商業(yè)地產(chǎn)2007年惠州大亞灣商業(yè)公寓項目營銷策劃報告125頁-11M

1 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣項目 營銷策劃報告 2015/7/27 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！ QQ： 69031789 2 本報告嚴(yán)格保密 思維導(dǎo)圖 市場分析 營銷執(zhí)行 物業(yè)評估 定位回顧 物業(yè)建議 區(qū)域發(fā)展研究 宏觀政策分析 規(guī)劃布局分析 商務(wù)公寓建議 住宅部分定位 商業(yè)部分定位 酒店公寓建議 房地產(chǎn)市場分析 項目屬性概況 產(chǎn)品特征分析 項目營銷策略 項目推廣策略 項目活動策略 3 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)高速、強(qiáng)勢發(fā)展態(tài)勢 2006年，大亞灣區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破百億大關(guān)，實現(xiàn) 100.2億元，比上年增長 90.3%， 隨著中海殼牌的順利投產(chǎn)，拉動作用明顯，大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯著加快，國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，各項指標(biāo)都有明顯改善，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量進(jìn)一步提高。 2002 2006年大亞灣區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 區(qū)域 生產(chǎn)總值 （億元） 增長幅度 占全市比例 大亞灣區(qū) 100.2 90.3 10.7 惠陽區(qū) 90.39 16.2 9.7 惠城區(qū) 394.03 16.4 42.2 2006年惠州三區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）比較表 2006年，大亞灣區(qū)生長總值增長幅度為 90.3 ，增幅位居全市之首，占全市 GDP約一成。不難看出，大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受支柱產(chǎn)業(yè)石油化工、電子、汽車、鋼鐵等影響較大。 信息來源：市統(tǒng)計局 信息來源：市統(tǒng)計局 2006年惠州市石化工業(yè)強(qiáng)勢崛起，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 369.27億元，增長30.2%。其中，電子工業(yè)214.2億元，增長 15.2%；石化工業(yè) 53.42億元，增長 2.7倍。 中海殼牌石化項目于 3月份順利投產(chǎn)，成為拉動惠州工業(yè)高速增長的主導(dǎo)因素，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也向適度重型化調(diào)整，輕重工業(yè)比重由上年的 52.9：47.1調(diào)整為 45.2： 54.8。 020406080100120單位：億元0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %8 0 . 0 %9 0 . 0 %1 0 0 . 0 %生長總值 1 8 . 5 3 4 . 2 4 4 . 6 5 3 . 1 1 0 0 . 2 0 同比 2 2 . 5 % 8 4 . 9 % 3 0 . 4 % 1 9 . 1 % 9 0 . 3 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年宏觀經(jīng)濟(jì) 整體 GDP 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！ QQ： 69031789 4 本報告嚴(yán)格保密 以中海殼牌龍頭的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn) 第二產(chǎn)業(yè)： 實現(xiàn)增加值 72.7億元，增長 150.1%，其中工業(yè)增加值 66.6億元，大幅增長272.2%；由于中海殼牌項目投產(chǎn)，拉動工業(yè)迅速發(fā)展，三產(chǎn)比例進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。 2006年大亞灣區(qū)三大產(chǎn)業(yè)分布圖（ GDP） 第三產(chǎn)業(yè)： 實現(xiàn)增加值 25.1億元，增長 16.8%。其中批發(fā)零售，金融，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)發(fā)展速度較高，分別實現(xiàn)增加值 1.63億元、 0.4億元、 7.58億元，比 2005年分別增長 20.1%、 25.0%和 9.8%。 四大支柱產(chǎn)業(yè)： 2006年 石化、電子、汽車、鋼鐵 四大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 270.4億元，增長 319.9%，占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值比重的 89.7%。其中， 石化產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值194.2億元；電子工業(yè)產(chǎn)值42.9億元，增長 27.7%；鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值 10.5億元，增長32.5%；汽車工業(yè)產(chǎn)值 22.8億元，增長 17.2%。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)： 大亞灣區(qū)共有省級以上高新技術(shù)企業(yè)10家，新增 1家。高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值達(dá) 215.7億元， 10家工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)比重 71.5%，提供就業(yè)崗位2094人。 單位：億元 2006年 同比增長 所占比例 本區(qū)生產(chǎn)總值 100.2 90.3 第一產(chǎn)業(yè) 2.4 2.8% 2.4% 第二產(chǎn)業(yè) 72.7 150.1% 72.6% 第三產(chǎn)業(yè) 25.1 16.8% 25.0% 招商引資： 2006年共洽談引進(jìn)項目 86宗，涉及投資總額 15.2億美元，其中外資項目 32宗，投資總額 4.76億美元，其中較大的外資有 中?？萍茧娮禹椖?、 星華電子項目 等；內(nèi)資項目 54宗，內(nèi)資比重不斷加大，投資總額 9.57億美元，各占 62.8和 63，其中較大的內(nèi)資項目有 比亞迪電子項目、三鑫玻璃項目 等。目前世界 500強(qiáng)企業(yè) 14家。 信息來源：市統(tǒng)計局 宏觀經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)布局 5 本報告嚴(yán)格保密 石油石化類項目成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，國際管理型人口劇增 2005年 7月 21日全球第二大石油和化工倉儲公司 歐德油儲集團(tuán)公司在大亞灣石化區(qū)舉行奠基儀式。 2005年 7月 27日惠深沿海高速公路控制性工程 牛湖山隧道動工。 2006年 2月 10日中海殼牌南海石化投產(chǎn)，項目總投資 42億美元 。 2006年 6月廣東 LNG惠州電廠投產(chǎn)，總投資約 85億元 人民幣。 2006年 7月 1200萬噸南海煉油項目投產(chǎn)，基建投資 193億元 人民幣。 2007年 4月 9日深圳比亞迪攜巨資 60億元 人民幣投向大亞灣。 2007年 4月 9日碧桂園在惠東開發(fā)鳳凰城（集商住、休閑旅游配套項目和五星級酒店業(yè)一體的綜合房地產(chǎn)項目），投資總額 100億元 人民幣，該項目與大亞灣霞涌緊密相連 大亞灣重大工程經(jīng)典回放 ： 石油石化、電子和港口物流等產(chǎn)業(yè)聚集運行、投產(chǎn)，為片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來帶了使命契機(jī)，同時國際科技、管理型人口（人才）劇增，大量住房需求也將迅速釋放。 宏觀經(jīng)濟(jì) 重點項目（ 1） 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！ QQ： 69031789 6 本報告嚴(yán)格保密 中海殼牌南海石化項目： 中海殼牌南海石化項目是目前國內(nèi)最大的中外合資項目。合營企業(yè)外方是殼牌南海私有有限公司 ,它是荷蘭皇家 /殼牌集團(tuán)的成員之一 ,占 50%的股份 ;中方投資者為中海石油化工投資有限公司 ,占 50%的股份 ,該公司是中國海洋石油總公司 (持股 90%)與廣東廣業(yè)投資集團(tuán)有限公司 (持股 10%)的合資企業(yè)。 發(fā)展格局 大亞灣所處的特殊地理位臵吸引著國內(nèi)外大型石油化工、工業(yè)電子制造及港口物流業(yè)等企業(yè)的聚集。其中中海 石化項目的建設(shè)及香港和記黃埔進(jìn)駐惠州港，使大亞灣初步形成了大工業(yè)、大港口的發(fā)展格局。 廣東 LNG惠州電廠項目： 是廣東 LNG總體項目的配套新建項目之一 ,由中國海洋石油總公司、廣東省粵電集團(tuán)公司和廣東省電力發(fā)展股份有限公司投資建設(shè)，總規(guī)劃裝機(jī)容量為 210萬千瓦，總投資約為 85億元人民幣。 港口物流產(chǎn)業(yè)： 作為國家一類對外開放口岸的惠州港，是開發(fā)區(qū)對外開放的重要門戶，其建設(shè)目標(biāo)是成為南中國海最大的油氣化工儲運基地和區(qū)域性的物流配送中心?；葜莞郜F(xiàn)已建成碼頭28個，年吞吐能力達(dá) 2560萬噸，油氣庫區(qū)的建設(shè)規(guī)模即將突破200萬立方米。 東風(fēng)本田汽車零部件有限公司： 成立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11 月 30 日正式投產(chǎn)。公司位于廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，與深圳、香港、廣州近在咫尺，是發(fā)達(dá)的泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈東部要道。公司主要生產(chǎn)轎車發(fā)動機(jī)及底盤的保安和機(jī)能性零部件。 1998 年 11 月獲得 ISO9002 質(zhì)量認(rèn)證； 1999 年 11 月獲廣東省高新技術(shù)企業(yè)稱號； 2002 年 11 月獲廣東省先進(jìn)技術(shù)型企業(yè)稱號。 中海殼牌等大型企業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，輻射延至惠州及珠三角 宏觀經(jīng)濟(jì) 重點項目（ 2） 人口變化 2006年末，大亞灣區(qū)常住人口13.60萬人，從業(yè)人員 86294人，增長 14.4%，就業(yè)大專以上學(xué)歷人數(shù) 12331人，占全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的 14.3%，區(qū)內(nèi)就業(yè)中級以上職稱人數(shù) 4090人，比2005年增加 985人。區(qū)內(nèi)在崗職工年平均工資為 22553元，增長 4.9%。 7 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均 GDP大幅增長，房地產(chǎn)也快速發(fā)展 城市 /區(qū)域 惠州市 同比增長 大亞灣區(qū) 同比增長 GDP（億元） 933.19 16.3% 100.2 90.3 人均 GDP（元） 25019 14.3 73700 77.5 房地產(chǎn)市場 啟動期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 房地產(chǎn)發(fā)展曲線 800美元 4000美元 8000美元 人均 GDP 快速發(fā)展期 發(fā)展態(tài)勢： 2006年惠州市人均 GDP為3127美元，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，大亞灣區(qū)由于人均 GDP發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，理應(yīng)處在快速發(fā)展期。 西蒙 .庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)理論是80年代后期提出的，以當(dāng)時的美元價格為參考，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相應(yīng)的邊界應(yīng)該適度增加，但理論基本結(jié)論是正確的。 目前，就人均 GDP來看，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場處于非正常期，與大慶油田、科威特油田呈相似性。但就市場特征來研判，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場仍處在快速發(fā)展期。 2006年惠州市和大亞灣區(qū)人均 GDP發(fā)展態(tài)勢 2006年惠州市 GDP相當(dāng)于 1989年深圳，大亞灣區(qū)人均 GDP超過深圳同年數(shù)據(jù)。 宏觀經(jīng)濟(jì) 與房地產(chǎn)對應(yīng)關(guān)系 大亞灣非正常期 惠州正常期 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！ QQ： 69031789 8 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣規(guī)劃定位惠州南濱海新區(qū)，項目位于行政商務(wù)區(qū)（城市功能重點區(qū)） 大亞灣區(qū) “ 五區(qū)一岸線 ” 規(guī)劃圖 “ 五區(qū)一岸線 ” 規(guī)劃 “ 五區(qū) ” ：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉儲區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)； “ 一岸線 ” ：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線），全力描繪濱海石化新城區(qū)。 中心區(qū)規(guī)劃： 本項目位于行政商務(wù)區(qū)，即中心區(qū)，總用地面積約 22平方公里，以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點地區(qū)。 大亞灣區(qū)功能定位： 力爭通過 5 10年時間的努力，奠定將大亞灣建設(shè)成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國海北岸的璀璨明珠的堅實基礎(chǔ)。 電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè) 行政、金融、商務(wù)和居住 石油化學(xué)產(chǎn)業(yè) 黃金海岸旅游區(qū) 港口、物流 宏觀經(jīng)濟(jì) 大亞灣規(guī)劃 9 本報告嚴(yán)格保密 本項目位于中心區(qū)北片，片區(qū)的起點高、可建設(shè)性強(qiáng)的規(guī)劃為項目贏得了發(fā)展先機(jī) 大亞灣區(qū)中心區(qū)各片功能規(guī)劃 區(qū)域 土地面積（平方公里） 主要特征 發(fā)展方向 可建設(shè)性 整體 22 惠州城市南部的濱海新區(qū) 強(qiáng) 北片 8 清華大學(xué)編制了概念性規(guī)劃；無 歷史遺留問題 居住、文化娛樂 強(qiáng) 中片 7 環(huán)境比較差；設(shè)施配套不齊全 行政辦公、商業(yè)服務(wù) 強(qiáng) 南片 7 環(huán)境比較差；爛尾樓林立 星級酒店、旅游休閑度假 弱 中心區(qū)北片介紹： 土地面積： 位于淡澳河以北，總用地面積為 8平方公里，目前建設(shè)量較小，規(guī)劃控制得比較好。 功能定位： 是以行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、生活居住為主的綜合性城市功能區(qū)。 規(guī)劃現(xiàn)狀： 現(xiàn)已由清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制了北片區(qū)核心地段 2.3平方公里的概念性規(guī)劃，近期將先啟動建設(shè)北區(qū)主干道路、市政廣場、虎頭山公園。 信息來源：大亞灣規(guī)劃局 宏觀經(jīng)濟(jì) 中心區(qū)規(guī)劃 10 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣區(qū)產(chǎn)業(yè)與周邊城區(qū)形成有機(jī)互補(bǔ) 現(xiàn)代石化數(shù)碼、 中海殼牌石化 項目后勤基地 電子加工、 紡織、家具 高新技術(shù)、金融、 物流、制造工業(yè) 東莞市 深圳市 惠州市 工業(yè)制造、 高新技術(shù) 石化產(chǎn)業(yè)區(qū)和 港口物流產(chǎn)業(yè)基地 大亞灣區(qū) 大亞灣區(qū)及周邊城區(qū)產(chǎn)業(yè)分布圖 信息來源：各地相關(guān)政府網(wǎng)站 半小時生活圈 深圳軌道交通、產(chǎn)業(yè)東延至大亞灣的利好因素加速了深圳與大亞灣生活圈的融合。 惠陽區(qū) 宏觀經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)融合 11 本報告嚴(yán)格保密 未來交通網(wǎng)絡(luò)提供動力，為吸引外地客增多了籌碼 公路方面： 連接區(qū)內(nèi)外的高等級公路 惠（州）澳（頭）疏港大道可與深汕、惠鹽、廣汕、廣惠、惠河等高速公路聯(lián)通；大亞灣沿海公路即將動工建設(shè)，建成后將使大亞灣至深圳特區(qū)（關(guān)內(nèi)）的距離縮短至 36公里。 鐵路方面 ： 京九鐵路支線 惠（州）大（大亞灣）鐵路已建成通車。 空運方面： 開發(fā)區(qū)距深圳寶安國際機(jī)場 70公里，距廣州國際機(jī)場 150公里，距香港赤鱲角國際機(jī)場 120公里，均在兩小時車程內(nèi)。 2008年 3月，惠州機(jī)場將恢復(fù)飛行。 海運方面： 開發(fā)區(qū)內(nèi)的惠州港是京九鐵路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。 大亞灣立體交通網(wǎng)絡(luò) 形成 引發(fā)產(chǎn)業(yè)格局延伸 交通優(yōu)勢 開發(fā)區(qū)已初步形成了由港口、航空、鐵路、公路和光纖組成的立體交通通訊網(wǎng)絡(luò) 。 功能延伸 立體交通網(wǎng)絡(luò)引發(fā)片區(qū)新的產(chǎn)業(yè)格局延伸 ，未來的大亞灣片區(qū)依托海港的獨特優(yōu)勢將會成為珠三角新的熱點區(qū)域之一。 同時，深莞惠立體交通網(wǎng)絡(luò)將為大亞灣帶來了大量深圳等異地投資客。 宏觀經(jīng)濟(jì) 城際交通 12 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣規(guī)劃 參考圖片 大亞灣規(guī)劃鳥瞰圖 大亞灣用地規(guī)劃圖 大亞灣規(guī)劃夜景圖 大亞灣小桂灣效果圖 13 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì) 與規(guī)劃 小結(jié) 1、大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)高速發(fā)展勢頭，以中海殼牌為首的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，其輻射性已延至惠州及珠三角。 2、石油石化產(chǎn)業(yè)成為大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力引擎，國際科技、管理型人才劇增，由此而引來的住房需求必將釋放。 3、大亞灣區(qū)人均 GDP大幅增長，房地產(chǎn)處在快速發(fā)展軌道。 4、珠三角產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)和融合，大亞灣交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，惠深半小時生活圈（大亞灣、惠城、惠陽和龍崗區(qū)）浮出水面。 5、本項目位于大亞灣中心區(qū)北片，片區(qū)的起點高、可建設(shè)性強(qiáng)的規(guī)劃為項目贏得了發(fā)展先機(jī)！ 14 本報告嚴(yán)格保密 2007年 1-4月中央重大政策一覽表 類型 文件 政策內(nèi)容 政策目的 對本項目影響 金融 上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金 中國人民銀行決定從 2007年 1月 15日、 2月 25日、 4月 16日起，分別三次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5個百分點，人民幣存款準(zhǔn)備金率升至 10.5。 緊縮貸款，以鞏固調(diào)控成效 央行再次加息 央行 3月 18日起，個人公積金五年期以上的貸款利率從 4.59%調(diào)整為 4.77%，人民幣存貸基準(zhǔn)利率將分別上調(diào) 0.27%。 國家針對目前房地產(chǎn)市場過熱的行為采取加壓措施 稅收 起征土地增值稅 從 2月 1日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收 30 60不等的土地增值稅。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的、增值額未超過扣除項目金額（包括 20%加計扣除部分） 20%的，免征土地增值稅。 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤 （ 1） 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例出臺 2007年 1月 1日起開始執(zhí)行的城鎮(zhèn)土地使用稅提高 2倍的政策同樣適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。 提高城鎮(zhèn)土地使用稅，加大外商在內(nèi)地投資限制力度 房產(chǎn) 溫家寶 2007年政府工作報告 1、發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式 2、發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度 3、正確運用政府調(diào)控和市場機(jī)制兩個手段，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房價監(jiān)管和調(diào)控 4、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管 保持固定資產(chǎn)投資適度增長，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住宅，加強(qiáng)房價監(jiān)管力度 廉租房制在年底前建立 建設(shè)部要求尚未建立廉租住房制度的市、縣，要在 2007年年底前建立。尚未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設(shè)比例的城市，要在今年一季度予以明確。 增加廉租住房供應(yīng)，解決人民生活居住問題 物權(quán)法 物權(quán)法明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán) 土地 溫家寶 2007年政府工作報告 1、認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃 2、完善和嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)約集約用地標(biāo)準(zhǔn)，提高土地利用效率和集約化程度 3、控制工業(yè)用地，堅決執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn) 4、落實建設(shè)用地稅費政策，規(guī)范土地出讓收支管理 5、嚴(yán)格土地管理責(zé)任制，落實土地督察制度 加強(qiáng)土地監(jiān)管力度，提高土地利用效率，通過用地稅費政策調(diào)控土地出讓收支管理 （ 2） 土地審批下放省級政府 報國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地，從 2007年起調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報。 加大地方政府對土地的監(jiān)管力度 運用遙感技術(shù)開展第七次土地執(zhí)法檢查 國土資源部將應(yīng)用遙感技術(shù)開展第七次土地執(zhí)法檢查，檢查北京等 90個城市的新增建設(shè)用地變化情況。這次檢查的范圍是衛(wèi)星遙感監(jiān)測圖片（簡稱衛(wèi)片）反映的 2005年 10月至2006年 10月 90個城市新增建設(shè)用地變化情況。 加大土地監(jiān)察力度，控制和規(guī)范城市新增建設(shè)用地情況 （ 1） 2007年國家開始起征土地增值費，目前大亞灣管委會已開始土地整治土地工作，倘若開始實質(zhì)整治，必將影響到本項目。 （ 2） 溫家寶在 2007年政府工作報告上提出加強(qiáng)土地監(jiān)管力度等相關(guān)政策，其作用必將影響地方土地市場。 宏觀政策 15 本報告嚴(yán)格保密 后市政策預(yù)測：短期內(nèi)整體影響有限，物權(quán)法和人民幣升值形成正面影響 2007年，將是房地產(chǎn)政策、土地政策和金融政策執(zhí)行非凡的一年，各類政策完善和落實必將成為政策發(fā)展主方向，主要目標(biāo)仍是監(jiān)控土地市場、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和規(guī)范市場秩序等。其中， 房地產(chǎn)政策 ： 2007年政府必將從多方位多手段調(diào)控房地產(chǎn)市場 以國六條為基礎(chǔ)， “ 90 70” 住房結(jié)構(gòu)政策和經(jīng)濟(jì)適用住房政策將會得到進(jìn)一步落實，普通商品房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例將會歷史性增加。 土地政策： 地方土地資源緊缺， 2007年土地調(diào)控不會松弛，調(diào)控將繼續(xù)在國六條的“嚴(yán)格控制土地、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、打擊土地囤積”框架下進(jìn)行，土地政策 （ 土地增值稅 ） 和規(guī)劃政策將繼續(xù)作為政府調(diào)整房地產(chǎn)市場供給方面的主要手段。 金融政策： 預(yù)計 2007年房地產(chǎn)調(diào)控將在現(xiàn)有的框架下持續(xù)，除加強(qiáng)已有政策的執(zhí)行力度外，增加保障性住房建設(shè)，加息、提高準(zhǔn)備金、首付比例、物業(yè)持有階段稅費征收等將可能是 2007年金融政策調(diào)控的幾大熱點。 物權(quán)法 ： 2007年物權(quán)法條文進(jìn)一步清晰和明確，有效保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。 人民幣升值 ： 2007年國際油價、礦石價格漲幅都很大，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚(yáng)，人民幣升值的預(yù)期正在走強(qiáng)，吸引大量國際游資涌入中國。 本項目住宅和公寓，受此政策影響較大，戶型設(shè)計 90平方米以下須達(dá)70%以上。 2007年政府整治土地市場決心不減，本項目土地受政策影響較大。 若本項目通過貸款進(jìn)行建設(shè)，則受金融政策影響顯著。消費者方面影響不明顯。 臵業(yè)者購買信心增強(qiáng)。 宏觀經(jīng)濟(jì) 政策影響 本項目對外資將更有吸引力。 雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測后市政策對本項目影響有限，但是應(yīng)警惕國家開發(fā)政策風(fēng)險（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風(fēng)險。 16 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣土地政策：整治拉開序幕，難度和范圍不容忽視 大亞灣區(qū)土地政策： 根據(jù)大亞灣管委會惠灣 20075號文件顯示： 2007年 2月規(guī)劃修編和閑臵土地清查的范圍為：全區(qū)整治土地面積 36.54平方公里，其中西區(qū)上楊 4.92平方公里，霞涌大嶺 1.81平方公里，響水河南部 3.87平方公里， 中心北區(qū) 10.65平方公里，占全區(qū)整治土地的 29.1 ，中心南區(qū) 15.29平方米。 本項目位于大亞灣中心北區(qū)土地整治范圍內(nèi)。 大亞灣區(qū)尤其中心區(qū)土地大多已出讓，均掌控在開發(fā)商手中，土地閑臵整治未落實之前土地入市時間不確定，項目未來競爭不明朗。 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 （ 2006.8.31） 一、進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任 二、切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計 三、規(guī)范土地出讓收支管理 四、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策 五、建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 六、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 七、強(qiáng)化對土地管理行為的監(jiān)督檢查 八、嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。 本項目 宏觀經(jīng)濟(jì) 地方政策影響（ 1） 17 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣土地政策：土地放量較大，未來競爭形勢嚴(yán)峻 2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地 根據(jù)惠州市國土局資料顯示， 2007年大亞灣區(qū)招商引資推介會招商項目用地合計 37宗，土地面積為 691.3萬平方米，建筑面積 1382.6萬平方米，容積率多為 08 2.0，其中多為石化工業(yè)用地，居住用地僅三宗， 土地編號為 8、 9、 10號，土地面積約 164.7萬平方米，建筑面積 329.3平方米，地塊之大不容忽視。 且于 2007年 1月 29日已集中掛牌成交。 區(qū)土地供應(yīng)特征： 土地性質(zhì)： 石化工業(yè)土地占主體，居住用地面積約占 23.8； 居住用地： 居住用地地塊數(shù)量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。 出讓時間： 三宗居住用地于 2007年1月 29日集中掛牌成交。 競爭形勢： 三宗居住用地將與本項目形成競爭。 宏觀經(jīng)濟(jì) 地方政策影響（ 2） 18 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大 土地編號 土地性質(zhì) 土地面積 建筑面積 容積率 土地現(xiàn)狀 出讓時間 1 石化工業(yè)用地 123289 246578 0.8 2.0 計劃 2007年 9月前完成盤整 計劃 2008年 3月前出讓 2 石化工業(yè)用地 101797 203594 0.8 2.0 計劃 2007年 9月前完成盤整 計劃 2008年 3月前出讓 3 石化工業(yè)用地 48198 96396 0.8 2.0 計劃 2007年 9月前完成盤整 計劃 2008年 3月前出讓 4 石化工業(yè)用地 140000 280000 0.8 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 10月 14日已出讓 5 石化工業(yè)用地 96595 193190 0.8 2.0 計劃 2007年 9月前完成盤整 計劃 2008年 3月前出讓 6 石化工業(yè)用地 115442 230884 0.8 2.0 計劃 2007年 9月前完成盤整 計劃 2008年 3月前出讓 7 石化工業(yè)用地 179837 359674 0.8 2.0 計劃 2007年 9月前完成盤整 計劃 2008年 3月前出讓 8 居住用地 80089 160178 2 已完成征地補(bǔ)償 2007年 1月 29日已掛牌成交 9 居住用地 903860 1807720 2 已完成征地補(bǔ)償 2007年 1月 29日已掛牌成交 10 居住用地 662874 1325748 2 部分征地補(bǔ)償未完成 2007年 1月 29日已掛牌成交 11 港口用地 154517 309034 0.8 2.0 計劃 2007年 9月前完成盤整 計劃 2008年 3月前出讓 12 港口用地 1256699 2513398 0.8 2.0 已完成征地補(bǔ)償 計劃 2008年 3月前出讓 13 石化倉儲用地 113000 226000 0.8 2.0 計劃 2007年 9月前完成盤整 計劃 2008年 3月前出讓 14 港口用地 96425 192850 0.8 2.0 計劃 2007年 9月前完成盤整 計劃 2008年 3月前出讓 15 港口用地 570000 1140000 0.8 2.0 已完成征地補(bǔ)償 計劃 2008年 3月前出讓 16 工業(yè)用地 100000 200000 1.0 2.0 征地補(bǔ)償未完成 計劃 2008年 3月前出讓 17 工業(yè)用地 50000 100000 1.0 2.0 征地補(bǔ)償未完成 計劃 2008年 3月前出讓 18 工業(yè)用地 112036 224072 1.0 2.0 征地補(bǔ)償未完成 計劃 2008年 3月前出讓 19 工業(yè)用地 52459 104918 1.0 2.0 征地補(bǔ)償未完成 計劃 2008年 3月前出讓 20 工業(yè)用地 40070 80140 1.0 2.0 征地補(bǔ)償未完成 計劃 2008年 3月前出讓 2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（一） 宏觀經(jīng)濟(jì) 地方政策影響（ 3） 19 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大 土地編號 土地性質(zhì) 土地面積 建筑面積 容積率 土地現(xiàn)狀 出讓時間 21 工業(yè)用地 50000 100000 1.0 2.0 征地補(bǔ)償未完成 計劃 2008年 3月前出讓 22 工業(yè)用地 15000 30000 1.0 2.0 征地補(bǔ)償未完成 計劃 2008年 3月前出讓 23 工業(yè)用地 186280 372560 1.0 2.0 部分征地補(bǔ)償未完成 計劃 2008年 3月前出讓 24 工業(yè)用地 125262 250524 1.0 2.0 部分征地補(bǔ)償未完成 計劃 2008年 3月前出讓 25 工業(yè)用地 85527 171054 1.0 2.0 部分征地補(bǔ)償未完成 計劃 2008年 3月前出讓 26 工業(yè)用地 67800 135600 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 5月 30日已出讓 27 工業(yè)用地 20000 40000 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 11月 23日已出讓 28 工業(yè)用地 53125 106250 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 11月 23日已出讓 29 工業(yè)用地 50000 100000 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 8月 29日已出讓 30 工業(yè)用地 31000 62000 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 8月 14日已出讓 31 工業(yè)用地 25870 51740 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 8月 29日已出讓 32 工業(yè)用地 28250 56500 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 8月 14日已出讓 33 工業(yè)用地 20000 40000 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 10月 27日已出讓 34 工業(yè)用地 20000 40000 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 10月 8日已出讓 35 工業(yè)用地 99750 199500 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 7月 28日已出讓 36 工業(yè)用地 96775 193550 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 計劃 2008年 3月前出讓 37 工業(yè)用地 941058 1882116 1.0 2.0 已完成征地補(bǔ)償 2006年 8月 29日已出讓 合計 6912884 13825768 2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（二） 宏觀經(jīng)濟(jì) 地方政策影響（ 4） 20 本報告嚴(yán)格保密 國家政策 小結(jié) 1、 2007年是中央和地方房地產(chǎn)、土地和金融等房地產(chǎn)相關(guān)政策落實年，國家起征土地增值稅等相關(guān)工作，土地市場進(jìn)一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。 2、大亞灣區(qū)土地整治已展開序幕，難度和范圍不容忽視（ 36平方公里），項目入市時間不明朗，項目未來競爭形勢嚴(yán)峻。 3、大亞灣區(qū)土地市場放量大，工業(yè)用地占主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大。同時，產(chǎn)業(yè)的集聚引發(fā)了工業(yè)用地的開發(fā)，不僅拉動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且將引發(fā)大量的高端需求。 4、雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測后市政策對本項目影響有限，但是應(yīng)警惕國家開發(fā)政策風(fēng)險（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風(fēng)險。 5、周邊項目入市時機(jī)難以把握，本項目面臨競爭壓力較大，建議本項目就目前大好形勢之下盡早入市，搶占先機(jī)。 21 本報告嚴(yán)格保密 大亞灣區(qū)供應(yīng)集中，大盤時代來臨，未來競爭不明確 峰景灣 新天名城 SOHO世紀(jì) 中天彩虹城 富康國際 在售樓盤 擬售樓盤 海韻 國際 菩提園 1期 菩提園 2期 熊貓國際 2期 熊貓國際 1期三組團(tuán) 康匯花園 地塊 8號 君豪國際公寓 1期 君豪國際公寓 2期 地塊 9號 地塊 10號 南山國際 已售樓盤 惠陽區(qū) 房地產(chǎn)市場 大亞灣戰(zhàn)國圖 坪山 葵涌 萬科 17英里 金眾項目 珠江東岸 聽濤雅苑 22 本報告嚴(yán)格保密 廣場明珠 惠景豪苑 半島一號 1期 錦繡豪苑 2期 華星 金碧雅苑 1期 隆基天地廣場 東方新城 1期 本因坊 寶家園 都市廣場 潤鑫花園 麗江花園 尚城世家 1期 壹品上城 2期 信和苑 2期 華茂 傾城名鉆 長鴻花園 1期 河濱世紀(jì)華城 華宇 開城公寓 中豪華廈 中豪國際 峰景左岸 城市麗景 在售 擬售 錦上花 華星 金碧雅苑 2期 天安淡水項目 惠陽區(qū)快速成長，集約發(fā)展 已售 錦繡豪苑 3期 海岸物業(yè)項目 SOHO世紀(jì) 富康國際 中天彩虹城 惠陽 CBD 秋長鎮(zhèn) 惠陽商業(yè)中心區(qū) 房地產(chǎn)市場 惠陽戰(zhàn)國圖 世貿(mào)廣場 23 本報告嚴(yán)格保密 所屬片區(qū) 樓盤名稱 戶型及比例 主力戶型 大亞灣區(qū) 熊貓國際一期三組團(tuán) 2房： 83 91平方米占 21% 3房： 126 128 平方米占 43% 4房： 147-153 平方米占 36% 3房： 120 128平方米 4房： 147 157平方米 菩提園一期 3房： 153 平方米占 17% 4房： 204 298 平方米占 83% 峰景灣 2房： 71-79平方米占 23% 3房： 87-93平方米占 46% 4房： 117-118平方米占 31% 海岸國際公寓 1房： 44 52 平方米占 70% 2房： 97平方米占 10% 3房： 118 121 平方米占 20% 康匯花園 3房： 128 136平方米占 69% 4房： 157平方米占 23% 復(fù)式： 230 239平方米占 8% 君豪國際公寓一期 單房： 28 34 平方米占 38% 1房： 36-50 平方米占 31% 2房： 61 71 平方米占 31% 惠陽區(qū) 華星金碧雅苑一期 3房： 131-133平方米 占 20% 4房： 143-151平方米 占 70% 5房： 155平方米占 10% 2房： 70 90平方米 3房： 120 130平方米 壹品上城 1房： 40-50平方米占 60% 2房： 50-60平方米占 40% 中雄廣場明珠 1房： 30-62.37平方米占 20% 2房： 70-84.47平方米 占 35% 3房： 114.35-141.02平方米占 45% 都市廣場 1房： 38.9-51.6平方米占 80% 2房： 71.99-76.12平方米 占 20% 半島一號一期洋房 2房： 80-91平方米占 50% 3房： 120-130平方米占 33% 4房： 140-150平方米 占 12% 隆基天地廣場 1房： 43 50平方米占 20% 2房： 70 90平方米占 25% 3房： 124 160平方米占 55% 麗江花園 2房： 90.43平方米占 20% 3房： 100-130平方米占 70% 4房： 200-210平方米占 10% 大亞灣區(qū)在售樓盤主要以 3房和 4房為主，面積大于惠陽區(qū) 戶型構(gòu)成對比： 大亞灣區(qū)與惠陽區(qū)在售住宅主力戶型差異大。大亞灣區(qū)在售樓盤主要以 3房和 4房為主， 3房面積為 120 128平方米，占32%，四房面積為 147 157平方米，占 29%；而惠陽區(qū)主要以 2房和 3房為主， 2房面積為70 90平方米，占 27%， 3房面積為 120 130平方米，占 32%。 房地產(chǎn)市場 大亞灣戶型構(gòu)成 24 本報告嚴(yán)格保密 所屬片區(qū) 樓盤名稱 戶型創(chuàng)新 賣點 與本項目擬合度 大亞灣區(qū) 熊貓國際一期三組團(tuán) 客廳、餐廳獨立布局，增加空間層次感和私密性，超大景觀陽臺 形象、園林、居住環(huán)境 菩提園一期 寬敞進(jìn)道、寬大客廳、三陽臺布局 園林、景觀 峰景灣 無創(chuàng)新 價格 海岸國際公寓 超寬面觀景大幅玻璃 價格 康匯花園 無創(chuàng)新 地段 君豪國際公寓一期 結(jié)構(gòu)簡約，緊湊實用，投資型戶型 戶型 惠陽區(qū) 華星金碧雅苑一期 超大入戶花園和景觀陽臺 園林 壹品上城 無創(chuàng)新 地段 中雄廣場明珠 超大陽臺，入戶花園 地段、景觀 都市廣場 投資型戶型 地段 半島一號一期 特設(shè)玄關(guān)，客、餐廳全明設(shè)計，所有房間觀景窗設(shè)計 形象、園林、戶型、居住環(huán)境 隆基天地廣場 投資型戶型，分布合理 地段 麗江花園 主臥南向 270度落地凸窗，精品入戶花園，超寬陽臺 品牌開發(fā)商、地段、景觀 假定本項目擬合條件：地段、形象、戶型 大亞灣戶型亮點頻現(xiàn)，個別堪比深圳，初始賣點為主（價格） 戶型創(chuàng)新對比： 大亞灣和惠陽片區(qū)在售樓盤大部分戶型各有千秋，個別樓盤戶型設(shè)計新穎，例如：熊貓國際一期三組團(tuán) 客廳、餐廳獨立布局，增加空間層次和隱私，客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透等。 賣點對比： 大亞灣區(qū)主要以初始為主要賣點，如價格和地段，而形象、居住環(huán)境、物業(yè)管理等方面較少。 房地產(chǎn)市場 大亞灣戶型特點 25 本報告嚴(yán)格保密 熊貓國際一期三組團(tuán) 戶型展示：引導(dǎo)韓式居住潮流，動靜區(qū)分離 超大景觀陽臺 獨立客廳 戶型方正，南北通透 客廳餐廳獨立布局 超大廚房空間 三室兩廳 建筑面積：約 126.37 128.83平方米 兩室兩廳 建筑面積：約 91.63平方米 前后分設(shè)觀景及生活陽臺 客廳、餐廳分離布局，功能分區(qū)科學(xué) 整體戶型方正實用，通透更敞亮 尺度講究的凸窗，充分照顧采光及觀景 房地產(chǎn)市場 重點項目案例 26 本報告嚴(yán)格保密 君豪國際公寓一期 戶型展示： 公寓樓客廳和臥室共享大陽臺 一房一廳： 36 50平方米 兩房一廳： 61 71平方米 戶型創(chuàng)新分析： 客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透 戶型時尚簡約，舒適怡人 設(shè)計緊湊實用，功能分區(qū)清晰、合理 房地產(chǎn)市場 重點項目案例 27 本報告嚴(yán)格保密 所屬片區(qū) 樓盤名稱 均價（ 元 / 平方米 ） 加權(quán)均價（ 元 / 平方米 ） 大亞灣 熊貓國際一期三組團(tuán) 4200 2845 菩提園一期 3400 峰景灣 3200 海岸國際公寓 2450 康匯花園 3000 君豪國際公寓一期 3000（含 350裝修） 惠陽 都市廣場 3700（含 400裝修） 3465 中雄廣場明珠 3600 錦繡豪苑二期 2100 半島一號一期 一期最后一批單位價格未定 本因坊 寶家園 3200 麗江花園 3700 尚城世家一期 二期均價未定 隆基天地廣場 3800（含 480裝修） 潤鑫花園 2780 華星金碧雅苑一期 2800 東方新城一期 3400 信和苑 2期 2300 壹品上城 4500 惠景豪苑 2380 大亞灣區(qū)在售樓盤價格低于惠陽區(qū)，但品質(zhì)大盤價格高達(dá) 4200元 /平方米 價格對比： 大亞灣在售樓盤加權(quán)均價為 2784元 /平方米，低于惠陽區(qū) 620元 /平方米，其中熊貓國際一期三組團(tuán)由于成功異地營銷策略和高端形象，銷售價格最高，達(dá) 4200元/平方米，因此拉升了片區(qū)銷售價格。 注：加權(quán)均價已扣除裝修標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)市場 大亞灣價格現(xiàn)狀 28 本報告嚴(yán)格保密 所屬片區(qū) 樓盤名稱 小區(qū)配套 市政配套 大亞灣 熊貓國際一期三組團(tuán) 銀行、游泳池、網(wǎng)球場、會所、餐廳、幼兒園、超市 大亞灣中心幼兒園 、大亞灣管委會、地稅局 菩提園一期 游泳池、娛樂區(qū)、會所、網(wǎng)球場 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 峰景灣 籃球場、商業(yè)群樓 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 海岸國際公寓 酒吧、餐廳 三星購物廣場 、大亞灣人民醫(yī)院、大亞灣郵局、大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局 康匯花園 中心花園、會所、幼兒園 紅樹林公園、體育中心、市政廣場、大亞灣管委會、地稅局 君豪國際公寓一期 商業(yè)街 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 惠陽 華星金碧雅苑一期 游泳池、商業(yè)群樓 惠陽區(qū)實驗小學(xué)、淡水六小、惠陽人民醫(yī)院 壹品上城 空中花園、會所、商業(yè)群樓 好宜多購物廣場、沃爾瑪購物廣場 中雄廣場明珠 商業(yè)群樓 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院 都市廣場 商業(yè)群樓、空中園林 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院 半島一號一期 會所、臨時幼教中心、體育公園、高爾夫球場、 市政廣場、中醫(yī)院、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院 隆基天地廣場 商業(yè)群樓 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院 麗江花園 健身房、超市、咖啡廳、兒童游樂設(shè)施、商業(yè)步行街、雙會所 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院 不齊全，生活環(huán)境有待進(jìn)改善，居住氛圍弱 配套設(shè)施對比： 大亞灣區(qū)樓盤配套主要是會所、商業(yè)群樓、娛樂場、球場、學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)構(gòu)等，但目前投入運營較少，居住生活環(huán)境落后于惠陽區(qū)。但小區(qū)和市政配套規(guī)劃新，建設(shè)無障礙，相信后期配套設(shè)施完善，小區(qū)入住率和居住氛圍必將上升。 房地產(chǎn)市場 大亞灣產(chǎn)品配套 29 本報告嚴(yán)格保密 所屬片區(qū) 樓盤名稱 客戶群體 大亞灣 熊貓國際一期三組團(tuán) 龍崗廠區(qū)中高級管理人員，深圳投資客，中海殼牌及周邊企業(yè)中高級管理人員 菩提園一期 深圳、香港養(yǎng)老和投資客戶，周邊公務(wù)員、企業(yè)中級管理人員 峰景灣 深圳及其他外地投資客戶，中海殼牌及周邊企業(yè)中級管理人員 海岸國際公寓 深圳及其他外地度假、投資客戶，澳頭及海港廠區(qū)的投資客 康匯花園 周邊公務(wù)員，部分大亞灣本土客戶 君豪國際公寓一期 龍崗及深圳投資客，部分大亞灣和惠陽的投資客、企業(yè)白領(lǐng) 惠陽 華星金碧雅苑一期 大亞灣廠區(qū)企業(yè)管理者、惠陽本土居民（主要用于換房） 壹品上城 深圳和