北郊錦繡天下項目可行性研究報告

1 錦繡天下項目可行性研究報告 關鍵詞： 未央湖板塊核心居住區(qū)、北郊大學城、西安地鐵、西安行政中心（西安市政府北遷）、西安北客運站 目錄 一、概述 二、項目概況 三、開發(fā)項目現(xiàn)狀調查 四、市場分析和建設規(guī)模確定 五、項目定位和規(guī)劃設計方案選擇 六、資源共給條件分析 七、環(huán)境影響評價 八、項目開發(fā)組織機構各管理費用研究 九、開發(fā)建設計劃編制 十、項目經濟及社會效益分析 十一、結論及建議 一、概述 西安市未來五年的城市發(fā)展將嚴格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，以科學規(guī)劃為先導，優(yōu)化城 市布局，按照“一城多心”和“九宮格局”的城市布局，大力推進“新老分治”。完善公路、鐵路、民航相協(xié)調的對外交通運輸體系，健全以公交為主體，各種交通方式相結合的多層次、多類型的城市綜合交通體系。加快西安國際港務區(qū)、西安咸陽國際機場和鐵路樞紐擴能等項目建設，地鐵二號線建成通車，全面貫通三環(huán)路。加大歷史文化遺產保護和利用力度，重點保護和利用四大遺址、重要文物古跡和歷史街區(qū)，建設唐大明宮、漢長安城國家歷史遺址公園，通過古跡保護、景點標識、標志性建筑復原等方式，展現(xiàn)世界歷史文化名城的獨特魅力。 本項目所在區(qū)域作為“九 宮格局”最北邊未央湖草灘鎮(zhèn)板塊將迎來巨大的發(fā)展契機，隨著西安地鐵張家堡廣場至城北客運站段率先貫通和辛王路至東二環(huán)的擴建將極大提高本區(qū)域住戶物業(yè)的價值和競爭力。本項目的開發(fā)建設無疑將開啟北繞城高速外房地產開發(fā)的大盤時代，使之與南繞城高速外的紫薇田園都市和富力城遙相呼應，締造西安房地產業(yè)界新時代。 二、項目概況 錦繡天下項目地處西安市未央區(qū)繞城高速以北，辛王路以西，未央區(qū)大學城（西安醫(yī)學院、西北工業(yè)大學）以南，東臨灞河千余米。本項目北面是西安市著名的休閑旅游區(qū)未央湖景區(qū)，東面有浐灞生態(tài)區(qū)，西面距離西安最大的城 市廣場張家堡廣場僅 3000 余米，據西安北客運站約 1500 米，地勢平坦，自然 2 環(huán)境宜人，遠離城市污染是居住的絕佳之地。 錦繡天下項目總用地 2156.853 畝，其中道路用地 405.336 畝?？偨ㄖ娣e約 200 萬平方米，其中商業(yè)面積 10 萬平方米，小高層住宅（ 11F） 90 萬平方米，高層住宅（ 18F） 100 萬平方米。錦繡天下項目是集居住、商務辦公、商業(yè)于一體的綜合性大型社區(qū)，社區(qū)配套設施齊全，幼兒園、中小學、會所一應俱全。項目規(guī)劃居住人數近 5 萬，建成后本區(qū)域的長期居住人口將達 50 余萬人，本板塊將成為繼城南大學城板塊后西 安最具活力的現(xiàn)代化景觀新城。 三、開發(fā)項目現(xiàn)狀調查 1、項目的進展情況 a. 本項目于 2002 年 7 月 29 日取得建設用地規(guī)劃許可證 b. 本項目分別于 2002 年 8 月、 2004 年 11 月取得項目用地的國有土地使用證 c. 本項目的概念性規(guī)劃設計與 2005 年 9 月獲西安市規(guī)劃局批復 d. 本項目與 2005 年 9 月按原交費標準獲取建設開發(fā)項目市政配套繳費書 e. 本項目語 2005 年 10 月 18 日獲取西安市發(fā)展和改革委員會關于本項目的備案確認書（市發(fā)改投發(fā) 2005385 號） f. 本項目于 2006 年 3 月控制性詳細規(guī)劃總平面獲西安市規(guī)劃局批復 2、項目地塊調查與分析 1）、項目地塊區(qū)域城市用地規(guī)劃 西安市 2004 2020 年城市總體規(guī)劃 3 2006 年西安市主城區(qū)用地規(guī)劃 4 從以上城市規(guī)劃的主城區(qū)用地規(guī)劃圖中我們可以得出以下結論： 本區(qū)域是西安市向北發(fā)展的主要方向，是近期城市發(fā)展的主要區(qū)域。 5 2006 年新的主城區(qū)用地規(guī)劃圖顯示在新一期城市規(guī)劃的思路下北郊基本區(qū)域文、教、衛(wèi)及公共事業(yè)用地增加，住宅用地增加，工業(yè)用地相對減少。 本區(qū)域主干交通系統(tǒng)規(guī)劃已經完成并進入實際勘測和施工階段。 本區(qū)域住宅用主要集中在本項目周邊和偏南方向，這也是形成辛王路沿 線已經有較多的房地產開發(fā)項目的原因。 從整體城市規(guī)劃角度考慮本項目還不屬于郊區(qū)項目。 西安行政中心的北移、西安北客運站的建成將在北二環(huán)以外區(qū)域形成一座現(xiàn)代化新城。 2）、項目地塊區(qū)域的交通網絡 區(qū)域現(xiàn)狀圖（ 2005 年） 6 西安地鐵網絡示意圖 7 從以上圖片資料可以得出以下結論： 本項目北面未央湖區(qū)域道路網格已經形成，本區(qū)域僅有主干道路，本區(qū)域的道路網絡還需要在項目開發(fā)時完善形成本區(qū)域一體的道路網絡系統(tǒng)。 8 本項目區(qū)域有大量非建設用地，非常有利于政府的土地運營和城市運營。 本區(qū)域具備進行城市擴展，房地 產開發(fā)的空間，周邊現(xiàn)在主要是文教用地和文教配套用地的開發(fā)，屬于房地產開發(fā)的盲區(qū)，市場前景廣闊。 西安地鐵的北延線延伸到本區(qū)域，本區(qū)域將具備快速的城市交通通道，拉近本區(qū)域與城市核心區(qū)域的距離。 西安地鐵的開工建設給本區(qū)域的開發(fā)注入強心劑。 西安城北客運站的建成，將極大提成本區(qū)域的城市基礎設施，為本項目的開發(fā)建設迎來契機。 北郊大學城的進一步發(fā)展將極大提升本區(qū)域的文化氣息，同時也將凝聚本項目的人文氣質。 本區(qū)域的開發(fā)建設必將使紅旗廠居住區(qū)和未央湖板塊和核心居住連成一片，顯現(xiàn)出城市的聚集效用，促使城市功能升級。 3）、項目地塊周邊的房地產開發(fā)情況 未央湖以北涇河工業(yè)園 天正花園 簡介： 天正花園總占地面積 700 余畝，建設規(guī)劃 100 余棟中式多層、小高層 /高層，花園洋房等。在戶型設計上力求方正實用、空間合理、南北貫通、干濕分離，做到戶戶朝陽，窗窗有景。戶型從 56m2 92m2 的玲瓏兩居到 99 m2 156 m2 經典三居多種，為使購房業(yè)主能有更多的選擇空間，目前我們又推出水岸精品洋房、陽光板式小高層，面積為 110 m2 160 m2 可滿足不同購房者的需求。目前一期中 1# 34#樓現(xiàn)房屋現(xiàn)已售出 98以上， 1# 28#樓已入住，其余部分正在交房。 均價： 1800 元 /平方米 高陵區(qū)項目， 預售證號 :（高） 2006002 生態(tài)家園 項目地址： 西安涇河工業(yè)園涇渭廣場旁 水岸花城 項目地址： 涇渭四路和涇渭五路之間 簡介： 目位于北城開發(fā)區(qū)的涇渭三角洲內，距鐘樓 22 公里，其中人文、歷史及自然景觀遍布期間，被譽為 “ 漢代文化教科書 ” 的漢陽陵博物苑和神奇的自然景觀 !“ 涇渭分明 ” 都分布在項目周邊 “ 漢陽陵旅游景區(qū) ” 占地 3000 多畝，是集文物和園林的大型漢文化旅游景區(qū)。其中占地 2000 多畝的園林綠化景觀被譽為 “ 西安后花園 ” ，現(xiàn)已成為廣大游客及 附近居民旅游、休閑、春游、踏青的理想場所，漢陽陵為整個西安北城帶來了深厚的漢文化底蘊，它的興起即將成為我省的一顆新興的旅游明珠，繼而將會帶動涇渭三角洲內相關產業(yè)和經濟的飛速發(fā)展。隨著市政府北遷規(guī)劃方案的出臺、火車站北移的逐步實施，西 9 安市今后的發(fā)展建設必將向北轉移，加之 “ 新渭河大橋 ” 已經通車，涇渭三角洲與市中心將會迅速融為一體。同時國家對渭河投資數百億元進行綜合治理也即將全面啟動，西安將擁有獨具特色的城中之河，屆時將與本項目東鄰的 6000 畝涇渭濕地公園共同為本地居民提供更適宜人居生活的氣候環(huán)境。 價格： 2400 元 /平方米 綜述：本區(qū)域屬于工業(yè)型園區(qū)的配套生活區(qū)域，具體西安城區(qū)距離較遠，價格約為 1800 2400 元 /平方米。 未央湖區(qū)域 銀河灣：別墅、花園洋房 豐源美佳別墅 ：別墅 碧云天花園 ：別墅、洋房 碧水怡蘭 ：別墅、洋房 翠湖明居 簡介： 翠湖明居位于未央湖旅游開發(fā)區(qū)草灘派出所向東 200 米，總占地 192 畝，一期已入住，二期占地 67.8 畝由 29棟別墅和 13棟洋房組成。 70 平米 -143 平米多種戶型，買一層送一層，超底起價，即買即住。 學府新苑 項目地址： 西銅輔道草灘鎮(zhèn)杜家堡村（科技大學西門對面） 簡介： 園區(qū)占地 350 畝，由 16 棟多層， 17 棟板式小高層， 13 棟高層構成，幼兒園占地 18000 平方米，商業(yè)服務設施 8000 平方米，建筑密度 22.7%；從數百種戶型中優(yōu)選出 8 種經典戶型，全部南北通透、戶戶朝陽；全落地景觀陽臺、外飄窗，面積從 50 -130 ，干濕分離，動靜分開。超寬的樓距、詩意的綠化園區(qū)內樓與樓南北間距 20-50 米，東西間距 10-15 米，多個組團綠地、廣場、花園，房前屋后居家花園， 40%的綠化園。走進園區(qū)、走進愜意的生活 項目性質：城中村 鑫鷹晨光 麗景佳園 項目地址： 未央大學城南 簡介： 項目占地 320 畝，總建筑面積 40 萬平方米，小區(qū)緊鄰繞城以北，霸河以西，東二環(huán)延伸路以東，大學城以南，地理位置優(yōu)越，風景獨特，交通便利，配套設施齊全。 52 130 平方米等二十多種戶型任你選擇。 現(xiàn)一期已經入住，二期正在熱銷。 香格里拉名苑 項目地址： 北郊大學城西南 200 米 10 簡介： 小區(qū)距未央大學城僅 200 米之遙，南臨北饒城高速，西臨西銅輔道。 509， 719， 236， 336，西航班車從門口經過，讓你出行無憂，未央湖游樂公園近在咫尺，和政府新址僅三環(huán)線之隔，是城北的政治文化中心，也是城北的發(fā)展樞紐，總占地 6000 多 畝，現(xiàn) 3所大學現(xiàn)已入住，陜西科技大學，西安工業(yè)大學，陜西醫(yī)學高等?？茖W院及附中附小。 小區(qū)總占地 350 畝，前期以多層為主，后期小高層，前期 10 棟多層。小區(qū)樓間距 20 米，磚混全現(xiàn)澆，外墻高檔面磚，陽臺全落地景觀陽臺，綠化率高達 40%，小區(qū)自建幼兒園，小學，中學。暖氣，天然氣到戶。 本項目已獲國家相關批文，現(xiàn)已取得中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證。 項目性質：城中村 綜述：本區(qū)域原物業(yè)產品以別墅和洋房為主，別墅價格約 4000 元 /平方米，洋房價格約 3000 元 /平方米。由于北郊大學城的開 發(fā)興建和北客運站的建設以及市政府的北遷，本區(qū)域也出現(xiàn)了較多的住宅產品，豐富了本區(qū)域的物業(yè)類型。 辛王路區(qū)域（東二環(huán)北延伸線途徑本項目） 錦繡茗城 項目地址： 東二環(huán)北延伸線與北三環(huán)交匯處西北角 簡介： 項目總占地 200 畝，住宅面積 24.5 萬平方米，商業(yè)面積 1.5 萬平方米。戶型面積 45 127 平方米供你選擇。社區(qū)內設會所、老年人活動中心、醫(yī)療保健中心、停車為等。 項目所在地塊為省、市政府規(guī)劃的居住新區(qū)核心，周邊政府新新址，未央大學城， 127 萬平方米的浐灞生態(tài)園，東二環(huán)北延伸經濟帶，西北最大五層互通立交環(huán)伺，坐享無 限地產升值商機！ 項目性質：城中村 晨興源 項目地址： 東二環(huán)延伸線與北三環(huán)交匯處 簡介： 地段和環(huán)境一直是古今選擇居室的首選， “ 晨興源 ” 位于東二環(huán)延伸線與北三環(huán)交匯處，是西安市規(guī)劃中的未央新城。城市運動公園，張家堡廣場，灞柳生態(tài)景區(qū)，近在咫尺，水岸生活將不再是夢想！全現(xiàn)澆純板式結構，南北通透， 44 168 ，二十余種全新戶型，滿足您的不同需求，全玻落地陽臺、外飄窗、超大景觀露臺，集中供暖，天然氣到戶，充分保障生活的舒適與便利。 項目性質：城中村 北辰嘉苑 項目地址： 未央大學城以南 簡介： 小區(qū)占地 156 畝商規(guī)劃 22 棟樓，總建筑面積近 20 萬平方米，一期 9 棟多層，集住宅，上鋪于一體。緊鄰東二環(huán)北延伸線，距離灞河西岸河堤僅800 米，南邊為正在修建的三環(huán)公路，北邊是未央大學城。 項目性質：城中村 綜述：由于辛王路原本就是一條村級道路，周邊城中村較多，新的城市規(guī)劃下才計劃將其修建成城市主干道后周邊的城中村改造項目相繼出現(xiàn)，加劇了本 11 區(qū)域房地產開發(fā)的競爭，同時也促進了本區(qū)域房地產市場的發(fā)展。 張家堡廣場區(qū)域 銀池 花香麗舍 ：住宅 雅荷春天 西安印象 明珠花城 (EE 康城 ) 高山流水幸?？燔?等等 綜述：本區(qū)域房地產開發(fā)成 熟，房地產項目較多，房價在 3500 元以上，是西安北郊主要的房地產供給區(qū)域。 四、市場分析和建設規(guī)模確定 （一）西安市概述 西安古稱長安，是陜西省省會，是人類文明和中華民族的發(fā)祥地之一，世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，我國重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產業(yè)基地，是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新經濟帶最大的中心城市。 西安市現(xiàn)轄 9 區(qū) 4 縣，總面積 10108 平方公里，總人口 716.6 萬。其中，中心城區(qū)規(guī)劃面積 275 平方公里，建成區(qū)面積 203 平方公里，市區(qū)總人口 510.26萬人。 西安市 位于關中平原中部，處于我國東西兩大經濟區(qū)域的結合部，平均海拔 424 米，年降水量約 600 毫米，平均氣溫 15 ，日照 1377 小時，具有顯著的暖溫帶大陸性季風氣候特征。盛產小麥、棉花等多種經濟作物和土特產，著名的石榴、火晶柿子、獼猴桃、酥梨、板栗、核桃、葡萄、梨棗、辣椒、大蒜等。境內的秦嶺北麓，海拔 1500 3500 米，蘊藏著金、銅、石英、水晶、大理石等豐富的礦產資源。還是我國重要的種子植物 “ 基因庫 ” 之一。有 230 余種鳥類以及珍貴的金絲猴、大熊貓、羚牛、錦雞、大鯢等野生動物棲息其間。 西安是一座具有光榮革命 傳統(tǒng)的城市，在中國近現(xiàn)代史上曾經產生過重要的影響。 “ 西安事變 ” 促成了抗日民族統(tǒng)一戰(zhàn)線的形成；設在西安的八路軍辦事處，成為通往革命圣地延安的重要橋梁。 建國后，西安曾是中央西北行政委員會所在地，中央人民政府的直轄市； 1954 年改為省轄市； 1984 年恢復計劃單列； 1992 年被批準為內陸開放城市；1994 年被批準為全國綜合配套改革試點城市和副省級城市。 12 經過 50 多年的建設和發(fā)展，西安已形成門類較為齊全的工業(yè)體系和城市服務體系，成為我國重要的航空、航天、兵器、電子、通訊、設備、輸變電設備、儀器儀表的科研 、生產基地和輻射北方中西部地區(qū)的金融、科技、教育、旅游、商貿中心。 2003 年，全市完成國內生產總值 940.4 億元，增長 13.5，占到全省比重的 39.2；三個產業(yè)比重為 5.23： 47.53： 47.24 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達到 7748 元和 2838 元，分別增長 7.9和 7.4。 西安既是一座歷史文化底蘊深厚的古都，又是一個充滿生機與活力的現(xiàn)代化城市。一是科技教育實力雄厚。西安是我國科學研究、高等教育、國防科技和高新技術產業(yè)的重要基地，綜合科技實力僅次于北京，上海，居全國第 3 位。擁有普通高等院校 35 所，民辦高校 50 多所；各類科研及技術創(chuàng)新機構 3000多個，各類獨立科研機構 661 家，其中國家級重點試驗室 93 家，國家級技術研究中心，行業(yè)測試中心 29 家，兩院院士 42 人，各類專業(yè)技術人員 36.2 萬人，科技進步對經濟增長的貢獻率達到 45；西安是中國第一臺計算機、第一架民用飛機、第一塊集成電路、第一臺運載火箭發(fā)動機的誕生地。二是文化旅游資源豐富。西安是 “ 絲綢之路 ” 的起點，有 3100 多年的城建史和 1100 多年的國都史。遠古時代， “ 藍田猿人 ” 就在這里繁衍生息；新石器時代， “ 半坡先民 ”在此建立 部落，種植狩獵；約公元前十一世紀，周文王在灃河西岸建立都城豐京，從此揭開了西安千年帝都的輝煌史，先后有周、秦、漢、唐等 13 個王朝在此建都，是世界最著名的歷史古都之一。西安文化遺存十分豐富，獨特的人文景觀和秀美的自然風貌，使西安的旅游資源在全國旅游資源普查的 109 個類型中占據 80 種，具有資源密度大、保存好、級別高的特點，歷史上長安文化代表著中華文化的主干。保存完整，規(guī)模宏大的明城墻， 108 平方公里的周秦漢唐四大遺址， “ 世界八大奇跡 ” 之一的秦始皇陵兵馬俑及十二多萬件館藏文物等，被譽為 “ 天然歷史博物館 ” 。以文化 、文物為主體的旅游業(yè)已成為西安的支柱產業(yè)。西安已與 15 個國家的 17 個城市締結友好關系。 2003 年共接待海外游客 33.7 萬人次，接待國內旅游者 1614 萬人次，旅游總收入 105.7 億元。全市擁有年接待游客 10 萬人以上的景區(qū) 30 個，國家 4A 級景區(qū) 9 個。三是工業(yè)基礎良好。航空、航天、機械、電子、儀表、光學、紡織、電力設備等應用技術居全國前列，是我國重要的高新技術產業(yè)、成套輸變電設備制造業(yè)和飛機制造業(yè)基地之一?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 4.7 萬戶，資產總值 1054.36 億元，從業(yè)人員 109 萬人。四是物流潛力巨大。西安是西北地區(qū)最大 商貿中心和物資集散地，現(xiàn)有各類商業(yè)網點 10 余萬個，商品集貿市場 514 個，連鎖企業(yè) 56 家，連鎖網點 1020個， 2003 年實現(xiàn)社會消費品零售總額 440.05 億元。五是開發(fā)區(qū)建設發(fā)展迅速。擁有 2 個國家級開發(fā)區(qū)和 1 個西北地區(qū)唯一的國家級西安出口加工區(qū)、 3 個省級開發(fā)區(qū)及一批新的產業(yè)園區(qū)。其中西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，是中國首批加入亞太經合組織（ APEC）科技工業(yè)園網絡的四個高科技園區(qū)之一， 2002 年被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織認定為中國最具發(fā)展活力的六個城市區(qū)域之一。西安經濟技術開發(fā)區(qū)是西北地區(qū)吸引世界 500 強企業(yè)較多的經濟開 發(fā)區(qū)。 2003 年，高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值 127 億元。經濟技術開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值 42.5 億元，分別增長 34和 44。 13 改革開放以來，西安經濟社會步入一個快速發(fā)展的時期。 1993 年，江澤民同志來陜西視察時給西安題詞： “ 以科技、旅游、商貿為先導，把西安建設成一個社會主義的外向型城市 ” ，指明了西安發(fā)展的方向。 1999 年，江澤民同志在西安發(fā)出實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的動員令。 西安市委、市政府將以 “ 三個代表 ” 重要思想為指導，帶領全市人民群眾，緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的歷史機遇，解放思想，與時 俱進，奮發(fā)圖強，努力把西安建設成為城市功能完備、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、經濟快速發(fā)展、文化先進繁榮、社會文明進步、人民生活富裕的社會主義外向型城市和西部經濟強市，實現(xiàn) “ 中國西安 西部最佳 ” 的目標。 （二）西安市 2005-2006 年人口等經濟指標 指 標 2005 年 2006 年 全市常住人口 (萬人 ) 806.81 822.52 地區(qū)生產總值 (億元 ) 1270.14 1450.02 地方財政收入 (億元 ) 83.97 96.31 在崗職工平均工資 17728 元 /人 20475 元 /人 城市居民人均可支配收 入 9628 元 /人 10905 元 /人 農村居民人均純收入 3460 元 /人 3809 元 /人 城市居民人均生活消費支出 7900 元 /人 8987 元 /人 農村居民人均生活消費支出 2603 元 /人 2709 元 /人 居民消費價格指數 100.3 101.6 房屋銷售價格指數 104.3 103.6 分析： 2004 年后西安常住人口年增長在 30 左右，主要原因是新的“雙千”規(guī)模城市規(guī)劃頒布，外地遷居西安人口數量進一步加大，同時也極大拉動了西安 14 市房地產投資置業(yè)需求，使西安市房地產價格穩(wěn)步上漲。尤 其是陜北地區(qū)外來遷居人口涌入，使北郊區(qū)域房地產需求一直保持旺盛的趨勢。 （三）西安市房地產的發(fā)展狀況與趨勢 1、西安市房地產市場發(fā)展趨勢及基本情況分析 1、 2002 年西安房地產市場狀況 2002 年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計劃的深入指引下，西安兩大支柱產業(yè)高新技術產業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，同時在產業(yè)結構調整、固定資產投資、旅游、對外貿易等方面都取得了好的成績， 國民經濟運行質量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平 也相應獲得 提高 ，居民收入穩(wěn)步增長，消費領域逐漸擴大，消費方式也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在 住房消費方面的支出也有較大幅度增長。 2002 年扣除城鄉(xiāng)和農村私人建房，全市完成固定資產投資 280.31 億元，同比增長 19.48%。其中基本建設完成投資 131.48 億元，比去年同期增長 15.76%；更新改造建設 51.66 億元，比去年同期增加 20.67%，政府在舊城改造方面也在逐漸加大投資力度，這必將帶動西安經濟環(huán)境的逐步改良，從而為經濟更快速的發(fā)展打下堅實的基礎。 2002 年房地產開發(fā)完成投資 79.24 億元，比去年同期增加 18.41%；其它投資 17.93 億元，較去年同期增長了 58.71%。西安經濟的穩(wěn)定增長得 益于房地產的發(fā)展及西部大開發(fā)政策吸引的區(qū)縣投資額的增長，房地產已經成為拉動宏觀經濟增長的一大支柱，隨著西安產業(yè)結構新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產市場，使之向著更加良性的方向發(fā)展。 （ 1）市場供應 2002 年西安市商品房完成投資 373823 萬元，比去年同期增長了 28.51%。占全市固定資產投資總額的 23.4%，近幾年來房地產業(yè)拉動國民經濟增長的貢獻率逐步高走。 2002 年商品房施工面積 2123401 平方米，較去年增長 15.71%；商品房竣工面積 2449655 平方米，比去年上升了 26.12%； 2002 年商品 房新開工面積為 1957393平方米，比去年同期增長了 18.7%。 （ 2）市場銷售 2002 年西安經濟的良性運轉也帶動了商品房市場的運作，市場交投活躍，銷售面積與銷售額穩(wěn)定增長，商品房價格較去年有所上升。 2002 年西安商品房平均銷售價格 3597 元 /平方米，較去年增長了 9.04%，從總體看 2002 年宏觀經濟的繁榮，很大程度上拉動了商服用房的市場銷售量，從而對整個商品房市場的價格起到了一定的拉動作用，此外 2002 房地產一系列宏觀規(guī)范政策出臺，從而對穩(wěn)定市場交易起到了一定的作用，市場表現(xiàn)較為活躍，價格也一路高走。 2002 年西安市商品房銷售面積 2279053 平方米，比 2001 年增長了 10.76%，增幅較大，其中售給個人 2055020平方米，占商品房銷售總量的 90.17%，個人購房總量繼續(xù)呈上升趨勢，反映出住房制度改革以后居民購房意識增強，個人購房已成為商品房銷售市場中的決定性力量。 2002 年商品房銷售額 82.85 億元，比去年同期增長了 22.09%。盡管今年以來“房地產泡沫”和“樓市冬天”之說在業(yè)界傳得沸沸揚揚，但西安樓市銷售量依然穩(wěn)定增長，對于西安房地產市場的前景我們充滿信心。 4、 2003 年西安房地產發(fā)展狀況 15 2003 年西安國內生產總值 940.35 億元，比去年同期增長 13.5%，其中第一產業(yè)增加值 49.21 億元，比去年同期增長 1.3%，第二產業(yè)增加值 446.95 億元，比去年同期增長 17.4%，第三產業(yè)完成增加值 444.19 億元，比去年同期增長 11.3%。宏觀經濟保持了平穩(wěn)增長的發(fā)展勢頭。 （ 1）市場供應 2003 年全市完成固定資產投資 445.84 億元，同比增長 45.11%。社會消費品零售總額 440.05 億元，比去年同期增長 13.01%。 2003 年西安市商品房完成投資 61.38 萬元，比去年同期增長了 64.21%。占 全市固定資產投資總額的 26.8%， 2003 年西安商品房投資額繼續(xù)在上年的基礎上大幅提升。 2003 年商品房施工面積 3206010 平方米，較去年增長 50.98%；商品房竣工面積 2866399 平方米，比去年上升了 17.01%； 2002 年商品房新開工面積為 3029717平方米，比去年同期增長了 54.78%。 本年度西安商品住宅施工面積 2365134 平方米，占同期商品房施工面積總量的 73.77%，比去年增長了 49.64%；竣工面積為 2200711 平方米，占同期商品房總竣工面積總量的 76.77%，較去年增長了 12.71%；新開工面積為 2314099 平方米，占同期商品房新開工面積總量的 76.38%，較去年同比增長了 53.75%。 （ 2）市場銷售 2003 年西安商品房平均銷售價格 3684 元 /平方米，較去年增長了 2.42%，從總體看 2003 年商服用房市場銷售一片火熱，從而也從總體上拉動了商品房總體的市場成交價格。 2003 年西安市商品房銷售面積 3291582 平方米，比 2002 年增長了 44.43%，其中售給個人 3097378 平方米，占商品房銷售總量的 94.1%，個人購房比例逐年攀升，已成為決定商品房市場銷售優(yōu)劣的決定性力量。 2003 年商品房銷售額 124.35 億元，比去年同期增長了 50.59%。 2003 年普通住宅銷售面積為 2368137 平方米，占商品房銷售總量的 71.95%，較去年增長 39.34%，本年度普通住宅銷售額為 676221 萬元，占商品房銷售額總量的 54.30%，較去年增長了 32.72%。 5、 2004 年 1 9月西安房地產發(fā)展狀況 （ 1）市場供應 2004 年 1 3 季度，西安市商品房完成投資 508859 萬元，商品房施工面積 3714623 平方米，商品房竣工面積 3628477 平方米，商品房新開工面積 3883620 平方米。 （ 2）市場銷售 2004 年 1 3 季度的西安樓市銷售繼續(xù)大幅放量中，經歷了春、秋季房展會的熱鬧與喧囂，樓市的銷售也有極佳表現(xiàn)，形勢極為喜人。 2004 年 1 3 季度西安市商品房銷售面積 3318200 平方米， 1 3 季度西安商品房市場平均成交價格為 3512 元 /平方米，商品房銷售額為 1165388 萬元。 綜上所述：商品房開發(fā)投資逐年增加，商品房銷售面積屢攀新高，商品房投資市場信心十足 西安商品房開發(fā)投資近幾年高速增長，商品房投資市場可謂信心十足。以 2002 年為例，全年西安市完成房地產開發(fā)投資 79.24 億元（同比上年增長18.41%），其中全年完成商品房投資 37 億元（同比上年增長 28.51%），商品房投資占房地產開發(fā)總投資的 46.7%，商品房的投資增長比例已經超過了整個房地產市場投資的增長比例，可見商品房在整個房地產市場中的比重加大，作用加強。商品房投資的逐年增加，表明開發(fā)商對市場抱有很大的信心，同時商品房 16 市場格局進一步改善，西部大開發(fā)良好的投資、招商環(huán)境更為商品房市場的未來發(fā)展提供了良好的開發(fā)環(huán)境。商品房投資自 2002 年到 2006 年市場投資在逐年遞增，開發(fā)商對這個市場也存有較高的期望和信心。 商品房銷售市場交投活躍，市場需求 空間較大 從近四年（ 2002 2006 年）商品房市場伴隨著房地產開發(fā)投資的快速增長，商品銷售市場在宏觀經濟向好的帶動下也呈現(xiàn)熱銷的局面，市場交投活躍，銷售面積和銷售額大幅增長。 2002 年至 2005 年，商品房銷售面積每年平均增長 34.6%，其中 2003 年商品房銷售面積較上年增長 44.5%，可見，近四年西安商品房市場呈現(xiàn)出強勁的銷售勢頭，市場需求潛力巨大。 據統(tǒng)計，西安市目前還有 32.8%的住戶沒有自有住房，按此比例推算我市潛在的購房戶達 35 萬戶，而根據調查顯示的西安居民收入水平來看，這部分潛在購房人群其購買能 力與實際商品房的售價仍有相當大的差距，調查結果顯示在這 35 萬戶中，其中 48%的住戶想通過購買二手房解決住房問題，而其余 52%也就是近 18.2 萬戶將是商品房的潛在購買人群。另對于已購住房人群的調查，有超過三分之一的人出于改善環(huán)境等的需要有以小換大、以舊換新的購房需求，因此西安商品房市場的空間相當巨大。 具體來看，由于西安目前尚有超過 18.2 萬戶（ 18.2 萬戶 = 35 萬戶 * （ 1 - 48%）有商品房購房欲求，以平均每戶需求 100 m2 空間計算，目前市場尚需 1820萬平方米住房，而目前西安每年消化的住房 不過 300 多萬平方米，由此可見，西安未來幾年將有巨大的市場需求潛力。 （四）項目周邊房地產市場發(fā)展分析 1、周邊地區(qū)房地產發(fā)展情況 2002 年至今西安市北郊的房地產市場逐年穩(wěn)步發(fā)展，但開發(fā)量一直難以和南郊抗衡， 2005 年新的城市規(guī)劃頒布后北郊的房地產開發(fā)變以次買上了新的臺階。此次 規(guī)劃修編，期限將從 2004 年至 2020 年。進入 21 世紀，西安快速發(fā)展，作為承東啟西的橋頭堡，對西安城市發(fā)展的速度、規(guī)模、形態(tài)等提出了新的要求，因此這次規(guī)劃修編的任務是建設 “ 現(xiàn)代化的新西安 ” ，和前三次規(guī)劃相比較應該是一個跨越式的、 具有歷史意義的城市規(guī)劃。本次規(guī)劃完成后，僅拿人口、用地兩個指標來說將達到 “ 雙千 ” 規(guī)模，即人口 1000 萬、用地 1000 平方公里，發(fā)展的幅度非常之大，將把西安帶入一個現(xiàn)代大都市。 新的城市規(guī)劃在作為主城區(qū)的發(fā)展方向就是城區(qū)北移，加之以“雙千”規(guī)模城市作為目標，僅半年時間二環(huán)外未央路沿線完成拆遷，北郊的房地產開飯從此進入了快車道。 2、項目所在區(qū)位市場未來發(fā)展預測 17 西安的房地產市場布局就像一個弓箭型：高新區(qū)和曲江就是弓柄，北二環(huán)是弓，南二環(huán)是弓弦，長安路和未央 路是弓箭，長安是弓箭的羽毛，北二環(huán)以外是箭頭，在強弩和利箭的帶動下箭頭將射向西安市房地產業(yè)的制高點。 （五）本項目市場競爭能力與前景分析 1、市場競爭優(yōu)勢 以本項目的體量在本區(qū)域只有珠江新城能和之競爭，在未央湖板塊具備極大的競爭力。 同時本項目土地成本低，原地快屬于西安市倉儲用地無拆遷安置成本，這都將極大提升本項目競爭力。 2、銷售前景比較分析 未央湖板塊住宅的銷售 價格在 2400 3000 元 /平方米，隨著區(qū)域交通環(huán)境和市政配套的完善，本區(qū)域的房地產價值還將進一步提升。本區(qū)域由于外地客戶投資置業(yè)住宅物業(yè)的入住率較低，但本區(qū)域的住宅物業(yè)的銷售率一直在 80%以上，銷售周期較西安市的平均周期長 8 至 12 月。 五、項目的市場定位和規(guī)劃設計方案選擇 1、項目的市場定位 項目的目標市場 根據北郊房地產市場一貫的目標客戶分析本項目的目標市場客戶主要為以下幾類 周邊行政事業(yè)性單位職工 周邊企業(yè)職工 周邊原居住村民 18 外地準備移居西安客戶 外地準備在西安投資置業(yè)客戶 西安東郊在此區(qū)域有 置業(yè)需求客戶 西安其他區(qū)域對本區(qū)域沒有抗性的置業(yè)客戶 項目的市場定位 根據以上目標客戶需求，結合此類人群的置業(yè)偏好，同時結合本項目實際情況，本項目應定位于 “西安城北、地鐵站旁、大學城城邊、新行政中心區(qū)域一座集居住、商務、休閑、娛樂于一體的能夠展現(xiàn)大西安，新西安的未來之城（未央未來城）。 本項目地塊特性決定本項目即屬于地鐵物業(yè)，又屬于大學城物業(yè)，在規(guī)劃設計時應充分考慮此類物業(yè)的特性，合理布局商業(yè)與居住的空間，同時充分突出小區(qū)營造的自然景觀和人文景觀對目標客戶的吸引力。 2、規(guī)劃設計方案選擇 （略 ） 六、資源供給條件分析 1、交通條件分析 本項目現(xiàn)狀是僅有一條市政道路連通城市交通，局部交通極為不利項目開發(fā)建設 本項目四面均是規(guī)劃道路，政府近期將開始修筑，為了便于項目開發(fā)首先要完成項目北面的市政道的修筑，使本項目和未央大學城區(qū)域交通網絡連通。這需要在那個項目開發(fā)時及時和政府溝通，利用政府力量促進項目開發(fā)。 19 2、區(qū)域發(fā)展分析 本區(qū)正在進行土地儲備，原建筑正在拆遷，區(qū)域新的交通系統(tǒng)正在形成，區(qū)域發(fā)展跡象明顯，具備項目開發(fā)建設條件。 七、環(huán)境影響評價 1、項目地塊環(huán)境調查 （略） 2、開發(fā)建設中環(huán)境影響 （略） 八、項目開發(fā)組織機構和管理費用研究 1、項目開發(fā)機構對項目的開發(fā)的影響 （略） 2、項目的管理費用控制 （略） 九、開發(fā)建設計劃編制 1、項目開發(fā)建設時機選擇 進入本項目的一條完好的市政道路正在進行擴寬勘測，周邊正在進行大面積拆遷。項目南邊有一條進入本項目的施工道路，大學城的施工也依靠此條道路和沒有翻修的辛王路。因此項目的前期施工不會受到影響。 項目入市的時間最好在本項目周邊交通網絡與周邊交通網絡連接后。 2、項目開發(fā)計劃選擇 進行分期分區(qū)域開發(fā) 根據本區(qū)域城市基礎設施和市場需求變換調整分期 開發(fā)的開發(fā)量 要獲得最大的房地產開發(fā)項目利潤，可增長本項目的開發(fā)周期。由于北郊房地產產品的去劃速度較南郊慢，所以延長項目的開發(fā)周期并不影響項目的預期銷售周期。 20 十、項目經濟及社會效益分析 （一）、項目成本估算 開發(fā)成本 1、土地費用 土地出讓金、契稅 土地成本估算 ： 約為 35545 萬元 2、前期工程費： 規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費、三通一平費、建筑設計費 前期工程費用約為： 15000 萬元 3、房屋開發(fā)費： 建安工程費、附屬工程費、室外工程費、綠化 商業(yè)： 1800*100000 小高層： 1200*900000 高層： 1500*1000000 房屋開發(fā)費估算： 276000 萬元 4、城市配套費： 150*1000000=15000 萬元 5、其他費用： 工程監(jiān)理費、招標管理費、保險費、測量費、其他費用 21 約為： 12000 元 6、不可預見費用 開發(fā)成本的 3% （ 1+2+3+4+5） *0.03=10606 萬元 開發(fā)費用 7、管理費用 開發(fā)成本的 3% （ 1+2+3+4+5+6） *0.03=10924 8、銷售費用 銷售收入的 3%， 16890 萬元 9、財務費用 開發(fā)成本的 10% 成本估算： 1+2+3+4+5+6+7+8+9=43.1 億元 總開發(fā)成本： 43.1 億元 （二）、銷售額估算 公共建筑、人防、車庫等面積占住宅面積的 5%，則住宅可銷售面積 190*.95=180 萬平米。本區(qū)域住宅均價按 2600 元 /計算，商鋪按 5000 元 /計算。車位按 1 戶比 0.5 配比計算，每戶面積 120平方米，則有 7500 個車位，車位價格按 6 萬元 /個計算。 （ 1）、住宅銷售額 ： 180萬 m2 2600元 / m2=46.8億元 （ 2）、商鋪銷售額 ： 10 萬 m2 5000元 / m2=50000萬元 （ 3）、車位銷售額： 7500個 6 萬元 /個 =45000 萬 元， 22 （ 4）、整體銷售額： 56.3億元 （ 5）、營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育附加： 56.3億元 5.5%=30965萬元 （ 7）、印花稅 ： 56.3 億元 0.5%=2815 萬元 （三）、銷售利潤估算 銷售利潤：約為 4652 萬元 563000-43100 30965-2815=98000萬元 稅后利潤：約為 3117 萬元 98000（ 1-33%） =657073 萬元 （四）、投資評價： （ 1）、項目總投入約： 43 億元 （ 2）、銷售回款總額： 56 億元 （ 3）、銷售利潤： 10 萬元 （ 4）、稅后利潤： 6.5 萬元 （ 5）、項目投資利潤率約為： 25% （ 6）、項目凈利潤率約為 :15% 以上數據分析僅為項目初步估算，整體估算較為保守，項目