盤錦麗景湖畔住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 盤山麗 景灣 住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：盤山 麗 景灣 住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目； 建設(shè)單位： 盤錦金馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司盤山縣分公司 ； 建設(shè) 地址：盤山新縣城 縣政府東側(cè)； 建設(shè)內(nèi)容 ： 會(huì)展中心、 住宅樓、小區(qū)公園 及 公共設(shè)施； 規(guī)劃用地面積： 134249.5 m2； 總建筑面積 ： 185880 m2； 地上建筑面積： 180880 m2； 地下建筑面積： 5000 m2； 容 積 率： 1.38； 建 筑 密 度： 20.2% 項(xiàng) 目 總 投 資 ： 34955 萬元； 銷 售 收 入： 52046萬元； 利 潤 總 額： 12428 萬元； 投資利潤率 ： 35.55%； 投資利稅率 ： 43%。 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總論 1.1 項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù) 盤錦市是 1984年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，隸屬遼寧省。轄 2個(gè)區(qū)、 2個(gè)縣，即雙臺(tái)子區(qū)、興隆臺(tái)區(qū)、盤山縣、大洼縣。 盤錦市位于遼寧省西南部，遼河三角洲中心地帶，東、東北鄰鞍山市轄區(qū)。東南隔大遼河與營口市相望，西、西北鄰錦州市轄區(qū)，南臨渤海遼東灣。市區(qū)距省城沈陽市 155 公里；西距錦州市 102公里；南距營口市 65公里，鲅魚圈港 146公里，大連港 302公 里；東距鞍山市 98公里。地理坐標(biāo)為北緯 40 39 41 27、東經(jīng) 121 25 122 31之間?？偯娣e 4 071 平方公里，占遼寧省總面積的 2.75%。 盤錦大米聞名于國內(nèi)外，是盤錦市主要出口商品之一。盤錦市尚有 2 萬多公頃土地可以開墾利用，沿海灘涂逐年伸延，土地面積不斷增加。 盤錦市地下有豐富的石油、天然氣、井鹽、煤、硫等礦藏。 2000年底，遼河油田累計(jì)探明石油儲(chǔ)量 21 億噸，天然氣 1 784億立方米。中國第三大油田 遼河油田坐落于此，已開發(fā)建設(shè) 32個(gè)油氣田，已建成興隆臺(tái)、曙光、歡喜嶺、錦州、高升、 沈陽、茨榆坨等 12 個(gè)油氣生產(chǎn)單位。原油穩(wěn)定裝置處理能力 600 萬噸 /年。原油品類有稀油、稠油和高凝油。年處理天然氣 5.62億立方米，為石化工業(yè)提供了可靠的原料資源。 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 盤錦市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長。 2009 年，全地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 685億元，是 2004年的 1.8倍， 2008年開始駛?cè)雰晌粩?shù)增長的快車道；財(cái)政一般預(yù)算收入增長 24.4%，達(dá)到 43.4億元，是 2004年的 2.3倍；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 47.9%，達(dá)到 543 億元，是2004 年的 3.6 倍。萬元生產(chǎn)總值綜合能耗比“十五”期末下降21.7%，主要污染物排放實(shí)現(xiàn) 控制目標(biāo)?？h區(qū)經(jīng)濟(jì)競相崛起，生產(chǎn)總值年均增長 27.5%，高于全市 19個(gè)百分點(diǎn)。 盤錦市 抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)沿海發(fā)展的重大突破，拉開了盤錦從遼河時(shí)代走向海洋時(shí)代的宏大序幕。對(duì)沿海開發(fā)開放具有決定性意義的盤錦億噸海港建設(shè)取得重要進(jìn)展，依港興區(qū)的開發(fā)框架加快形成。遼濱沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)在荒灘上拔地而起，填海造地、道路、水系等基礎(chǔ)工程形成支撐， 139 個(gè)重大項(xiàng)目進(jìn)駐發(fā)展， 2009 年完成投資 120 億元、累計(jì)達(dá)到 177 億元，開始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目加速聚集的新階段。石油裝備制造基地被列入省沿海開發(fā)開放重點(diǎn)支持區(qū)域和國家火炬計(jì)劃 特色產(chǎn)業(yè)基地。盤錦高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、盤山新材料產(chǎn)業(yè)園、雙臺(tái)子塑料產(chǎn)業(yè)園等成為新的亮點(diǎn)。 對(duì)外開放水平顯著提高。我們以主題概念推銷盤錦，以集群招商壯大產(chǎn)業(yè)，濕地旅游周、石油裝備制造博覽會(huì)等走上世界舞臺(tái)，新加坡益海嘉里、香港華潤等一大批知名企業(yè)落戶盤錦。累計(jì)實(shí)際利用外資 4.7億美元，年均增長 64.9%；引進(jìn)域外資金 493億元，年均增長 218%。 2009年外貿(mào)出口達(dá)到 2.8億美元，是 2004年的 1.9倍?？诎督ㄔO(shè)得到加強(qiáng)，港口吞吐量由 50萬噸增加到 300盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 萬噸，集裝箱突破 1萬標(biāo)箱。 以開放促改革、促發(fā)展、促轉(zhuǎn) 型的格局初步形成。國有企業(yè)戰(zhàn)略性重組和產(chǎn)權(quán)制度改革取得重大進(jìn)展，中油遼河油區(qū)、華錦集團(tuán)等企業(yè)加快發(fā)展。行政審批電子監(jiān)察系統(tǒng)在全省率先開通，取消、調(diào)整和下放市級(jí)審批項(xiàng)目 808 項(xiàng)。公共服務(wù)、投融資、要素市場等改革向縱深推進(jìn)，政府機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥衛(wèi)生體制和農(nóng)村綜合改革全面啟動(dòng)。民營經(jīng)濟(jì)占全市比重由 22.4%提高到 45.6%，牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的生力軍作用更加突出。 盤錦市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎(chǔ)設(shè)施向現(xiàn)代化快速提升 。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進(jìn)基礎(chǔ)建設(shè)， 5年來 累計(jì)完成投資 214.3億元。疏港鐵路、盤營客運(yùn)專線和阜盤高速公路破土 動(dòng)工，濱海大道、盤營線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度由 51.3公里提高到 81.7公里，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進(jìn)。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險(xiǎn)水庫除險(xiǎn)加固取得階段性成果，華潤城市熱電、華能風(fēng)電等項(xiàng)目進(jìn)展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用進(jìn)一步增強(qiáng)。 城市建設(shè)和管理水平顯著提高。建設(shè)改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路 45條，遼河城市段形成景觀，遼河美術(shù)館、湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明顯提升。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進(jìn)亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向 法制化、規(guī)范化。我市躋身全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市和省級(jí)園林城市行列， 2009 年城市公共盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 文明指數(shù)在全國 114個(gè)城市評(píng)選中名列第 11位，位居?xùn)|北三省第1 名。 農(nóng)村生產(chǎn)生活條件明顯改觀。各級(jí)財(cái)政累計(jì)投入新農(nóng)村建設(shè)資金 126 億元。提前三年在全省率先實(shí)現(xiàn)村村通油路。綠化整治村屯 360 個(gè)，沼氣和秸稈氣化工程受益農(nóng)村人口 2.1 萬人。建成農(nóng)村九年一貫制學(xué)校 31 所。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村有線電視“村村通”。推進(jìn)“萬村千鄉(xiāng)市場工程”，新建、改造農(nóng)家店 965家?？h城和小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程加快，縣域城鎮(zhèn)化率達(dá)到 32%。 生態(tài)盤錦建設(shè) 扎實(shí)推進(jìn)。建成污水處理廠 5座，日處理能力達(dá)到 32萬噸。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域盤錦段連續(xù)八年保持出境水質(zhì)優(yōu)于入境水質(zhì)，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)。城市空氣質(zhì)量優(yōu)良率達(dá)到 95.1%。有林面積增加到 26 萬畝。集約節(jié)約利用土地取得積極成效，耕地連續(xù)十年占補(bǔ)平衡。 盤錦市民生質(zhì)量持續(xù)改善、人民生活向全面小康闊步前進(jìn) 。 2009 年，城市居民人均可支配收入 18500 元，農(nóng)民人均純收入 9000 元，分別比 2004 年增加 8991 元和 4370 元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長 17.3%，達(dá)到 156.9億元。 盤錦建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，經(jīng)營效益穩(wěn)步提高。全年 100 戶具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)共簽訂工程合同額 85 億元，實(shí)際施工的房屋建筑面積 66 萬平方米。全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 163 272元 /人，比上年增長 10.6%；實(shí)現(xiàn)利潤 1.1億元。 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。全年商品房屋施工面積 72 萬平方米；竣工面積 32 萬平方米。商品房屋銷售面積 32 萬平方米，其中銷售給個(gè)人 32萬平方米。商品房銷售額 6.4億元。年末全市商品房屋空置面積 9.2萬平方米。 2009年全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值 24.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 7.2%。全市具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 89.7 億元，竣工產(chǎn)值 61.7 億元，房屋施工面積 129萬平方米。 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資 19.7億元，比上年增長 51.5%。其中，商品住宅投資 14.8 億元，增長 22.3%。商品房竣工面積 49.4萬平方米，增長 14.8%。商品房銷售額 9.5 億元。其中，住宅銷售額8.9億元，所占比重為 94.7%。 2009年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 270.2億元，比上年增長 34.3%。其中，城鎮(zhèn)投資 248 億元，增長 34.4%；農(nóng)村投資 22.2 億元，增長 32.8%。 全市 7個(gè)特色園區(qū)，完成投資 32.1億元，比上年增長 1.1倍；開工建設(shè)項(xiàng)目 167個(gè)，比上年增長 41.5%，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資 9.5億元。 全市計(jì)劃總投資 500萬元以上重點(diǎn)項(xiàng)目 382個(gè)，完成投資 246.7億元；超億元以上建設(shè)項(xiàng)目 29個(gè)，完成投資 188.2億元。 在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1.8 億元，增長 43.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資 189.4 億元，增長 25%；第三產(chǎn)業(yè)投資 56.8 億元，增長盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 76.7%。 2008年末城市污水處理廠日處理能力達(dá) 10萬立方米，污水處理率達(dá)到 35.97%。集中供熱面積 1355 萬平方米。建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 37.79%。 近年來 盤山縣審時(shí)度勢，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。按照一個(gè)加快，兩個(gè)提高，三個(gè)開發(fā)，六個(gè)突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個(gè)布局，突出經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個(gè)重點(diǎn)，將盤山推上了一個(gè)新的起點(diǎn)。 盤山縣新縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開。上半年，新縣城開工項(xiàng)目 15個(gè)，完成投資 1.1億元，同比增長 95%。其中，投資 8200萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運(yùn)河橋、溝盤運(yùn)河景觀帶等建設(shè)；投資 1.5億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資 1億元用于建設(shè)建筑面積 2.4萬平方米的縣級(jí)醫(yī)院、九年一貫制學(xué)校等，目前項(xiàng)目已開工。 小城鎮(zhèn)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突出便民、為民。上半年， 9個(gè)建制鎮(zhèn)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 16項(xiàng)，累計(jì)投資 1500萬元，同比增長 90%。其中新修柏油路 20 公里，投資 1025 萬元；新修砂石路 52公里，投資 150萬元；投資 120萬元新修暗排 2公里、明排 3公里；投資 50萬元新安裝路燈 120盞；投資 400萬元改造自來水管線 20盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 公里重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅極大地改善了人民群眾的生活條件，符合了民心民意，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展儲(chǔ)備了豐厚的能源，特別是在項(xiàng)目建設(shè)上表現(xiàn)尤為突出。項(xiàng)目層次高。完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使國內(nèi)外大集團(tuán)、大企業(yè)、大項(xiàng)目樂于落戶。上海杰事杰、成都康泰等企業(yè)就是典型代表。項(xiàng)目體量大。上半年開工建設(shè)的投資超千萬元的 120個(gè)項(xiàng)目中，超億元的 19 個(gè)。項(xiàng)目形成的優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)鮮明。振興生態(tài)造紙、新材料等具有明顯地方特色的產(chǎn)業(yè)迅速興起，優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工和交易前景可觀。項(xiàng)目推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)優(yōu)化升級(jí)作用明顯。通過大項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)水平提升，一改變過去小打小鬧、低水平粗放式的生產(chǎn)經(jīng)營模式，引進(jìn)吸收一批帶動(dòng)力強(qiáng)的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，推進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使更多的二、三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地生根。完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使盤山變成了一個(gè)“大磁場”，吸引了企業(yè)和資本的強(qiáng)勢注入，它所衍生出來的“乘數(shù)效應(yīng)”將使盤山經(jīng)濟(jì)迅速騰飛。 1.2 承建單位 概況 盤錦金馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2000年， 注冊(cè)資本 1000萬元， 隸屬于遼寧遼河油田恒泰利實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司。坐落在 盤錦市興隆臺(tái)區(qū)渤海路， 具有房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)，從事房地產(chǎn) 的開發(fā)及銷售、房屋租賃等業(yè)務(wù)，具有專業(yè)技術(shù)職稱人員 13人，年開發(fā)能力 5 萬平方米。近年來，公司在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下，通力合作，相互協(xié)調(diào)，以市場為導(dǎo)向、以開發(fā)為重點(diǎn)，以經(jīng)營為龍頭，以質(zhì)量為根本，初步形成了一個(gè)積極上進(jìn)、 勇于開拓的企業(yè)團(tuán)隊(duì)。盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2002年，公司被評(píng)為遼寧社會(huì)信賴房地產(chǎn)企業(yè)。 公司堅(jiān)持“以人為本” 的發(fā)展 理念，力爭為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和具有較高文化品位的生活環(huán)境。由公司開發(fā)的興油小區(qū)及綜合開發(fā)興油小區(qū)等項(xiàng)目開發(fā)房屋達(dá) 10萬平方米。 工程合格率 100%，優(yōu)良率 20%，用戶滿意度達(dá)到 100%。其中興油南區(qū) 1#樓等工程榮獲遼寧省優(yōu)質(zhì)主體結(jié)構(gòu)工程稱號(hào)。 公司近兩年來取得的業(yè)績有， 2008年綜合開發(fā)興油小區(qū)住宅 ，建住宅樓 7 棟，其中 4 棟高層，共建筑面積為 4.6 萬平方米，該工程獲得了盤錦市建設(shè)工程遼河杯市優(yōu)質(zhì)工程的稱號(hào)。 2009年開發(fā)的歡喜嶺新區(qū)住宅樓工程，共建住宅樓 10 棟，建筑面積 4.65萬平方米， 投資 7000萬，其中住房 400套，車庫 161個(gè)，該工程將于 2010年九月初竣工 。 2010 年， 擬開發(fā)環(huán)境優(yōu)美、品味典尚、設(shè)施功能配套的 盤山麗 景灣 住宅小區(qū)。 公司 將秉承以往的 優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、 追求卓越、奉獻(xiàn)社會(huì)的經(jīng)營理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 公司竭誠 與社會(huì)各界攜手并進(jìn)、 共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未 來 。 1.3 編制依據(jù)與研究范圍 1.3.1 編制依據(jù) 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法 城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) (G B137-90) 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50220 -95) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50180 -93) 【房產(chǎn)】產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2007） 盤錦市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃 建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范 GB50500 2003 遼寧省建筑工程計(jì)價(jià)定額（ 2008） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 建設(shè) 盤錦盤山麗景湖畔住宅小區(qū) 項(xiàng)目建議書 1.3.2 研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析、市場分析； 建設(shè)條件分析 、工程進(jìn)度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計(jì)施工方案； 消防、環(huán)保和衛(wèi)生 方案 ；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益分析 ，結(jié)論與建議。 通過對(duì) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評(píng)價(jià)， 為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目 建設(shè) 的必要性 2.1 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展新格局的需要 盤錦市政府統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展布局。結(jié)合第三輪總規(guī)修編，編制完成覆蓋城鄉(xiāng)的總體規(guī)劃，認(rèn)真做好主體功能區(qū)、土地利用等規(guī)劃工作，科學(xué)布局和定位重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，落實(shí)城鎮(zhèn)化支撐節(jié)點(diǎn)。探索實(shí)施行政區(qū)劃調(diào)整，合理劃定縣區(qū)發(fā)展空間。規(guī)劃建設(shè)一批功能定位清晰的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，鮮明地樹起產(chǎn)業(yè)形象，推動(dòng)企業(yè)向園區(qū)集中、園區(qū)向城鎮(zhèn)集中、勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化良性互動(dòng)。規(guī)劃形成樞紐型、網(wǎng)絡(luò)化、功能性基礎(chǔ)設(shè)施體系。依托道路主干線、油田采油區(qū)以及中心鎮(zhèn)，加快合鄉(xiāng)并鎮(zhèn) 和城鎮(zhèn)整合步伐，形成多點(diǎn)支撐的一體化發(fā)展空間格局。 進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。創(chuàng)造有利于縮小城鄉(xiāng)差距的物質(zhì)基礎(chǔ)和體制條件，完善城市功能，推動(dòng)內(nèi)涵式發(fā)展，增強(qiáng)綜合承載力，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。加快主城區(qū)“退二進(jìn)三”步伐，把主城區(qū)改造與特色街區(qū)建設(shè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展結(jié)合起來，優(yōu)化城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。下放權(quán)力，明確區(qū)級(jí)責(zé)任，形成兩級(jí)政府三級(jí)管理的體制。推進(jìn)城鄉(xiāng)網(wǎng)格化管理，提高城鄉(xiāng)管理水平。支持盤山新縣城建設(shè)和大洼縣城改造提升。大力推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，搞好土地增減掛鉤，啟動(dòng)村屯整體改造試點(diǎn)，以鐵東、城北小區(qū)和小六隊(duì)、小郭等區(qū)域?yàn)?重點(diǎn)，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市平房區(qū)、危舊房及城中村改造，全年改造面積 200萬平方米以上。加大遼河、一統(tǒng)河、六零河等整治綠化力度，推進(jìn)濕地生態(tài)工程，全年完成造林綠化 6盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 萬畝。 建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施體系。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、資源配置和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，統(tǒng)籌建設(shè)水電路、公交、信息等基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)抓好 80個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。推進(jìn)疏港鐵路、盤營客專等項(xiàng)目加快進(jìn)度，開工建設(shè)沈盤貨運(yùn)鐵路，完成盤營線、新港路、中華路、中新線、泰山路、西外環(huán)、興于快速干道等 296 公里公路工程，做好沈盤城際鐵路和城市輕軌前期工作。加快大伙房水庫輸水工程二 期、華潤城市熱電、 500千伏鶴鄉(xiāng)變電站等項(xiàng)目建設(shè)步伐。啟動(dòng)“數(shù)字盤錦”建設(shè)，加快交通、城管等信息資源開發(fā)與應(yīng)用，爭取成為全省首座智能化交管城市。推進(jìn)建筑節(jié)能和城區(qū)集中供熱計(jì)量改造，提高污水垃圾處理率，落實(shí)減排措施，完成“十一五”節(jié)能減排任務(wù)。 推進(jìn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化。統(tǒng)籌建立城鄉(xiāng)就學(xué)、就醫(yī)、就業(yè)、社保等公共服務(wù)體系，重點(diǎn)推進(jìn)優(yōu)質(zhì)社會(huì)事業(yè)資源向農(nóng)村延伸。促進(jìn)教育均衡發(fā)展，加快職業(yè)教育資源整合，爭取北方工業(yè)學(xué)校成為國家級(jí)（中職）示范校。抓好醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革試點(diǎn)，加強(qiáng)公共衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)，積極應(yīng)對(duì)重大公共衛(wèi)生事件 。強(qiáng)化創(chuàng)業(yè)孵化、培訓(xùn)、指導(dǎo)和扶持“四位一體”的創(chuàng)業(yè)促進(jìn)機(jī)制，以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)。完善社會(huì)保障體系，擴(kuò)大社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋面，確保各類保險(xiǎn)金足額及時(shí)發(fā)放。繁榮文化事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)資本投向公共文化服務(wù)領(lǐng)域，支持新聞出版、創(chuàng)意文化等發(fā)展。落實(shí)全民科學(xué)素質(zhì)行動(dòng)計(jì)劃綱要。建立人口與計(jì)劃生育工作新機(jī)盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 制，不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)和素質(zhì)。推進(jìn)國防和民兵預(yù)備役建設(shè)，加強(qiáng)雙擁共建，妥善安置復(fù)轉(zhuǎn)軍人、隨軍家屬。搞好全國第六次人口普查。深化油地融合，全面做好民族宗教、防震減災(zāi)、婦女兒童、老齡慈善、殘疾人等工作。 作為全省城鄉(xiāng)一體化綜合改 革試驗(yàn)區(qū)，這是省委、省政府賦予盤錦的重大使命。我們要抓住機(jī)遇，大膽實(shí)踐，努力實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的率先突破。 2.2社會(huì) 保障和改善民生的需要 盤錦市著力做好就業(yè)和社會(huì)保障工作。重點(diǎn)抓好 12件實(shí)事，主要包括：培訓(xùn)失業(yè)待業(yè)人員 4 萬人次，扶持 1 萬人自主創(chuàng)業(yè)，全年實(shí)名制就業(yè) 5 萬人，轉(zhuǎn)移就業(yè)農(nóng)村富余勞動(dòng)力 2 萬人，確保城鎮(zhèn)零就業(yè)家庭動(dòng)態(tài)為零。開發(fā)公益性崗位 700 個(gè)，面向高校畢業(yè)生提供基層管理和公共服務(wù)崗位 200 個(gè)。啟動(dòng)新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)。城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員養(yǎng)老金（月）人均提高 107 元。農(nóng)村低保（月）人均提高到 276 元 。擴(kuò)大城鄉(xiāng)困難群眾二次醫(yī)療救助覆蓋面，提高在鄉(xiāng)復(fù)員軍人等優(yōu)撫對(duì)象待遇水平。建成市老年服務(wù)中心、兒童福利院和農(nóng)村常年病人托管中心，新建 2 所中心敬老院，改造 2所高標(biāo)準(zhǔn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院。妥善解決失地農(nóng)民社會(huì)保障、戶籍等問題。提高孤兒最低養(yǎng)育標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)育孤兒（月）人均提高 333元，社會(huì)散居孤兒（月）人均提高 593元。 盤錦市著力解決上學(xué)難、看病難、住房難問題。重點(diǎn)抓好 14件實(shí)事，主要包括：完善扶貧助學(xué)體系，保證每一名貧困家庭學(xué)盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 生不因貧困失學(xué)。抓好校舍安全檢測改造和校車配備管理等工作。新建市第四完全中學(xué)和市實(shí)驗(yàn)幼兒園 。新農(nóng)合人均籌資標(biāo)準(zhǔn)由 100元提高到 150元，報(bào)銷最高限額提高到 4萬元。建成市中心醫(yī)院，竣工 2 個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心新建項(xiàng)目。抓好農(nóng)村孕婦免費(fèi)住院分娩、貧困白內(nèi)障患者免費(fèi)救治等惠民項(xiàng)目。 改造、新建農(nóng)村貧困戶土危房 600 戶。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 8.5萬平方米，新增廉租房 948套。規(guī)范物業(yè)管理，建設(shè) 10 個(gè)物業(yè)管理示范小區(qū)。推進(jìn)集中供熱，城區(qū)、縣城集中供熱普及率達(dá)到 98%以上。妥善解決歷史遺留的城區(qū)居民已住房屋房照辦理問題。 著力改善群眾生產(chǎn)生活環(huán)境。重點(diǎn)抓好 20件實(shí)事，主要包括：建成覆蓋城鄉(xiāng)的生活垃圾集中收集、運(yùn)輸和處 理系統(tǒng)。綠化整治村屯 300 個(gè)，綠化棄管小區(qū) 15 萬平方米，城區(qū)植樹 25 萬株。實(shí)施農(nóng)村清潔和小康環(huán)保行動(dòng)，新建農(nóng)村戶用沼氣池 1000 個(gè)。搞好8 萬農(nóng)墾職工飲水工程改造。抓好農(nóng)村有線電視“屯屯通”，推進(jìn)城鄉(xiāng)廣播電視數(shù)字化。新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合文化站 6 個(gè)、農(nóng)家書屋 148個(gè)。改造建設(shè)農(nóng)家店 100家，新建農(nóng)資網(wǎng)點(diǎn) 91家。改造、新建小街小巷 68條，拆除違章建筑 9.1萬平方米，規(guī)劃建設(shè)公共停車場（位） 3萬平方米。改造提升湖濱和中興公園。完善城鄉(xiāng)公交線路和站點(diǎn)布局建設(shè)，更新公交車輛 110臺(tái)，建立公交 IC卡管理系統(tǒng)。開辟公民因私出境綠色 通道。開工建設(shè)市全民健身活動(dòng)中心和老干部活動(dòng)中心，建成市職工文體活動(dòng)中心。 本項(xiàng)目建設(shè)符合盤錦市政府關(guān)于“著力解決上學(xué)難、看病難、盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 住房難問題”，“大力推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，搞好土地增減掛鉤，啟動(dòng)村屯整體改造試點(diǎn)，以鐵東、城北小區(qū)和小六隊(duì)、小郭等區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市平房區(qū)、危舊房及城中村改造，全年改造面積 200 萬平方米以上”的規(guī)劃。因此，該項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 市場分析 3.1 盤錦市總體環(huán)境分析 遼寧省盤錦市是 1984年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的省轄市。位 于遼河沖積平原的最南端，地理坐標(biāo)在北緯 40 41 -41 27，東經(jīng) 121 31 -122 28之間。西、北鄰錦州，東界鞍山，南臨渤海遼東灣。轄興隆臺(tái)、雙臺(tái)子兩區(qū)和大洼、盤山兩縣。區(qū)域面積 4071平方公里，總?cè)丝?120.8萬。盤錦屬溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候，四委分明，年平均氣溫 8.6，無霜期 170天，年平均降雨量 627毫米，年日照時(shí)間在 2700小時(shí)以上。盤錦，地勢平坦，景觀獨(dú)特，資源豐富，可謂物華天寶，被稱作美麗、富饒的遼河金三角。這里地下蘊(yùn)藏著豐富的石油和天然氣，油氣儲(chǔ)量占全國已探明的總儲(chǔ)量 的 10，是我國第三大油田 -遼河油田所在地，也是全國最大、世界第四大特種油生產(chǎn)基地。境內(nèi)有連片水田、灘涂等資源，是遼寧省重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)大米和水產(chǎn)品基地。 3.1.1項(xiàng)目選址分析 本項(xiàng)目選址 在 盤山新縣城 府前大道 北側(cè)，介于廣場東路和溝盤運(yùn)河之間、北臨府北一路。 西邊是盤山縣縣委縣政府所在地，是盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的 中心。項(xiàng)目建成后該住宅小區(qū) 將成為盤錦市 城鄉(xiāng)居 民理想的生活區(qū) 。 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3.1.2建設(shè) 項(xiàng)目地理位置 見下 圖 3.2 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 3.1.1 盤山縣 城市建設(shè)及交通優(yōu)勢 新縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開，投資 8200萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運(yùn)河橋、溝盤運(yùn)河景觀帶等建設(shè)；投資 1.5億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 詳見下圖 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 盤錦建 市后 下了大氣力，以國省干線為重點(diǎn)，城鎮(zhèn)出口為龍頭，盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 大力發(fā)展縣鄉(xiāng)公路。現(xiàn)在縣級(jí)以上公路總里程達(dá)到 1419 公里。高級(jí)、次高級(jí)路面所占總里程率居全省第一位；公路密度 35.8公里/百平方公里，全省第 2位。即將竣工的沈山（沈陽 -山海關(guān)）高速公路通過境內(nèi) 58.3公里；與沈大、京沈兩條高速公路相 連接的盤海高速公路，通過境內(nèi) 51.9公里，目前正在施工中；溝海鐵路橫貫盤錦境內(nèi)，正在修建的秦沈高速鐵路也從盤錦穿過。沿海沿河有碼頭 54處，較大的碼頭有田莊臺(tái)碼頭和輸油碼頭，位于大遼河口的盤錦港已正式投入使用。盤錦沒有飛機(jī)場，但距四周幾大機(jī)場都很近，距錦州機(jī)場 100 公里，距沈陽機(jī)場 160 公里，距大連機(jī)場 300 公里，距北京機(jī)場 600 公里。可以說，盤錦的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。 3.2.2 知名度優(yōu)勢 目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭已經(jīng)由產(chǎn)品競爭階段跳躍到了品牌、知名度競爭階段，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視依托品牌、知名度、物業(yè) 等 優(yōu)質(zhì) 服務(wù)體系 進(jìn)行 開發(fā) 建設(shè) 。 盤錦金馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自 2000 年成立以來，先后綜合開發(fā)了興油小區(qū)住宅樓工程、歡喜嶺新區(qū)住宅樓工程等多項(xiàng)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)。獲得了政府、社會(huì)、客戶的好評(píng)，有了一定的知名度。為盤錦市的知名企業(yè)，作為盤錦市 知名商業(yè)品牌的吸引力，將吸引更多的客戶 。這一優(yōu)勢體現(xiàn)在 住宅小區(qū)的銷售與經(jīng)營 上。 3.3盤錦市的房地產(chǎn)環(huán)境分析 3.3.1 盤錦市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2009 年，盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)總量 240 萬平方米。其中，住宅地產(chǎn) 215萬平方米，商業(yè)地產(chǎn) 20萬平方米 ,工業(yè)地產(chǎn) 5 萬平方米。全年住宅地產(chǎn)新開工面積 170萬平方米，竣工面積 80萬平方米。在建項(xiàng)目主要有紫苑名都、水木清華、日月興城、廣廈新城、藍(lán)色康橋、恒泰尚城、振雷花園小區(qū)、錦湖小區(qū)、新宇酒店等項(xiàng)目。 2009 年計(jì)劃新開工面積 280 萬平方米，其中，住宅地產(chǎn) 140萬平方米，商業(yè)地產(chǎn) 40萬平方米，工業(yè)地產(chǎn) 100萬平方米。目前新建項(xiàng)目主要有長湖新城、湖濱四季城二期、泰山新苑、鼎信佳苑、鐵西小區(qū)三期、圣凱家園、潤城苑三期項(xiàng)目、晟華苑二期、秉耀工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。 3.3.2 盤錦市房地產(chǎn)需求量狀況 盤錦市每年商品樓需求量在 200萬平方米左右。一是城市區(qū)域新婚購房需求 。從近年統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，每年新婚夫婦在 5000對(duì)左右，新婚人員大多與父母分居，獨(dú)自購買商品樓。按每對(duì)新婚人員購買 100平方米商品樓計(jì)算，需求約在 50萬平方米。二是油田職工由外圍遷入市區(qū)購房需求。近年來，遼河油田職工退休后有遷入市區(qū)居住愿望，需求量約 30萬平方米。三是舊房調(diào)新房需求。盤錦市每年因舊房調(diào)新房或小房調(diào)大房等因素，商品樓需求約 40萬平方米。四是被動(dòng)需求。每年因房屋拆遷，回遷安置等，需求量約 50萬平方米。五是其他需求。每年因外來人口遷入、農(nóng)轉(zhuǎn)非、投資等原因，形成的商品樓需求約 30 萬平方米。 3.3.2 盤錦市房地產(chǎn)價(jià)格走勢 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 （ 1）雙臺(tái)子區(qū)： 2005年平均價(jià)格 1467元 / m2，較上年度漲幅 20.75%。 2006年平均價(jià)格 1725元 / m2，較上年度漲幅 17.59%。 2007年平均價(jià)格 2200元 / m2，較上年度漲幅 27.53%。 2008年平均價(jià)格 2800元 / m2，較上年度漲幅 27.27%。 2009-2010年 平均價(jià)格 3500元 / m2。 （ 2）興隆臺(tái)區(qū)： 2005年平均價(jià)格 2051元 / m2，較上年度漲幅 4.69%。 2006年平均價(jià)格 2285元 / m2，較上年度漲幅 11.41%。 2007年 平均價(jià)格 2800元 / m2，較上年度漲幅 22.53%。 2008年平均價(jià)格 3200元 / m2，較上年度漲幅 14.28%。 2009-2010年平均價(jià)格為 3500元 / m2。 3.4 市場定位與策略 3.4.1目標(biāo)市場選擇 (1)家庭現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在 30萬元以上的家庭是投資者目標(biāo)市場； (2)單身白領(lǐng)階層； (3)結(jié)婚但無子女的兩人家庭； (4)地產(chǎn)投資者 3.4.2市場定位 以盤錦市的三口家庭、青年白領(lǐng)階層和投資者為銷售對(duì)象，將該項(xiàng)目打造成引領(lǐng)健康、時(shí)尚、自由、現(xiàn)代生活方式的健康形象。同時(shí)以優(yōu)良的配套設(shè)施，絕佳的地 理位置使該項(xiàng)目成為未來幾年盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)的經(jīng)典樓盤，吸引投資者的目光。 具體講有以下價(jià)值點(diǎn)： (1)健康、保健 會(huì)所、咖啡廳等設(shè)施齊備。運(yùn)動(dòng)就在窗外，生活處處精彩； (2)時(shí)尚。網(wǎng)上銀行、證券、購物， e 時(shí)代時(shí)尚生活方式，都可以在小區(qū)內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)，真正做到 SOHO式家庭辦公； 3.4.3營銷推廣策略 (1)項(xiàng)目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內(nèi)、外部培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項(xiàng)目的營銷工作有杰出表現(xiàn)。依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售費(fèi)用計(jì)劃，不同時(shí)期選擇不同媒體組合運(yùn)用。 (2)實(shí)施概念營銷，不僅營銷本 地產(chǎn)，而且營銷小戶型公寓概念和該項(xiàng)目的品牌形象。 (3)由于該項(xiàng)目地處辦公、生活 區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租房需求 大，因而建議在項(xiàng)目推廣初期將投資者作為首攻的目標(biāo)市場。 (4)戶型設(shè)計(jì)考慮小戶型住宅。 (5)小戶型的營銷推廣應(yīng)采取針對(duì)性的促銷宣傳手段，選擇針對(duì)階層偏好的媒體，并針對(duì)目標(biāo)市場展開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第四章 小 區(qū)規(guī)劃 4.1 小 區(qū)現(xiàn)狀 4.1.1地理位置 盤山 麗 景灣 住宅小區(qū)位于盤 山縣政府至 305 國道段 ，南臨 府前大道、北界府北一路，距京沈高速公路盤錦北站出口 1km、鐵路貨運(yùn)太平站 2km， 區(qū)域位置優(yōu)越。 4.1.2土地利用現(xiàn)狀 園 區(qū) 規(guī)劃用地面積 13.42 公頃，現(xiàn)狀地勢平坦，用地類別主要 為現(xiàn)狀住宅和市政建設(shè) 用地。 4.1.3道路交通現(xiàn)狀 國道 305 是 盤山新縣城對(duì)外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路 為新縣城府前大道、 規(guī)劃的內(nèi)環(huán)東路、府北一路 。 4.1.4現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià) 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)地處盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、 交通條件便利，有著明顯的 位優(yōu)勢， 是建設(shè)民生安居工程的宜居首選。 4.1.5外部配套條件 該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，即通道路、上水、下 水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。 優(yōu)勢分析： （ 1）良好的政策與機(jī)遇 （ 2）便利的對(duì)外交通條件 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 （ 3）商業(yè)氛圍濃郁 （ 3）地勢平坦，易于開發(fā)建設(shè) 4.2 規(guī)劃依據(jù)、原則與建設(shè)規(guī)模 4.2.1規(guī)劃依據(jù) 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 城市規(guī)劃編制辦法建設(shè)部（ 2006 年 4月 1日） 城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 盤山縣 總體規(guī)劃（ 2010 2020） 4.2.2規(guī)劃原則 （ 1）園區(qū)空間規(guī)劃布局堅(jiān)持科學(xué)定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng) 的原則。 （ 2） 園 區(qū)的規(guī)劃結(jié)合城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做 到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。 （ 3）按照社會(huì)化服務(wù)、市場化經(jīng)營、合理布局的原則完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 （ 4） 以人為本，強(qiáng)化生態(tài)意識(shí)，美化園區(qū)景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住 環(huán)境。 4.2.3建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目是高、中、 低 層交錯(cuò)；公用設(shè)施、景觀、健身配套的現(xiàn)代化 住宅 小區(qū)。 該 項(xiàng)目 占地面積 134249.5 m2，總建筑面積 153456 m2，其中地上建筑面積 148456 m2；地下建筑面積 5000 m2。 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 居民總戶數(shù) 1266戶。其中高層住宅樓 10棟、 720戶，中低層住宅樓 28棟、 546 戶。 配套設(shè)施：地下停車位 285個(gè)、半地下停車位 125個(gè)；展會(huì)會(huì)館 4800 m2（ 2 層）；帶狀公園（含健身設(shè)施） m2；小區(qū)道路面積 m2；小區(qū)路化面積 m2。 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了人性化的不同需求，設(shè)計(jì)了高、中、低樓層；健身娛樂景觀公園；公用設(shè)施配套、滿足不同層次用戶需求。 4.3 用地規(guī)劃 4.3.1 住宅 用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅 用地總面積為 24677m2，占規(guī)劃總用地的18.38， 住宅用地的規(guī)劃集中體現(xiàn)集中性和“關(guān)聯(lián)性”的原則，根據(jù)整個(gè)住宅 區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，每個(gè)地塊都保持了比較均等的區(qū)位優(yōu)勢 。 4.3.2 商業(yè)用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的會(huì)展中心用地面積為 2400 m2，占規(guī)劃總用地的1.79，靠近府前大道 、 305國道地理環(huán)境優(yōu)越。 4.3.3道路、綠化用地 園區(qū)內(nèi)的綠化用地以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，道路及防護(hù)綠地面積為 107172.5 m2，占規(guī)劃總用地的 79.83%。 4.3.4 公園、健身用地 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 公園健身用地 26800 m2（不在規(guī)劃用地范圍內(nèi)） ， 左臨內(nèi)環(huán)東路、右浜溝盤運(yùn)河，為宜居養(yǎng)身提供了優(yōu)雅的環(huán)境。 4.3.5規(guī)劃用地見下表 表 4-1 規(guī)劃用地構(gòu)成表 序號(hào) 用地代碼 用地類別 用地名稱 用地面積（公頃） 比例 (%) 1 R3 1031 住宅用地 2.47 18.41 2 1032 服務(wù)設(shè)施 0.24 1.79 3 1033 道路用地 2.42 18.00 4 1034 綠 地 8.29 61.80 合 計(jì) 合 計(jì) 總用地 13.42 100.00 6 G11 6011 麗景灣公園 2.68 另建 4.4 道路交通規(guī)劃 4.4.1 對(duì)外交通 小 區(qū)主要依靠 305國道 和 府前大道 作為對(duì)外交通聯(lián)系道路。 4.4.2道路網(wǎng)規(guī)劃 道路交通是建設(shè)現(xiàn)代 住宅小區(qū) 的主 要基礎(chǔ)設(shè)施，以現(xiàn)狀道路為基礎(chǔ)、以總體規(guī)劃中確定的城區(qū)主干路為網(wǎng)絡(luò)， 建立 棟與棟之間 以方格網(wǎng)為主要特征的網(wǎng)絡(luò)骨架，形成有效、便捷、明確的交通系統(tǒng)。規(guī)劃道路用地占地 2.42公頃，占規(guī)劃總用地的 18。 園區(qū)道路均為瀝青砼路面。 進(jìn)小區(qū)主干路：園區(qū)環(huán)路 道路紅線寬為 12米 ； 支路：為了實(shí)現(xiàn) 住宅 道路網(wǎng)具備應(yīng)有的可達(dá)性， 樓間縱橫均設(shè)有支路 ，規(guī)劃道路紅線寬度為 9米 。 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4.5 綠地 規(guī)劃 麗 景灣住宅小區(qū) 綠地系統(tǒng)規(guī)劃體現(xiàn)“點(diǎn)、線、面”三個(gè)層次 相結(jié)合的概念，注重路邊綠化與樓距 空間相銜接，形成以“綠、路”為一體的綠化網(wǎng)絡(luò)。園區(qū)的綠化系統(tǒng)主要由路邊 綠地和防護(hù)綠地構(gòu)成，注重 住宅小 區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)。 4.6 空間景觀 規(guī)劃 按照創(chuàng)造格局清晰住宅小區(qū) 景觀秩序與視覺聯(lián)系，保證空間界面的連續(xù)變化，注意內(nèi)外空間的交融和滲透等景觀設(shè)計(jì)原則，由標(biāo)志、節(jié)點(diǎn)、界面、區(qū)域、視線廊道等構(gòu)成的景觀體系。 （ 1）景觀軸線：結(jié)合小區(qū)的道路規(guī)劃網(wǎng)，以及小 區(qū) 的樓群結(jié)構(gòu)，將結(jié)構(gòu)體系的“主軸線”構(gòu)筑成整個(gè)小 區(qū)的景觀主軸線，創(chuàng)造連續(xù)不斷的景觀效應(yīng)。 （ 2） 景觀節(jié)點(diǎn)：小區(qū)的景觀軸線上結(jié)合道路交叉 口的設(shè)計(jì)布置多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，也成為每一種樓群 的形象代表。 （ 3）開放空間：依據(jù)服務(wù)范圍、服務(wù)對(duì)象，采取不同尺度的開敞空間。營造人性化的游憩休閑環(huán)境。 4.7 土地使用強(qiáng)度控制 土地使用強(qiáng)度得控制主要包括用地面積、容積率、建筑密度和綠地率等。 （ 1）用地面積 本項(xiàng)目規(guī)劃占地 134249.5 m2，建筑面積 27077m2，綠地面積82900 m2； 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 （ 2）容積率 容積率 1.38； 住宅區(qū)不小于 1.2，符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）建筑密度 建筑密度 20.2%；住宅小區(qū)不小于 20%，符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4）綠地 率 綠地率 61.8%；住宅區(qū) 30%，符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第五 章 項(xiàng)目實(shí)施方案 5.1 小 區(qū) 地址選擇和 建設(shè) 條件 5.1.1廠址自然地理概況 盤山 麗 景灣 住宅小區(qū)選址在盤山 新縣城公安局北東側(cè)。 園區(qū)規(guī)劃用地面積 13.42 公頃，現(xiàn)狀 規(guī)劃區(qū)內(nèi) 地勢平坦，用地類別為現(xiàn)狀住宅和市政建設(shè)用地。 5.1.2氣象資料 （ 1）氣溫： 平均氣溫 8.3 夏季最高平均氣溫 28.2 冬季最低平均氣溫 15.7 極端最高所溫 35.2 （ 2）風(fēng)向、主導(dǎo)風(fēng)向： 冬季東北北（ NNE） 夏季西南南（ SSW） 風(fēng)速：最大（地面上 10m處 10min統(tǒng)計(jì)數(shù)字） 25.7m/s 平均風(fēng)速： 4.46m/s 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)載： 70kg/m2 （ 3）降雨量： 年平均降雨量 616.6mm 日最大降雨量 142.2mm 一次暴雨持續(xù)降雨量 3天 236.4mm 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 分鐘最大降雨量 13mm 10分鐘最大降雨量 22.8mm （ 4）降雪量： 最大降雪厚度 150mm 雪荷載： 35 kg/m2 （ 5）濕度： 年最熱月份平均相對(duì)濕度 82% 年最冷月份平均相對(duì)濕度 54% 年平均相對(duì)濕度 70.5% （ 6）氣壓： 年平均大氣壓 1016.22毫巴 最大氣壓 1046.20毫巴 最低氣壓 983.30毫巴 5.1.3工程水文地質(zhì)資料 根據(jù)當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)資料記載，土壤結(jié)構(gòu)為亞粘土、黃土和粉砂層，地耐力為 110130Mpa，海拔標(biāo)高為 3.33.9m。 5.2 標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù) 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011 2001 建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 建筑與建筑群體綜合布線系統(tǒng)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 110kv及以上送變電工程啟動(dòng)及竣工驗(yàn)收規(guī)范 DL/T7822001（參照?qǐng)?zhí)行） 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 送變電工程質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及強(qiáng)制性條文實(shí)用手冊(cè) 建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50300 2001 建筑電器工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 GB50303 2002 公路地面工程工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及國家強(qiáng)制性條文 混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 GB50204 2002 5.3 總圖布置 根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)條件，結(jié)合環(huán)保、衛(wèi)生、安全、消防運(yùn)輸及施工安裝等要求，進(jìn)行合理的總平面布置，并使其符合總體規(guī)劃的要求，總平面在保證安全距離的同時(shí) ，力求緊湊，以節(jié)省用地和投資。重視經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。 豎向布置與總平面布置結(jié)合考慮，場地標(biāo)高符合建設(shè)的要求，為居民生活和小區(qū) 管理創(chuàng)造良好的條件。 滿足場 內(nèi)道路運(yùn)輸和人流疏散 的要求。 建筑構(gòu)物及場地標(biāo)高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水沖刷，對(duì)自然地形加以充分利用和合理改造，以減少土石方量。 建筑設(shè)計(jì)符合時(shí)代建筑風(fēng)格、具有鮮明的的品牌象征力和內(nèi)涵潛力。從建筑形態(tài)、外部形象、建筑材料的選用和顏色的搭配體現(xiàn)品牌特點(diǎn)。 5.4 工程設(shè)計(jì) 5.4.1 建筑內(nèi)容 該項(xiàng)目建筑內(nèi)容見下表 盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 表 5-1 建筑構(gòu)物匯總 表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 面積（ m2） 備 注 1 低層 3900 2層、 5棟 2 中層 91120 5層、 23棟 3 高層 57595 18層、 6棟 4 高層 23465 11層、 4棟 5 會(huì)展中心 4800 2層 6 地下停車場 5000 地下和半地下 合計(jì) 185880 5.4.2 建筑設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及盤錦市有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu) 勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡潔具有 時(shí)代氣息的現(xiàn)代建筑新形 象。 本工程為一類建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，局部屋面采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，抗震設(shè)計(jì)烈度為七度。 5.4.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1、住宅樓 主體采用框架結(jié)構(gòu)，樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。 內(nèi)墻仿瓷、外墻涂料、水泥麻灰地面， 進(jìn)戶門為防盜門、內(nèi)門盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 為裝飾木門，塑鋼窗。 其余為用戶自行裝飾。 2、會(huì)展中心 歐式建筑、 2層 、 層高 4.2m,150 16m、建筑面積 4800 ，層高 4.2m。 主體采用框架結(jié)構(gòu)，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。 內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為 陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。 3、公園 借助溝盤運(yùn)河水系，構(gòu)建麗景灣公園，建筑面積 26800m2, 種植花草喬木、布置景點(diǎn)、游船垂釣、荷花魚塘、健身器材及場地， 成為新縣城重要景點(diǎn)之一。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本參數(shù)： 1、 使用年限：本工程在正常維護(hù)情況下的設(shè)計(jì)使用年限為50年； 2、 安全等級(jí)：本工程結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)r 1.0； 3、 設(shè)防類別：本工程的抗震設(shè)防類別為乙類； 4、 建筑場地：建筑場地類別為類，場地特征周期為 0.400s； 5、 抗震設(shè)防：本工程的 抗震設(shè)防烈度為 6度。設(shè)計(jì)地震分組為第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 0.05g。結(jié)構(gòu)的阻尼比取 0.05。據(jù)建筑抗震設(shè)防類別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗(yàn)算的烈度為 6 度；按盤山 麗 景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 建筑抗震設(shè)防類別及場地類別調(diào)整后用于確定抗震等級(jí)的烈度 7度。 6、 抗震等級(jí)：本工程