海南羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)項(xiàng)目建議書

1 海南 XX 羅豆 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 項(xiàng)目建議書 XX 控股集團(tuán)公司 2009-3 2 目 錄 1 項(xiàng) 目背景介 紹 . 4 2 項(xiàng) 目的初步 設(shè) 想 . 6 3 示范區(qū)經(jīng)濟(jì)組織結(jié)構(gòu)和土地開發(fā)策略 . 11 4 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)構(gòu)想方案的初步 分析 . 13 5 項(xiàng)目開發(fā)工作路徑及內(nèi)容 . 21 6 需要政府提供的支持和幫助 . 24 項(xiàng)目開發(fā)技術(shù)路線圖 . 25 3 XX 控股集團(tuán)公司 海南 XX 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)項(xiàng)目建議書 引言 我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，全國 13 億人口，有 8 億在農(nóng)村，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?60%。就我國目前 國情來看，農(nóng)業(yè)興，則百業(yè)興；農(nóng)民富，則國家富；農(nóng)村穩(wěn)定，則天下穩(wěn)定。 發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的首要任務(wù)， 是 順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀趨勢(shì) 。 積極響應(yīng)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的政策導(dǎo)向，XX 集團(tuán) 在對(duì)羅豆農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目初步考察的基礎(chǔ) 上 ， 組織了國內(nèi) 相關(guān)行業(yè)專家 反復(fù)論證 ， 并根據(jù)海南省政府規(guī)劃， 初步形成了一個(gè) 較為完整的項(xiàng)目構(gòu)想體系。 第一部分著重描述該項(xiàng)目的政策 背景 及經(jīng)濟(jì)背景，另外對(duì)我們公司 新農(nóng)村建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)做 簡(jiǎn)單的介紹 ； 第二部分 對(duì)項(xiàng)目的初步設(shè)想和 建設(shè)目標(biāo)；第三部分針對(duì)項(xiàng)目 設(shè)計(jì)示范區(qū)組織架構(gòu)和土地開發(fā)策略；第四部分對(duì)構(gòu)想方案的 初步分析，包括示范區(qū)四大產(chǎn)業(yè)如何構(gòu)建，以及針對(duì)目前亟待解決問題的開發(fā)運(yùn)作要點(diǎn)。第五部分項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作路徑初步設(shè)計(jì)；為保證項(xiàng)目的正常 合作開展 ， 可能隨時(shí) 政府提供的支持和幫助 ， 在報(bào)告第六部分 進(jìn)行簡(jiǎn)單的 陳述 。 下面將報(bào)告予以簡(jiǎn)要的陳述。 4 1 項(xiàng) 目背景介 紹 1.1 政策 背景 農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題是關(guān)系到黨和國家各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展、社會(huì)保持穩(wěn)定、改革開放取得成功和奪取全面建設(shè)小康社會(huì)勝利的全局性重大問題。 今年 2 月 1日正式公布的 2009 年中央一號(hào)文件再度鎖定 “ 三農(nóng) ” 。這份名為中共中央 國務(wù)院關(guān)于 2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的 若干意見的文件 ，也是 2004以來，中央連續(xù) 第六年將一號(hào)文件的落腳點(diǎn)鎖定于“三農(nóng)”領(lǐng)域 ， 可見黨對(duì)三農(nóng)工作、農(nóng)村改革的工作重視程度。 早在 2006 年 12月閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出 ,，黨中央就提出“要把發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的著力點(diǎn)”，并初步提出了發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)總的思路。十七屆三中全會(huì)進(jìn)一步深化了我們黨對(duì)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步明確了發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的總思路，并 就新形勢(shì)下如何發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，從 7個(gè)方面進(jìn)行了部署 ，這必將對(duì)我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 隨著 2009 年“兩會(huì)”的圓滿結(jié)束，海南作 為我國“后花園”的定位逐漸清晰。按照 2009 年海南發(fā)展規(guī)劃草案，在國務(wù)院正式批復(fù)同意海南農(nóng)墾由海南省全面管理，解決墾區(qū)民生問題全面啟動(dòng)。 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)項(xiàng)目正是在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，根據(jù)以上中央和海南各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，著眼于“三農(nóng)”，立足于海南，力圖推動(dòng)海南 XX經(jīng)濟(jì)“跳躍式”發(fā)展的主題思想指導(dǎo)下提出的。相信在海南省委省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過 XX 集團(tuán)和 XX 地區(qū)雙方的共同努力，一定會(huì)使這一項(xiàng)目取得成功。 1.2 經(jīng)濟(jì)背景 在國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，我國經(jīng)濟(jì)下行，風(fēng)險(xiǎn)比預(yù)想的嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)增速下滑已經(jīng)成為 2009 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾，而且可能會(huì)越來越突出。海南省經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，國際金融危機(jī)、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)減速和效益下滑的影響雖然來得晚，但影響正逐步凸現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增長逐季減速，經(jīng)濟(jì)效益明顯下滑，工業(yè)生產(chǎn)大幅下降，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回落，部分產(chǎn)品價(jià)格直線下跌，一些項(xiàng)目推進(jìn)遇到困難。在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，必須充分利用中央強(qiáng)有力擴(kuò)內(nèi)需 5 保增長的宏觀政策，切實(shí)抓住目前海南發(fā)展正處于快速上升期，經(jīng)濟(jì)增長潛力較大的特點(diǎn)，發(fā)揮海南得天獨(dú)厚的熱帶海島優(yōu)勢(shì)，依托休閑度假旅游和生態(tài)型旅游房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展具有強(qiáng)勁的外部需求和 內(nèi)生動(dòng)力，有力推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)的重大項(xiàng)目的建設(shè)和重大改革開放舉措。面對(duì)當(dāng)前國內(nèi)外金融形勢(shì)，海南正在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照中央的決策部署，在省委、省政府的領(lǐng)導(dǎo)下，從挑戰(zhàn)中尋找機(jī)遇，堅(jiān)定信心，迎難而上，迎接一個(gè)新的高速發(fā)展階段的到來。 XX 市是海南省兼具海、田、灣、林、園等自然要素與人文要素相結(jié)合的城市。隨著 XX 主城與東郊海灣大橋的建設(shè)，將使得城市沿八門灣一線，突破城市現(xiàn)在的框架，將海灣城市的海景與城景相融合，如能持續(xù)地經(jīng)營與建設(shè)， XX 這個(gè)有文化底蘊(yùn)又有自然風(fēng)情的城市，無疑將成為海南島最具吸引力的城市之一。概括 XX 的發(fā)展戰(zhàn)略 , “兩橋一路”建設(shè)，鋪前跨海大橋?qū)嶋H上是把 XX 與?？诘慕瓥|片區(qū)聯(lián)接起來 , 清瀾跨海大橋把海文高速公路一直延伸到龍樓的衛(wèi)星發(fā)射基地 ,規(guī)劃中的軍事主題公園也在建設(shè)中。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)項(xiàng)目位于海南 XX 羅豆農(nóng)場(chǎng)含周邊地區(qū)，遠(yuǎn)期規(guī)劃總用地面積 20 萬畝，近期規(guī)劃用地為 6 萬多畝，建設(shè)用地約 5000 畝。 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)的開發(fā)，正是在中央繼續(xù)推進(jìn)海南特區(qū)快速發(fā)展，以及新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村土地制度改革進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作的天時(shí)、地利與人和的有利形勢(shì)下啟動(dòng)的。 1.3 XX 集團(tuán)的基本情況 及項(xiàng)目運(yùn)作條件 XX 控股集 團(tuán)起步于 1988 年，通過 22 年的發(fā)展，已成為擁有房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、土木工程、建筑機(jī)械及材料和多元化投資等五大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的大型上市公司。集團(tuán)總資產(chǎn) 128 億元，員工超過 2.5 萬人，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)如此嚴(yán)重的 08 年，通過運(yùn)籌帷幄，最終實(shí)現(xiàn)綜合產(chǎn)值超 110 億元，業(yè)務(wù)遍及京、津、滬、蘇、魯、瓊、陜、粵、浙、川等 10 省 20 市，并涉足海外市場(chǎng)。下轄 XX 房地產(chǎn)有限公司、南通建筑工程總承包有限公司、南通市 XX 建工設(shè)備安裝有限公司、北京城建地鐵地基市政工程有限公司、金豐環(huán)球裝飾工程（天津）有限公司、江蘇環(huán)宇建筑設(shè)備制造有限公司、南通市 神宇建筑機(jī)械設(shè)備制造有限公司等 23 個(gè)子公司。 XX 集團(tuán) 公司的資本實(shí)力已經(jīng)具備 開發(fā) 羅豆項(xiàng)目的條件 。 6 同時(shí)， XX 集團(tuán) 公司 近年來通過對(duì)江蘇南通 XX 村等村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)和舊村改造，已探索一整套現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)。 集團(tuán) 公司 主要領(lǐng)導(dǎo)熟悉農(nóng)村，對(duì)農(nóng)村城市化建設(shè)具有較強(qiáng)的決策與具體運(yùn)作能力。 集團(tuán) 公司 顧問團(tuán)隊(duì)里，有國內(nèi)頂級(jí)的農(nóng)業(yè)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)專家。以上是做好 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 的強(qiáng)有力條件。 2 項(xiàng) 目的初步 設(shè) 想 2.1 項(xiàng)目定位與項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 2.1.1 項(xiàng)目定位 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以 高品位、高質(zhì)量、高效益 為標(biāo)準(zhǔn)，將現(xiàn)有羅 豆農(nóng)場(chǎng)改造成為具有國際先進(jìn)水平又具海南熱帶特色的 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 。 充分發(fā)揮 羅豆農(nóng)場(chǎng)濱 海優(yōu)越的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，用好國家新農(nóng)村建設(shè)政策，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)制度，打造以觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，生態(tài)居住休閑基地，海邊休閑娛樂等地標(biāo)性多功能自然生態(tài)園區(qū)。通過區(qū)域功 能劃分及功能互補(bǔ) ， 完成羅豆農(nóng)場(chǎng)的改造 ， 建立嶄新的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和新農(nóng)村示范區(qū)，成為 大型國際化旅游休閑度假區(qū) 。 2.1.2 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)建設(shè) 項(xiàng) 目 的主要 目標(biāo) 為：整合 XX 集團(tuán)和海南的社會(huì)資源，尤其是充分發(fā)揮 XX 地區(qū)的特色優(yōu)勢(shì)資源，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和 管理手段以及組織方式，促進(jìn) 羅豆 農(nóng)場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化升級(jí)，推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)，改變小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的落后生產(chǎn)方式，實(shí)施規(guī)?；?，標(biāo)準(zhǔn)化，集約化，生態(tài)化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，獲取良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益。 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)建設(shè) 動(dòng)力 來自政府對(duì)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題的重視，來自海南 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的需要。通過 示范區(qū)建設(shè) ，促進(jìn)生產(chǎn)力迅速發(fā)展，較好地解決就業(yè)問題，改變村鎮(zhèn)落后環(huán)境，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，提高農(nóng)民整體文化素質(zhì)，構(gòu)建和諧社會(huì)。同時(shí)，也是 XX 控股集團(tuán)多元化發(fā)展戰(zhàn)略，打造高科技、規(guī)?；?、高效益農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的具體實(shí)施，是 XX 控 股集團(tuán)為奠定百年發(fā)展基業(yè)所作出的重要決策。 7 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)建設(shè) 動(dòng)力與 目標(biāo) 簡(jiǎn)圖 2.2 示范區(qū)的總體規(guī)劃建議 示范區(qū) 將包括四大模塊： 生態(tài)觀光現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營區(qū)、沿海旅游休閑區(qū)、天然生 態(tài) 居 住 區(qū) 、 現(xiàn) 代 新 農(nóng) 村 居 民 生 活 區(qū) 。經(jīng)濟(jì) 就業(yè) 生活 環(huán)境 精神 文化 社會(huì) 效益 社會(huì)效益社會(huì)經(jīng)濟(jì)生態(tài) 效益 政績(jī)形象要求 產(chǎn)業(yè)功能要求 稅收就業(yè)要求 龍頭帶動(dòng)要求 政府 意愿 短期擴(kuò)張做強(qiáng) 中期提升做實(shí) 長期可持續(xù)做大 企業(yè) 利益 政府意愿政績(jī)形象要求 產(chǎn)業(yè)功能要求 稅收就業(yè)要求 龍頭帶動(dòng)要求 政府意愿政府意愿企業(yè)利益長期可持續(xù)做大 企業(yè)利益企業(yè)利益 愿景使命 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略步驟 8 農(nóng)業(yè)、休閑、旅游觀光旅游業(yè)六種農(nóng)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建筑業(yè)生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)運(yùn)營 產(chǎn)業(yè)鏈設(shè)計(jì) 區(qū)域設(shè)計(jì) 運(yùn)營設(shè)計(jì) 生態(tài)觀光現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營區(qū) 是創(chuàng)意自然生態(tài)休閑園最核心的部分，它將現(xiàn)有的羅豆農(nóng)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生態(tài)改造，以 規(guī)?；?、 標(biāo)準(zhǔn)化、生態(tài)化 、 機(jī)械化 、 集約化 、 產(chǎn)品觀光化為標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)建特色種養(yǎng)殖， 綠色 有機(jī)農(nóng)業(yè)， 技術(shù) 研發(fā)示范， 農(nóng)產(chǎn)品 加工 與 物流， 植（蓄）保防疫、 觀光旅游一體化的產(chǎn)業(yè)鏈，打造以 籽種農(nóng)業(yè)，精品農(nóng)業(yè)，觀光農(nóng)業(yè)，加工農(nóng)業(yè)，創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，反季農(nóng)業(yè) 為目標(biāo)的六種現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營區(qū) 。 羅豆農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有 土地 資源多樣 ， 擁有類型多樣化的土地共 60200 畝，其中有平坦寬潤、耕性和水利條件良好的、適于種植糧油瓜菜作物的耕地；有適于種植牧草養(yǎng)牛的歇耕地；有適于辟塘養(yǎng)魚的低洼地；有海南為數(shù)不多的、泥沙適度、 海水咸度相宜、適于養(yǎng)殖魚、蝦、螃蟹、泥蚶、牡蠣的海域?yàn)┩?， 可以根據(jù)土地特點(diǎn)因勢(shì)就形，生態(tài)化返還各類土地的自然狀態(tài)，開發(fā)經(jīng)營中采用現(xiàn)代化的耕作和收獲機(jī)械。 各類土地種植的作物和養(yǎng)殖的產(chǎn)品都以觀光為主要目標(biāo)，設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)各農(nóng)業(yè)用地功能區(qū)的交通，做到基本保證土地的機(jī)械化種植和養(yǎng)殖，同時(shí)又能保證觀光休閑的便利性，盡可能的不破壞當(dāng)?shù)刂脖弧?經(jīng)營組織模式以農(nóng)場(chǎng)土地評(píng)估價(jià)值與 XX 集團(tuán)投資組成股份制農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司，合理確定現(xiàn)有農(nóng)場(chǎng)職工股份及分紅方式，現(xiàn)有農(nóng)場(chǎng)具有勞動(dòng)能力的職工全部接收為公司員工 。 9 現(xiàn)代新農(nóng)村居民生活區(qū) 將現(xiàn)有羅豆農(nóng)場(chǎng)的居民生活區(qū)進(jìn)行集中規(guī)劃，為農(nóng)場(chǎng)居民建設(shè)新型的居住社區(qū)，形成新的城鎮(zhèn)，嚴(yán)格區(qū)分農(nóng)業(yè)經(jīng)營區(qū)與居民生活區(qū)的邊界，將小區(qū)設(shè)計(jì)為商鋪辦公居住一體化的生活區(qū)。節(jié) 約現(xiàn)有土地，通過多功能的農(nóng)村居民社區(qū)，做到既達(dá)到新農(nóng)村建設(shè)的要求，同時(shí)又可以滿足經(jīng)營農(nóng)業(yè)觀光及辦公用房，完成社區(qū)的商業(yè)化模式，提供生活服務(wù)功能?，F(xiàn)代新農(nóng)村居民生活區(qū)細(xì)分為以底層商鋪與高層住宅結(jié)合的商住區(qū)，區(qū)位地段稍差的建為辦公區(qū)，其他的為健身娛樂休閑區(qū)。通過現(xiàn)代新農(nóng)村居民生活區(qū)的細(xì)分，建成一個(gè)完全體現(xiàn)生產(chǎn)發(fā)展，生活寬裕，鄉(xiāng)風(fēng)文明，村容整潔，管理民主 ， 并具現(xiàn)代城市功能的社會(huì)主義新城鎮(zhèn)。 沿海旅游休閑區(qū) 羅豆農(nóng)場(chǎng) 海產(chǎn)品養(yǎng)殖條件獨(dú)特 該場(chǎng)西面的東寨港，海岸線長達(dá) 12 公里，海灘涂面積多達(dá) 12000 多畝。這里風(fēng)浪小 ，海灘涂有機(jī)質(zhì)含量豐富，浮游生物繁衍量大，海水咸度適宜，眾多專家實(shí)地考察論證，均確認(rèn)這時(shí)里發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖的條件實(shí)乃得天獨(dú)厚 。因此可以根據(jù)羅豆農(nóng)場(chǎng)的這種自然條件設(shè)計(jì)不同的沿海休閑區(qū)，在該區(qū)通過對(duì)各種灘涂與沿海養(yǎng)殖產(chǎn)品特點(diǎn)分散化的建設(shè)休閑小站，休閑小屋，讓不同休閑項(xiàng)目錯(cuò)雜分布于養(yǎng)殖區(qū)間，可以設(shè)計(jì)為垂釣，自助養(yǎng)殖，沿海12000 畝，按照每 10 畝一個(gè)特色休閑點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)。初步估計(jì)建設(shè) 1200 個(gè)特色休點(diǎn)。主要滿足城市旅游人士 對(duì) 自然海岸休閑的需要。結(jié)合 XX 衛(wèi)星發(fā)射基地及航天公園的建設(shè)，吸引到衛(wèi)星發(fā)射基地觀光的人員到沿海旅 游休閑，利用這個(gè)契機(jī)建立資源共享機(jī)制。 天然生態(tài)居住 休閑 區(qū) 在海南 XX 總體的文化氛圍下，根據(jù)自然生態(tài)環(huán)境布局，構(gòu)建富有文化氣息的人居環(huán)境。羅豆地區(qū)地處 XX 北部，濱臨東寨港，與?？谌唤?，距?？?65公里左右。與鋪前、錦山隔著珠溪河，并成三角地帶，以農(nóng)業(yè)為主，主要是水稻，同時(shí)有很多諸如石榴等熱帶水果生產(chǎn)，現(xiàn)在也在發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)。兩鎮(zhèn)之車如果不從抱羅和大致坡過而去?？诘脑?，必須經(jīng)過羅豆，這樣可以通過在羅豆農(nóng)場(chǎng)的自然農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)建立別致的旅游人士居住區(qū)，通過提供與自然親密接觸的天然自然居住別墅，滿足人們親近自然的需要。 同時(shí)，天然生態(tài)居住區(qū)可以分布于農(nóng)業(yè)經(jīng)營 10 區(qū)的邊緣地帶，在農(nóng)業(yè)經(jīng)營區(qū)的部分空余地帶也可以建立簡(jiǎn)易型休閑別墅，和高檔次休閑娛樂場(chǎng)所。 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新農(nóng)村示范區(qū)設(shè)計(jì)思路羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 生態(tài)觀光現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營區(qū) 現(xiàn)代新農(nóng)村居民生活區(qū) 沿海旅游休閑區(qū) 天然生態(tài)居住休閑區(qū) 六種特色農(nóng)業(yè)區(qū) 特色農(nóng)業(yè)與休閑互補(bǔ) 區(qū)內(nèi)休閑景觀設(shè)計(jì) 主題公園社區(qū) 居住與生活設(shè)施 商業(yè)娛樂設(shè)施景觀 沿海養(yǎng)殖模式設(shè)計(jì) 海景養(yǎng)殖互補(bǔ)模式 養(yǎng)殖體驗(yàn)式休閑 景點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì) 農(nóng)業(yè)經(jīng)營區(qū)內(nèi)休閑小屋 低密度分散性休閑區(qū) 配套設(shè)施設(shè)計(jì) 11 海南 XX羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 布局簡(jiǎn)圖 3 示范區(qū)經(jīng)濟(jì)組織結(jié)構(gòu)和土地開發(fā)策略 3.1 示范區(qū)經(jīng)濟(jì)組織結(jié)構(gòu)初步設(shè)計(jì) 示范區(qū) 采取 XX 集團(tuán)資本入股，羅豆農(nóng)場(chǎng)以土地出租租金入股 方式 （出租時(shí)間后續(xù)商議）， 組建 XX 集團(tuán) 海南 XX農(nóng)工商有限責(zé)任公司（總、母公司、集團(tuán)公司）根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，下設(shè)若干專業(yè)分公司、子公司和農(nóng) 民專業(yè)合作社，形成XX 控股集團(tuán)海南 XX 農(nóng)工商產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。 12 基本 模式 如 下圖 ： .6黨群部門( 含機(jī)關(guān)黨委、工會(huì)、團(tuán)委 )中南控股集團(tuán)羅豆產(chǎn)業(yè)集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)圖股東大會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理監(jiān)事會(huì)房地產(chǎn)分公司營銷分公司休閑服務(wù)分公司治安服務(wù)分公司駐各省辦事處物流服務(wù)公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司沿海旅游休閑公司天然生態(tài)休閑公司房地產(chǎn)建筑公司新農(nóng)村居民區(qū)管理公司計(jì)劃單列市分公司 )其它子公司 /關(guān)聯(lián)公司 (5)休閑服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)部 / 網(wǎng)點(diǎn)綜合部企業(yè)發(fā)展部計(jì)劃部財(cái)務(wù)部技術(shù)部市場(chǎng)經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)部客戶維護(hù)部資本運(yùn)營部建筑設(shè)計(jì)部國際部人力資源部審計(jì)室監(jiān)察室分公司 子公司說明：分公司和子公司還未最后確定，將根據(jù)需要進(jìn)行設(shè)置在當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，通過土地使用權(quán) 租金 入股的形式，完成羅豆集體組織與農(nóng)場(chǎng)職工的總股本評(píng)估，與 XX 集團(tuán) 投資 組建有限 責(zé)任 公司，接收全部農(nóng)場(chǎng)職工為新組建的企業(yè)職工。不讓任何一個(gè)農(nóng)場(chǎng)職工下崗，并給所有職工按照勞動(dòng)合同法的規(guī)定提高企業(yè)承擔(dān)的福利。 3.2 示范區(qū)土地開發(fā)策略 土地開發(fā)以土地利用價(jià)值最大化為目標(biāo)，遵循規(guī)劃先行，有序開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展的原則，通過對(duì)市場(chǎng)供求研究和經(jīng)濟(jì)分析，羅豆地 區(qū)土地資源可以根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，確定開發(fā)方案，通過市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)示范區(qū)的預(yù)期目標(biāo)。 13 土地整體開發(fā)策略詳解圖 4 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)構(gòu)想方案的初步分析 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)，是綜合考慮投資的贏利性、土地資源、政府和社會(huì)效益以及文化與自然景觀等因素而得出的綜合方案。將土地規(guī)劃 , 小城鎮(zhèn)設(shè)計(jì)，建筑，生態(tài)景觀設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定位等有效地整合在一起，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，以互動(dòng)的工作方式建設(shè)立體化的現(xiàn)代鄉(xiāng)村生產(chǎn)生活休閑區(qū)，主要吸引國內(nèi)外大都市高節(jié) 奏高工作壓力下生活的白領(lǐng)階層，為他們提供耳目一新的高品位高質(zhì)量田園生態(tài)休閑與海岸休閑結(jié)合的現(xiàn)代生活方式。 4.1 示范區(qū)四大產(chǎn)業(yè)比較 羅豆 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 的全面建設(shè)，是圍繞四大產(chǎn)業(yè)展開的，即集約化生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)營、海岸旅游休閑、農(nóng)業(yè)觀光與休閑業(yè)和關(guān)聯(lián)地產(chǎn)業(yè)建設(shè)。在這四大產(chǎn)業(yè)中，前三個(gè)產(chǎn)業(yè)是原有產(chǎn)業(yè)鏈的改造延伸、拓展和提升，而關(guān)聯(lián)地產(chǎn)業(yè)則目的：實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)價(jià)值最大化市場(chǎng)研究總體規(guī)劃土地開發(fā)策略控制性詳規(guī)制定土地開發(fā)計(jì)劃土地出讓時(shí)機(jī)與節(jié)奏的把握土地營銷策劃土地出讓次序土地價(jià)值分析相對(duì)比價(jià)關(guān)系分析與測(cè)算（地價(jià)系數(shù)）絕對(duì)價(jià)值分析與測(cè)算土地出讓價(jià)格策略土地整體開發(fā)戰(zhàn)略土地開發(fā)分期與每期開發(fā)規(guī)模土地開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃指導(dǎo)原則：規(guī)劃先行、有序開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展 14 屬于與原有產(chǎn)業(yè)完全不同的領(lǐng)域： 既是與 其他三大產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性最廣、支持性最大 、政策依賴性最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，也是見效最快、風(fēng)險(xiǎn)最大的產(chǎn)業(yè)。 4.2 示范區(qū)地產(chǎn)業(yè)擁有的資源分析 現(xiàn)有 土地資源 的 基本 分析 羅豆 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 目前儲(chǔ)備土地資源主要集中在現(xiàn)在 6萬多畝土地上、以及未來可以類似規(guī)劃的 10 多畝農(nóng)場(chǎng)類土地的開發(fā)和經(jīng)營上。 土地資源多樣 ， 本場(chǎng)擁有類型多樣化的土地共 60200 畝，其中有平坦寬潤、耕性和水利條件良好的、適于種植糧油瓜菜作物的耕地；有適于種植牧草養(yǎng)牛的歇耕地；有適于辟塘養(yǎng)魚的低洼地；有海南為數(shù)不多的、泥沙適度、海水咸度相宜、適于養(yǎng)殖魚、蝦、螃蟹、泥蚶、牡蠣的海域?yàn)┩?；還有適于建廠辦工業(yè)的沙土坡地等。而面對(duì)目前海口及其鄰近地區(qū)相 繼開發(fā)，耕地漸少，工業(yè)用地與日告緊的趨勢(shì)，這里的土地資源必將身價(jià)倍增。 可開發(fā)的休閑天然地域資源 分析 羅豆農(nóng)場(chǎng)位于海南省 XX 市北部，東與錦山、湖山鎮(zhèn)毗鄰，南與國營三江農(nóng)場(chǎng)接壤，西瀕東寨港，北隔珠溪河與鋪前鎮(zhèn)相望。場(chǎng)部羅豆圩經(jīng)三江鎮(zhèn)沿海文高速公路南至 XX 市文城鎮(zhèn) 53 公里，西到?？谑?54 公里，距?？谑忻捞m機(jī)場(chǎng) 28公里。 農(nóng) 場(chǎng)區(qū)四季如春，物候宜人。年均汽溫 24 左右，月均氣溫最高的 6、 7月均 28.5 ，最低的 1 月在 18 以上，年降雨量 1600-1800mm。與海南北部口岸鋪前港隔河相望，近在咫尺；西往?？?，南至 XX 縣城文城鎮(zhèn)，北去鋪前港， 15 均有省道、縣道相通 。 擁有這些毗鄰城市、港口、機(jī)場(chǎng)的地理位置和十分便捷的交通、通訊設(shè)施，無疑是發(fā)展 休閑業(yè)、旅游業(yè)的最佳區(qū)位 。 休閑觀光農(nóng)業(yè)與養(yǎng)殖 資源 分析 羅豆 農(nóng)林牧漁資源兼有。這里農(nóng)田設(shè)施比較完善，水源充裕，且平坦寬闊的耕地大多為潴育型水稻田，耕性良好，宜農(nóng)性廣，大力發(fā)展 “ 兩高一 優(yōu) ” 農(nóng)業(yè)實(shí)屬一大優(yōu)勢(shì)。場(chǎng)區(qū)北部、 XX 部面積 28600 畝，其中不乏連片面積超千畝的地方，是發(fā)展瓜果蔬菜的好基礎(chǔ)?，F(xiàn)在已發(fā)展蔬菜種植面積 6000 畝，全場(chǎng)可資開發(fā)的瓜果蔬菜種植面積共計(jì)達(dá)近萬畝。目前這里盛產(chǎn)的瓜果蔬菜品種有西椒、冬瓜、南瓜、番茄、包心菜、黃瓜、包子瓜、石榴、香蕉等。尤其是這里鄰近?？?，隨著?？谑朽徑貐^(qū)的相繼開發(fā)， 原生態(tài)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資源越來越少，城市居民回歸自然的消費(fèi)心理 必然引致對(duì)有機(jī)綠色農(nóng)產(chǎn)品和原生態(tài)休閑旅游觀光的需求。同時(shí)舉世聞名的 XX 雞和反季果菜將隨示范區(qū)開發(fā)步入大規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營。以上將使該區(qū)原 生態(tài)資源大大增值。 海水養(yǎng)殖參與式休閑資源 分析 ： 羅豆 海產(chǎn)品養(yǎng)殖條件獨(dú)特 該場(chǎng)西面的東寨港，海岸線長達(dá) 12 公里，海灘涂面積多達(dá) 12000 多畝。這里風(fēng)浪小，海灘涂有機(jī)質(zhì)含量豐富，浮游生物繁衍量大，海水咸度適宜，眾多專家實(shí)地考察論證，均確認(rèn)這時(shí)里發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖的條件實(shí)乃得天獨(dú)厚。 海產(chǎn)品養(yǎng)殖生產(chǎn)既是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程，也是休閑農(nóng)業(yè)中的觀賞資源，尤其是該農(nóng)場(chǎng) 海水養(yǎng)殖區(qū)：于農(nóng)場(chǎng)西部的東寨港內(nèi)港灣，歷來以盛產(chǎn)魚、蝦、泥蚶、螃蟹、牡蠣等海產(chǎn)品面聞名， 93 年又引進(jìn)泰國優(yōu)質(zhì)營養(yǎng)魚種尖吻鱸魚養(yǎng)殖，上述養(yǎng)殖項(xiàng)目均已取得明顯成效并進(jìn) 入規(guī)模性養(yǎng)殖。到目前為止，農(nóng)場(chǎng)開發(fā)海灘涂養(yǎng)殖面積已達(dá) 5006 多畝，現(xiàn)在可供投資開發(fā)的海灘涂還有 6000 多畝。這是發(fā)展海水養(yǎng)殖業(yè)和海濱休閑旅游業(yè)的潛在優(yōu)勢(shì)資源。 淡水養(yǎng)殖參與式休閑資源 區(qū) ： 淡水養(yǎng)殖 在 羅豆農(nóng)場(chǎng) 已有一定基礎(chǔ)和規(guī)模的養(yǎng)殖項(xiàng)目，白鯧魚和羅非混養(yǎng)在這里已取得成功并顯示出較高的經(jīng)濟(jì)效益。目前，農(nóng)場(chǎng)憑借臨近湖山水庫，水源充 16 裕，年灌溉水量和蓄水量可達(dá) 4000 萬立方米的有利條件。 利用和改造淡水養(yǎng)殖場(chǎng)地設(shè)施，建設(shè)參與式休閑旅游點(diǎn)合理布局其中，必將形成一種新型休閑資源。 4.3 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)地產(chǎn)業(yè)亟 待解決的問題 示范區(qū)地產(chǎn)業(yè)近期至少要著手進(jìn)行以下六個(gè)方面的工作 梳理整合土地資源 明確區(qū)域規(guī)劃目標(biāo) 規(guī)劃區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 確定戰(zhàn)略整合路徑 預(yù)估資產(chǎn)潛在價(jià)值 （工作圖示） 4.4 羅 豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)開發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 地產(chǎn)板塊角色：作為與其他三大板塊發(fā)展關(guān)聯(lián)最為密切的板塊，應(yīng)系統(tǒng)地處理好對(duì)外支持與自身發(fā)展的角色關(guān)系。 運(yùn)營主體身份：在政策支持的條件下，充分利用政策優(yōu)勢(shì)，組建 XX 集團(tuán)海南XX 羅豆項(xiàng)目工作班子，從一個(gè)以地產(chǎn)業(yè)為主的運(yùn)營商轉(zhuǎn)為以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以梳理整合土地資源 明確區(qū)域規(guī)劃 目標(biāo) 確定戰(zhàn)略整合路徑 預(yù)估資產(chǎn)潛在價(jià)值 規(guī)劃區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 社會(huì)效益 企業(yè)效益兼顧 17 政策為指導(dǎo)，以 XX 特色資源為依托，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體 化的地域規(guī)劃與建設(shè)綜合運(yùn)營商。 處理共贏關(guān)系：作為擁有羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)超過 6 萬畝土地的運(yùn)營者，必須妥善處理自身資源能力與當(dāng)?shù)匦罗r(nóng)村建設(shè)的共贏關(guān)系，尋找一條雙贏發(fā)展思路。 運(yùn)營政策支持：目前省政府與當(dāng)?shù)卣毙枰Y，迅速提升 XX 及海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，這必然給予 XX 集團(tuán)在土地運(yùn)營上較大的寬松度， XX 集團(tuán)必須考慮將政府的優(yōu)惠政策用好用足、在集團(tuán)發(fā)展上獲取更大利益，創(chuàng)建一條新的發(fā)展模式。 可持續(xù)發(fā)展能力和方向：土地作為稀缺資源，在海南經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)狀下，必須走可持續(xù)發(fā)展道路并使之具有持續(xù)盈利能力。要研究 最優(yōu)的資本運(yùn)營手段擴(kuò)大資源整合發(fā)展的途徑，這是 XX 集團(tuán)在海南 XX發(fā)展要重點(diǎn)解決的問題之一。 4.5 與項(xiàng)目相關(guān)的集團(tuán)公司核心問題的釋義 4.5.1 雙重角色職能 XX 集團(tuán)作為羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)集團(tuán)土地運(yùn)營的直接責(zé)任人，是羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略的執(zhí)行者，需立足于與羅豆農(nóng)場(chǎng)組建農(nóng)業(yè)經(jīng)營集團(tuán)，并使企業(yè)未來進(jìn)入主導(dǎo)地位，為改造和創(chuàng)建羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新農(nóng)村示范區(qū)創(chuàng)造條件，引導(dǎo)人口、投資和消 費(fèi)向區(qū)域集聚以及相關(guān)項(xiàng)目的點(diǎn)、線、面的發(fā)展，因此需要把握項(xiàng)目的運(yùn)作特點(diǎn)， 一方面作為項(xiàng)目運(yùn)營商要保證自身的短期和長期 運(yùn)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)必須考慮海南及 XX 政府的發(fā)展目標(biāo)，發(fā)揮 企業(yè)比較優(yōu)勢(shì) 為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。 4.5.2 打造基于地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的綜合發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力 XX 集團(tuán)地產(chǎn)建設(shè)與經(jīng)營優(yōu)勢(shì)是毋庸置疑的。但是與羅豆 農(nóng)場(chǎng) 的土地資源進(jìn)行優(yōu)化組合，涉及到通過資產(chǎn)運(yùn)營、土地功能的重設(shè)、人力資源的整合、政府關(guān)系資源再造、土地經(jīng)營與休閑發(fā)展整合等多種資源整合形成新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這需要 XX 集團(tuán)通過以地產(chǎn)運(yùn)營為基礎(chǔ)， 盡快 學(xué)習(xí) 掌握 整合政府、資本、媒體等多種 18 資源 的本領(lǐng) ，通過 提升 運(yùn)營主體 的 管理水平，打造綜合運(yùn)營資源的 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力。 4.6 打造海南 XX 羅豆現(xiàn) 代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村產(chǎn)業(yè)鏈 4.6.1 海南 XX 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與新農(nóng)村產(chǎn)業(yè)鏈描述 建立以四大園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地： 改造現(xiàn)有的農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營模式 ，按照規(guī)劃科學(xué)設(shè)定各區(qū)的位置及設(shè)置方案，提出預(yù)算； 嘗試以股份 制 的形式對(duì)各園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行招商，完成從對(duì)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)資源的改造建設(shè)，農(nóng)海產(chǎn)品服務(wù)休閑產(chǎn)品生產(chǎn) 基地建設(shè)，居民生態(tài)居住區(qū)建設(shè)； 制成品 物流與配套設(shè)施建設(shè)與提供；休閑配套路徑建設(shè)（如，農(nóng)業(yè)經(jīng)營區(qū)的高檔休閑區(qū)的高級(jí)日用品采購，休閑家庭服務(wù)中介等） 通過政府的支持完成對(duì)羅豆的生態(tài)生產(chǎn)與休閑區(qū)的品牌推廣，形成對(duì)各類消費(fèi)者的吸 引力。 爭(zhēng)取用三到五年內(nèi)完成羅豆生態(tài)休閑示范區(qū)的全國性品牌推廣，進(jìn)而借助國內(nèi)消費(fèi)效應(yīng)進(jìn)行國際消費(fèi)者公關(guān)，爭(zhēng)取在十年內(nèi)建成具有世界吸引力且具有獨(dú)特生活休閑特色的“東方夏威夷”。 羅豆農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村產(chǎn)業(yè)鏈 資源改造與建設(shè) 農(nóng) 海 產(chǎn)品服務(wù)品生產(chǎn) 產(chǎn)品流通路徑提供 消費(fèi)者 現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè) 觀光農(nóng)業(yè) 海岸休閑農(nóng) 業(yè) 生態(tài)居民社區(qū) 農(nóng) 海 產(chǎn)品加工 旅游設(shè)施 休閑設(shè)施 生活設(shè)施 制成品 物流 建筑與道路 休閑品配套 居民消費(fèi)者 休閑消費(fèi)者 健康保養(yǎng)者 國外觀光客 19 4.6.2 XX 羅豆示范區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)的作用 現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)比重非常低，有很好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間 示范區(qū) 成 為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)， 對(duì)整個(gè)海南農(nóng)村經(jīng)濟(jì)將起到“極化效應(yīng)”。 XX 具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力。羅豆地區(qū)作 為 XX 東部地區(qū)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)區(qū)，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范村建立后，在消費(fèi)與投資等乘數(shù)作用下，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到不可估量的作用。 2007 年 羅豆農(nóng)場(chǎng)的 國內(nèi)生產(chǎn)總值 5785 萬元，勞均收入 6578元，人均收入 3042 元。 國內(nèi)生產(chǎn)總值如果也按照同比增長 12增長的話，應(yīng)為6479.2 萬元，僅僅占 XX 的千分之七點(diǎn)九， 2008 年 XX 市 生產(chǎn)總值完成 81.77 億元，同比增長 12.6%。 占海南省全年生產(chǎn)總值 1459.23 億元的 1.3。 2007 年 XX的 GDP 為 72.63 億元，增長率為 13.2%，總量屈居第 5，增長率相對(duì)兄弟市縣已顯示疲軟 之勢(shì)，需要探索建立新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，形成 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力。 2008 年海南主要市縣國民收入總值排名 排名 市（縣） 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 比上年增長（） 1 ?？谑?443.18 10.4 2 三亞市 144.32 16.8 3 洋浦 95.80 /6.1 4 儋州市 90.20 7.8 5 XX 市 81.77 12.6 6 瓊海市 70.63 14.8 7 東方市 67.46 20.1 8 澄邁縣 66.26 13.9 20 9 萬寧市 63.10 15.3 10 臨高縣 53.79 9.4 初步的預(yù)測(cè) 1995 年以來， 海南 省固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度在逐年降低。由 1995年的 50%下降到 2005 年 39.4%，下降了 10.6 個(gè)百分點(diǎn)。從近 2004 年 -2006 年分季度的情況來看，固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度波動(dòng)幅度大， 但都在 40附近 （見 下表 ）。 海南省 2004 年第一季度 2006 年第一季度固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度 % 200403 200406 200409 200412 200503 200506 200509 200512 200603 200606 固定資產(chǎn)投資總額（億元） 58.8 76.8 68.9 120.8 57.2 95.8 84.2 139.4 64.6 105.6 GDP（億元） 157.3 212.2 193.8 226.8 172.9 239.8 218.5 272.3 216.7 274.8 占比 37.4 36.2 35.5 53.3 33.1 39.9 38.5 51.2 29.8 38.4 按照 40的貢獻(xiàn)率，如果集團(tuán)投資 10 個(gè)億，那么將形成 40 個(gè)億的 XX 市國民收入總值的增長，這將占到現(xiàn)有 XX 國內(nèi)生產(chǎn)總值的二分之一，對(duì) XX 國民經(jīng)濟(jì)的 增長 起到極大的促進(jìn) 作用，如果加上其他配套資金，每年形成 150 億的經(jīng)濟(jì)增量不成問題。 這將是現(xiàn)有 XX 國內(nèi)生產(chǎn)總值的兩倍。同時(shí)由于示范區(qū)的示范作用，必將帶動(dòng)全省農(nóng) 村 經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展 ，最終對(duì)海南省的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到歷史性的突破作用。 21 5 項(xiàng)目開發(fā)工作路徑及內(nèi)容 5.1 項(xiàng)目開發(fā)各階段工作目標(biāo) 基于對(duì)羅豆 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃的初步梳理， 以及 羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 戰(zhàn)略發(fā)展思考的理解，羅豆 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 地產(chǎn)業(yè)將大有可為。 項(xiàng)目開發(fā)工作可分為 三 個(gè) 階段 進(jìn)行， 各階段 工作 目標(biāo)如下。 第一階段：地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 從土地分塊分 等價(jià)值評(píng)估入手，借助 GIS 等分析工具，了解現(xiàn)有土地的詳細(xì)信息；分析集團(tuán)地產(chǎn)與項(xiàng)目運(yùn)營不同時(shí)期地產(chǎn)板塊對(duì)其他相關(guān)板塊需求的支撐，找到地產(chǎn)板塊和各目標(biāo)板塊的結(jié)合點(diǎn)； 根據(jù) 用地性質(zhì)不同，將現(xiàn)有及未來可能存在的土地資源放在時(shí)間軸上，以期明晰在不同階段土地經(jīng)營對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)。 第二階段：地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 結(jié)合宏觀環(huán)境分析和地產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析，尋找羅豆 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 地產(chǎn)板塊運(yùn)營的關(guān)鍵因素，實(shí)現(xiàn)功能和定位的提升，為集團(tuán)地產(chǎn)板塊明確角色定位、未來發(fā)展目標(biāo)以及發(fā)展路徑。 第三階段：地產(chǎn)運(yùn)營策略制定 根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃的目標(biāo)，確 定地產(chǎn)運(yùn)營的分期運(yùn)營地塊的規(guī)模、時(shí)序等，并制定相應(yīng)的土地運(yùn)營策略。 5.2 各階段工作的主要內(nèi)容 結(jié)合以上總體工作思路， 項(xiàng)目開發(fā)工作主要內(nèi)容包括 ：地產(chǎn)資源梳理、地產(chǎn)需求分析、土地價(jià)值評(píng)估、土地價(jià)格預(yù)測(cè)、資金籌措方案、公關(guān)和媒體運(yùn)作方案、地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估案例研究、宏觀環(huán)境分析、地產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展分析、地產(chǎn)運(yùn)營主體分析、戰(zhàn)略規(guī)劃和定位、資金運(yùn)用和管理方案、地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃案例研究、土地分期出讓的產(chǎn)品策略、土地分期出讓的價(jià)格策略、土地分期出讓的渠道策略、土地分期出讓的促銷策略、資本運(yùn)營方案、地產(chǎn)運(yùn)營的案例研究等。 5.2.1 第一階 段：地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估階段的主要工作 本部分將從地產(chǎn)資源梳理入手，盤點(diǎn)羅豆 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 地產(chǎn)業(yè) 22 發(fā)展的資源條件，及園區(qū)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對(duì)土地資源的需求情況，對(duì)土地資源進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，即要摸清地產(chǎn)業(yè)可開發(fā)利用的家底情況，又要得出土地的升值空間。 地產(chǎn)資源梳理 將 目前儲(chǔ)備的羅豆農(nóng)場(chǎng) 6萬畝多土地以及未來可能獲得的十幾 萬 畝土地資源根據(jù)形狀、面積、地形、地質(zhì)、區(qū)域位置等方面，采用 GIS、相關(guān)分析等方法進(jìn)行詳細(xì)分析，前期重點(diǎn)對(duì) 對(duì)羅豆 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 地產(chǎn)板塊的土地可利用情況進(jìn)行梳理。 土地資源需求分析 采用產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分析的方法 ，從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群角度對(duì)羅豆 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū) 現(xiàn)有四大功能園區(qū)的運(yùn)營模式進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和功