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(海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 天河區(qū)商鋪市場(chǎng)分析 天河是廣州的商務(wù)中心腹地,又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號(hào)線的開通,天河地鐵口的出現(xiàn),讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時(shí)間,天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè),在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。 (一 )分布特征 天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭,四周專業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式,以大商場(chǎng)、高尚消費(fèi)為重點(diǎn),群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤踞在三條龍脈兩側(cè):天河路、 天河北路、黃埔大道,并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢(shì)。 代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置;集中在珠江新城的有:美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城、南興材料城等;集中在石牌、崗頂?shù)?IT業(yè)商場(chǎng)有:太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等;集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有:希爾頓陽(yáng)光花園、都市華庭、芳草園、天麒 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 驛、帝景苑等;還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書中心,黃埔大道沿線的南國(guó)廚衛(wèi)博覽中心,東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐,車陂、東圃板塊以駿景 花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。天河商業(yè)市場(chǎng)可以說(shuō)是依托著 “天河 ”這個(gè)響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外,乃至全國(guó)、世界各地充足的消費(fèi)購(gòu)買力,實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開花。 (二 )供求特征 天河的商鋪可以說(shuō)是淋漓滿目,滿街滿享都是,從大型商場(chǎng)、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨,并且一直處于一個(gè) “興奮期 ”。天河商鋪的出貨量大,消化量也十分明顯。從維多利廣場(chǎng)的推出、正佳廣場(chǎng)的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽(yáng)光都會(huì)廣場(chǎng)。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛,整個(gè)場(chǎng)的出租幾乎是滿位,首層 、二層的頂手費(fèi)都要上 3040萬(wàn)。天河北路,中信以東的群樓商鋪十分搶手,好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場(chǎng)占據(jù)著天河的軸心位置,商鋪?zhàn)鈨r(jià)不菲,動(dòng)則上千元每平方米,但其仍處在一個(gè)有價(jià)無(wú)市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì)存在一定的招商難度。科技街的鋪位由于所處位置欠佳,加上本身素質(zhì)不高,存在有很多的空鋪位;珠江新城廣場(chǎng)也正在努力的招商中;還有很多的散租鋪位,也正在尋覓著新的商家。 天河商鋪交投活躍,從 98 年到 02 年,天河的商鋪批出量與成交量 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 基本是一個(gè)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定 的理性發(fā)展, 2001 年天河商鋪批出量 6.43 萬(wàn),成交量 8.5 萬(wàn); 2002年批出 7.06 萬(wàn),成交 8.64 萬(wàn)。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。 天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列,與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。 2003 年天河區(qū)商鋪以 9.91 萬(wàn)的成交量比第一位的番禺區(qū)14 萬(wàn)少約 3 萬(wàn),穩(wěn)居全市第二。遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離第四位東山區(qū)的 5.11 萬(wàn)。并且從 1998 年到 2003 年幾年間,天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額,天河商鋪的成交量在不斷的上升中,從 1999 年到 2003 年天河商鋪成交面積一直在一 個(gè)上升的態(tài)勢(shì),從 99 年的成交面積 67925 萬(wàn)平方米到 2003 年的 99044 萬(wàn)平方米,成交上升了將近一半。而 2004 年上半年,由于少新商鋪上市,批出量及成交量雙雙下降。 (三 )價(jià)格特征 天河的商鋪可以說(shuō)是寸土寸金,一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心,向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場(chǎng)內(nèi)的鋪位月租金在 1000 元 /以上,正佳廣場(chǎng)首層租金 750 元 /;維多利廣場(chǎng)首層 500-800 元 /左右,天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400500 元 /的月租金;五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層 200250 元 /;華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在 100200 元 /左右。一個(gè)逐級(jí)遞減的模式,讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞,但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的,前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū):東山、越秀、荔灣。主要還是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比前三者大,價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上 500600 元 /,但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元 /,這種不平衡,在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。 縱觀天河幾年來(lái)的商鋪均價(jià)情況,天河商鋪從 1998 年到 2003 年價(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn),偶有升降,基本保持一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。而在 2003年,與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明對(duì)比的是,天河的商鋪均價(jià)止跌上揚(yáng),雖然步伐緩慢,但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平均水平。幾個(gè)重量級(jí)商業(yè)城的推出,加上 “天河大商圈 ”概念的出現(xiàn),哄抬起了 2003 年天河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴(kuò)大化,也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置,并且在日益的明顯。而 2004年上半年,天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)只為 15628 元 /平方米,比 03 年的12250 元 /平方米下降了 27.58%,升幅 明顯 . (四 )經(jīng)營(yíng)特色 天河的商鋪經(jīng)營(yíng)主要是以一個(gè)高檔次的消費(fèi)為中心點(diǎn),周邊專業(yè)市場(chǎng)做輔助配套的經(jīng)營(yíng)模式。以天河城、正佳廣場(chǎng)的綜合型高檔購(gòu)物城為 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 重心,周邊配備的專業(yè)市場(chǎng)包括:珠江新城的專營(yíng)家居、裝飾材料的專業(yè)市場(chǎng);石牌崗頂?shù)?IT、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場(chǎng);黃埔大道建材一條街專業(yè)市場(chǎng);還有天河北群樓市場(chǎng)、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等,構(gòu)筑起了天河整個(gè)商鋪市場(chǎng)。 天河商鋪的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式,形成一座由大型知名商家引領(lǐng),加上周邊大量的,用 以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外,又有一系列的專業(yè)市場(chǎng)圈,從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足,這種發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象,是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式,使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈,形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專場(chǎng)、美食、娛樂(lè)等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。 天河的商業(yè)經(jīng)營(yíng)除了大賣場(chǎng)、高檔次的特點(diǎn)外,還有就是其 “數(shù)字天河 ”的科技道路和 “特色天河 ”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn) 品交易集散中心的角色。這里是一個(gè)具有合理結(jié)構(gòu)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地,確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。 特色小店也遍布天河各個(gè)角落 西黍、春之花、緣驛工作室、花姿、泰倫、服裝小魚、大明星發(fā)屋 ,林林總總的新奇異物都可以在這里看到,從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (五 )天河北群樓商鋪 天河北不僅是廣州住宅市場(chǎng)的 “晴雨表 ”,其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州群樓市場(chǎng)唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一:寫字樓林立加上 周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成,構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費(fèi)群體。其二:鉗制著廣州新中軸線的中心位置,地理位置優(yōu)越,市政規(guī)劃合理。其三:周邊交通、配套完善,東站、地鐵并存,從大型的商場(chǎng)購(gòu)物、辦公大廈到娛樂(lè)、康體運(yùn)動(dòng)中心,配套齊全、高檔。 天河北路的主題式群樓經(jīng)營(yíng)是天河商鋪市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)特色。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置,結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營(yíng)特色的 “商場(chǎng)大街 ”。希爾頓陽(yáng)光花園的群樓經(jīng)營(yíng)主題是家電、電器業(yè);萬(wàn)佳入主華標(biāo)廣場(chǎng)群樓,以一個(gè)超市經(jīng)營(yíng)為主題;帝景苑群樓是以酒家為 經(jīng)營(yíng)主題,承租者是 “金鉆潮庭 ”;進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營(yíng);還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè) “購(gòu)書中心 ”為經(jīng)營(yíng)主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模,各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同,客戶分類十分明確,避免了相互的競(jìng)爭(zhēng),走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的道路,再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市,是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。 這里的群樓商鋪基本上全部租售完畢,天河北首層一線群樓月租可 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 以去到 400500 元 /的高價(jià)位。都市華庭的首層群樓以整體出售的形式正在招商中, 808 的一線街鋪總賣價(jià) 2700 萬(wàn)元,單價(jià) 33416 元 /。之所以采取這樣的形式是因 為其發(fā)展趨勢(shì)也朝著一個(gè)主題式群樓經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展。 一直以來(lái),東山區(qū)憑借本身獨(dú)特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢(shì),吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流,成為資金密集、商貿(mào)服務(wù)發(fā)達(dá)的寶地。東山區(qū)已成為廣州市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最活躍、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)鮮明的城區(qū)之一。在高級(jí)商務(wù)、信息服務(wù)、商貿(mào)旅游、專業(yè)購(gòu)物等方面形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 (一 )分布特征 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,目前東山區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)基本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場(chǎng)及農(nóng)林下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的發(fā)展格局: 海印商貿(mào)區(qū)位于海印橋的北面,經(jīng) 過(guò)近十年的發(fā)展,已從最初單一的海印電器專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成為以家用電器為龍頭,以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托,擁有 22 個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng),以 “海印 ”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū),該地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場(chǎng)成交額的一半,居龍頭地位,其中家用電器專業(yè)市場(chǎng)的銷售多年來(lái)在廣州市同類市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段,由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國(guó)際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場(chǎng)等 18 家高中檔 賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成,是廣州市著名的高級(jí)商務(wù)、高檔購(gòu)物區(qū)之一,被譽(yù)為廣州的 “尖東 ”,也是東山區(qū)稅收的三大基地之一。該地區(qū)集中了眾多的大型商業(yè)、貿(mào)易企業(yè)及飲食業(yè),年?duì)I業(yè)額 2000 萬(wàn)元以上的批發(fā)企業(yè),無(wú)論是數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上,區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。而上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè),包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有 12 家,占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的 1/3強(qiáng),年?duì)I業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。 英雄廣場(chǎng)商貿(mào)區(qū)位于中山三路英雄廣場(chǎng)地段,主要由 中華廣場(chǎng)、流行前線地下商城、東川名店運(yùn)動(dòng)城、陵園西通訊專業(yè)市場(chǎng)、東較場(chǎng)摩托車配件專業(yè)市場(chǎng)等組成,已初現(xiàn)大型綜合商貿(mào)區(qū)的雛形,吸引力逐漸增強(qiáng),該地區(qū) 2003 年商品銷售額已超過(guò) 5 億元,保持兩位數(shù)的良好增長(zhǎng)勢(shì)頭。 農(nóng)林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經(jīng)過(guò)近年的悉心培育,商業(yè)氛圍、經(jīng)營(yíng)檔次、購(gòu)物環(huán)境等都有了很大的改善,其中農(nóng)林下路商業(yè)街被廣州市政府確認(rèn)為繼上下九、北京路商業(yè)街后第三條商業(yè)街,現(xiàn)已發(fā)展成為 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 以廣州王府井百貨大樓為龍頭,各類專賣商店云集的廣州第三大商業(yè)街。署前路、龜崗商業(yè)街在 “三年一中變 ”中,地段內(nèi)的特色樓 宇經(jīng)修茸整飾一新,形成了以東山百貨大樓為龍頭,具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。該地區(qū)主要以百貨、服裝和鞋類居多,年?duì)I業(yè)額已超過(guò) 7 億元。 (二 )供求特征 東山區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2004 年上半年的批出量為 19.75 萬(wàn)平方米,占全市 (原八區(qū) )批出量的 7.510%。與其他各區(qū)相比,東山區(qū)的商鋪供應(yīng)量明顯偏低,這與東山區(qū)的行政面積較小、商業(yè)土地供應(yīng)量有限有著直接的關(guān)系。同時(shí), 90 年代中期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中,不少地理位置優(yōu)越的商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓,使東山區(qū)具良好商業(yè)開發(fā)的路段更為缺乏。 2003年,東 山區(qū)新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織 (布藝 )城,供應(yīng)量的減少使原有商鋪物業(yè)成為關(guān)注焦點(diǎn),迅速消化存量商鋪成為近期的首要目標(biāo)。 04 年上半年?yáng)|山區(qū)更鮮有新商鋪上市。 東山區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2004 年上半年的成交量為 25.14 萬(wàn)平方米,占全市 (原八區(qū) )成交量的 11.33%。商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚,成交活躍,帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。 2001 年至 2003 年二手商鋪成交面積為 9.01 萬(wàn)平方米,占同期一手商鋪成交量的 35.84%。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (三 )價(jià)格特征 東山區(qū)作為廣州市 的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心區(qū),其商鋪價(jià)格一直高于全市的平均價(jià)格。 1998-2004 年上半年,東山區(qū)商鋪成交均價(jià)為 18439 元 /平方米,高出全市原八區(qū)的 12556 元 /平方米 500 多元。 2003 年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價(jià)轉(zhuǎn)讓,導(dǎo)致商鋪成交均價(jià)降至 8281 元 /平方米,低于全市平均售價(jià),如位于水蔭路的雅景花園 1-4 層商鋪共 10000平方米以首層 12000 元 /平方米、其余 3400 元 /平方米的 “超筍 ”價(jià)格整體轉(zhuǎn)讓;寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪 3700 平方米以 250 萬(wàn)整體轉(zhuǎn)讓給東華實(shí)業(yè),均價(jià)僅為 675.7 元 /平方米。但其商業(yè)中 心的地位并未受到影響,新建大型商場(chǎng)仍然熱銷。 據(jù)調(diào)查顯示,東山區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市中高水平,不同地段的商鋪?zhàn)饨饏⒋屋^大。根據(jù)東山區(qū)發(fā)展,目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境可分為四大板塊。各板塊雖然經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)和商業(yè)結(jié)構(gòu)不同,但租金水平卻相當(dāng)平衡。大型綜合商場(chǎng)首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300 元 /平方米 月以上,位置較佳的甚至可以上千元,如中山三路的中華廣場(chǎng)、淘金路的麗柏廣場(chǎng)等。而地理位置居于二線的商鋪?zhàn)饨鹚脚c一線商鋪相比明顯有一大截差距,如位于福今路內(nèi)巷的商鋪平均租金為50 元 /平方米 月;同處于東 山商貿(mào)中心區(qū)的淘金路,淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場(chǎng)有著天壤之別,僅 150 元 /平方米 月。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (四 )綜合商場(chǎng) 漩渦效應(yīng) 作為商業(yè)發(fā)展的 “領(lǐng)頭羊 ”,綜合商場(chǎng)的興起,除了對(duì)原有商業(yè)格局造成沖擊外,更重要的是帶來(lái)了新的經(jīng)營(yíng)理念和特色,與傳統(tǒng)方式進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)。綜合商場(chǎng)憑其地段優(yōu)勢(shì)與超大規(guī)模制造出明顯的 “漩渦效應(yīng) ”,在帶來(lái)洶涌人流的同時(shí),也帶來(lái)巨大的商業(yè)空間,拉動(dòng)商業(yè)中心內(nèi)外的商鋪?zhàn)饨鹨宦缝?,租金回?bào)十分喜人。 中山三路經(jīng)過(guò)路段擴(kuò)闊后遺失了一大批年代已久的老字號(hào)店鋪,中華廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)肩負(fù)起維系該 路段商業(yè)氛圍的重?fù)?dān),租金水平也一路上升。目前,中華廣場(chǎng)首層一般鋪位的租金為 700 元平方米 月;二層為 550 元平方米 月;三層為 400 元平方米 月;四層為 200 元平方米 月。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利,一般鋪位租金也達(dá)600 元平方米 月;金帝濠老鼠街雖然已經(jīng)多次轉(zhuǎn)手,目前三層的鋪?zhàn)庖喔哌_(dá) 650 元平方米 月。以上三個(gè)大場(chǎng),在地理位置上組成了一個(gè) “三角形 ”。 (五 )專業(yè)市場(chǎng) 東山區(qū)經(jīng)過(guò)多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀,現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng): (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 海印電器市場(chǎng)位于海印橋的北面,經(jīng)過(guò)近 十年的發(fā)展,已從最初單一的海印電器專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成為以家用電器為龍頭,以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托,擁有 22 個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng),以 “海印 ”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū),該地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場(chǎng)成交額的一半,居龍頭地位,其中家用電器專業(yè)市場(chǎng)的銷售多年來(lái)在廣州市同類市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭。 陵園西電信通訊市場(chǎng)開發(fā)于 9 0 年代初,位于陵園西路、中山三路、較場(chǎng)西路北端三個(gè)主要路段。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖有限公司等幾家大型商城為龍 頭,經(jīng)營(yíng)業(yè)戶 1 0 0 0 多戶,主要經(jīng)營(yíng)手機(jī)、 BP 機(jī)及各種通訊攝影器材,目前是廣州市最大的通訊器材專業(yè)市場(chǎng)。 較場(chǎng)西摩托車零配件市場(chǎng)地處較場(chǎng)西、東華西和體育場(chǎng)四周等路段,由街道協(xié)同 35 l 8 工廠拆圍墻引入摩托車商戶經(jīng)營(yíng)發(fā)展至今,經(jīng)營(yíng)業(yè)戶約 1 0 0 0 戶,是華南地區(qū)最早開辦的較大型摩托車配件市場(chǎng)。 仰忠街精品市場(chǎng)開發(fā)于 1983 年,分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等地段。擁有檔位 3 6 0 多個(gè),主要經(jīng)營(yíng)女士飾物和化妝品。因治理整頓火災(zāi)隱患,于 2000 年搬遷至珠光街萬(wàn)?;▓@空置工地。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 文德路文 化旅游一條街具有悠久的歷史淵源,以經(jīng)營(yíng)裝飾書畫、文化精品、文房四寶為主。市場(chǎng)既有廣州 “三多軒 ”、粵雅齋等老字號(hào),也有現(xiàn)代裝飾書畫精品店,具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發(fā)價(jià)值。文德路現(xiàn)有大塘街統(tǒng)一開發(fā)的書畫廊和其他檔口 1 8 5 間,文明路段檔口 2 0 間。 作為廣州的發(fā)源地,越秀區(qū)擁有 2000 多年的文化積淀,同時(shí)也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通,被譽(yù)為 “璀璨明珠,黃金寶地 ”。從越秀山的中山紀(jì)念碑到海珠廣場(chǎng)珠江邊的這條城市傳統(tǒng)中軸線,使越秀區(qū)形成了經(jīng)久不衰的商貿(mào)中心地位。 (一 )分布特征 越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個(gè)區(qū),其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布也較集中,以北京路為商業(yè)龍頭,向中山路 (四路、五路、六路 )、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴(kuò)散,形成高級(jí)綜合商場(chǎng)、步行街商鋪和專業(yè)市場(chǎng)臨街商鋪并存的局面。 北京路步行街,這條全國(guó)最早的步行街位于越秀區(qū),全長(zhǎng) 1200 米。據(jù)有關(guān)資料顯示,北京路共有 298 家臨街商鋪,其中步行街上有 183家,商業(yè)利用率高達(dá) 100%。優(yōu)越的地理位置和密集的人流量,讓北京路步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的 “至愛 ”,如耐克、阿迪達(dá)斯、蘋果、萊爾斯丹、鱷魚恤 、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、 G2000、麥當(dāng)勞、肯德 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 基等各種國(guó)際品牌專賣店、連鎖店多達(dá) 108 家。 越秀區(qū)的北京路步行街遠(yuǎn)近聞名,而越秀區(qū)的綜合商場(chǎng),大都圍繞著北京路而分布:新大新和廣百 (廣百新翼 )一南一北 “鎮(zhèn)守 ”北京路,即將交會(huì)使用的北京大廈裙樓商場(chǎng)、光明廣場(chǎng)和在建中的明盛廣場(chǎng)亦緊挨北京路,而億安廣場(chǎng)和北京華聯(lián)購(gòu)物中心 (中旅商業(yè)城 )所在地段亦形成購(gòu)物熱點(diǎn)場(chǎng)所。 除步行街和綜合商場(chǎng)以外,越秀區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)亦經(jīng)營(yíng)得有聲有色,一德路干果海味市場(chǎng)、食品、文具玩具精品市場(chǎng),主營(yíng)古董、字畫、工藝美術(shù)品的文 德北路文化專業(yè)街,還有大新路的鞋類批發(fā)市場(chǎng)都是歷史悠久的專業(yè)市場(chǎng)。 (二 )供求特征 越秀區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2002 年的批出量為 14.49 萬(wàn)平方米,占全市 (原八區(qū) )批出量的 6.82%,僅次于芳村、黃埔兩區(qū)。作為廣州市文化、商業(yè)的發(fā)源地,越秀區(qū)已形成繁華的商業(yè)區(qū)域,可供開發(fā)的商業(yè)用地有限;同時(shí),越秀區(qū)的行政面積僅有 8.9 萬(wàn)平方米公里,這也導(dǎo)致了近年越秀區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少、可發(fā)展面積空間缺乏的狀況。 2003年,越秀區(qū)新增在售的商鋪有名盛廣場(chǎng)、廣百新翼玩具城、光明廣場(chǎng)等。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 越秀區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2003 年的成交量為 20.16 萬(wàn)平方米,占全市 (原八區(qū) )成交量的 9.81%。商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了越秀區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚,成交活躍,同時(shí)帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。 2001 年至 2003 年二手商鋪成交面積為 6.89 萬(wàn)平方米,占同期一手商鋪成交量的 92.4%,與一手交易基本持平。 (三 )價(jià)格特征 從廣州市房管局取得的數(shù)據(jù)顯示 (見下表 ), 1998-2004 年上半年,越秀區(qū)商鋪成交均價(jià)為 21163 元 /平方米,高出全市原八區(qū)的 12556 元/平方米將近 1000 元,位居全市成交價(jià)格榜首,越秀 區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)地位凸顯無(wú)疑。 據(jù)調(diào)查顯示,越秀區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市高等水平:北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心,其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線,平均首層商鋪的租金在 1000 元 /平方米以上,位置較好的每平方米在 2000-3000 元之間,目前正在經(jīng)營(yíng)的廣百新翼負(fù)一、負(fù)二層的租金為 200-300 元 /平方米 月。一德路 沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來(lái)越衿貴,一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中,租售價(jià)最高的是山海城,其首層的銷售售均價(jià)為 8.8 萬(wàn)元 /平方米 (以建筑面積計(jì)算 ),租賃價(jià)為 800-900 元 /m2,其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng),其 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 首層的租售價(jià)分別是 8 萬(wàn)元 /m2 和 530 元 /m2。流花地區(qū)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地,共有 14 家大型服裝批發(fā)市場(chǎng),擁有 20 多萬(wàn)平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積,匯聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶 1 萬(wàn)多家。由于交通便利,服裝品種多,每日客流量達(dá) 20 萬(wàn)人次以上,貨流量達(dá) 40 多噸,年成交額愈 100 億元以上。 (四 )商業(yè)步行街 作為廣州市第一條全天候的商業(yè)步行街,北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心。這里有近千家商店,不僅匯集了廣州百貨大廈、新大新商場(chǎng)等大型百貨商廈,更吸引了萊爾斯丹、卡佛 蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌專賣店在此駐足,是廣州商鋪?zhàn)蠲芗⑷肆髯罴械纳虡I(yè)街,素有廣州的 “黃金商圈 ”之稱。 據(jù)了解,北京路日均人流量達(dá) 30 萬(wàn)人次,節(jié)假日更達(dá) 50 萬(wàn)人次以上,人旺財(cái)旺,商鋪供求明顯僧多粥少,造成商鋪?zhàn)饨鹌尜F,而且頂手費(fèi)相當(dāng)驚人。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在 1000 元以上,位置較好的每平方米在 2000-3000 元之間,而地點(diǎn)最好的一些商鋪更超過(guò) 5000 元平方米。如北京路某鋪位首層臨街面積 120 平方米,共四層,業(yè)主開價(jià) 1800 萬(wàn),帶租約,月收租 22 萬(wàn)元,年回報(bào)率高達(dá) 15%。巨額的回報(bào),自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 為避免在規(guī)劃和定位上與其他商圈 (天河商圈、上下九商圈等 )的雷同,北京路商圈在定位上,都是圍繞娛樂(lè)休閑和旅游功能,打造國(guó)際化的商廈;在客戶群方面,都在面向廣州市場(chǎng)的同時(shí),力爭(zhēng)珠三角、香港和澳門的客戶。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)和五月花廣場(chǎng);加上北京南路籌建中的 “韓大門 ”綜合購(gòu)物中心,和以國(guó)外零售業(yè)為賣點(diǎn)的商廈,北京路將成為大型購(gòu)物商廈的集聚地。 北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業(yè)形成的專業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng),與繁華 的中山路形成五條橫街。結(jié)合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展連體構(gòu)成一個(gè)區(qū)域,把商業(yè)優(yōu)勢(shì)與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)糅合起來(lái),進(jìn)而構(gòu)成廣州第一大商圈。 (五 )專業(yè)市場(chǎng) 越秀區(qū)經(jīng)過(guò)多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀,現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng): 一德路是傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)一條街,從早年的咸魚水產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展至今天的大型海味干貨批發(fā)市場(chǎng),后來(lái)的玩具、文具、精品和副食品等專業(yè)市場(chǎng)也相繼進(jìn)駐,如今已擁有國(guó)際玩具城、中港城、億安廣場(chǎng)、德寶交易廣場(chǎng)等大型商廈,并形成海中寶、山海城和國(guó)際玩具文具精品廣 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 場(chǎng) 三足鼎立的局面。 在政府打造一德路,實(shí)現(xiàn)一德路商業(yè)的升級(jí)換代,從而以 “入室經(jīng)營(yíng) ”代替以往的室外零散經(jīng)營(yíng)的策略下,現(xiàn)一德路的專業(yè)市場(chǎng)形成海中寶、山海城和國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)三足鼎立的局面。由于這三個(gè)專業(yè)市場(chǎng)具備規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、配套及服務(wù)優(yōu)勢(shì),因此,其租售價(jià)在一德路也是最高的。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中,租售價(jià)最高的是山海城,其首層的銷售售均價(jià)為 8.8 萬(wàn)元 /平方米 (以建筑面積計(jì)算 ),租賃價(jià)為 800-900 元 /m2,其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng),其首層的租售價(jià)分別是 8萬(wàn)元 /m2 和 530 元 /m2。而在文具精品專業(yè) 市場(chǎng)當(dāng)中,租售價(jià)最高的國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng),其首層的租售價(jià)分別為 6 萬(wàn)元 /平方米和 330 元 /平方米,其次為德寶交易廣場(chǎng),其首層的租售價(jià)分別為 4萬(wàn)元 /平方米 (現(xiàn)二手價(jià),約 99 年發(fā)售時(shí)一手價(jià)達(dá) 7 萬(wàn)元 /平方米 )和 100 元 /平方米。 長(zhǎng)堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道 ,而且長(zhǎng)堤一帶聚集了眾多的老字號(hào),如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等,這些都是越秀區(qū)獨(dú)有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風(fēng)情街,與聞名的北京路步街相互輝映,是廣州現(xiàn)時(shí)的觀 光休閑區(qū)。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多,面積分布在 500 平方米以上,清吧經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的酒吧面積較小,一般為 80400 平方米,如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂(lè)咖啡廳;另外,長(zhǎng)堤一帶的酒吧經(jīng)營(yíng)范圍較雜,一間酒吧可以兼 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 有卡拉 OK、表演 SHOW、 DISCO 功能,調(diào)查顯示一般帶卡拉 OK 的酒廊占整體酒吧數(shù)量的 50%,帶卡拉 OK 功能的酒吧面積較大,如龍勝吧占據(jù)天字廣場(chǎng) 1-3 整層裙樓約 3000 平方米、 ET 太空城 1-3 層中空約 1萬(wàn)平方米。 流花地區(qū)服裝市場(chǎng)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地,共有 14 家大型服裝批發(fā)市場(chǎng), 擁有 20 多萬(wàn)平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積,匯聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶 1 萬(wàn)多家。由于交通便利,服裝品種多,每日客流量達(dá) 20 萬(wàn)人次以上,貨流量達(dá) 40 多噸,年成交額愈 100 億元以上。 濠畔街鞋材專業(yè)街,東起解放南路,西至海珠南路,全長(zhǎng)約 650 米,約有商鋪 950 間左右。主要經(jīng)營(yíng)的種類有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機(jī)械工具、粘膠劑、膠片、海棉條等,經(jīng)營(yíng)方式是批發(fā),主要客戶是個(gè)體專業(yè)戶,所以并沒有形成如站西路那樣的專業(yè)市場(chǎng)。但由于這里是傳統(tǒng)的鞋材專業(yè)市場(chǎng),雖然規(guī)劃及市政配套有局限性,市場(chǎng)配套也不足,但由于濠畔街名聲在外,現(xiàn)仍有 不少客人前往,成交量都不錯(cuò)。 (一 )分布特征:南北并駕齊驅(qū) 荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界,北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場(chǎng),中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、西場(chǎng)電器城等;南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè),加上荔灣廣場(chǎng)、名匯廣場(chǎng)、十甫 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 名都、華寶廣場(chǎng)等綜合性購(gòu)物商廈,共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟。 從區(qū)域商業(yè)分布來(lái)看,南面依托上下九路步行街,加上眾多綜合性的購(gòu)物商廈,成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。但隨著 “大廣州 ”及 “廣佛都市圈 ”概念的形 成,北面依托原有的專業(yè)市場(chǎng),便利的交通,隨著新大新的進(jìn)入及大型娛樂(lè)休閑綜合場(chǎng)動(dòng)感小西關(guān)的即將開業(yè),加上已開業(yè)的康王商業(yè)城和即將開業(yè)的富力兒童世界,北面的商業(yè)氛圍正在逐步上升。 (二 )供求特征: “供 ”大于 “求 ” 荔灣區(qū)位處廣州西部,占據(jù)水道交通的要塞,形成了廣州的商業(yè)重地,即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢(shì)下,荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無(wú)可動(dòng)搖;但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū),可供開發(fā)用地日益減少,房地產(chǎn)開發(fā)量亦相對(duì)減少,商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多:據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 1998 年至 2004 年上半年,荔灣區(qū)商鋪批出量為 34.16 萬(wàn)平方米,占全市八區(qū)商鋪批出量的比例為13.27%。;荔灣區(qū)商鋪成交量為 21.86 萬(wàn)平方米,占全市八區(qū)商鋪成交量的比例為 9.85%。另外,數(shù)據(jù)顯示, 1998-2003 年,荔灣區(qū)的商鋪成交量為 21.86 萬(wàn)平方米,而 1998-2004 年上半年,荔灣區(qū)的商鋪批出量都已達(dá) 34.16 萬(wàn)平方米,商鋪市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出 “供大于球 ”的態(tài)勢(shì)。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (三 )價(jià)格特征:租售價(jià)格差距大 荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū),然而,不同的地段,由于商業(yè)氛圍不同,租售價(jià)格呈現(xiàn)出 “天壤之別 ”的特點(diǎn): 以步行街及專業(yè)市場(chǎng)最貴,如下九路步行街,其首層租賃價(jià)格在 500-1500 元 /平方米之間,典型商鋪如十甫名都,其首層售價(jià)高達(dá) 10 多萬(wàn)元 /平方米;專業(yè)市場(chǎng)如站南路一帶的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),其首層的租賃價(jià)格亦在 600 元 /平方米左右,且?guī)缀醣瑵M,而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng),首層的租價(jià)在 200-350 元 /平方米之間。 另外,據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從 1998 年至 2004 年上半年,荔灣區(qū)商鋪成交均價(jià)為 21715 元 /平方米,明顯比全市八區(qū)商鋪成交均價(jià) 12556 元 /平方米高。綜觀荔灣區(qū) 1998-2004 年上半年 的價(jià)格走勢(shì), 1998-2001 年一走呈下跌趨勢(shì);之所以出現(xiàn)這種情況,原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。而由房地產(chǎn)市道整體向暖,自 2002年開始,商鋪成交價(jià)格止跌反彈,但受供應(yīng)影響, 2004 年上半年又呈直升趨勢(shì),同比上升幅度達(dá) 57.93%。 (四經(jīng)營(yíng)特色:與區(qū)域商業(yè)特色吻合 荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點(diǎn)。如荔灣區(qū),美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色。 “食在廣州、 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 食在荔灣 ”,西關(guān)美食已成為廣州的一道招牌,同時(shí)荔灣區(qū)居民也收藏珠寶玉器的風(fēng)雅習(xí)俗。因此,綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng) 特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色,如荔灣廣場(chǎng)的二、三、四、五樓及名匯廣場(chǎng)的六樓均設(shè)有美食城,同時(shí)在兩個(gè)綜合商場(chǎng)的首層及負(fù)一層亦都定位為經(jīng)營(yíng)珠寶玉器等精品。而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、火車站一帶的服裝批發(fā)市場(chǎng),亦都秉承其由來(lái)已久的經(jīng)營(yíng)歷史,且不斷的 “升級(jí)換代 ”。 (一 )分布格局:由西向東 海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷 “由西向東 ”的發(fā)展趨勢(shì),并已形成時(shí)尚購(gòu)物街和專業(yè)市場(chǎng) “齊頭并進(jìn) ”的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。 以東曉路和廣州大道為分界線,海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊,中部商業(yè)板塊和以琵洲會(huì)展中心為核心的東部商業(yè)板 塊。 海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。江南西路一直以來(lái)都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座,薈聚了眾多品牌專賣店,是河南最高檔,發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū),贏得 “全國(guó)購(gòu)物放心一條街 ”的美譽(yù);江南大道北的 “婚紗一條街 ”更是成行成市,遠(yuǎn)近聞名。受其輻射影響,該區(qū)附近的寶崗大道、前進(jìn)路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動(dòng)起來(lái),如宏宇廣場(chǎng)裙樓商場(chǎng)招來(lái) “新一佳 ”入住,成為寶崗大道最高檔的購(gòu)物中心,前進(jìn)路的的萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)亦有 “家樂(lè)福 ”撐腰。而西部沿江地帶,海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū) “酒吧一條街 ”。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的發(fā)展,隨著房地產(chǎn)開發(fā)向東拓展,中部、東部的商業(yè)正在崛起。 在海珠區(qū)中部,地鐵二號(hào)線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè),百佳將其裙樓商場(chǎng)全部消化,中大布匹市場(chǎng)也升級(jí)換代;濱江中路一帶則由于連片開發(fā)的商品房,其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氛圍;廣州大道南則是海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場(chǎng),目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。 東部板塊,則由于 “琶洲國(guó)際會(huì)展 ”的落成并投入運(yùn)營(yíng)而帶動(dòng)了整個(gè)海珠區(qū)東部的商業(yè)發(fā)展。麗影華庭商業(yè)廣場(chǎng)則是目前海珠區(qū)東部最大的購(gòu)物場(chǎng)。除 此之外,會(huì)展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。 (二 )供求態(tài)勢(shì):供大于求 歷史上的海珠區(qū),在廣州市內(nèi)各區(qū)里一直擔(dān)任著 “工業(yè)區(qū) ”的角色,區(qū)內(nèi)工廠林立;近年來(lái),隨著 “大廣州 ”概念的確定及 “城市化 ”進(jìn)城的加快,海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū),工廠陸續(xù)搬遷,商品房相繼拔地而起,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起,商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量和成交量也一直居于較前列 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (見 “對(duì)比分析 ”部分 )。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 1998 年至 2004年上半年,海珠區(qū)商鋪批出量和成交量分別為 57.68 萬(wàn)平方米和 47.75萬(wàn)平方米,占 全市八區(qū)商鋪的批出量和成交量比例分別為 22.41%和21.52%。 1998 至 2004 年上半的,海珠區(qū)商鋪批出量比成交量多出 9.93萬(wàn)平方米,形成 “供大于求 ”的局面。 2003 年,海珠區(qū)的商鋪成交量為 9.71 萬(wàn)平方米,占全市原八區(qū)的商鋪成交量面積 36.86 萬(wàn)平方米的比例為 26.34%,比去年同期的28.73%下降了 2.63 個(gè)百分點(diǎn)。 (三 )價(jià)格特征:波動(dòng)較大 據(jù)調(diào)查顯示,海珠區(qū)商鋪的租售價(jià)格以江南西路一帶最貴,其臨街旺鋪的租賃價(jià)格為 350-650 元 /平方米之間,首層商鋪售價(jià)如江南西路潤(rùn)匯大廈 為 27000-33000 元 /平方米之間;其次為濱江東路,首層商鋪?zhàn)赓U價(jià)格在 150-250 元 /平方米之間,售價(jià)在 20000-30000 元 /平方米之間。 總體銷售價(jià)格方面,據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從 1998 年至 2004 年上半年 ,海珠區(qū)的商鋪成交均價(jià)為 10141 元 /平方米,明顯低于全市原八區(qū)商鋪成交均價(jià)的 12556 元 /平方米,并且波幅較大。全市原八區(qū)各區(qū)歷年來(lái)商鋪成交均價(jià)較為平穩(wěn),但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 的特點(diǎn):如 99 年比 98 年上長(zhǎng)了 18.96%,但比 2000 年下降了 12.30%;2001 年比 2000 年上升了 9.39%, 2002 年又比 2001 年下降了 2.04%;而 2003年卻比 02年下降了 30.50%,下降比率高于原八區(qū)的下降比率,其原因在于海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價(jià)格相差較大,邊緣地帶明顯低于中心范圍,但隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向邊緣地帶推進(jìn),從而拉低了商鋪的成交均價(jià)。而 2004 年上半年,隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟,琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氛圍的不斷增加,海珠區(qū)商鋪價(jià)格迅速攀升,為 10141元 /平方注,增幅達(dá) 63.07%,明顯快速原八區(qū) 17.92%的增幅。 (四 )經(jīng)營(yíng)特色:專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街 “齊頭并進(jìn) ” 海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔,而由于海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū),生活及消費(fèi)極為不便,導(dǎo)致坊間流傳著 “寧要河北一張床,不要河南一間房 ”的說(shuō)法。而如今已今非昔比,隨著城建和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,海珠區(qū)已發(fā)生了翻天覆地的變化,商業(yè)市場(chǎng)亦蓬勃發(fā)展,形成專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街 “齊頭并進(jìn) ”的發(fā)展態(tài)勢(shì):江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場(chǎng)、廣州大道南布匹、汽配市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氛圍;江南西路、信和廣場(chǎng)、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、新港城、麗影華庭等時(shí)尚購(gòu)物地帶亦為海珠商業(yè)添加了抗衡 “河北 ”的法碼。如今的河南市民,購(gòu)物再也不 用到 “河北 ”了。 白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域,覆蓋范圍廣,離廣州市中心距 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 離遠(yuǎn)。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠(yuǎn)之地,商業(yè)氛圍還不夠成熟,沒有大型的、高檔次的消費(fèi)重心,其商鋪市場(chǎng)呈一個(gè)點(diǎn)狀的分布。以大型的專業(yè)市場(chǎng)為主要商業(yè)點(diǎn),加上小區(qū)群樓,臨街商鋪的補(bǔ)充,形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。 (一 )分布特征 白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場(chǎng)為主,主要集中在以下幾個(gè)區(qū)域:三元里到站西路段的皮革專業(yè)市場(chǎng);機(jī)場(chǎng)路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、音像組合而成的專業(yè)市場(chǎng)群;黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的汽配、汽車用品特 色專業(yè)街,再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場(chǎng);白云大道飲食長(zhǎng)廊,位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)群;還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心,將會(huì)是未來(lái)白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。 與廣州市中心區(qū)域相比,白云區(qū)的商業(yè)仍然比較分散,缺乏相對(duì)集中的地帶。不管是機(jī)場(chǎng)路、三元里、黃石路,還是廣園路、白云大道附近,盡管有商鋪,也有食肆,但基本沒有像北京路、天河城等相對(duì)集中的商業(yè)旺地??梢?,白云區(qū)的商業(yè)步伐依然走得比較緩慢,但也可以說(shuō)明,白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。即將啟動(dòng)的白云區(qū)遠(yuǎn)景路商業(yè)街項(xiàng)目,白云新城商業(yè)中心將會(huì)是白云區(qū)商業(yè)的一個(gè)凝 聚點(diǎn)。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (二 )價(jià)格特征 白云區(qū)商鋪的租金遠(yuǎn)比市區(qū)商鋪?zhàn)鈨r(jià)低,呈一個(gè)不規(guī)則的分布,每一個(gè)區(qū)域的租金價(jià)格根據(jù)每個(gè)區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會(huì)有很大的差別。并且市場(chǎng)的整體素質(zhì)都是無(wú)法跟市區(qū)商場(chǎng)相比的,基本上是沒有一個(gè)管理機(jī)制,所以這里很多市場(chǎng)的管理費(fèi)都明顯的低,或者并不用收繳管理費(fèi),與市區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)相比顯得比較雜亂。 機(jī)場(chǎng)路廣園路段的一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)集散地,根據(jù)市場(chǎng)的興旺程度,其價(jià)格有很大的分別。汽配市場(chǎng)月租金在 50 元 /左右;做化妝品市場(chǎng)100 元 /左右;文化精品城在 60100 元 /左右;而音像城 的內(nèi)鋪也要 90 元 /,臨街的超過(guò) 100 元 /。同和路臨街商鋪?zhàn)饨鹪?3050 元/左右,機(jī)場(chǎng)生活小區(qū)群樓商鋪 100120 元 /,天平架專業(yè)市場(chǎng)租金 80100 元 /。租金、管理費(fèi)價(jià)格的低廉也從側(cè)面反映出了白云區(qū)商鋪檔次明顯的比市區(qū)的要低很多。 從 1998 年到 2004 年上半年 ,白云區(qū)商鋪與全市八區(qū)商鋪成交均價(jià)對(duì)比表可以看出,白云區(qū)的商鋪均價(jià)正逐年的向全市靠攏,并在不斷的自我提升中。從 1998 年與全市相差 7428 元每平方米 (成交均價(jià)不到全市成交均價(jià)的一半 )縮短到 2004 年上半年的的 561 元每平方米,大大 拉近了與全市成交的平均水平。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (三 )供求特征 白云區(qū)地區(qū)跨度大,商業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)為主,規(guī)模雖然比較大,但有些地方卻顯得人氣不足,空鋪位比較多,特別是位置差、人流少的地方。無(wú)論是臨街,還是群樓,或者是專業(yè)市場(chǎng),都有很多的空鋪位。離市區(qū)較近的區(qū)域空置率就比較小,天平架、站西路、三元里的一些離市區(qū)較近的區(qū)域,無(wú)論是專業(yè)市場(chǎng)還是臨街商鋪還是十分搶手的,出租率大多在 90%以上。 白云區(qū)的商鋪市場(chǎng)雖然檔次比較低,但是其商鋪成交也可以說(shuō)是十分的頻繁。在 2003 年全年,商鋪成交面積 4.17 萬(wàn)平方米,排在東山 區(qū)之后,全市十區(qū)排名第五。但在全市所占比例僅為 11.31%,分量還是比較少。從近幾年白云區(qū)商鋪的成交面積可以看出, 2003 年白云區(qū)商鋪的成交面積擺脫了前幾年的下降態(tài)勢(shì),成交面積止跌上揚(yáng),比 02 年增長(zhǎng)了 16.3%,緊緊跟隨著全市的發(fā)展步伐。從 “白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全市原八區(qū)對(duì)比表 ”中可以看出,白云區(qū)的商鋪批出與成交合理,批出與成交基本保持一致。從 1998 年到 2004 上半年年,白云區(qū)商鋪總批出量 37.09 萬(wàn) ,僅比成交量的 36.83 萬(wàn)多出 2600 ,呈現(xiàn)出一個(gè)供求平衡的態(tài)勢(shì) 白云區(qū)商業(yè)增長(zhǎng)步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn) 落后與全市的平均發(fā)展水平,并且在全市所占的比例也十分稀少。隨著舊機(jī)場(chǎng)的搬遷,百信廣場(chǎng)的暫露頭角,白 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 云新城核心商業(yè)圈的逐步形成,一個(gè)龐大的商業(yè)輻射正處于一個(gè)醞釀期,白云區(qū)的商業(yè)將會(huì)展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。 (四 )經(jīng)營(yíng)特色 白云區(qū)商鋪市場(chǎng)主要是比較低檔次的點(diǎn)狀經(jīng)營(yíng),以專業(yè)市場(chǎng)為主要的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)。例如:三元里、站西路的皮革經(jīng)營(yíng)點(diǎn);天平架的服裝、裝飾材料經(jīng)營(yíng)點(diǎn);黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的 汽車銷售一條街 ;增槎路以農(nóng)副產(chǎn)品為經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的市場(chǎng)批發(fā)園區(qū);還有零散的小區(qū)群樓商鋪經(jīng)營(yíng)。 白云 區(qū)的商業(yè)狀態(tài)目前還是以自發(fā)性、零散性為主要的特征。雖然有很多小型商鋪,也有很多食肆,但是大型的購(gòu)物場(chǎng)所依然沒有,因此也就很難在某一地點(diǎn)凝聚出一股比較強(qiáng)烈的商業(yè)氣息。加上區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層次較低、配套設(shè)施落后、整體形象陳舊,在很大程度上鉗制了這些市場(chǎng)群的進(jìn)一步發(fā)展。社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)型商業(yè)是區(qū)域內(nèi)主要的消費(fèi)中心,以日用、服務(wù)業(yè)為只要傾向點(diǎn),滿足局部的消費(fèi)群。這些社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)可以說(shuō)是遍地開花,但其規(guī)模、檔次的局限性很大,所以這些商業(yè)的發(fā)展影響力有限,不足以承托起整個(gè)白云區(qū)的商業(yè)興旺。 白云商業(yè)市場(chǎng)概括起來(lái)是:步行街千 呼萬(wàn)喚、獨(dú)立商業(yè)城不成氣候、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)繁雜無(wú)序、群樓商鋪良莠不齊、小區(qū)商鋪各自為政。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (五 )專業(yè)市場(chǎng)主導(dǎo)白云商場(chǎng) “中國(guó)皮具的一半在廣東,廣東的一半在白云 ”,這是廣東省皮革工業(yè)協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)王建新在中國(guó) (廣東 )皮具發(fā)展論壇上說(shuō)的一句話。白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)除了皮革外,還有汽配、建材裝飾、化妝品、農(nóng)副產(chǎn)品等,一系列的專業(yè)市場(chǎng)群是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)者。 白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)具有規(guī)模龐大、影響力大的特點(diǎn)。梓元崗皮具批發(fā)中心、金龍盤國(guó)際鞋業(yè)皮具廣場(chǎng)、白云世界皮具貿(mào)易中心等都是國(guó)際型的專業(yè)市場(chǎng);機(jī)場(chǎng)路段的興 發(fā)廣場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最大的化妝品批發(fā)市場(chǎng);沙太路的廣東天健國(guó)際家居裝飾材料商貿(mào)廣場(chǎng)是華南地區(qū)最大的建材批發(fā)交易市場(chǎng);黃石路、機(jī)場(chǎng)路的汽配市場(chǎng)也享負(fù)盛名。專業(yè)市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn),但與其相去甚遠(yuǎn)的是,白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)普遍是一個(gè)產(chǎn)品多,品牌少,名牌更少的尷尬局面。加上城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、人均 GDP 較低、發(fā)展空間受到一定限制等方面的劣勢(shì),很大程度上抑制了白云區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的檔次發(fā)展。 隨著市政 “北優(yōu) ”的出臺(tái),白云區(qū)立足根本,把專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行檔次的全面提升,白云區(qū)規(guī)劃建造各式集中、規(guī)模大、檔次高的專業(yè)市場(chǎng),并逐漸淘汰目前低檔次、規(guī)模 小的批發(fā)市場(chǎng),美博城、湛隆汽配市場(chǎng)、翔龍佳國(guó)際數(shù)碼鞋業(yè)城、樂(lè)佳商業(yè)廣場(chǎng)和汽車商貿(mào)一條街等 5 個(gè)不同專業(yè) (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 市場(chǎng)的模式,逐步形成白云專業(yè)市場(chǎng)一種強(qiáng)強(qiáng)之勢(shì)。 (六 )小區(qū)商鋪初顯崢嶸 機(jī)場(chǎng)路、黃石路附近是白云區(qū)北部最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域,人口密集,交通便利,區(qū)內(nèi)已形成汽車、裝飾等專業(yè)市場(chǎng),但百貨零售業(yè)仍處于臨街小商鋪階段。近幾年,小區(qū)商鋪發(fā)展倪端初顯。白云區(qū)黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的成熟小區(qū)里的商鋪買賣十分旺盛,在這些小區(qū)商鋪里投資服務(wù)功能比較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是相當(dāng)有前景的。 據(jù)調(diào)查,黃

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