1 商業(yè)地產(chǎn)的租金與售價(jià)不合理的比例關(guān)系

1 商業(yè)地產(chǎn)的租金與售價(jià)不合理的比例關(guān)系 目前大部分商業(yè)地產(chǎn)都是采用售后包租的模式來吸引投資者快速回籠資金規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)最好的一種方式 ,但是投資者并非直接是參與經(jīng)營的 ,他們只看中的是投資回報(bào)率 8%-10%甚至更高而非后續(xù)的經(jīng)營管理包括業(yè)態(tài)定位 ,所以再高的售價(jià)也能賣掉的原因所在 .而且開發(fā)商追求的是高額的售價(jià)利潤沒考慮到將來的經(jīng)營管理是否能給予業(yè)主 8%-10%的回報(bào) .也就是說如果要出售時(shí)開發(fā)商就必須想好租金為多少才能達(dá)到 8%-10%的回報(bào) ,或者要租賃時(shí)就要預(yù)設(shè)售價(jià)為多少這樣才能使項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)和風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)測 售價(jià)與租金回報(bào)分析 假設(shè)目前售價(jià) 15000/ m2 租金 3/天 /m2 面積： 100 m2 該商鋪出售總價(jià)： 1500000 月租金回報(bào)： 9000 年租金： 108000 年投資回報(bào)率： 7.2% 資回報(bào)年限： 13.9年 假設(shè)目前售價(jià) 15000/M2 租金 2/天 / m2 面積： 100 m2 該商鋪出售總價(jià)： 1500000 月租金回報(bào)： 6000 年租金： 72000 年投資回報(bào)率： 4.8 % 資回報(bào)年限： 20.8年 按照國際商業(yè)項(xiàng)目正常的投資回報(bào) 10% 售價(jià) 15000/m2 的商業(yè) 租金應(yīng)該在 4.17/ m2/天 按照商業(yè)項(xiàng)目正常的投資回報(bào) 8% 售價(jià) 15000/ m2 的商業(yè)租金應(yīng)該在 3.33/ m2/天 相反測算方法按照國際商業(yè)正常的投資回報(bào) 10%測算 假設(shè)目前租金 2/ m2/天，那么如果是 10%回報(bào)的話 租金是 6000/月、 72000/年 10=720000 總價(jià) /100 m2=7200/ m2 假設(shè)目前租金 3/ m2/天，那么如果是 10%回報(bào)的話 租金是 9000/月、 108000/年 10=1080000 總價(jià) /100 m2=108000/ m2 相反測算方法按投資回報(bào) 8%測算 假設(shè)目前租金 2/ m2/天，那么 如果是 8%回報(bào)的話 租金是 6000/月、 72000/年 12.5年 =900000總價(jià) /100 m2=9000/ m2 假設(shè)目前租金 3/ m2/天，那么如果是 8%回報(bào)的話 租金是 9000/月、 108000/年 12.5年 =1350000 總價(jià) /100 m2=13500 m2 本人還特此做過一張租金與售價(jià)的分析表適用與任何項(xiàng)目 售價(jià)與租金回報(bào)分析 單價(jià) （元 /m2） 總價(jià) (元 ) 日租金（ /m2） 面積（ m2） 月租金 （元 /m2） 年租金 （元 /m2） 回報(bào)率 (%) 回報(bào)年限 (年 ) 15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00 15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11 15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.50 15,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00 單價(jià) （元 /m2） 總價(jià) (元 ) 日租金（ /m2） 面積（ m2） 月租金 （元 /m2） 年租金 （元 /m2） 回報(bào)率 (%) 回報(bào)年限 (年 ) 20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00 20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 180,000 9 11.11 20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50 20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29 20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67 20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20.00 單價(jià) （元 /m2） 總價(jià) (元 ) 日租金（ /m2） 面積（ m2） 月租金 （元 /m2） 年租金 （元 /m2） 回報(bào)率 (%) 回報(bào)年限 (年 ) 7,200 720,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00 8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11 9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29 12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67 14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00 單價(jià) （元 /m2） 總價(jià) (元 ) 日租金（ /m2） 面積（ m2） 月租金 （元 /m2） 年租金 （元 /m2） 回報(bào)率 (%) 回報(bào)年限 (年 ) 9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00 10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11 11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 18,000 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00 單價(jià) （元 /m2） 總價(jià) (元 ) 日租金（ /m2） 面積（ m2） 月租金 （元 /m2） 年租金 （元 /m2） 回報(bào)率 (%) 回報(bào)年限 (年 ) 10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00 12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11 13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,000 8 12.50 15,429 1,542,857 3.00 100 9,000 108,000 7 14.29 18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67 21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00 單價(jià) （元 /m2） 總價(jià) (元 ) 日租金（ /m2） 面積（ m2） 月租金 （元 /m2） 年租金 （元 /m2） 回報(bào)率 (%) 回報(bào)年限 (年 ) 12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00 14,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.11 15,750 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.50 18,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.29 21,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.67 25,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00 但是大部分開發(fā)商沒有意識(shí)到這點(diǎn) .回顧此類項(xiàng)目的操作過程及結(jié)果十有八九是在慘淡經(jīng)營甚至經(jīng)營管理公司跟本拿不出回報(bào)給小業(yè)主 .導(dǎo)致很多小業(yè)主跟開發(fā)商打官司或是開發(fā)商再把已收的房價(jià)款吐出來返還業(yè)主 2 小業(yè)主轉(zhuǎn)手困難的問題 這個(gè)問題是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題好多投資者是想做短線投資的利用項(xiàng)目的短期升值轉(zhuǎn)讓贏利或者看到商鋪應(yīng)運(yùn)情況不理想時(shí)決定再賣掉時(shí)問題就出現(xiàn)了 首先做為商鋪本身來講購入總價(jià)決定回報(bào)收入 比如說一套商鋪購入總價(jià)為 100萬開發(fā)商承諾回報(bào)為 8%也就是年收益是 8萬 (不包括個(gè)人所得稅和租賃稅等稅收 )但是上家把這套商鋪轉(zhuǎn)讓給下家時(shí)房價(jià)發(fā)生了變化 ,因?yàn)樯霞野焉啼佫D(zhuǎn)讓會(huì)產(chǎn)生一系列產(chǎn)權(quán)交易的稅費(fèi) (營業(yè)稅 5.55%+差價(jià)部分差價(jià)稅 20%+契稅 3%+銀行利息 6.12%)等成本轉(zhuǎn)加到房價(jià)上這樣一來該商鋪總價(jià)必然抬高 20%-30%而且上家 1 分錢都沒賺的情況下 ,但是回報(bào)收入還是 8 萬也就是說回報(bào)率就不是 8%了肯能是 5%(不包括個(gè)人所得稅和租賃稅 )了甚至 更低了 ,這重情況下誰還會(huì)接手這商鋪 ? 3 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 開發(fā)商目的非常明確就是以開發(fā)項(xiàng)目然后銷售贏利為目的他把市場的宏觀調(diào)控及經(jīng)營風(fēng) 險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了 商業(yè)管理公司和 投資者 (小業(yè)主 )還有 商鋪的直接經(jīng)營者身上了 ,而且開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)拆零分售給了小業(yè)主但是經(jīng)營權(quán)又牢牢的抓在自己手里 ,這樣的話這個(gè)商鋪如果將來經(jīng)營得非常成功的話獲利最大的還是開發(fā)商自己而小業(yè)主只有固定的回報(bào) 8%或者 10%這樣一個(gè)固定收益沒有權(quán)利跟開發(fā)商共同分享到利益 ,再換