模最大、功能最全的服裝產(chǎn)業(yè)交易中心。令項(xiàng)目一期就有 1.5萬(wàn)個(gè)攤位。其它： 在九堡北部區(qū)域，西子奧的斯、華日、杭派服裝新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)也已趁勢(shì)而起。 分析 :伴隨著九堡交通、商貿(mào)建設(shè)走向現(xiàn)實(shí)化的步伐，九堡對(duì)周邊和主城的吸引力都在加強(qiáng)，同時(shí)也加速了置業(yè)人群的的流入。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 大型居住區(qū)建設(shè)對(duì)本案客戶群的影響 九堡在未來(lái) 5年內(nèi)，除了要發(fā)展成一個(gè)大型商貿(mào)區(qū)和交通樞紐中心之外，還是一個(gè)大型的居住區(qū)。 該大型居住區(qū)主要位于艮山東路以北，和睦港以東，北臨九沙大道，東面是東湖路，規(guī)劃總占地 2970畝，建成后總建筑面積將達(dá) 180多萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房 74萬(wàn)平方。可以說(shuō)九堡也是未來(lái)最大的經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)以及杭城東北部 40萬(wàn)人口的居住區(qū)中心。 分析 :九堡大型居住區(qū)約 180多平方米的住宅面積，其實(shí)還沒(méi)有包含艮山東路以南的約 82.5萬(wàn)平方米（即未開(kāi)工的麗江公寓、陽(yáng)光領(lǐng)秀及春江綠島），因此九堡所有的利好因素，都是與域內(nèi)樓盤(pán)共享的。本案的重點(diǎn)在于通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位，鎖定屬于本案的目標(biāo)客戶群，打開(kāi)有利于宣傳的通道。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 九堡目前的客戶群來(lái)源 九堡的居住、生活魅力是輻射型的 。 九堡過(guò)去是和下沙聯(lián)系在一起的區(qū)域概念，不是作為一個(gè)獨(dú)立的區(qū)塊，當(dāng)政府將九堡作為錢(qián)江新城的擴(kuò)容區(qū)時(shí)，系列大型的交通和商貿(mào)配套規(guī)劃到九堡時(shí)，九堡作為一個(gè)獨(dú)立的板塊顯現(xiàn)它的生活魅力。從目前來(lái)看，伴隨政府對(duì)九堡的大型建設(shè)的投入，帶進(jìn)大量商業(yè)的同時(shí)，也帶來(lái)了龐大的置業(yè)群。 那九堡目前的居住區(qū)只是對(duì)涌入九堡的新從業(yè)人員開(kāi)放的嗎？ 我們認(rèn)為顯然并非如此： 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 九堡跟下沙不同，下沙與杭州的主城區(qū)位置偏遠(yuǎn)，而且主要為大學(xué)城，缺乏商業(yè)配套。這二點(diǎn)就在很大程度上決定了，下沙的置業(yè)主力會(huì)是跟下沙有一定關(guān)系的客戶群，雖然生活在杭州，但工作在下沙，有這樣的一層關(guān)系在其中。而九堡不但與下沙接近，而且其交通、商貿(mào)、日常生活的配套比下沙更加完善，區(qū)域價(jià)值比下沙更有潛值，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)（下沙先于九堡興起，但下沙現(xiàn)在普通房源的均價(jià) 5000元 /不到，而九堡大眾型定位的樓盤(pán)已達(dá)均價(jià) 7000元 /），它甚至已經(jīng)起到了截流下沙主城區(qū)客戶的作用。 九堡已被政府確認(rèn)為錢(qián)江新城的擴(kuò)容區(qū)，距離錢(qián)江新城僅 2-3公里，現(xiàn)有的公交使兩者之間的溝通就很便捷。而錢(qián)江新城的規(guī)劃方向是 CBD，即四分之一為住宅建筑，四分之三為公建項(xiàng)目，居住區(qū)的規(guī)劃比重明顯偏少，因此，九堡能夠起到分擔(dān)錢(qián)江新城住宅的任務(wù)。 從今年熱銷(xiāo)的紅蘋(píng)果來(lái)看，除了由于即將搬遷到九堡經(jīng)營(yíng)的四季青、華貿(mào)鞋城的業(yè)主，以及江干區(qū)（老城區(qū)）的部分客戶群之外，延伸到了原有城西的客戶。尤其是紅蘋(píng)果 X5套型的開(kāi)盤(pán)（均價(jià)約 7300元 /），已經(jīng)打破了城東置業(yè)的界限，城市中心的客戶群表示較強(qiáng)的意向。這說(shuō)明在九堡區(qū)塊做具有創(chuàng)新意義的產(chǎn)品，有實(shí)力成為全杭城置業(yè)客戶選擇的目標(biāo)。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 分析 從以上區(qū)域來(lái)看，關(guān)于到九堡跨區(qū)域置業(yè)已經(jīng)成為一種現(xiàn)實(shí)，而這種現(xiàn)實(shí)也會(huì)隨九堡潛力的現(xiàn)實(shí)化而愈加明顯。預(yù)計(jì)本案的主要銷(xiāo)售時(shí)段約在 08-09年，預(yù)測(cè)九堡的發(fā)展，客運(yùn)中心和四季青都將投入使用，地鐵開(kāi)通進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，九堡的發(fā)散型魅力將更加輻射，不是城東的九堡，而是整個(gè)杭州的商貿(mào)中心和居住熱點(diǎn)。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 從區(qū)域劃分來(lái)預(yù)計(jì)客戶來(lái)源： 西湖區(qū)： 此區(qū)域客戶因工作在下城區(qū)、九堡、下沙，本案離他們的工作地點(diǎn)相對(duì)較近，會(huì)有選擇本案的可能。 江干區(qū)： 此區(qū)域客戶對(duì)本案所處的九堡區(qū)域接受度較高。目前大多居住老式新村房，居住環(huán)境較差、居住面積較小、房型趨于淘汰。他們換房的需求迫切。 上城區(qū)、下城區(qū)： 此區(qū)域客戶在購(gòu)房時(shí)區(qū)域選擇面比較廣。便捷的交通是吸引這些客戶前來(lái)的重要因素之一。 拱墅區(qū)： 要關(guān)注大關(guān)區(qū)域的租房住的外來(lái)工作人員。 我們預(yù)計(jì)：距離本案 10-18公里范圍內(nèi)居住的客戶占 80% 以上。 因?yàn)閷?duì)城東九堡區(qū)域未來(lái)的道路交通狀況認(rèn)可，下城區(qū)及江干區(qū)工作的客戶將成為主力。同時(shí)要進(jìn)一步開(kāi)發(fā)離本案較近區(qū)域工作的客源。（如九堡科技園區(qū)、下沙科技園區(qū)） 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 下沙高教園區(qū)的教師存在目標(biāo)客戶群。但處于收入高階的教師的數(shù)量少于普通教師，但必然有這樣的實(shí)力和消費(fèi)需要的客戶。因?yàn)橄律车臉潜P(pán)定位都是在中檔的，即下沙沒(méi)有在杭州有影響力的高尚項(xiàng)目，這對(duì)本案也是一個(gè)向高收入教師推薦的機(jī)會(huì)。 隨著地鐵的動(dòng)工，位于三墩的浙大紫金港校區(qū)的高校教師也會(huì)是本案的目標(biāo)客戶群。名校的教師消費(fèi)實(shí)力頗強(qiáng)，百萬(wàn)元以上的樓盤(pán)，浙大教師是一個(gè)不可忽略的客戶群。 分流錢(qián)江新城的部分客戶群。錢(qián)江新城的江景房基本都是定價(jià)在 300萬(wàn)以上 /套的房源，普通房源也在萬(wàn)元左右（新城國(guó)際、曉廬、鳳凰城等），而九堡與錢(qián)江新城緊鄰，部分樓盤(pán)也能看見(jiàn)江景，加上對(duì)綠城建筑品質(zhì)的認(rèn)可。只要能在錢(qián)江新城域內(nèi)置業(yè)普通房源，也能在九堡的麗江公寓擁有一套較好的公寓。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 客戶群特征描述： 主要從事貿(mào)易及制造業(yè)。職務(wù)以中高層管理人員為主。受教育程度普遍較高。 主要為改善居住條件而看房。其次為考慮獨(dú)立居住或購(gòu)置婚房。 年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)較為年輕，主要集中在 28 35歲。 因年齡結(jié)構(gòu)較輕故購(gòu)房預(yù)算相對(duì)較低，對(duì)于價(jià)格的敏感度較高。其次，對(duì)戶型面積及地段的關(guān)注度較高。特別對(duì)本案的小環(huán)境及生活配套尤為關(guān)注。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 客戶群消費(fèi)心理特征描述： 對(duì)九堡與錢(qián)江新城之間完全融入有信心。 只有在這種情況下，具有一定經(jīng)濟(jì)能力的人士，他才會(huì)考慮到九堡置業(yè)，并且選擇其中的高尚物業(yè)。 看好錢(qián)江新城，向往江景豪宅，但又覺(jué)得價(jià)高。 九堡作為錢(qián)江新城的擴(kuò)容區(qū)域，區(qū)位價(jià)值低于錢(qián)江新城，江景房源金貴，多建為豪宅。而這部分客戶群雖有實(shí)力，但對(duì)于錢(qián)江新城四五百萬(wàn)的江景房源仍是遙望不可及，此時(shí)選擇緊鄰的錢(qián)江新城的九堡的高尚江景房源 ,不失為一種補(bǔ)償性的選擇。 入住綠城樓盤(pán)江景房源的滿足感。 綠城房產(chǎn)在浙江一向以高品質(zhì)、高價(jià)位著名。入住綠城樓盤(pán)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)也等于是身份的肯定，而緊鄰錢(qián)江新城核心區(qū)的九堡江景房源也是稀缺產(chǎn)品，無(wú)形之中與周邊的中檔盤(pán)形成對(duì)比，相比起在錢(qián)江新城選擇一處萬(wàn)元左右的無(wú)江景的普通樓盤(pán)更有身份感。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 本案客戶來(lái)自于全市，相對(duì)市中心和城東客戶較多，但是因綠城的橋頭堡效應(yīng)，城西的客戶資源也不容忽視。那些忠實(shí)于綠城的老業(yè)主是我們難得的寶貴資源。 城西有非常多的新移民。如何將這些新移民的注意力和置業(yè)需求轉(zhuǎn)移和引導(dǎo)至我們的項(xiàng)目，是一個(gè)持之以往的研究課題。 如何客戶是可以選擇的，那么我們