物業(yè)公司運(yùn)營手冊

物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 1 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 2 目 錄 第一章 物 業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立與管理運(yùn)作機(jī)制 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立與運(yùn)作機(jī)制 一、物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立條件 二、物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立程序 三、物業(yè)服務(wù)公司的法律責(zé)任 四、物業(yè)服務(wù)公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置 第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會 一、業(yè)主大會 二、業(yè)主委員會 三、業(yè)主契約 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司管理運(yùn)作機(jī)制 范例精解 范例一 小區(qū)業(yè)主大會章程 范例二 業(yè)主規(guī)約（示范文本） 第二章 物業(yè)服務(wù)的勞動人事管理技巧及范例精解 第一節(jié) 招聘與簽約的過程及注意事項(xiàng) 一、招聘 二、簽約 三、關(guān)于晉升主管、領(lǐng)班實(shí)行考核聘任制的幾個(gè)要點(diǎn) 四、臨時(shí)工的錄用、辭退 第二節(jié) 人力資源管理技巧 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 3 一、人力資源管理的內(nèi)涵 二、物業(yè)管理公司的用工方式的原則與崗位設(shè)置 三、管理和考核的技改 第三節(jié) 員工培訓(xùn)技巧與員工檔案管理辦法 一、培訓(xùn)工作的必要性、內(nèi)容與任務(wù) 二、培訓(xùn)方法和技巧 三、員工檔案管理辦法 第四節(jié) 物業(yè)管理公司的勞動報(bào)酬和福利 一、勞動報(bào)酬和福利費(fèi)前瞻 二、勞動報(bào) 酬的管理技巧 三、加班工資及各種假期工資的發(fā)放辦法 四、福利的形式和內(nèi)容 第五節(jié) 物業(yè)管理獎(jiǎng)懲的管理技巧 一、總則 二、獎(jiǎng)勵(lì)辦法 三、處罰辦法 四、員工的申訴權(quán) 第六節(jié) 其他管理辦法 一、更衣室管理規(guī)定 二、職工浴室管理規(guī)定 三、職工餐廳就餐規(guī)定 四、工服管理規(guī)定 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 4 五、倒班宿舍管理規(guī)定 第七節(jié) 物業(yè)公司業(yè)務(wù)員的工作要?jiǎng)t與素質(zhì)要求 一、敬業(yè)樂觀 二、著裝整潔 三、工作步驟 四、商用文書 五、關(guān)于問題的解決 六、禮貌用語 七、使用電話 八、交換名片 九、會客 十、拜訪客戶 十一、洽 談 十二、約會 十三、表達(dá)能力 第八節(jié) 物業(yè)公司經(jīng)理的素質(zhì)要求 一、應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì) 二、應(yīng)具備良好作風(fēng) 三、應(yīng)具備的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù) 第九節(jié) 物業(yè)公司人事管理制度 一、聘用制度 二、員工行為規(guī)范 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 5 三、職務(wù)任務(wù)制度 四、崗位調(diào)遷制度 五、員工離職制度 六、請休假及假期待遇制度 七、培訓(xùn)制度 八、考核制度 九、獎(jiǎng)懲制度 第十節(jié) 勞動人事管理范例精解 范例一 員工手冊的編寫技巧 范例二 物業(yè)管理員崗位規(guī)范 第三章 物業(yè)服務(wù)公司的財(cái)務(wù)管理技巧及范例精解 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理概 念 一、財(cái)務(wù)管理內(nèi)涵 二、財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置 三、財(cái)務(wù)管理制度 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司的財(cái)務(wù)核算及其技巧 一、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)核算的必讀知識 二、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)活動 三、分析及分析技巧 第三節(jié) 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)掌握的財(cái)務(wù)操作 一、年度預(yù)算的操作 二、資本基金的操作 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 6 三、償債基金的操作 四、信用控制的操作 第四節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)的核算技巧 一、物業(yè)管理費(fèi)的組成 二、管理費(fèi)的核算具體技巧介紹 三、如何加強(qiáng)收費(fèi)管理的力度 四、籌措物業(yè)管理資金計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核算方法 第五節(jié) 財(cái)務(wù)造假對策 一、規(guī)范基礎(chǔ)工作 二、建立完善的內(nèi)部控制體系 三、健全和完善會計(jì)算理制度 四、強(qiáng)化會計(jì)監(jiān)督 第六節(jié) 常見計(jì)算機(jī)會計(jì)“陷阱”及對策 一、常見的計(jì)算機(jī)會計(jì)陷阱 二、計(jì)算機(jī)會計(jì)陷阱對策 三、計(jì)算機(jī)會計(jì)陷阱查帳指導(dǎo) 第四章 物業(yè)管理資金運(yùn)籌技巧及范例精解 第一節(jié) 物業(yè)管理資金的籌集 一、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的必要性 二、物業(yè)管理資金籌集方式 三、物業(yè)管理企業(yè)籌集資金的要求 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)籌資決策謀略 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 7 一、有關(guān)籌資決策的必讀知識 二、 資本金的籌資決策謀略 三、負(fù)債籌資決策謀略 四、籌資質(zhì)量決策謀略 第三節(jié) 物業(yè)經(jīng)營企業(yè)的資金籌措技巧與融資決策 一、資金籌措技巧 二、各類資金的具體籌措技巧 三、融資決策 第四節(jié) 物業(yè)管理資金籌措的管理 一、確定收費(fèi)項(xiàng)目 明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 二、加強(qiáng)法制建設(shè) 確保費(fèi)用收取 第五節(jié) 物業(yè)管理資金運(yùn)作使用方法 一、物業(yè)管理資金的使用原則 二、物業(yè)管理資金使用的特點(diǎn) 三、使用資金的來源和分類 四、居住性物業(yè)管理資金的使用方法 五、經(jīng)營性物業(yè)管理資金的來源與使用技巧 六、日常 費(fèi)用的支出 七、日常費(fèi)用支出預(yù)算 第六節(jié) 維修基金的使用與管理技巧 一、維修更新工程費(fèi)的組成 二、維修基金的管理要求 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 8 三、維修基金留存和使用計(jì)劃的編制 四、物業(yè)更新方案的優(yōu)選技巧 五、資金籌措范例精解 第五章 物業(yè)管理公司正常避稅的操作技巧及范例精解 第一節(jié) 避稅的必讀知識 一、避稅的概念 二、避稅的類型 三、偷、漏、節(jié)稅辨析 第二節(jié) 避稅產(chǎn)生的原因及后果 一、避稅產(chǎn)生的主觀原因 二、避稅形成的客觀原因 三、避稅行為的后果 第三節(jié) 避稅的分類與判定 一、國內(nèi)避稅與國際避稅 二、稅收籌劃和稅收規(guī)避 三、對稅收法規(guī)的運(yùn)用和理解進(jìn)行避稅 第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)國內(nèi)避稅的方法與技巧 一、籌資方案避稅法 二、投資方案避稅法 三、幾種具體避稅方案 第五節(jié) 避稅的法律分析 一、避稅的法律特征 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 9 二、避稅的合法性 第六節(jié) 避稅范例精解 第六章 物業(yè)價(jià)值及價(jià)格評估技巧及范例精解 第一節(jié) 物業(yè)價(jià)格的形成及特征 一、物業(yè)價(jià)格成因 二、物業(yè)價(jià)格的特征 三、物業(yè)價(jià)格體系 四、影響物業(yè)價(jià)格的因素 第二節(jié) 物業(yè)價(jià)格評估技巧 一、物業(yè)價(jià)格評估的意義 二、物業(yè)估價(jià)的原則 三、物業(yè)價(jià)格評估的程序 第三節(jié) 物業(yè)估價(jià)方法 一、成本估價(jià)法 二、市場比較法 三、還原收益法 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的管理技巧 一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義及特點(diǎn) 二、房產(chǎn)價(jià)格政策 三、房產(chǎn)價(jià)格管理 四、房產(chǎn)價(jià)格評估 五、土地價(jià)格的概念、構(gòu)成與評估技巧 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 10 六、房屋價(jià)格與土地價(jià)格的關(guān)系 第五節(jié) 物業(yè)估價(jià)范例精解 范例一 上海某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書 范例二 建筑物資產(chǎn)估價(jià)范例精解 范例三 土地估價(jià)范例精解 第七章 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技巧及案例分 析 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)的概述 一、風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì) 二、風(fēng)險(xiǎn)的特征 三、風(fēng)險(xiǎn)的分類 第二節(jié) 物業(yè)管理中不同市場風(fēng)險(xiǎn)程度分析 一、地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn) 二、普通住宅市場的風(fēng)險(xiǎn) 三、公寓市場的風(fēng)險(xiǎn) 四、寫字樓宇市場的風(fēng)險(xiǎn) 五、工業(yè)樓宇市場的風(fēng)險(xiǎn) 第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)損失的控制 一、風(fēng)險(xiǎn)損失的控制技巧 二、控制風(fēng)險(xiǎn)損失的策略 三、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范技巧 四、擺脫風(fēng)險(xiǎn)困境的策略及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金 五、負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)損失的控制 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 11 第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān) 一、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的概述 二、企業(yè)成為風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任 主體的條件 三、企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任主體的類型與選擇 第五節(jié) 物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避技巧 一、籌資風(fēng)險(xiǎn)及互換防范 二、投資評估及組合防范 三、流動資金運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 第六節(jié) 物業(yè)管理中緊急情況的應(yīng)急技巧 一、電梯困人的緊急處理 二、爆喉及水箱過滿的緊急處理 三、發(fā)生火警時(shí)消防的緊急處理 四、停電和電力故障的緊急處理 五、瓦斯和易燃?xì)怏w泄漏的緊急處理 六、雷暴及颶風(fēng)的緊急處理 七、對盜竊及停車場被劫事件的緊急處理 八、業(yè)主或住戶投訴的緊急處理 九、可疑物體及恐嚇電話的緊急處理 十、拾 獲財(cái)物的處理方法 十一、發(fā)現(xiàn)住戶受傷或生病的緊急處理 十二、車輛發(fā)生意外事故導(dǎo)致?lián)p壞設(shè)備的緊急處理 第七節(jié) 物業(yè)保險(xiǎn) 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 12 一、保險(xiǎn)的概述 二、保險(xiǎn)合同 三、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 四、人身保險(xiǎn) 五、汽車保險(xiǎn) 六、物業(yè)保險(xiǎn) 七、保險(xiǎn)經(jīng)營 八、保險(xiǎn)理賠 九、職工人身風(fēng)險(xiǎn)管理 十、企業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)管理 第八章 物業(yè)管理糾紛規(guī)避的技巧及范例精解 第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛的常見表現(xiàn)形式 一、物業(yè)管理不善是糾紛的主要原因 二、物業(yè)管理糾紛的主要因素 三、避免物業(yè)管理糾紛的全新技巧 第二節(jié) 物業(yè)管理公司的法律保 障 一、物業(yè)管理公司的法律職責(zé) 二、物業(yè)管理公司的違法行為 三、物業(yè)管理法律責(zé)任的方式 四、解決物業(yè)糾紛的四個(gè)步驟 第三節(jié) 怎樣打物業(yè)管理官司 一、物業(yè)管理官司的類型 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 13 二、物業(yè)管理官司的法律依據(jù) 三、物業(yè)管理官司責(zé)任認(rèn)定 四、物業(yè)管理糾紛的主要表現(xiàn) 五、哪些房產(chǎn)案件可以向人民法院起訴 第四節(jié) 物業(yè)糾紛的行政訴訟 一、房產(chǎn)物業(yè)糾紛行政訴訟審理范圍 二、不屬行政訴訟受案范圍的房產(chǎn)物業(yè)糾紛 三、房地產(chǎn)行政訴訟的管轄 四、房地產(chǎn)物業(yè)行政訴訟的原則 五、房產(chǎn)物業(yè)糾紛行政訴訟和程序 第五節(jié) 常見物業(yè)糾紛的避免和處理技巧 一、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛的預(yù)防及對策 二、房產(chǎn)價(jià)格糾紛的預(yù)防及對策 三、房產(chǎn)面積糾紛的預(yù)防及對策 四、物業(yè)合同糾紛的預(yù)防及對策 五、購房糾紛的預(yù)防及對策 第六節(jié) 物業(yè)糾紛處理范例精解 范例一 開發(fā)商未能及時(shí)辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證 范例二 周某訴潘某房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案 范例三 如何處理預(yù)售商品房建筑面積交付時(shí)增減的糾紛 范例四 新拆遷法對被拆遷人給予哪些補(bǔ)償 范例五 山墻公用面積如何分?jǐn)傆?jì)算 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 14 第九章 物業(yè)管理企業(yè)形象設(shè)計(jì)與良好公共關(guān)系的建立技巧 第一節(jié) 塑造企業(yè)形象 一、企業(yè)形象及其作用 二、企業(yè)形象的系統(tǒng)分析 第二節(jié) 造就企業(yè)精神的方法 一、企業(yè)精神的功能和作用 二、企業(yè)精神的主要特征 三、如何培養(yǎng)企業(yè)精神 第三節(jié) 創(chuàng)立企業(yè)精品形象的方法與技巧 一、精品形象是生存的有力支撐 二、物業(yè)公司成功管理的表現(xiàn) 三、創(chuàng)造物業(yè)公司品牌形象的辦法 第四節(jié) 新聞在企業(yè)形象設(shè)計(jì)中的作用 一、新聞的發(fā)掘 二、新聞的撰寫 三、新聞的發(fā)布 第五節(jié) 物業(yè)形象宣傳的最好方法 一、客戶聯(lián)誼會對形象宣傳的作用 二、形象宣傳 范例精解 第六節(jié) 企業(yè)良好的公共關(guān)系的建立 一、內(nèi)部公共關(guān)系 二、外部公共關(guān)系 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 15 第十章 物業(yè)規(guī)劃及規(guī)劃技巧 第一節(jié) 物業(yè)規(guī)劃的基本知識 一、城市規(guī)劃的主要內(nèi)容 二、城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容 三、分區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容 四、詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容 五、物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn) 第二節(jié) 物業(yè)規(guī)劃技巧 一、居住區(qū)的分類及其用地組成 二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容 三、居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 四、住宅建筑規(guī)劃 五、公共建筑規(guī)劃 六、居住區(qū)道路規(guī)劃技巧 七、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置技巧 八、室外場 地和環(huán)境小品的規(guī)劃技巧 第三節(jié) 寫字樓的規(guī)劃與設(shè)計(jì)技巧 一、現(xiàn)代寫字樓的特征 二、現(xiàn)代寫字樓的共同要素 三、寫字樓的公共服務(wù)設(shè)置 第四節(jié) 商業(yè)樓宇的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 一、商業(yè)圈分析 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 16 二、商業(yè)樓宇位置的確定與評價(jià) 三、商店外觀設(shè)計(jì) 四、商店內(nèi)部環(huán)境裝飾 第十一章 物業(yè)管理創(chuàng)新策略 第一節(jié) 新舊體制下物業(yè)管理的對比 一、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下我國物業(yè)管理的弊端 二、市場經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理的新景象 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別 四、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 第二節(jié) 物業(yè)管理改革方 案 一、物業(yè)管理改革的方案 二、物業(yè)管理的發(fā)展預(yù)測 三、物業(yè)管理現(xiàn)代化 第三節(jié) 新體制下物業(yè)管理的四大目標(biāo)與九個(gè)觀念 一、物業(yè)管理的四大目標(biāo) 二、物業(yè)管理者必須具備的九個(gè)思維觀念 第四節(jié) 物業(yè)管理公司發(fā)展的新觀念 一、房管局向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化的探索 二、房管局向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)換中的問題與對策 三、物業(yè)管理進(jìn)入市場的困難與對策 四、小區(qū)業(yè)主委員會運(yùn)行中的困境與建議 五、如何擺脫物業(yè)管理“兩難”困境 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 17 六、如何解決物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)的矛盾 七、發(fā)展物業(yè)管理的三對策 第十二章 物業(yè)的保值與增值管理技巧 第一節(jié) 物業(yè)價(jià)值 一、樓宇保養(yǎng)的目的 二、樓宇保養(yǎng)的內(nèi)涵 三、產(chǎn)業(yè)意義的價(jià)值論 第二節(jié) 實(shí)施周期性維護(hù)保養(yǎng)減緩物業(yè)價(jià)值下降 一、周期性維護(hù)保養(yǎng)的排定 二、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)方式 三、維護(hù)保養(yǎng)的分類 四、維護(hù)保養(yǎng)制度 第三節(jié) 運(yùn)行管理技巧 一、操作人員運(yùn)行管理 二、設(shè)備運(yùn)行管理 三、運(yùn)行安全管理 第四節(jié) 崗位責(zé)任制度 一、工程部經(jīng)理的崗位責(zé)任制 二、工程部專業(yè)主管崗位責(zé)任制 三、工程部專業(yè)領(lǐng)班崗位責(zé)任制 四、工程部專業(yè)維修人員崗 位責(zé)任制 第五節(jié) 物業(yè)環(huán)境增值操作技巧 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 18 一、城市化 二、稀缺性 三、規(guī)劃增值的操作技巧 四、供求增值的操作技巧 第六節(jié) 物業(yè)無形資產(chǎn)增值操作技巧 一、品牌增長戰(zhàn)略 二、商譽(yù)增值技巧 三、商業(yè)秘密增值技巧 四、特許權(quán)增值技巧 五、專有技術(shù)增值技巧 第七節(jié) 物業(yè)有形資產(chǎn)增值技巧 一、核心資產(chǎn)經(jīng)營 二、輔助資產(chǎn)經(jīng)營 三、物業(yè)延伸資產(chǎn)經(jīng)營 第八節(jié) 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作增值技巧 一、加速折舊的經(jīng)濟(jì)意義 二、企業(yè)股份制改造與上市公司運(yùn)作 三、出讓部分股權(quán) 四、債權(quán)換股權(quán) 第十三章 物業(yè)管理公司連鎖經(jīng)營 第一節(jié) 物業(yè)管理連鎖經(jīng)營產(chǎn)生的基礎(chǔ) 一、知識密集、技術(shù)密集、人才密集 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 19 二、物業(yè)管理與物業(yè)升值 三、物業(yè)管理是軟投入硬產(chǎn)出 第二節(jié) 物業(yè)管理公司的優(yōu)勢 一、有獨(dú)具風(fēng)格的管理模式 二、有成熟的管理經(jīng)驗(yàn) 三、熟悉各項(xiàng)法律、法令、政策 第三節(jié) 連鎖經(jīng)營與規(guī)模效益 一、物業(yè)管理連鎖的含義和特點(diǎn) 二、物業(yè)連鎖經(jīng)營是產(chǎn)業(yè)化的必然結(jié)果 三、物業(yè)連鎖經(jīng)營模式 四、連鎖經(jīng)營與規(guī)模效益 第十四章 物業(yè)管理公司規(guī)模擴(kuò)展技巧 第一節(jié) 收購及兼并目標(biāo)公司的尋找 一、目標(biāo)公司的市場調(diào)查 二、收購兼并目標(biāo)公司的途徑 第二節(jié) 企業(yè)兼并與收購的形式和程序 一、意向協(xié)議簽定 二、調(diào)查 三、批準(zhǔn) 第三節(jié) 企業(yè)兼并與收購風(fēng)險(xiǎn)障礙 一、財(cái)政稅收政策 二、職工安置問題 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 20 三、并購風(fēng)險(xiǎn) 第四節(jié) 并購合同 一、合同履行的義務(wù)與條件 二、資產(chǎn)收購合同注意事項(xiàng) 第五節(jié) 反收購兼并策略 一、保持控股地位 二、相互持股 第十五章 物業(yè)管理工作考評及標(biāo)準(zhǔn)化管理 第一節(jié) 資質(zhì)評定考評驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 一、物業(yè)管理公司資質(zhì)評定標(biāo)準(zhǔn) 二、物業(yè)管理公司考評標(biāo)準(zhǔn)與驗(yàn)收方法 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理 一、建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)（或制度） 二、制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作的規(guī)劃、計(jì)劃 三、搞好企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化信息資料管理 四、加強(qiáng)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)教育 第三節(jié) 物業(yè)管理的質(zhì)量保證 一、質(zhì)量保證要求 二、增強(qiáng)競爭意識 三、行為規(guī)范 四、物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 21 第一章 物業(yè)管理公司運(yùn)作技巧 第一節(jié) 物業(yè)管理公司的設(shè)立與管理運(yùn)作機(jī)制 一、物業(yè)管理公司的設(shè)立條件 （一）物業(yè)管理公司設(shè)立的法律規(guī)定 1 公 司必須依法設(shè)立，是公司法所確定的基本制度。公司法作為規(guī)范公司組織和行為的基本法律，對設(shè)立有限責(zé)任公司和股份有限公司的條件和程序作了規(guī)定。概括起來講，公司必須依法設(shè)立包括了以下的內(nèi)容： （ 1）公司種類必須合法 公司法第二條規(guī)定：“本法所稱公司是指依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司和股份有限公司?！币虼?，依照公司法所設(shè)立的公司，只能是有限責(zé)任公司或者股份有限公司。 （ 2）股東人數(shù)必須符合法定條件 公司法對公司股東的人數(shù)，規(guī)定了比較嚴(yán)格的要求。因此，無論是設(shè)立有限責(zé)任公司，還是設(shè)立股份有限公 司，都必須符合法定條件，公司法規(guī)定：“有限責(zé)任公司由二人以上五十人以下股東共同出資設(shè)立。股份有限公司的股東人數(shù)，必須在五人以上，其中過半數(shù)的發(fā)起人必須在中國境內(nèi)有住所。國家授權(quán)的機(jī)構(gòu)或者國家授權(quán)部門可以單獨(dú)設(shè)立國有獨(dú)資公司?！?（ 3）公司注冊資本必須達(dá)到法定限額 公司法規(guī)定有限責(zé)任公司的注冊資本在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東實(shí)繳的出資額。 有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東實(shí)繳的出資額。 有限責(zé)任公司的注冊資本不得少于下列最低限額： 以生產(chǎn)經(jīng)營為主的公司人民幣三十萬元； 以商品批 發(fā)為主的公司人民幣五十萬元； 以商業(yè)零售為主的公司人民幣三十萬元； 科技、咨詢、服務(wù)性公司人民幣十萬元。 特定行業(yè)的有限責(zé)任公司注冊資本最低限額需高于前面所定限額的，由法律、行政法規(guī)另行規(guī)定。 股份有限公司的注冊資本必須是一千萬元以上；如果法律、行政法規(guī)特別規(guī)定公司的注冊資本高于上述要求的，從法律、行政法規(guī)的規(guī)定。 （ 4）股東出資必須合法 股東出資必須合法，包括兩個(gè)方面，一是必須以公司法所允許的出資方式出資，即可以用貨幣、實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)五種方式出資。 公司法規(guī)定以工業(yè)產(chǎn)權(quán) 、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過有限責(zé)任公司注冊資本的 20。股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東全部繳納出資后，必須經(jīng)法定的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。驗(yàn)資報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：公司名稱；股東的名稱或者姓名；股東的出資額和出資方式；開戶銀行和專用賬戶的賬號；股東繳納出資情況；以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的評估結(jié)果以及工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)所占注冊資本的比例。 （ 5）公司的設(shè)立方式必須合法 公司法對設(shè)立有限責(zé)任公司沒有規(guī)定特別的方式，但對國有企業(yè)改組為公司以及 股物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 22 份有限公司的設(shè)立方式，規(guī)定了方式，所以設(shè)立公司必須符合公司法規(guī)定的方式。 （ 6）設(shè)立公司的程序必須合法 設(shè)立公司的程序必須合法，包括了以下要求，一是公司法規(guī)定必須報(bào)經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的，必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)；二是必須準(zhǔn)備的文件如公司章程等必須準(zhǔn)備好；三是必須經(jīng)過公司登記機(jī)關(guān)的登記。等等。 2 公司法第十一條第一款中規(guī)定：“設(shè)立公司必須依照本法制定公司章程。公司章程是記載有關(guān)公司組織和行動基本規(guī)則的文件，它對公司、股東、董事、監(jiān)事都具有約束力。 （ 1）有限責(zé)任公司章程應(yīng)載明下 列事項(xiàng) 1)公司名稱和住所； 2)公司經(jīng)營范圍； 3)公司注冊資本； 4)股東的姓名或者名稱； 5)股東的權(quán)利和義務(wù)； 6)股東的出資方式和出資額； 7)股東轉(zhuǎn)讓出資的條件； 8)公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則； 9)公司的法定代表人； 10)公司的解散事由與清算辦法； 11)股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。 股東應(yīng)在公司章程上簽名、蓋章。 （ 2）股份有限公司的公司章程 股份有限公司的公司章程是規(guī)定股份有限公司的性質(zhì)、宗旨、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營范圍、內(nèi)部權(quán)利義務(wù)分配等內(nèi)容的基本文件，是股份有限公司組織及運(yùn)作的 基本規(guī)范。 股份有限公司的公司章程應(yīng)載明下列事項(xiàng)： 1)公司名稱和住所； 公司名稱應(yīng)符合企業(yè)名稱登記管理規(guī)定，并須標(biāo)明股份有限公司字樣。公司住所即公司主要辦事機(jī)構(gòu)所在地。 2)公司經(jīng)營范圍； 3)公司設(shè)立方式； 4)公司股份總數(shù)、每股金額和注冊資本； 股份有限公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的實(shí)收股本總額。其最低限額為人民幣一千萬元。 5)發(fā)起人的姓名或者名稱、認(rèn)購的股份數(shù)； 發(fā)起人為自然人，應(yīng)當(dāng)載明其姓名，發(fā)起人為法人，應(yīng)載明其名稱。 6)股東的權(quán)利和義務(wù)； 7)董事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則； 8)公司法定代表人； 公司董事長為公司法定代表人。董事長由董事會以全體董事的過半數(shù)選舉產(chǎn)生。 9)監(jiān)事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則； 10)公司利潤分配辦法； 11)公司的解散事由與清算辦法； 12)公司的通知和公告辦法； 13)股東大會認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 23 3 公司法的基本制度之一是公司必須有自己的名稱，否則不能設(shè)立公司。一個(gè)公司如何為自己取名是一件很講究的事情，一個(gè)好的名稱能夠給公司帶來很大的好處。從法律角度看，根據(jù)公司法的規(guī)定，有限責(zé)任公司必須在公司名稱中標(biāo)明“有限責(zé) 任”字樣。股份有限責(zé)任公司的名稱中同樣要有“股份有限公司”的字樣，否則審批機(jī)關(guān)不會審批，登記機(jī)關(guān)也不會登記。法律對公司名稱還有如下規(guī)定。 （ 1）公司取名時(shí)，不得使用外國國家或者地區(qū)的名稱、國際組織的名稱等。 （ 2）除全國性公司外不得在公司名稱中加“中國”、“中華”等字樣，否則應(yīng)到國家工商行政管理局核準(zhǔn)、申請。 （ 3）公司名稱中應(yīng)當(dāng)加入公司所在地的名稱，如在北京設(shè)立的公司就應(yīng)在公司前面加“北京”的字樣，如有特殊情況應(yīng)到工商行政管理機(jī)關(guān)主管部門核準(zhǔn)。 （ 4）一個(gè)公司只能取一個(gè)名稱，確有必要的須報(bào)請工商部門核準(zhǔn)， 若公司由中外合資興辦的可以取一個(gè)中文名稱同時(shí)也可以取一個(gè)外文名稱。 4 公司法規(guī)定公司以其主要辦事機(jī)構(gòu)所在地為住所。主要辦事機(jī)構(gòu)是指執(zhí)行公司的業(yè)務(wù)活動，決定處理公司事物的機(jī)構(gòu)的所在地。在公司的辦事機(jī)構(gòu)有多個(gè)并分別位于不同的地方時(shí)則可以以主要辦事機(jī)構(gòu)為公司住所。還規(guī)定，公司的章程中須載明公司的住所。因此，確定公司的住所十分重要，具有以下法律意義。 （ 1）可以確定公司的訴訟管轄地 民事訴訟法第二十二條第二款規(guī)定：“對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。 ”公司做為民事活動的重要主體，在經(jīng)營活動中可能與其他經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生各種糾紛。因此，確定公司的住所地、對于解決糾紛、維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序、保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 （ 2）可以確定公司的受送達(dá)地點(diǎn) 公司在經(jīng)營活動中，必然會與外界發(fā)生各種聯(lián)系，確定了公司的住所地，有利于其他組織能夠及時(shí)、迅速地與公司取得聯(lián)系，也有利于公司能夠以自己的住所地為據(jù)點(diǎn)向外進(jìn)行聯(lián)系。同時(shí)，在各種經(jīng)濟(jì)糾紛案件中，無論公司是原告還是被告，有了明確的住所地，人民法院就能夠及時(shí)、迅速地送達(dá)各種法律文書，為公司或者其他當(dāng)事人依法維護(hù)自己 的合法權(quán)益提供了保障。 （ 3）有利于確定債務(wù)的履行地 民法通則第八十八條關(guān)于“履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受給付一方的所在地履行，其他標(biāo)的在履行義務(wù)一方的所在地履行”的規(guī)定，在合同雙方就履行地點(diǎn)約定不明確或者沒有達(dá)成協(xié)議的情況下，以所在地為準(zhǔn)來確定履行地點(diǎn)。對公司來說，此時(shí)的履行地就是其住所地。因此，確定了公司的住所，對于對方當(dāng)事人來講，等于也就為自己確定了債務(wù)的履行地。 （ 4）有利于確定公司的登記機(jī)關(guān) 公司成立必須經(jīng)過登記，按照 1989 年 6 月國務(wù)院制定的企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例的規(guī)定，除了全國性的 公司等以外，其他一般企業(yè)的登記，都在企業(yè)的所在地工商行政管理部門進(jìn)行登記。因此，確定了公司的住所地，等于也就確定了該公司的登記管理機(jī)關(guān)，為檢舉、控告公司違法活動提供了便利，有利于維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。 5 公司法第十一條規(guī)定，公司的經(jīng)營范圍由公司章程規(guī)定，并依法登記。公司的經(jīng)營范圍中屬于法律、行政法規(guī)限制的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)過批準(zhǔn)。公司應(yīng)當(dāng)在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 24 對于公司的經(jīng)營范圍應(yīng)從以下幾方面理解 （ 1）公司的經(jīng)營范圍必須依法進(jìn)行登記。確定公司的經(jīng)營范圍涉及到 多方面的規(guī)定。根據(jù)企業(yè)法人登記條例第十三條規(guī)定企業(yè)法人的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)與其資金、場地、設(shè)備從業(yè)人員以及技術(shù)力量相適應(yīng)。公司的經(jīng)營范圍應(yīng)依法進(jìn)行登記。 （ 2）公司必須在經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動企業(yè)法人登記條例規(guī)定“擅自改變主要登記事項(xiàng)或者超出核準(zhǔn)登記的經(jīng)營范圍從事經(jīng)營活動登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)情況分別給予警告、罰款、沒收非法所得、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照的處罰，構(gòu)成犯罪的依照中華人民共和國刑法的規(guī)定處罰。 （ 3）公司可以變更經(jīng)營范圍但必須要經(jīng)過法定程序，具體操作有以下幾個(gè)步驟：提出變更經(jīng)營范圍的申請；要經(jīng) 過原批準(zhǔn)設(shè)立公司的機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)；在批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后 30日內(nèi)向稅務(wù)、工商等登記機(jī)關(guān)申請變更登記。 6 公司法第六條規(guī)定：“公司法實(shí)行權(quán)責(zé)分明、管理科學(xué)、激勵(lì)和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制?！惫緦?shí)行權(quán)力、經(jīng)營、監(jiān)督三個(gè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合的管理體制。內(nèi)部機(jī)構(gòu)由股東會、董事會、監(jiān)事會三個(gè)機(jī)構(gòu)組成。這三個(gè)機(jī)構(gòu)相互獨(dú)立，權(quán)責(zé)分明相互制約，體現(xiàn)了一種激勵(lì)和約束相結(jié)合的體制，為實(shí)現(xiàn)公司的科學(xué)高效管理提供了可靠保障。 （ 1）公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)是股東會。公司是由投資者即股東投資設(shè)立的，股東以自己的出資 對公司承擔(dān)責(zé)任，所以投資者即股東有權(quán)決定公司的重大問題。但同時(shí)，一個(gè)公司的投資者即股東往往有多個(gè)，特別是在股份有限公司，購買公司的股票后，即可成為公司的股東，人數(shù)更是眾多。因此，公司往往要為投資者即股東設(shè)立專門的行使股東權(quán)利的機(jī)構(gòu)，按照公司法的規(guī)定，在有限責(zé)任公司，要設(shè)立股東會；在股份有限公司，要設(shè)立股東大會。由于股東會（股東大會）行使涉及公司前途命運(yùn)問題的職權(quán)，如決定公司的經(jīng)營方針和投資計(jì)劃、選舉和更換董事等，所以它是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)。 （ 2）公司的經(jīng)營機(jī)構(gòu)是董事會。投資者即股東投資公司后，即不再直接占 有、控制自己的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)即構(gòu)成公司的財(cái)產(chǎn)，由公司依法自主經(jīng)營。負(fù)責(zé)公司經(jīng)營管理工作的，有一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)，即董事會（或者執(zhí)行董事）。董事會由董事組成，董事由股東會選舉產(chǎn)生，這樣，股東可以選擇自己信得過的人員經(jīng)營管理自己投資的財(cái)產(chǎn)。 （ 3）公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)是監(jiān)事會，按照公司法的規(guī)定，在股份有限公司為監(jiān)事會，在有限責(zé)任公司為監(jiān)事。監(jiān)事會做為公司的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)，具有檢查公司的財(cái)務(wù)，對公司的董事和經(jīng)理執(zhí)公司職務(wù)的行為監(jiān)督等職權(quán)。 7 公司法規(guī)定公司職工依法組織工會開展工會活動，維護(hù)職工 的合法權(quán)益。根據(jù)公司法的規(guī)定“在中國境內(nèi)的企業(yè)事業(yè)單位、機(jī)關(guān)中以工資收入為主要生活來源的體力勞動者與腦力勞動者不分民族、種族、性別、職業(yè)、宗教信仰都依法參加一組工會的權(quán)利。公司研究生產(chǎn)經(jīng)營的重大問題，制定重要的規(guī)章制度，應(yīng)當(dāng)聽取公司工會和職工的意見和建議。 （二）物業(yè)管理公司成立的物質(zhì)條件、人力資源條件 1 （ 1）擁有或受托管理建筑面積 1 萬平方米以上的物業(yè) （ 2）有 20 萬元以上的貨幣注冊資金 （ 3）有合法的管理章程 （ 4）有固定的辦公及經(jīng)營場所 （ 5）有物業(yè)管理所 需的管理機(jī)構(gòu)及各類機(jī)構(gòu)人員，各類專業(yè)人員按建筑面積 10 萬平方米計(jì)算，多層房屋配 6 人，高層大樓配 8 人，不是 10 萬平方米的不得少于 5 人，其中有中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于 3 人 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 25 2 (1)一級物業(yè)管理需具備條件 管理物業(yè)一般在 50 萬平方米以上或者管理涉外物業(yè)在 20 萬平方米以上； 管理物業(yè)的類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其它特殊房屋； 管理的物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且所管的物業(yè)達(dá)標(biāo)面在 50以上 ； 企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理必須從事專業(yè)物業(yè)管理工作 3 年以上； 具有經(jīng)濟(jì)類、工程類、中級職稱管理人員 10 人以上； 企業(yè)經(jīng)營年限必須在 3 年以上； 企業(yè)注冊資本 100 萬元以上（含 100 萬元）。 (2)二級物業(yè)管理需具備的條件 管理規(guī)模一般在 20 50 萬平方米或者涉外物業(yè)在 5 20 萬平方米； 管理物業(yè)的類型兩種以上或管理涉外物業(yè)； 管理的物業(yè)必須有一個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，所管的物業(yè)達(dá)標(biāo)面在 30以上； 具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員 6 人以上； 企業(yè)經(jīng)營年限必須在 2 年以上； 企業(yè)注冊資本 50 萬元以上（含 50 萬元）。 (3)三級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件： 管理物業(yè)規(guī)模一般在 3 20 萬平方米，或者管理涉外物業(yè)在 1 5 萬平方米； 有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員 3 人以上； 企業(yè)注冊資本 10 萬元以上（含 10 萬元）。 管理物業(yè)規(guī)模 3 萬平方米以下或涉外物業(yè) 1 萬平方米以下的暫不定級。 二、物業(yè)管理公司的設(shè)立程序 （一）設(shè)立前的準(zhǔn)備工作 1 按照公司法的規(guī)定，設(shè)立公司首先必須訂立公司的章程。 （ 1）設(shè)立有限責(zé)任公司對于有關(guān)問題出資人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商后以書面的形式表現(xiàn)出來即公司的章程。若沒有這個(gè)章 程公司將不予登記。 （ 2）設(shè)立股份有限公司首先經(jīng)過國務(wù)院的授權(quán)部門或者省級人民政府批準(zhǔn)。服務(wù)有限公司章程以書面形式表現(xiàn)出來關(guān)于于公司的組織及行動規(guī)則。章程由公司發(fā)起人制定。 2 有限責(zé)任公司除了具有人合的因素外，還具有一定的資合因素。公司沒有出資，就不能設(shè)立。也就是說公司的出資人在認(rèn)購自己的出資額以后必須予以繳納。不繳納者不能成為有限責(zé)任公司的股東，如果因此造成公司的不能設(shè)立，給他人造成損失的還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 1 （ 1）貨幣。公司的設(shè)立必須需要一定數(shù) 量的貨幣，用以支付創(chuàng)建公司時(shí)的開支費(fèi)用。所以股東可以用貨幣進(jìn)行出資。股東以貨幣出資的應(yīng)當(dāng)將貨幣一次足額存入準(zhǔn)備設(shè)立有限責(zé)任公司開設(shè)的臨時(shí)賬戶。出資的各方都不得用以合營企業(yè)的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益或者分營他方的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益為出資擔(dān)保。 （ 2）實(shí)物。公司法對實(shí)物出資規(guī)定中外合資經(jīng)營企業(yè)，作為外國合營者的實(shí)物出資，必須符合下列各項(xiàng)條件：為合營企業(yè)生產(chǎn)所必不可少；中國不能生產(chǎn)，或者雖能生產(chǎn)但價(jià)格過高或者在技術(shù)性能和供應(yīng)時(shí)間上不能保證需要；作價(jià)不得高于同類機(jī)器設(shè)備或者其他物料當(dāng)時(shí)國際價(jià)格；應(yīng)當(dāng)經(jīng)過中國合營者的批準(zhǔn)。 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 26 （ 3）工業(yè) 產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)。工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)作為一種無形財(cái)產(chǎn)一樣也可以作為出資。中外合資經(jīng)營企業(yè)法及其實(shí)施條例規(guī)定，外國合營者可以技術(shù)作為出資，但其出資必須符合法定條件：即能生產(chǎn)中國急需的新產(chǎn)品或者出口適銷產(chǎn)品；能顯著改進(jìn)現(xiàn)有產(chǎn)品的性能、質(zhì)量，提高生產(chǎn)效率；能顯著節(jié)約原材料、燃料、動力。外國合營者作為出資的工業(yè)產(chǎn)權(quán)或者專有技術(shù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過中國合營者的企業(yè)主管部門審查同意，報(bào)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。需要說明的是，公司法所講工業(yè)產(chǎn)權(quán)是指商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)。非專利技術(shù)是指未公開的沒有取得專利權(quán)的技術(shù)。但是出資金額不得超過注冊資 本的 20。 （ 4）土地使用權(quán)。公司取得土地使用權(quán)的方式有兩種：一種是股東以土地使用權(quán)作價(jià)后向公司出資而使公司取得土地使用權(quán)；二是公司向所在地的市（縣）級土地管理部門提出申請，經(jīng)過審查批準(zhǔn)后，通過訂立合同而取得土地使用權(quán)，公司依照規(guī)定繳納場地使用費(fèi)。前者為股東的出資方式，按照公司法第二十五條的規(guī)定，股東以土地使用權(quán)出資時(shí)必須履行法律手續(xù)。比如以房產(chǎn)出資必須到房管部門辦理轉(zhuǎn)移所有權(quán)手續(xù)。 2 （ 1）根據(jù)公司法第二十三條的規(guī)定，公司的注冊資本是實(shí)繳注冊資本。公司章程規(guī)定多少注冊資本 ，股東必須繳納多少注冊資本。公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司成立后，發(fā)現(xiàn)作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)額顯著低于公司章程所定的價(jià)額的，應(yīng)當(dāng)由交付出資的股東承擔(dān)補(bǔ)交其差額的責(zé)任。交付出資的股東不能補(bǔ)交其差額的，其他股東負(fù)連帶責(zé)任。公司法這樣規(guī)定主要是基于以下三個(gè)方面的考慮：一是為了保護(hù)公司債權(quán)人的利益。有的單位和個(gè)人之所以同該公司進(jìn)行正常的業(yè)務(wù)往來，有可能會以公司的注冊資本為依據(jù)而進(jìn)行的，即公司的注冊資本多，就有可能有信譽(yù)，給其他單位和個(gè)人以有“信譽(yù)”的直觀感覺，認(rèn)為同其進(jìn)行業(yè)務(wù)往來 ，自己的債權(quán)就有可能有所保障。如果股東不交付其出資，公司一方面就會“欺騙”了同其進(jìn)行業(yè)務(wù)往來的單位和個(gè)人；另一方面也有可能使債權(quán)人的利益得不到保證。二是有限責(zé)任公司不僅注重資合因素，而且也注重人合因素。有責(zé)任公司有股東不繳付出資，其他股東就應(yīng)當(dāng)負(fù)有這一義務(wù)。三是這是國際通行的原則。對于這一責(zé)任國際上稱之為“出資的填補(bǔ)責(zé)任”。關(guān)于如何填補(bǔ)，國際的做法不完全一致，日本、韓國、法國均規(guī)定對于有限責(zé)任公司的公司章程所規(guī)定的資本總額，應(yīng)當(dāng)由股東全部繳足后方能登記成立，如果公司的股東出資額低于資本總額，公司的各個(gè)股東負(fù)連帶填補(bǔ)其差額責(zé)任。這就是說公司的股東主要是填補(bǔ)其虛虧。 （ 2）股東出資必須進(jìn)行驗(yàn)證。按照公司法第二十六條的規(guī)定，股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)的出資額。股東全部繳納出資后，必須經(jīng)過法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)資并出具證明，出資證明須載明下列事項(xiàng)。 公司的名稱。這樣有利于股東行使股權(quán)主張股東權(quán)益，有利于公司對股東的管理。 公司登記日期。即公司須取營業(yè)熱照的日期。 公司的注冊資本。以使主管部門掌握出資比例。 股東的姓名、或者名稱、繳納出資的數(shù)額和出資日期。 出資證明書的編號和核發(fā)日期。出資證明書 的核發(fā)日期是一個(gè)極為重要的法律事實(shí)，從出資證明書的核發(fā)之日起股東便可對公司行使股東權(quán)。 公司的出資證明書必須加蓋公司的印章。 （二）公司注冊登記 1.登記管轄 （ 1） 國家工商行政管理局負(fù)責(zé)下列公司的登記： 國務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的股份有限公司； 國務(wù)院授權(quán)投資的公司； 國務(wù)院授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者部門單獨(dú)投資或者共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司； 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 27 外商投資的有限責(zé)任公司； 依照法律的規(guī)定或者按照國務(wù)院的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由國家工商行政管理局登記的其他公司。 （ 2） 省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)下列公 司的登記： 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的股份有限公司； 省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)投資的公司； 國務(wù)院授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者部門與其他出資人共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司； 省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者部門單獨(dú)或者共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司； 國家工商行政管理局委托登記的公司。 （ 3） 市、縣工商行政管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)上述所列公司以外的其他公司的登記，具體登記管 轄由省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局規(guī)定。 2.受理、核準(zhǔn) 公司登記機(jī)關(guān)收到申請人提交的符合規(guī)定的文件后，發(fā)給登記受理 通知書登記機(jī)關(guān)在 30 日內(nèi)作出核準(zhǔn)登記或者不予登記的決定。受理的文件有如下幾種： 1.企業(yè)法人申請開業(yè)登記注冊書 組建單位：（蓋章） 組建負(fù)責(zé)人簽字： 申請日期：年 月 日 中華人民共和國國家工商行政管理局制 （一）申請開業(yè)登記事項(xiàng) 表 1 1 企業(yè)法人名稱 住所 經(jīng)營場所地址 法定代表人 電話號碼 經(jīng)濟(jì)性質(zhì) 從業(yè)人數(shù) （人） 合計(jì) 其中： 管理人是數(shù) 技術(shù)人員數(shù) 生產(chǎn)（業(yè)務(wù)） 人員數(shù) 其他人員數(shù) 注冊資金 （萬元） 合計(jì) 其中： 固定資金 流動資 金 經(jīng)營方式 經(jīng)營范圍 主營 兼營 經(jīng)營期限 自 年 月 日至 年 月 日止 主管部門 批準(zhǔn)文件文號及日期 審批機(jī)關(guān) 審批文件文號及日期 經(jīng)營場所 面積（ m2） 合計(jì) 其中： 生產(chǎn)加工占用 營業(yè)占用 倉庫占用 其他 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 28 續(xù)表 企業(yè)主要設(shè)備 和主要服務(wù)設(shè)施 名稱 單位 數(shù)量 名稱 單位 數(shù)量 分支機(jī)構(gòu) 簡況 （可附紙續(xù)填） 企業(yè)名稱 地址 法定代表人 （負(fù)責(zé)人） 執(zhí)照號 （二）提交文件、證件及有關(guān)部門意見 表 1-2 申請開業(yè) 登記提交 文件、證件 有關(guān)部門 簽署意見 年 月 日（公章） 注：企業(yè)法人申請開業(yè)登記時(shí)，填寫、提供（一）、（二）兩欄的內(nèi)容。 2.企業(yè)法人法定代表人登記表 表 1-3 企業(yè)法人： 法定代表人 姓名 家庭地址 委派單位 法人代表產(chǎn)生形式 企業(yè)法人住所 法定代表人任職時(shí)間 物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 29 個(gè)人簡歷 委托單位審查意見（蓋章） 年 月 日 法定代表人簽字 年 月 日 3.主要管理人員技術(shù)人員名單 表 1-4 姓名 性別 年齡 現(xiàn)任職務(wù) 文化程度或職稱 由何處調(diào)入 備注 4.經(jīng)營場所使用證明 表 1-5 企業(yè)名稱： （企業(yè)法人或營業(yè)單位），地址在 市 縣（區(qū)） 路 號，經(jīng)營場所使用面積共 平方米，使用期限 年 月 日起至 年 月 日止，其產(chǎn)權(quán)歸 所有（附協(xié)議或產(chǎn)權(quán)證），特此證明。 組建單位（或主辦單位）（蓋章） 產(chǎn)權(quán)單位 （蓋章） 對于有經(jīng)營權(quán)的企業(yè)但又不具備企業(yè)法人資格的登記參照其他法律規(guī)定。 3.發(fā)照 公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)自核準(zhǔn)登記之日起 15 日內(nèi)通知申請人發(fā)給企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照中華人民共和國營業(yè)執(zhí)照。營業(yè)執(zhí)照分為正本和副本，為了維護(hù)營業(yè)執(zhí)照的法律效力，保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)制度，必須加強(qiáng)對營業(yè)執(zhí)照的管理： (1)營業(yè)執(zhí)照由國家工商行政管理局統(tǒng)一制定，由各級工商行政管理局統(tǒng)一頒發(fā)，其他任何單位和個(gè)人均無權(quán)制作、頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。 (2)企業(yè)法人營 業(yè)執(zhí)照正本或者營業(yè)執(zhí)照正本應(yīng)當(dāng)置于公司住所或者分公司營業(yè)場所的醒目的位置。 未將營業(yè)執(zhí)照置于住所或者營業(yè)場所醒目位置的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正；拒不改正的，處以 1000 元以上 5000 元以下的罰款。 (3)任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照。 偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照的，由公司登記機(jī)關(guān)處以 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 (4)營業(yè)執(zhí)照遺失或者毀壞的，公司應(yīng)當(dāng)在公司登記機(jī)關(guān)指定的報(bào)刊上聲明作廢，申請補(bǔ)領(lǐng)。 (5)按照國 家有關(guān)規(guī)定，公司向有關(guān)單位提交的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件需要公司登記機(jī)關(guān)加蓋物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營手冊 30 印章的，公司登記機(jī)關(guān)可以在復(fù)印件上加蓋印章。 (6)公司登記機(jī)關(guān)對需要認(rèn)定的營業(yè)執(zhí)照，可以暫時(shí)扣留，扣留期限不得超過 10 天。 (7)營業(yè)執(zhí)照正本、副本樣式，由國家工商行政管理局統(tǒng)一制定。 每年 1 月 1 日至 4 月 30 日，公司登記機(jī)關(guān)對公司進(jìn)行年度檢驗(yàn)。 公司應(yīng)當(dāng)按照公司登記機(jī)關(guān)的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)接受年度檢驗(yàn)，并提交年度檢驗(yàn)報(bào)告書、年度資產(chǎn)負(fù)債表和損益表、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本。 設(shè)立分公司的公司在其提交的年度檢驗(yàn)材料中，應(yīng)當(dāng)明確反映分公司的有 關(guān)情況，并提交分公司營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。 公司登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公司提交的年度檢驗(yàn)材料，對與公司登記事項(xiàng)有關(guān)的情況進(jìn)行審查，以確認(rèn)其繼續(xù)經(jīng)營的資格。 公司應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)繳納年度檢驗(yàn)費(fèi)。年度檢驗(yàn)費(fèi)為 50 元。 公司不按照規(guī)定接受年度檢驗(yàn)的，由公司登記機(jī)關(guān)處以 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款，并限期接受年度檢驗(yàn)；逾期仍不接受年度檢驗(yàn)的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。年度檢驗(yàn)中隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假的，由公司登記機(jī)關(guān)處以 1 萬元以上 5 萬元以下的罰款，并限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。 4 公司辦理設(shè)立登記、 變更登記，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向公司登記機(jī)關(guān)繳納登記費(fèi)。 領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的，設(shè)立登記費(fèi)按注冊資本總額的千分之一繳納；注冊資本超過 1000 萬元的，超過部分按千分之零點(diǎn)五繳納；注冊資本超過 1 億元的，超過部分不再繳納。領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，設(shè)立登記費(fèi)為 300 元。 變更登記事項(xiàng)的，變更登記費(fèi)為 100 元。 公司登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將核準(zhǔn)登記的公司登記事項(xiàng)記載于公司登記簿上，