廣州市商鋪市場(chǎng)總體分析

(海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 天河區(qū)商鋪市場(chǎng)分析 天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號(hào)線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時(shí)間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。 (一 )分布特征 天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭，四周專業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式，以大商場(chǎng)、高尚消費(fèi)為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、 天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢(shì)。 代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)?IT業(yè)商場(chǎng)有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽(yáng)光花園、都市華庭、芳草園、天麒 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書中心，黃埔大道沿線的南國(guó)廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景 花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。天河商業(yè)市場(chǎng)可以說(shuō)是依托著 “天河 ”這個(gè)響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國(guó)、世界各地充足的消費(fèi)購(gòu)買力，實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開花。 (二 )供求特征 天河的商鋪可以說(shuō)是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場(chǎng)、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個(gè) “興奮期 ”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場(chǎng)的推出、正佳廣場(chǎng)的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽(yáng)光都會(huì)廣場(chǎng)。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個(gè)場(chǎng)的出租幾乎是滿位，首層 、二層的頂手費(fèi)都要上 3040萬(wàn)。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場(chǎng)占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪?zhàn)鈨r(jià)不菲，動(dòng)則上千元每平方米，但其仍處在一個(gè)有價(jià)無(wú)市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì)存在一定的招商難度。科技街的鋪位由于所處位置欠佳，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場(chǎng)也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。 天河商鋪交投活躍，從 98 年到 02 年，天河的商鋪批出量與成交量 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 基本是一個(gè)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定 的理性發(fā)展， 2001 年天河商鋪批出量 6.43 萬(wàn)，成交量 8.5 萬(wàn)； 2002年批出 7.06 萬(wàn)，成交 8.64 萬(wàn)。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。 天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。 2003 年天河區(qū)商鋪以 9.91 萬(wàn)的成交量比第一位的番禺區(qū)14 萬(wàn)少約 3 萬(wàn)，穩(wěn)居全市第二。遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離第四位東山區(qū)的 5.11 萬(wàn)。并且從 1998 年到 2003 年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從 1999 年到 2003 年天河商鋪成交面積一直在一 個(gè)上升的態(tài)勢(shì)，從 99 年的成交面積 67925 萬(wàn)平方米到 2003 年的 99044 萬(wàn)平方米，成交上升了將近一半。而 2004 年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。 (三 )價(jià)格特征 天河的商鋪可以說(shuō)是寸土寸金，一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場(chǎng)內(nèi)的鋪位月租金在 1000 元 /以上，正佳廣場(chǎng)首層租金 750 元 /；維多利廣場(chǎng)首層 500-800 元 /左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400500 元 /的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層 200250 元 /；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在 100200 元 /左右。一個(gè)逐級(jí)遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比前三者大，價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上 500600 元 /，但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元 /，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。 縱觀天河幾年來(lái)的商鋪均價(jià)情況，天河商鋪從 1998 年到 2003 年價(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn)，偶有升降，基本保持一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。而在 2003年，與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明對(duì)比的是，天河的商鋪均價(jià)止跌上揚(yáng)，雖然步伐緩慢，但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平均水平。幾個(gè)重量級(jí)商業(yè)城的推出，加上 “天河大商圈 ”概念的出現(xiàn)，哄抬起了 2003 年天河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴(kuò)大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而 2004年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)只為 15628 元 /平方米，比 03 年的12250 元 /平方米下降了 27.58%，升幅 明顯 . (四 )經(jīng)營(yíng)特色 天河的商鋪經(jīng)營(yíng)主要是以一個(gè)高檔次的消費(fèi)為中心點(diǎn)，周邊專業(yè)市場(chǎng)做輔助配套的經(jīng)營(yíng)模式。以天河城、正佳廣場(chǎng)的綜合型高檔購(gòu)物城為 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 重心，周邊配備的專業(yè)市場(chǎng)包括：珠江新城的專營(yíng)家居、裝飾材料的專業(yè)市場(chǎng)；石牌崗頂?shù)?IT、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場(chǎng)；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場(chǎng)；還有天河北群樓市場(chǎng)、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個(gè)商鋪市場(chǎng)。 天河商鋪的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用 以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場(chǎng)圈，從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足，這種發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專場(chǎng)、美食、娛樂(lè)等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。 天河的商業(yè)經(jīng)營(yíng)除了大賣場(chǎng)、高檔次的特點(diǎn)外，還有就是其 “數(shù)字天河 ”的科技道路和 “特色天河 ”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn) 品交易集散中心的角色。這里是一個(gè)具有合理結(jié)構(gòu)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。 特色小店也遍布天河各個(gè)角落 西黍、春之花、緣驛工作室、花姿、泰倫、服裝小魚、大明星發(fā)屋 ，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (五 )天河北群樓商鋪 天河北不僅是廣州住宅市場(chǎng)的 “晴雨表 ”，其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州群樓市場(chǎng)唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一：寫字樓林立加上 周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費(fèi)群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場(chǎng)購(gòu)物、辦公大廈到娛樂(lè)、康體運(yùn)動(dòng)中心，配套齊全、高檔。 天河北路的主題式群樓經(jīng)營(yíng)是天河商鋪市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)特色。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營(yíng)特色的 “商場(chǎng)大街 ”。希爾頓陽(yáng)光花園的群樓經(jīng)營(yíng)主題是家電、電器業(yè)；萬(wàn)佳入主華標(biāo)廣場(chǎng)群樓，以一個(gè)超市經(jīng)營(yíng)為主題；帝景苑群樓是以酒家為 經(jīng)營(yíng)主題，承租者是 “金鉆潮庭 ”；進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營(yíng)；還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè) “購(gòu)書中心 ”為經(jīng)營(yíng)主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競(jìng)爭(zhēng)，走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。 這里的群樓商鋪基本上全部租售完畢，天河北首層一線群樓月租可 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 以去到 400500 元 /的高價(jià)位。都市華庭的首層群樓以整體出售的形式正在招商中， 808 的一線街鋪總賣價(jià) 2700 萬(wàn)元，單價(jià) 33416 元 /。之所以采取這樣的形式是因 為其發(fā)展趨勢(shì)也朝著一個(gè)主題式群樓經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展。 一直以來(lái)，東山區(qū)憑借本身獨(dú)特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢(shì)，吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿(mào)服務(wù)發(fā)達(dá)的寶地。東山區(qū)已成為廣州市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最活躍、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)鮮明的城區(qū)之一。在高級(jí)商務(wù)、信息服務(wù)、商貿(mào)旅游、專業(yè)購(gòu)物等方面形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 (一 )分布特征 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前東山區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)基本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場(chǎng)及農(nóng)林下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的發(fā)展格局： 海印商貿(mào)區(qū)位于海印橋的北面，經(jīng) 過(guò)近十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有 22 個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng)，以 “海印 ”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場(chǎng)成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場(chǎng)的銷售多年來(lái)在廣州市同類市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國(guó)際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場(chǎng)等 18 家高中檔 賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級(jí)商務(wù)、高檔購(gòu)物區(qū)之一，被譽(yù)為廣州的 “尖東 ”，也是東山區(qū)稅收的三大基地之一。該地區(qū)集中了眾多的大型商業(yè)、貿(mào)易企業(yè)及飲食業(yè)，年?duì)I業(yè)額 2000 萬(wàn)元以上的批發(fā)企業(yè)，無(wú)論是數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。而上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有 12 家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的 1/3強(qiáng)，年?duì)I業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。 英雄廣場(chǎng)商貿(mào)區(qū)位于中山三路英雄廣場(chǎng)地段，主要由 中華廣場(chǎng)、流行前線地下商城、東川名店運(yùn)動(dòng)城、陵園西通訊專業(yè)市場(chǎng)、東較場(chǎng)摩托車配件專業(yè)市場(chǎng)等組成，已初現(xiàn)大型綜合商貿(mào)區(qū)的雛形，吸引力逐漸增強(qiáng)，該地區(qū) 2003 年商品銷售額已超過(guò) 5 億元，保持兩位數(shù)的良好增長(zhǎng)勢(shì)頭。 農(nóng)林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經(jīng)過(guò)近年的悉心培育，商業(yè)氛圍、經(jīng)營(yíng)檔次、購(gòu)物環(huán)境等都有了很大的改善，其中農(nóng)林下路商業(yè)街被廣州市政府確認(rèn)為繼上下九、北京路商業(yè)街后第三條商業(yè)街，現(xiàn)已發(fā)展成為 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 以廣州王府井百貨大樓為龍頭，各類專賣商店云集的廣州第三大商業(yè)街。署前路、龜崗商業(yè)街在 “三年一中變 ”中，地段內(nèi)的特色樓 宇經(jīng)修茸整飾一新，形成了以東山百貨大樓為龍頭，具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。該地區(qū)主要以百貨、服裝和鞋類居多，年?duì)I業(yè)額已超過(guò) 7 億元。 (二 )供求特征 東山區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2004 年上半年的批出量為 19.75 萬(wàn)平方米，占全市 (原八區(qū) )批出量的 7.510%。與其他各區(qū)相比，東山區(qū)的商鋪供應(yīng)量明顯偏低，這與東山區(qū)的行政面積較小、商業(yè)土地供應(yīng)量有限有著直接的關(guān)系。同時(shí)， 90 年代中期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，不少地理位置優(yōu)越的商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓，使東山區(qū)具良好商業(yè)開發(fā)的路段更為缺乏。 2003年，東 山區(qū)新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織 (布藝 )城，供應(yīng)量的減少使原有商鋪物業(yè)成為關(guān)注焦點(diǎn)，迅速消化存量商鋪成為近期的首要目標(biāo)。 04 年上半年?yáng)|山區(qū)更鮮有新商鋪上市。 東山區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2004 年上半年的成交量為 25.14 萬(wàn)平方米，占全市 (原八區(qū) )成交量的 11.33%。商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。 2001 年至 2003 年二手商鋪成交面積為 9.01 萬(wàn)平方米，占同期一手商鋪成交量的 35.84%。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (三 )價(jià)格特征 東山區(qū)作為廣州市 的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心區(qū)，其商鋪價(jià)格一直高于全市的平均價(jià)格。 1998-2004 年上半年，東山區(qū)商鋪成交均價(jià)為 18439 元 /平方米，高出全市原八區(qū)的 12556 元 /平方米 500 多元。 2003 年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價(jià)轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致商鋪成交均價(jià)降至 8281 元 /平方米，低于全市平均售價(jià)，如位于水蔭路的雅景花園 1-4 層商鋪共 10000平方米以首層 12000 元 /平方米、其余 3400 元 /平方米的 “超筍 ”價(jià)格整體轉(zhuǎn)讓；寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪 3700 平方米以 250 萬(wàn)整體轉(zhuǎn)讓給東華實(shí)業(yè)，均價(jià)僅為 675.7 元 /平方米。但其商業(yè)中 心的地位并未受到影響，新建大型商場(chǎng)仍然熱銷。 據(jù)調(diào)查顯示，東山區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市中高水平，不同地段的商鋪?zhàn)饨饏⒋屋^大。根據(jù)東山區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境可分為四大板塊。各板塊雖然經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)和商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，但租金水平卻相當(dāng)平衡。大型綜合商場(chǎng)首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300 元 /平方米 月以上，位置較佳的甚至可以上千元，如中山三路的中華廣場(chǎng)、淘金路的麗柏廣場(chǎng)等。而地理位置居于二線的商鋪?zhàn)饨鹚脚c一線商鋪相比明顯有一大截差距，如位于福今路內(nèi)巷的商鋪平均租金為50 元 /平方米 月；同處于東 山商貿(mào)中心區(qū)的淘金路，淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場(chǎng)有著天壤之別，僅 150 元 /平方米 月。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (四 )綜合商場(chǎng) 漩渦效應(yīng) 作為商業(yè)發(fā)展的 “領(lǐng)頭羊 ”，綜合商場(chǎng)的興起，除了對(duì)原有商業(yè)格局造成沖擊外，更重要的是帶來(lái)了新的經(jīng)營(yíng)理念和特色，與傳統(tǒng)方式進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)。綜合商場(chǎng)憑其地段優(yōu)勢(shì)與超大規(guī)模制造出明顯的 “漩渦效應(yīng) ”，在帶來(lái)洶涌人流的同時(shí)，也帶來(lái)巨大的商業(yè)空間，拉動(dòng)商業(yè)中心內(nèi)外的商鋪?zhàn)饨鹨宦缝?，租金回?bào)十分喜人。 中山三路經(jīng)過(guò)路段擴(kuò)闊后遺失了一大批年代已久的老字號(hào)店鋪，中華廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)肩負(fù)起維系該 路段商業(yè)氛圍的重?fù)?dān)，租金水平也一路上升。目前，中華廣場(chǎng)首層一般鋪位的租金為 700 元平方米 月；二層為 550 元平方米 月；三層為 400 元平方米 月；四層為 200 元平方米 月。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利，一般鋪位租金也達(dá)600 元平方米 月；金帝濠老鼠街雖然已經(jīng)多次轉(zhuǎn)手，目前三層的鋪?zhàn)庖喔哌_(dá) 650 元平方米 月。以上三個(gè)大場(chǎng)，在地理位置上組成了一個(gè) “三角形 ”。 (五 )專業(yè)市場(chǎng) 東山區(qū)經(jīng)過(guò)多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng)： (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 海印電器市場(chǎng)位于海印橋的北面，經(jīng)過(guò)近 十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有 22 個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng)，以 “海印 ”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場(chǎng)成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場(chǎng)的銷售多年來(lái)在廣州市同類市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭。 陵園西電信通訊市場(chǎng)開發(fā)于 9 0 年代初，位于陵園西路、中山三路、較場(chǎng)西路北端三個(gè)主要路段。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖有限公司等幾家大型商城為龍 頭，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶 1 0 0 0 多戶，主要經(jīng)營(yíng)手機(jī)、 BP 機(jī)及各種通訊攝影器材，目前是廣州市最大的通訊器材專業(yè)市場(chǎng)。 較場(chǎng)西摩托車零配件市場(chǎng)地處較場(chǎng)西、東華西和體育場(chǎng)四周等路段，由街道協(xié)同 35 l 8 工廠拆圍墻引入摩托車商戶經(jīng)營(yíng)發(fā)展至今，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶約 1 0 0 0 戶，是華南地區(qū)最早開辦的較大型摩托車配件市場(chǎng)。 仰忠街精品市場(chǎng)開發(fā)于 1983 年，分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等地段。擁有檔位 3 6 0 多個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)女士飾物和化妝品。因治理整頓火災(zāi)隱患，于 2000 年搬遷至珠光街萬(wàn)?；▓@空置工地。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 文德路文 化旅游一條街具有悠久的歷史淵源，以經(jīng)營(yíng)裝飾書畫、文化精品、文房四寶為主。市場(chǎng)既有廣州 “三多軒 ”、粵雅齋等老字號(hào)，也有現(xiàn)代裝飾書畫精品店，具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發(fā)價(jià)值。文德路現(xiàn)有大塘街統(tǒng)一開發(fā)的書畫廊和其他檔口 1 8 5 間，文明路段檔口 2 0 間。 作為廣州的發(fā)源地，越秀區(qū)擁有 2000 多年的文化積淀，同時(shí)也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被譽(yù)為 “璀璨明珠，黃金寶地 ”。從越秀山的中山紀(jì)念碑到海珠廣場(chǎng)珠江邊的這條城市傳統(tǒng)中軸線，使越秀區(qū)形成了經(jīng)久不衰的商貿(mào)中心地位。 (一 )分布特征 越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個(gè)區(qū)，其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布也較集中，以北京路為商業(yè)龍頭，向中山路 (四路、五路、六路 )、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴(kuò)散，形成高級(jí)綜合商場(chǎng)、步行街商鋪和專業(yè)市場(chǎng)臨街商鋪并存的局面。 北京路步行街，這條全國(guó)最早的步行街位于越秀區(qū)，全長(zhǎng) 1200 米。據(jù)有關(guān)資料顯示，北京路共有 298 家臨街商鋪，其中步行街上有 183家，商業(yè)利用率高達(dá) 100%。優(yōu)越的地理位置和密集的人流量，讓北京路步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的 “至愛 ”，如耐克、阿迪達(dá)斯、蘋果、萊爾斯丹、鱷魚恤 、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、 G2000、麥當(dāng)勞、肯德 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 基等各種國(guó)際品牌專賣店、連鎖店多達(dá) 108 家。 越秀區(qū)的北京路步行街遠(yuǎn)近聞名，而越秀區(qū)的綜合商場(chǎng)，大都圍繞著北京路而分布：新大新和廣百 (廣百新翼 )一南一北 “鎮(zhèn)守 ”北京路，即將交會(huì)使用的北京大廈裙樓商場(chǎng)、光明廣場(chǎng)和在建中的明盛廣場(chǎng)亦緊挨北京路，而億安廣場(chǎng)和北京華聯(lián)購(gòu)物中心 (中旅商業(yè)城 )所在地段亦形成購(gòu)物熱點(diǎn)場(chǎng)所。 除步行街和綜合商場(chǎng)以外，越秀區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)亦經(jīng)營(yíng)得有聲有色，一德路干果海味市場(chǎng)、食品、文具玩具精品市場(chǎng)，主營(yíng)古董、字畫、工藝美術(shù)品的文 德北路文化專業(yè)街，還有大新路的鞋類批發(fā)市場(chǎng)都是歷史悠久的專業(yè)市場(chǎng)。 (二 )供求特征 越秀區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2002 年的批出量為 14.49 萬(wàn)平方米，占全市 (原八區(qū) )批出量的 6.82%，僅次于芳村、黃埔兩區(qū)。作為廣州市文化、商業(yè)的發(fā)源地，越秀區(qū)已形成繁華的商業(yè)區(qū)域，可供開發(fā)的商業(yè)用地有限；同時(shí)，越秀區(qū)的行政面積僅有 8.9 萬(wàn)平方米公里，這也導(dǎo)致了近年越秀區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少、可發(fā)展面積空間缺乏的狀況。 2003年，越秀區(qū)新增在售的商鋪有名盛廣場(chǎng)、廣百新翼玩具城、光明廣場(chǎng)等。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 越秀區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2003 年的成交量為 20.16 萬(wàn)平方米，占全市 (原八區(qū) )成交量的 9.81%。商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了越秀區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，同時(shí)帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。 2001 年至 2003 年二手商鋪成交面積為 6.89 萬(wàn)平方米，占同期一手商鋪成交量的 92.4%，與一手交易基本持平。 (三 )價(jià)格特征 從廣州市房管局取得的數(shù)據(jù)顯示 (見下表 )， 1998-2004 年上半年，越秀區(qū)商鋪成交均價(jià)為 21163 元 /平方米，高出全市原八區(qū)的 12556 元/平方米將近 1000 元，位居全市成交價(jià)格榜首，越秀 區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)地位凸顯無(wú)疑。 據(jù)調(diào)查顯示，越秀區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市高等水平：北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心，其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線，平均首層商鋪的租金在 1000 元 /平方米以上，位置較好的每平方米在 2000-3000 元之間，目前正在經(jīng)營(yíng)的廣百新翼負(fù)一、負(fù)二層的租金為 200-300 元 /平方米 月。一德路 沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來(lái)越衿貴，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中，租售價(jià)最高的是山海城，其首層的銷售售均價(jià)為 8.8 萬(wàn)元 /平方米 (以建筑面積計(jì)算 )，租賃價(jià)為 800-900 元 /m2，其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng)，其 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 首層的租售價(jià)分別是 8 萬(wàn)元 /m2 和 530 元 /m2。流花地區(qū)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有 14 家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有 20 多萬(wàn)平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶 1 萬(wàn)多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達(dá) 20 萬(wàn)人次以上，貨流量達(dá) 40 多噸，年成交額愈 100 億元以上。 (四 )商業(yè)步行街 作為廣州市第一條全天候的商業(yè)步行街，北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心。這里有近千家商店，不僅匯集了廣州百貨大廈、新大新商場(chǎng)等大型百貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛 蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌專賣店在此駐足，是廣州商鋪?zhàn)蠲芗⑷肆髯罴械纳虡I(yè)街，素有廣州的 “黃金商圈 ”之稱。 據(jù)了解，北京路日均人流量達(dá) 30 萬(wàn)人次，節(jié)假日更達(dá) 50 萬(wàn)人次以上，人旺財(cái)旺，商鋪供求明顯僧多粥少，造成商鋪?zhàn)饨鹌尜F，而且頂手費(fèi)相當(dāng)驚人。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在 1000 元以上，位置較好的每平方米在 2000-3000 元之間，而地點(diǎn)最好的一些商鋪更超過(guò) 5000 元平方米。如北京路某鋪位首層臨街面積 120 平方米，共四層，業(yè)主開價(jià) 1800 萬(wàn)，帶租約，月收租 22 萬(wàn)元，年回報(bào)率高達(dá) 15%。巨額的回報(bào)，自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 為避免在規(guī)劃和定位上與其他商圈 (天河商圈、上下九商圈等 )的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂(lè)休閑和旅游功能，打造國(guó)際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場(chǎng)的同時(shí)，力爭(zhēng)珠三角、香港和澳門的客戶。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)和五月花廣場(chǎng)；加上北京南路籌建中的 “韓大門 ”綜合購(gòu)物中心，和以國(guó)外零售業(yè)為賣點(diǎn)的商廈，北京路將成為大型購(gòu)物商廈的集聚地。 北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業(yè)形成的專業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)，與繁華 的中山路形成五條橫街。結(jié)合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展連體構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，把商業(yè)優(yōu)勢(shì)與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)糅合起來(lái)，進(jìn)而構(gòu)成廣州第一大商圈。 (五 )專業(yè)市場(chǎng) 越秀區(qū)經(jīng)過(guò)多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng)： 一德路是傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)一條街，從早年的咸魚水產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展至今天的大型海味干貨批發(fā)市場(chǎng)，后來(lái)的玩具、文具、精品和副食品等專業(yè)市場(chǎng)也相繼進(jìn)駐，如今已擁有國(guó)際玩具城、中港城、億安廣場(chǎng)、德寶交易廣場(chǎng)等大型商廈，并形成海中寶、山海城和國(guó)際玩具文具精品廣 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 場(chǎng) 三足鼎立的局面。 在政府打造一德路，實(shí)現(xiàn)一德路商業(yè)的升級(jí)換代，從而以 “入室經(jīng)營(yíng) ”代替以往的室外零散經(jīng)營(yíng)的策略下，現(xiàn)一德路的專業(yè)市場(chǎng)形成海中寶、山海城和國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)三足鼎立的局面。由于這三個(gè)專業(yè)市場(chǎng)具備規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、配套及服務(wù)優(yōu)勢(shì)，因此，其租售價(jià)在一德路也是最高的。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中，租售價(jià)最高的是山海城，其首層的銷售售均價(jià)為 8.8 萬(wàn)元 /平方米 (以建筑面積計(jì)算 )，租賃價(jià)為 800-900 元 /m2，其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別是 8萬(wàn)元 /m2 和 530 元 /m2。而在文具精品專業(yè) 市場(chǎng)當(dāng)中，租售價(jià)最高的國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別為 6 萬(wàn)元 /平方米和 330 元 /平方米，其次為德寶交易廣場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別為 4萬(wàn)元 /平方米 (現(xiàn)二手價(jià)，約 99 年發(fā)售時(shí)一手價(jià)達(dá) 7 萬(wàn)元 /平方米 )和 100 元 /平方米。 長(zhǎng)堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道 ,而且長(zhǎng)堤一帶聚集了眾多的老字號(hào)，如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區(qū)獨(dú)有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風(fēng)情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現(xiàn)時(shí)的觀 光休閑區(qū)。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在 500 平方米以上，清吧經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的酒吧面積較小，一般為 80400 平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂(lè)咖啡廳；另外，長(zhǎng)堤一帶的酒吧經(jīng)營(yíng)范圍較雜，一間酒吧可以兼 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 有卡拉 OK、表演 SHOW、 DISCO 功能，調(diào)查顯示一般帶卡拉 OK 的酒廊占整體酒吧數(shù)量的 50%，帶卡拉 OK 功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據(jù)天字廣場(chǎng) 1-3 整層裙樓約 3000 平方米、 ET 太空城 1-3 層中空約 1萬(wàn)平方米。 流花地區(qū)服裝市場(chǎng)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有 14 家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)， 擁有 20 多萬(wàn)平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶 1 萬(wàn)多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達(dá) 20 萬(wàn)人次以上，貨流量達(dá) 40 多噸，年成交額愈 100 億元以上。 濠畔街鞋材專業(yè)街，東起解放南路，西至海珠南路，全長(zhǎng)約 650 米，約有商鋪 950 間左右。主要經(jīng)營(yíng)的種類有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機(jī)械工具、粘膠劑、膠片、海棉條等，經(jīng)營(yíng)方式是批發(fā)，主要客戶是個(gè)體專業(yè)戶，所以并沒有形成如站西路那樣的專業(yè)市場(chǎng)。但由于這里是傳統(tǒng)的鞋材專業(yè)市場(chǎng)，雖然規(guī)劃及市政配套有局限性，市場(chǎng)配套也不足，但由于濠畔街名聲在外，現(xiàn)仍有 不少客人前往，成交量都不錯(cuò)。 (一 )分布特征：南北并駕齊驅(qū) 荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場(chǎng)，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、西場(chǎng)電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場(chǎng)、名匯廣場(chǎng)、十甫 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 名都、華寶廣場(chǎng)等綜合性購(gòu)物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟。 從區(qū)域商業(yè)分布來(lái)看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購(gòu)物商廈，成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。但隨著 “大廣州 ”及 “廣佛都市圈 ”概念的形 成，北面依托原有的專業(yè)市場(chǎng)，便利的交通，隨著新大新的進(jìn)入及大型娛樂(lè)休閑綜合場(chǎng)動(dòng)感小西關(guān)的即將開業(yè)，加上已開業(yè)的康王商業(yè)城和即將開業(yè)的富力兒童世界，北面的商業(yè)氛圍正在逐步上升。 (二 )供求特征： “供 ”大于 “求 ” 荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)水道交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢(shì)下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無(wú)可動(dòng)搖；但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)量亦相對(duì)減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多：據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 1998 年至 2004 年上半年，荔灣區(qū)商鋪批出量為 34.16 萬(wàn)平方米，占全市八區(qū)商鋪批出量的比例為13.27%。；荔灣區(qū)商鋪成交量為 21.86 萬(wàn)平方米，占全市八區(qū)商鋪成交量的比例為 9.85%。另外，數(shù)據(jù)顯示， 1998-2003 年，荔灣區(qū)的商鋪成交量為 21.86 萬(wàn)平方米，而 1998-2004 年上半年，荔灣區(qū)的商鋪批出量都已達(dá) 34.16 萬(wàn)平方米，商鋪市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出 “供大于球 ”的態(tài)勢(shì)。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (三 )價(jià)格特征：租售價(jià)格差距大 荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，然而，不同的地段，由于商業(yè)氛圍不同，租售價(jià)格呈現(xiàn)出 “天壤之別 ”的特點(diǎn)： 以步行街及專業(yè)市場(chǎng)最貴，如下九路步行街，其首層租賃價(jià)格在 500-1500 元 /平方米之間，典型商鋪如十甫名都，其首層售價(jià)高達(dá) 10 多萬(wàn)元 /平方米；專業(yè)市場(chǎng)如站南路一帶的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，其首層的租賃價(jià)格亦在 600 元 /平方米左右，且?guī)缀醣瑵M，而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)，首層的租價(jià)在 200-350 元 /平方米之間。 另外，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從 1998 年至 2004 年上半年，荔灣區(qū)商鋪成交均價(jià)為 21715 元 /平方米，明顯比全市八區(qū)商鋪成交均價(jià) 12556 元 /平方米高。綜觀荔灣區(qū) 1998-2004 年上半年 的價(jià)格走勢(shì)， 1998-2001 年一走呈下跌趨勢(shì)；之所以出現(xiàn)這種情況，原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。而由房地產(chǎn)市道整體向暖，自 2002年開始，商鋪成交價(jià)格止跌反彈，但受供應(yīng)影響， 2004 年上半年又呈直升趨勢(shì)，同比上升幅度達(dá) 57.93%。 (四經(jīng)營(yíng)特色：與區(qū)域商業(yè)特色吻合 荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點(diǎn)。如荔灣區(qū)，美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色。 “食在廣州、 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 食在荔灣 ”，西關(guān)美食已成為廣州的一道招牌，同時(shí)荔灣區(qū)居民也收藏珠寶玉器的風(fēng)雅習(xí)俗。因此，綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng) 特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色，如荔灣廣場(chǎng)的二、三、四、五樓及名匯廣場(chǎng)的六樓均設(shè)有美食城，同時(shí)在兩個(gè)綜合商場(chǎng)的首層及負(fù)一層亦都定位為經(jīng)營(yíng)珠寶玉器等精品。而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、火車站一帶的服裝批發(fā)市場(chǎng)，亦都秉承其由來(lái)已久的經(jīng)營(yíng)歷史，且不斷的 “升級(jí)換代 ”。 (一 )分布格局：由西向東 海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷 “由西向東 ”的發(fā)展趨勢(shì)，并已形成時(shí)尚購(gòu)物街和專業(yè)市場(chǎng) “齊頭并進(jìn) ”的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。 以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊，中部商業(yè)板塊和以琵洲會(huì)展中心為核心的東部商業(yè)板 塊。 海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。江南西路一直以來(lái)都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣店，是河南最高檔，發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，贏得 “全國(guó)購(gòu)物放心一條街 ”的美譽(yù)；江南大道北的 “婚紗一條街 ”更是成行成市，遠(yuǎn)近聞名。受其輻射影響，該區(qū)附近的寶崗大道、前進(jìn)路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動(dòng)起來(lái)，如宏宇廣場(chǎng)裙樓商場(chǎng)招來(lái) “新一佳 ”入住，成為寶崗大道最高檔的購(gòu)物中心，前進(jìn)路的的萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)亦有 “家樂(lè)福 ”撐腰。而西部沿江地帶，海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū) “酒吧一條街 ”。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)開發(fā)向東拓展，中部、東部的商業(yè)正在崛起。 在海珠區(qū)中部，地鐵二號(hào)線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè)，百佳將其裙樓商場(chǎng)全部消化，中大布匹市場(chǎng)也升級(jí)換代；濱江中路一帶則由于連片開發(fā)的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氛圍；廣州大道南則是海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場(chǎng)，目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。 東部板塊，則由于 “琶洲國(guó)際會(huì)展 ”的落成并投入運(yùn)營(yíng)而帶動(dòng)了整個(gè)海珠區(qū)東部的商業(yè)發(fā)展。麗影華庭商業(yè)廣場(chǎng)則是目前海珠區(qū)東部最大的購(gòu)物場(chǎng)。除 此之外，會(huì)展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。 (二 )供求態(tài)勢(shì)：供大于求 歷史上的海珠區(qū)，在廣州市內(nèi)各區(qū)里一直擔(dān)任著 “工業(yè)區(qū) ”的角色，區(qū)內(nèi)工廠林立；近年來(lái)，隨著 “大廣州 ”概念的確定及 “城市化 ”進(jìn)城的加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量和成交量也一直居于較前列 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (見 “對(duì)比分析 ”部分 )。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 1998 年至 2004年上半年，海珠區(qū)商鋪批出量和成交量分別為 57.68 萬(wàn)平方米和 47.75萬(wàn)平方米，占 全市八區(qū)商鋪的批出量和成交量比例分別為 22.41%和21.52%。 1998 至 2004 年上半的，海珠區(qū)商鋪批出量比成交量多出 9.93萬(wàn)平方米，形成 “供大于求 ”的局面。 2003 年，海珠區(qū)的商鋪成交量為 9.71 萬(wàn)平方米，占全市原八區(qū)的商鋪成交量面積 36.86 萬(wàn)平方米的比例為 26.34%，比去年同期的28.73%下降了 2.63 個(gè)百分點(diǎn)。 (三 )價(jià)格特征：波動(dòng)較大 據(jù)調(diào)查顯示，海珠區(qū)商鋪的租售價(jià)格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪的租賃價(jià)格為 350-650 元 /平方米之間，首層商鋪售價(jià)如江南西路潤(rùn)匯大廈 為 27000-33000 元 /平方米之間；其次為濱江東路，首層商鋪?zhàn)赓U價(jià)格在 150-250 元 /平方米之間，售價(jià)在 20000-30000 元 /平方米之間。 總體銷售價(jià)格方面，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從 1998 年至 2004 年上半年 ,海珠區(qū)的商鋪成交均價(jià)為 10141 元 /平方米，明顯低于全市原八區(qū)商鋪成交均價(jià)的 12556 元 /平方米，并且波幅較大。全市原八區(qū)各區(qū)歷年來(lái)商鋪成交均價(jià)較為平穩(wěn)，但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 的特點(diǎn)：如 99 年比 98 年上長(zhǎng)了 18.96%，但比 2000 年下降了 12.30%；2001 年比 2000 年上升了 9.39%， 2002 年又比 2001 年下降了 2.04%；而 2003年卻比 02年下降了 30.50%，下降比率高于原八區(qū)的下降比率，其原因在于海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價(jià)格相差較大，邊緣地帶明顯低于中心范圍，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向邊緣地帶推進(jìn)，從而拉低了商鋪的成交均價(jià)。而 2004 年上半年，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氛圍的不斷增加，海珠區(qū)商鋪價(jià)格迅速攀升，為 10141元 /平方注，增幅達(dá) 63.07%，明顯快速原八區(qū) 17.92%的增幅。 (四 )經(jīng)營(yíng)特色：專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街 “齊頭并進(jìn) ” 海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔，而由于海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū)，生活及消費(fèi)極為不便，導(dǎo)致坊間流傳著 “寧要河北一張床，不要河南一間房 ”的說(shuō)法。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，海珠區(qū)已發(fā)生了翻天覆地的變化，商業(yè)市場(chǎng)亦蓬勃發(fā)展，形成專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街 “齊頭并進(jìn) ”的發(fā)展態(tài)勢(shì)：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場(chǎng)、廣州大道南布匹、汽配市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氛圍；江南西路、信和廣場(chǎng)、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、新港城、麗影華庭等時(shí)尚購(gòu)物地帶亦為海珠商業(yè)添加了抗衡 “河北 ”的法碼。如今的河南市民，購(gòu)物再也不 用到 “河北 ”了。 白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 離遠(yuǎn)。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠(yuǎn)之地，商業(yè)氛圍還不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費(fèi)重心，其商鋪市場(chǎng)呈一個(gè)點(diǎn)狀的分布。以大型的專業(yè)市場(chǎng)為主要商業(yè)點(diǎn)，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補(bǔ)充，形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。 (一 )分布特征 白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場(chǎng)為主，主要集中在以下幾個(gè)區(qū)域：三元里到站西路段的皮革專業(yè)市場(chǎng)；機(jī)場(chǎng)路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、音像組合而成的專業(yè)市場(chǎng)群；黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的汽配、汽車用品特 色專業(yè)街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場(chǎng)；白云大道飲食長(zhǎng)廊，位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會(huì)是未來(lái)白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。 與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比較分散，缺乏相對(duì)集中的地帶。不管是機(jī)場(chǎng)路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但基本沒有像北京路、天河城等相對(duì)集中的商業(yè)旺地?？梢?，白云區(qū)的商業(yè)步伐依然走得比較緩慢，但也可以說(shuō)明，白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。即將啟動(dòng)的白云區(qū)遠(yuǎn)景路商業(yè)街項(xiàng)目，白云新城商業(yè)中心將會(huì)是白云區(qū)商業(yè)的一個(gè)凝 聚點(diǎn)。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (二 )價(jià)格特征 白云區(qū)商鋪的租金遠(yuǎn)比市區(qū)商鋪?zhàn)鈨r(jià)低，呈一個(gè)不規(guī)則的分布，每一個(gè)區(qū)域的租金價(jià)格根據(jù)每個(gè)區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會(huì)有很大的差別。并且市場(chǎng)的整體素質(zhì)都是無(wú)法跟市區(qū)商場(chǎng)相比的，基本上是沒有一個(gè)管理機(jī)制，所以這里很多市場(chǎng)的管理費(fèi)都明顯的低，或者并不用收繳管理費(fèi)，與市區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)相比顯得比較雜亂。 機(jī)場(chǎng)路廣園路段的一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)集散地，根據(jù)市場(chǎng)的興旺程度，其價(jià)格有很大的分別。汽配市場(chǎng)月租金在 50 元 /左右；做化妝品市場(chǎng)100 元 /左右；文化精品城在 60100 元 /左右；而音像城 的內(nèi)鋪也要 90 元 /，臨街的超過(guò) 100 元 /。同和路臨街商鋪?zhàn)饨鹪?3050 元/左右，機(jī)場(chǎng)生活小區(qū)群樓商鋪 100120 元 /，天平架專業(yè)市場(chǎng)租金 80100 元 /。租金、管理費(fèi)價(jià)格的低廉也從側(cè)面反映出了白云區(qū)商鋪檔次明顯的比市區(qū)的要低很多。 從 1998 年到 2004 年上半年 ,白云區(qū)商鋪與全市八區(qū)商鋪成交均價(jià)對(duì)比表可以看出，白云區(qū)的商鋪均價(jià)正逐年的向全市靠攏，并在不斷的自我提升中。從 1998 年與全市相差 7428 元每平方米 (成交均價(jià)不到全市成交均價(jià)的一半 )縮短到 2004 年上半年的的 561 元每平方米，大大 拉近了與全市成交的平均水平。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (三 )供求特征 白云區(qū)地區(qū)跨度大，商業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)為主，規(guī)模雖然比較大，但有些地方卻顯得人氣不足，空鋪位比較多，特別是位置差、人流少的地方。無(wú)論是臨街，還是群樓，或者是專業(yè)市場(chǎng)，都有很多的空鋪位。離市區(qū)較近的區(qū)域空置率就比較小，天平架、站西路、三元里的一些離市區(qū)較近的區(qū)域，無(wú)論是專業(yè)市場(chǎng)還是臨街商鋪還是十分搶手的，出租率大多在 90%以上。 白云區(qū)的商鋪市場(chǎng)雖然檔次比較低，但是其商鋪成交也可以說(shuō)是十分的頻繁。在 2003 年全年，商鋪成交面積 4.17 萬(wàn)平方米，排在東山 區(qū)之后，全市十區(qū)排名第五。但在全市所占比例僅為 11.31%，分量還是比較少。從近幾年白云區(qū)商鋪的成交面積可以看出， 2003 年白云區(qū)商鋪的成交面積擺脫了前幾年的下降態(tài)勢(shì)，成交面積止跌上揚(yáng)，比 02 年增長(zhǎng)了 16.3%，緊緊跟隨著全市的發(fā)展步伐。從 “白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全市原八區(qū)對(duì)比表 ”中可以看出，白云區(qū)的商鋪批出與成交合理，批出與成交基本保持一致。從 1998 年到 2004 上半年年，白云區(qū)商鋪總批出量 37.09 萬(wàn) ,僅比成交量的 36.83 萬(wàn)多出 2600 ，呈現(xiàn)出一個(gè)供求平衡的態(tài)勢(shì) 白云區(qū)商業(yè)增長(zhǎng)步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn) 落后與全市的平均發(fā)展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。隨著舊機(jī)場(chǎng)的搬遷，百信廣場(chǎng)的暫露頭角，白 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 云新城核心商業(yè)圈的逐步形成，一個(gè)龐大的商業(yè)輻射正處于一個(gè)醞釀期，白云區(qū)的商業(yè)將會(huì)展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。 (四 )經(jīng)營(yíng)特色 白云區(qū)商鋪市場(chǎng)主要是比較低檔次的點(diǎn)狀經(jīng)營(yíng)，以專業(yè)市場(chǎng)為主要的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)。例如：三元里、站西路的皮革經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；天平架的服裝、裝飾材料經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的 汽車銷售一條街 ；增槎路以農(nóng)副產(chǎn)品為經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的市場(chǎng)批發(fā)園區(qū)；還有零散的小區(qū)群樓商鋪經(jīng)營(yíng)。 白云 區(qū)的商業(yè)狀態(tài)目前還是以自發(fā)性、零散性為主要的特征。雖然有很多小型商鋪，也有很多食肆，但是大型的購(gòu)物場(chǎng)所依然沒有，因此也就很難在某一地點(diǎn)凝聚出一股比較強(qiáng)烈的商業(yè)氣息。加上區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層次較低、配套設(shè)施落后、整體形象陳舊，在很大程度上鉗制了這些市場(chǎng)群的進(jìn)一步發(fā)展。社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)型商業(yè)是區(qū)域內(nèi)主要的消費(fèi)中心，以日用、服務(wù)業(yè)為只要傾向點(diǎn)，滿足局部的消費(fèi)群。這些社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)可以說(shuō)是遍地開花，但其規(guī)模、檔次的局限性很大，所以這些商業(yè)的發(fā)展影響力有限，不足以承托起整個(gè)白云區(qū)的商業(yè)興旺。 白云商業(yè)市場(chǎng)概括起來(lái)是：步行街千 呼萬(wàn)喚、獨(dú)立商業(yè)城不成氣候、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)繁雜無(wú)序、群樓商鋪良莠不齊、小區(qū)商鋪各自為政。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (五 )專業(yè)市場(chǎng)主導(dǎo)白云商場(chǎng) “中國(guó)皮具的一半在廣東，廣東的一半在白云 ”，這是廣東省皮革工業(yè)協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)王建新在中國(guó) (廣東 )皮具發(fā)展論壇上說(shuō)的一句話。白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)除了皮革外，還有汽配、建材裝飾、化妝品、農(nóng)副產(chǎn)品等，一系列的專業(yè)市場(chǎng)群是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)者。 白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)具有規(guī)模龐大、影響力大的特點(diǎn)。梓元崗皮具批發(fā)中心、金龍盤國(guó)際鞋業(yè)皮具廣場(chǎng)、白云世界皮具貿(mào)易中心等都是國(guó)際型的專業(yè)市場(chǎng)；機(jī)場(chǎng)路段的興 發(fā)廣場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最大的化妝品批發(fā)市場(chǎng)；沙太路的廣東天健國(guó)際家居裝飾材料商貿(mào)廣場(chǎng)是華南地區(qū)最大的建材批發(fā)交易市場(chǎng)；黃石路、機(jī)場(chǎng)路的汽配市場(chǎng)也享負(fù)盛名。專業(yè)市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn)，但與其相去甚遠(yuǎn)的是，白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)普遍是一個(gè)產(chǎn)品多，品牌少，名牌更少的尷尬局面。加上城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、人均 GDP 較低、發(fā)展空間受到一定限制等方面的劣勢(shì)，很大程度上抑制了白云區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的檔次發(fā)展。 隨著市政 “北優(yōu) ”的出臺(tái)，白云區(qū)立足根本，把專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行檔次的全面提升，白云區(qū)規(guī)劃建造各式集中、規(guī)模大、檔次高的專業(yè)市場(chǎng)，并逐漸淘汰目前低檔次、規(guī)模 小的批發(fā)市場(chǎng)，美博城、湛隆汽配市場(chǎng)、翔龍佳國(guó)際數(shù)碼鞋業(yè)城、樂(lè)佳商業(yè)廣場(chǎng)和汽車商貿(mào)一條街等 5 個(gè)不同專業(yè) (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 市場(chǎng)的模式，逐步形成白云專業(yè)市場(chǎng)一種強(qiáng)強(qiáng)之勢(shì)。 (六 )小區(qū)商鋪初顯崢嶸 機(jī)場(chǎng)路、黃石路附近是白云區(qū)北部最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，人口密集，交通便利，區(qū)內(nèi)已形成汽車、裝飾等專業(yè)市場(chǎng)，但百貨零售業(yè)仍處于臨街小商鋪階段。近幾年，小區(qū)商鋪發(fā)展倪端初顯。白云區(qū)黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的成熟小區(qū)里的商鋪買賣十分旺盛，在這些小區(qū)商鋪里投資服務(wù)功能比較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是相當(dāng)有前景的。 據(jù)調(diào)查，黃