橋商務(wù)酒店項(xiàng)目策劃書

Home Bridge Hotel 虹橋商務(wù)酒店項(xiàng)目策劃書 項(xiàng)目策劃書主要內(nèi)容 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu) 2 項(xiàng)目合同管理 3 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解 4 項(xiàng)目進(jìn)度管理 5 項(xiàng)目成本管理 6 項(xiàng)目質(zhì)量管理 7 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 8 9 10 項(xiàng)目人力資源管理 項(xiàng)目信息管理 項(xiàng)目概述 1. 項(xiàng)目目標(biāo) 2. 項(xiàng)目背景 3.可行性研究 4.項(xiàng)目范圍 酒店定位 五星級商務(wù)酒店 酒店理念 “ 以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù) ” 滿足現(xiàn)代商務(wù)人士在工作、生活、休閑三方面與“ 商務(wù)活動 ” 及時(shí)協(xié)調(diào)的需要，圍繞 “ 商務(wù) ” 的核心要求進(jìn)行運(yùn)作 1. 項(xiàng)目目標(biāo) Home Bridge Hotel 功能簡介 ： 商務(wù)酒店是酒店與寫字樓同時(shí)開發(fā)的酒店社區(qū)形式，以最便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來訪客戶、駐滬外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務(wù)辦公配置。在酒店服務(wù)方面 , 計(jì)劃提供 24小時(shí)服務(wù)，甚至可能提供按小時(shí)出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。 酒店功能詳細(xì)設(shè)計(jì) 擬建 18層，建筑面積約為 36000平方米的商務(wù)酒店。 1層為公共服務(wù)設(shè)施：精品店，美容美發(fā)店，花店 2層為茶室，書店 3-4層為酒店工作人員辦公區(qū)域 5層為大堂 6-8層為宴會、餐飲、娛樂區(qū)域 9層：能容納 400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。有同聲傳譯設(shè)施（至少 4種語言），有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 10層： 15個(gè)小型會議室，會議室內(nèi)配備有電話會議設(shè)施 11層：會議輔助設(shè)施，包括有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)，復(fù)印室、有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 有照相膠卷沖印室。 12層：商務(wù)辦公室、商務(wù)會客區(qū) 13-18層為客房，其中包括標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華套房及總統(tǒng)套房等各種房型共 200余套 客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語言信箱服務(wù)。 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。 客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 提供免費(fèi)店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。 24小時(shí)提供洗衣加急服務(wù)。 委托代辦服務(wù)。 客房 有大堂酒吧。 專業(yè)性茶室。 西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。 有餅屋。 有至少能容納 200人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。 有 24小時(shí)營業(yè)的餐廳。 鋼琴吧 - 高雅的音樂酒吧，云集各類名酒佳釀，有現(xiàn)場音樂表演 餐廳、酒吧 有至少能容納 400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。 配有 5個(gè)小會議室。 有同聲傳譯設(shè)施（至少 4種語言） 有電話會議設(shè)施。 有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 有照相膠卷沖印室。 商務(wù)設(shè)施 保齡球室（ 6道）。 美容美發(fā)室。 精品店。 獨(dú)立的書店。 獨(dú)立的鮮花店 娛樂設(shè)施 安全設(shè)施 電子卡門鎖。 客房貴重物品保險(xiǎn)。 自備發(fā)電系統(tǒng)。 2. 項(xiàng)目背景 背景 1：虹橋綜合交通樞紐 -換乘客流促使商業(yè)高速發(fā)展 虹橋綜合交通樞紐東起外環(huán)線，西至華翔路，北臨北翟路，南到滬青平公路，控制占地 26.6平方公里。 城市軌道交通：虹橋交通樞紐將匯集地鐵 2號線 (虹橋交通樞紐至浦東機(jī)場 )、 5號線（莘莊站至虹橋交通樞紐）、 10號線 (虹橋交通樞紐至外高橋 )、 13號線 (虹橋交通樞紐至普陀區(qū) )， 低速磁懸浮、高速磁懸浮，此外還有鐵路、航空、公交出租等交通工具，同時(shí)還多預(yù)留了兩條地鐵軌道。 2. 項(xiàng)目背景 2. 項(xiàng)目背景 背景 2： 2010年上海世博會 -國際來訪者刺激酒店業(yè)發(fā)展 2010年上海世博會邀請了個(gè)國家和國際組織參展，吸引萬人次的參觀者，是中國政府申辦和籌辦上海世博會期間向國際社會作出的一項(xiàng)莊嚴(yán)承諾，這兩項(xiàng)指標(biāo)都將創(chuàng)世博會多年歷史的最高記錄。按照計(jì)劃，預(yù)計(jì)在今年內(nèi)，確認(rèn)參加上海世博會的國家和國際組織將達(dá)到或超過個(gè)。 外國參展商落戶將帶動商業(yè)貿(mào)易的蓬勃發(fā)展； 旅游經(jīng)濟(jì)所帶來的人群將產(chǎn)生對酒店、賓館等商業(yè)設(shè)施的大量需求， 2010年世博會更將帶來大量的旅游人群和許多商務(wù)貿(mào)易方面的客流。 選址 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)地理位置和發(fā)展優(yōu)勢 2.1城市樞紐效應(yīng) ： 虹橋交通樞紐所產(chǎn)生的巨大人流、物流、信息流必將為其周邊地區(qū)帶來財(cái)富商機(jī)，現(xiàn)代化大的綜合交通樞紐已經(jīng)不僅僅發(fā)揮交通功能，而且將迅速推動具有商業(yè)、商務(wù)、休閑等多功能新城市空間的拓展，并成為城市發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn) 。 2.2西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)地理位置 西郊臨空商務(wù)區(qū)在徐涇鎮(zhèn)的東側(cè)，緊鄰即將建設(shè)的虹橋交通樞紐（毗鄰西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)僅 1公里）。其規(guī)劃范圍：南起徐涇港，北至蟠龍港；西到諸光路，東到與閔行區(qū)交界的小淶港；占地共有 2979畝，約 198.6公頃。 3. 可行性研究 選址 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)自身的肌理特色 2. 1 良好的生態(tài)環(huán)境 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)原生河道和古老樹木構(gòu)成了天然雕飾的閑適環(huán)境，不可再生的自然肌理，人與自然和諧、可持續(xù)發(fā)展的高檔商務(wù)園區(qū)。 2. 2 高檔的房產(chǎn)集群 區(qū)域周邊有西郊莊園、西郊大公館、大豪山林別墅、康虹花園、久事西郊花園、荷蘭銀行、國際網(wǎng)球俱樂部等。 2. 3 豐富的旅游資源 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)可以借助周邊的旅游資源，如上海動物園、七寶古鎮(zhèn)、青龍塔、佘山及朱家角等，形成獨(dú)特的商務(wù)旅游特色。 3. 可行性研究 2.4 良好的教育環(huán)境和人才基礎(chǔ) 在徐涇附近有國家會計(jì)學(xué)院、德法學(xué)校、美國學(xué)校及上海房地產(chǎn)學(xué)校等；在周圍高檔別墅區(qū)內(nèi)居住著大量的外籍人士、高級白領(lǐng)及國內(nèi)外著名學(xué)者。 2.5 優(yōu)越的開發(fā)條件 西郊臨空商務(wù)區(qū)所處地塊目前基本上是未開墾的“處女地”，沒有歷史包袱，可以在短期內(nèi)快速啟動，開發(fā)成本相對較低，可以進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)、整體性綜合開發(fā)。 3. 可行性研究 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)的功能定位 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之一 立足大上海、輻射長三角的“ 商務(wù)高地 ” 。高端商務(wù)人士由于其強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，日益成為各方市場爭奪的重點(diǎn)，同時(shí)大交通樞紐的便利又為其方便地到達(dá)提供了保證。因而西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)將其目標(biāo)市場定位在高端商務(wù)人士。（商務(wù)酒店服務(wù)的主要人群） 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之二 適應(yīng)上海產(chǎn)業(yè)升級要求，建立“ 創(chuàng)新服務(wù)園區(qū) ” 。 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之三 提供全方位信息平臺，打造“ 信息樞紐 ” 。 3. 可行性研究 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 旅游增長，帶動酒店行業(yè)興旺 3. 可行性研究 1 2005年，上海接待入境旅游人數(shù)將由 2002年的 272萬人次增長到400萬人次，如按每人次住宿兩夜計(jì)， 2005年上海接待入境旅游者的客房需求為 800萬房夜次，比 2002年增加約 256萬房夜次。在加上未來 2008年奧運(yùn)會和 2010年上海世博會，上海的高檔客房需求將面臨較大的上升空間。 2 有關(guān)部門預(yù)測，上海世博會總參觀客流量將超過 7000萬人次，平均日客流量 40萬人次，高峰日客流量則將達(dá)到 60萬人次。而根據(jù)上海相關(guān)部門的規(guī)劃，到世博會舉辦時(shí)，上海星級酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店的床位將達(dá)到 40萬張，截止去年年中，上海的星級賓館只有 359家，共 9萬張床位。也就是說，世博會期間，上海酒店市場床位缺口超過 10萬張。 酒店 SWOT分析 新進(jìn)入者 國內(nèi)外著名酒店集團(tuán) 優(yōu)勢 擁有靈活投資策略，可以選擇最佳投資點(diǎn) 擁有雄厚資金，具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，擁有大量的人才儲備，并因長期經(jīng)營擁有行業(yè)管理人際關(guān)系等特殊資源。 劣勢 資金量相對小，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，人才儲備不足 長期在行業(yè)中，形成行為慣性，應(yīng)變能力不足，出現(xiàn)戰(zhàn)略盲點(diǎn)。 在市場拓展中，尚未真正深入二、三線城市 機(jī)會 目前市場中仍然存在巨大潛在市場或市場空白 迅速發(fā)掘潛在市場，占領(lǐng)市場空白 威脅 來自于行業(yè)中現(xiàn)有集團(tuán)的反應(yīng)及新的同時(shí)進(jìn)入者的行為 新的進(jìn)入者和趕超者，將以靈活機(jī)制、快速行動，超前戰(zhàn)略思維后來居上 商務(wù)酒店市場前景 從 發(fā)展趨勢 上看，從現(xiàn)在起到 2008年，上海市場對甲級酒店式辦公樓需要將與日俱增，走勢強(qiáng)勁。本項(xiàng)目緊靠虹橋機(jī)場，具有地理的特殊性， 商務(wù)酒店和商務(wù)別墅在該地區(qū)均屬稀缺產(chǎn)品 。虹橋機(jī)場規(guī)劃增辟國內(nèi)航線，未來客戶群體將更加擴(kuò)大。外來投資的進(jìn)入、周邊商業(yè)區(qū)的拓展，使得對商務(wù)類物業(yè)的需求持續(xù)增加。據(jù)有關(guān)資料，目前虹橋地區(qū)商務(wù)樓趨向緊張，已向周邊地區(qū)延伸。 從 供求關(guān)系 上看，土地是不可再生資源，經(jīng)多年開發(fā)，西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)剩余的土地供給量已極其有限。而在需求上，更是一種身份的體現(xiàn)，因此市場缺口較大，因而有巨大的商業(yè)價(jià)值。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 指 揮 部 技 術(shù) 部 工 程 部 審 算 部 設(shè) 備 部 市 場 部 物 業(yè) 開 發(fā) 部 運(yùn) 營 部 財(cái) 務(wù) 部 項(xiàng)目一 項(xiàng)目二 本項(xiàng)目 項(xiàng) 目 經(jīng) 理 專 家 組 土建 水電 工程 師 造 價(jià) 師 采 購 員 營 銷 人 員 物 業(yè) 管 理 員 技 術(shù) 員 會 計(jì) 組織結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目任務(wù)分工表 工作編號 工作項(xiàng)目 指揮部 技術(shù)部 財(cái)務(wù)部 工程部 市場部 審算部 物業(yè)開發(fā)部 運(yùn)營部 設(shè)備部 1 人事 2 重大技術(shù)審查決策 3 設(shè)計(jì)管理 4 技術(shù)指標(biāo) 5 科研指標(biāo) 6 行政管理 7 外事工作 8 檔案管理 9 資金保險(xiǎn) 10 財(cái)務(wù)管理 項(xiàng)目任務(wù)分工表 工作編號 工作項(xiàng)目 指揮部 技術(shù)部 財(cái)務(wù)部 工程部 市場部 審算部 物業(yè)開發(fā)部 運(yùn)營部 設(shè)備部 11 審計(jì) 12 計(jì)劃管理 13 合同管理 14 招投標(biāo)管 理 15 工程籌劃 16 土建評定項(xiàng)目管理 17 工程前期 工作 18 質(zhì)量管理 19 安全管理 20 設(shè)備選型 項(xiàng)目任務(wù)分工表 工作編號 工作項(xiàng)目 指揮部 技術(shù)部 財(cái)務(wù)部 工程部 市場部 審算部 物業(yè)開發(fā)部 運(yùn)營部 設(shè)備部 21 設(shè)備材料 采購 22 安裝工程項(xiàng)目管理 23 運(yùn)營準(zhǔn)備 24 廣告宣傳 25 開通、調(diào)試、驗(yàn)收 26 系統(tǒng)交接 27 物業(yè)開發(fā) 28 酒店開業(yè) 29 酒店?duì)I銷 -主辦 -協(xié)辦 -配合 合同管理 1. 合同模式 EPC 2. EPC模式下業(yè)主的職責(zé) 3. 合同總體策劃 4. 合同分析 5. 合同控制和跟蹤 6. 合同風(fēng)險(xiǎn)管理 合同生命期的特征 計(jì)劃 完工 階段 1 啟動 階段 2 計(jì)劃 階段 3 實(shí)施 階段 4 收尾 合同生命周期 時(shí)間 設(shè)計(jì) -采購 -施工總承包（ EPC） 合同模式 EPC 分包商 1 分包商 2 其它E P C 承 包 商 監(jiān)理方 / 業(yè)主代表項(xiàng)目業(yè)主 貸款方 EPC模式下業(yè)主的職責(zé) 向 EPC承包商支付工程款 審查批準(zhǔn)分包商 招標(biāo)選擇 EPC承包商 編制業(yè)主要求 監(jiān)督和驗(yàn)收 合同體系的協(xié)調(diào) 又稱為合同網(wǎng)絡(luò)，目的是項(xiàng)目所涉及的各合同之間關(guān)系的安排與協(xié)調(diào)。 包括的內(nèi)容 工程和工作內(nèi)容的完整性 技術(shù)上的協(xié)調(diào) 價(jià)格上的協(xié)調(diào) 時(shí)間上的協(xié)調(diào) 合同管理的組織協(xié)調(diào) 合同總體策劃 總體分析 -合同總體分析的內(nèi)容 -合同的法律基礎(chǔ) -合同類型 -合同文件和合同語言 -合同文件的解釋順序 -承包商的主要任務(wù) -發(fā)包人責(zé)任 -合同價(jià)格 -合同總體分析的內(nèi)容 -施工工期 -違約責(zé)任 -驗(yàn)收、移交和保修 -索賠程序和爭議的解決 合同分析 合同詳細(xì)分析 -將承包合同目標(biāo)、要求和合同雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系分解落實(shí)到具體的工程活動上 -針對對象：合同協(xié)議書、規(guī)范、圖紙、工作量表 -通過合同事件表、網(wǎng)絡(luò)圖、橫道圖等定義各工程活動 以項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)（ WBS） -合同工作分解結(jié)構(gòu)（ CWBS）對 CWBS中的活動，編制合同事件表 合同分析 合同實(shí)施控制 建立合同實(shí)施的保證體系 監(jiān)督承包商的工程小組和分包商按合同施工 對合同實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤，對合同履行情況加以診斷 進(jìn)行合同變更管理 日常的索賠與反索賠 合同控制和跟蹤 風(fēng)險(xiǎn)識別 風(fēng)險(xiǎn)定性分析 風(fēng)險(xiǎn)定量分析 風(fēng)險(xiǎn)控制與管理 合同風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施 項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu) WBS 1. 項(xiàng)目 WBS 2. 項(xiàng)目流程圖 3.項(xiàng) 目任 務(wù)編碼 4.項(xiàng)目任務(wù)分解表 Home Bridge hotel 決策階段 實(shí)施階段 使用階段 決策階段 環(huán) 境 調(diào) 查 和 分 析 項(xiàng) 目 定 義 和 論 證 組 織 策 劃 管 理 策 劃 合 同 策 劃 經(jīng) 濟(jì) 策 劃 技 術(shù) 策 劃 風(fēng) 險(xiǎn) 分 析 實(shí)施階段 設(shè) 計(jì) 準(zhǔn) 備 階 段 設(shè) 計(jì) 階 段 施 工 階 段 動 用 前 準(zhǔn) 備 階 段 保 修 階 段 營 銷 宣 傳 施工階段 投 資 控 制 進(jìn) 度 控 制 質(zhì) 量 控 制 安 全 控 制 合 同 管 理 組 織 與 協(xié) 調(diào) 竣 工 驗(yàn) 收 營 銷 宣 傳 平面媒體 電視 網(wǎng)絡(luò) 利用虹橋樞紐 報(bào)紙 雜志 廣告牌 磁懸浮車內(nèi) 高鐵站臺 地鐵廣播 公交車車身 機(jī)場廣播 熱氣球 任務(wù)編碼表 任務(wù)序號 任務(wù)名稱 子任務(wù)序號 子任務(wù)名稱 1 立項(xiàng)和可行性研究 100 選定項(xiàng)目，簽定合作意向書 101 初步確定開發(fā)方案 102 申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn) 103 申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書 104 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 105 申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 任務(wù)編碼表 任務(wù)序號 任務(wù)名稱 子任務(wù)序號 子任務(wù)名稱 2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 200 申報(bào)選址定點(diǎn) 201 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 202 委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 203 辦理人防、消防審核 204 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 205 落實(shí)環(huán)保 “ 三廢 ” 治理方案 206 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo) 207 委托地質(zhì)勘探 208 委托初步設(shè)計(jì) 209 申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì) 任務(wù)編碼表 任務(wù)序號 任務(wù)名稱 子任務(wù)序號 子任務(wù)名稱 3 市政配套 300 征求主管部門審查意見 301 落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案 302 報(bào)審市政配套方案 303 市政各管理部門提出市政配套意見 304 市政管線綜合 任務(wù)編碼表 任務(wù)序號 任務(wù)名稱 子任務(wù)序號 子任務(wù)名稱 4 土地使用權(quán)的取得 401 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 402 辦理建設(shè)用地委托釘樁 403 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 404 主管部門實(shí)地勘察 405 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 406 委托地價(jià)評估 407 辦理核定地價(jià)手續(xù) 408 辦理土地出讓審批 409 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 410 領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證 411 領(lǐng)取正式國有土地使用證 412 國有土地使用權(quán)出讓金的返還 任務(wù)編碼表 任務(wù)序號 任務(wù)名稱 子任務(wù)序號 子任務(wù)名稱 5 拆遷安置 501 委托進(jìn)行拆遷工作 502 辦理拆遷申請 503 審批、領(lǐng)取拆遷許可證 504 簽訂房屋拆遷責(zé)任書 505 辦理拆遷公告與通知 506 辦理戶口凍結(jié) 507 暫停辦理相關(guān)事項(xiàng) 508 確定拆遷安置方案 509 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議 510 召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置 511 發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款 512 拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 513 移交拆遷檔案資料 514 房屋拆遷糾紛的裁決 515 強(qiáng)制拆遷 任務(wù)編碼表 任務(wù)序號 任務(wù)名稱 子任務(wù)序號 子任務(wù)名稱 6 開工前準(zhǔn)備 601 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊 602 項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃 603 交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi) 604 交納自來水廠建設(shè)費(fèi) 605 交納污水處理廠建設(shè)費(fèi) 606 交納供熱廠建設(shè)費(fèi) 607 交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi) 608 土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù) 609 設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖 610 出施工圖 611 編制、報(bào)送工程檔案資料，交檔案保證金 612 辦理消防審核意見表 613 審批人防工程、辦理人防許可證 614 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 615 領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記 任務(wù)編碼表 任務(wù)序號 任務(wù)名稱 子任務(wù)序號 子任務(wù)名稱 7 工程建設(shè)招投標(biāo) 701 辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請 702 招標(biāo)準(zhǔn)備 703 招標(biāo)通告 704 編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 705 編制招標(biāo)工程標(biāo)底 706 標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) 707 標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo) 708 投標(biāo)單位資格審批 709 編制投標(biāo)書并送達(dá) 710 召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場 711 召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo) 712 評標(biāo)、決標(biāo) 713 發(fā)中標(biāo)通知書 714 簽訂工程承包合同 715 工程承包合同的審查 任務(wù)編碼表 任務(wù)序號 任務(wù)名稱 子任務(wù)序號 子任務(wù)名稱 8 開工手續(xù) 801 辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù) 802 建設(shè)工程監(jiān)理 803 辦理開工統(tǒng)計(jì)登記 804 交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) 805 辦理開工前審計(jì) 806 交納投資方向調(diào)節(jié)稅 807 領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 808 報(bào)裝施工用水、電、路 809 協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 810 協(xié)調(diào)交通管理部門 811 交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議 812 領(lǐng)取建設(shè)工程開工證 項(xiàng)目進(jìn)度管理 1.甘特圖 2.進(jìn)度拖延原因分析 3. 進(jìn)度拖延解決措施 甘特圖 甘特圖 進(jìn)度拖延原因分析 計(jì)劃時(shí)忘記 (遺漏 )部分必需的功能或工作 計(jì)劃值 (例如計(jì)劃工作量、持續(xù)時(shí)間 )不足，相關(guān)的實(shí)際工作量增加 資源或能力不足，例如計(jì)劃時(shí)沒考慮到資源的限制或缺陷，沒有考慮如何完成工作 出現(xiàn)了計(jì)劃中未能考慮到的風(fēng)險(xiǎn)或狀況，未能使工程實(shí)施達(dá)到預(yù)定的效率 在現(xiàn)代工程中，上級 (業(yè)主、投資者、企業(yè)主管 )常常在一開始就提出很緊迫的工期要求。使承包商或其他設(shè)計(jì)人、供應(yīng)商的工期太緊。而且許業(yè)主為了縮短工期，常常壓縮承包商的做標(biāo)期、前期準(zhǔn)備的時(shí)間。 工 期 及 相 關(guān) 計(jì) 劃 失 誤 進(jìn)度拖延原因分析 工作量的變化?？赡苁怯捎谠O(shè)計(jì)的修改、設(shè)計(jì)的錯誤、業(yè)主新的要求、修改項(xiàng)目的目標(biāo)及系統(tǒng)范圍的擴(kuò)展造成的 外界 (如政府、上層系統(tǒng) )對項(xiàng)目新的要求或限制，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高可能造成項(xiàng)目資源的缺乏無法及時(shí)完成 環(huán)境條件的變化，如不利的施工條件不僅造成對工程實(shí)施過程的干擾，有時(shí)直接要求調(diào)整原來已確定的計(jì)劃 發(fā)生不可抗力事件，如地震、臺風(fēng)、動亂、戰(zhàn)爭狀態(tài)等。 邊 際 條 件 的 變 化 進(jìn)度拖延原因分析 計(jì)劃部門與實(shí)施者之間，總分包商之間，業(yè)主與承包商之間缺少溝通 工程實(shí)施者缺少工期意識，例如管理者拖延了圖紙的供應(yīng)和批準(zhǔn) 項(xiàng)目參加單位對各個(gè)活動 (各專業(yè)工程和供應(yīng) )之間的邏輯關(guān)系 (活動鏈 )沒有清楚地了解，下達(dá)任務(wù)時(shí)也沒有作詳細(xì)的解釋，同時(shí)對活動的必要的前提條件準(zhǔn)備不足，各單位之間缺少協(xié)調(diào)和信息溝通，許多工作脫節(jié)，資源供應(yīng)出現(xiàn)問題 由于其它方面未完成項(xiàng)目計(jì)劃造成拖延。例如設(shè)計(jì)單位拖延設(shè)計(jì)、運(yùn)輸不及時(shí)、上級機(jī)關(guān)拖延批準(zhǔn)手續(xù)、質(zhì)量檢查拖延，業(yè)主不果斷處理問題等 承包商沒有集中力量施工，材料供應(yīng)拖延，資金缺乏，工期控制不緊。這可能是由于承包商同期工程太多，力量不足造成的 業(yè)主沒有集中資金的供應(yīng)，拖欠工程款，或業(yè)主的材料、設(shè)備供應(yīng)不及時(shí) 管 理 過 程 中 的 失 誤 解決進(jìn)度拖延的措施 增加資源投入，例如增加勞動力、材料、周轉(zhuǎn)材料和設(shè)備的投入量 重新分配資源，例如將服務(wù)部門的人員投入到生產(chǎn)中去 減少工作范圍，包括減少工作量或刪去一些工作包 (或分項(xiàng)工程 ) 改善工具器具以提高勞動效率 提高勞動生產(chǎn)率，主要通過輔助措施和合理的工作過程 將部分任務(wù)轉(zhuǎn)移 改變網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中工程活動的邏輯關(guān)系 將一些工作包合并 修改實(shí)施方案 成本管理 1.成本分配 2.成本控制時(shí)間區(qū)段 3.成本控制的主要工作 4. 成本超支原因分析 5.降低成本的措施 成本分配 本項(xiàng)目擬投資 12億人民幣 前期計(jì)劃投資 1億元進(jìn)行可行性研究等建設(shè)準(zhǔn)備工作 建設(shè)期計(jì)劃投入 10.5億元進(jìn)行建設(shè)、裝修等工作 竣工后計(jì)劃投入 0.5億元進(jìn)行物業(yè)管理、試運(yùn)行等工作 成本超支原因分析 原成本計(jì)劃數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，估價(jià)錯誤，預(yù)算太低，不適當(dāng)?shù)夭捎玫蛢r(jià) 策略，承包商 (或分包商 )報(bào)價(jià)超出預(yù)期的的最高價(jià)； 外部原因：上級、業(yè)主的干擾，不可抗力事件 實(shí)施管理中的問題： 預(yù)算外開支，被罰款； 成本責(zé)任不明， 勞動效率低，工人頻繁地調(diào)動，施工組織混亂； 采購了劣質(zhì)材料，工人培訓(xùn)不充分，材料消耗增加，浪費(fèi)嚴(yán)重，發(fā)生事故，返工，周轉(zhuǎn)資金占用量大，財(cái)務(wù)成本高； 合同不利，在合同執(zhí)行中存在缺陷，承包商 (分包商、供應(yīng)商 )的賠償要求。 工程范圍的增加，設(shè)計(jì)的修改，功能和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，工作量大幅度增加。 成本控制主要工作 其它工作 成本計(jì)劃工作 成本監(jiān)督 成本跟蹤 成本診斷工作 審算部 降低成本措施 措施 技術(shù)方案 購買部分產(chǎn)品 重選供應(yīng)商 改變實(shí)施過程 變更工程范圍 索賠 項(xiàng)目質(zhì)量管理 1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定 2.質(zhì)量管理戴明環(huán)循環(huán) 3. 質(zhì)量管理重點(diǎn) 4. 質(zhì)量管理各部分的關(guān)系 5. 質(zhì)量、成本、進(jìn)度三者的關(guān)系 6. 合同風(fēng)險(xiǎn)管理 按期完成工程各階段任務(wù)，依照詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施項(xiàng)目。 前期宣傳有一定的力度及社會影響力。 招投標(biāo)程序符合法定要求，合同管理到位。 使本房地產(chǎn)開發(fā)商的社會形象進(jìn)一步提升，增強(qiáng)社會影響力！ 1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定 2.質(zhì)量管理戴明環(huán)循環(huán) 對組織內(nèi)部：項(xiàng)目策劃完成、各階段分工任務(wù)明確，人員培訓(xùn)順利進(jìn)行、后勤物資保障 對社會：廣告宣傳效果、提高知名度，搶占先期市場。 對周邊規(guī)劃建設(shè)：給予的一定的支援，建設(shè)符合交通樞紐周邊的規(guī)劃，符合徐涇商務(wù)臨空區(qū)的規(guī)劃布局 對政府：對預(yù)期計(jì)劃完成的程度。 對承包商及分包商：管理到位，績效考核。 對整體：資金到位情況 3. 質(zhì)量管理重點(diǎn) 4. 質(zhì)量管理各部分的關(guān)系 成本 成本 費(fèi)用最低 成本 質(zhì)量最高 最佳項(xiàng)目 合理工期 經(jīng)濟(jì)的 最適當(dāng) 5. 質(zhì)量、成本、進(jìn)度三者的關(guān)系 風(fēng)險(xiǎn)管理 1. 風(fēng)險(xiǎn)識別 2. 風(fēng)險(xiǎn)回避 3. 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 4. 風(fēng)險(xiǎn)抑制 1. 風(fēng)險(xiǎn)識別 投資決策階段 土地獲取階段 項(xiàng)目建設(shè)階段 租售管理階段 開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)成本 市場供求 征地拆遷 籌資 招標(biāo)模式 承包方式 自然條件 工期拖延 項(xiàng)目質(zhì)量 開發(fā)成本 施工索賠 租售合同銷售時(shí)機(jī)自然災(zāi)害意外事故 決策階段 ：搞好開發(fā)經(jīng)營方案的評價(jià)決策 土地獲取 ：開展項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選， 建設(shè)階段 ：通過招標(biāo)模式，承包方式，合同類型的選擇，可以避開某些風(fēng)險(xiǎn)，或在項(xiàng)目施工方案中，淘汰有缺陷，風(fēng)險(xiǎn)高的施工方法、施工工藝 租售階段 ：可采用營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗(yàn) 2. 風(fēng)險(xiǎn)回避 決策階段 1， 建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍 2，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識 3，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng) 4，貫徹執(zhí)行奉獻(xiàn)管理責(zé)任制度 5，認(rèn)真細(xì)致的市場調(diào)研，使項(xiàng)目準(zhǔn)確定位 6，調(diào)查政治、政策、社會、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使項(xiàng)目決策建立在堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)上 7，做好開發(fā)方案的風(fēng)險(xiǎn)分析，制定全面的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃 3. 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 建設(shè)階段 1， 采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法 2，向開發(fā)建設(shè)各方人員灌輸安全意識 3，現(xiàn)場危險(xiǎn)源采取措施 4，留有余地，保持后備 5，合理布置施工現(xiàn)場 6，及時(shí)協(xié)調(diào) 7，關(guān)注天氣預(yù)報(bào)，對惡劣天氣防范 8，加強(qiáng)現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控 9，做好現(xiàn)場建設(shè)日至 10，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期 建立后備措施： 1預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)，價(jià)差預(yù)備費(fèi)， 2進(jìn)度后備措施 3技術(shù)后備措施 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 保險(xiǎn)、合同、保證和期貨 4. 風(fēng)險(xiǎn)抑制 人力資源管理 1.人力資源戰(zhàn)略管理程序 2. 人力資源戰(zhàn)略評估 3. 績效評估 4. 薪酬管理 戰(zhàn)略分析： 1.外部環(huán)境分析 2,內(nèi)部條件分析 戰(zhàn)略制定： 1.設(shè)定戰(zhàn)略目標(biāo) 2,建立實(shí)施計(jì)劃 戰(zhàn)略實(shí)施： 1.人力資源開發(fā) 2.人力資源管理 戰(zhàn)略評價(jià)： 1.戰(zhàn)略效果評價(jià) 2,實(shí)施過程反饋 1.人力資源戰(zhàn)略管理程序 2. 人力資源戰(zhàn)略評估 1 確定 評價(jià) 內(nèi)容 2 建立 評價(jià) 標(biāo)準(zhǔn) 3 衡量 實(shí)際 業(yè)績 4 實(shí)際業(yè)績與 標(biāo)準(zhǔn)相符否 5 采取 校正