【商業(yè)地產(chǎn)】易居_鹽城高力地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)和產(chǎn)品研究_80ppt_2008年

高力鹽城項(xiàng)目 市場(chǎng)和產(chǎn)品研究初稿 2008.10.18 目錄 第一篇 宏觀部分 第二篇 經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè) 第三篇 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 第四篇 板塊市場(chǎng) 第五篇 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展特征 第六篇 產(chǎn)品力初步研究 背景 : 1、歷史：自漢武帝元狩 4年（公元前 119年）建縣以來(lái)，共有 2100多年歷史 ，是施耐庵、陳琳的家鄉(xiāng) 2、人口：全市總?cè)丝?806萬(wàn)，其中市區(qū)人口 68.6萬(wàn)，全市人口年均增長(zhǎng)速度為 0.6%，城市人口年均增加 6,84萬(wàn)人，戶(hù)均人口數(shù)量為 3.12人 3、地理：濱海襟湖，具有典型的濕地景觀，是丹頂鶴的故鄉(xiāng)，氣候年年均溫度在 13度左右 4、居?。蝴}城市政府出臺(tái) 市區(qū) 2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃 ,確定規(guī)劃期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于 33平方米 本數(shù)據(jù)均摘自官方網(wǎng)站及城市年鑒 第一篇：宏觀部分 數(shù)據(jù)一：地區(qū)生產(chǎn)總值 1、 07年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1368億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng) 15%，增幅創(chuàng)“九五”以來(lái)的新高； 2、從 01年開(kāi)始地區(qū)生產(chǎn)總值開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)相對(duì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期 ,近幾年來(lái)基本增長(zhǎng)速度基本維持在 15%左右 ,增長(zhǎng)速度驚人。 數(shù)據(jù)二：三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 1、全市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 260億元，增長(zhǎng) 4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 642億元，增長(zhǎng) 19.1%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 466億元，增長(zhǎng) 16.2%； 2、工業(yè)化進(jìn)程明顯加快，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2006年的 20.945.7 33.4調(diào)整為 19： 46.9： 34.1，二三產(chǎn)業(yè)比重上升了 1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中第二產(chǎn)業(yè)比重上升了 1.2個(gè)百分點(diǎn) ； ； 3、私營(yíng)企業(yè)開(kāi)始崛起，成為就業(yè)的主力和推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。 數(shù)據(jù)三：人均 GDP 1、 07年全年增長(zhǎng) 23%，人均 GDP較上年有明顯增加，達(dá)到了 18009； 2 、 總體走勢(shì)，穩(wěn)中有漲， 03年以后增長(zhǎng)速度加快。 數(shù)據(jù)四：人均可支配收入 1、 07年全年增長(zhǎng) 15%，人均可支配收入為 13857元， 2000年以來(lái)，人均可支配是收入一直保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定； 第二篇：經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè) 鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段 1、 1983 1988年，經(jīng)濟(jì)振興階段。 農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)獲得發(fā)展， GDP年均增長(zhǎng) 9%，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升 8.4%，三產(chǎn)上升 4.2%，固定資產(chǎn)投資增加 70%； 2、 1989 1991年 , 經(jīng)濟(jì)調(diào)整階段。 GDP年均增長(zhǎng) 6.9 ，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重下降 1.1個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重僅上升 0.5個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 6%； 3、 1992 1996年 , 繼續(xù)發(fā)展階段。建設(shè)市場(chǎng)、招商引資、興辦開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)， GDP年均增長(zhǎng) 13.1，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升 3.2個(gè)百分點(diǎn)三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升 2.7個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 35%； 4、 1997 2000年 ,平穩(wěn)發(fā)展階段。亞洲金融危機(jī)的沖擊，通貨緊縮的壓力，內(nèi)需不足。 GDP年均增長(zhǎng) 10.9，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重下降 4.9個(gè)百分點(diǎn) ，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升 4個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 8%； 5、 2001-2007年，快速發(fā)展階段。 GDP年均增長(zhǎng) 13.2 ，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升 9.2個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升 10.7個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 29% 鹽城目前主要產(chǎn)業(yè)： 1、紡織服裝：共有各類(lèi)棉花加工企業(yè) 100多家 ，是鹽城市未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期的主要產(chǎn)業(yè)； 2、汽車(chē)制造：主要是悅達(dá)汽車(chē)、中威客車(chē)等汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園； 3、農(nóng)副業(yè)：年產(chǎn)糧食 500萬(wàn)噸、油料 30萬(wàn)噸、肉類(lèi) 60萬(wàn)噸、禽蛋 70萬(wàn)噸、水產(chǎn)品 60萬(wàn)噸左右； 4、旅游及物流：目前所占比重不大，屬于未來(lái)大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)； 5、房地產(chǎn)業(yè)：到 2010年，規(guī)劃中增加值年均增長(zhǎng)達(dá)到 20%，開(kāi)竣工總量達(dá)到 480萬(wàn)平方米； 內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概要： 1、歐美經(jīng)濟(jì)受金融風(fēng)暴影響，衰退已成定局，外需減少?lài)?yán)重，受及牽連，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì) 3季度下滑明顯，政策已全面轉(zhuǎn)向三保； 2、紡織業(yè)自去年開(kāi)始即受到人民幣大幅升值影響，出現(xiàn)大面積虧損，相關(guān)從業(yè)人員失業(yè)現(xiàn)象普遍； 3、汽車(chē)制造業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)不佳影響，需求大幅度萎縮，美國(guó)通用與克萊斯勒被迫考慮合并事宜，將對(duì)全球影響巨大； 4、因預(yù)期收入減少，股票市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)低靡，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，旅游業(yè)受波及嚴(yán)重； 5、房地產(chǎn)業(yè)是本次全球金融風(fēng)暴始作俑者，國(guó)家層面調(diào)控尚未放寬，去年投資增速過(guò)快帶來(lái)供給過(guò)大，價(jià)格虛高，較大調(diào)整不可避免。 鹽城經(jīng)濟(jì)判斷： 1、經(jīng)濟(jì)增速下滑：鹽城目前的幾大產(chǎn)業(yè)，除農(nóng)業(yè)受累影響不大外，其余如紡織、汽車(chē)、旅游、房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)，均會(huì)受到嚴(yán)重波及，將對(duì)鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)重大不利影響， GDP增速將有明顯下滑； 2、調(diào)整期限預(yù)測(cè)：根據(jù)以往鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)整期限預(yù)測(cè)，第一次調(diào)整用時(shí) 3年， 97金融危機(jī)時(shí)用時(shí) 4年。本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整自 08年始，按以往年限預(yù)測(cè)，將會(huì)達(dá)到 2011年，并且，隨著經(jīng)濟(jì)體規(guī)模的加大，調(diào)整時(shí)間不會(huì)變短； 3、房地產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)對(duì) GDP的直接貢獻(xiàn)達(dá)到 20%左右，而在一些城市，達(dá)到 60%左右。從鹽城人口增加速度來(lái)看，每年增加 0.6%，即 4.83萬(wàn)人，而城市人口每年（ 01-07年）增加 6.84萬(wàn)人，由此可以看出，市區(qū)人口的增加，主要是由于農(nóng)轉(zhuǎn)非（土地征用、拆遷）造成，而因?yàn)槌鞘邪l(fā)展吸引外來(lái)人口的比例則不大。由此，當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩，城市化進(jìn)程所需大量資金無(wú)法滿(mǎn)足時(shí)，房地產(chǎn)拆遷就無(wú)法造成大量需求，從而造成房地產(chǎn)業(yè)停滯不前，同時(shí)拖累經(jīng)濟(jì)。 第二篇結(jié)論： 1、鹽城的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，因其自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善的影響（服務(wù)業(yè)比例偏低，對(duì)外來(lái)人口缺乏吸引力），可能會(huì)持續(xù) 3年左右的時(shí)間，即從 08年 6月 2011年 6月，項(xiàng)目在推進(jìn)過(guò)程中，應(yīng)密切關(guān)注城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，合理確定開(kāi)發(fā)時(shí)間、開(kāi)發(fā)規(guī)模。 2、鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求主要來(lái)自于城市拆遷、農(nóng)民進(jìn)城以及部分新增人口，項(xiàng)目應(yīng)密切關(guān)注政府在推進(jìn)城市化工作的速度。 第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 鹽城地產(chǎn)起步自 2003年起，在近四年中， 政府每年的土地供應(yīng)量基本維持在每年 3000-4000畝 。 2006年，鹽城市區(qū) 住宅的去化量在 120-130萬(wàn) ， 之前每年去化量也都在約 100萬(wàn)左右。 2007年上市量 230萬(wàn) ,去化量 180萬(wàn)左右 ,整體 供應(yīng)量較大，而由于年開(kāi)發(fā)量及銷(xiāo)售量維持在 100萬(wàn)左右，目前土地的存量較大。 政府目前重點(diǎn)大力推進(jìn)南城新區(qū)的建設(shè)，潛在土地供應(yīng)量充沛， 07年底到 08年初城市市場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)于城南片區(qū)及周邊開(kāi)始爆發(fā) 。 在鹽城土地供應(yīng)量充分的情況下，市場(chǎng)后期推出量增速可觀： 隨著 “ 兩年內(nèi)土地必須開(kāi)發(fā) ” 政策的落實(shí)，大批土地趕在兩年期限內(nèi)開(kāi)發(fā)上市； 新政府城市規(guī)劃的調(diào)整，對(duì)于大批項(xiàng)目規(guī)劃重新調(diào)整后，將集中于近兩年內(nèi)上市。 鹽城地產(chǎn)空間加速發(fā)展，但近期競(jìng)爭(zhēng)壓力及市場(chǎng)壓力凸顯。 供應(yīng)分析： 整體來(lái)說(shuō)，鹽城地產(chǎn)熱潮起步于 2003年，地產(chǎn)整體市場(chǎng)的發(fā)育是比較健康、平穩(wěn)。在政府（物價(jià)局）的限價(jià)措施下，整體房?jī)r(jià)從 2003年的均價(jià)約 1200元 漲到了 2006年底的 2600-2700元， 2007年底 3300-3800元， 2008年二季度 3800-4300元 ，（ 主體城區(qū)，非老城核心區(qū)域 老城核心區(qū)目前價(jià)格已經(jīng)在 4500左右，部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)在 5000元以上）。 鹽城的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)有兩個(gè)跳躍點(diǎn)，一是 2003年：在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之初，房?jī)r(jià)有一個(gè)大幅提升的過(guò)程；二是 2006年，由于城市舊改慢、住宅供應(yīng)量不足，且政府對(duì)于城市進(jìn)行整體規(guī)劃，很多項(xiàng)目被叫停，加劇了市場(chǎng)上供不應(yīng)求的局面，所以造成了價(jià)格的再次提升， 2006年的漲幅約在 600-700元， 2007年整個(gè)一年市場(chǎng)放量，但是市場(chǎng)還是處于供不應(yīng)求的局面，造成 07年整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格飆升漲幅約 800元。 2007年“ 51” 國(guó)慶之后，部分樓盤(pán)的帶領(lǐng)之下，全市范圍內(nèi)樓盤(pán)均有價(jià)格的增長(zhǎng)， 各家樓盤(pán)的漲幅在 150 250元左右 。 2008年初至今 ,由國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形式 ,導(dǎo)致鹽城市場(chǎng)也停止不前 ,全市范圍內(nèi)價(jià)格有所回落 ,但是幅度不是很大 ,本月鹽城國(guó)慶房展會(huì)多數(shù)項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo) ,但效果一般 ,成交率低下 . 價(jià)格分析： 物業(yè)類(lèi)型： 鹽城普通住宅多以多層為主，從近年開(kāi)始市場(chǎng)上陸續(xù)有小高層、高層產(chǎn)品亮相，但由于市民普遍對(duì)于小高層物業(yè)不認(rèn)可，所以從 07年 鹽城市場(chǎng)還處于從多層往小高層過(guò)渡的階段（但目前多數(shù)鹽城市民還對(duì)多層產(chǎn)品比較渴望） 。 規(guī)劃： 產(chǎn)品由兵營(yíng)式布局向半圍合、圍合空間、錯(cuò)落式布局發(fā)展。 戶(hù)型面積： 消費(fèi)者熱衷 約 85兩房戶(hù)型， 100 的兩房半 戶(hù)型以及 120-125 的三室兩廳一衛(wèi) 的戶(hù)型。 戶(hù)型特點(diǎn)： 兩房半偏好兩房向南 ， 三房偏好兩個(gè)臥室及客廳向南 。 車(chē)庫(kù)、地下室： 每戶(hù)均需要有一個(gè)一樓車(chē)庫(kù)或是半地下室的儲(chǔ)藏室 。 集中車(chē)庫(kù)： 通常采用半地下室結(jié)構(gòu) ，車(chē)庫(kù)的頂部做成綠化的園林增加了項(xiàng)目綠化以及休閑活動(dòng)的空間。 園林綠化： 各項(xiàng)目園林規(guī)劃水平不一、但是總體均會(huì)營(yíng)造水系，園林內(nèi)部采用高低錯(cuò)落的常青植物以及竹子來(lái)進(jìn)行點(diǎn)綴。 鹽城地產(chǎn)隨著近年來(lái)的發(fā)展，其產(chǎn)品已經(jīng)由單一化、低開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)發(fā)展為多元化產(chǎn)品，且更加注重品牌效應(yīng)以及產(chǎn)品的檔次。 產(chǎn)品分析： 第四篇：板塊市場(chǎng) 鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)依照區(qū)域的市場(chǎng)特性和發(fā)展規(guī)律大致可以分為五大板塊： 城中板塊 城西板塊 鹽瀆板塊 城南板塊 河?xùn)|板塊 大慶西路 世紀(jì)大道 西環(huán)路 以新洋港、通榆河、西環(huán)路、鹽馬路、大慶路、世紀(jì)大道等主要河流、干道為界，劃分為城中、河?xùn)|、城南、城西、鹽瀆等五大板塊。 板塊總述： 鹽城市場(chǎng)分析城中板塊 板塊區(qū)域劃分： 大慶路以北 新洋港河以南 通榆河以西 鹽馬路以東 配套情況： 建軍路、解放路商業(yè)中心 市中醫(yī)院、市一院、市疾控中心 市一小、市三小等 鹽城市場(chǎng)分析城中板塊 板塊分析： 配套完善，需求量大 ，房源緊缺，價(jià)格飆升 板塊特征： 該板塊處在鹽城市最繁華商圈 建軍路和解放路沿線，商業(yè)氛圍濃厚，在該區(qū)域臵業(yè)的也多為鹽城市的高層收入的人群。 市行政中心的南移使城市發(fā)展的重心偏南，但是由于企事業(yè)單位、學(xué)校及商貿(mào)中心多在老城區(qū)，周邊配套最完善，購(gòu)房需求量居高不下。 市場(chǎng)放量較小，老城區(qū)總的開(kāi)發(fā)量在鹽城五大板塊中總量最低，但規(guī)劃起點(diǎn)較高，高檔社區(qū)初具雛形，這勢(shì)必引領(lǐng)老城區(qū)房?jī)r(jià)一路高漲。 鹽城市場(chǎng)分析城中板塊 錦江冠城： 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 2800 3200元 /平米 主力戶(hù)型： 100 110平米 燕達(dá)花園 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 2400 2500元 /平米（小公寓） 主力戶(hù)型： 120平米 悅達(dá)東園 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 4500 5000元 /平米（精裝修） 主力戶(hù)型： 90 120平米 柳岸花城 物業(yè)類(lèi)型：多層 銷(xiāo)售價(jià)格：約 3300元 /平米 主力戶(hù)型： 85 125平米 鹽城市場(chǎng)分析城中板塊 鹽城市場(chǎng)分析河?xùn)|板塊 配套情況： 學(xué)校：開(kāi)發(fā)區(qū)中學(xué)、鹽城工學(xué)院 鹽城師范 醫(yī)療：無(wú)大型醫(yī)院 大洋灣畔 民航新村 東方綠苑 迎賓花苑 陽(yáng)光世紀(jì)園 陽(yáng)光康居園 板塊區(qū)域劃分： 通榆河以東地塊 鹽城市場(chǎng)分析河?xùn)|板塊 板塊分析： 配套日趨完善，物業(yè)類(lèi)型齊全。區(qū)域環(huán)境特色，樓市發(fā)展?jié)摿?板塊特征： 板塊內(nèi)土地資源豐富、開(kāi)發(fā)較晚。 受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，該區(qū)域相對(duì)于其他板塊，開(kāi)發(fā)得較晚，但是其地理位臵、經(jīng)濟(jì)和人文在整個(gè)鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，大洋灣天然濕地風(fēng)光帶、“串場(chǎng)河風(fēng)光帶”，工業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)支撐，教育產(chǎn)業(yè)搬遷至此，還有政府的大力扶持，可以預(yù)見(jiàn)它將是百萬(wàn)人口城市的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，將會(huì)是一個(gè)城市的新中心。 河?xùn)|板塊發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁，發(fā)展空間巨大。 鹽城市場(chǎng)分析河?xùn)|板塊 迎賓花苑： 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 2600 2900元 /平米 主力戶(hù)型： 91 122平米 東方綠苑 物業(yè)類(lèi)型：小高層、商鋪 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 3000元平米 主力戶(hù)型： 110 131平米 奧林匹克花園 物業(yè)類(lèi)型：別墅 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 4200元 /平米 主力戶(hù)型： 142 189平米 鹽城市場(chǎng)分析鹽瀆板塊 配套情況： 教育：鹽城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽中 醫(yī)療：南中醫(yī)院、東方女子醫(yī)院金融：中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建行 購(gòu)物：雅家樂(lè)超市、蘇果超市 板塊區(qū)域劃分： 北至青年路 南至世紀(jì)大道 東至串場(chǎng)河 西至解放南路 鹽城市場(chǎng)分析鹽瀆板塊 板塊分析： 大盤(pán)云集，名校環(huán)繞 ,公園景觀，閃耀全城 板塊特征： 擁有無(wú)法復(fù)制的鹽瀆公園景觀，扼守新城、老城連通的核心位臵，臨近鹽中、一小，區(qū)域位臵優(yōu)越。 08年大盤(pán)總量超過(guò) 200萬(wàn)平方，物業(yè)類(lèi)型以小高層、高層為主。地段一定程度上決定了價(jià)格，鹽瀆板塊的房?jī)r(jià)將成為鹽城樓市的風(fēng)向標(biāo)。 鹽城市場(chǎng)分析鹽瀆板塊 錢(qián)江方洲： 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì) 3500 4300元 /平米 主力戶(hù)型： 110平方 公園道一號(hào) 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 4100元 /平米 主力戶(hù)型： 46、 80、 11、 128、 134平方 文化名城 物業(yè)類(lèi)型：多層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格：估計(jì) 3800元 /平米（二期） 主力戶(hù)型： 80 120平米 國(guó)飛尚城 物業(yè)類(lèi)型：小高層、酒店式公寓 銷(xiāo)售價(jià)格： 3300 3900元 /平米（小高層） 主力戶(hù)型： 130平米（售罄） 鹽城市場(chǎng)分析鹽瀆板塊 鹽城市場(chǎng)分析南城區(qū)板塊 配套情況： 教育：開(kāi)發(fā)區(qū)中學(xué) 醫(yī)療：市三院新區(qū)醫(yī)院 購(gòu)物：創(chuàng)量販（雅家樂(lè)倉(cāng)儲(chǔ)） 金融：中國(guó)郵政 板塊區(qū)域劃分： 北至世紀(jì)大道 南至鹽瀆路 東至串場(chǎng)河 西至解放南路西側(cè) 鹽城市場(chǎng)分析南城區(qū)板塊 板塊分析： 城南新行政中心，品牌開(kāi)發(fā)公司打造 ,樓盤(pán)品質(zhì)極高，升值潛力巨大 板塊特征： 臨近城南新行政中心，依據(jù)城市發(fā)展 “重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐步向西”的發(fā)展方向，南城區(qū)發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?07年南城區(qū)建設(shè)處于起步階段，房?jī)r(jià)有一定的優(yōu)勢(shì)，升值潛力巨大。 08年市場(chǎng)放量較大，接近 80萬(wàn)平方的市場(chǎng)放量，市場(chǎng)壓力較大，走勢(shì)緩慢。 鹽城市場(chǎng)分析南城區(qū)板塊 瑞爾國(guó)際公館： 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 3500元 /平米 主力戶(hù)型： 80 110平米（多層） 華廈綠城 物業(yè)類(lèi)型：小高層、商鋪 銷(xiāo)售價(jià)格： 3420-3900元 /平米（高層） 主力戶(hù)型： 114平米三房?jī)蓮d， 136平米三房二廳 鹽城市場(chǎng)分析城西板塊 配套情況： 中小學(xué)：市二小南校區(qū)、市一中南校區(qū) 綜合商場(chǎng)：華潤(rùn)蘇果、雅家樂(lè)超市 休閑：鶴翔公園、圣地亞廣場(chǎng) 銀行：工商銀行、中國(guó)銀行 醫(yī)院：市一院廣濟(jì)分院 板塊區(qū)域劃分： 鹽馬路以西 以西環(huán)路為軸線 鹽城市場(chǎng)分析城西板塊 板塊分析： 市場(chǎng)活躍，新盤(pán)集中 ,體量不少，性?xún)r(jià)比高 板塊特征： 03年八大房產(chǎn)商鹿戰(zhàn)西環(huán)路時(shí)代的開(kāi)始就宣告了城西板塊市場(chǎng)活躍性，隨著開(kāi)發(fā)的深化，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展被拉動(dòng)，片區(qū)的發(fā)展也得到帶動(dòng)。 樓盤(pán)主要集中于青年路與西環(huán)路交匯處，整體體量不少，由于區(qū)域位臵的特殊性（緊鄰老城，青年路為城市的軸心位臵），再加上價(jià)格有一定的優(yōu)勢(shì)， 城西板塊認(rèn)同率較高。 鹽城市場(chǎng)分析城西板塊 盛世華城： 物業(yè)類(lèi)型：多層 銷(xiāo)售價(jià)格： 2600 3350元 /平米 主力戶(hù)型： 80-100平方米 水岸名都 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 3300元 /平米（預(yù)計(jì)多層） 主力戶(hù)型： 95平米三房?jī)蓮d 金大洋花園 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 2400 3200元 /平米 主力戶(hù)型： 100平方米 西城逸品 物業(yè)類(lèi)型：小高層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 3800元 /平米（小高層） 主力戶(hù)型： 90、 109、 123平方米 鹽城市場(chǎng)分析城西板塊 鹽城市場(chǎng)板塊發(fā)展小結(jié) 現(xiàn)階段鹽城地產(chǎn)已進(jìn)入板塊發(fā)展的格局： 各板塊近年的發(fā)展以及結(jié)合媒體的炒作，其板塊特征已較為明顯； 不同層次的客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為，其對(duì)于不同板塊的需求特征已逐漸形成； 各板塊的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，已經(jīng)通過(guò)板塊內(nèi)各家開(kāi)發(fā)商的聯(lián)合炒作來(lái)得以加強(qiáng)。 目前整個(gè)鹽城市場(chǎng)，還是以城南板塊發(fā)展為重點(diǎn)。 第五篇：項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展特征 1、城南供應(yīng)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì) 區(qū)域劃分： 板塊區(qū)域：北至世紀(jì)大道，南至鹽瀆路，東至串場(chǎng)河 ,西至解放南路西側(cè) 配套情況：教育 開(kāi)發(fā)區(qū)中學(xué)；醫(yī)療 市三院新區(qū)醫(yī)院 ；購(gòu)物 創(chuàng)量販（雅家樂(lè)倉(cāng)儲(chǔ)）金融 中國(guó)郵政 功能定位：行政中心、教育中心、生活中心 大慶西路 世紀(jì)大道 西環(huán)路 區(qū)域特點(diǎn)： 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 政府規(guī)劃居住區(qū)域，無(wú)工業(yè)污染，居住環(huán)境較好； 比鄰大型生態(tài)公園、高教園區(qū)、大型商業(yè)區(qū)及市區(qū)兩級(jí)政府； 交通配套逐漸完善，多路公交逐年開(kāi)通； 經(jīng)過(guò)近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城南板塊居住氛圍濃； 周邊重點(diǎn)學(xué)校較多。 距風(fēng)光名勝世紀(jì)公園、城南公園、規(guī)劃中央濕地公園僅一步之遙； 劣勢(shì)（ Weakness） 生活配套一般，需要大力完善； 離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通有待完善； 1、瑞爾國(guó)際公館 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 3500元 /平米 主力戶(hù)型： 80 110平米（多層） 2、華廈綠城 物業(yè)類(lèi)型：小高層、商鋪 銷(xiāo)售價(jià)格： 3420-3900元 /平米（高層） 主力戶(hù)型： 114平米三房?jī)蓮d， 136平米三房二廳 在售樓盤(pán)： 3、水綠名苑 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 3700元 /平米 主力戶(hù)型： 130平米左右 4、恒榮世家 物業(yè)類(lèi)型：小高層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 3700-4000元 /平米（高層） 主力戶(hù)型： 110平方米左右 在售樓盤(pán)： 5、城南印象 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 3500元 /平米 主力戶(hù)型： 80 125平米（多層） 6、恒盛都市豪庭 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格： 3400-3900元 /平米（高層） 主力戶(hù)型： 83-90平米兩房?jī)蓮d 114-127平米三房二廳 在售樓盤(pán)： 7、匯景新城 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層、別墅 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 4000元 /平米 主力戶(hù)型： 130平米左右 8、月湖花城 物業(yè)類(lèi)型：住宅別墅、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、 疊加別 墅、花園洋房 、酒店式公寓 銷(xiāo)售價(jià)格： 3400元 /平米 主力戶(hù)型： 87- 130平方米左右 在售樓盤(pán)： 在售樓盤(pán)類(lèi)型及規(guī)模統(tǒng)計(jì) 樓盤(pán)名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)公司 建筑類(lèi)型 樓盤(pán)規(guī)模（單位：平米） 華廈綠城 鹽城華廈融創(chuàng)臵地有限公司 多層、小高層、高層 30萬(wàn) 瑞爾國(guó)際公館 鹽城瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 多層、小高層、高層 30萬(wàn) 恒盛都市豪庭 鹽城恒盛臵業(yè)有限公司 多層、小高層、高層 17萬(wàn) 城南印象 江蘇金沃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 多層、小高層 11萬(wàn) 恒榮世家 江蘇月恒臵業(yè)有限公司 小高層、高層 22萬(wàn) 匯景新城 鹽城市廣聯(lián)臵業(yè)有限公司 多層 小高層 別墅 16萬(wàn) 月湖花城 鹽城鴻熙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 低層 多層 高層 小高層 別墅 20萬(wàn) 總計(jì)： 146萬(wàn)平方，扣除商業(yè)面積，約 120萬(wàn)方。 2、城南市場(chǎng)需求統(tǒng)計(jì) 2-1、遠(yuǎn)期內(nèi)需求：按照城市規(guī)劃，城南片區(qū)將有居住人口 40萬(wàn)人。以目前人均戶(hù)數(shù) 3.12人計(jì)算，共有 12.82萬(wàn)戶(hù)，每戶(hù)面積為 102.96平方（ 3.12X33)，則總需求為 1320萬(wàn)平方。 2-2、 2年內(nèi)需求：目前城南片區(qū)作為新興的區(qū)域，本地客戶(hù)不多，外來(lái)人口拉動(dòng)需求明顯。目前，主要人口按職業(yè)主要分為 A、政府公務(wù)員（已居住紫薇花園，對(duì)新商品房基本沒(méi)需求） B、醫(yī)生、教師等人員（目前已建成 4所學(xué)校，醫(yī)院在建，帶來(lái)人口 1500人左右，其余兩所學(xué)