【商業(yè)地產(chǎn)】-合肥中辰商業(yè)綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略(補(bǔ)充)-53PPT-2008年10月

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中辰經(jīng)開區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補(bǔ)充） 謹(jǐn)呈： 2008-10-22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 項(xiàng)目可利用土地減少 40%， B地塊完全無法利用。 A地塊可用面積： 約 14000平方米 C地塊可用面積： 約 25000平方米 D地塊可用面積： 約 14000平方米 合計(jì)可用面積： 約 53000平方米 城市高速鐵路確定從地塊中穿越，高鐵中心線兩側(cè)各退讓 50米，退讓范圍內(nèi)不得修建建筑，因此將導(dǎo)致本項(xiàng)目可利用土地?fù)p失約 40%（ 60畝） A B C D 高 壓 線 限制性條件變化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 序號(hào) 物業(yè)功能 體量（ M2） 說明 A 辦公物業(yè) 17000 一棟 18F小戶型寫字樓 銷售 酒店 17000 一棟 18F特色酒店 持有 商務(wù)公寓 12000 一棟 18F小戶型公寓 銷售 商業(yè) 30000 （地下 7000） 四層商業(yè) （地下一層） 持有 B 經(jīng)濟(jì)型酒店 6000 100間客房標(biāo)準(zhǔn) 持有 C 住宅 120000 住宅 銷售 商業(yè) 6000 社區(qū)商鋪 銷售 D LOFT公寓 48000 12層， 5.3米挑高公寓 銷售 商業(yè) 1000 社區(qū)商鋪 銷售 E 中央廣場(chǎng) 15000 A、 C地塊間 地上停車場(chǎng) 9000 可停 360-400輛 合計(jì) 257000 容積率 2.73 限制性條件的變化將使之前的定位發(fā)生變化，住宅的體量將大幅度縮減，商業(yè)的比例將大幅度提高 定 位 調(diào) 整 定位調(diào)整的原則： 保證商業(yè)可存活 項(xiàng)目整體形象的提升 提高土地利用率 盡可能提升容積率 定位調(diào)整要求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 核心問題界定 本報(bào)告主要解決以下核心問題 Q1：作為內(nèi)街商業(yè)如何定位？ Q2： 怎樣體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性和多樣性？ Q3： 如何充分利用土地，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 報(bào)告思路 內(nèi)街商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目整體定位 開發(fā)策略建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 內(nèi)街商業(yè)市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 內(nèi)街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營特色吸引人流，由于銷售困難通常采取持有或帶租約銷售 沿街式商業(yè) 內(nèi)街式商業(yè) 經(jīng)營特色 昭示性強(qiáng)，便于突出打造商業(yè)形象 昭示性弱，需要依靠特色取勝 人流吸引 依靠自然人流和商家品牌吸引人流 靠特色、品牌吸引人流 店鋪特點(diǎn) 相對(duì)獨(dú)立，相互干擾小 聚集性強(qiáng)，互相依托 可銷售性 分割形式更靈活，便于銷售 銷售難度大，銷售容易導(dǎo)致經(jīng)營困難 規(guī)劃重點(diǎn) 造型、廣告面 特別注意人流動(dòng)線設(shè)計(jì) 常見業(yè)態(tài) 百貨、超市、服飾、專賣店、餐飲等 餐飲、休閑娛樂等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 元一柏莊 （哈街）：規(guī)劃先進(jìn)，點(diǎn)線結(jié)合，通透性佳 11幢 LOFT ， 4000平方米一幢，每幢四層。主要為企業(yè)辦公物業(yè)。同時(shí)適合做大型餐飲與大型娛樂 5萬平米商業(yè)用房組成的時(shí)尚商業(yè)街。 定位為娛樂休閑一條街業(yè)態(tài)主要以酒吧，購物，餐飲為主 一幢大型商業(yè)綜合樓 ，目前計(jì)劃大型超市入駐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 哈街：面積過大，銷售情況一般，招商由開發(fā)商全力參與，前景較好 售價(jià)： 9000元 /平方米 經(jīng)營模式： 9年返租金銷售，每年按照市場(chǎng)年收益率 8的比例返還給客戶 規(guī)模：面積劃分為 60 4000平方米， 優(yōu)勢(shì)： 1，對(duì)于開發(fā)商：實(shí)現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有資金進(jìn)行其他投資回報(bào)。 2，對(duì)于業(yè)主：投資更有保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。 3，對(duì)于項(xiàng)目： 9年的統(tǒng)一規(guī)劃使用權(quán)，完全可以使開發(fā)商在很大權(quán)利范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理與品質(zhì)的保證，最終保證整體商業(yè)的完美落幕 劣勢(shì)： 1，對(duì)于開發(fā)商：需要投入人力物力在此項(xiàng)目上，對(duì)于異地開發(fā)商來說不可取，但是元一為合肥本地開發(fā)商，故可避免此類問題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開敞空間，線性連接，滿城美食，饕餮大餐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 綠地 饕界：銷售情況良好，招商經(jīng)營有困難 售價(jià)： 10000元 /平方米 經(jīng)營模式：設(shè)立招商部，在客戶購買后提供免費(fèi)售后服務(wù)，主要服務(wù)為：接待，聯(lián)系，提供相關(guān)咨詢，相當(dāng)于中介服務(wù) 規(guī)模： 50 200平方米，由于商鋪有三層高，故內(nèi)街與部分樓層高的商鋪招商還需等待時(shí)日 優(yōu)勢(shì)： 1，對(duì)于開發(fā)商：綠地作為外地開發(fā)商，可以在銷售早期給客戶以信心，促進(jìn)銷售。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，在后期，也不必為單一項(xiàng)目付出人力物力。 2，對(duì)于消費(fèi)者：早期在商鋪招租的情況下，有專業(yè)人員負(fù)責(zé)接待，也省去一份麻煩。 3，對(duì)于項(xiàng)目：開發(fā)商在一定權(quán)限內(nèi)可以進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，可以在一定程度上保證項(xiàng)目的整體風(fēng)格定位。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 金地 國際城 88街：產(chǎn)品規(guī)劃較早，率先采用騎廊形式連接內(nèi)街與外街 首批推售商鋪 第二批推售商鋪 第三批推售商鋪 馬 鞍 山 南 路 北 機(jī)動(dòng)推售區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 金地 88街：后期營銷包裝使銷售火爆，但后期經(jīng)營出現(xiàn)問題 售價(jià)： 20000-30000元 /平方米 經(jīng)營模式： 3年返租金銷售，每年按照收益率 8的比例返還給客戶 規(guī)模：面積劃分為 60 200平方米 優(yōu)勢(shì)： 1，對(duì)于開發(fā)商：實(shí)現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有資金進(jìn)行其他投資回報(bào)。 2，對(duì)于業(yè)主：投資有部分保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。 劣勢(shì)： 1，三年返租金銷售使開發(fā)商招商帶來很大限制。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 合肥內(nèi)街商業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了普遍的問題，人氣不足、業(yè)態(tài)失控、缺乏統(tǒng)一管理是導(dǎo)致出現(xiàn)這一情況的主要原因。 對(duì)本項(xiàng)目而言，地段和地塊條件、周邊住宅支撐均不如以上項(xiàng)目的情況下，如只是簡(jiǎn)單的定位為休閑娛樂餐飲等常規(guī)業(yè)態(tài)，則勢(shì)必前景堪憂。 除了常規(guī)的內(nèi)街商業(yè)業(yè)態(tài)，我們還需要有一個(gè)核心業(yè)態(tài)（組成部分）來吸引客戶、支撐項(xiàng)目的整體形象，盤活所有的資源。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 ？ 吸引人流，提高消費(fèi)者在地塊內(nèi)的停留時(shí)間，最好能使其流連忘返 能拉動(dòng)其它物業(yè)（如酒店、辦公、商業(yè)）的需求 能最大化利用高鐵退界線內(nèi)的土地 能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢(shì)，具備雄厚的群眾基礎(chǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 符合企業(yè)需求和青年人喜愛的戶外運(yùn)動(dòng)是本項(xiàng)目的突破方向 “ 智勇大沖關(guān)”是湖南衛(wèi)視自主開發(fā)的一檔適合全民參與的群眾拓展競(jìng)技節(jié)目，由于其具備了很好的趣味性、挑戰(zhàn)性、參與性、競(jìng)爭(zhēng)性因此擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)，收視率居高不下，甚至拉動(dòng)了長沙的旅游業(yè)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 戶外拓展業(yè)市場(chǎng)分析 拓展訓(xùn)練 (有時(shí)也稱為戶外拓展訓(xùn)練、野外拓展訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練營、外展訓(xùn)練、冒險(xiǎn)性學(xué)習(xí)法、戶外體驗(yàn)培訓(xùn) )，它已經(jīng)成為提高溝通技巧、凝聚力、領(lǐng)導(dǎo)力、決策力、競(jìng)爭(zhēng)力、人際信任和個(gè)人心理素質(zhì)培訓(xùn)中廣泛采用的技術(shù)。它所采用的方法就是將一群平時(shí)在一起工作的人集合起來，并將他們帶入一個(gè)戶外的環(huán)境或設(shè)施中進(jìn)行體驗(yàn)式、參與式訓(xùn)練。這些戶外環(huán)境和設(shè)施提供了一個(gè)與日常工作完全不同的場(chǎng)景，并且運(yùn)用多樣化的手段來滿足不同的參訓(xùn)者。 拓展訓(xùn)練是什么 拓展訓(xùn)練的起源與發(fā)展？ 拓展訓(xùn)練英文為 Outward Development，意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無反顧地投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個(gè)個(gè)困難。這種訓(xùn)練起源于二戰(zhàn)期間的英國。當(dāng)時(shí)大西洋商務(wù)船隊(duì)屢遭德國人襲擊，許多年輕海員葬身海底。人們從生還者身上發(fā)現(xiàn)，他們并不一定都是體能最好的人，但卻都是求生意志最頑強(qiáng)的人。一些研究管理和組織行為的專家從這種訓(xùn)練方式中受到啟發(fā)。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，在當(dāng)時(shí)工業(yè)化的社會(huì)里，很多管理者、企業(yè)家也有著和那些年輕海員同樣的境遇。由于他們的心理素質(zhì)不夠良好，結(jié)果造成他們不能坦然面對(duì)來自競(jìng)爭(zhēng)，來自生活和工作的挑戰(zhàn)和壓力。當(dāng)這些挑戰(zhàn)和壓力較大時(shí)， 就導(dǎo)致了他們工作生活為行的錯(cuò)位和變異。因此英國就很快出現(xiàn)了一所叫做 Outward Bound的訓(xùn)練學(xué)校，這所學(xué)校利用戶外活動(dòng)的形式，對(duì)管理者和企業(yè)家進(jìn)行了心理和管理兩方面的培訓(xùn)。近年來，拓展訓(xùn)練逐步走入外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓(xùn)日程，成為這些企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，員工合作技巧等企業(yè)培訓(xùn)的主要途徑。于是拓展訓(xùn)練的獨(dú)特創(chuàng)意和訓(xùn)練方式逐漸被推廣開來，訓(xùn)練對(duì)象也由最初的海員擴(kuò)大到軍人、學(xué)生、工商業(yè)人員等各類群體。訓(xùn)練目標(biāo)也由單純的體能、生存訓(xùn)練擴(kuò)展到心理訓(xùn)練、人格訓(xùn)練、管理訓(xùn)練等。 釋放生活工作壓力，調(diào)節(jié)心理平衡。 認(rèn)識(shí)自身潛能，增強(qiáng)自信心。 提高自我控制能力，從容應(yīng)對(duì)壓力與挑戰(zhàn)。 強(qiáng)化探索精神與創(chuàng)新意識(shí)，培養(yǎng)進(jìn)取心。 學(xué)會(huì)更好地與他人進(jìn) 溝通與協(xié)調(diào)，優(yōu)化人際環(huán)境。 增強(qiáng)凝聚力： 促進(jìn)內(nèi)部溝通，融洽團(tuán)隊(duì)關(guān)系；配合企業(yè)的理念教育與目標(biāo)教育，形成共同參與和共同意志；強(qiáng)化對(duì)員工的文化管理，實(shí)現(xiàn)精神激勵(lì)。 增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力： 樹立相互配合、支持的團(tuán)隊(duì)意識(shí)；激發(fā)創(chuàng)造進(jìn)取精神；促進(jìn)團(tuán)隊(duì)在障礙超越、危機(jī)處理、變化應(yīng)對(duì)等方面能力的提升。 變革與學(xué)習(xí)： 針對(duì)參訓(xùn)單位特別要求設(shè)計(jì)的方案，能潛移默化地使員工認(rèn)識(shí)到“只有變是唯一的不變”，達(dá)成“變革與創(chuàng)新是最好的生存發(fā)展之道”的共識(shí)，并建立共同愿景，從而消除企業(yè)推行變革時(shí)的理念意識(shí)阻礙；同時(shí)，通過讓受訓(xùn)者深入體驗(yàn)組織學(xué)習(xí)與知識(shí)創(chuàng)新過程，從而有效地幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)建立學(xué)習(xí)型組織的目標(biāo)。 拓展訓(xùn)練對(duì)企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)建設(shè)的意義 拓展訓(xùn)練對(duì)團(tuán)隊(duì)成員個(gè)體的意義 行政部門 醫(yī)院 銀行 國家政府機(jī)關(guān) 大型跨國外資企業(yè) 大型國有 企業(yè) 房地產(chǎn) 目前，拓展培訓(xùn)的需求主要來自于大型跨國外資企業(yè)、國家政府機(jī)關(guān)、行政部門、銀行、醫(yī)院、房地產(chǎn)等大行業(yè)領(lǐng)域。中小型企業(yè)、私營企業(yè)的需求較少。 大型國有企業(yè)、政府部門 為了建立自然的溝通氣氛，打破隔閡，建立高效、深入的溝通； 外資企業(yè) 他們文化比較成功，需要讓員工更多的感悟文化，學(xué)習(xí)溝通的技巧，用更生動(dòng)有趣的形式進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的建設(shè)； 民營企業(yè) 大多注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)、高效團(tuán)隊(duì)溝通、企業(yè)文化培養(yǎng)、執(zhí)行力方面的培訓(xùn)； 在校學(xué)生，醫(yī)院基層員工、超市基層員工等 ，主要是培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力與適當(dāng)?shù)膫€(gè)人挑戰(zhàn)與生存訓(xùn)練。 年齡在 2040歲的白領(lǐng)、管理層等是拓展培訓(xùn)的主要參與對(duì)象 根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的統(tǒng)計(jì)，參加拓展培訓(xùn)的學(xué)員當(dāng)中： 20歲學(xué)員，人數(shù)占到 5左右，這也說明在校學(xué)生參與拓展培訓(xùn)的比例還是很小的 20 40歲的學(xué)員，人數(shù)占到 68左右，這中間大都是參加工作的白領(lǐng)、管理層、甚至是高層人員 40歲以上的學(xué)員，這個(gè)比例在 27左右，這中間大部分是政府部門、黨政機(jī)關(guān)等的任職人員 參加拓展培訓(xùn)學(xué)員年齡結(jié)構(gòu)圖5%68%27%2 0 歲以下學(xué)員 2 0 4 0 歲學(xué)員 4 0 歲以上學(xué)員從企業(yè)參與過的體驗(yàn)式培訓(xùn)活動(dòng)調(diào)查中可知， 傳統(tǒng)的拓展項(xiàng)目是體驗(yàn)式培訓(xùn)的主流 體驗(yàn)式培訓(xùn)項(xiàng)目調(diào)查分析圖80%11%9%傳統(tǒng)拓展項(xiàng)目 競(jìng)技運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目 C S 實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)來源 :中人網(wǎng)關(guān)于體驗(yàn)式培訓(xùn)的調(diào)查 水上拓展項(xiàng)目場(chǎng)地拓展項(xiàng)目 室內(nèi)拓展項(xiàng)目野外拓展項(xiàng)目 傳統(tǒng)拓展項(xiàng)目 競(jìng)技運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目 運(yùn)動(dòng)會(huì)、球類比賽等 CS實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目 野外山地 CS 場(chǎng)地 CS 拓展訓(xùn)練項(xiàng)目 本項(xiàng)目條件適合場(chǎng)地項(xiàng)目與室內(nèi)項(xiàng)目 野外項(xiàng)目 遠(yuǎn)足露營 高空滑索 登山攀巖 傘翼滑翔 水上項(xiàng)目 游 泳 扎 筏 劃 艇 場(chǎng)地項(xiàng)目 高空項(xiàng)目 低空項(xiàng)目 水上項(xiàng)目 室內(nèi)項(xiàng)目 室內(nèi)運(yùn)動(dòng) 圓桌游戲 會(huì) 議 拓展訓(xùn)練基地類型 自然資源型 拓展訓(xùn)練基地類型 從項(xiàng)目條件出發(fā)， 本項(xiàng)目屬于非自然資源型拓展訓(xùn)練基地 非自然資源型 依托自然旅游區(qū) 依托大型水資源區(qū) 依托公園 依托學(xué)校 依托企業(yè) 傳統(tǒng)拓展高空機(jī)械項(xiàng)目 序號(hào) 設(shè)備名稱 圖 示 序號(hào) 設(shè)備名稱 圖示 序號(hào) 設(shè)備名稱 圖 示 1 攀巖 5 相互依存 9 天梯 2 單杠 6 繩網(wǎng) 10 速滑速降 3 斷橋 7 空中 蕩木橋 11 叢林繩橋 4 吊索橋 8 輪胎蕩 橋網(wǎng)繩 12 合力橋 傳統(tǒng)拓展地面機(jī)械項(xiàng)目 序號(hào) 設(shè)備名稱 圖 示 序號(hào) 設(shè)備名稱 圖示 1 畢業(yè)墻 5 孤島求生 2 背摔臺(tái) 6 蕩木橋 3 模擬電網(wǎng) 7 梅花樁 4 穿越沼澤 8 同心同行 室內(nèi)拓展項(xiàng)目 多米諾骨牌活動(dòng) 攀巖活動(dòng) 拓展展示 殺人游戲活動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 體驗(yàn)式培訓(xùn)（拓展培訓(xùn)）是中國的朝陽行業(yè)，隨著市場(chǎng)的細(xì)化及規(guī)范化，會(huì)有更多的企業(yè)和城市來分割省級(jí)市場(chǎng)蛋糕 1995年 2005年 拓展培訓(xùn)行業(yè)引入到中國 中國勞動(dòng)保障部舉辦了全國首期戶外運(yùn)動(dòng)領(lǐng)隊(duì)及拓展培訓(xùn)師專崗培訓(xùn)的會(huì)議 。 國家勞動(dòng)部將根據(jù)培訓(xùn)情況給從業(yè)人員頒發(fā)崗位合格證書 ， 拓展培訓(xùn)師 和 戶外運(yùn)動(dòng)領(lǐng)隊(duì) 專崗培訓(xùn)分初級(jí)、中級(jí)和高級(jí) 3個(gè)級(jí)別 ，從業(yè)人員一律需持證上崗。 2008年 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 目前國內(nèi)從事戶外運(yùn)動(dòng)俱樂部及拓展培訓(xùn)的公司的就有 1000多家，專職或兼職的從業(yè)人數(shù)萬余人 ，全國參加活動(dòng)的人數(shù)上百萬人。 體驗(yàn)式培訓(xùn)拓展培訓(xùn)是培訓(xùn)市場(chǎng)的一支潛力股，以及越來越細(xì)分化的產(chǎn)品和服務(wù) ,以便滿足不同層次消費(fèi)者的需求。 行業(yè)迅速發(fā)展，十年時(shí)間在國家干預(yù)下逐漸規(guī)范化，但仍處于稚嫩期。 國內(nèi)城市中，北京、上海、以及東部沿海及大部分西部省會(huì)，只有數(shù)十家或更少的拓展訓(xùn)練公司在分割龐大的省級(jí)市場(chǎng)蛋糕。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 目前上海，江蘇的拓展培訓(xùn)市場(chǎng)比較成熟，市場(chǎng)發(fā)展迅速 代表城市 公司代表 主要客戶 南京 30家，人眾人，野羚羊等 黨政機(jī)關(guān)，政府，大單位 蘇州 蒂姆，人眾人等分公司 外企，臺(tái)企 長三角經(jīng)濟(jì)圈 武漢經(jīng)濟(jì)圈 上海市場(chǎng)： 現(xiàn)有體驗(yàn)式培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、拓展培訓(xùn)公司及合作公司有近 200家。 上海周邊 2個(gè)小時(shí)的車程內(nèi)，有 17個(gè)同類型的基地。從 1999年進(jìn)入上海市場(chǎng)以來，從第一年的 600人次參訓(xùn)，逐年翻番，到 2003年已有近萬人參訓(xùn)，發(fā)展飛速。 江蘇市場(chǎng)： 江蘇拓展培訓(xùn)市場(chǎng)的發(fā)展處于全國前列，拓展培訓(xùn)機(jī)構(gòu)眾多，培訓(xùn)師資力量比較雄厚 。 上海體驗(yàn)式培訓(xùn)機(jī)構(gòu)分類 項(xiàng)目內(nèi)容 對(duì)場(chǎng)地要求 每年參加人數(shù) 價(jià)格 .元 /人 /天 以基地高空個(gè)人挑戰(zhàn)項(xiàng)目為主 重視培訓(xùn)體驗(yàn)體驗(yàn)后分享 要求高 .項(xiàng)目要完善 4萬人 400 700 以非基地的團(tuán)隊(duì)合作項(xiàng)目為主 結(jié)合晚會(huì)、野營 .強(qiáng)調(diào)建立和睦關(guān)系的概念 對(duì)場(chǎng)地要求不高 .靈活機(jī)動(dòng) 7萬人 浮動(dòng)大 80-600 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 合肥培訓(xùn)市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)缺乏規(guī)范性，但仍擋不住合肥企業(yè)對(duì)體驗(yàn)式培訓(xùn)的需求，在合肥發(fā)展體驗(yàn)式培訓(xùn)有市場(chǎng)基礎(chǔ) 2000年初，這種全新的培訓(xùn)模式進(jìn)入合肥，但由于上手簡(jiǎn)單，許多冠之于培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)單粗糙地復(fù)制幾個(gè)項(xiàng)目就草率搶占市場(chǎng)，缺乏科學(xué)性、規(guī)范性，直接導(dǎo)致企業(yè)界對(duì)拓展訓(xùn)練的看法越來越差。當(dāng)前缺乏領(lǐng)導(dǎo)品牌的合肥拓展訓(xùn)練培訓(xùn)市場(chǎng)魚龍混雜。雖然合肥的企業(yè)拓展處于起步階段，但拓展的魅力讓合肥的企業(yè)折腰。僅長城戶外俱樂部，每天都有人來電詢問，并且每個(gè)星期都安排企業(yè)進(jìn)行拓展訓(xùn)練。 市場(chǎng)現(xiàn)狀 企業(yè)需求 合肥企業(yè) 代理拓展公司 基地 江淮汽車，合肥郵電學(xué)院，合肥科大恒星 儒商偉略管理咨詢機(jī)構(gòu) （合肥） 萬佛湖風(fēng)景區(qū) 合肥客運(yùn)總公司 人眾人 人眾人南山湖基地 日立電器，聯(lián)合利華 野羚羊戶外拓展中心 合肥萬佛湖風(fēng)景區(qū) 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 合肥本地的拓展公司比較小，一般都是些管理咨詢機(jī)構(gòu)，沒有自己的培訓(xùn)基地，不規(guī)范。培訓(xùn)業(yè)大戶人眾人，野羚羊，蒂姆等現(xiàn)在都已在合肥開設(shè)辦事處，這些專業(yè)大企業(yè)一般都有自己的培訓(xùn)基地，比較規(guī)范。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 專家意見 專家 伍榮 職務(wù) 行遠(yuǎn)拓展公司經(jīng)理 訪談日期 2008-10-18 專業(yè)建議 地理位臵：最好在郊區(qū)風(fēng)景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利 接待能力：住宿的協(xié)議價(jià)應(yīng)在 120-140元 /天之間，餐飲價(jià)應(yīng)在 200-300元 /桌，適當(dāng)布臵少量高檔餐飲和住宿 使用：協(xié)議拓展用地使用率一般在每月 8天左右，人數(shù)在 30-2000之間不等，多數(shù)情況是 50-60人。一般是多個(gè)拓展企業(yè)共同使用一處場(chǎng)地，使用率一般在每月 22天左右 場(chǎng)地費(fèi)用：每場(chǎng) 15元（一小區(qū)間） 場(chǎng)地建筑成本： 20-30萬，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)不同有所區(qū)別 場(chǎng)地地質(zhì)要求：如果是砂硫?qū)觿t需要多深挖，粘土層就比較適合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 專家意見 專家 優(yōu)程 職務(wù) 合肥優(yōu)程拓展公司經(jīng)理 訪談日期 2008-10-18 專業(yè)建議 地理位臵：拓展基地離市區(qū)不應(yīng)超過 3小時(shí)車程，十八崗就離市區(qū)過近，做拓展基地就要在打造一個(gè)封閉式環(huán)境方面下功夫 接待能力：周邊一定要有能滿足 300人左右的住宿餐飲條件 使用：聯(lián)合利華、海爾等都是我們的客戶，合肥拓展公司多為小公司，內(nèi)部多有聯(lián)系，一般是共同使用一個(gè)拓展基地。在該地建設(shè)拓展基地就無普通拓展基地的旅游功能，純粹是為培訓(xùn)而做拓展訓(xùn)練，做的好會(huì)成為經(jīng)開區(qū)等企業(yè)定點(diǎn)培訓(xùn)基地。 場(chǎng)地建筑成本：建筑成本不高，地塊不小于 4畝即可，但如果想滿足酒店餐飲會(huì)議等設(shè)施需求則要建設(shè)大些 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 專家意見 專家 劉總 職務(wù) 仁眾拓展公司市場(chǎng)部經(jīng)理 訪談日期 2008-10-18 專業(yè)建議 地理位臵：最好在郊區(qū)風(fēng)景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利 接待能力：住宿的協(xié)議價(jià)應(yīng)不超過 150元 /天，餐飲價(jià)應(yīng)在 200-300元 /桌，會(huì)議室要能夠容納 300人，劇院式即可，無需課桌式會(huì)議室，至少要一大一小兩個(gè)會(huì)議室 使用：合肥拓展業(yè)務(wù)起步較晚，本地拓展公司只有幾家，多為外地拓展公司兼營合肥業(yè)務(wù)，會(huì)把一些外地單位企業(yè)員工帶到合肥拓展，較好的拓展基地周末能達(dá) 1000人，我們公司每天活動(dòng)人數(shù)都上百人。 運(yùn)營：拓展基地的安全問題較為突出，最好由一家較為成熟的拓展公司運(yùn)營，協(xié)調(diào)各拓展公司課程安排，做好拓展基地的推廣，以滿足酒店會(huì)議室等的使用。 場(chǎng)地建筑成本：都較低，與建設(shè)公司打算滿足的酒店有關(guān)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 環(huán)境打造 水景與坡地是必選項(xiàng)，可建設(shè)一些人文景觀；環(huán)境適當(dāng)封閉 配套 能滿足 300人住宿協(xié)議價(jià)在 120-140元 /天的酒店，餐飲，能容納 300人左右的會(huì)議室 場(chǎng)地 至少 4畝，依據(jù)酒店餐飲能滿足的人數(shù)而定 運(yùn)營 組建或并購一家拓展公司做好基地的推廣及安全防范 拓展基地必備條件 接待能力強(qiáng)、交通便利、場(chǎng)地安全 除以上人員以外我們還訪談了福州摩爾、天地人、萬普等知名拓展公司專業(yè)人員，大家意見一致，認(rèn)為具有可行性，建設(shè)中需注意問題如下： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 報(bào)告思路 內(nèi)街商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目整體定位 開發(fā)策略建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 未來城市 的 城市符號(hào) 項(xiàng)目定位 “ 合肥城市活力中心 ” 開啟經(jīng)開區(qū)城市化的領(lǐng)導(dǎo)者 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 中辰 新天地 最時(shí)尚的活力生活體驗(yàn)場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 中辰 新天地 ,一個(gè)從未在經(jīng)開區(qū)出現(xiàn)過的字眼 ,成了很多人生活和居住的坐標(biāo)之一 ,而這個(gè)詞之所以如此動(dòng)人因?yàn)樗笳髦行牡纳?,象征著時(shí)尚，象征著我們正與時(shí)代接軌 個(gè)性是如此強(qiáng)有力地吸引著今日中國大都市里的時(shí)尚人群 的標(biāo)簽意義 一個(gè)區(qū)域的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 營銷的是合肥明天，營造的是一種時(shí)尚生活方式 城市， 指的是城市中心集合了大量的商業(yè)、休閑、娛樂、酒店、辦公、居住設(shè)施的區(qū)域。 合肥副中心集特色酒店、商業(yè)、辦公、LOFT公寓、戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)于一體的城市時(shí)尚活力體驗(yàn)中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：七個(gè)一工程 一個(gè)星級(jí)特色酒店 城市時(shí)尚活力體驗(yàn)中心 一組新型的 LOFT公寓 一個(gè)休閑娛樂主題的時(shí)尚、活力體驗(yàn)商業(yè)中心 一個(gè)企業(yè)拓展基地 一個(gè)專為小型企業(yè)設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化寫字樓 一個(gè)活力四射的中央公園 一個(gè)特色餐飲美食街和休閑娛樂主力店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 平面布局示意 地塊 A是項(xiàng)目的形象標(biāo)桿，建議采取三棟主樓加滿鋪商業(yè)裙房的布局排布。 地塊 C處于項(xiàng)目的最北部，南向視野較好，出入動(dòng)線較好，適合排布 LOFT公寓和餐飲美食街。 地塊 D面積相對(duì)較小，受噪音影響較嚴(yán)重，建議排布拓展基地的室內(nèi)場(chǎng)館。 高壓線入地后，現(xiàn)高壓走廊建議除排布適當(dāng)面積的停車場(chǎng)外，設(shè)臵一中央綠地廣場(chǎng)。 A地塊北側(cè)建議規(guī)劃一道路通向綠地和 C地塊美食街，改善出入條件。 A B C D 高 壓 線 LOFT公寓 廣場(chǎng)、停車場(chǎng) 拓展基地場(chǎng)館 美食街 商業(yè)、特色酒店、寫字樓、商務(wù)公寓 新開道路 戶外拓展場(chǎng)、大眾游樂園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 ABCD高壓線高壓線高壓線高壓線本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 一個(gè)星級(jí)特色酒店、一個(gè)專為小型企業(yè)設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化寫字樓、一個(gè)休閑娛樂主題的時(shí)尚、活力體驗(yàn)商業(yè)中心 地塊 物業(yè)功能 體量（ M2） 說明 A 辦公物業(yè) 17000 一棟 18F小戶型寫字樓 銷售 酒店 17000 一棟 18F特色酒店 持有 商務(wù)公寓 12000 一棟 18F小戶型公寓 銷售 商業(yè) 30000 （地下 7000） 四層商業(yè) （地下一層） 大部分持 有 -1F 4F設(shè)臵電影城電玩城等娛樂項(xiàng)目 1F為體驗(yàn)購物主力店 2F為主力餐飲和特色餐飲 1F 2F 3F 4F -1F為中型超市、停車場(chǎng) 3F為 KTV和休閑餐飲 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 一組新型的 LOFT公寓、一條特色餐飲美食街 地塊 物業(yè)功能 體量（ M2） 說明 C LOFT公寓 30000 4棟 14F5.3米挑高公寓 銷售 公寓底層配套商業(yè) 2000 一層社區(qū)商業(yè) 銷售 高端主力餐飲 12000 三層體量 2000平方米的獨(dú)立商業(yè)體集合 租售結(jié)合 中端美食街 5000 兩層商業(yè)街鋪 銷售 排布示意 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 -1F 4F為拓展基地辦公、會(huì)議室 2F為健身會(huì)所（可對(duì)外營業(yè)） 1F 2F 3F 4F -1F為室內(nèi)游泳池 3F為拓展基地食堂、部分場(chǎng)館 地塊 物業(yè)功能 體量（ M2） 說明 D 拓展基地綜合樓 8000 四層單層 2000平方米綜合樓 持有 經(jīng)濟(jì)型酒店一家 8000 綜合樓上架 100間客房經(jīng)濟(jì)型酒店一家 持有 大型洗浴中心 12000 根據(jù)洗浴中心要求設(shè) 計(jì) 持有 1F為室內(nèi)拓展場(chǎng)館（攀巖等 層高要求高的類型） 排布示意 綜合樓 經(jīng)濟(jì)型酒店 洗浴中心 一個(gè)企業(yè)