【商業(yè)地產(chǎn)】天下青城4期別墅建筑方案設(shè)計任務(wù)書-31PPT

天下青城 4期別墅 建筑方案設(shè)計任務(wù)書 成都新世宇實業(yè)有限公司簡介 成都新世宇實業(yè)有限公司是主營房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有限責(zé)任公司，成立于 2001年 4月 10日，注冊資本 3500萬元人民幣，公司具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，具備各種相關(guān)證照、章程等?，F(xiàn)辦公地址在成都市大安中路 79號。 公司分設(shè)董事會、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、工程部、銷售部、財會部、行政部，現(xiàn)有在職員工 50人，有本科、大專文憑的 35人，有中、高級職稱的 18人，公司有各項完善的管理制度，并將在實際工作中不斷的完善。 從 1997年起，公司前身（成都世宇實業(yè)有限責(zé)任公司）與其他公司聯(lián)合投資開發(fā)了“北橋公寓”、“景溪園”住宅小區(qū)、“天鵝星座”住宅小區(qū)等項目。 1997年公司開發(fā)了“北橋公寓”項目； 1998年公司開發(fā)了“景溪園”住宅小區(qū)； 1999年公司開發(fā)了“天鵝星座”住宅小區(qū)，開始操作大中型樓盤，企業(yè)向規(guī)?；l(fā)展，“天鵝星座”住宅小區(qū)的成功開發(fā)對公司由一個小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向大型的具有競爭力的房地產(chǎn)公司發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。通過該項目的開發(fā)，公司建立了完善的市場調(diào)研機制，提高了公司對市場的把控能力，使公司對市場細分，項目策劃，項目設(shè)計，項目推廣，項目營銷等房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)具有了較強的專業(yè)水平，并鍛煉了一批隊伍，使公司的核心競爭力初具雛形。同時，公司從理念上完成了由單一的開發(fā)房產(chǎn)向開發(fā)房產(chǎn)和經(jīng)營房產(chǎn)并重的轉(zhuǎn)變，為公司開發(fā)“天下青城”別墅社區(qū)奠定了堅實的基礎(chǔ)。我公司通過幾年的努力，公司現(xiàn)已成為擁有自有資產(chǎn) 1.8億元人民幣，具有專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)隊伍的房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司。 我公司通過根據(jù)市場分析發(fā)現(xiàn)，崇尚健康、崇尚回歸自然的消費正悄悄成為熱點，成為時尚，公司確信郊外景區(qū)樓盤必將成為房地產(chǎn)市場的新寵。 2001年公司傾力打造 800畝山水大作 “天下青城”別墅社區(qū)，“天下青城”別墅社區(qū)位于都江堰市唯一未通公路的兩河鄉(xiāng)，占地 800畝，社區(qū)群山環(huán)抱，味江、洗腳河如兩條玉帶靜靜的流過，河水常年不斷，該項目總開發(fā)面積 18萬平方米，分為 A、 B、 C、 D四個社區(qū)?，F(xiàn)已開發(fā)完 A區(qū)，B區(qū)， D區(qū)，現(xiàn)正著手 C區(qū)的開發(fā)。 2003年底，我公司通過公開競拍方式獲得成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村四組的土地使用權(quán)，并開發(fā)政府拆遷安置房項目，總建筑面積 17萬平方米，現(xiàn)已基本竣工，并將近期交付使用。 2004年，我公司再次與成都雄宇實業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)合競拍獲得青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)清江村一組的土地使用權(quán)，并進行政府拆遷安置房的建設(shè)，總建筑面積 8萬平方米，現(xiàn)已完成前期相關(guān)工作，并將于近期開工。 2005年，我公司與成都新雄宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在距離成都市區(qū)十余公里的水鄉(xiāng)風(fēng)景小鎮(zhèn) 郫縣三道堰鎮(zhèn)聯(lián)合開發(fā)“堰上”項目，該項目為花園洋房，總占地面積 66800平方米，項目以打造“水鄉(xiāng)住宅”為開發(fā)的主題概念，繼承和發(fā)揚了現(xiàn)代建筑與傳統(tǒng)建筑相結(jié)合理念，有效利用了成都近郊水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)優(yōu)美的自然環(huán)境，而建設(shè)成為真正意義上的川西水鄉(xiāng)休閑社區(qū)。本項目處在目前最熱門的郫縣開發(fā)圈，又是三道堰這一水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)唯一的大型項目，增值空間巨大。現(xiàn)項目一期已售磬，二期正進入前期銷售工作準備。 第一部分 項目基本情況 項目名稱： 天下青城 窮廬 （暫定） 建設(shè)地點： 都江堰市大觀鎮(zhèn) 位置說明： 都江堰市，距離中國成都 40公里，是有名的休閑之都，集自然、人文、歷史于一身；大觀鎮(zhèn)，距離都江堰市區(qū) 20公里，因背靠青城山避暑勝地而逐漸成為深受歡迎的置業(yè)熱土。 第二部分 項目用地情況 用地面積： 360000 （ 540畝） 地形說明 周圍有較高山地環(huán)繞，項目處于中間，呈緩坡逐漸向上 地貌說明： 長期植被覆蓋，部分林地?？蛇m當保留有景觀價值的樹木。 場地道路： 場地內(nèi)有一條鄉(xiāng)村碎石道路，今后可改變或廢棄；場地外，有 7米寬水泥平整路直達場地。 場地內(nèi)建筑： 現(xiàn)有鄉(xiāng)村小學(xué)一所，數(shù)戶農(nóng)家，今后將轉(zhuǎn)移。 第三部分 項目所在地自然環(huán)境 地理： 項目所在地屬于青城山山脈的外部區(qū)域，海拔 750M左右，山中植被茂盛，空氣清新，項目處于山中腹地，不遠處有小河流，清澈見底，四季不斷。 氣候： 該地屬四川盆地亞熱帶溫潤氣候區(qū)，日照較多，四季分明，冬無嚴寒，夏無酷暑，雨量充沛，無霜期長。年平均氣溫15 ，年積溫 4453-5475 。晝夜溫差較大，年均氣溫最高36 ，最低 -3 。降水集中在 5-10月，峰期 7-8月，水量占全年降水量的 70%；年平均風(fēng)速 1.4M/S，風(fēng)向為西北向；年平均氣壓 933.5毫巴；因雨日多，河渠多，空氣濕度大，蒸發(fā)量小，年平均降水量為 930.9MM，占年降水量的 76%；多年平均濕度達 81%，最高達年平均 90%；多年平均無霜期 268天。 第四部分 項目所在地人文環(huán)境 項目所在地大觀鎮(zhèn)，原名兩河鄉(xiāng)，因兩條清澈的山澗小流在此交匯而得名。此地屬于風(fēng)景秀美的青城山，以中國道教發(fā)源地和清涼避暑勝地而著稱。同時，不遠處的都江堰市也是一座悠久的歷史名城，因 2000多年前修建至今仍發(fā)揮作用的一項重大的水利工程而聲名遠播。這兩處地方都是成都人乃至外地人旅游和休閑渡假的好去處，知名文人曾題詞：拜水都江堰，問道青城山。而且，兩地更被聯(lián)合國教科文組織評選為世界文化與自然遺產(chǎn)。 隨著市場的需求，越來越多的房地產(chǎn)項目在青城山周圍興建，大多選擇離國家規(guī)劃景區(qū)較近的位置進行開發(fā)。而本項目是唯既一靠近景區(qū)又地處山中的大型項目，資源十分珍貴，環(huán)境最貼近自然。在項目周圍，還有知名的佛教寺廟以及高爾夫球場，本地民風(fēng)樸實，老人多長壽。 第五部分 項目基礎(chǔ)配套現(xiàn)狀 水 、 電 、 天然氣 、 電話通訊 、 INTERNET網(wǎng)絡(luò) 、 道路均已完 成并在前期項目中投入使用 。 與外界和山腳相連的一段約 6 公里無公共市政交通 ， 主要靠當?shù)厮饺私煌ê蜆I(yè)主自己駕車 解 第六部分 項目前期完成建筑現(xiàn)狀 本地塊屬于天下青城總體項目中的第四部分 C區(qū)，前期已開發(fā)項目情況如下： 第一期： A區(qū)聯(lián)排TOWNHOUSE， 176戶，已入住客戶 第二期： D區(qū)公寓， 1000戶，已入住 800戶客戶，其余 6個月內(nèi)入住 第三期： B區(qū)雙拼別墅， 84戶，建設(shè)中， 6個月內(nèi)入住 售樓處 第一期： A區(qū)聯(lián)排 TOWNHOUSE， 176戶 第二期： D區(qū)公寓， 1000戶，已入住 800戶客戶，其余 6個月內(nèi)入住 第三期： B區(qū)雙拼別墅， 84戶，建設(shè)中， 6個月內(nèi)入住 另外，社區(qū)內(nèi)已建成休閑配套場所 2處，分別為河濱酒廊和漂流碼頭，可供住戶就餐、喝茶、休息、娛樂。更為完善的設(shè)施如卡啦OK廳、會議室、游泳池等也將在 6個月內(nèi)完成。 第六部分 設(shè)計要求 根據(jù)市場的需要和當?shù)卣畬﹂_發(fā)的管理要求，本項目的初期定位如下： 1、高尚的山地鄉(xiāng)村渡假型別墅社區(qū)。因地處中國道教四大名山青城山中，自然風(fēng)景與悠久文化并存，令此地物業(yè)具備了傳世的價值。 2、總建筑面積不超過 100000 3、單戶面積從 300 -1000 不等，其中以 450 左右為主流，總建筑約 200幢。 4、強調(diào)建筑風(fēng)格與自然條件的和諧相融。 5、選擇 1：做全社區(qū)方案設(shè)計，包括總平面、建筑單體、環(huán)境、會所、休閑配套建筑。 選擇 2：僅做社區(qū)修建型詳細規(guī)劃圖。 請貴司及時回復(fù)合作方式及兩種選擇下的價格 謝謝！ 淡市營銷成功案例 東莞萬江 風(fēng)臨美麗灣 世聯(lián)研究案例 關(guān)鍵字 ： 淡市營銷 降價 案例簡介 ： 風(fēng)臨美麗灣 4月 25日進行了價格調(diào)整，調(diào)整幅度約為 77折。調(diào)整價格后截至 5月 31日銷售 202套，超過開發(fā)商目標 82套。 案例適用范圍 ： 歷史價格上漲較快且價格較高，市場轉(zhuǎn)入淡市之后，價格過高，遠超過市場價格而形成滯銷，需要進行調(diào)整價格的項目。 項目基本情況介紹 區(qū)位： 萬江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時動工一直未能確定） 規(guī)劃總用地：68,679 總建筑面積：138,731 住宅建筑面積： 89,323 容積率：1.5 總套數(shù)：989 停車位：876 19棟 9-18層小高層組成 項目完全遵照 90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。 未推售單位： 407套 項目入市背景 9.27新政后，東莞市場一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭 70折降價，熱銷全城，震撼了東莞市場。 春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運河?xùn)| 1號全線 80折，最低 4200元 /起；東莞最大開發(fā)商光大集團旗下景湖系及部分城區(qū)中端項目跟進。 4月 18日，代表性豪宅項目東城區(qū)天驕峰景 70折起降價，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項目大部分跟進。至此，高中低樓盤全線降價。 3月 28日，陽光海岸 悅灣開盤，均價 4500元 / ，與項目 90-130平米的三房四房形成競爭 4月 8日，理想 0769樣板房開放，對外公布 4月 18日開盤，面積 90-130平米，與本項目的三房四房單位重合。 4月 16日，受天驕峰景降價及臺風(fēng)影響，理想 0769宣布推遲開盤。 東莞市場 萬江市場 項目已售 588套，未售 401套（已推未售 164套，未推售 5棟 237套） 剩余單位除 60套樓王外，多為 3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。 項目情況 項目銷售成果 4.21-4.27 4.28-5.4 5.5-5.11 5.12-5.18 5.19-5.25 5.26-6.2 37 78 41 21 16 14 4月 25日，價格調(diào)整通過，開始銷售。 截至 5.11日，成交 156套，超過開發(fā)商目標 76套（開發(fā)商目標 80套） 截至 5.31日，共成交 202套，超過開發(fā)商目標 82套（開發(fā)商目標 120套） 項目成功的關(guān)鍵舉措 降價的目的：回收資金只是結(jié)果，項目的良好發(fā)展，為開發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機會才是目的。降價只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用這個策略。 降價一定要解決的問題 ：為什么降價，什么時間降， 降到什么價格，這個價格下能夠賣多少。 這個問題一定建立在對市場、產(chǎn)品和客戶高度熟悉的基礎(chǔ)上，并關(guān)注其變化，心中有數(shù)，降價就要有效，沒有效就不要降。 降價的準備 降價后業(yè)主的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。 思想要放開，樓盤有降價的權(quán)利，業(yè)主鬧事也很正常，不要當天大的事，要和發(fā)展商良好溝通，使之不害怕。同時要想辦法處理應(yīng)對，主要包括：與媒體的良好關(guān)系，不做負面報道；與政府溝通，預(yù)防突發(fā)事件；與業(yè)主談判，緩和關(guān)系，不激化矛盾。 產(chǎn)品賣點：賣點要和客戶的生活結(jié)合起來，抓核心點，用大白話講。 不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺到他買的是適合生活的好房子。 樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的 ；因為項目的毛坯房做得好，請客戶看毛坯房，得到了很好的效果。 價格： 正常定價，不人為制造價差，保證降價效果的持續(xù)性，保