財富廣場商業(yè)規(guī)劃報告書

地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ #廣場商業(yè)規(guī)劃報告書 第一部分 前言 #房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“ #廣場”位于山東省 #市勝利東街與北海路交叉口西南角。該項目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與 #市政府大樓隔街相望，處于 #市新、舊城交界地帶。 #房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權(quán)后，對市場進行充分預測，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。 #地產(chǎn)公司尊重中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報，也同樣注重商 業(yè)地產(chǎn)項目的長遠發(fā)展與長期經(jīng)濟效益。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運作理念為本項目的成功運作奠定了穩(wěn)固的基石。 #公司遵循社會化大分工原則，在項目運作之初，聘請 #房地產(chǎn)顧問機構(gòu)進行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。我公司 #廣場項目小組自本月 20 日入駐，以 #公司提供的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，從宏觀角度對 #市的經(jīng)濟、政治、文化、歷史等方面進行了初步了解，后經(jīng)工作小組人員親自進行全面、深入的商業(yè)市場調(diào)查，比較充分地了解 #市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。 目前，“ #廣場”項目急需確定建筑設(shè)計方案、規(guī)劃方案。對商業(yè)地產(chǎn)項目來說，項目定位是確定建筑設(shè)計方案、規(guī)劃方案的前提條件。我公司將用專業(yè)、細致、負責的態(tài)度對該項目運作進行科學論證、準確定位，充分把握該項目的發(fā)展趨勢、發(fā)展規(guī)律，以保證項目順利建設(shè)！ 本報告書，著重對項目進行 SWOT 分析，對項目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項目主題進行規(guī)劃，并提出我們的觀點和建議。 第二部分 項目可行性研究 購物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)、物質(zhì)條件和運營管理能力。在項目立地規(guī)劃初期必須對其進行可行性 研究，確定項目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經(jīng)營、市場和效益上獲得成功。項目可行性研究需要對項目所在區(qū)域進行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計，特別是購買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規(guī)律；需要對本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點、承租戶組成和經(jīng)營狀況進行調(diào)查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，以此作為項目開發(fā)決策的依據(jù)。 前期 #房地產(chǎn)顧問公司已做了大量而細致的市調(diào)工作，并對獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分 析，我們在此基礎(chǔ)上，結(jié)合購物中心運營的基本規(guī)律，從正反方面、長期與短期影響方面分析 #市宏觀經(jīng)濟概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項目 SWOT 分析。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 一、 #市宏觀經(jīng)濟概況 1、國民經(jīng)濟保持較快增長。據(jù)初步統(tǒng)計， 2003 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 1030 億元。按可比價格計算，比上年增長 15.1%。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 5.5%、 20.4%和 12%。全年糧食總產(chǎn)量 293 萬噸，比上年增長 12.8%，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長 3.3%和 5%。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 335.4 億元，增長 27%。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長 12%和 15%，旅游收入增長 5%。 2、城市居民生活水平穩(wěn)步提升。 2003 年全年城市居民消費價格總水平比上年增長 0.1%。城市居民人均可支配收入 8317 元，增長 10.3%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 607 億元，增長 13.2%。消費預期回升 ,全年城市居民人均消費性支出比上年增長 8.6%。 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。 2003 年全社會固定資產(chǎn)投資完成 517 億元，比上年增長 86.5%，其中國有及其它投資 275.5 億元，增長 93.1%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 37.1 億元，增長 81.7%?？偼顿Y 1000 萬元以上的項目 1912 個，其中過億元的 191 個， #電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。 4、消費市場穩(wěn)中趨旺， 2003 年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 344.6 億元，增長 14.8%，居民消費價格上漲 0.5%。 二、城市發(fā)展規(guī)劃 2004 年 #市政府工作報告中指出，要加快城市建設(shè)，提高城市綜合競爭力。按照 “ 貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道 ” 的要求，以北海路為重點，加快中心城區(qū)道路建設(shè)。市區(qū)開展以 “ 三河 ” 整治綠化為重點的綠化工程建設(shè)，新增綠化面積 400 公頃。深化城建機制改革。進一步開放城建市場，引進和發(fā)展城市建設(shè)先進生產(chǎn)力。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機制。加強土地儲備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破 20 億元。引導、支持房地產(chǎn)業(yè)重點進入舊城改造市場。未來城市的發(fā)展重點是向東 面擴張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。 三、本項目所在區(qū)位的交通、人口狀況 1、項目區(qū)位 本項目位于 #市勝利東街與北海路交叉口西南角。東臨北海路，正對人民廣場；南靠漲湎河；北接勝利東街，面對怡和星國際；西臨人民保險大樓；東北與 #市政府緊密相連；本項目地塊位于 #市的政治、文化中心，為目前 #市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。在整個城市向東移的發(fā)展趨勢下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成?#市的政治、文化中心， 并形成 #市第二商圈。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2、本區(qū)位交通狀況及易達性分析 本區(qū)位交通便利，距濟青高速、 308 國道、濰萊高速均在 10 分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站 15 分鐘車程，距機場 20 分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有 18、 20、 32 路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有 6、 12、 16、 21、 22、28、 33、 38、 52、 53、 56 路十一條公交路線經(jīng)過，可通達市內(nèi)每個區(qū)域。距坊子區(qū) 10 公里，寒亭區(qū) 8 公里，均有公交車通達本項目。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達本項目都十分便利。 3、人 口狀況 2003 年底全市總?cè)丝?847.71 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 217.53 萬人，男女性別比為 108：100，人口自然增長率 3.47 。 本區(qū)域內(nèi)集中了 #市大部分高收入的居民，消費能力很大，同時，本區(qū)域還有一所小學、兩所中學、一所大學，在校學生、教職員工 3 萬多人。 人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風街和北海路景觀大道建設(shè)，給本項目帶來旺盛的人氣。 4、消費習性分析 目前 #市民已形成消費習慣，消費中心集中在老城區(qū)中心。但到世紀泰華、佳樂家購物的現(xiàn)象日趨增長，東部富人區(qū) 購物消費習慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴張，東部商圈將會逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成 #市重要的商圈之一。 四、項目 SWOT 分析 Strengths(優(yōu)勢分析 ) S1、投資商經(jīng)濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。 S2、投資商具有多年的資本投資、資本運作經(jīng)驗，戰(zhàn)略意識超前。 S3、項目所在地交通便利，易達性好。 S4、近臨的人民廣場作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。 S5、項目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ S6、先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計有利于商業(yè)經(jīng)營。 Weakness(劣勢分析 ) W1、位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。 W2、因為商鋪銷售產(chǎn)生的壓力，可能導致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營脫鉤是經(jīng) 營的難點。 W3、項目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。 W4、在經(jīng)營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經(jīng)營模式必須具有長遠戰(zhàn)略眼光和相關(guān)策略，并決心創(chuàng)建當?shù)厣虡I(yè)新典范。 W5、 #市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。 W6、 #市現(xiàn)有消費人口數(shù)量有限，消費能力有待提高。 Opportunity(機會分析 ) O1、 #城市發(fā)展速度飛 快，居民消費水平提高迅速。 O2、城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。 O3、當?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場消費需求。 O4、當?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場細分不明確，商業(yè)經(jīng)營水平低下，缺乏一個定位明確的集時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務(wù)等能夠為一體的大型綜合購物中心。 O5、城市的改造建設(shè)進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會形成城市的新商圈。 Threat(威脅分析 ) 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ T1、 #市商業(yè)項目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經(jīng)營性資源構(gòu)成競爭。 T2、本區(qū)域商業(yè)項目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展。 T3、投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認可度具有可變性， 需要高回報率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。 T4、投資者因高額投資而對預期收益期望值相應(yīng)偏高。 T5、租金的壓力會對后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大的依賴性。 第三部分 項目定位 項目定位是項目成功運營和進入市場的第一步。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學規(guī)律，進行充分的市場調(diào)研，掌握項目所在區(qū)域市場的 現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標群體和競爭者，即掌握項目定位的依據(jù)。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結(jié)果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現(xiàn)開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。 定位包括項目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營定位、功能定位、目標客層定位以及幅射目標區(qū)域定位。 一、項目戰(zhàn)略 定位 （一）背景分析 膠東半島是中國環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟繁榮、理念先進、人口密集，是中國北部對外開放的重要窗口之一，國家重點建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。 #市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會經(jīng)濟快速發(fā)展、居民收入和消費力極大提高，消費觀念和消費習慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、服務(wù)理念已滿足不了消費者的消費需求。具有先進、科學的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （二）戰(zhàn)略定位 立足 #，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。 （三）定位依據(jù) 1、 #市現(xiàn)有的城市人口、 GDP 總量、居民收入及消費力，能夠提供本項目發(fā)展所需的基礎(chǔ)經(jīng)濟條件，從市場基礎(chǔ)條件方面保證了開發(fā)商對本項目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。 2、開發(fā)商經(jīng)濟實力雄厚，具有多年的資本運作和資本投資的經(jīng)驗，在本項目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。 3、 #市作為膠東半島中部城 市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。 #房地產(chǎn)公司在此知名度很高的 “ 風箏之都 ” 開發(fā)建設(shè) “# 廣場 ” 這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，具有較好的項目形象推廣條件和良好的品牌價值延伸發(fā)展空間，也必將為 #公司的發(fā)展創(chuàng)造更多的發(fā)展機會。 二、項目業(yè)態(tài)定位 （一）背景分析 大型購物中心、 shopping mall 在中國的出現(xiàn)是在中國改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。隨著全球經(jīng)濟一體化進程步伐的加快和中國的全面復興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無論是物質(zhì)生活還是社會觀念上給 中國帶來的社會經(jīng)濟變化是前所未有的。 #作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費能力不斷提高。對商品的消費需求急劇增長，服務(wù)標準不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求。同時，不斷增長的城市消費人口和消費需求 ，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營者之間建立新的關(guān)系。再者，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費方式和行為發(fā)生了根本的變化。 （二）業(yè)態(tài)定位 shopping mall （三）定位依據(jù) 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 、本項目地處 #市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達本項目，同時本項目距濟青高速、濰萊高速、 308 國道均在 15 分鐘車程之內(nèi)，項目選 址位置的交通條件極為便利。 2、本項目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為 60， 669.5 平方米和 100， 000平方米，項目規(guī)模符合 shopping mall 的經(jīng)營需求。 3、 #現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等功能于一體的 “ 一站式 ” 消費的綜合性購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項目規(guī)模大的競爭優(yōu)勢，又能通過科學組合各種服務(wù)功能，滿足消費者各種消費需求，發(fā)揮本項目服務(wù)功能全的競爭優(yōu)勢。 4、 #公司的經(jīng)濟實 力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設(shè)并成功運營的一個標準的 shopping mall。 三、項目形象定位 （一）背景分析 商業(yè)經(jīng)濟是高文化的經(jīng)濟，商業(yè)競爭實質(zhì)上是商業(yè)文化競爭?！?#廣場”既是商業(yè)購物中心，也應(yīng)當是文化建設(shè)中心。除了加強商業(yè)購物營銷，還要充實其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位來創(chuàng)造項目特色；通過簡潔、明快的建筑風格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計、貨品的科學擺放，包括運營的每一細節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的項目形象；通過品牌經(jīng) 營保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過時尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過質(zhì)量和服務(wù)的管理促進企業(yè)文化的提升。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價值，進而打造一個有品位的項目，創(chuàng)造一個知名的商業(yè)品牌。 （二）形象定位 商業(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。 定位依據(jù) 1、本項目規(guī)模大、功能全，是 #市第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài) shopping mall。 2、 #市以風箏為載體成功地打造了 “ 風箏之都 ” 的城市新 形象。本項目地處 #市市政府斜對面，緊臨市政府廣場 人民廣場，項目建設(shè)將作為政府形象工程來規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，綜合考慮 #市城市經(jīng)濟發(fā)展進程的需要、居民生活及消費習慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時致力于提升項目所在商圈發(fā)展水平的需要，項目作為 #市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項目管理規(guī)范、商品時尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 四、項目主題定位 （一）背景分析 在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的前提下， #市居民收入有了很大提高 ，社會消費品零售總額持續(xù)增長，城市居民消費類別中居住消費、餐飲、服裝類消費比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費習慣從一味講究經(jīng)濟實惠逐步趨向于品牌化、時尚化、個性化消費，本項目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要。 （二）主題定位 1、項目整體主題定位：休閑 shopping mall 2、各樓層主題定位 -1F：生活品位 1F：流行精品 2F：女人時尚 3F：休閑空間 4F：快樂時空 （三）定位依據(jù) 1、緊扣項目業(yè)態(tài)定位 shopping mall。 2、應(yīng)順應(yīng)城市經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及 #城市新形象、消費新理念的要求。 3、充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能。 4、與市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨特的經(jīng)營特色，提升本項目的競爭力。 五、項目經(jīng)營定位 （一）背景分析 經(jīng)營是購物中心的核心功能，滿足消費市場需求是購物中心的運營目標。本項目的整體風格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對項目的規(guī)模而言，精是突出項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營商品的特點，雅代表了項目 整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。整個項目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細分明確，充分適應(yīng)消費者的消費習慣并滿足其消費需求。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （二）經(jīng)營定位 品牌化、時尚化、個性化、特色化。 （三）定位依據(jù) 1、品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項目的品牌經(jīng)營特色。在項目功能組合設(shè)計和招商時，對引進品牌進行合理分類、科學布局、有效管理，不僅堅持每個業(yè)態(tài)區(qū)、每個功能區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個項目成為本地知名商業(yè)品牌。 2、時尚化：突 出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。在項目運營中，緊緊圍繞目標市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個經(jīng)營因素都要求新，遵循時尚變化的規(guī)律，引導消費的流行。 3、個性化：體現(xiàn)出消費者在追趕潮流的同時更加強調(diào) “ 與眾不同 ” ，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn) “ 一對一 ” 的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。 4、特色化：是指項目總體的經(jīng)營要體現(xiàn)出核心競爭力和特色優(yōu)勢。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。 六、項目功能定位 （一）背景分析 緊扣項目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購物中心的特征確定本項目的功能定位，滿足消費者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)的“一站式”消費需求。 （二）功能定位 購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)。 （三）定位依據(jù) 1、購物功能作為本項目運營的核心功能，隱含在時尚感覺與休閑功能之后被隱性化。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 80.7%。 2、餐飲功能作為購物功能的補充和延伸，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣 。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 8.1%。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 3、休閑是指本項目的購物環(huán)境、營銷等各個方面，都為顧客營造一個輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會休閑。在項目功能組合規(guī)劃中，休閑項目占本項目整體面積的 4.5%。 4、娛樂功能作為本項目的配套功能之一，與項目休閑功能有機結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項目室內(nèi)主題公園的設(shè)計風格，使其成為項目的經(jīng)營特色之一。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 1.8%。 5、商務(wù)功能為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動平臺（此項功能主要在本項目二期規(guī)劃中 設(shè)計）。 七、項目目標客層定位 （一）目標客層定位 1、項目整體目標客層定位：全客層 2、各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標客層定位： -1F：家庭主婦、低收入普通消費者等； 1F：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費者等； 2F：時尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務(wù)人士等； 4F：家庭消費、青少年、兒童、休閑人士等。 （二）定位依據(jù) 1、購物中心是將所有的消費者作為自己的目標服務(wù)客層，本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall、主題定位為休閑 shopping mall，所以必須鎖定所有的消費者作為目標客層。同時，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備服務(wù)所有消費者的能力。 2、本項目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個個體經(jīng)營店的經(jīng)營定位也是相互錯位和相互補充的。 3、是提升本項目的品牌價值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。 4、 #市城市現(xiàn)有人口規(guī)模、消費能力和消費市場總量的支撐和保證。 八、商圈定位 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （一）背景分析 本項目以設(shè)施配套、功能齊全的 shopping mall 業(yè)態(tài)填補了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。同時，中百與世紀泰華已經(jīng)率先在 #市樹立科學規(guī)劃、合理布局、規(guī)范管理、時尚消費的品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，導致消費需求市場變化加劇，潛在的品牌消費、時尚消費市場能量巨大。 本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經(jīng)濟回報外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟實體的社會價值。項目的發(fā)展目標不是簡單計算地產(chǎn)銷售的資金回報，而是綜合評估項目產(chǎn)生的投資回報、經(jīng)濟效益和社會價值，實施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌 的發(fā)展戰(zhàn)略，以 #市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國，為 #公司的遠景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。 （二）商圈定位 核心商圈：本城區(qū) 5 公里范圍內(nèi)。 次商圈： #市。 邊緣商圈：膠東半島。 （三）定位依據(jù) 1、綜合考慮了 #市目前的各類消費群體的客層總量、消費能力，確定本項目的目標客層為服務(wù)所有消費者。 2、最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴大投資回報的需要。為了保證 #公司及時回籠資金，實現(xiàn)項目運營收益，需要最大限度地提升本項目的商業(yè)價值，在保證本項目房地產(chǎn)價值得到實 現(xiàn)的基礎(chǔ)上進一步提高附加商業(yè)價值，使整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)逐步升值，這是在進行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素。 3、 #作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風箏為載體成功地打造了 “ 風箏之都 ” 的 #城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達，對外輻射力強， “# 廣場 ” 作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨特的經(jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、 #公司強大的實力和超前的戰(zhàn)略意識、運作理念，在半島未來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。 第四部分 業(yè)態(tài)組合及分布 shopping mall 是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學、準確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ shopping mall 的運營具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點。管理者對其實行統(tǒng)一的集中管理，有組織進行 日常運行、物業(yè)管理、進貨和促銷活動等；經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營。針對SHOPPING MALL 的運營特點，結(jié)合本項目的具體情況，我們設(shè)定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現(xiàn)本項目的發(fā)展戰(zhàn)略目標。 室內(nèi)步行街作為項目的內(nèi)部空間骨架，將本項目內(nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設(shè)施等有機地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室 內(nèi)步行街排布的同時，充分考慮到項目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點等因素。 一、主題百貨 （一）經(jīng)營方式 引進 1 家國內(nèi)知名品牌百貨主力店，獨立經(jīng)營。如引進王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 1、百貨主力店規(guī)劃在項目 1 4 層的東南角，面積約 20000m左右。 2、依據(jù) （ 1）知名品牌百貨店的進場，可以促進本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓?，包括對政府穩(wěn)定 稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。 （ 2）主題百貨店作為本項目的核心主力店。主題百貨店強大的聚客功能能極大的帶動項目 1 4 層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。 （ 3）百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標準規(guī)模面積應(yīng)在 2 萬 m左右。國內(nèi)大部分知名百貨店均在 2 萬 m-2.5 萬 m之間。本項目規(guī)劃 2 萬 m的主題百貨，有利于成功招商。 （ 4）東南角屬于本項目中心區(qū)域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對人民廣場，項目視野良好。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用 10 年返租， 物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。 （四）收益方式 A 收取固定租金。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ B 通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 （五）定位 1、經(jīng)營定位 中、高檔時尚品牌。 2、定位依據(jù) （ 1）充分利用本項目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學處理與項目中各品牌專賣店、個體專業(yè)店的錯位經(jīng)營，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。 （ 2）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。給消費者強大的吸引力，帶動項目的整體人氣。 （ 3）提升本項目室內(nèi)步行街 各品牌專賣店的經(jīng)營定位，帶動各品牌專賣店、各個體專業(yè)店的經(jīng)營，確保本項目整體運營成功。 （ 4）是本項目主要的購物功能的需要。 （六）目標客層 目標客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體。 中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是 21 世紀前 20 年的消費主體，在價值取向、生活觀念、消費習慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特 點。他們是新世紀中國消費革命的先行者，對高檔、時尚消費品的消費欲強烈，不僅引領(lǐng)消費潮流，而且是最活躍的消費群體，對社會消費趨勢有著導向作用、示范作用。 二、生活超市 （一）經(jīng)營方式 引進 1 家國內(nèi)、國外知名的大賣場品牌，如大潤發(fā)、樂購、家世界、北京華聯(lián)、物美等。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 1、設(shè)置在項目的地下 1 層，營業(yè)賣場及配套總面積約 20000 m。 2、依據(jù) 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 1）大賣場超市是一種能對居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費，適合于各消費檔次，滿足顧客 “ 求便 ” 的心理需求，是最聚集人氣的主力店 ,是本項目核心主力店之一。 （ 2）競爭需要。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。對本項目大賣場超市經(jīng)營構(gòu)成直接競爭的是中百佳樂家大賣場及將建成投入市場的易初蓮花大賣場。中百佳樂家大賣場現(xiàn)已在本區(qū)域市場內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場標準綜合超市面積在 2萬 m左右，超內(nèi)面積一般在 8 千 m至 1 萬 m），也會在市場競爭中占有一席 之地。本項目大賣場超市在未來的經(jīng)營中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。 （ 3）招商要求 近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣場在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動尋求合作者變?yōu)楸粍友堖M行合作者。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場風險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者 來承擔，使招商難度越來越大。在合作條件中，國內(nèi)一線品牌（如大潤發(fā)、好又多等）連鎖超市大賣場開店的面積均要求在 1.5 萬 m-2 萬 m。 （ 4）開發(fā)商項目運營的戰(zhàn)略目標要求。本項目的戰(zhàn)略定位要求通過項目的地產(chǎn)營銷收回項目的投資并實現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤。大賣場超市設(shè)在 B1 層，既方便和滿足了消費者購物的便利性，且旺盛的人氣勢必然帶動和提升 B1 層小商品市場區(qū)店鋪的價值，促進商鋪的銷售。這符合 #地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購買商鋪時優(yōu)先選擇的層數(shù)為 1F、 -1F、 2F）。 （ 5）功能要求。是本項目主要購物功能之一。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國內(nèi)、外知名大賣場超市品牌。 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過超市經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進行資本運作。 （六）目標客層 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 大賣場超市的目標客層為本項目輻射區(qū)域在 1 5 公里范圍內(nèi)的居民、學生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學校學生、人民廣場旅游觀光、休閑人士。 三、專業(yè)店 （一） 3C 店 1、經(jīng)營方式：引進 1 家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家 電賣場。 2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項目 2、 3 層的西北角，面積約 5000 m。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。3C 店作為專業(yè)性強的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費者家電、 IT、通訊產(chǎn)品的消費需求。 B 3C 店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營， 3C 店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。一是由于經(jīng)營的商品專業(yè)性強，消費者大部分是有目的選購，二是由于經(jīng)營商品的物理特性要求（單件 商品體積大）以及商品進出量大。 C 項目整體運營的要求。由于 3C 店專業(yè)性強，人氣很旺，將其設(shè)置在本項目的東北角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。同時，如此規(guī)模，在 #市具有絕對的競爭優(yōu)勢。 D 是本項目主要的購物功能之一。 3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。 4、收益方式 A 產(chǎn)權(quán)銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 B 租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。 5、參考目標品牌：國美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等。 6、目標客層 市內(nèi)所有消費 家電、 IT、通訊的客層。 （二）運動用品區(qū) 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 1、經(jīng)營方式：引進 1 家國際、國內(nèi)知名運動店 2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1） 設(shè)置在項目的 3 層西南角，面積約 2000 m。 （ 2） 依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 B 運動用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品 展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨特個性。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。 C 項目整體運營的要求。由于運動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。同時，如此規(guī)模，在 #市具有絕對的競爭優(yōu)勢。 D 是本項目主要的購物功能之一。 3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10 年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 4、收益方式 A 實 現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 B 收取固定租金。 5、參考目標品牌：運動 100、名品運動城等。 6、目標客層 目標客層為學生、中青年、休閑人士 運動服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。 （三）珠寶城 1、經(jīng)營方式：引進 1 家知名品牌連鎖店 2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 1）設(shè)置在項目的 1 層西南角，面積約 1000 m。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。珠寶城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 B 珠寶城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，珠寶城在選址上比較注重項目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨立性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價值高、安全保障要求高、消費者挑選習性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。二是消費者大部分是有目的選購。 C 項目整體運營的要求。由于珠寶商品的時尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項目的西南角 的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在 #市具有絕對的競爭優(yōu)勢，在 #市形成購買珠寶首選“ #廣場”，最終在 #珠寶消費市場占據(jù)主導地位。 D 是本項目主要的購物功能之一。 3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10 年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 4、收益方式 A 實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 B 收取固定租金。 5、目標客層 #市所有珠寶消費的顧客并輻射膠東 半島范圍內(nèi)的珠寶消費者。 （四）鞋城 1、經(jīng)營方式：引進 1 家知名品牌連鎖店 2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項目的 2、 3 層西南角，面積約 2000 m。 （ 2）依據(jù) 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ A 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。鞋城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目 業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 B 鞋城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，鞋城在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分 利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨特個性。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。 C 項目整體運營的要求。將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在 #市具有較大的競爭優(yōu)勢，在 #市形成購買鞋首選“ #廣場”，最終在 #中低檔鞋消費市場占據(jù)主導地位。 D 是本項目主要的購物功能之一。 3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)： 物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10 年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 4、收益方式 A 實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 B 收取固定租金。 5、參考目標品牌：百信鞋業(yè)、大臺北鞋業(yè)等。 6、目標客層 #市所有中低檔鞋消費的顧客。 （五）圖書城 1、經(jīng)營方式：租賃給 1 家專業(yè)公司經(jīng)營 2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1） 設(shè)置在項目 2、 3 層西南角，面積約 2400 m。 （ 2） 依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。圖書城是經(jīng)營圖 書的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 B 圖書城選址的要求。作為圖書專業(yè)店經(jīng)營，在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是圖書的消費理念不同于其他商品消費者，二是購物地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 環(huán)境需要相對安靜，三是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當，并且消費群體均有一定的文化素質(zhì)，特征是學生、專業(yè)人員居多。 C 項目整體運營的要求。將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯位經(jīng)營，極大提升和豐富項目經(jīng)營商品品類的齊全性，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動 項目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在 #市具有較大的競爭優(yōu)勢。 D #市是一個歷史文化古城，有著濃厚的文化消費氣息。 E 是本項目主要的購物功能之一。 3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留或銷售 4、收益方式 A 收取固定租金或?qū)嶋H房地產(chǎn)銷售收益。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進行資本運作。 5、參考目標品牌：席殊書屋、新華書店等。 6、目標客層 市內(nèi)所有學生、教師、學者、技術(shù)人員、專業(yè)人士、政府公務(wù)員、商務(wù)人士。 四、美食街 （一）經(jīng)營方式：引進 1 家或幾家國際、國內(nèi)知名餐飲品牌。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 1、設(shè)置在項目 4 層南面，面積約 3000 m。 2、依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，餐飲是項目主要服務(wù)功能之一。 （ 2）美食街能為項目帶來極旺盛的客流，將其設(shè)置在 4F 能很好的將顧客吸引至 4F，使本項目形成淋浴式顧客流動線。 （ 3）美食街選址的要求。美食街在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。美食街作為項目購物功能的補充和延伸， 滿足消費者對品牌餐飲的消地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨 時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 費需求，二是消費者的消費理念和習慣不同于其他商品消費，三是購物環(huán)境需要相對獨立，四是消費者多屬隨機消費。 （ 4）項目整體運營的要求。將其設(shè)置在本項目的南部的頂端位，作為本項目餐飲功能的主要組成部分，與 3F 品牌餐廳的設(shè)置位置樓上樓下相互對應(yīng)，便于物業(yè)設(shè)施的安裝、維護，與休閑娛樂項目相輔相成，極大提升和豐富項目服務(wù)功能的齊全性，并在本項目的頂部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費者在購物、休閑、娛樂時的飲食需求，帶動項目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在 #市具有較大的競爭優(yōu)勢。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進行資本運作。 （五）參考目標品牌：大食代、快活林等。 （六）目標客層 所有進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）每一位工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的所有經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員、周邊居民家庭、政府公務(wù)員、周邊學校學生、旅游觀光客等。 五、餐飲 （一）品牌快餐 1、經(jīng)營方式：引進 1 家國際著名的快餐品牌店 2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在項目各層，面 積約 1100 m； （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業(yè)態(tài)組成 ,能最大提升本項目的商務(wù)價值。 B 品牌快餐能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個商場的人氣。另一方面也可為商場帶來穩(wěn)定的收益。 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