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中國審判案例要覽稿件封面稿件類別民事 商事 刑事 行政 執(zhí)行結(jié)案時(shí)間2013年12月2日作者耿繼霞單位東明縣人民法院民一庭聯(lián)系電件標(biāo)題郭俊華與史高松、趙靜房屋買賣合同案注：1、必須附送判決書、裁定書；稿件應(yīng)附送電子版。2、要認(rèn)真填寫封面，字跡清楚、規(guī)范。3、必須符合時(shí)間要求（如2013年3月31日前報(bào)送2012年審結(jié)的案件）。編 輯 部 審 稿 意 見初選復(fù)審胡志選訴王文軍房屋買賣合同案（房屋買賣 逾期付款損失）（一）首部1判決書字號(hào)：山東省東明縣人民法院（2013）東民初字第926號(hào)判決書。2案由：房屋買賣合同糾紛。3訴訟雙方原告胡志選，男，1948年4月18日出生，漢族，住山東省東明縣。被告王文軍，男，1974年8月25日出生，回族，住山東省東明縣。委托代理人王明建，山東興東律師事務(wù)所律師。4審級(jí)：一審。5審判機(jī)關(guān)和審判組織。審判機(jī)關(guān)：山東省東明縣人民法院。合議庭組成人員：審判長：徐昕；審判員：趙慶文；代理審判員：郝善濮。6審結(jié)時(shí)間：2013年12月18日。（二）訴辯主張1原告訴稱：2000年4月20日，原、被告雙方簽訂房屋買賣合同，被告以5.8萬元購買原告的門市房一間，并約定5月1日前付清房款。到了4月28日被告找到我說：我的存款不到期，先給你8000元，下欠款保證今年春節(jié)前付清，于是就給我打了一張5萬元的欠條。后來該地段拆遷，對(duì)該間房屋僅補(bǔ)償不足兩萬元，我們當(dāng)然不服，于是通過10多年的艱苦訴訟，最終對(duì)該間房屋補(bǔ)償12萬元（現(xiàn)在被告手里）。我們?cè)俅螀f(xié)商這12萬元有我的10萬元，他的2萬元，我們之間就清帳了。但被告以種種理由推脫，不予支付?，F(xiàn)被告多次違約，我要求被告兌現(xiàn)承諾、支付我的房款以及13年來遲延履行金和逾期罰息等共計(jì)10萬元。2被告辯稱：原告訴請(qǐng)的5萬元購房款被告沒有異議。但對(duì)原告所述的補(bǔ)償款分配方式需要原告舉證證明，若不能舉出，則被告不應(yīng)支付原告10萬元，只應(yīng)支付5萬元。合同雖然約定了2000年5月1日前付清房款，但2000年4月28日被告支付原告8000元后又出具了一張欠條，合同和欠條均未約定利息，所以原告要求的違約金以及同期銀行利息合同中不能得到支持。被告領(lǐng)取的補(bǔ)償款是被告取得涉案房屋物權(quán)的受益權(quán)，原告對(duì)涉案房屋的補(bǔ)償款沒有任何權(quán)利，因此，被告同意支付原告購房款5萬元，原告的其他請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。（三）事實(shí)和證據(jù)山東省東明縣人民法院經(jīng)公開審理查明：2000年4月20日，原、被告雙方簽訂房屋買賣合同，被告以5.8萬元的價(jià)格購買了原告的門面房一間，合同約定2000年5月1日前一次性付清房款，同時(shí)原告把房權(quán)和房屋鑰匙交付被告（涉案房屋未辦理房權(quán)證）。2000年4月28日被告支付原告8000元后被告又給原告出具了一張欠條：今欠到購房款五萬元整，當(dāng)天原告就把涉案房屋交付給被告。雖然買賣合同約定2000年5月1日前一次性付清房款，但是原、被告雙方對(duì)于尚欠5萬元的付款時(shí)間已口頭變更為2001年春節(jié)前，即2001年1月24日。后來涉案房屋被劃入拆遷范圍，因評(píng)估價(jià)格過低（被告）王文軍作為原告提起訴訟，（原告）胡志選作為王文軍的委托代理人參加了訴訟，經(jīng)過十多年的訴訟最終王文軍得到了拆遷補(bǔ)償款12萬元。但是王文軍并不承認(rèn)原告胡志選所述的分配方案“我們?cè)俅螀f(xié)商這12萬元有我的10萬元，他的2萬元，我們之間就清帳了”。對(duì)于上述原告的主張?jiān)娈?dāng)庭提交了原、被告的電話錄音，雖然錄音中原告對(duì)分配方案表述的十分清楚，但是被告沒有明確表示同意，也沒有明確表示反對(duì)。上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：1房屋買賣合同。證明原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同真實(shí)、合法、有效。（四）判案理由山東省東明縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同真實(shí)、合法、有效，本院予以確認(rèn)。原告已經(jīng)把涉案房屋交付給被告，被告也支付了原告部分房款，雖然買賣合同約定“2000年5月1日前一次性付清房款，同時(shí)原告把房權(quán)和房屋鑰匙交付被告”，但是，原告在2000年4月28日被告支付8000元后就已經(jīng)提前把涉案房屋交付給被告。合同約定的2000年5月1日前一次性付清房款經(jīng)原告同意變更為：尚欠5萬元的房款被告于2001年1月24日（即春節(jié)）前付清，原、被告口頭變更付款時(shí)間并不違反法律規(guī)定，對(duì)此本院予以認(rèn)可，被告應(yīng)當(dāng)按照約定如期支付尚欠原告的5萬元房款，未按照約定支付原告房款的被告應(yīng)當(dāng)賠償逾期付款損失，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋之規(guī)定，原、被告在買賣合同中沒有約定逾期付款違約金或者違約金的計(jì)算方法，原告以被告違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率（在原利率的水平上增加3050）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，因此，本院應(yīng)當(dāng)支持原告要求被告支付5萬元房款及其逾期付款損失的訴訟請(qǐng)求。中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為年利率6.21，逾期罰息利率按30計(jì)算，5萬元購房款的逾期付款損失從2001年1月24日至2013年11月24日共計(jì)51801.75元，原告只請(qǐng)求5萬元的購房款及5萬元的違約金，原告未請(qǐng)求的超出部分屬原告對(duì)自己權(quán)利的放棄，本院應(yīng)予支持。原告所訴的“12萬元的拆遷補(bǔ)償款有我的10萬元”于法無據(jù)，且被告并不認(rèn)可，本院對(duì)原告的該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。（五）定案結(jié)論山東省東明縣人民法院依照中華人民共和國民法通則第八十四條、第一百零八條、第一百三十四條，中華人民共和國合同法第一百零七條、第一百三十條、第一百五十九條、第一百六十一條，最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十四條，中華人民共和國民事訴訟法第六十四條、第一百三十四條、第一百四十四條之規(guī)定，作出如下判決：被告王文軍支付原告胡志選購房款及其逾期付款損失10萬元，此款于本判決生效后十日內(nèi)付清。案件受理費(fèi)2300元，由被告王文軍負(fù)擔(dān)。（六）解說本案是買賣合同糾紛案件，原、被告雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同真實(shí)、合法、有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)。被告應(yīng)當(dāng)按照約定如期支付尚欠原告的5萬元房款，未按照約定支付原告房款的被告應(yīng)當(dāng)賠償逾期付款損失。逾期付款是合同糾紛中常見的違約形式。合同法第114條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！庇纱丝梢?，如當(dāng)事人沒有約定一方違約時(shí)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，則一方違約時(shí)可以不向?qū)Ψ街Ц哆`約金。本案中，雙方當(dāng)事人并未就逾期付款約定違約金，則原告只能依據(jù)合同法第107條、第113條向被告要求承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。買受人的逾期付款其實(shí)是變相地占用了出賣人的資金，這種損失對(duì)出賣人來說實(shí)際是資金被占用的利息損失。故本案原告請(qǐng)求被告賠償利息損失于法有據(jù)。關(guān)于計(jì)算利息損失的標(biāo)準(zhǔn)問題。依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋之規(guī)定，原、被告在買賣合同中沒有約定逾期付款違約金或者違約金的計(jì)算方法，原告以被告違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率（在原利率的水平上增加3050）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為年利率6.21，逾期罰息利率按30計(jì)算，5萬元購房款的逾期付款損失從2001年1月24日至2013年11月24日共計(jì)51801.75元，原告只請(qǐng)求5萬元的購房款及5萬元的違約金，原告未請(qǐng)求的超出部分屬原告對(duì)自己權(quán)利的放棄，應(yīng)予支持。作者姓名：耿紀(jì)霞作者單位：東明縣人民法院民一庭山東省東明縣人民法院民 事 判 決 書（2013）東民初字第926號(hào)原告胡志選，男，1948年4月18日出生，漢族，住東明縣向陽路45號(hào)3單元202室。被告王文軍，男，1974年8月25日出生，回族，住東明縣工業(yè)局家屬院。委托代理人王明建，山東興東律師事務(wù)所律師。 原告胡志選與被告王文軍房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告胡志選、被告的委托代理人到庭參加了訴訟，被告王文軍經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告訴稱，2000年4月20日，原、被告雙方簽訂房屋買賣合同，被告以5.8萬元購買原告的門市房一間，并約定5月1日前付清房款。到了4月28日被告找到我說：我的存款不到期，先給你8000元，下欠款保證今年春節(jié)前付清，于是就給我打了一張5萬元的欠條。后來該地段拆遷，對(duì)該間房屋僅補(bǔ)償不足兩萬元，我們當(dāng)然不服，于是通過10多年的艱苦訴訟，最終對(duì)該間房屋補(bǔ)償12萬元（現(xiàn)在被告手里）。我們?cè)俅螀f(xié)商這12萬元有我的10萬元，他的2萬元，我們之間就清帳了。但被告以種種理由推脫，不予支付。現(xiàn)被告多次違約，我要求被告兌現(xiàn)承諾、支付我的房款以及13年來遲延履行金和逾期罰息等共計(jì)10萬元。被告辯稱，原告訴請(qǐng)的5萬元購房款被告沒有異議。但對(duì)原告所述的補(bǔ)償款分配方式需要原告舉證證明，若不能舉出，則被告不應(yīng)支付原告10萬元，只應(yīng)支付5萬元。合同雖然約定了2000年5月1日前付清房款，但2000年4月28日被告支付原告8000元后又出具了一張欠條，合同和欠條均未約定利息，所以原告要求的違約金以及同期銀行利息合同中不能得到支持。被告領(lǐng)取的補(bǔ)償款是被告取得涉案房屋物權(quán)的受益權(quán)，原告對(duì)涉案房屋的補(bǔ)償款沒有任何權(quán)利，因此，被告同意支付原告購房款5萬元，原告的其他請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。經(jīng)審理查明，2000年4月20日，原、被告雙方簽訂房屋買賣合同，被告以5.8萬元的價(jià)格購買了原告的門面房一間，合同約定2000年5月1日前一次性付清房款，同時(shí)原告把房權(quán)和房屋鑰匙交付被告（涉案房屋未辦理房權(quán)證）。2000年4月28日被告支付原告8000元后被告又給原告出具了一張欠條：今欠到購房款五萬元整，當(dāng)天原告就把涉案房屋交付給被告。雖然買賣合同約定2000年5月1日前一次性付清房款，但是原、被告雙方對(duì)于尚欠5萬元的付款時(shí)間已口頭變更為2001年春節(jié)前，即2001年1月24日。后來涉案房屋被劃入拆遷范圍，因評(píng)估價(jià)格過低（被告）王文軍作為原告提起訴訟，（原告）胡志選作為王文軍的委托代理人參加了訴訟，經(jīng)過十多年的訴訟最終王文軍得到了拆遷補(bǔ)償款12萬元。但是王文軍并不承認(rèn)原告胡志選所述的分配方案“我們?cè)俅螀f(xié)商這12萬元有我的10萬元，他的2萬元，我們之間就清帳了”。對(duì)于上述原告的主張?jiān)娈?dāng)庭提交了原、被告的電話錄音，雖然錄音中原告對(duì)分配方案表述的十分清楚，但是被告沒有明確表示同意，也沒有明確表示反對(duì)。本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同真實(shí)、合法、有效，本院予以確認(rèn)。原告已經(jīng)把涉案房屋交付給被告，被告也支付了原告部分房款，雖然買賣合同約定“2000年5月1日前一次性付清房款，同時(shí)原告把房權(quán)和房屋鑰匙交付被告”，但是，原告在2000年4月28日被告支付8000元后就已經(jīng)提前把涉案房屋交付給被告。合同約定的2000年5月1日前一次性付清房款經(jīng)原告同意變更為：尚欠5萬元的房款被告于2001年1月24日（即春節(jié)）前付清，原、被告口頭變更付款時(shí)間并不違反法律規(guī)定，對(duì)此本院予以認(rèn)可，被告應(yīng)當(dāng)按照約定如期支付尚欠原告的5萬元房款，未按照約定支付原告房款的被告應(yīng)當(dāng)賠償逾期付款損失，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋之規(guī)定，原、被告在買賣合同中沒有約定逾期付款違約金或者違約金的計(jì)算方法，原告以被告違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率（在原利率的水平上增加3050）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，因此，本院應(yīng)當(dāng)支持原告要求被告支付5萬元房款及其逾期付款損失的訴訟請(qǐng)求。中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為年利率6.21，逾期罰息利率按30計(jì)算，5萬元購房款的逾期付款損失從2001年1月24日至2013年11月24日共計(jì)51801.75元，原告只請(qǐng)求5萬元的購房款及5萬元的違約金，原告未請(qǐng)求的超出部分屬原告對(duì)自己權(quán)利的放棄，本院應(yīng)予支持。原告所訴的“12萬元的拆遷補(bǔ)償款有我的10萬元”于法無據(jù)，且被告并不認(rèn)可，本院對(duì)原告的該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。依照中華人民共和國民法通則第八十四條、第一百零八條、第一百三十四條，中華人民共和國合同法第一百零七條、第一百三十條、第一百五十九條、第一百六十一條，最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十四條，中華人民共和國民事