【商業(yè)地產(chǎn)】長沙體育新城某地產(chǎn)項目定位發(fā)展報告-101PPT-2008年

序 體育新城的三年，承載了一座城市的生命爆發(fā)力和價值觀升華； 三年前一片荒蕪之地，如今一如童話生長出了大片房子； 2008，融城集結(jié)號讓南城崛起，城南板塊將成為城市新價值中心； 2008年，來自地產(chǎn)市場聲音震撼中國上下， 你開始相信地產(chǎn)要 “ 拐了 ” ，還是萬科在邊賣 “ 拐 ” ，邊為自己清掃戰(zhàn)場？ 我們在地產(chǎn)風云變幻的時候，開始登場 登場是必然的，重要的是如何找到與理解自己的戰(zhàn)場 洞察和明晰市場，理解我們處于什么 “局” 我們帶著如下幾個問題，展開思路，進行項目的產(chǎn)品定位 Q2、本項目適合做什么類型的產(chǎn)品？ Q3、本項目的產(chǎn)品定位、類型？ Q4、我們要怎么做？ Q1、市場的現(xiàn)狀是怎樣的？ 整體市場研判 核心價值挖掘 項目產(chǎn)品策略 產(chǎn)品概念研發(fā) 整體市場研判 城市地產(chǎn)宏觀分析 區(qū)域地產(chǎn)格局分析 宏觀政策理性指引 國家政策出臺對全國一線影響很大，出臺政策遏制房地產(chǎn)投資過快，抑制房價 過快高漲，讓大家對地產(chǎn)持觀望態(tài)度，帶來市場局部性的冷清，房價漲停。 大量土地釋放出來，開放商不許捂盤，市場經(jīng)歷集中放量過后整體供大于求， 形成最后的供求雙方向調(diào)控； 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金 1個百分點 限制房地產(chǎn)貸款總額，嚴控審批，銀行收緊銀根 土地閑置滿兩年、依法應當無償收回 加大保障住房與限價房的用地供給，平衡供求關(guān)系 家庭第二套房貸款將首付比例提升至四成 提高個人貸款利率，抑制投機投資行為 。 供應方理性調(diào)控 分流需求提升投資門檻 大長沙戰(zhàn)略，拉動地產(chǎn)市場走強 長沙宏觀經(jīng)濟持續(xù)火熱，十一五城市規(guī)劃出臺，促進城市固定資產(chǎn)投資快速增長，拉大了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模。 東提西進、南拓北聚的城市發(fā)展規(guī)劃，二環(huán)三環(huán)道路連續(xù)打通，交通路網(wǎng)日益完善，拓展了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)域。 城市 GDP不斷上漲 消費需求加速膨脹 城市建設高潮迭起 城市人口快速增量， 消費需求加速膨脹， 直接推動了房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展進程。 土地市場分析 -供應趨勢 2007年 1-11月長沙市共掛出土地 196宗，總用地面積2071374.35m218107.05畝），起報價格總額約 1421259萬元，平均起報單價約為 849.62元 /m2（ 56.64萬元 /畝） 土地供應一直處于一個加速增長的態(tài)勢 土地供應面積急劇放量 土地市場分析 -價格走勢 2007年 1-11月長沙市共成交土地 114宗，總面積約 7558903.24m2（ 11338.35畝），總 成交金額約 1893707.48萬元，土地成交單價約為 2505.27元 /m2（ 167.02萬元 /畝）。 其中， 5月份和 7月份的成交單價較高，分別為 7376.90元 /m2（ 491.79萬元 /畝）和 5321.36元 /m2（ 354.76萬元 /畝）。 隨著長沙城市建設投資和相關(guān)配套公路路網(wǎng)建設投入加大，同時新河三角洲地王拍賣 成功，整體抬高了長沙土地交易價格，成交總額達到 1893707.48萬元； 長沙市場土地市場大幅放量 成交總金額也達到歷史最高值 土地市場分析 -2008年趨勢預測 土地供應大幅放量，地價攀升 ,但漲幅放緩 土地供應逐漸往外圍區(qū)域擴充，城市發(fā)展改變郊區(qū)價值 住宅用地依然是熱點，土地供應結(jié)構(gòu)均衡 土地市場地產(chǎn)大鱷角逐加劇，外地實力企業(yè)成主角 商品房宏觀分析 -房地產(chǎn)投資 2003年，長沙市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 122 56億元，同比增長 49 84，房地產(chǎn)開發(fā)投資第一次超過 100億元； 2006年，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)明顯降溫，上半年完成投資 128.6億元，同比增長20.9，增幅回落了 27.8個百分點，相比于婁底市、株洲市、湘潭市、衡陽市超過 40的增幅，長沙投資熱潮退卻； 2007房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的良好勢頭。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約 420億，與去年同期相比增長約 40，占全市固定資產(chǎn)投資達 27以上 ； 長沙地產(chǎn)投資加速，逐漸進入全國地產(chǎn)投資熱潮快車道 即將步入新一輪穩(wěn)定增長發(fā)展周期； 商品房宏觀分析 -供應狀況 2007年，全市商品房累計批準預售 937.49萬，同比增長 22.10 ；其中住宅批準預售 759.72萬，同比增長 12.81。 項目 區(qū)域 商品房 其中：住宅 批準預售面積 （萬） 同比（ %） 比例（ %） 批準預售面積（萬） 同比（ %） 比例（ %） 全市 937.49 22.10 100.00 759.72 12.81 100.00 開福區(qū) 193.45 105.59 20.64 162.92 87.69 21.45 天心區(qū) 197.75 16.55 21.09 152.61 0.45 20.09 雨花區(qū) 285.03 23.02 30.41 233.66 17.25 30.75 岳麓區(qū) 149.29 13.10 15.92 116.70 25.20 15.36 芙蓉區(qū) 111.97 11.34 11.94 93.83 18.06 12.35 開福區(qū)今年以來商品房批準預售同比增幅最大 商品房宏觀分析 -銷售狀況 同期全市商品房累計銷售 894.17萬，同比增長 29.44；其中住宅銷售 803.77萬， 同比增長 28.46，占商品房銷售面積的比重為 89.89。 項目 區(qū)域 商品房 其中：住宅 銷售面積（萬） 同比（ %） 比例（ %） 銷售面積（萬） 同比（ %） 比例（ %） 全市 894017 29.44 100.00 803.77 28.46 100.00 開福區(qū) 153.49 45.14 17.17 141.96 40.44 17.66 天心區(qū) 182.71 71.34 20.43 164.59 65.82 20.48 雨花區(qū) 256.41 30.40 28.68 227.72 31.13 28.33 岳麓區(qū) 160.47 4.74 17.95 151.19 6.66 18.81 芙蓉區(qū) 141.09 9.75 15.78 118.31 7.63 14.72 雨花區(qū)繼續(xù)保持供銷兩旺，供給、銷售所占比例繼續(xù)在全市中保持首位。 商品房宏觀分析 -價格走勢 2007年全市商品房均價為 3601元，其中， 住宅平均售價為 3372元，商品房非住宅平均售價為 5485元 ；（不包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房 ） 2 0 0 7 年長沙房產(chǎn)價格走勢圖2000250030003500400045001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：元 商品房 住宅商品房宏觀分析 -各區(qū)價格對比分析 2007年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為 3944元、 3642元；岳麓區(qū)成交均價最低，均價分別為 3137元全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價低于全市均價， 雨花區(qū)整體價格目前已達 3500元以上。 商品房均價出現(xiàn)較大幅度的上漲，創(chuàng)下長沙樓市歷史新高，房價漲幅較 06年高達 20%以上； 36343117351829963642010002000300040005000600070008000開福 天心 雨花 岳麓 芙蓉單位：元商品房住宅商品房戶型面積供需狀況 項目 戶型 供 比例 (%) 與去年同期比例差（ %） 銷 比例 (%) 與去年同期比例差（ %） 供 -銷 供銷比 60 11121 19.29 +1.59 12266 18.75 +2.60 -1145 0.91 60-90 10115 17.55 +2.59 10377 15.86 +2.47 -262 0.97 90-120 9888 17.15 -2.49 11825 18.08 -1.80 -1936 0.84 120-144 16963 29.43 -1.56 19427 29.70 +0.75 -2464 0.87 144 9553 16.57 -0.13 11525 17.62 -4.00 -1972 0.83 合計 57640 100.00 0.00 65420 100.00 0.00 -7780 0.88 戶型供需狀況中顯示， 120-144 產(chǎn)品成為市場主流； 2007年商品房供需分析 -價格與銷售 項目 銷（套） 比例 (%) 與去年同期比例差（ %） 2500元 10223 15.63 -18.96 2500-3000元 12489 19.09 -12.45 3000-3500元 15617 23.87 +6.88 3500-4000元 11844 18.10 +8.35 4000-4500元 6581 10.06 +5.32 4500-5000元 4051 6.19 +4.71 5000元 4615 7.05 +6.13 合計 65420 100.00 0.00 3500-4000元以上樓盤銷售大幅增長，比去年比例增加 8.35個百分點，是目前市場上推出樓盤的主力價位。 宏觀分析結(jié)論 土地市場分析 -供應 處于一個加速增長的態(tài)勢 土地供應面積急劇放量 土地市場分析 -價格 長沙市場土地價格大幅上揚 成交總金額也達到歷史最高值 土地市場分析 -2008趨勢 大幅放量，地價攀升 ,但宏觀調(diào)控后，漲幅顯著放緩 土地供應逐漸往外圍區(qū)域擴充，郊區(qū)城市化進程加快 住宅用地依然是熱點，土地供應結(jié)構(gòu)均衡 房地產(chǎn)投資 國家金融調(diào)控，相對抑制了投資熱度，由 07年房地產(chǎn)熱點投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)剛性需求； 供銷狀況 開發(fā)急劇放量，使得整體供需狀況由 07年的求大于供逐漸轉(zhuǎn)向到供大于求； 價格情況 住宅平均售價為 3372元，商品房非住宅平均售價為 5485元 ，雨花區(qū)整體價格目前已達 3500元以上。市場觀望氣氛濃烈，同時市場價格也平穩(wěn)走高； 價格與銷售 銷售狀況和價格將隨城市板塊效應而持續(xù)拉動； 區(qū)域地產(chǎn)格局分析 本地塊屬于雅井灣板塊，臨香樟路和圭塘河休閑風光帶； 周邊項目開發(fā)不多，多為井塘村自有土地和其他建筑群，尚未形成高尚居住氛圍；而周邊湘府路和萬家麗路旁則陸續(xù)建設起一些質(zhì)素較高的樓盤：天賜良緣 /美洲故事 /山水城市風景 /中城 麗景香山等高檔社區(qū)，對本區(qū)域整體價值拉動起到積極作用； 總結(jié) -產(chǎn)品分析三維圖 三維因素 長沙南城市場分布狀況 價格 長沙南城房地產(chǎn)市場在售樓盤的價格受區(qū)位影響較大，價格在 4200-4800元 /平方米以上的項目主要分布在南二環(huán)附近。其中，南城次中心城區(qū)主要由于交通條件、商業(yè)設施、教育醫(yī)療設施等多配套設施較為完善，且長沙城市中心南移，形成以“商住”為特征的中高價項目集中區(qū)；在產(chǎn)品定位和客戶定位上突出國際化、高品質(zhì)，形成了具有一定規(guī)模的、特色的高端項目集中區(qū)域。其他區(qū)域在售項目價格較為平均，最南邊相對低。 規(guī)模 南城房地產(chǎn)在售項目規(guī)模體量參差不齊，大到幾十萬方的別墅項目，小到幾萬方的住宅項目均出現(xiàn)在南城板塊上，受長沙城市發(fā)展方向的影響明顯，大面積的空置用地正在越來越多的被開發(fā)，其規(guī)模和實力不容忽視，從對比項目來看，大多數(shù)在售項目及未來開發(fā)項目在規(guī)模上沒有呈現(xiàn)明顯的差異。 產(chǎn)品類型 南城正逐步進入“高層時代”及“高尚別墅區(qū)”。整個板塊內(nèi)以高層為主體，其次是小高層，有相當一部分代表了長沙地產(chǎn)發(fā)展的高水平，受到地價、區(qū)域定位以及項目規(guī)模的影響，此板塊內(nèi)的產(chǎn)品線相當豐富。 山水庭院 山水洲城 匯城上筑 Bobo天下城 生活藝術(shù)城 恒盛世家 本案 山水城市風景 天賜良緣 中城麗景香山 森林公園壹號 長沙歐洲城 岳泰理想城 托斯卡納 美洲故事 桔香鑫城 周邊樓盤價格示意圖 4000-4500元 / 4500-5000元 / 5000元 / 以上 4000元 / 以下 區(qū)域樓盤價格總結(jié) 隨著長沙城市中心南移，南部整個板塊價格高走趨勢盛旺，個別樓盤 甚至直逼中心城區(qū)； 現(xiàn)階段南城板塊住房均價在 4000元 / 以下的樓盤寥寥無幾，多為老盤， 均價在 4000-4500元 / 也為數(shù)不多，很大程度上受到地理位置過于偏 遠的影響； 4500-5000元 / 的樓盤占據(jù)主導地位，直接說明整個區(qū)域板價格遠遠高 于中心區(qū)外的其他板塊，發(fā)展?jié)摿ο喈斁薮蟆?山水庭院 山水洲城 匯城上筑 Bobo天下城 生活藝術(shù)城 恒盛世家 本案 山水城市風景 天賜良緣 中城麗景香山 森林公園壹號 長沙歐洲城 岳泰理想城 托斯卡納 美洲故事 橘香鑫城 周邊樓盤規(guī)模示意圖 5 10萬 10 18萬 18萬 以上 5萬 以下 融科中南海 區(qū)域樓盤規(guī)?？偨Y(jié) 隨著長株潭城市一體化的發(fā)展，長沙城市南部博得大量本地房地產(chǎn) 開發(fā)商及外來品牌開發(fā)商的青睞，大量土地釋放； 項目體量在 5萬平方米以下的在整個區(qū)域內(nèi)少量存在； 項目體量在 5-10萬平方米及 10-18萬平方米的項目占大多數(shù)，區(qū)域內(nèi) 大規(guī)模的成熟社區(qū)發(fā)展完善，適合居住； 規(guī)模在 18萬平方米以上的項目以別墅為主，城南板塊內(nèi)集中了大量 長沙城市的優(yōu)秀別墅，別墅洋房的發(fā)展也直接為本區(qū)域高端項目的 發(fā)展奠定了良好的社會環(huán)境。 山水洲城 Bobo天下城 生活藝術(shù)城 恒盛世家 本案 森林公園壹號 長沙歐洲城 岳泰理想城 托斯卡納 美洲故事 桔香鑫城 周邊樓盤建筑形態(tài)分布圖 高層 多層 別墅 小高層 融科 棕南海 上筑 匯城 中城麗景 風景 山水城市 香山 天賜 良園 庭院 山水 區(qū)域樓盤建筑形態(tài)描述 區(qū)域板塊內(nèi)的物業(yè)類型相當豐富，涵蓋多層、小高層、高層及別墅等多 類型產(chǎn)品； 小高層是南城板塊中最豐富的一種產(chǎn)品線，從銷售角度來看，此類產(chǎn)品 也是最適合銷售的，市場上相當一部分購買商品房的客戶偏好此類產(chǎn)品 其次是高層，隨著大型社區(qū)的增多，高層產(chǎn)品在整個社區(qū)中可起到提高 社區(qū)品質(zhì)的作用，同時也是現(xiàn)代生活的標志，因此區(qū)域內(nèi)不乏高層產(chǎn)品 多層及別墅在此區(qū)域內(nèi)相對較少，但像托斯卡納等樓盤努力打造精 品，將此類產(chǎn)品也做的相當高品質(zhì)。 總體 核心老城區(qū)項目規(guī)模小，鳳嶺、江南等區(qū)域項目規(guī)模大 南寧市場步入高層時代 中心區(qū)樓盤綠化率普遍較低，鳳嶺區(qū)樓盤綠化率普遍高 規(guī)劃 小盤規(guī)劃平庸；具有外部優(yōu)勢資源的項目逐步重視對其的利用 本案所在城北區(qū)域內(nèi)樓盤規(guī)劃普遍較為普通 大部分樓盤實現(xiàn)人車分流 行列式布局最為普遍，規(guī)模較大樓盤出現(xiàn)混合式布局 車位配比與樓盤檔次有較大關(guān)系 建筑 樓盤總體建筑品質(zhì)不高 大高層（ 18層以上）主要分布在老城區(qū)商圈核心；城北區(qū)域主要為小高層、中高層 戶型設計中規(guī)中矩，戶型與面積段也按照較傳統(tǒng)的關(guān)系對應，沒有在同樣的空間內(nèi)創(chuàng)造出更大的居住價值 在功能空間的設計上，普遍較為傳統(tǒng) 異域風情較為普遍，“現(xiàn)代簡潔” 風格是城北區(qū)域發(fā)展趨勢 涂料為外立面主要用材，不同涂料檔次反映為不同樓盤價格 小戶型市場需求還待挖掘， 100 140平方米供應比重最大 舒適型三居銷售速度快及銷售價格相對較高，市場需求最為旺盛 景觀 項目普遍重視景觀營造，尤其大盤非常注重內(nèi)部景觀、樣板景觀的打造 多數(shù)項目景觀設計缺乏獨特性，以當?shù)刈匀痪坝^為主 異域風情園林景觀具有較好市場認可度（東南亞園林風格較為多見） 城北區(qū)樓盤景觀特點：自然園林在景觀中較為多見，多采用現(xiàn)代景觀手法 配套 大部分樓盤對社區(qū)內(nèi)部配套沒有太大的依賴，因而配套對價格的支撐力度有限 中心區(qū)樓盤除商業(yè)配套外，其他生活配套少，主要依賴外部完善的配套資源 規(guī)模較大樓盤配套相對完備，并且在前期引入配套，但配套多數(shù)缺乏系統(tǒng)性 配套設施對價格的支撐力取決于其完備程度、綜合素質(zhì)以及樓盤對配套的依賴程度 中成麗景香山： 區(qū)域可比性項目概況 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點 主力戶型 銷售情況 項目占地 15萬平方米，總建筑面積 40萬平米，是長沙新豪宅區(qū)體育新城板塊又一大型住區(qū)代表作。 社區(qū)以升級版短板小高層為主，輔以豪華退臺式情景洋房及局部景觀高層 三室二廳 100-130 均價 5000元 / ，銷售狀況良好，剩余少量四房 區(qū)域地產(chǎn)版圖 山水城市風景： 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點 主力戶型 銷售情況 項目總建筑面積約 19萬平米，由 9棟 15-18層的小高層住宅、 2棟 25層高層住宅組成，項目分為兩期開發(fā)，一期工程已于 2006年11月全面動工 整體設計舒適、實用，戶型布局合理，全明通透，并有入戶庭院，全景觀光電梯、陽 光室、二進式衛(wèi)生間等諸多獨特亮點設計。 項目主力戶型面積介于 80-150平米 均價 4500元 / ，銷售狀況良好，剩余少量三房 區(qū)域地產(chǎn)版圖 周邊項目掃描之： 山水庭院 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點 主力戶型 銷售情況 項目總占地 116畝，總建筑面積 13萬余平方米，容積率 1.75，二期分為耦園、怡園、煦園和趣園，由多層、小高層、步行商業(yè)街、主題庭院及中心景觀區(qū)等組成 三房兩廳設陽光花房，增加了戶型的附加值，多層為洋房，建筑風格為現(xiàn)代 三室二廳116.8-127.9 均價 4100元 / ，在售二期：16、 17兩棟 11層小高層， 層數(shù)為 6層的 18號棟 區(qū)域地產(chǎn)版圖 匯城上筑 ： 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點 主力戶型 銷售情況 占地面積： 36369.00平方米，建筑面積：124279.16平方米，小區(qū)由 10棟單體純住宅組成， 1-4棟為 21層蝶狀， 5棟為 17層點狀，6棟為 11層板狀， 7-10棟為 6層板狀多層住宅 建筑風格為現(xiàn)代簡潔，依山而建，利用架空層打造園林。廣告訴求：別人把房子建在馬路邊，我們把房子安在山中央 三室二廳 120.87-139.2 4100元 / （多層），電梯房4200元 / ，在售一期五棟 區(qū)域地產(chǎn)版圖 周邊項目掃描 岳泰理想城： 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點 主力戶型 銷售情況 項目總占地面積約 98畝，總建筑面積約為 16萬平米，其中商業(yè) 3萬平方、住宅 12萬多平方，分兩期開發(fā)，目前處于一期施工階段。 規(guī)劃有高尚住宅、商業(yè)街區(qū)、商務樓、LOFT公寓、高星級酒店等復合型的物業(yè)形態(tài)。岳泰 理想城整體建筑外立面設計為現(xiàn)代簡約風格。共 12棟，產(chǎn)品形態(tài)以 90-140 的兩房。 三房二廳124-136平米 07年 10月 27日營銷中心開放，一期尚未開盤，總套數(shù)： 1390 區(qū)域地產(chǎn)版圖 周邊項目掃描 恒盛世家 ： 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點 主力戶型 銷售情況 項目共 11棟住宅，一期 2棟，二期 9棟，目前二棟在售，年底可交房。包括 180000平方米城市中心大型生活社區(qū)； 25000平方米大型生活商業(yè)配套、臨街 400米獨立商鋪配套。 打造出長沙首個高爾夫園林景觀小區(qū)，錯落有致的坡地建筑 124-136的三房 二期，銷售均價4600元 /平米，去化率： 73.8% 項目資源審核 項目 S W O T 分析 項目價值深度挖掘 項目 SWOT分析 目前房產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，市場觀望情緒嚴重 ，前景不容樂觀 周邊區(qū)域環(huán)境、配套等方面的相對發(fā)展滯后 WT戰(zhàn)略 分析項目存在的劣勢與威脅，將不利因素弱化甚至轉(zhuǎn)化為有利因素 ST戰(zhàn)略 充分利用、發(fā)揮項目的優(yōu)勢，通過高品質(zhì)和差異化兩種方式，減小外部環(huán)境的威脅 區(qū)域內(nèi)樓盤項目眾多，住宅總體供應量較大，市場競爭激烈 威脅 T 外部配套資源的帶動性，周邊生活配套型設施以及商業(yè)的稀缺性，完善的自身配套和商業(yè)填補區(qū)域空白 良好的生態(tài)環(huán)境，符合現(xiàn)代人對自然健康的居住理念的崇尚 與省府板塊、體育新城區(qū)樓盤相近，可借力分流其中端客戶 WO戰(zhàn)略 利用機會中所出現(xiàn)的利好條件，弱化劣勢給項目帶來的影響 SO戰(zhàn)略 準確、及時的抓住機會，特別是把握市場需求導向，使之轉(zhuǎn)化成為項目優(yōu)勢 省府的南遷和長株潭融城的趨勢、武廣火車站的啟動，城市結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，市政建設不斷加強，為項目所在區(qū)域帶來的飛躍式發(fā)展 機會O 東南面為村屋包圍，缺乏景觀支持 交通優(yōu)勢：位于兩路的交叉處，道路改造交通將更加便利， 區(qū)域目前整體城市形象較差，市容市貌不及成熟區(qū)域； 環(huán)境優(yōu)勢：圭塘河風光帶和地塊上保留的大量的植被 周邊樓盤項目較少，需培育外來客戶對本區(qū)域板塊的認可 規(guī)模優(yōu)勢：地塊整體關(guān)聯(lián)性較好 ,具備規(guī)模優(yōu)勢，產(chǎn)品易受市場的認可 非城市中心區(qū)域，地段價值有待市場培育； 地段優(yōu)勢：位于長沙市東南方，享受南部與東部帶來的機會與發(fā)展；武廣火車站的啟動，促動市政大量投入 劣勢（ W） 優(yōu)勢（ S） SWOT分析 優(yōu)勢（ Strengths） 規(guī)模優(yōu)勢 項目占地面積達 130畝，大盤對于近些年供應量逐步增大的長沙房地產(chǎn)市場來講，市場反應度、認知度一直在不斷提升。且作為中端市場罕見的坡地項目，自身又擁有大量原生態(tài)綠植，對于項目的總體規(guī)劃無疑增加了更強而有力的先天優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢 最喧囂都市休閑區(qū)，且毗鄰長沙城市規(guī)劃的大項目綠肺之一 “ 圭塘風光帶 ” 。主打“ 圭塘風光帶就是我家后花園 ” 這樣的和諧生態(tài)環(huán)境無疑是最大的賣點之一。 未來發(fā)展前景 省府和雨花區(qū)政府的南遷、長株潭融城以及對東城的重點開發(fā)，本案享受南城與東城的項目遠市政規(guī)劃與發(fā)展的雙重優(yōu)惠，且毗鄰市政重點規(guī)劃的武廣火車站，承載著容納城市人口外遷和外部人口內(nèi)遷的功能，該區(qū)域?qū)⑹情L沙離有發(fā)展前景的區(qū)域之一。 項目價值 深度挖掘 打城市牌！ 武廣新站， 項目發(fā)展可有效依托的巨人！ 武廣客運專線新長沙站的興建，必將帶動整個區(qū)域的城市發(fā)展。在其落成之后，將徹底打破現(xiàn)有的城市規(guī)劃格局，對整個區(qū)域的城市建設、道路交通、經(jīng)濟發(fā)展、人流物流均有強力拉動作用！ 城市次中心價值藍籌 城南板塊 體育新城 體育新城板塊由于城市規(guī)劃的更新和投入，以及大量高檔社區(qū)進駐，已成為城市僅次于中心區(qū)域的高尚人居板塊；路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷；住宅區(qū)、運動場館、學校、酒店群、商業(yè)購物廣場規(guī)劃有序 坐享城南板塊發(fā)展大戰(zhàn)略的輻射勢能，共贏未來交通，城市公共建設和人文商業(yè)優(yōu)勢； 武廣客運專線新長沙站將建在瀏陽河畔的雨花區(qū)黎托，武廣車站商業(yè)核心圈的立體商業(yè)效應，為項目注入強大動力； 投資 28億元建成圭塘河特色風光帶：主題公園、中心廣場、游覽觀光景點， 10萬平方米的高爾夫球場等可供體驗的項目 附加區(qū)域?qū)⒊蔀榧癁g覽、會展休閑、商業(yè)服務、居住于一體的高品位、高檔次的城市開放和半開放空間； 雙贏東城與南城板塊歷史發(fā)展契機，兼具兩型社會發(fā)展橋頭堡和武廣板塊輻射前線等多方價值優(yōu)勢，香樟路等利好面，使此區(qū)域從地產(chǎn)沼澤一躍成為次城市中心價值高地，項目大有可為； 風云聚會于此！ 價值高地 武廣商圈 體育