福滿花園項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃

BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 福滿花園項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況 與投資經(jīng)營方案 一、福滿花園項(xiàng)目概述 1、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于南寧市 XXX 區(qū) ,南 XXXX，北臨 XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，項(xiàng)目東側(cè)為衡陽路延長線，項(xiàng)目總用地 47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積 39390.36 m2，計(jì)容積率建筑面積率為 149683.37 平方米。 （表： 6-1-1） 【 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 】 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 建設(shè)地 點(diǎn) 衡陽路與新陽路北三里交匯 規(guī)劃總用地面積 47375.75m2 實(shí)際用地面積 39390.36m2 計(jì)容積率面積 149683.37m2 總建筑面積 157689.07m2 建筑容積率 3.8 建筑密度 28% 綠地率 30.8% 住宅面積 141125.49 m2 商業(yè)面積 8527.04 m2 地下室面積 8036.54 m2 居住總戶數(shù) 1520戶 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積 149683.37m2，其中住宅 141125.49m2，商業(yè)部分 8527.04m2，另外不計(jì)容積率 之地下室建筑面積 8036.54m2，共 494 個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積 157689.07m2， 擬建 21 棟18 層商住樓。 二、項(xiàng)目投資方案 （一）投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35 萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為 3 年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的 資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入 15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì) 37725.35萬元，自有資金 10000 萬元，占總投資的 26.5%，銷售收入再投入用于投資合計(jì) 7725.35萬元，另需貸款額合計(jì) 20000萬元。 （二）資金動作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使 用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 1、自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 10000萬元，占總投資的 26.5%，分 3年投入。詳見表 :6-1-2 (表 :6-1-2) 自有資金年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一年 第二年 第三年 3340.15 6582.21 77.12 2、銀行貸款 銀行長期貸款共有二筆，共計(jì) 20000 萬元，占總投資 53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。 (表 :6-1-3) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬元 ) BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 第一年 第二年 10000 10000 3、銷售收入再投入。 銷售收入再投入按銷售收入的 15.5%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的 11.9%,下半年為整個(gè)銷售收入的 3.6%,總銷售收入再投入為 7725.35萬元，占總投資的 20.5%。 (表 :6-1-4) 銷售收入再投入年度投入表 (單位 :萬元 ) 第三年 上半年 下半年 5931.45 1793.9 第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 二、福滿花園項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 （一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明 1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下： 2、規(guī)劃目標(biāo)。 （ 1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié) 地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 （二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排 1、開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目 ,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí) ,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場對接時(shí)機(jī)與購買力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 本項(xiàng)目經(jīng)測算銷售值達(dá) 49838.4 萬元人民幣 ,從南寧樓市的發(fā) 育及區(qū)域購買力 ,以及合理的市場占有率角度 ,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時(shí)間為 3年，其中銷售期為 2年。 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 2、建設(shè)方式。 采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。 3、進(jìn)度安排。 項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見表： 6-2-1） 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施 工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 3個(gè)月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 18個(gè)月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15個(gè)月 4、 項(xiàng)目周期設(shè)定 開發(fā)正式啟動的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間 ,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期 ,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進(jìn) ,按總建設(shè)面積的 1/3 左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏 ,間隔六個(gè)月 (一季左右 )的動工時(shí)間 ,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 市場影響。 5、 分段周期設(shè)定 開發(fā)正式啟動的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí) ,設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 開發(fā)計(jì)劃安排 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表 :6-2-1） （表： 6-2-1） 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第五季度 第六季度 第八季 第九季 第十季 第十一季 第十二季福滿花園項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備初步及施工圖設(shè)計(jì)三通一平報(bào)建招標(biāo)住宅的主體建筑基礎(chǔ)主體外裝及設(shè)備室外環(huán)境配套道路管網(wǎng)項(xiàng)目工程計(jì)劃表 （表一）第三節(jié) 項(xiàng)目投 資估算及資金籌措計(jì)劃 一、福滿花園項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 （一）開發(fā)成本估算 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金 6000萬元 人民幣。 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 （ 2） 前期工程費(fèi)： 1199.26萬元 ，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表 （見表： 6-3-1） 。 （表： 6-3-1） 前期工程費(fèi)估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 620.30 2 可行性研究 費(fèi) 建安工程費(fèi) 0.15% 31.02 3 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 建安工程費(fèi) 0.15% 31.02 4 籌建開辦費(fèi) 建安工程費(fèi) 2.5% 516.92 合計(jì) 1199.26 (3)建安工程費(fèi) ： 20676.77萬元 。 （見表： 6-3-2） （表： 6-3-2） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位 :萬元 ) 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 樁基礎(chǔ) 70 土建工程 750 電梯 120 消防 30 一般水電安裝 100 煤氣 10 通訊 5 公用天線 3 普通裝修 50 對講機(jī)系統(tǒng) 12 地下室費(fèi)用 130 智能化設(shè)施 80 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360 元 /平方米 建安工程費(fèi)： 高層建安工程費(fèi) =1360149652.53+(300+50)8527.04=20676.77 萬元 注 :其中 (300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)） ： 1348.62萬元 ， （詳見表： 6-3-3） 。 （表 ： 6-3-3） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 供電工程 65萬元 /公項(xiàng) 47375.75=307.94 307.94 2 供水工程 15萬元 /公項(xiàng) 47375.75=71.06 71.06 3 電信工程 7萬元 /公項(xiàng) 47375.75=33.16 33.16 4 煤氣工程 7萬元 /公項(xiàng) 47375.75=33.16 33.16 5 綠化工程 5.4萬元 /公項(xiàng) 47375.75=25.58 25.58 6 道路工程 42.13萬元 /公項(xiàng) 47375.75=199.59 199.59 7 排水工程 37.6萬元 /公項(xiàng) 47375.75=178.13 178.13 合計(jì) 500+848.62=1348.62 848.62 注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加 500萬 建設(shè)中心花園 （ 5）公建配套設(shè)施費(fèi) ： 485萬元 ,詳見表 :6-3-4 （表： 6-3-4） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 建筑面積（平方米） 單價(jià)（元 /平方米） 金額（萬元） 1 幼兒園 1000 500 50 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 2 衛(wèi)生院 1000（位于裙樓房內(nèi)） 400 40 3 文化活動中心 1500 700 105 4 超市 2000（位于裙樓房內(nèi)） 5 郵政支局 500（位于裙樓房內(nèi)） 6 電信營業(yè)所 500（位于裙樓房內(nèi)） 7 儲蓄所 700（位于裙樓房內(nèi)） 8 物業(yè)管理處 200（位于裙樓房內(nèi)） 300 6 9 會所 3000（位于裙樓房內(nèi)） 700 210 10 公廁 100 500 5 11 垃圾壓縮站 200 300 6 12 變電站 1200 500 60 13 煤氣調(diào)壓站 50 600 3 合計(jì) 485 （ 6）開發(fā)期間稅費(fèi) ： 2657.38萬元 ,詳見表 6-3-5。 （表： 6-3-5） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位 :萬元 ) 序號 類別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 6% 1240 61 2 建筑 工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) 0.4% 82 71 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 ： 0.3T/人 ,600元 /T 商鋪 ： 0.1T/平方米 ,600元 /T 住宅 :95.76 商鋪 :51.16 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 :4KVA/戶 ,480/KVA 商鋪 :8KVA/百平方米 ,1000元 /KVA 住宅 :291.84 商鋪 :68.22 5 其他 建安工程費(fèi) 2% 413 54 6 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 2% 413 54 合計(jì) 2657.38 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 (7)不可預(yù)見費(fèi) 。 711.29萬元 ,取上面 1-5項(xiàng)之和的 3% 不可預(yù)見費(fèi) =（ 0+1199.26+20676.77+1348.62+485） 3%=711.29萬元 （注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性） （ 8）開發(fā)成本 。 33078.32萬元 ,以上 1-7項(xiàng)小計(jì) : 開發(fā)成本 =6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32 二、開發(fā)費(fèi)用估算 1、管理費(fèi)用 ： 891.29萬元 ,取上面 1-5項(xiàng)之和的 3% (6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) 3%=891.29 萬元 2、銷售費(fèi)用 ： 1495.14萬元 ,詳見表 6-3-6。 （表： 6-3-6） 銷售費(fèi)用估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) (49838.4)銷售收入 1% 498.38 2 銷售代理費(fèi) (49838.4)銷售收入 1% 498.38 3 其他銷售費(fèi)用 (49838.4)銷售收入 1% 498.38 合計(jì) 1495.14 3、財(cái)務(wù)費(fèi)用： 2260.6萬元 ,詳見貸款 還本付息表 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 4、開發(fā)費(fèi)用： 4647.03萬元 ,前面 1-3項(xiàng)之和 三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙?本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表 （表： 6-3-7） （表： 6-3-7） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位 :萬元 ) 成本項(xiàng)目 總額 （萬元） 得房成本（元 /平方米） 高層 商鋪 車位 1開發(fā)成本 33078.32 1903.71 4903.71 2862.31 （ 1）土地成本 6000 300 1500 985.8 （ 2）前期工程費(fèi) 1199.26 76.05 76.05 76.05 （ 3）建安工程費(fèi) 20676.77 1200 3000 1472.8 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1348.62 85.52 85.52 85.52 （ 5）公建配套設(shè)施 485 30.76 30.76 30.76 （ 6）開發(fā)期間稅費(fèi) 2657.38 168.52 168.52 168.52 （ 7）不可預(yù)見費(fèi) 711.29 42.86 42.86 42.86 2開發(fā)費(fèi)用 4647.03 319.79 213.89 213.89 （ 1）管理費(fèi)用 891.29 53.71 53.71 53.71 （ 2）銷售費(fèi)用 1495.14 105.9 - - （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 2260.6 160.18 160.18 160.18 3合計(jì) 37725.35 2543.29 5331.49 3290.09 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。 細(xì)則：（ 1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)?BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 （ 2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?（ 3）若不能按使用數(shù)量或容量 來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分?jǐn)?（ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?（ 5）與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)?四、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 （ 1）資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 10000 萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 20000 萬元用于投資，剩余部分 7725.35 萬元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為 37725.35 萬元， 其中 2260.6 萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。 詳細(xì)投資見計(jì)劃與資金籌措表 （表： 6-3-8） （表： 6-3-8 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位 :萬元 ) 序 號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2005 2006 2007 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 37725.35 2167 3340.15 11240.06 13175.15 6008.57 1793.9 1 1 建設(shè)投資 35464.75 2167 3067 11240.06 12340.8 6008.57 640.8 1 1 1 土地成本 6000 1500 1500 1500 1500 0 0 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 1 1 2 前期工程費(fèi) 1199.26 400 500 299.26 0 0 0 1 1 3 建安工程費(fèi) 20676.77 0 0 7000 9000 4676.77 0 1 1 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1348.62 0 0 800 400 148.62 0 1 1 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 485 0 0 200 0 285 0 1 1 6 開發(fā)期間稅費(fèi) 2657.38 0 800 800 800 257.38 0 1 1 7 不可預(yù)見費(fèi) 711.29 118.5 118.5 118.5 118.5 118.5 118.5 1 1 8 管理費(fèi) 891.29 148.5 148.5 148.5 148.5 148.5 148.5 1 1 9 銷售費(fèi)用 1495.14 0 0 373.8 373.8 373.8 373.8 1 2 貸款利息 2260.6 0 273 15 0 834.35 0 1153.1 1 3 流動資金 0.0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 37725.35 2167 3340.15 11240.06 13175.15 6008.57 1793.9 2 1 自有資金 10000 0 3340.15 1240.06 5342.15 77.12 0 2 2 借款 20000 2167 0 10000 7833 0 0 2 3 銷售收入再投入 7725.35 0 0 0 0 5931.45 1793.9 （ 2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等 額償還方案，最后 1 年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計(jì)算。詳見貸款還本付息表。 （央行 2000年 9月起執(zhí)行的貸款利率： 5.463%） （表： 6-3-9） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 - 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 1 1 年初借款累計(jì) - - - - 本年借款 10000 10000 10273 15 10834.35 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 第一筆借款 本年應(yīng)計(jì)利息 1426.25 273 15 561.2 591.9 年底還本付息 11426.25 - - 11426.25 年末借款累計(jì) 10273 15 10834.35 0 1 2 第二筆借款 年初借款累計(jì) - - - 10273 15 本年借款 10000 - 10000 - 本年應(yīng)計(jì)利息 834.35 - 273 15 561.2 年底還本付息 10834.35 - - 10834.35 年末借款累計(jì) - - 10273 15 0 1 3 借款匯總 年初借款累計(jì) - 0 - - 本年借款 20000 10000 10000 0 本年應(yīng)計(jì)利息 2260.6 273 15 834.35 1153.1 年底還本付息 22260.6 0 0 22260.6 年末借款累計(jì) - - - - 2 借款還本付息的資金來源 2 1 投資回收 - - 22260.6 注： 1、貸款利率為 5.463%; 2、 當(dāng)年利息 =（年初借款本息累計(jì) +當(dāng)年借款 /2）年利率 第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 （一） 用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格） BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 詳細(xì)見本項(xiàng)目價(jià)格定位與策略部分：由上次測算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為： 2500元 /平方米 （二）建議銷售測算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?2500元 /平方米 為計(jì)算單價(jià) （三）總銷售收入的確定 根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為 10%、 20%、30%、 40%，價(jià)格 分別為： 2500、 2600、 2700、 2800，銷售率 100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價(jià)格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為： 50%、 20%，價(jià)格分別為： 15 萬 /個(gè)，銷售率 70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。（詳細(xì)見表： 6-4-5） （表： 6-4-1） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項(xiàng)目 可銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 10%高層 14112.55 2500 3528.14 第二批 20%高層 28225.10 2600 7338.53 第三批 30%高層 42337.65 2700 11431.17 第四批 40%高層 56450.20 2800 15806.06 合計(jì) 38103.9 （表： 6-4-2） 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 項(xiàng)目 可銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 30% 鋪面 2558.11 11000 2813.92 第二批 35% 鋪面 2984.46 12500 3730.58 合計(jì) 6544.5 （表： 6-4-3） 車位銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項(xiàng)目 可銷售個(gè)數(shù) 建議銷售單價(jià)（萬 /個(gè)） 銷售收入（萬元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合計(jì) 5190 （表： 6-4-5） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位 :萬元 ) 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營期年收入 (萬元 ) 合計(jì) 批數(shù) 比例 面積 2005 2006 2007 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高層 14112.55 3528.14 3528.14 2 20%高層 28225.10 7338.53 7338.53 3 30%高層 42337.65 11431.17 11431.17 4 40%高層 56450.20 15806.06 15806.06 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 5 30% 鋪面 2558.11 2813.92 2813.92 6 35% 鋪面 2984.46 3730.58 3730.58 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合計(jì) 3528.14 7338.53 17950.09 21021.64 49838.4 注： 1、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 1.1銷售的政策限定 1.1.1 根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策商品房銷售管理辦法（ 2001 年 6 月 1 日執(zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售 ,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給商品房預(yù)售許可證。 1.1.2 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策 ,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。 1.1.3 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排 ,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí) ,應(yīng)在該流水片開工后的第二季 ,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是 ,應(yīng)是該流水片動工后的第三季。 1.2銷售計(jì)劃設(shè)計(jì) BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 1.2.1 按南寧市目前行業(yè)的慣例 ,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。 1.2.2 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競爭力分析 ,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費(fèi)者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。 1.2.3 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷售。 二、 鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定 （一）用市場比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為： 11000元 /平方米， 假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式 a=vr 來求其租賃價(jià)格（其中 r=8%） ： 月租賃價(jià)格 =（ 11000 8%） /（ 12 65%） =112.82元 /平方米 (二 )建議平均月租金為 110元 /平方米 (三 )商鋪出租總收入估算表 （見表： 6-4-6） BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 （表： 6-4-6） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位： 萬元） 序號 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 8527.04 2 單位租金 (元/平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 ( 萬元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金(萬元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉(zhuǎn)售單價(jià) (元/平方米 ) 13000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬元 ) 11085 8 合計(jì) 31045 萬元 注 :假設(shè)商鋪出租在第五年開始 ,在 24 年末轉(zhuǎn)售 ,轉(zhuǎn)售單價(jià)為 13000元 /平方米 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 三、車庫租賃單價(jià)的確定 （一）采用市場比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格） 根據(jù)市場價(jià)格 定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為： 250 元 /個(gè) 售時(shí)的單價(jià)： 15萬元 /個(gè) 。 （見表： 6-4-7） （注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在 24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為 15萬元 /個(gè) ） （表： 6-4-7） 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元） 序號 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租個(gè)數(shù) 0 0 0 494 2 單位租金(元 /個(gè) .月 ) 0 0 0 200 200 200 200 200 200 250 250 250 250 250 300 300 300 300 300 35 0 35 0 35 0 35 0 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 118 118 118 118 118 118 148 148 148 148 148 177 177 177 177 177 207 207 207 207 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 (萬元 ) 6 轉(zhuǎn)售單價(jià)(元 /個(gè) ) 15000 7 轉(zhuǎn)售收入(萬元 ) 741 8 合計(jì) 3620 萬元 第五節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià) 一、稅金計(jì)算 1、住宅銷售稅金及 附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表 （表： 6-5-1） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位 :萬元 ) 序 號 項(xiàng)目 名稱 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 合計(jì) 2005 2006 2007 1 銷售收入 0 10866.67 38971.73 49838.4 2 銷售稅金及附加 (6.23%) 0 676.99 2427.94 3104.93 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 2.1 營業(yè)稅 (5%) 0 543.33 1948.59 2491.92 2.2 城市維 護(hù)建設(shè)稅 (0.35%) 0 38.03 136.40 174.43 2.3 教育附加稅 (0.15%) 0 16.30 58.46 74.76 2.4 防洪工程維護(hù)費(fèi) (0.18%) 0 19.56 70.15 89.71 2.5 交易管理費(fèi) (0.5%) 0 54.33 194.87 249.20 2.6 交易印花稅 (0.05%) 0 5.43 19.49 24.92 3 土地增值稅 (1%) 0 108.66 389.72 498.38 合計(jì) 0 1462.23 5245.62 6708.25 2、商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算： 詳見商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表（表： 6-5-2） 3、車位租賃稅金及附加估算： 詳見車位租賃稅金及附加估算表（表： 6-5-3） （表： 6-5-2） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 轉(zhuǎn)售 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 1 租賃 (轉(zhuǎn)售 )收入 0 0 0 664 716 767 818 869 920 1012 1012 1012 1012 1012 1068 1068 1068 1068 1068 1125 1227 1227 1227 11085 2 租賃稅金及附加 (5.68%) 0 0 0 37.7 40.7 43.6 46.5 49.3 52.3 57.5 57.5 57.5 57.5 57.5 60.7 60.7 60.7 60.7 60.7 63.9 69.7 69.7 69.7 691 2.1 營業(yè)稅 (5%) 0 0 0 33.2 35.8 38.4 40.9 43.5 46 50.6 50.6 50.6 50.6 50.6 53.4 53.4 53.4 53.4 53.4 56.3 61.4 61.4 61.4 554 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅 (0.35%) 0 0 0 2.3 2.5 2.7 2.9 3.0 3.2 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.7 3.7 3.7 3.7 3.7 3.9 4.3 4.3 4.3 39 2.3 教育附加(0.15%) 0 0 0 0.99 1.07 1.15 1.23 1.03 1.38 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.69 1.84 1.84 1.84 17 2.4 防洪工程維護(hù)費(fèi) (0.18%) 1.20 1.29 1.38 1.47 1.56 1.66 1.82 1.82 1.82 1.82 1.82 1.92 1.92 1.92 1.92 1.92 2.02 2.21 2.21 2.21 20 2.5 交易管理費(fèi) 55 2.6 交易印花稅 6 3 土地增值稅 111 合計(jì) 3760 37 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 （表： 6-5-3） 車位租賃稅金及附加 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 轉(zhuǎn)售 1 租賃 (轉(zhuǎn)售 )收入 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 741萬元 2 租賃稅金及附加 (5.68%) 0 0 0 4 3 4 7 5 0 5 3 5 7 6 0 7 6 7 6 7 6 7 6 7 6 9 5 9 5 9 5 9 5 9 5 11 8 11 8 11 8 11 8 46 2.1 營業(yè)稅 (5%) 0 0 0 3 8 4 1 4 4 4 7 5 5 3 6 7 6 7 6 7 6 7 6 7 8 4 8 4 8 4 8 4 8 4 10 4 10 4 10 4 10 4 37 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅 (0.35%) 0 0 0 027 029 031 033 035 037 047 047 047 047 047 059 059 059 059 059 0 72 072 072 072 3 2.3 教育附加(0.15%) 0 0 0 011 012 013 014 015 016 020 020 020 020 020 025 025 025 025 025 0 31 031 031 031 1.1 2.4 防洪工程維護(hù)費(fèi) (0.18%) 0 0 0 014 015 016 017 018 019 024 024 024 024 024 030 030 030 030 030 0 37 037 037 037 1.3 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 2.5 交易管理費(fèi) 0 0 0 3.7 2.6 交易印花稅 0 0 0 0.37 3 土地增值稅 0 0 0 7.4 合計(jì) 427 54 注 :各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項(xiàng)目 )。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 1、住宅部分損益表。 （表： 6-5-4） 住宅部分損益表 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2005 2006 2007 1 銷售收入 49838.4 0 10866.67 38971.73 2 總成本費(fèi)用 37725.35 0 9431.3375 28294.12 3 土地增值稅 498.38 0 108.66 389.72 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 4 銷售稅金及附加 3104.93 0 676.99 2427.94 5 利潤總額 5404.8 0 649.683 7859.95 6 所得稅 1783.58 0 214.3954 2593.78 7 稅后利潤 3621.22 0 435.288 5266.17 8 盈余公積金 362.122 0 43.5288 526.617 9 可分配利潤 3259.098 0 391.76 4739.55 投資 利潤率 14.33% - - - 投資利稅率 23.88% - - - 資金本利潤率 54% - - - 評價(jià)指標(biāo)： （ 1）住宅部分投資的投資利潤率 =（利潤總額 /總投資額） 100% = (5404.8/37725.35) 100%=14.33% BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 BatchDoc-Word 文檔批量處理工具 （ 2）住宅部分投資的投資利稅率 =（利稅總額 /總投資額） 100% =(5404.8+498.38+3104.93)/ 37725.35 100%=23.88% （ 3）住宅部分資金的 投資利潤率 =（利潤總額 /住宅部分自有資金） 100% =(5404.8/10000) 100%=54% 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)，參照我國新的財(cái)會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評價(jià)，主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值（ FNPV）及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表： 6-5-5） 、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表： 6-5-7） 注：