商業(yè)地產(chǎn)2007年武漢黃陂城區(qū)商鋪調(diào)查分析報(bào)告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 黃陂城區(qū)商鋪調(diào)查分析報(bào)告 武 漢 清華 巔峰房地產(chǎn) 策劃 代 理有限 公司 2007年 3月 31日 第 2 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 前 言 通過對黃陂的商業(yè)規(guī)模、人流、業(yè)態(tài)的調(diào)查，可以將黃陂城區(qū)的商業(yè)分為 以下三個(gè)等級(jí)圈層。 第 3 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 前 言 除了有一定規(guī)模的目的地型商業(yè)以外，區(qū)域的人流量直接決定了商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)檔次和租售價(jià)格，特別是目前黃陂城區(qū)均以分散型商業(yè)為主，從調(diào)查的情況來看，都遵循著這一基本規(guī)律。 第 4 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 中心商圈 黃陂城區(qū)中心商圈以前川大道為核心，主要集中在蘇寧電器周邊區(qū)域，這一自然形成的區(qū)域主要業(yè)態(tài)包涵家庭、數(shù)碼產(chǎn)品、服裝飾品、日用品等，商業(yè)氛圍濃厚。這一區(qū)域人流量最大，商業(yè)輻射力也最強(qiáng)，可以吸引整個(gè)黃陂城區(qū)甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民前來消費(fèi)購物。 第 5 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 中心商圈 地理位置 前川大道鄰近蘇寧電器 商業(yè)類型 臨街單層商鋪 面 積 10 經(jīng)營業(yè)態(tài) 皮具、箱包 租賃價(jià)格 20000元 /年 平均租價(jià) 2000元 / 年 備 注 只租不售 案例一 第 6 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 中心商圈 案例二 地理位置 前川大道鄰近蘇寧電器 商業(yè)類型 臨街單層商鋪 面 積 28 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服裝專賣 租賃價(jià)格 60000元 /年 平均租價(jià) 2143元 / 年 備 注 只租不售 第 7 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 中心商圈 與區(qū)域輻射力強(qiáng)，人流量大相對應(yīng)，區(qū)域商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較高， 每平方米年租金在 2000元左右。由于回報(bào)較高和新建商鋪空白，區(qū)域內(nèi)無確切的商鋪銷售價(jià)格參照，通過租金和商業(yè) 8%的合理年投資匯報(bào)率推算，區(qū)域內(nèi)商鋪的銷售價(jià)格約 25000元 / 。 第 8 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 次級(jí)商圈 次級(jí)商圈范圍較廣泛，主要包括鄰近中心商圈周邊老城區(qū)和部分居住氛圍較成熟的新建區(qū)域，次級(jí)商圈業(yè)態(tài)幾乎涵蓋所有居民日常消費(fèi)商品，部分形成了特色型商業(yè)扎堆的商業(yè)態(tài)勢，如百秀街的建材商鋪，也能吸引較廣范圍內(nèi)的消費(fèi)者。 第 9 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 次級(jí)商圈 案例一 地理位置 雙鳳大道武商量販旁 項(xiàng)目名稱 金都麗園 商業(yè)類型 內(nèi)商業(yè)街 面 積（） 88、 104、 107、 113、 127、 144 銷售價(jià)格 4900元 / 租賃價(jià)格 350元 / 備 注 雖然鄰近武商量販，但不直接臨雙鳳大 道，商業(yè)氛圍和人流較差 第 10 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 次級(jí)商圈 案例二 地理位置 百秀街 項(xiàng)目名稱 百秀名居 商業(yè)類型 兩層集中商場 經(jīng)營業(yè)態(tài) 建材、電料 面 積 單層約 500 租賃價(jià)格 整體 40萬 /年 平均租價(jià) 400元 / 年 備注 只租不售 第 11 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 次級(jí)商圈 案例三 地理位置 板橋大道 95號(hào) 項(xiàng)目名稱 上城國際 商業(yè)類型 兩層集中商場 經(jīng)營業(yè)態(tài) 超市 租賃價(jià)格 備注 只租不售 第 12 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 次級(jí)商圈 案例四 地理位置 百秀街與雙鳳大道交匯處 商業(yè)類型 臨街單層商鋪 面 積 20 經(jīng)營業(yè)態(tài) 燈具 租賃價(jià)格 14000元 /年 平均租價(jià) 700元 / 年 備 注 只租不售 第 13 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 次級(jí)商圈 地理位置 前川大道中西結(jié)合醫(yī)院旁 商業(yè)類型 臨街單層商鋪 面 積 24 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服裝 租賃價(jià)格 15000元 /年 平均租價(jià) 625元 / 年 備 注 只租不售 案例五 第 14 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 次級(jí)商圈 從調(diào)查的情況來看，次級(jí)商圈租金差別較大，居民較集中的老城區(qū)租金價(jià)格較高，每平方米年租金在 600 700元之間，雙鳳大道等新建區(qū)域租金水平較低，每平方米年租金在 300 400元。在售的商鋪僅金都麗園一個(gè)項(xiàng)目，其商業(yè)街商鋪銷售不太理想，目前仍有部分商鋪未銷售， 價(jià)格在 4900左右，按照其租金水平推算基本上屬于合理水平。 第 15 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 邊際商圈 邊際商圈主要是城區(qū)邊緣區(qū)域，正在開發(fā)建設(shè)的城市新區(qū)，商鋪經(jīng)營的業(yè)態(tài)主要為居民日用品，餐飲等，商業(yè)輻射力弱，主要吸引項(xiàng)目周邊小區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群體。 第 16 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 邊際商圈 案例一 項(xiàng)目名稱 書香名邸 地理位置 黃陂六中正對面 商業(yè)類型 臨街單層商鋪 面 積 60 銷售價(jià)格 4800元 / 租賃價(jià)格 13000元 /年 平均租價(jià) 210元 / 年 備 注 學(xué)生人流優(yōu)勢，僅剩一套商鋪待售 第 17 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 邊際商圈 案例二 項(xiàng)目名稱 四季陽光 地理位置 西寺大道與岱黃高速交匯處 商業(yè)類型 臨街兩層商鋪 面 積 88、 104、 107、 127、 144 銷售價(jià)格 3680 3880元 / 租賃價(jià)格 12000元 /年 平均租價(jià) 100元 / 年 備 注 目前項(xiàng)目及周邊缺乏人氣，商鋪銷售情況較差，購買選擇余地較大，商鋪開間過大，接近 20米 第 18 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 邊際商圈 案例三 地理位置 大南街 商業(yè)類型 臨街單層商鋪 面 積 30 經(jīng)營業(yè)態(tài) 書籍、文具 租賃價(jià)格 5400元 /年 平均租價(jià) 180元 / 年 備 注 只租不售 第 19 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 邊際商圈 案例四 項(xiàng)目名稱 玫 白蘭麗舍 地理位置 蘭馨苑附近 商業(yè)類型 臨街單層、兩層商鋪 面 積 40 60 銷售價(jià)格 單層 4000元 / 兩層 2100元 / 租賃價(jià)格 4800元 /年 平均租價(jià) 96 元 / 年 備 注 由于銷售情況極不理想，目前僅銷售不到 5%，因此該項(xiàng)目采取以租為主的策略 第 20 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 邊際商圈 邊際商圈處于城市的邊緣區(qū)域，主要是新開展樓盤的配套性商業(yè)，均為分散型的臨街商鋪，由于邊際商圈居住氛圍淡薄，能輻射的范圍又非常有限，因此能支撐商業(yè)的消費(fèi)人流也十分有限。這直接導(dǎo)致了邊際商圈現(xiàn)有商鋪的低出租率、低租金和新建商鋪的銷售阻力大。 按照區(qū)域 100 200元 / 年的租金水平，對應(yīng)的商鋪銷售價(jià)格為 1250 2500元 / ， 而目前實(shí)際銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于這一水平，這主要得益于對城市的擴(kuò)張和項(xiàng)目入住后未來的商業(yè)人氣的良好預(yù)期。但近期的經(jīng)營仍然是這部分項(xiàng)目銷售的最大阻力之一，也給客戶較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。 第 21 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 小結(jié) 從上部分邊際商圈的分析結(jié)論中我們可以看出，目前邊際商圈每平方米3800 4000元的商鋪銷售價(jià)格是超出了其合理的價(jià)格范圍，后期經(jīng)營沒有足夠的消費(fèi)支撐。因此， 四季陽光和玫 白蘭麗舍等項(xiàng)目的商鋪銷售也極不理想，同時(shí)四季陽光和本項(xiàng)目商鋪由于位置規(guī)模和黃陂商業(yè)容量、消費(fèi)習(xí)慣等限制，不具備形成更廣泛商業(yè)輻射能力的條件。 第 22 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 小結(jié) 就冰晶的具體情況來看，屬于典型的社區(qū)鄰里型商鋪，主要消費(fèi)群體就是小區(qū)及附近居民，而且商鋪規(guī)模與住宅比例偏大。 綜上所述，目前只有讓價(jià)格作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，才能在一定程度上減小銷售阻力，實(shí)現(xiàn)部分銷售，等到項(xiàng)目有一定生活氛圍，商業(yè)經(jīng)營條件成熟之后再提高價(jià)格，就水到渠成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 桂芳園 Wondland Height 第五期 -第六期 整合市場推廣觀點(diǎn) 應(yīng)變 第 24 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 1、市場在變了 判斷 ： * 布吉地產(chǎn) 99年是一個(gè)分界線， 99年前的項(xiàng)目由于規(guī)模的因素，如國展臺(tái)、龍珠等領(lǐng)導(dǎo) 品牌項(xiàng)目各領(lǐng)一時(shí)風(fēng)采；但在 99年之后出現(xiàn)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，由于超大規(guī)模概念的出現(xiàn)， 如中海怡翠、中城康橋、盈翠花園、信義假日名城等一系列領(lǐng)導(dǎo)品牌出現(xiàn)，且成為市 場的主流； 結(jié)論 ： * 布吉地產(chǎn)市場在變化了，對于桂芳園而言，其第五期、第六期的市場推廣正處于市場 的質(zhì)變其，其整合市場攻擊的方式也必然隨之發(fā)生變化； * 桂芳園第五期、第六期整合市場攻擊，由于市場的變化，攻擊的核心點(diǎn)更重要的是市 場地位的建立，一方面需要從眾多的領(lǐng)袖品牌中脫穎而出；另外一方面，需要不斷引 動(dòng)市場的關(guān)注點(diǎn)，核心的目標(biāo)是引導(dǎo)目標(biāo)群到樓盤現(xiàn)場； 第 25 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 2、品牌在變了 判斷 ： * 以往的布吉地產(chǎn)并沒有強(qiáng)烈的品牌概念，其促銷的核心點(diǎn)是價(jià)格；但由于布吉地產(chǎn)同 樣進(jìn)入大地產(chǎn)時(shí)代，其促銷的方式已經(jīng)完全不同了，品牌成為促銷的核心點(diǎn)，不同的 生活方式和現(xiàn)場的實(shí)景感受已經(jīng)成為最重要的攻擊點(diǎn)； 結(jié)論 ： * 桂芳園已經(jīng)是布吉非常優(yōu)秀的地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌，如何讓買家取得對項(xiàng)目的認(rèn)同？如何讓 買家感受到物超所值？正是桂芳園整合市場攻擊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)； * 認(rèn)同價(jià)值點(diǎn)，品牌攻擊是最好的方式，桂芳園第五期、第六期同樣需要再度提升品牌； 讓更的人更加認(rèn)同桂芳園的品牌價(jià)值； 第 26 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 3、競爭方式變了 判斷 * 以往的布吉地產(chǎn)的競爭是硬件的競爭，即樓盤與樓盤之間的競爭；目前的布吉地產(chǎn)是軟 件的競爭，即領(lǐng)導(dǎo)品牌與領(lǐng)導(dǎo)品牌之見的競爭；硬件競爭強(qiáng)調(diào)的是價(jià)格、地段、配套； 軟件競爭強(qiáng)調(diào)的是品質(zhì)與生活方式的不同； 結(jié)論 * 由于競爭的方式變化了，桂芳園第五期、第六期的整合市場的攻擊點(diǎn)同樣也與前期的攻 擊點(diǎn)即有關(guān)聯(lián)，同時(shí)又有不同，不同點(diǎn)主要在于生活方式； * 桂芳園第五期、第六期生活方式的攻擊點(diǎn)，在于高品質(zhì)、高尚社區(qū)的品牌形象，其無論 從戶型、規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套、教育、休閑、物業(yè)管理都全面提升，體現(xiàn)完全不 同的生活方式； 第 27 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 4、目標(biāo)群的要求變了 判斷 ： * 以前布吉地產(chǎn)是深圳羅湖及香港的后花園，其目標(biāo)群主要來源于深圳羅湖區(qū)及香港買 家，其買家的要求主要看中布吉地產(chǎn)的價(jià)格； * 從目前的布吉地產(chǎn)來看，目標(biāo)群的要求同樣在發(fā)生變化，以注重價(jià)格為核心導(dǎo)向，開 始轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅仄焚|(zhì)、注重社區(qū)環(huán)境、注重物業(yè)管理、注重休閑配套； 結(jié)論 ： * 由于目標(biāo)群對布吉地產(chǎn)的要求發(fā)生了變化，同樣對于桂芳園第五期、第六期的整合攻 擊的主題，也需要適應(yīng)市場的變化，如目標(biāo)群注重的品質(zhì)的提升； * 桂芳園第五期、第六期的整合攻擊主題需要體現(xiàn)出高品質(zhì)的生活方式，如與世界同步 的生活概念等等； 第 28 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 5、生活形態(tài)變了 判斷 ： * 以前的布吉地產(chǎn)屬于驛站式的居住方式，人們只是在布吉逗留；目前由于布吉地產(chǎn)帶 動(dòng)了布吉的城市發(fā)展，因次，其對布吉地產(chǎn)產(chǎn)生的影響是由逗留變化為居留；其已經(jīng) 開始把布吉當(dāng)做家來看待，并在布吉開始生活； 結(jié)論 ： * 由于生活形態(tài)的變化，桂芳園第五期、第六期的整合攻擊的方式也需要適應(yīng)生活形態(tài) 的變化； * 桂芳園第五期、第六期的整合攻擊方式的不同點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)社區(qū)活動(dòng)，如兒童夏令營、 社區(qū)狂歡節(jié)等等，全面展現(xiàn)完全不同的生活； 第 29 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 6、推廣的方式變了 判斷 ： * 由于布吉地產(chǎn)的區(qū)位性非常強(qiáng)，占領(lǐng)布吉關(guān)、深惠大道、布吉中心，已經(jīng)完成了市場 攻擊的信息點(diǎn)；但由于大地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，目前布吉地產(chǎn)產(chǎn)生了誤區(qū)，項(xiàng)目已經(jīng)推廣 了 2年甚至更長，中城康橋的戶外廣告 2年并沒有新的更換，市場的面孔已經(jīng)乏舊了， 究竟如何才能再度形成市場的關(guān)注熱點(diǎn)？ 結(jié)論 ： * 市場推廣的核心目的在于不斷引發(fā)市場的熱點(diǎn)，不斷形成目標(biāo)群對其的關(guān)注點(diǎn)；僅僅 靠傳統(tǒng)的市場推廣方式已經(jīng)完全不能滿足新的刺激點(diǎn)的關(guān)注，尤其是大地產(chǎn)項(xiàng)目； * 桂芳園第五期、第六期的整合攻擊概念同樣需要新的刺激點(diǎn)，建議第五期、第六期重 新建立市場的推廣形象，其新的形象依然是在總體的桂芳園統(tǒng)籌下； * 新形象包括第五期、第六期的名稱、新標(biāo)志、新廣告主題語，以新的形象全面刺激市 場的關(guān)注； 第 30 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 桂芳園觀點(diǎn)的統(tǒng)一 1、市場在變了； * 攻擊目標(biāo)：一定要率先建立掛芳園的江湖地位； 2、品牌在變了： * 攻擊核心：全面展現(xiàn)桂芳園的價(jià)值； 3、競爭在變了； * 攻擊點(diǎn)：與眾不同的生活方式； 4、目標(biāo)群在變了； * 攻擊內(nèi)容：高品質(zhì)的生活內(nèi)涵； 5、生活形態(tài)變了； * 攻擊組成：社區(qū)活動(dòng)、社區(qū)人文的展現(xiàn)； 6、推廣方式變了； * 推廣方式：新分期名稱、新形象、新主題； 第 31 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 桂芳園第五期品牌規(guī)劃 1、第五期核心賣點(diǎn)： * 人工湖； 2、第五期名稱： * 映月灣 桂芳園第五期 ； 3、第五期推廣主題： * 365天浪漫假期； 4、第五期訴求核心： * 親水岸浪漫生活方式； 5、第五期支持點(diǎn)： * 桂芳園成熟的社區(qū)配套； 第 32 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 第五期核心賣點(diǎn) * 規(guī)劃設(shè)計(jì)：以水景為核心的親水岸生活方式； * 環(huán)境設(shè)計(jì)：鳥語花香的湖景環(huán)境； * 戶型特點(diǎn)：家是庭院的一部分； * 會(huì)所：園林泳池、網(wǎng)球場、健身室、閱覽室、乒乓球室、桑拿浴室、兒童游戲室，新奇之旅的 開始； * 學(xué)校：幼兒園等教育設(shè)施； * 物業(yè)管理：國際著名戴德梁行物業(yè)管理公司 * 社區(qū)人文：香熏美容、插花、舞蹈、音樂班 第 33 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 附件 1：布吉區(qū)域主力布局 中城康橋花園 桂芳園 中海怡翠山莊 萬隆苑 盈翠家園 康達(dá)爾 帝景峰 大世紀(jì)花園 信義假日名城 德?；▓@ 榮超花園 中加名園 百合山莊 布吉檢查站 第 34 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 附件 2：領(lǐng)導(dǎo)品牌競爭比較 項(xiàng)目 基本狀況 價(jià)格（均價(jià)） 中城康橋花園 * 50萬平米超大社區(qū) 3800元 /平米 * 國家康居示范小區(qū) 中海怡翠山莊 * 規(guī)模大 3900元 /平米 * 環(huán)境好， 3萬平米怡翠谷 信義假日名城 * 35萬大型社區(qū) 3000元 /平米 * 法國風(fēng)情小鎮(zhèn) 桂芳園 * 純美式商業(yè)廣場 4200元 /平米 * 800米綠化長廊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 桂芳園 Wondland Height 第五期 -第六期 整合市場推廣觀點(diǎn) 應(yīng)變 第 36 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 1、市場在變了 判斷 ： * 布吉地產(chǎn) 99年是一個(gè)分界線， 99年前的項(xiàng)目由于規(guī)模的因素，如國展臺(tái)、龍珠等領(lǐng)導(dǎo) 品牌項(xiàng)目各領(lǐng)一時(shí)風(fēng)采；但在 99年之后出現(xiàn)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，由于超大規(guī)模概念的出現(xiàn)， 如中海怡翠、中城康橋、盈翠花園、信義假日名城等一系列領(lǐng)導(dǎo)品牌出現(xiàn)，且成為市 場的主流； 結(jié)論 ： * 布吉地產(chǎn)市場在變化了，對于桂芳園而言，其第五期、第六期的市場推廣正處于市場 的質(zhì)變其，其整合市場攻擊的方式也必然隨之發(fā)生變化； * 桂芳園第五期、第六期整合市場攻擊，由于市場的變化，攻擊的核心點(diǎn)更重要的是市 場地位的建立，一方面需要從眾多的領(lǐng)袖品牌中脫穎而出；另外一方面，需要不斷引 動(dòng)市場的關(guān)注點(diǎn)，核心的目標(biāo)是引導(dǎo)目標(biāo)群到樓盤現(xiàn)場； 第 37 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 2、品牌在變了 判斷 ： * 以往的布吉地產(chǎn)并沒有強(qiáng)烈的品牌概念，其促銷的核心點(diǎn)是價(jià)格；但由于布吉地產(chǎn)同 樣進(jìn)入大地產(chǎn)時(shí)代，其促銷的方式已經(jīng)完全不同了，品牌成為促銷的核心點(diǎn)，不同的 生活方式和現(xiàn)場的實(shí)景感受已經(jīng)成為最重要的攻擊點(diǎn)； 結(jié)論 ： * 桂芳園已經(jīng)是布吉非常優(yōu)秀的地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌，如何讓買家取得對項(xiàng)目的認(rèn)同？如何讓 買家感受到物超所值？正是桂芳園整合市場攻擊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)； * 認(rèn)同價(jià)值點(diǎn)，品牌攻擊是最好的方式，桂芳園第五期、第六期同樣需要再度提升品牌； 讓更的人更加認(rèn)同桂芳園的品牌價(jià)值； 第 38 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 3、競爭方式變了 判斷 * 以往的布吉地產(chǎn)的競爭是硬件的競爭，即樓盤與樓盤之間的競爭；目前的布吉地產(chǎn)是軟 件的競爭，即領(lǐng)導(dǎo)品牌與領(lǐng)導(dǎo)品牌之見的競爭；硬件競爭強(qiáng)調(diào)的是價(jià)格、地段、配套； 軟件競爭強(qiáng)調(diào)的是品質(zhì)與生活方式的不同； 結(jié)論 * 由于競爭的方式變化了，桂芳園第五期、第六期的整合市場的攻擊點(diǎn)同樣也與前期的攻 擊點(diǎn)即有關(guān)聯(lián)，同時(shí)又有不同，不同點(diǎn)主要在于生活方式； * 桂芳園第五期、第六期生活方式的攻擊點(diǎn)，在于高品質(zhì)、高尚社區(qū)的品牌形象，其無論 從戶型、規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套、教育、休閑、物業(yè)管理都全面提升，體現(xiàn)完全不 同的生活方式； 第 39 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 4、目標(biāo)群的要求變了 判斷 ： * 以前布吉地產(chǎn)是深圳羅湖及香港的后花園，其目標(biāo)群主要來源于深圳羅湖區(qū)及香港買 家，其買家的要求主要看中布吉地產(chǎn)的價(jià)格； * 從目前的布吉地產(chǎn)來看，目標(biāo)群的要求同樣在發(fā)生變化，以注重價(jià)格為核心導(dǎo)向，開 始轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅仄焚|(zhì)、注重社區(qū)環(huán)境、注重物業(yè)管理、注重休閑配套； 結(jié)論 ： * 由于目標(biāo)群對布吉地產(chǎn)的要求發(fā)生了變化，同樣對于桂芳園第五期、第六期的整合攻 擊的主題，也需要適應(yīng)市場的變化，如目標(biāo)群注重的品質(zhì)的提升； * 桂芳園第五期、第六期的整合攻擊主題需要體現(xiàn)出高品質(zhì)的生活方式，如與世界同步 的生活概念等等； 第 40 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 5、生活形態(tài)變了 判斷 ： * 以前的布吉地產(chǎn)屬于驛站式的居住方式，人們只是在布吉逗留；目前由于布吉地產(chǎn)帶 動(dòng)了布吉的城市發(fā)展，因次，其對布吉地產(chǎn)產(chǎn)生的影響是由逗留變化為居留；其已經(jīng) 開始把布吉當(dāng)做家來看待，并在布吉開始生活； 結(jié)論 ： * 由于生活形態(tài)的變化，桂芳園第五期、第六期的整合攻擊的方式也需要適應(yīng)生活形態(tài) 的變化； * 桂芳園第五期、第六期的整合攻擊方式的不同點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)社區(qū)活動(dòng)，如兒童夏令營、 社區(qū)狂歡節(jié)等等，全面展現(xiàn)完全不同的生活； 第 41 頁 武漢清華巔峰房地產(chǎn)策劃代理有限公司 觀點(diǎn) 6、推廣的方式變了 判斷 ： * 由于布吉地產(chǎn)的區(qū)位性非常強(qiáng)，占領(lǐng)布吉關(guān)、深惠大道、布吉中心，已經(jīng)完成了市場 攻擊的信息點(diǎn)；但由于大地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，目前布吉地產(chǎn)產(chǎn)生了誤區(qū)，項(xiàng)目已經(jīng)推廣 了 2年甚至更長，中城康橋的戶外廣告 2年并沒有新的更換，市場的面孔已經(jīng)乏舊了， 究竟如何才能再度形成市場的關(guān)注熱點(diǎn)？ 結(jié)論 ： * 市場推廣的核心目的在于不斷引發(fā)市場的熱點(diǎn)，不斷形成目標(biāo)群對其的關(guān)注點(diǎn)；僅僅 靠傳統(tǒng)的市場推廣方式已經(jīng)完全不能滿足新的刺激點(diǎn)的關(guān)注，尤其是大地產(chǎn)項(xiàng)目； * 桂芳園第五期、第六期的整合攻擊概念同樣需要新的刺激點(diǎn)，建議第五期、第六期重 新建立市場的推廣形象，其新的形象依然是在總體的桂芳園統(tǒng)籌下； * 新形象包括第五期、第六期的名稱、新標(biāo)志、新廣告主題語，以新的形象全面刺激市 場的關(guān)注； 第 42 頁 武漢