龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告

龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程 可行性研究報告 編制單位： 重慶 *咨詢有限 公司 編制時間： 二 OO七年二月十六日 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 目 錄 第一章 項目概況 . 1 一、項目簡況 . 1 二、可行性研究報告編制依據(jù) . 1 三、項目承辦單位 . 2 第二章 項目建設(shè)的必要性 . 3 一、項目提出的背景 . 3 二、項目建設(shè)的必要性和建設(shè)意義 . 4 第三章 市場分析及預(yù)測 . 7 一、重慶市旅游業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和面臨的形勢 . 7 二、龍洲水岸景區(qū)利用條件和市場分析 . 10 第四章 景區(qū)內(nèi)景點規(guī)劃設(shè)計及內(nèi)容 . 17 一、景區(qū)內(nèi)景點規(guī)劃設(shè)計 . 17 二、景點規(guī)劃內(nèi)容 . 18 第五章 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 21 一、景區(qū)景觀工程 . 21 二、景區(qū)旅游配套設(shè)施（接待設(shè)施） . 21 第六章 景區(qū)環(huán)境保護 . 22 第七章 項目實施方案 . 23 一、項目組織實施 . 23 二、項目建設(shè)期限 . 24 第八章 項目費用與效益估算 . 25 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 一、投資估算 . 25 二、收入和稅金估算 . 28 三、成本費用估算 . 30 第九章 資金來源與保障 . 33 一、債務(wù)資金 . 33 二、項目資本金 . 33 三、資金來源與保障 . 33 第十章 財務(wù)分析 . 35 一、有關(guān)數(shù)據(jù)說明 . 35 二、融資前分析 . 36 三、融資后分析 . 37 第十一章 敏感性分析和風險分析 . 40 一、敏感性分析 . 40 二、主要風險因素識別、應(yīng)對與風險等級判斷 . 40 第十二章 項目評價 . 47 一、經(jīng)濟效益評價 . 47 二、社會效益評價 . 47 三、環(huán)境效益評價 . 48 第十三章 結(jié) 論 . 49 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 1 - 第一章 項目概況 一、項目簡況 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程項目 (以下簡稱“龍洲水岸景區(qū)” )位于重慶市巴南區(qū)龍洲灣新區(qū)，西臨長江，東 側(cè)沿已建設(shè)完成的 40 米寬濱江景觀大道 龍洲大道展開，南接漁洞舊區(qū)，北連道角及上界高速入城口。 本項目是巴南區(qū)龍洲灣新區(qū)建設(shè)的重點，在巴南區(qū)山水城市建設(shè)大格局中具有重要地位，它既是重要的濱江生態(tài)景觀帶，也是巴南區(qū)建設(shè)未來山水城市的新形象標志，其建成將對巴南區(qū)形成未來健康的城市開放空間體系以及完善的城市功能結(jié)構(gòu)有著舉足輕重的意義。 本項 目以打造巴南區(qū)濱江帶的優(yōu)美景觀，提升濱水公共空間的人文活力，創(chuàng)造拉動巴南區(qū)經(jīng)濟發(fā)展契機為主線。本項目將把巴南區(qū)龍洲濱江帶打造為集生態(tài)保護、休閑娛樂、保健療養(yǎng)、游覽觀光、風貌展示 為一體、獨具特色的風景旅游區(qū)。本項目把人工與自然景觀、各類景觀空間、各項功能活動有機組合在一起，風景資源具有極高的觀賞價值、旅游價值。本項目建成后，將申報國家級風景名勝區(qū)。 項目用地濱江長度近 1.6 公里，總建設(shè)用地面積 17.7 公頃。本 項目將建設(shè)觀江餐娛休閑帶、濱江漫步帶、 生態(tài)保護帶等旅游基 礎(chǔ)設(shè)施及配套工程 ，總建筑面積 48960平方米。項目建設(shè)期 1 年，項目總投資 1.7 億元。 二、可行性研究報告編制依據(jù) 1、重慶市巴南區(qū)龍洲水岸城市景觀方案設(shè)計（重慶博鼎建筑設(shè)計有限龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 2 - 公司）； 2、重慶市巴南區(qū)國 民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（巴南區(qū)人民政府）； 3、 重慶市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告 （重慶市旅游局）； 4、重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃（重慶市人民人民政府）； 5、重慶市巴南區(qū) 政府工作報告； 6、投資項目可行性研究指南（中國國際工程咨詢公司）、建設(shè)項目經(jīng)濟評價案例（建設(shè)部標準定額研究所）； 7、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部）； 8、有關(guān)政府部門、機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額； 9、國家其他有關(guān)法律、法規(guī) 、規(guī)范。 三、項目承辦單位 重慶 *公司 （以下簡稱“ *公司 ”）成立于 1999 年 1 月 19 日?，F(xiàn)有職工近 100 人。其中高級工程師、經(jīng)濟師近 10名。該公司以市場運作方式，負責龍洲水岸景區(qū)的保護和開發(fā)。 2006 年下半年龍洲水岸景區(qū)景觀工程建設(shè)已經(jīng)開始。重慶市建設(shè)委員會、重慶市旅游局、巴南區(qū)政府對龍洲水岸景區(qū)的開發(fā)極為重視。 *公司 對完成本項目的各項工程充滿信心。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 3 - 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、項目提出的背景 1、隨著人們生活水平的提高，閑暇時間的增加和生活觀念的轉(zhuǎn)變，旅游活動已逐漸成為人們追求的時尚生活。隨著 旅游消費的不斷增長和人們旅游觀念的日漸成熟，現(xiàn)代旅游發(fā)展方式已由過去單純的以觀光為目的的走馬觀花式旅游向觀光游覽、休閑度假、健身及以文化為載體的各種專題旅游于一體的多種方式轉(zhuǎn)化。以達到休閑放松、修身養(yǎng)性、健康娛樂、豐富生活和提高素質(zhì)的綜合效果。特別是隨著經(jīng)濟、社會和文化的發(fā)展，都市人向往自然、空氣清新、環(huán)境幽靜的心情日趨迫切，追求旅游過程中高質(zhì)量的休閑享受，渴望身心徹底放松的休閑旅游的需求，逐漸成為旅游消費的主流。有關(guān)旅游專家指出，我國 3 至 5 年內(nèi)，休閑度假消遣旅游必將成為旅游發(fā)展的亮點和熱點。休閑旅游市場的 形成和擴大，為旅游業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造出廣闊的天地，同時也成為造就休閑度假旅游市場的肥沃土壤。近幾年來，重慶市巴南區(qū)旅游雖然取得了較大發(fā)展，但結(jié)構(gòu)還不盡合理，從總體上來講，在充分發(fā)揮自然生態(tài)優(yōu)勢，開發(fā)建設(shè)休閑旅游產(chǎn)品方面則顯得相對滯后，至今仍難以適應(yīng)巴南區(qū)市民和來巴南區(qū)的旅游者休閑旅游的需求，從而導(dǎo)致旅游者在巴南旅游的停留時間十分有限?；貧w自然是現(xiàn)化文明發(fā)展的必然要求，龍洲水岸景區(qū)項目正好可以迎合了人們的這種心理需求，這里有山水相宜的自然環(huán)境、獨特的文化景觀和自然景觀，開發(fā)建設(shè)龍洲水岸景區(qū)，并以旅游業(yè)帶動其他 產(chǎn)業(yè)的連動發(fā)展，是巴南龍洲灣新區(qū)合理利用資源和發(fā)展地方經(jīng)濟的有效途徑。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 4 - 2、 “ 十五 ” 期間，重慶市旅游業(yè)發(fā)展取得了突破性進展， 旅游經(jīng)濟總量快速增長 、 產(chǎn)業(yè)規(guī)模日益壯大 ，但重慶市旅游經(jīng)濟發(fā)展也面臨著深層次的問題。同日益增長的旅游需求相比，同周邊省市旅游業(yè)快速發(fā)展的勢頭相 比，重慶市旅游業(yè)發(fā)展中還存在諸多不足，在旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面主要表現(xiàn)在：旅游基礎(chǔ)設(shè)施仍不完善，景區(qū)、景點提檔升級任重道遠；在國內(nèi)外有美譽度、有影響力的旅游大項目少，旅游項目投資分散；旅游投入不足，相關(guān)資金整合兼顧不夠，社會資金特別是有實力的大業(yè)主進 入旅游業(yè)較少。本項目投資1.7 億元，將促進重慶市特別是巴南區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施完善、升級。 3、由于人類與生俱有的親水性，背山面水的習性，自古以來濱水而居就成為人們追求的理想居住環(huán)境。在現(xiàn)代社會，城市濱江帶是最能充分展現(xiàn)城市規(guī)劃、城市形象、城市獨特文化內(nèi)涵的重要區(qū)域，因而城市濱水景觀帶通常也是最能引人入勝的地方。國外的威尼斯、悉尼；國內(nèi)的青島、三亞等濱水城市，都是因其濱水特征成為人們最向往的居住和旅游城市。近年來，我國重慶、杭州、大連、上海、寧波、廣州、桂林更是因?qū)Τ鞘袨I江濱湖濱海帶的重新開發(fā)和建設(shè)，使城市形象大 放光彩，進而推動了社會、經(jīng)濟的發(fā)展，也使得我國眾多大、中城市濱江帶的開發(fā)如火如荼。 龍洲灣新區(qū)位于長江之濱，真武山下，是李家沱組團與魚洞組團的連接部，新城區(qū)數(shù)年內(nèi)將新增人口 10 萬人 。隨著整個巴南區(qū)行政機關(guān)將在 2008 年前 搬遷到龍洲灣新區(qū)，龍洲灣新區(qū)濱江景觀開發(fā)已迫在眉睫。 二、項目建設(shè)的必要性和建設(shè)意義 1、國家對西部大開發(fā)實行政策傾斜，為重慶市旅游業(yè)的發(fā)展帶來了機遇，龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 5 - 重慶市委、市政府在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，提出了“ 把旅游業(yè)培育成為新興支柱產(chǎn)業(yè)， 打造 中國旅游經(jīng)濟強市 ” 的 戰(zhàn)略目標 。風景區(qū)作為旅游業(yè)的載體，其保護、建設(shè) 和開發(fā)工作，在調(diào)整巴南區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面起到先導(dǎo)性的作用。 2、開發(fā)龍洲水岸景區(qū)，是繼巴南區(qū)南溫泉、東溫泉、橋口壩溫泉和樵坪山、圣燈山、云篆山及南湖后向廣大游客開放以來又一新特景區(qū)，并將與巴南區(qū)各大景區(qū)形成有機接軌。該景區(qū)的開發(fā)利用，將進一步帶動巴南區(qū)文化旅游業(yè)的振興和發(fā)展。 3、龍洲水岸景區(qū)濱江長度近 1.6 公里，是巴南區(qū)重點水利風景區(qū)。加強對風景區(qū)資源的保護，有序地開發(fā)利用，將有效地控制水土流失，改善生態(tài)環(huán)境，實質(zhì)上是加快長江上游的天然屏障的建設(shè)，這也是國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。 4、龍洲水岸景區(qū)開發(fā) 將帶來巨大的生態(tài)效益。據(jù)有關(guān)專家估計，龍洲水岸景區(qū)建成后 ，能降低環(huán)境污染負荷 10-15%，調(diào)節(jié)溫度 1 2 攝氏度、相對濕度 10 15%，對 巴南主城區(qū)（李家沱、漁洞、新城區(qū)） 的環(huán)境氣候 改善 有著積極的影響。 5、龍洲水岸景區(qū)既是重要的濱江生態(tài)景觀帶，也是巴南區(qū)建設(shè)未來山水城市的新形象標志。其開發(fā)建設(shè)有利于塑造巴南區(qū)城市特色，提升巴南區(qū)城市品位，改善巴南區(qū)人居環(huán)境，將進一步擴大巴南區(qū)的知名度，改善巴南區(qū)的投資環(huán)境。 6、龍洲水岸景區(qū)的建設(shè)，對巴南區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展將產(chǎn)生重大影響，據(jù)有關(guān)專家估計，龍洲水岸景區(qū)帶動周邊區(qū) 域房地產(chǎn)開發(fā)，周邊區(qū)域土地將增值數(shù)十億，同時對巴南區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如餐飲、娛樂業(yè)）發(fā)展也起到了積極的龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 6 - 推動作用，成為巴南區(qū)新的經(jīng)濟增長點。 7、龍洲水岸景區(qū)的開發(fā)，將產(chǎn)生巨大的社會效益。預(yù)計本項目為當?shù)剞r(nóng)民和三峽庫區(qū)移民提供 500 個就業(yè)機會，僅此項可為當?shù)剞r(nóng)民和庫區(qū)移民增加年收入 360 萬元，這對緩解當?shù)剞r(nóng)村和三峽庫區(qū)剩余勞動力就業(yè)，為下崗職工提供發(fā)展空間，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定，都有著積極的作用。 從以上分析可以看出，加快龍洲水岸景區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)，將龍洲水岸建設(shè)成集 生態(tài)保護、休閑娛樂、游覽觀光 和風貌展示 一體的獨具特色的風景旅游區(qū)，具有十分重要的意義。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 7 - 第三章 市場分析及預(yù)測 一、重慶市旅游業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和面臨的形勢 （一）重慶市旅游業(yè)發(fā)展勢頭強勁 “ 十五 ” 期間，盡管歷經(jīng)了 “ 非典 ” 等重大突發(fā)事件，重慶市旅游業(yè)發(fā)展仍然取得了突破性進展，政府主導(dǎo)、部門配合、跨區(qū)聯(lián)動、社會參與、市場運作的大旅游、大產(chǎn)業(yè)格局初步形成。 1、旅游經(jīng)濟總量快速增長。 近五年來，重慶市入境旅游穩(wěn)健增長，國內(nèi)旅游全面發(fā)展，假日旅游空前繁榮，出境旅游方興未艾，旅游接待和收入等經(jīng)濟指標翻了一番。 2005 年全市旅游人數(shù)達 6017.71 萬 人次，其中入境旅游者 52.39萬人次，國內(nèi)旅游者 5965.32 萬人次；旅游總收入 301.12 億元人民幣，其中旅游外匯收入 2.64 億美元。 與 2000 年相比，全市旅游人數(shù)年均遞增率達到 14.2%，旅游總收入年均遞增率達到 15.2%。旅游經(jīng)濟總量增長率高于全市國民經(jīng)濟增長平均水平。 2、產(chǎn)業(yè)規(guī)模日益壯大。 2005 年，全市共有旅行社 220 家，比 2000 年增長了 15.8%。其中：國際旅行社 23 家，比 2000 年增長了 15%；國內(nèi)旅行社197 家，比 2000 年增長了 15.9%。星級飯店 189家，比 2000 年增長了 114.8%。其中三星級及其以上飯店 103 家，比 2000 年增長了 202.9%。全國重點風景名勝區(qū)和國家 AAAA 級旅游景區(qū) 27個，全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點 12處，還涌現(xiàn)出一批新興的旅游景點。旅游直接從業(yè)人員 19.96 萬人，比 2000 年增長了101.4%。基本形成了以 “ 食、住、行、游、購、娛 ” 等要素為主體，其它關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為支撐，具有一定規(guī)模和水平的旅游產(chǎn)業(yè)體系。旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷壯大，帶動了交通運輸、城鄉(xiāng)建設(shè)，促進了環(huán)保和生態(tài)的發(fā)展，為擴大內(nèi)需、吸引投資、增加就業(yè)，尤其是為庫區(qū)移民就業(yè)安置和產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出了突出貢龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 8 - 獻，也對宣傳重慶 、擴大對外交流、提升直轄市形象，發(fā)揮了獨特而重要的作用。 3、旅游發(fā)展環(huán)境明顯改善 。一是旅游交通 “ 瓶頸 ” 初步緩解。 “ 半小時主城”、“ 8小時重慶 ” 工程順利完成，以國道為干線、省道一級和二級公路為主體的放射狀公路網(wǎng)基本形成；西南、西北地區(qū)與華東、華南地區(qū)的鐵路干線連接通道初步貫通；三峽庫區(qū)港口碼頭復(fù)建工程全面啟動，庫區(qū)港航條件明顯改善；民航 “ 一大一小 ” 機場布局的形成，使全市區(qū)域旅游景區(qū)之間的通達性得到空前提高。二是主要景區(qū)的可進入性和景區(qū)接待能力得到大幅提升。在旅游國債和專項資金的支持和引導(dǎo)下，景區(qū)交通、環(huán)境治 理、供水供電、消防等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加速完善和提升，旅游產(chǎn)品供給體系建設(shè)進展明顯。三是旅游市場開發(fā)取得明顯成效。連續(xù)成功舉辦了五屆 “ 中國重慶三峽國際旅游節(jié) ” 和第三屆中國重慶旅游交易會，大大提高了重慶旅游在境外的知名度和吸引力。四是跨區(qū)域旅游合作邁出新的步伐。與川、黔、鄂、新等省區(qū)達成了無障礙旅游區(qū)的共識。五是旅游業(yè)政策法規(guī)體系逐步完善。加大了政策扶持力度，出臺了一系列加快旅游業(yè)發(fā)展的政策措施，制定了一系列鼓勵和規(guī)范旅游業(yè)發(fā)展的文件，修訂了重慶市旅游條例，為初步構(gòu)建起我市旅游業(yè)法律法規(guī)保障體系奠定了良好的 基礎(chǔ)。 （二）重慶市旅游業(yè) “ 十一五 ” 面臨的形勢 “十一五”期間，全市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀環(huán)境總體向好，是旅游業(yè)大有作為、加速發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期。主要表現(xiàn)為： 、旅游業(yè)發(fā)展環(huán)境的進一步開放將提供更加有利的外部環(huán)境。 “ 十一五 ” 期間是我國按照世界貿(mào)易組織約定條款進一步擴大開放的重要時期，外國旅行社可以通過合資或獨資方式進入中國市場。外國旅游企業(yè)的進入，將帶來新的資金和經(jīng)營理念，也會對國內(nèi)旅游企業(yè)產(chǎn)生明顯的示范和規(guī)范效應(yīng)，有利于加快引進和建立更加符合國際規(guī)則的運行機制，優(yōu)化旅游的發(fā)展環(huán)境。龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 9 - 同時，外國旅游企業(yè)的進入，將直 接帶來入境客源的增長，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場。隨著旅游相關(guān)行業(yè)的對外開放步伐的進一步加快，與旅游業(yè)發(fā)展密切關(guān)聯(lián)的金融業(yè)的擴大開放將方便旅游支付，關(guān)稅的降低將大幅降低我國旅游業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營成本。 、持續(xù)增長和不斷升級的消費需求，為旅游業(yè)加速發(fā)展提供了堅實的市場支撐。 “ 十一五 ” 時期，我國的整體經(jīng)濟實力將進一步增強，綜合國力將進一步提高，人均收入和消費水平與檔次都將得到更大的優(yōu)化。預(yù)計， 到2010 年，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 18000 元，城市居民人均可支配收入達到 15000元，超過全國平均水平，農(nóng)村居 民人均純收入達到 4100 元， “ 十一五 ” 期間， 旅游將繼續(xù)成為大眾化的消費熱點，并將登上新的臺階。 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整賦予全市旅游業(yè)發(fā)展新的歷史使命。 旅游業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高、帶動性強、資源消耗少、勞動密集、市場需求量大等特點，符合以人為本，大力發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟和循環(huán)經(jīng)濟，構(gòu)建和諧社會的國策取向，在促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴大對外開放、增加就業(yè)與再就業(yè)、拉動內(nèi)需、脫貧致富等方面具有明顯的比較優(yōu)勢，對于全市經(jīng)濟社會發(fā)展，尤其是對建設(shè)社會主義新農(nóng)村具有積極的促進作用。為此，旅游業(yè)被列入了國家 “ 十一五 ” 期間積極發(fā)展的需求潛力大的重要產(chǎn) 業(yè)和我市著力培育的新興支柱產(chǎn)業(yè)。 另外，西部大開發(fā)戰(zhàn)略進入基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展并重的新階段，隨著三峽工程的全面竣工，重慶直轄市體制優(yōu)勢和承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢將進一步得到體現(xiàn)，以交通為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快發(fā)展，重慶與外部的區(qū)域合作更加緊密，內(nèi)部的交通網(wǎng)絡(luò)更加便捷，旅游景區(qū)的可進入性進一步增強。這些都為我市旅游業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 10 - 二、龍洲水岸景區(qū) 利用條件和市場分析 （一 ）利用條件 1、 區(qū)位條件 項目所在的 龍洲灣新區(qū)位于長江之濱，真武山下，是李家沱組團與魚洞組團的連接部，是重慶南部新城的核心區(qū)域。新 區(qū)總規(guī)劃面積 10.2平方公里（ 15000畝），分 A、 B 兩個區(qū)各 5 平方公里，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有 500畝生態(tài)景觀公園，6 公里親水江岸， 1000 米景觀藝術(shù)長廓，時尚休閑廣場等，總體布局將體現(xiàn)自然山水格局。 2、 交通條件 龍洲灣新區(qū)的交通優(yōu)勢顯而易見，距重慶中心城區(qū) 12 公里，從這里到重慶主城的任何一個區(qū)都在 20 分鐘車程內(nèi)。 新區(qū)內(nèi)規(guī)劃了“三橫五縱”的道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以主干道、次干道和支路為主形成內(nèi)外交通體系 。貫通新區(qū)的主干道 龍海大道，已于 2004年竣工 ， 龍海大道雙向 8 車道 ， 與連通巴南和重慶主城區(qū)的渝南大道相接。集交通 、休閑、觀光、娛樂、燈飾等功能為一體的濱江城市景觀大道 龍洲大道也竣工通車 ， 龍洲大道北接上界高速公路，南連魚洞城魚胡路口，縱貫整個龍洲灣新區(qū)，全長 5062米，路寬 44米，雙向 6 車道，總投資達 2.8億元。 3、 市場條件 2001 年至 2005年是巴南區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展最快的五年，據(jù)統(tǒng)計， 5 年來巴南區(qū)累計接待游客 801.2萬人次，旅游綜合收入 27.81億元，年均增長達 9%，累計增長達 45%。 2006 年巴南區(qū)旅游總收入達到 9.6 億元，接待游客 245 萬人次，占全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的 8.3%，旅游經(jīng)濟在全區(qū)國民經(jīng)濟 中的地位更加龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 11 - 突出。 隨著重慶經(jīng)濟的飛速發(fā)展，巴南區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢逐漸顯露。到 2010年，預(yù)計巴南區(qū)年旅游接待游客人數(shù)達 450萬人次，旅游綜合收入 16.5 億元，旅游經(jīng)濟占全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值比例達到 12%以上，旅游產(chǎn)業(yè)將成為巴南區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。 4、 設(shè)施條件 項目區(qū)域 內(nèi)道路 、 供水 、 電力 、 電信等設(shè)施基本具備，而且日趨完善，能滿足游客的需求。 5、 資源條件 （ 1）地形地貌 龍洲水岸濱江景觀帶以新城都市繁華為背景，近覽江天勝境、遠眺魚洞燈火，是巴南區(qū)重要的城市公共開放空間，整體環(huán)境頗具特色。 （ 2）水文地質(zhì) 基地濱臨 長江，三峽大壩三期工程形成后，常年水位將到達 184.0 標高，洪水水位，標高為 194.00，用地內(nèi)另有雨水管溝排水口三處，分別位于各平臺之間。 （ 3）景觀視線 基地內(nèi)地形高差變化強烈，沿江一側(cè)的岸際線變化豐富，在基地的不同豎向高度和平面位置上，對外景觀視線可以組織出遠眺，近觀、俯視、環(huán)顧，對景等各種視線類型，為景點設(shè)置提供了優(yōu)越條件。 （ 4）人文景觀 巴南區(qū)歷史悠久， 抗戰(zhàn)文化、巴人文化、民俗文化、汽摩文化等人文旅龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 12 - 游資源富集， 人杰地靈，人文底蘊豐厚，為景區(qū)的建設(shè)提供了豐富的人文景觀素材。 6、其他條件 龍洲水岸 景區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程為巴南區(qū)重點旅游工程、形象工程，獲得重慶市建設(shè)委員會、重慶市旅游局、巴南區(qū)政府大力支持。 （二） 市場分析 1、投資項目的定位 本項目旨在為巴南區(qū)發(fā)展休閑旅游提供一個高檔次、高品位、獨具特色的休閑風景區(qū)，著重打造 “巴南區(qū)短程都市濱江休閑旅游長廊”品牌，以休閑娛樂、江岸文化博覽為 主，同時有機融入三峽藝術(shù)創(chuàng)展、巴渝特色餐飲及風味小吃、重慶汽摩文化及巴南特色文化展覽、巴南傳統(tǒng)工藝品及特產(chǎn)售賣等功能。具體市場定位可以分為： （ 1）消費者定位：目標消費群鎖定為巴南區(qū)不同年齡段、不同性別和不同 文化層次的休閑市民以及和來巴南區(qū)旅游的高中端游客，為他們提供高中檔休閑、度假、娛樂場所。 （ 2）經(jīng)營者定位 特別引進的高中端服務(wù)供應(yīng)商，休閑區(qū)的經(jīng)營引進國內(nèi)外品牌旅游服務(wù)和旅游商品供應(yīng)商，提供有別于巴南其他旅游景區(qū)現(xiàn)有的服務(wù)和商品品牌和種類，開拓巴南區(qū)休閑服務(wù)新空間。 2、休閑旅游發(fā)展趨勢 世界旅游正朝“休閑化、精品化、國際化”方向發(fā)展，據(jù)研究國際休閑經(jīng)濟的權(quán)威人士預(yù)測，休閑娛樂活動和休閑旅游業(yè)將成為下一個席卷世界各地的經(jīng)濟大潮。本世紀頭 20 年，我國將進入全面建設(shè)小康社會的新階段，到龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 13 - 2020 年，我國人 均 GDP將超過 3000 美元，達到中等發(fā)達國家水平，人民生活將從小康走入富裕；同時我國的“十五”計劃綱要中也明確提出要推行職工帶薪休假制度，合理調(diào)整居民工作和閑暇時間。因此，休閑旅游必將成為未來中國休閑經(jīng)濟大潮中的主力軍。 3、巴南區(qū)休閑旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀 巴南區(qū)自然景觀豐富，但滿足休閑度假需要乃至高中端觀光旅游需求的各種服務(wù)、休閑項目較少，已有的亦水準低下，這與巴南區(qū)高速成長的休閑、觀光旅游市場不對稱。 （ 1） 目前漁洞、李家沱城區(qū)內(nèi)餐廳、酒吧、賓館相對集中，但規(guī)模、檔次較低，主要為個體私人開設(shè)，普遍存在狹窄 、設(shè)施簡陋、衛(wèi)生條件差等問題，低水平的旅游接待設(shè)施已不能滿足巴南區(qū)旅游市場的需求，無法滿足對休閑環(huán)境要求高的游客的需要。 （ 2）休閑度假生活，對自然、文化、物質(zhì)和設(shè)施環(huán)境有較高要求。巴南區(qū)漁洞、李家沱城區(qū)人滿為患，無綜合環(huán)境質(zhì)量較高而且相對安靜的休閑環(huán)境，菜肴、飲品的品種也不豐富，無法滿足休閑市民的需要。 （ 3）巴南區(qū)現(xiàn)有休閑度假產(chǎn)品不足，目前度假產(chǎn)品量小、品質(zhì)需進一步提高、還缺乏高品位、多功能、內(nèi)涵豐富的休閑度假產(chǎn)品。公司本次擬建設(shè)的龍洲水岸景區(qū)項目以提供高中檔精品休閑度假場所和產(chǎn)品為主，以滿足巴南區(qū)高中 檔次休閑度假市場不斷上升的需求。 4、龍洲水岸景區(qū)休閑度假旅游的發(fā)展機會 （ 1）巴南區(qū)城鎮(zhèn)居民“十五”末人均可支配收入達 10054元，比 “ 九五 ”期末的 5628元增長 78.6%，城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)出現(xiàn)可喜變化，城鎮(zhèn)居民恩格爾龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 14 - 系數(shù) 38.1%，比 “ 九五 ” 期末下降 0.9個百分點，城鎮(zhèn)居民日常消費由 “ 溫飽型 ” 向 “ 發(fā)展型 ” 轉(zhuǎn)變，巴南區(qū)城鎮(zhèn)居民特別是龍洲灣周邊地區(qū) 30 40萬城市居民在休閑度假旅游消費將會加大。 （ 2）隨著巴南區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展 , 龍洲灣新 區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢逐漸顯露出來，已經(jīng)形成了水、陸全方位立體交通體系。這一切都 為 龍洲水岸景區(qū) 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的交通條件。 龍洲水岸景區(qū) 將逐步成為重慶數(shù)百萬市民周末休閑度假的理想目的地。 （ 3）隨著重慶市基礎(chǔ)設(shè)施的完善、直航線路的增加，同時旅游產(chǎn)品、休閑度假設(shè)施的相繼開發(fā)，重慶高消費客源的構(gòu)成進一步拓展，逐漸構(gòu)成以精品觀光游客、高檔休閑游客，高檔商務(wù)游客為主、專項旅游游客為輔的多元發(fā)展格局。預(yù)計 到 2010年， 重慶 入境旅游者突破 100萬人次，國內(nèi)旅游者超過1億人次，旅游總收入 600億元人民幣以上。 這些變化均為擬建設(shè)的 龍洲水岸景區(qū) 提供了客源保證。 （ 4） 龍洲水岸景區(qū) 旅游資源的差異性及不 可替代性，使 龍洲水岸景區(qū) 旅游發(fā)展有較強的持續(xù)性。在人文景觀方面， 龍洲水岸景區(qū) 凝聚了三峽風情與巴渝文化，體現(xiàn)了人與自然和諧統(tǒng)一。在總體布局方面突現(xiàn)自然山水格局，基地內(nèi)地形高差變化強烈，沿江一側(cè)的岸際線變化豐富，在基地的不同豎向高度和平面位置上，對外景觀視線可以組織出遠眺，近觀、俯視、環(huán)顧，對景等各種視線類型 ， 龍洲水岸景區(qū) 景觀在重慶市現(xiàn)有景觀中獨具特色。 5、景區(qū)游客與旅游綜合收入預(yù)測 根據(jù) 2005 年重慶市旅游業(yè)統(tǒng)計公報 ， 重慶市 2005 年 共接待海內(nèi)外旅游者 6017.71 萬人次，同比增長 13.99%， 總收入為 301.12億元人民幣 ， 人均綜龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 15 - 合旅游收入為 500 元 /人。根據(jù)重慶市巴南區(qū) 2006 年 度政府工作報告（ 2007年 2 月 8日 在重慶市巴南區(qū)第十六屆人民代表大會第一次會議上）， 2006 年巴南區(qū)接待旅客 245 萬人次，旅游總收入 9.6 億元， 人均綜合旅游收入為 392元 /人 。綜合考慮與旅游服務(wù)單位（如旅行社）收入分成情況及本景區(qū)資源配置情況，外地旅游者 人均綜合旅游收入確定為 250 元 /人，巴南區(qū)及重慶主城區(qū)人均綜合旅游收入為 100 元 /人。巴南區(qū)休閑市民按 20 萬人次計算，重慶主城區(qū)休閑市民按 10 萬人次計算， 外地旅游者按 巴南區(qū) 2006 年接待旅客 10%計算，龍洲景區(qū)（包括 *公司 、旅游設(shè)施租賃單位、旅游設(shè)施受讓單位）年旅游人次及年綜合旅游收入預(yù)測如下： 序號 游客類別 人次 （萬人次） 收入標準 （元 /人） 年收入 （萬元） 1 巴南區(qū)休閑市民 20 100 2000 2 重慶主城區(qū)休閑市民 10 100 1000 3 外地旅游者 24.5 250 6125 4 合 計 54.5 9125 *公司 年平均經(jīng)營收入 4316 萬元（根據(jù)備查文件 4 測算），約為景區(qū)綜合旅游 收入 47%，因此本項目市場發(fā)展空間較大。 6、項目市場研究結(jié)論 隨著重慶市旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，來渝旅游人數(shù)的不斷增加，將擴大旅游基礎(chǔ)設(shè)施及接待設(shè)施的客源基數(shù)；隨著巴南區(qū)政府打造 “巴南區(qū)短程都市濱江休閑旅游長廊 ”戰(zhàn)略的實施， 龍洲水岸 的品牌優(yōu)勢和服務(wù)優(yōu)勢將吸引更多高素質(zhì)重慶本地游客，同時對接待設(shè)施、服務(wù)水平也提出了更高的要求；隨龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 16 - 著龍洲灣新區(qū)的開發(fā)（容納 10萬人）以及 整個巴南區(qū)行政機關(guān)將在 2008年前搬遷到龍洲灣新區(qū)， 龍洲水岸景區(qū) 將有一批龐大而穩(wěn)定的客源 。通過以上分析，可以看出 龍洲水岸景區(qū) 的開發(fā)有著較大的市場空間。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 17 - 第四章 景區(qū)內(nèi)景點規(guī)劃設(shè)計及內(nèi)容 一、景區(qū)內(nèi)景點規(guī)劃設(shè)計 （一）規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想 以打造巴南區(qū)濱江帶的優(yōu)美景觀，提升濱水公共空間的人文活力，創(chuàng)造拉動巴南區(qū)經(jīng)濟發(fā)展契機為主線，將龍洲水岸濱江景觀帶打造成為集生態(tài)保護、休閑娛樂、游覽觀光和風貌展示為一體的，把人工與自然景觀、各類景觀空間、各項功能活動有機組合在一起，使具有復(fù)合使用功能的城市濱江公共空間系統(tǒng)。 （二）設(shè)計原則 1、景觀性原則 濱水地帶作為城市意象五要素之一的邊緣是形成城市意象和景觀特色的重要地段。構(gòu)建濱江優(yōu)美景觀要把握以下幾個方面： （ 1） 自然與人工要素的結(jié)合：濱水區(qū)內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物應(yīng)與自然地形背景、水體植被形成和諧的總體關(guān)系，在此前提下可有局部對比變化，從而達到“對比統(tǒng)一”的目標。 （ 2）景觀序列的組織：根據(jù)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)沿江地形地貌布局各具特色的建筑內(nèi)外部空間，使得人工空間和自然領(lǐng)域相互交錯，組織景觀，開成各具特色的場所，并組合成富有節(jié)奏韻律的景觀序列。 （ 3）岸際輪廓線的控制：組織疏密有序、剛?cè)岵?、層次分明的岸際輪廓線。 2、集約性原則 結(jié)合地形相對集中地布置建筑空間及外部場地，聚集龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 18 - 人氣、創(chuàng)造活力。重點處理上述地段的地質(zhì)災(zāi)害防護設(shè)施和城 市基礎(chǔ)設(shè)施，此外的其它地段則設(shè)置對自然災(zāi)害防護等級要求較低的步行系統(tǒng)和休閑設(shè)施為主，這樣既為市民提供了更豐富的空間體驗，也節(jié)省了自然災(zāi)害防護的工程量和造價。 3、多樣性原則 濱水區(qū)內(nèi)的空間使用應(yīng)具有多樣性、混合性和共享性。將各種和濱江游憩消費行為有關(guān)的商業(yè)、休閑和娛樂空間和活動有機組合，使得不同年齡段、不同性別和不同文化層次的市民都可以在這里找到可供自己使用的空間和活動內(nèi)容，使濱水區(qū) 24 小時都有活動、都有人流，從而帶來濱水區(qū)的活力和商機。 4、觀賞性原則 濱水地帶此岸與彼地、彼岸是“觀與被觀”的關(guān)系，在 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)應(yīng)結(jié)合地形標高的變化在設(shè)置遠眺、環(huán)顧、近觀等觀景點的同時，也應(yīng)注意自身的總體景觀形象的塑造。包括沿龍洲大道景觀展開面及沿長江展開面的景觀形象。此外要注意視覺走廊的控制，使得江景城景相互交融。 二、景點規(guī)劃內(nèi)容 （一）觀江餐娛休閑帶 觀江餐娛休閑帶是市民、游客參與性最強、活動最密集的地段。主要由四個“場所”構(gòu)成： 1、虹廊臥波（場所 1）：建筑造型輕巧、流暢，空間組合靈活多變，其中穿插組合場地空間，休閑、觀光的好去處。 2、水岸層臺（場所 2）：景觀式的建筑和地形巧妙結(jié)合，層層退臺，在不龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 19 - 同的標高上擴展出 大面積的室外空間，結(jié)合舒展、層次豐富的廣場，是把盞臨風、吟詩做賦、憑欄遠眺的最佳場所。 （ 1）層臺疊翠 （ 2）詩林賞江廣場 3、龍州夢幻（場所 3）：地形、場地和建筑互為依托、珠聯(lián)璧合、相得益彰，無論廣場和建筑都是整篇樂章的強音，形成龍洲水岸濱江景觀帶的標志和高潮。成為適合開展聚會交往、觀景攬勝、高檔餐飲等活動的理想空間。 （ 1）龍州夢幻廣場 （ 2）龍州帆影 （ 3）品牌餐娛住宿等旅游接待基礎(chǔ)設(shè)施 4、望江風情（場所 4）：建筑造型沉穩(wěn)中有變化、樸實中有情調(diào)，廣場、庭院、建筑一氣呵成，是品茗消遣、把玩情調(diào)、交友會 客的絕好場所。 （ 1）望江風情 （ 2）金棕櫚廣場 5、挑棧臨風：棧橋絕壁、凌空飛架，極具山地城市陽臺的特色，構(gòu)建出駐足、眺望、社交和休息的優(yōu)美觀賞空間。 6、長橋觀瀑：龍吟水躍、長橋如虹，呈現(xiàn)盛世歡騰、普天同慶的場面，是有標志性的觀賞、游覽和嬉戲的景觀空間。 7、五彩繪石：傳摩崖石刻神韻、展現(xiàn)代藝術(shù)魅力，既適合遠觀又適宜近看，是富有特色的藝術(shù)鑒賞空間。 （二）濱江漫步帶 濱江漫步帶將人工景觀和自然景觀相結(jié)合，既有都市風情，又有山林野龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 20 - 趣，是觀江餐娛休閑區(qū)的延伸區(qū)域，逐漸過渡到沿江生態(tài)保護區(qū)。主要由下列景點構(gòu)成 ： 1、清風搖翠 2、觀星臺 3、靜謐思遠 4、五彩繪石 5、望柱迎江 6、木廊棧道 7、色彩地帶 8、觀瀾臺 9、九龍橋 10、濱江平臺 11、索道飛虹 12、挑棧凌風 13、水晶星座 14、光影迷陣 15、竹林幽情 16、濱江劇場 17、龍洲溫泉 （三）生態(tài)保護帶 生態(tài)保護帶將保留現(xiàn)有的沿江植被，以植物的生態(tài)學特性和群落演替原理為依據(jù)對植被進行養(yǎng)護和管理，營造以體現(xiàn)自然情趣和生態(tài)特色為主調(diào)的綠色空間，形成龍洲水岸濱江景觀帶的基調(diào)。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 21 - 第五章 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 一、景區(qū)景觀工程 景區(qū)公共景觀帶有 1600 米左右，景觀綠地占地面積 146834 平方米，具體景觀見第四章第二節(jié)景點規(guī)劃內(nèi) 容。 二、景區(qū)旅游配套設(shè)施（接待設(shè)施） 景區(qū)配套設(shè)施（接待設(shè)施）總建筑面積 48960 m2，基本情況如下： 序號 設(shè)施名稱 建筑面積（ m2） 經(jīng)營方式 1 望江風情建筑 (A棟 ) 10707 自營 2 龍洲夢幻建筑 (B棟 ) 23537 出售 3 層臺疊翠建筑 (C棟 ) 13769 出租 4 虹廊臥波建筑 (D棟 ) 562 自營 5 溫泉 385 自營 6 合計 48960 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 22 - 第六章 景區(qū)環(huán)境保護 龍洲水岸景區(qū)十分注重對環(huán)境的保護，分別采用以下五項措施進行處理： 一、場地內(nèi)采用雨污分流制 廚房廢水經(jīng)隔油器處理后排入小區(qū)的污水管，與生活污水一起排入污水處理裝置，經(jīng)生化處理達標后再排入城市下水道。 二、生活垃圾 在景區(qū)內(nèi)設(shè)多個垃圾收集點，每戶采用袋裝，由物管公司定時收集送入垃圾收集點，每天再運至城市垃圾處理場。 三、地下汽車庫采用機械排風 發(fā)電機房的油煙氣采用管道高空排放，廚房的油煙采用變壓式排氣道 高空排放。 四、噪聲控制 景 區(qū)內(nèi)所選用的設(shè)備均選用低噪聲設(shè)備，并采用取相應(yīng)的減震措施。 五、建筑環(huán)保 建筑和裝飾材料嚴格按國家規(guī)定的標準選用不散發(fā)污染物的材料。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 23 - 第七章 項目實施方案 一、項目組織實施 1、功能和客戶定位： 本項目旨在建設(shè)和營造巴南休閑旅游景區(qū)。其主要功能是以濱江景觀帶為重要節(jié)點組織游客路線，輔以 傳統(tǒng)工藝坊、 文化展示館、停車場等項目，為旅游觀光提供交通、飲食、購物、接待和導(dǎo)游等多方面的服務(wù)，該項目面對所有重慶 市民以及 和來巴南區(qū)旅游的高中端外地游客 。 2、業(yè)務(wù)類型： 景區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施 自營、出租及轉(zhuǎn)讓； 提供旅游住宿；組織商務(wù)會議、文化活動； 組織 傳統(tǒng)手工藝表演活動、民族歌舞表演活動；旅游活動宣傳；大眾餐飲及停車場服務(wù)等。 3、經(jīng)營管理模式： *公司 成立專業(yè)性分公司或獨立子公司統(tǒng)一負責景區(qū)所有 旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的 經(jīng)營和管理。直接經(jīng)營管理景區(qū)部分核心公共配套設(shè)施以及溫泉、停車場等經(jīng)營項目。對手工作坊、文化會館等著重展示重巴南區(qū)歷史、民俗、文化和傳統(tǒng)風貌的重點游覽項目和部分具有江岸文化、三峽風情的重點商鋪，公司將采取定向招商的方式，邀請三峽庫區(qū)及周邊區(qū)域的民間商戶、藝人和工匠作為主力經(jīng)營戶進 駐經(jīng)營，公司以物業(yè)租金或物業(yè)轉(zhuǎn)讓方式形成收入。對其他商鋪，采取廣泛招租方式經(jīng)營。 4、組織方式： 專業(yè)性分公司或獨立子公司 初步擬定設(shè)財務(wù)部、人事部、前廳部、客房部、餐飲部、市場營銷部、物業(yè)經(jīng)營管理部、工程維護部、保安部。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 24 - 二、項目建設(shè)期限 本項目建設(shè)期為 1 年， 2007 年 2 月 1 日計劃開工（注）， 2008 年 2 月竣工驗收，項目實施工期見下表： 項 目 實 施 工 期 表 年 分項 2006 2007 2008 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 項目可行性研究 景區(qū)設(shè)計 景區(qū)工程施工 景區(qū)工程竣工 注： 截止 2006 年 12 月，龍洲水岸項目的規(guī)劃已通過市政府批準，平基土石方工程、擋土墻施工、水電施工、地形圖勘察等工作已基本完成，園林綠化已進場做前期施工準備工作，圖紙會審已完成 。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 25 - 第八章 項目費用與效益估算 一、投資估算 （一）估算依據(jù) 1、重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費政策匯編和建設(shè)部及國家有關(guān)規(guī)定； 2、現(xiàn)行定額、取費標準、價格依據(jù)和現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標； 3、 *公司 提供的其他有關(guān)資料。 （二）估算辦法 1、景區(qū)公共景觀工程（土地成本費用）根據(jù) *公司 與巴南區(qū)政府的協(xié)議，公共景觀部分投資按 5000 萬控制，本項目征地費、土地出讓金、其他土地費用也不再重復(fù)考慮。 2、一般土建根據(jù)類似建筑的近期造價資料進行估算。 3、公用工程按各公用專業(yè)提供的數(shù)據(jù)匯總。 4、設(shè)備原價及運雜費、 安裝費是按市場價或詢問從進行計算的。 5、室外工程部分根據(jù)總圖布置及參照類似工程指標估算。 6、建設(shè)單位管理費：根據(jù)建設(shè)部建標 1996628 號文的有關(guān)規(guī)定，本項目按建安費用的 1.6%計取。 7、勘察費、設(shè)計費：根據(jù)國家計委、建設(shè)部發(fā)布的計價格 200210號文件的有關(guān)規(guī)定計取，本項目按建安費用的 2.0%5.0%計取。 8、工程監(jiān)理費：根據(jù)建設(shè)部價費字（ 1992） 479 號文的有關(guān)規(guī)定，本項目按工程費用的 1.2%計取。 9、工程招投標代理費：根據(jù)渝價 (2000)393 號文的有關(guān)規(guī)定，本項目按龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 26 - 工程建安費用 的 0.4%計取。 10、工程質(zhì)量監(jiān)督費：根據(jù)渝價（ 2001） 345 文的有關(guān)規(guī)定，本項目按工程建安費用的 2.5計取。 11、施工圖審查費：根據(jù)渝（ 2000） 830 號文的有關(guān)規(guī)定，本項目按 1 元/m2計取。 12、防空地下室建設(shè)費：按 30元 / m2計取。 13、城市建設(shè)配套費：按渝府發(fā)（ 2001） 111 號文的有關(guān)規(guī)定，本項目按140 元 / m2計取。 14、建筑工程規(guī)劃許可執(zhí)照費：根據(jù)渝府發(fā)（ 2001） 23號文的有關(guān)規(guī)定，本項目按工程費用的 1.8計取。 15、工程定額測定費：根據(jù)渝價 2002120號文的有關(guān) 規(guī)定，本項目按工程費用的 1.4計取。 16、防雷施工監(jiān)審費：按渝價（ 2001） 402號文的有關(guān)規(guī)定，本項目按工程費用的 0.3計取。 17、施工圖預(yù)算編制費：根據(jù)國家計委、建設(shè)部發(fā)布的計價格 200210號的有關(guān)規(guī)定，本項目按設(shè)計費的 10%計取。 18、稅金：按本工程建安費用的 3.56%計取。 19、基預(yù)備費：本項目按工程費用與其它費用之和的 3%計。 （三）估算結(jié)果 1、建設(shè)投資 該項目預(yù)計建設(shè)期為 1 年（建設(shè)期自 2007 年 2月至 2008年 2 月）， 2008年 2 月投入營運。項目建設(shè)投資 16,039.10萬元 ，見下表： 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 - 27 - 龍洲水岸景區(qū)建設(shè)投資估算表 金額單位：元 序號 項目 金額 1 景區(qū)公共景觀工程（土地成本費用） 50,000,000.00 2 土建及外墻裝飾工程 53,856,000.00 3 自營旅游設(shè)施內(nèi)部裝飾工程 10,896,400.00 4 租賃（轉(zhuǎn)讓）旅游設(shè)施內(nèi)部裝飾工程 7,461,200.00 5 旅游配套工程稅金 2,570,804.16 6 旅游配套工程前期工程費用 13,336,845.00 7 水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施費 5,385,600.00 8 消防噴淋及報警系統(tǒng) 3,427,200.00 9 租賃（轉(zhuǎn)讓）旅游設(shè)施電梯工程 2,000,000.00 10 自營旅游設(shè)施電梯工程 1,600,000.00 11 自營旅游設(shè)施中央空調(diào)系統(tǒng) 3,212,100.00 12 自營旅游設(shè)施智能化系統(tǒng) 428,280.00 13 自營旅游設(shè)施客房設(shè)備 1,045,000.00 14 自營旅游設(shè)施其他設(shè)備、用品 500,000.00 15 預(yù)備費 4,671,582.87 16 合 計 160,