【商業(yè)地產(chǎn)】武漢荷葉山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2007年-38PPT

關(guān)于武漢荷葉山莊項(xiàng)目的 可行性研究 2007年 5月 14日 報(bào)告內(nèi)容 項(xiàng)目提出 武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)背景 武漢市城市規(guī)劃 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目基本情況與 SWOT分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及初步建議 項(xiàng)目提出 項(xiàng)目概況 荷葉山莊項(xiàng)目位于武漢市武昌區(qū)，處于武漢市東湖開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)， 東側(cè)緊鄰正在建設(shè)中的中環(huán)線及高速鐵路、西至在建市政路關(guān)山四路、北鄰高壓走廊、南側(cè)緊鄰待征建設(shè)用地。 本項(xiàng)目用地面積為 61.8萬(wàn)平方米，按照目前的初步規(guī)劃構(gòu)想，容積率 1.62，地上總建筑面積約 100.4萬(wàn)平方米，產(chǎn)品以高層住宅、花園洋房、聯(lián)排別墅為主。 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，計(jì)劃用五年時(shí)間全部建設(shè)完成。 項(xiàng)目地塊示意圖 武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)背景 武漢市城市簡(jiǎn)介 地理位置 武漢市位于江漢平原東部，長(zhǎng)江中游與漢水交匯處。市區(qū)由隔江鼎立的武昌、漢口、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)組成，通稱武漢三鎮(zhèn)。 城市面積 武漢市國(guó)土面積 8467.11平方公里，為湖北省土地總面積的 4.6%。 ， 其中建成區(qū)面積 202平方公里。 行政區(qū)劃 武漢市轄江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南 13個(gè)區(qū)。 人口 2005年末，全市常住人口 858萬(wàn)人。戶籍人口 801.36萬(wàn)人。 武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)背景 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2006年武漢市生產(chǎn)總值為 2590億元，增長(zhǎng) 14.8%， 增幅比 2005年提高 0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近十年來(lái)增幅 之最。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2006年，第二產(chǎn)業(yè)的增加值為 1194.00億元，增長(zhǎng) 18.0%；工業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)， 2006年工 業(yè)增加值首次突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng) 18.9%，增幅創(chuàng) 歷史新高。 武漢市 2 0 0 0 - 2 0 0 6 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值0500100015002000250030002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0%2%4%6%8%10%12%14%16%國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 增幅年份 2003年 2004年 2005年 2006年 第一產(chǎn)業(yè) 95.13 103 109.57 115.91 4.30% 5.20% 4.50% 4% 第二產(chǎn)業(yè) 741.8 903 1019 1194 12.80% 17.80% 17.90% 18% 第三產(chǎn)業(yè) 825.47 950 1109.43 1280.09 12.50% 13% 13.10% 13% 武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)背景 固定資產(chǎn)投資 2006年，武漢市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1325.29億元，比 2005年增長(zhǎng) 26.1%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 366.15億元，增長(zhǎng) 22.9%。 居民收入 2006年武漢市城市居民人均可支配收入達(dá)到12359.98元，創(chuàng)歷年增加額新高。城市居民人均可支配收入增長(zhǎng) 13.9%，創(chuàng)近 11年增幅之最。 武漢市作為國(guó)內(nèi)中部重要城市 ， 有著深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和廣泛的影響力，尤其是近年來(lái)城市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)一直保持著較快的增長(zhǎng)速度，不斷壯大的城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯示出較大的市場(chǎng)投資價(jià)值。 武漢市2000-2006年 投資情況0200400600800100012001400固定資產(chǎn)投資額(億元) 461.93 508.44 570.43 645.06 822.2 1055.18 1325.29房地產(chǎn)投資額( 億元) 101.29 115.39 132.5 169.5 233.3 297.99 366.152000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年武漢市城市規(guī)劃 武漢市城市發(fā)展目標(biāo) 城鄉(xiāng)一體化、開(kāi)放型、多功能的現(xiàn)代化國(guó)際性城市。 武漢市規(guī)劃 （ 1）住宅區(qū)規(guī)劃 規(guī)劃建設(shè)后湖、站北、長(zhǎng)豐、四新、南湖、白沙等大 型居住新區(qū)， 引導(dǎo)舊城人口向外圍綜合組團(tuán)疏散，促進(jìn) 漢口、漢陽(yáng)與武昌居住人口和用地相對(duì)平衡。 （ 2） CBD商務(wù)區(qū)規(guī)劃 武漢 CBD選址于漢口的王家墩地區(qū) ，總規(guī)模約 1300萬(wàn) 平方米，建設(shè)周期為 15-20年。 （ 3）商業(yè)區(qū)規(guī)劃 建立后湖、漢口火車站前、古田二路、十里鋪、四 新、沌口、解放路、徐東路、白沙洲、魯巷、南湖、八 大家等 12個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心。 武漢市主城總體規(guī)劃圖 武漢市城市規(guī)劃 東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃 開(kāi)發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介 武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于 20世紀(jì) 80年代， 2001年被原國(guó)家計(jì)委、科技部批準(zhǔn)為國(guó)家光電子產(chǎn)業(yè)基地，即 “ 武漢 中國(guó)光谷 ” ， 現(xiàn)在武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)正在申報(bào)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 經(jīng)濟(jì)情況 2006年，東湖高新區(qū)技工貿(mào)總收入超過(guò) 1000億元，工商注冊(cè)企業(yè)累計(jì) 11647家，高新區(qū)從業(yè)人員 14.5萬(wàn)人，從業(yè)人員主要集中在億元以上的大企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)中。 區(qū)域發(fā)展定位 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為品牌，以教育、科研和輕制造業(yè)為支撐，融居住、商業(yè)、文化、游憩功能為一體的多元復(fù)合城市區(qū)域。 武漢市城市規(guī)劃 開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃 規(guī)劃為”一區(qū)、兩心、三軸、五園“ 開(kāi)發(fā)區(qū)用地 開(kāi)發(fā)區(qū)總規(guī)劃范圍 120公里，其中： （ 1）產(chǎn)業(yè)用地 沿中環(huán)線 -新武黃公路向東發(fā)展，形成 用地 10平方公里 ， 建筑面積 1000萬(wàn) m的產(chǎn)業(yè)區(qū)。 （ 2）研發(fā)用地 原有教育、研發(fā)基地多集中在珞喻路沿線，可沿雄楚大道及老武黃公路向九峰方向發(fā)展，形成規(guī)劃用地 8平方公里，建筑面積 1600萬(wàn) m的研發(fā)基地。 （ 3） 居住用地 主要位于自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的九峰山以南地區(qū)，以及后梁子湖以北地區(qū)，引導(dǎo)居住生活向東延伸，形成規(guī)劃用地 8平方公里，建筑面積 1200萬(wàn) m的居住區(qū)。 東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是武漢市江南片東南部一個(gè)具有相對(duì)完善功能的城市區(qū)域，大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)密集，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，未來(lái)發(fā)展空間十分巨大。 武漢市城市規(guī)劃 富士康產(chǎn)業(yè)園 產(chǎn)業(yè)園簡(jiǎn)介 武漢科技工業(yè)園是富士康在大陸投資建設(shè)的 第 10個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，亦是在大陸規(guī)模最大的園區(qū)。 總投資超過(guò) 40億美元 ， 占地超過(guò) 1萬(wàn)畝 ，各類 配套企業(yè)超過(guò) 100家，可吸納各類就業(yè)人員 15至 20 萬(wàn)人，軟件園占地 2500畝，將聚集 2萬(wàn)余國(guó)內(nèi)外軟 件人才，武漢由此將成 為全球光機(jī)電重鎮(zhèn)。 產(chǎn)業(yè)園對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的影響 （ 1）催生大量實(shí)力購(gòu)房者 （ 2）生活配套日趨完善 （ 3）提升房?jī)r(jià)，樓市趨旺 產(chǎn)業(yè)園對(duì)本項(xiàng)目的影響 產(chǎn)業(yè)園龐大就業(yè)群體對(duì)高檔住宅存在潛在巨大需求。 從右圖可以看到，本項(xiàng)目處于東湖科技新城的核心地帶， 項(xiàng)目定位高檔住宅項(xiàng)目，是順應(yīng)方向需求的。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 武漢市房地產(chǎn)投資情況 2006年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為 366.15億元，同比增長(zhǎng) 22.9%；其中，房地產(chǎn)住宅投資為 271.8億元，同比增長(zhǎng) 25.3%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的 74.2%。房地產(chǎn)投資規(guī)模正呈逐年上升之勢(shì)。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況 2006年全市房屋施工面積為 2876.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 4.6%。其中：住宅施工面積為 2429.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 5.7 %； 2006年全市房屋竣工面積為 873.83 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 6.9%。 武漢市 1999 - 2006 年房地產(chǎn)投資情況91.25 101.29115.39132.5169.5233.3297.99366.1560.5874.7995.49 99.39124.83167.9216.85271.80501001502002503003504001999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年單位 ： 億元商品房開(kāi)發(fā)投資 商品住宅投資額武漢市1 9 9 9 - 2 0 0 6 年商品房施工情況1295.27 13431661.67 1690.121955.492439.122749.632876.92941.91 1008.341260.151407.71679.662012.372297.962429.1605001000150020002500300035001999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年單位：萬(wàn)平方米商品房施工面積 商品住宅施工面積武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 2006年武漢市商品房銷售面積為 960.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 18%；其中商品房住宅銷售面積為 908.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 20%，占商品房銷售面積的94.6 %。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置情況 截止 2006年底，全市商品房空置面積為 128.12萬(wàn)平方米，同比下降 21%。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格情況 2006年商品房平均價(jià)格為 3996.78元 /平方米，同比增長(zhǎng) 3.2%，其中，住宅平均價(jià)格為 3622.2 元 /平方米，同比增長(zhǎng) 8.2 %。 武漢市2 0 0 0 - 2 0 0 6 年商品房銷售情況303.76408.85450.27542.79658.08813.89960.88244335.52393.13512.02613.91756.91908.920200400600800100012002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年單位：萬(wàn)平方米商品房銷售 商品住宅銷售武漢市2 0 0 0 - 2 0 0 6 年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)2808.912980.97 3029.193345.583579.773869.8 3996.781983.5 2065.322327.21 2352.422667.643345.753622.24032.15 4082.96 4162.254339.974491.9 4585.041000150020002500300035004000450050002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年元/ 平方米商品房交易均價(jià) 商品住宅銷售均價(jià)寫字樓銷售均價(jià)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 武漢市土地市場(chǎng)交易情況 （ 1）成交面積和價(jià)格 2006年度武漢土地市場(chǎng)成功出讓土地 49宗，累計(jì)出讓土地面積 2225畝（約 148萬(wàn)平米），規(guī)劃建筑面積約353萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)交易金額 61個(gè)億，土地平均單價(jià)為 274萬(wàn)元 /畝。 （ 2）交易結(jié)構(gòu) 在 2006年成交的土地中，居住用地 22宗，共 56萬(wàn)平米，占成交土地總面積 38%；商業(yè)用地 10宗，共 37萬(wàn)平米，占成交土地總面積的 25%；居住兼容其他用地 17宗，共 55萬(wàn)平米，占成交土地總面積的 37%。 外地發(fā)展商進(jìn)入情況 由于武漢市具備豐富土地資源、較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿捅镜亻_(kāi)發(fā)商的相對(duì)弱小，因此，被國(guó)內(nèi)外知名地產(chǎn)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)看好，本土開(kāi)發(fā)商除了武漢地產(chǎn)、福星惠譽(yù)等少數(shù)幾家實(shí)力開(kāi)發(fā)商外，活躍在武漢樓市上的基本都是外來(lái)的地產(chǎn)知名企業(yè)。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 外地開(kāi)發(fā)商 珠三角 開(kāi)發(fā)商 萬(wàn)科 四季花城、西半島、潤(rùn)園 金地 格林小鎮(zhèn) 寶安 寶安花園、寶安江南村、寶安山水龍城 福建利嘉 光谷 世界城步行街 保利 保利花園、保利廣場(chǎng)、保利淺水灣 廣州恒大 江夏項(xiàng)目 長(zhǎng)三角 開(kāi)發(fā)商 復(fù)地 復(fù)地 翠微新城 大華 南湖 公園世家 西北盛唐 龍王廟商貿(mào)廣場(chǎng) 三金 香港映象、三金 鑫城國(guó)際 綠城 意向地塊商洽中 北方 開(kāi)發(fā)商 美好遠(yuǎn)景 武漢奧園、東方夏威夷、蘭陵 大公館 融科智地 融科天城 陽(yáng)光 100 江夏項(xiàng)目 泰躍地產(chǎn) 同溫層、泰躍金河 華潤(rùn)置地 華潤(rùn)鳳凰城 港、澳地區(qū)開(kāi)發(fā)商 香港新世界 常青花園、夢(mèng)湖香郡、新世界中心 世茂集團(tuán) 世茂 錦繡長(zhǎng)江 和記黃埔 花樓片、老莆片、漢口崇仁片 香港瑞安 武漢新天地 香港九龍倉(cāng) 時(shí)代廣場(chǎng) 澳門新億勝 南國(guó)明珠 恒兆置業(yè)集團(tuán) 擬參與武漢新區(qū)冬暖夏涼、弱電管網(wǎng)工程 臺(tái)灣寶島置業(yè) 臺(tái)灣風(fēng)情特色街 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 （ 1）市場(chǎng)供給量、需求量連續(xù) 7年保持同步增長(zhǎng) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資量、銷售量、平均售價(jià)從 1999-2006年連續(xù) 7年保持增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量 2003-2006年年平均增長(zhǎng)速度高達(dá) 32.8%，投資高速增長(zhǎng)的同時(shí)， 2003-2006年間商品房的銷售面積年增長(zhǎng)幅度均保持在 20%以上。 （ 2）市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升，商品住宅價(jià)格高速增長(zhǎng) 隨著城市建設(shè)步伐的加快，市政配套設(shè)施的逐步到位，小區(qū)設(shè)計(jì)品質(zhì)的明顯提高，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升。2002-2006年間商品房?jī)r(jià)格年平均增長(zhǎng)速度為 6%左右，其中商品住宅價(jià)格年平均增長(zhǎng)速度為 10%左右。 （ 3）商品房空置率呈逐年下降趨勢(shì) 武漢市 2005年的空置率為 7.36%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際警戒線。 綜合分析來(lái)看， 1999年以來(lái)，量?jī)r(jià)的同步快速增長(zhǎng)顯示出武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展勢(shì)頭，特別是從 2003年開(kāi)始，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入健康和快速發(fā)展階段。未來(lái)發(fā)展勢(shì)頭較好。 項(xiàng)目基本情況與 SWOT分析 用地面積 項(xiàng)目占地面積為 618234.08平方米，規(guī)劃總建筑面積為 803704.3平方米。 四至 東側(cè)：緊鄰正在建設(shè)中的中環(huán)線及高速鐵路 西側(cè)：在建市政路關(guān)山四路 南側(cè)：緊鄰待征建設(shè)用地 北側(cè)：高壓走廊 項(xiàng)目基本情況與 SWOT分析 地形 地勢(shì)大部分為坡地，局部起伏較大。 地面附著物情況 項(xiàng)目已完成拆遷，無(wú)地上建筑物，大部分被植被覆蓋，自然景觀條件較好。 地塊周邊大市政配套 項(xiàng)目周邊供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱等大市政配套設(shè)施比較齊全。 地塊內(nèi)部實(shí)景 1 地塊內(nèi)部實(shí)景 2 項(xiàng)目基本情況與 SWOT分析 項(xiàng)目周邊生活配套 地塊北距馬鞍山國(guó)家森林公園約 2000米，臨近武漢大學(xué)城。周邊有華中科技大學(xué)、中南民族大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、武漢大學(xué)等多所大學(xué)，根據(jù)武漢市東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃，項(xiàng)目地塊所處位置未來(lái)將是東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的中心地帶，地段優(yōu)勢(shì)較為明顯。 交通：項(xiàng)目北距武昌區(qū)形象主干路珞喻路約 2公 里，西側(cè)為在建關(guān)山四路，東側(cè)為在建中環(huán)路。 醫(yī)院：關(guān)山醫(yī)院、湖北中醫(yī)研究院。 學(xué)校：華中科技大學(xué)、中南民族大學(xué)、武漢大學(xué)等 多所大學(xué)。 公園：馬鞍山森林公園。 購(gòu)物：魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心。 地塊內(nèi)部實(shí)景 3 地塊內(nèi)部實(shí)景 4 項(xiàng)目基本情況與 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1）緊鄰馬鞍山森林公園，再加上項(xiàng)目?jī)?nèi)部有稀缺的自然資源，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。 （ 2）緊鄰武昌區(qū)的主干線珞喻東路及在建的中環(huán)線，出行較為便利。 （ 3）處于東湖區(qū)規(guī)劃的核心位置，隨著相關(guān)規(guī)劃的實(shí)施建設(shè)，項(xiàng)目未來(lái)地段價(jià)值明顯。 （ 4）位于武漢東湖開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯，產(chǎn)業(yè)人群經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)，客戶質(zhì)量較高，未來(lái)住宅 需求較為旺盛。 項(xiàng)目劣勢(shì) （ 1）目前周邊比較混亂，居住氣氛一般，公交車較少，基本生活配套較少，周邊沒(méi)有大型超市。 （ 2）地形部分起伏較大，不利于建筑物的布置，需進(jìn)行一定的調(diào)整。 （ 3）用地邊界不太規(guī)則，用地北部還有部分用地未能劃入項(xiàng)目用地內(nèi)，造成用地的不完整。 （ 4）北部鄰近高壓走廊，對(duì)本項(xiàng)目有一定的影響。 (5) 項(xiàng)目容積率為 1.3，由于規(guī)劃限高為 21米，因此建筑類型以 6層的多層洋房為主，這樣會(huì)使建筑密度增加，居住舒適度將受到一定影響。 機(jī)會(huì)點(diǎn) 基于地塊自身特質(zhì)，中高檔或高檔住宅項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可程度比較高 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位 市場(chǎng)研究范圍 為了使項(xiàng)目的市場(chǎng)定位能更加客觀、準(zhǔn)確，我們?cè)诘湫蜆潜P的選擇上采取了以下標(biāo)準(zhǔn)： 知名樓盤 主要側(cè)重有實(shí)力和品牌企業(yè)的項(xiàng)目，或是市場(chǎng)非常認(rèn)可的知名項(xiàng)目。比如：金地 格林小鎮(zhèn)、大華南湖公園世家、萬(wàn)科城市花園、楚世家、世茂錦繡長(zhǎng)江、光谷坐標(biāo)城。 相似的物業(yè)類型 主要側(cè)重多層洋房、聯(lián)排和雙拼別墅類高檔項(xiàng)目。比如：宜家 湯臣、水岸星城、 F天下。 臨近樓盤 主要以臨近地塊的中高檔樓盤為主。比如：現(xiàn)代森林公園、巴黎豪庭。 典型項(xiàng)目 -金地 格林小鎮(zhèn) 開(kāi)發(fā)商 金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 電話 87674888 項(xiàng) 目 基 本 資 料 行政區(qū)域 洪山區(qū) 具體位置 洪山區(qū)珞獅南路 樓盤性質(zhì) 住宅 占地面積 49.8萬(wàn) 總建筑面積 70萬(wàn) 容積率 1.5 建筑類型 多層、小高層、洋房、 TOWNHOUSE 戶型面積 130-230 總戶數(shù) 4702 銷售 率 87% 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 3m 管理 費(fèi) 1.3-1.5元 /月 銷售價(jià)格 小高層：4500元；洋房：6300元 土地使用年限 70年 綠化率 47.2% 開(kāi)盤時(shí)間 05-5-12 入住時(shí)間 07-7-15 車位單價(jià) 7-8萬(wàn) /個(gè) 典型項(xiàng)目 -大華南湖公園世家 開(kāi)發(fā)商 大華集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 電話 87398666 項(xiàng) 目 基 本 資 料 行政區(qū)域 洪山區(qū) 具體位置 洪山區(qū)珞獅南路 517號(hào) 樓盤性質(zhì) 住宅 占地面積 46.7萬(wàn) 總建筑 面積 73萬(wàn) 容積率 1.6 建筑類型 多層、小高層、別墅 戶型面積 90-143 總戶 數(shù) 7000 銷售率 75% 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 3m 管理費(fèi) 1元 /月 銷售價(jià)格 小高層： 4300元； 多層： 4500元 ； 聯(lián)排 :8000元 土地使用年限 70年 綠化率 35 % 開(kāi)盤時(shí)間 06-5-15 入住時(shí)間 08-1-31 車位單 價(jià) 8萬(wàn) /個(gè) 典型項(xiàng)目 -萬(wàn)科城市花園 開(kāi)發(fā)商 武漢萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 電話 87926988 項(xiàng) 目 基 本 資 料 行政區(qū)域 洪山區(qū) 具體位置 東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山 一路南段 樓盤性質(zhì) 住宅 占地面積 40萬(wàn) 總建筑面積 48萬(wàn) 容積率 1.2 建筑類型 多層、小高層、 TOENHOUSE 戶型面積 94-150 總戶數(shù) 1300 銷售 率 89% 交房標(biāo)準(zhǔn) 多層精裝 層高 多層 3m 管理 費(fèi) 1.1-1.6元 /月 銷售價(jià)格 4200-5600元 土地使用年 限 70年 綠化 率 35% 開(kāi)盤時(shí)間 06-4-22 入住時(shí)間 07-4-15 車位單價(jià) 15萬(wàn) /個(gè) 典型項(xiàng)目 -楚世家 開(kāi)發(fā)商 武漢明鴻經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 電話 86787888 項(xiàng) 目 基 本 資 料 行政區(qū)域 武昌區(qū) 具體位置 東湖黃鸝路 68號(hào) 樓盤性質(zhì) 高尚住宅 占地面積 4.1萬(wàn) 總建筑面積 4.96萬(wàn) 容積率 1.26 建筑類型 多層 戶型面積 146-326 總戶數(shù) 282 銷售 率 80% 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 3m 管理 費(fèi) 2.48元 /月 銷售價(jià)格 9000-12000元 土地使用年 限 70年 綠化 率 50.3% 開(kāi)盤時(shí)間 06-3-6 入住時(shí)間 07-5-1 車位單價(jià) 15萬(wàn) /個(gè) 典型項(xiàng)目 -光谷坐標(biāo)城 開(kāi)發(fā)商 湖北福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司 電話 86787888 項(xiàng) 目 基 本 資 料 行政區(qū)域 洪山區(qū) 具體位置 東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山大道 與南湖南路交匯處 樓盤性質(zhì) 普通住宅 占地面積 29.1萬(wàn) 總建筑 面積 40萬(wàn) 容積率 1.3 建筑類型 多層 小高層 戶型面積 90-140 總戶數(shù) 3600 銷售率 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 3m 管理費(fèi) 1.3元 /月 銷售價(jià)格 4100元 土地使用年 限 70年 綠化率 43% 開(kāi)盤時(shí)間 05-12-10 入住時(shí)間 07-5-31 車位單 價(jià) 典型項(xiàng)目 -現(xiàn)代森林公園 開(kāi)發(fā)商 現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 電話 87803333 項(xiàng) 目 基 本 資 料 行政區(qū)域 洪山區(qū) 具體位置 馬鞍山森林公園對(duì)面 樓盤性質(zhì) 普通住宅 占地面積 8.98萬(wàn) 總建筑 面積 20萬(wàn) 容積率 2.18 建筑類型 多層、小高層、疊加別墅 戶型面積 120-160 總戶數(shù) 1320 銷售率 70% 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 3m 管理費(fèi) 1.2元 /月 銷售價(jià)格 多層： 4100元；疊加別墅： 5700元 土地使用年限 70年 綠化率 39% 開(kāi)盤時(shí)間 06-10-21 入住時(shí)間 08-6-30 車位單 價(jià) 7萬(wàn) /個(gè) 典型項(xiàng)目 -F 天下 開(kāi)發(fā)商 縱橫盤龍城置業(yè)有限公司 電話 61871088 項(xiàng) 目 基 本 資 料 行政區(qū)域 黃陂區(qū) 具體位置 盤龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)楚天大道 18號(hào) 樓盤性質(zhì) 別墅 占地面積 210萬(wàn) 總建筑面積 72萬(wàn) 容積率 0.33 建筑類型 獨(dú)棟 戶型面積 250 以上 總戶數(shù) 2200 銷售 率 1、 2期 50% 交房標(biāo)準(zhǔn) 菜單式裝修 層高 管理 費(fèi) 1.8元 /月 銷售價(jià)格 160萬(wàn)起 土地使用年 限 70年 綠化 率 66.35% 開(kāi)盤時(shí)間 03-12-18 入住時(shí)間 車位單價(jià) 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位 典型產(chǎn)品特征 （ 1）戶型 多層、花園洋房、高層：主力戶型以三居為主，面積在 130、 150 左右。 疊拼、聯(lián)排別墅：面積在 200 左右，以三居、四居為主。 獨(dú)棟別墅：面積在 250-400 之間。 （ 2）價(jià)格 多層、花園洋房、高層：區(qū)位較差的項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 4500元左右，區(qū)位較好、定位較高的項(xiàng)目?jī)r(jià)格 6000元左右。 而類似楚世家和世茂錦繡長(zhǎng)江這類綜合品質(zhì)高的項(xiàng)目售價(jià)可達(dá)到 8000元 -10000元左右。 疊拼、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅：綜合品質(zhì)高的項(xiàng)目售價(jià)在 10000元左右。 （ 3）購(gòu)買人群 購(gòu)買主體人群以本市居民為主，高檔項(xiàng)目中外地人士有一定比例，例如 F天下別墅項(xiàng)目深圳、江浙人士較多。 (4)銷售率 近期上市的項(xiàng)目均取得了不俗的業(yè)績(jī)，這其中除了開(kāi)發(fā)公司具有實(shí)力的優(yōu)勢(shì)外，開(kāi)發(fā)理念更貼近目標(biāo)購(gòu)買群 體是至關(guān)因素。 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 公園休閑示范住宅 定位釋義 本項(xiàng)目主要強(qiáng)調(diào)的是居住環(huán)境不可替代性，充分利用項(xiàng)目自身自然資源，塑造項(xiàng)目的高品質(zhì)形象，打造成武漢市高檔居住區(qū)。 目標(biāo)客戶 主力購(gòu)房人群以武漢市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶和武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的高科技人才為主，購(gòu)買目的主要用于改善居住條件，一般為二次或三次置業(yè)。 項(xiàng)目產(chǎn)品類型 項(xiàng)目產(chǎn)品以高層住宅為主，聯(lián)排別墅與花園洋房為輔，在保持原生態(tài)樹(shù)木、水面的前提下， 加強(qiáng)景觀綠化，使之成為高檔居住社區(qū)的典范。 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算 研究前提 本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算在項(xiàng)目規(guī)劃方案可調(diào)整的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)狀況、本體資源條件確定項(xiàng)目可能發(fā)展的物業(yè)類型和產(chǎn)品的建筑形式，初步判斷項(xiàng)目的發(fā)展方向和產(chǎn)品類型，并據(jù)此測(cè)算與分析。 預(yù)計(jì)容積率及產(chǎn)品 預(yù)計(jì)容積率 :1.62， 總建筑面積 114萬(wàn) M2 ，其中地上 100.4萬(wàn) M2 ，地下 14萬(wàn) M2 項(xiàng)目可銷售面積 96.8萬(wàn) M2 = 花園洋房 30萬(wàn) M2 + 高層住宅 50萬(wàn) M2 + 聯(lián)排別墅 16.8萬(wàn) M2 項(xiàng)目配套其它面積 3.6萬(wàn) M2 = 商業(yè) 2.2萬(wàn) M2 + 會(huì)所 0.6萬(wàn) M2 + 教育 0.8萬(wàn) M2 預(yù)計(jì)銷售單價(jià) 花園洋房售價(jià)： 6500元 /M2；聯(lián)排別墅售價(jià)： 7500元 /M2； 高層住宅售價(jià)： 6000元 /M2 ；商業(yè)售價(jià)： 9000元 /M2；車位售價(jià) 8萬(wàn) /個(gè) 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算 預(yù)計(jì)土地成本 交易價(jià)格 7億元 ,購(gòu)買公司 70%股權(quán) ,其中 5.7億元土地成本 ,1.3億元股權(quán)溢價(jià) . 預(yù)計(jì)建安成本 花園洋房售價(jià)： 1500元 /M2；聯(lián)排別墅售價(jià)： 1500元 /M2； 高層住宅售價(jià)： 1700元 /M2。 預(yù)計(jì)其它成本 利息：動(dòng)態(tài)測(cè)算，項(xiàng)目全部投資為計(jì)息基礎(chǔ)，利率 6.57% 企業(yè)所得稅：按調(diào)整后的 25%測(cè)算 其他成本采用中環(huán)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù) 開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)度計(jì)劃 計(jì)劃分為 5期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)完成 ,其中各期動(dòng)工與開(kāi)盤時(shí)間計(jì)劃如下 : 2008年 1月 一期開(kāi)發(fā)建設(shè) 2008年 6月 一期開(kāi)盤銷售 2009年 1月 二期開(kāi)發(fā)建設(shè) 2009年 6月 二期開(kāi)盤銷售 2010年 1月 三期開(kāi)發(fā)建設(shè) 2010年 6月 三期開(kāi)盤銷售 2011年 1月 四期開(kāi)發(fā)建設(shè) 2011年 6月 四期開(kāi)盤銷售 2012年 1月 五期開(kāi)發(fā)建設(shè) 2012年 6月 五期開(kāi)盤銷售 2013年 6月 項(xiàng)目全部銷售完 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目投融資計(jì)劃 項(xiàng)目投資 41億元，資金來(lái)源于： （ 1） 向集團(tuán)公司籌資及中環(huán)公司自有資金投入 8億元 ； （ 2） 向銀行貸款 4.3億元 ； （ 3） 預(yù)（銷）售收入再投入 28.8億元 。 項(xiàng)目資金運(yùn)作方式： （ 1） 自有資金及集團(tuán)籌資以支付項(xiàng)目公司收購(gòu)款項(xiàng)（股權(quán)轉(zhuǎn)讓和替目標(biāo)公司承擔(dān)的債務(wù)）； （ 2） 在項(xiàng)目四證齊全，達(dá)到規(guī)定的融資條件后，向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款； （ 3） 在項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件后，將回籠資金相繼投入到項(xiàng)目建設(shè)中。 項(xiàng)目資金占用峰值約 12.3億元。資金回收期為 3.4年，預(yù)計(jì)至 2010年底可達(dá)平衡。 其中， 2007年投資額約 9億元 =支付土地成本 5.7億元 +股本溢價(jià) 1.3億元 +前期開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等 0.68億元 +替目標(biāo)公司墊付資金 1億元 +借款利息 0.3億元。 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)論 （ 1） 總收入： 66.45億元 包括 洋房收入： 19.5億元 別墅收入； 12.6億元 高層住宅收入： 30億元 （ 2） 總投資： 41億元 包括 土地成本： 5.7億元 建安成本 ： 18.3億元 基礎(chǔ)設(shè)施： 4.3億元 利息費(fèi)用： 1.3億元 銷售費(fèi)用： 2.0億元 營(yíng)業(yè)稅及附加： 3.9億元 管理等其他費(fèi)用： 5.5億元 （ 3） 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) ： 15億元 中環(huán)本部?jī)衾麧?rùn) ： 8.4億元 成本利潤(rùn)率 21.5% 經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案匯總表 指標(biāo) 數(shù)值 項(xiàng)目銷售總收入（萬(wàn)元） 664526.2 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） (A) 410937.9 項(xiàng)目總成本 (萬(wàn)元 )(B) 388871.3 項(xiàng)目毛利潤(rùn)（萬(wàn)元） 275654.9 土地增值稅（萬(wàn)元） 74550.8 項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn) 201104.1 企業(yè)所得稅 50276 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 150828.1 公司取得利潤(rùn) (按股權(quán) 70%計(jì)提 ) 105579.7 扣除溢價(jià)利息公司利潤(rùn) （未扣溢價(jià)） (萬(wàn)元 ) （ C） 96513.1 投資利潤(rùn)率 (C/A) 23.5% 扣除溢價(jià)后利潤(rùn) (D) 83513.1 成本利潤(rùn)率 (D/B) 21.5% 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目敏感性分析結(jié)論 價(jià)格變動(dòng)，項(xiàng)目投資收益率均在 17%以上，由此說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 價(jià)格敏感性分析表 價(jià)格變 動(dòng)幅度 產(chǎn)品類型 價(jià)格 中環(huán)本部投資 凈收益 （萬(wàn)元） 投資收益率 年平均投資回報(bào)率 聯(lián)排別墅 8 0 0 0 花園洋房 7 0 0 0 5 0 0 高層住宅 6 5 0 0 9 7 6 5 0 2 4 . 9 % 3 1 . 8 % 聯(lián)排別墅 7 8 0 0 花園洋房 6 8 0 0 3 0 0 高層住宅 6 3 0 0 9 2 0 4 4 23 . 6 % 2 9 . 1 % 聯(lián)排別墅 7 5 0 0 花園洋房 6 5 0 0 0 高層住宅 6 0 0 0 8 3 5 1 3 2 1 . 5 % 2 4 . 7 % 聯(lián)排別墅 7 2 0 0 花園洋房 6 2 0 0 3 0 0 高層住宅 5 7 0 0 7 4 8 1 0 1 9 . 3 % 2 1 . 2 % 聯(lián)排別墅 7 0 0 0 花園洋房 6 0 0 0 5 0 0 高層住宅 5 5 0 0 6 8 1 4 6 1 7 . 6 % 1 7 . 4 % 0204060801002 3 4 5項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及初步建議 源自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn) 目前武漢市房地產(chǎn)整體前景看好，項(xiàng)目所處武昌區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，項(xiàng)目自身緊鄰武漢光谷，聚合了大量的新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群，周邊大學(xué)林立，這些因素都為本項(xiàng)目提供了強(qiáng)有力的市場(chǎng)保證，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。 源自項(xiàng)目手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目用地的相關(guān)手續(xù)都已過(guò)期，需重新辦理，若相關(guān)手續(xù)辦理出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)在很大程度加大項(xiàng)目運(yùn)作的周期，增加項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。合作方飛翔公司承諾可順利辦理， 我方擬通過(guò)溝通落實(shí)等手段控制風(fēng)險(xiǎn)。 源自合作方式的風(fēng)險(xiǎn) 股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中，因信息不對(duì)稱，收購(gòu)方具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，我方擬通過(guò)委托律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等做好盡職調(diào)查，合同約束質(zhì)押、股權(quán)、土地證質(zhì)押等手段降低收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及初步建議 項(xiàng)目初步建議 （ 1）通過(guò)對(duì)武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，可得武漢市房地產(chǎn)的發(fā)展前景較好。 （ 2）通過(guò)對(duì)基本情況的分析，可看出地塊位置優(yōu)越，自然景觀突出，是武漢土地市場(chǎng)上價(jià)值較高的地塊。 （ 3）通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算與敏感性分析，可說(shuō)明項(xiàng)目投資回報(bào)率較高、風(fēng)險(xiǎn)較小、前景看好。 （ 4）通過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控，可以用法律等手段有效控制股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作風(fēng)險(xiǎn)。 綜上，從宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算、敏感分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等幾個(gè)方面來(lái)看， 本項(xiàng)目可行，具有很大投資價(jià)值，建議集團(tuán)公司投資開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目。 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)中環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2007年 5月 14日 謝謝！ 房地產(chǎn)銷售 流程培訓(xùn)課件 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 銷 售 訓(xùn) 練 流 程 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第一部分、案前 一、區(qū)域歷史背景整