深圳精裝房市場發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)典案例-19頁-戴德梁行

Page 0 深圳精裝房研究 DTZ戴德梁行 綜合住宅服務主管 蔣尚禮 Page 1 對銷售價格產(chǎn)生直接影響 減少自行分散裝修的麻煩 避免入住后噪音干擾及二次污染 樹立項目的高端形象 1. 精裝房的效益評估 效益評估 Page 2 2. 精裝房風險提示 Source: DTZ Residential 建筑材料品質(zhì)及 施工質(zhì)量 交樓及入伙時間延后 A D C E 風險提示 后期的維護與保修 個性化不突出，重復裝修 B 裝修標準報價與 實際成本不符 Page 3 深圳精裝房發(fā)展現(xiàn)狀 Page 4 2008年 4月深圳市政府宣布 2010年深圳取消毛坯房屆時銷售住宅實現(xiàn)100%一次性裝修 1. “半成品時代” 逐漸向 “成品時代” 邁進 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0% 10% 15% 20% 25% 帶裝修項目批準預售面積 2004 2005 2006 2007 2008H1 帶裝修項目占當年全部供應量的比例 (萬平方米 ) Source: DTZ Residential 5% 7% 8% 6% 8% 21% 58.6 60.3 39.7 46.5 52.9 Page 5 2. 精裝修樓盤市場分布 HONG KONG Source: DTZ Residential For Reference Only 口岸物業(yè) 金地名津 鉑金時代 濱海度假 萬科東海岸 鴻威海怡軒 服務企業(yè) 萬科城 萬科第五園 商務區(qū)公寓 星河世紀 高發(fā)城馳 拓展區(qū)物業(yè) 金地梅龍鎮(zhèn) 丹楓雅苑 口岸物業(yè) 澳城 后海公館 Page 6 3. “裝修策略”成為“淡市中”有效的營銷手段 裝修方案 選擇方式 具體操作 代表樓盤 1：裝修可選 由客戶自己決定要不要裝修不要裝修可直接在總價里折減相應裝修款 客戶可以自由選擇要或不要裝修套餐，客戶選擇性強，接受度較高 中城天邑 （福田區(qū)） 2：部分戶型帶裝修 根據(jù)客戶群特點，大戶型以毛坯銷售，小戶型帶精裝修 通常大戶型客戶對空間和風格的需求更加多樣化，因此可以采取小戶型帶裝修，大戶型不帶裝修的方式 英郡年華 （龍崗區(qū)） 3：自主裝修 提供裝修券由客戶在指定地點自主選購安裝 只定制品牌廚衛(wèi)潔具，其余部分以裝修券 (百安居 )形式送出，由客戶自行采購安裝實質(zhì)上為一種讓利行為，目的為直接促進銷售 澳城 （南山區(qū)） 4：菜單式裝修 提供裝修套餐菜單，由客戶在有限范圍內(nèi)自由選擇裝修方案 提供裝修備選方案 A、 B、 C，客戶可按菜單選擇裝修方案，由開發(fā)商施工執(zhí)行以成品交房。目前市面推行的通常為統(tǒng)一裝修標準與用材，但材料（如地板、面磚）顏色可選的方式 萬科城 （龍崗區(qū)） Source: DTZ Residential Page 7 4. 10%-15%的裝修占比成為市場主流 項目 項目所在區(qū)域 銷售均價 裝修價格 裝修所占比例 關(guān)外 金地梅龍鎮(zhèn) 期 寶安區(qū) 11,700 元 /平方米 1,200 元 /平方米 10% 慢城 期 龍崗區(qū) 10,000 元 /平方米 600 元 /平方米 6% 招商依山郡公寓 龍崗區(qū) 7,800 元 /平方米 800 元 /平方米 10% 萬科城 期高層 龍崗區(qū) 12,200 元 /平方米 2,000 元 /平方米 16% 關(guān)內(nèi) 中城天邑 福田區(qū) 20,000 元 /平方米 1,000 元 /平方米 5% 皇御苑 福田區(qū) 15,000 元 /平方米 2,000 元 /平方米 13% 后海公館 南山區(qū) 26,000 元 /平方米 3,000 元 /平方米 11% 澳城 南山區(qū) 30,000 元 /平方米 4,500 元 /平方米 15% 紅樹西岸 南山區(qū) 45,000 元 /平方米 6,000 元 /平方米 13% 萬科東海岸 鹽田區(qū) 15,000 元 /平方米 2,000 元 /平方米 13% 海怡軒 鹽田區(qū) 19,000 元 /平方米 3,000 元 /平方米 15% 鉑金時代公寓 羅湖區(qū) 11,000 元 /平方米 1,200 元 /平方米 10% 百仕達東郡廣場 羅湖區(qū) 25,000 元 /平方米 3,000 元 /平方米 12% Source: DTZ Residential Page 8 5. 預計未來裝修將更多向提升人居生活品質(zhì)轉(zhuǎn)變 Source: DTZ Residential 裝修標準 （元 /平方米） 等級劃分 裝修內(nèi)容 典型樓盤 3,000 超星級裝修 （世界頂級品牌 +智能化 ） 地面墻面天然石材 德國成品櫥柜（博洛尼） 國際一流品牌衛(wèi)?。ǘ爬S特） 國際品牌實木戶內(nèi)門 Low-E玻璃 新風系統(tǒng) 中央空調(diào)系統(tǒng)智能化設備 國際專利降噪技術(shù) 紅樹西岸 2,000-3,000 星級裝修 （國內(nèi)外知名品牌 +人性化 ） 國際知名品牌衛(wèi)?。评?Roca TOTO） 提升地板地磚品牌 增加電器附送，多為空調(diào)液晶電視冰箱洗 衣機等實用家電 人性化設計： Low-E玻璃及新風系統(tǒng) 后海公館 海怡軒 1,000-2,000 附加值裝修 （品質(zhì)升級 +人性化 ） 組合櫥柜（人造石臺面） 名牌廚房電器（方太林內(nèi)松下西門子） 客餐廳瓷磚復合木地面 房間品牌復合木地板 人性化設計： Low-E玻璃及新風系統(tǒng) 萬科城 金地梅龍鎮(zhèn) 600-1,000 普通裝修 品牌衛(wèi)浴 組合櫥柜 品牌廚房電器 客餐廳瓷磚地面 招商依山郡公寓、慢城 For Reference Only Page 9 深圳精裝房典型案例 Page 10 典型案例（一）：深圳萬科城 Page 11 Source: DTZ Residential For Reference Only 全面家居解決方案（菜單式裝修）：深圳萬科城 傳統(tǒng)戶型 萬科城戶型 人性化設計：從戶型設計入手考慮使用功能 直接進入客餐廳，無過度空間 儲藏收納組合，室內(nèi)外過度 衣物、鞋帽更換及儲藏 玄關(guān) Page 12 玄關(guān) 廚房 衛(wèi)生間 主臥室 客廳 基于各平面功能模塊上的菜單選擇 衛(wèi)生間 儲納模塊 衛(wèi)浴模塊 廚房模塊 起居模塊 寢室模塊 Page 13 實木復合地板 安防系統(tǒng) 西蒙開關(guān)、多樂士墻面漆 雙面開關(guān)衣柜科勒洗浴花灑 LOW-E玻璃 科勒馬桶 科勒洗浴花灑 三面翻鏡子西門子廚具 桃心吊柜自由活動層板 旋轉(zhuǎn)鞋架散件框 加大吸納柜霍曼入戶門 玄關(guān) 廚房 衛(wèi)生間 主臥室 客廳 基于各平面功能模塊上的菜單選擇（萬科城實例） Page 14 典型案例（二）：深圳百仕達紅樹西岸 Page 15 “ 深圳首個智能化住宅項目 ” 亞洲領先的生活數(shù)碼港 強強聯(lián)合 紅樹西岸聯(lián)合國際權(quán)威 LG、 HONEYWELL、 CLIPSAL和 CNHOORAY共同打造紅樹西岸 亞洲領先數(shù)字化社區(qū) 社區(qū)物業(yè)管理、安防管理、社區(qū)服務、家居生活全方位 實現(xiàn)智能化 定制化的“智能家居” 可結(jié)合個性化家居風格，由 CNHOORAY為業(yè)主量身定做 智能化家居系統(tǒng) Page 16 “ 奢華品質(zhì) ” 的生活配套 Miele 廚具 Miele 冰箱 SieMatic 櫥柜 世界頂級品牌 逾有百年歷史的歐洲家 電之父，世界頂級電器 品牌 品質(zhì)與設計 追求 “ 精益求精 ” 的品 質(zhì)和設計的完美，為歐洲 名流家庭所尊崇 為世界名流定制 廚房家居中的頂尖品牌 被譽為櫥柜中的 “ 勞斯 萊斯 ” 廚房 洗手間 Duravit 水龍頭 Gorhe 衛(wèi)浴 Gorhe 花灑 世界一流設計 世界四大衛(wèi)浴品牌之一 世界一流設計師設計手 工精致而成 世界頂級品牌 德國高儀集團是世界著 名的衛(wèi)浴產(chǎn)品及系統(tǒng)供 應商 人性化設計理念 德國高儀經(jīng)典的人性化 設計理念成就了其用水 科技的不朽傳奇 Page 17 “ 超寧靜 ” 的居住環(huán)境 LOW-E 玻璃 隔音樓板 同層排水 透光、隔熱、降噪 世界四大衛(wèi)浴品牌之一 世界一流設計師設計手 工精致而成 阻隔垂直方向噪音 中間夾層隔音墊為 “ 擠塑 聚苯板 ” 加 5公分水泥砂 漿保護層，共 26公分厚 避免垂直排水噪聲 發(fā)達國家先進技術(shù)，同層 排水支管與主排水支管不 穿越樓板，避免噪聲 排水 玻璃 樓板 Page 18