商業(yè)地產(chǎn)2007年天地行上海佘山桃源路別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告140頁(yè)P(yáng)PT

2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 ：房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 前 言 在上海這座全球矚目的國(guó)際大都市，精英和富豪接踵而來(lái)，于是上海的山水別墅注定要被推上世界的舞臺(tái)。 環(huán)境是不可復(fù)制的。佘山九峰十二山蜿蜒奔放十余里。上百公頃蒼翠森林，數(shù)百畝靈動(dòng)月湖，使佘山自古就是著名的旅游休閑圣地和山林勝地。佘山人文景觀、歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，中西文化在這里和諧相生，積淀豐厚。 這個(gè)距離市區(qū)不到一小時(shí)車(chē)程的國(guó)家級(jí)旅游區(qū)，不但因其擁有上海唯一的真山而吸引了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的游客前來(lái)觀光，更因多家“豪宅”的入駐而名聲雀起，成為不折不扣的上海名流聚集區(qū)。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 別墅市場(chǎng)概述篇 general description: Villa Marketing 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 一、上海別墅產(chǎn)品市場(chǎng) 1、供需分析 2005年 1月到 2006年 8月全市場(chǎng)別墅 供應(yīng)總量為 3239710平方米 ， 成交總量為 2884214平方米 ， 供求比 1.12： 1， 供略大于求 。 2006年 1-8月份，全市別墅 供應(yīng)量 1788288平方米 ，成交總量 1636356平方米 ，供求比 1.09： 1，供需相對(duì)平衡。 全市別墅供需分析圖0500001000001500002000002500003000003500004000002 0 0 5 年1 月 2 0 0 5 年4 月 2 0 0 5 年7 月 2 0 0 5 年1 0 月 2 0 0 6 年1 月 2 0 0 6 年4 月 2 0 0 6 年7 月 2 0 0 6 年1 0 月 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2、價(jià)格走勢(shì) 2005年全市別墅均價(jià) 12425元 /平方米，其中 7月 13740元 /平方米和 12月 14542元 /平方米， 出現(xiàn)全年兩個(gè)最高點(diǎn)。 2006年 1-10月全市場(chǎng)別墅均價(jià) 12852元 /平方米 ， 6月份均價(jià)達(dá)到全年最高 15594元 /平方米。 全市別墅價(jià)格走勢(shì)1203112142122041366415594133331220111106120331421514542136271379912299136561374011242118831103710819107651098960008000100001200014000160002 0 0 5 年1 月 2 0 0 5 年5 月 2 0 0 5 年9 月 2 0 0 6 年1 月 2 0 0 6 年5 月 2 0 0 6 年9 月 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 三、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析 2006年 1-10月全市獨(dú)立別墅供 應(yīng)量 581874平方米，成交量 719545平方米，供求比為 0.8:1。 2006年 1-10月成交量不呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)， 在 5月份月成交獨(dú)棟別墅已突破 10萬(wàn)平方米， 6月逆市上揚(yáng)再次達(dá)到新高，超過(guò) 13萬(wàn)平方米 7-8二個(gè)月受季節(jié)的影響，成交量有所下滑。 1、供需分析 全市獨(dú)立別墅供需情況38372 38458509508017911246013538472564558776972165580521633714290994886188322575296640213067725628341100200004000060000800001000001200001400001600002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月需求量供應(yīng)量 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2、價(jià)格走勢(shì) 2006年 1-10月全市獨(dú)立別墅成交均價(jià) 17436元 /平方米 ， 其中 1-6月份均價(jià) 17336元 /平方米，比 7-10月份均價(jià)低 200元 /平方米。 整體價(jià)格上升幅度集中在 4月份的 1.6萬(wàn)元平方米 ，逐步上升到 6月份實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2.0萬(wàn)元平方米 。 7、 8月份整體價(jià)格出現(xiàn)有所下滑，均價(jià)為17937元 /平方米。 全市獨(dú)立別墅成交價(jià)格走勢(shì)1608014922175131836220799195061615515891157551937605000100001500020000250002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 四、獨(dú)棟別墅需求情況 從成交面積段來(lái)分析，獨(dú)立別墅成交量最大的面積區(qū)間為 250-300平方米 和 300-350平方米 ，這和購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)對(duì)別墅的總價(jià)的承受能力有著正比關(guān)系，由此來(lái)看 全市獨(dú)立別墅結(jié)構(gòu)特征中經(jīng)濟(jì)型的小面積獨(dú)立別墅需求旺盛。 全市獨(dú)立別墅成交量分析( 平方米)284156190682904726754130 200 400 600 800小于2 0 0200-250250-300300-350350-400400-450450-500大于5 0 0 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 從總價(jià)方面來(lái)看， 獨(dú)立別墅 主力總價(jià)是 300-500萬(wàn)元 /套 ，從成交總價(jià)的特征可以明顯看出，市場(chǎng)對(duì)高端別墅具有一定需求量，然而經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立別墅市場(chǎng)熱消的總價(jià)范圍是在 300-400萬(wàn)元 /套 。 全市獨(dú)立別墅成交總價(jià)分析( 元)1343882783394844012471761010 100 200 300 400 500 600小 于 2 0 0 萬(wàn)200-300萬(wàn)300-400萬(wàn)400-500萬(wàn)500-600萬(wàn)600-700萬(wàn)700-800萬(wàn)800-1000萬(wàn)大 于 1 0 0 0 萬(wàn) 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 五、松江別墅市場(chǎng)分析 從市場(chǎng)供需方面來(lái)看， 2006年 1-10月松江獨(dú)立別墅累計(jì)新增供應(yīng)量118548平方米，累計(jì)成交量 161629平方米，供需比為 0.73:1， 市場(chǎng)需求明顯大于供應(yīng)，由此可以看出松江獨(dú)立別墅需求旺盛。 1、供需分析 松江區(qū)獨(dú)立別墅供需情況8395 8643650620161179871439722986251922096216400139140 01820961612401625361033425767176110500010000150002000025000300002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月需求量供應(yīng)量 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2、價(jià)格走勢(shì) 2006年 1-10月份松江獨(dú)立別墅成交均價(jià) 16214元 /平方米 ， 4月份和 7月份受到松江低價(jià)別墅格板塊成交量大的影響，導(dǎo)致 成交均價(jià)僅分別為 12685元平方米和 13092元 /平方米， 總體來(lái)看， 1-10月松江獨(dú)立別墅價(jià)格還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。 松江區(qū)獨(dú)立別墅成交價(jià)格走勢(shì)158191752018879126851708517939 13092 170341422317860020004000600080001000012000140001600018000200002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 六、松江獨(dú)棟需求分析 松江獨(dú)立別墅成交量分析( 平方米)4768199952061240 50 100 150 200 250小 于 2 5 0250-300300-350350-400400-450450-500大 于 5 0 0從成交面積來(lái)看 ， 獨(dú)立別墅面積范圍在 250-300平方米 面積最受市場(chǎng)歡迎 。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 從成交總價(jià)來(lái)看， 300-400萬(wàn) /套 的獨(dú)立別墅在松江位居第一，由于高端別墅板塊位于松江區(qū)內(nèi)，因此 700萬(wàn) /以上 的別墅也成為該區(qū)域成交的熱點(diǎn)。 松江獨(dú)立別墅成交總價(jià)分析( 元)96203994126108310 50 100 150小 于 2 0 0 萬(wàn)200-300萬(wàn)300-400萬(wàn)400-500萬(wàn)500-600萬(wàn)600-700萬(wàn)大 于 7 0 0 萬(wàn) 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 七、佘山別墅市場(chǎng)分析 1、市場(chǎng)概述 隨著上海紫園 、 世茂佘山莊園 、 佘山高爾夫 、 佘山月湖 、 中凱佘山別墅 、 上海晶園 、 佘山寶石 、 佘山銀湖 、 佘山 3號(hào)以及本項(xiàng)目等十多個(gè)高檔別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ， 佘山已經(jīng)成為上海頂級(jí)居住的區(qū)域 ， 總體規(guī)模達(dá)到近 80萬(wàn)平方米 。 區(qū)域售價(jià)均價(jià)格從當(dāng)初的 10000元 /平方米上升到現(xiàn)在 35000元平方米。 目前佘山別墅板塊， 主力房型面積一般在 600-800平方米之間， 在售別墅均價(jià)在 16000-50000元 /平方米左右， 主力總價(jià)保持在 1000萬(wàn) -3000萬(wàn)之間， 私家花園占地在 3-4畝之間 , 在佘山別墅的購(gòu)買(mǎi)人群中，外省人士占到了五成以上 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2、區(qū)域供應(yīng) 我們鎖定區(qū)域分析范圍為上海紫園、佘山高爾夫、世茂佘山山莊、銀湖別墅、佘山三號(hào)、上海晶園和月湖山莊。 區(qū)域供應(yīng)量140000900004000011500082000323901572011501087240928365 69050000100000150000200000250000300000350000上海紫園佘山高爾夫世茂佘山山莊銀湖別墅 佘山三號(hào) 上海晶園 月湖山莊050100150200250300350400450總建筑面積套數(shù)從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)總量為 803102平方米，約 1156套 。（包括目前已經(jīng)售出面積）， 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 3、區(qū)域成交 區(qū)域累計(jì)成交均價(jià) 22928元 /平方米 , 統(tǒng)計(jì)口徑不包括佘山三號(hào)累積均價(jià) 24230元平方米 統(tǒng)計(jì)口徑不包括佘山三號(hào)和銀湖別墅均價(jià) 26698元平方米 成交情況919 1516632 30456001641418218167901436226182020406080100120140160180世茂莊園 佘山高爾夫 月湖山莊 銀湖二期 上海晶園 佘山三號(hào)01000020000300004000050000成交套數(shù) 成交均價(jià) 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 世茂莊園成交273100048897012345678成交套數(shù) 成交均價(jià)01000020000300004000050000600002005年 2006年06年成交 7套，成交均價(jià) 48897元 /平方米 ， 06年成交價(jià)格比 05上漲了 57.73%。 05年成交 2套，成交均價(jià) 31000元 /平方米。 、區(qū)域樓盤(pán)成交分析 世茂莊園 2005年 10月開(kāi)盤(pán)以來(lái)， 共成交 9套， 平均成交均價(jià) 45600元 /平方米 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 月湖山莊 2004年 6月開(kāi)盤(pán)以來(lái)， 共成交 15套， 平均成交均價(jià) 16790元 /平方米， 月湖山莊465127551906618512012345672004年 2005年 2006年0500010000150002000025000世茂莊園 成交套數(shù) 世茂莊園 成交均價(jià)06年成交 5套，成交均價(jià) 18512元 /平方米 ,比 05年下降了 %2.91， 05年成交 6套，成交均價(jià) 19066元 /平方米 ,比 04年上升了 14.03%， 04年成交 4套，成交均價(jià) 12755元 /平方米 . 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 上海晶園 2005年 4月開(kāi)盤(pán)以來(lái)， 共成交 32套， 平均成交均價(jià) 26182元 /平方米， 上海晶園15172426228022141 4 . 5151 5 . 5161 6 . 5171 7 . 52005年 2006年2200023000240002500026000270002800029000世茂莊園 成交套數(shù) 世茂莊園 成交均價(jià)06年成交 17套，成交均價(jià) 28022元 /平方米 ,比 05年上升了 15.51% 05年成交 15套，成交均價(jià) 24260元 /平方米 . 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 4、區(qū)域未來(lái)供應(yīng) 區(qū)域未來(lái)將有 874套別墅分批推向市場(chǎng)，直接和我們項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的將是佘山三號(hào)的剩下的 253套小獨(dú)棟別墅。 備注：銀湖別墅由于其銷(xiāo)售的時(shí)間性，因此未來(lái)供應(yīng)套數(shù)要比圖表顯示數(shù)字少很多。 未來(lái)供應(yīng)13886632412533954050100150200250300上海紫園佘山高爾夫世茂佘山山莊銀湖別墅 佘山三號(hào) 上海晶園 月湖山莊 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 案名 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 總建 容積率 報(bào)價(jià) 成交價(jià) 面積 在售主力面積 06年成交套數(shù) 佘山板塊 上海紫園 03.1 16 0.17 45000 59300 420-1200 封盤(pán) 封盤(pán) 佘山月湖山莊 04.5 6 0.14 25000 18512 422-1300 50-850 5 佘山高爾夫別墅 04.7 9 0.06 35000 36500 370-1500 400-700 18 上海晶園 05.4 4.6 0.2 25000 26182 400-1000 450-600 15 世茂佘山莊園 05.1 8 0.1 40000 48897 470-1100 470-700 8 泗涇板塊 佘山 3號(hào) 06.9 3.2 0.39 16000-18000 16450 214-330 314-330 62 云頂別墅二期 04.6 10 0.23 12500 13572 450-570 450-550 1 佘山銀湖二期 05.9 11 0.26 18000 15640 310-667 405-600 42 洞涇板塊 保利十二橡樹(shù) 05.10 8 0.5 12000 11027 204-319 226-280 40 趙巷板塊 古北佘山別墅 04.9 7 0.22 18000 18280 280-570 280-360 42 恒聯(lián)名人世家 04.1 7 0.25 17000 15000 360-470 360-430 45 中海翡翠湖案 04.11 8 0.23 15000 15270 330-570 330-350 26 5、區(qū)域板塊分析 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 案名 單價(jià)（元 /平方米） 10000以下 1000-12000 12000-15000 15000-18000 18000-20000 20000-25000 25000以上 佘山板塊 上海紫園 佘山月湖山莊 佘山高爾夫別墅 上海晶園 世茂佘山莊園 泗涇板塊 佘山 3號(hào) 云頂別墅二期 佘山銀湖二期 洞涇板塊 保利十二橡樹(shù) 趙巷板塊 古北佘山別墅 恒聯(lián)名人世家 中海翡翠湖案 從單價(jià)方面來(lái)看， 佘山板塊內(nèi)大面積的獨(dú)棟別墅售價(jià)都在 25000元 /平方米以上，周邊他板塊別墅價(jià)格幅度比較大， 主要集中在 16000-20000元 /平方米。 單價(jià)分析 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 案名 主力面積（平方米） 250以下 250-300 300-400 400-500 500-600 600-800 800以上 佘山板塊 上海紫園 佘山月湖山莊 佘山高爾夫別墅 上海晶園 世茂佘山莊園 泗涇板塊 佘山 3號(hào) 云頂別墅二期 佘山銀湖二期 洞涇板塊 保利十二橡樹(shù) 趙巷板塊 古北佘山別墅 恒聯(lián)名人世家 中海翡翠湖案 從主力面積方面來(lái)看， 佘山區(qū)域大獨(dú)棟別墅面積多集中在 600平方米以上，其他項(xiàng)目主力面積集中在 400-600平方米，相對(duì)小獨(dú)棟別墅面積多集中在220-300平方米 ，符合市場(chǎng)主流。 主力面積分析 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 案名 主力總價(jià)（萬(wàn)元 /套） 300以下 300-350 350-400 400-450 450-500 500-550 550-600 650-700 700-800 800以上 佘山板塊 上海紫園 佘山月湖山莊 佘山高爾夫別墅 上海晶園 世茂佘山莊園 泗涇板塊 佘山 3號(hào) 云頂別墅二期 佘山銀湖二期 洞涇板塊 保利十二橡樹(shù) 趙巷板塊 古北佘山別墅 恒聯(lián)名人世家 中海翡翠湖案 從主力總價(jià)方面來(lái)看， 佘山區(qū)域大獨(dú)棟別墅總價(jià)都在 800萬(wàn)元以上，其他項(xiàng)目的主力總價(jià)也集中在 500-800萬(wàn)元， 佘山 3號(hào)由于面積控制比較小， 因此總價(jià)控制在 400-550萬(wàn)元間。 總價(jià)分析 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 八、小獨(dú)棟別墅市場(chǎng)特征 隨著別墅用地停批影響的逐漸體現(xiàn)和購(gòu)房者對(duì)生活質(zhì)量追求的進(jìn)一步提升 ， 未來(lái)的一段時(shí)間之內(nèi) ， 在近郊配套較完善 、 具有一定區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)的區(qū)域內(nèi) ， 小獨(dú)棟及經(jīng)濟(jì)型別墅將會(huì)繼續(xù)受到大部分市區(qū)改善性購(gòu)房客戶(hù)的廣泛追捧 。 市場(chǎng)供應(yīng)量為數(shù)不多 ， 目前以佘山三號(hào)最為熱銷(xiāo) ， 總體供應(yīng)樓盤(pán)個(gè)數(shù)約 6個(gè)左右； 購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)比較偏愛(ài)實(shí)際使用面積達(dá)到 350平方米左右的戶(hù)型設(shè)計(jì)； 基于客戶(hù)對(duì)面積的需求，小獨(dú)棟產(chǎn)品合理的控制了建筑面積，用贈(zèng)送地下陽(yáng)光室方式，使得實(shí)際使用面積在 350平方米左右，在使用功能齊全的基礎(chǔ)上，有合理的控制了總價(jià)，贏得市場(chǎng)的追捧。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 項(xiàng)目名稱(chēng)：好世麒麟園 地理位置：金都路 100弄 88支弄 ， 發(fā)展商：上海好世置業(yè)有限公司 ， 占地面積： 15.7萬(wàn)平方米 ， 總建筑面積： 5.4萬(wàn)平方米 ， 容積率： 0.35， 建筑類(lèi)型：小獨(dú)棟別墅 ， 房型面積： 220-300平方米 ， 每戶(hù)贈(zèng)送 100-130平方米地下陽(yáng)光室 ， 總戶(hù)數(shù)： 221， 目前售價(jià)：均價(jià) 15000元 /平方米 ， 上市時(shí)間： 2005年 6月 ， 當(dāng)時(shí)均價(jià) 12000元 /平方米 ， 累計(jì)成交均價(jià)： 13616元 /平方米 ， 周邊區(qū)域獨(dú)立別墅售價(jià)： 10000 16000元 /平方米 ， 主力房型：建筑面積 240平方米，地下陽(yáng)光室 120平方米， 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位方面與周邊別墅做了明顯的區(qū)隔， 首先從建筑面積上要比周邊別墅小 80-100平方米，但是通過(guò)贈(zèng)送地下陽(yáng)光室的方式， 使得實(shí)際使用面積和房型功能布置和周邊樓盤(pán)基本無(wú)很明顯差異 ， （區(qū)域別墅建筑面積供應(yīng)范圍在 320-450平方米）， 這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在總價(jià)方面得以合理的控制。 在總價(jià)優(yōu)勢(shì)方面，本項(xiàng)目主力總價(jià)控制 260-360萬(wàn)元 /套，相比區(qū)域別墅 380-540萬(wàn)元 /套的總價(jià)范圍具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中占據(jù)上風(fēng)，使該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)四個(gè)月就取得近 70套的成交業(yè)績(jī)。 主力房型：建筑面積 240平方米，地下陽(yáng)光室 120平方米， 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 北京參考項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng)：獨(dú)墅逸致 地理位置：北京大興區(qū)京開(kāi)高速龐各莊出口薛營(yíng)橋 發(fā)展商：北京興港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積： 48.6平方米 ， 二期 20萬(wàn)平方米 總建筑面積： 13.9平方米 ， 二期 4.9萬(wàn)平方米 容積率： 0.29 總戶(hù)數(shù)：二期 197 建筑類(lèi)型：小獨(dú)棟別墅 房型面積： 220-300平方米 ， 主力面積 230平方米 ， 附送 100平方米左右地下室 ， 每一棟別墅均規(guī)劃了 300 -1000 的私家庭院 銷(xiāo)售均價(jià)： 8500元 /平方米 上市時(shí)間： 2005年 11月 項(xiàng)目區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格： 7000 9000元平方米 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 主力房型：建筑面積 230平方米，地下陽(yáng)光室 100平方米， 點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目位于北京城南區(qū)域，從區(qū)域位置上分析并非屬于北京傳統(tǒng)別墅聚集區(qū)域， 在主力建筑面積方面更是合理的控制在 200-260方面，（區(qū)域別墅主力建筑面積 350-420平方米），每戶(hù)增送 100平方米左右半地下陽(yáng)光室， 其次另一賣(mài)點(diǎn)是每戶(hù)贈(zèng)送的花園面積不遜于周邊大面積別墅產(chǎn)品，花園贈(zèng)送面積達(dá)到 300-1000平方米，從而真正的將本產(chǎn)品做到了“小獨(dú)棟、大庭院、高品質(zhì)”的樓盤(pán) ,從而在區(qū)域市場(chǎng)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 深圳參考項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng)：觀瀾湖 地理位置：寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫大道 ， 開(kāi)發(fā)商：深圳觀瀾湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ， 占地面積： 37687平方米 ， 總建筑面積： 17122平方米 ， 容積率： 0.45 房型面積： 438平方米 A型 、 600平方米 B型 、 330平方米 H型 、 403平方米 J型 ， 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2004年 5月 歷史銷(xiāo)售均價(jià)： 25000元 /平方米 ， 最新開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2006年 10月 ， 目前銷(xiāo)售均價(jià)： 35000元 /平方米 ， 帶裝修 ， 點(diǎn)評(píng)： 通過(guò)對(duì)觀瀾湖項(xiàng)目的分析 ， 我們項(xiàng)目有些地方可以借鑒引用 ， 其一 ， 觀瀾湖依靠高爾夫球場(chǎng)作為最大的賣(mài)點(diǎn) ， 我們?cè)谧匀毁Y源方面真正位于佘山山腳下 ， 產(chǎn)品具有一定的稀缺性；其二在建筑立面風(fēng)格上面 ， 我們可以同樣運(yùn)用石材到頂?shù)淖龇?， 真正體現(xiàn)小獨(dú)棟別墅在佘山區(qū)域的品質(zhì)和檔次 ,石材的運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑黾恿艘欢ǖ某杀?,但是對(duì)于今后的售價(jià)具有重要意義 . 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 小 結(jié) : 佘山 3號(hào)以 220-330平方米 的精致小獨(dú)棟別墅向佘山傳統(tǒng)的豪宅挑戰(zhàn)。380萬(wàn)元起價(jià) ，主力總價(jià)控制在 450萬(wàn)元左右 ，象這樣的小獨(dú)棟別墅擁有很大的市場(chǎng)潛力。 由于政府停止別墅用地批租，近幾年內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)新增別墅地塊出讓 ,別墅用地因此更顯稀缺； 獨(dú)立別墅市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢(shì) ,市場(chǎng)成交價(jià)格穩(wěn)步上升； 對(duì)于獨(dú)立別墅面積合理控制在 250-350平方米之間 ，總價(jià)方面控制在 500萬(wàn) /套以?xún)?nèi) ， 更是深受客戶(hù)的喜愛(ài)。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 別墅產(chǎn)品定位篇 Product orientation 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 1、 Strength競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析： 緊依佘山的景觀、空氣指數(shù)。 鄰近佘山鎮(zhèn)，日常生活配套設(shè)施便捷。 地塊東側(cè)為旅游集散地，商業(yè)價(jià)值高。 一、本地塊的 SWOT 2、 Weakness競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析： 地塊四周環(huán)境、背山、以及地塊本身的不完整型造成品質(zhì)上的缺陷。 3、 Opportunity機(jī)會(huì)點(diǎn)分析： 佘山 3號(hào) 小面積別墅 的熱銷(xiāo)，打破了本板塊只做大面積、高總價(jià)的豪宅別墅的格局。為本項(xiàng)目的多樣性產(chǎn)品規(guī)劃提供了重要的 市場(chǎng)參考樣本 。 4、 Threat威脅點(diǎn)分析 ： “佘山 3號(hào)“”成為新一輪開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目的經(jīng)典榜樣，在趙巷、朱家角等地都有類(lèi)似的項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)， 明年會(huì)有一定量的同質(zhì)產(chǎn)品面市，在一定程度上形成客戶(hù)的分流和產(chǎn)品的大眾化 。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 主要風(fēng)險(xiǎn) 解決關(guān)鍵 系列宏觀調(diào)控造成 市場(chǎng)觀望、成交不活躍 (市場(chǎng) ) 切準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理，度身定制， 強(qiáng)化產(chǎn)品的生命力 與佘山 3號(hào) 同類(lèi)同質(zhì)化 帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)(產(chǎn)品 ) 從產(chǎn)品細(xì)節(jié)、軟件服務(wù)等，做 佘山 3號(hào)的升級(jí)版 容易產(chǎn)生佘山 3號(hào)的 后續(xù)項(xiàng)目 印象，從而難以提升本項(xiàng)目的形象 (推廣 ) 以 完全不同 的形象、推廣手法形成明顯差異 市場(chǎng)不景氣造成 粗放式 推廣投放， 成本上升 (銷(xiāo)售手段 ) 打破傳統(tǒng)坐銷(xiāo)方式，采用 精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo) ，直接找到目標(biāo)客戶(hù) 5、本項(xiàng)目將面對(duì)的主要風(fēng)險(xiǎn)和解決關(guān)鍵： 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 二、目標(biāo)客戶(hù)鎖定 從各地方各區(qū)域客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)上海別墅的用途來(lái)看，主要分為 3種類(lèi)型： 日居型、出租型、儲(chǔ)備型 日居型 以日常居住為主?？粗袆e墅社區(qū)與上班工作地點(diǎn)、城市附中心的距離，及必經(jīng)道路的通暢情況。注重社區(qū)周邊的日常生活配套設(shè)施和人氣指數(shù)。注重有限居住空間的充分利用，注重性?xún)r(jià)比。比如： 閔行虹梅南路別墅板塊、松江新橋別墅板塊 等。 1、購(gòu)買(mǎi)原因分析 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 投資出租型 以長(zhǎng)期投資為目的，一般都出租給來(lái)滬長(zhǎng)期工作的外籍高管人士。 這類(lèi)業(yè)主非常關(guān)注別墅社區(qū)與上海各大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)位關(guān)系，以及開(kāi)發(fā)區(qū)中的入駐企業(yè)。選擇的別墅物業(yè)往往具有密度低、環(huán)境營(yíng)造較好、室內(nèi)和花園面積較大、有知名的物業(yè)管理公司。比如： 浦東湯臣高爾夫別墅 等。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 儲(chǔ)備型 長(zhǎng)期持有、具有強(qiáng)勁升值潛力的不動(dòng)產(chǎn)。作為閑暇時(shí)的短期居住（ 5+2型），也可能暫時(shí)空置，作為今后的日常居所。這類(lèi)業(yè)主看好別墅所在板塊今后的升值前景，注重周邊天然資源的不可復(fù)制性和區(qū)域的發(fā)展動(dòng)態(tài)。比如： 淀山湖周邊別墅 。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 作為我們佘山板塊的小獨(dú)棟別墅，更吸引上述哪種類(lèi)型的客戶(hù)選購(gòu)？ 縱觀上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，別墅大致分布在： （ 1）青浦 318國(guó)道沿線(xiàn)別墅板塊 （ 2）浦東新區(qū)別墅板塊； （ 3）新閔別墅板塊； （ 4）松江九亭、泗涇別墅板塊； （ 5）松江佘山別墅板塊。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 318國(guó)道別墅板塊 一個(gè)比較 傳統(tǒng)的別墅區(qū) ，向外延伸到外銷(xiāo)房比較集中的 古北住宅區(qū)，毗鄰虹橋機(jī)場(chǎng)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū) ，沿延安高架出入滬青平公路，交通極為便捷。從某種角度上講，成為了虹橋別墅的延伸段。西區(qū)工作的高管、外籍人士一般會(huì)選擇此板塊作為自己的日常居所， 因此日居、出租、儲(chǔ)備類(lèi)型比例都差不多 。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 浦東別墅板塊 浦東是上海別墅發(fā)展較晚的區(qū)域，但隨著浦東開(kāi)發(fā)，進(jìn)入全面的金融、貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)等功能型開(kāi)發(fā)階段，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋進(jìn)出口加工區(qū)的成熟，帶動(dòng)大量外資機(jī)構(gòu)的境外人士涌入，相應(yīng)對(duì)高品質(zhì)居住場(chǎng)所的需求也同時(shí)增加。以 Links、湯臣高爾夫別墅為代表的頂端別墅聚集了在滬工作、投資的境外高層人士。 目前浦東主要的別墅板塊有金橋 -外高橋板塊、碧云板塊、張江板塊、康橋板塊、南六公路沿線(xiàn)等。 前三板塊中的業(yè)主用作出租的比例相當(dāng)高。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 新閔別墅板塊 95年地鐵一號(hào)線(xiàn)延伸段的建成通車(chē)；滬閔路高架的建成；滬杭高速公路的建成； 4號(hào)線(xiàn)快速感到的建成通車(chē)。 從 99年起已向外區(qū)域擴(kuò)散，都市路一帶開(kāi)發(fā)的“櫻園”、“君臨天下”等別墅作為“新閔別墅區(qū)”的補(bǔ)充，開(kāi)發(fā)聯(lián)體別墅，以總價(jià)優(yōu)勢(shì)獲得市場(chǎng)成功，成為新閔別墅區(qū)的延伸板塊。 此板塊別墅總體品質(zhì)不高，多為疊加、聯(lián)排，以日常居住為主體。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 九亭、泗涇別墅板塊 九亭、泗涇別墅區(qū)發(fā)展起源于 99年， “新上海弄里人家”、“半島花園”、“北美經(jīng)典”等一批聯(lián)體別墅，以 2500元 /M2左右的價(jià)格闖入上海別墅市場(chǎng)，號(hào)稱(chēng) “市中心的公寓 =九亭的別墅”， 以總價(jià)優(yōu)勢(shì)，吸引了大批追求別墅生活的購(gòu)房者，啟動(dòng)了九亭鎮(zhèn)的別墅開(kāi)發(fā)熱潮。 九亭別墅市場(chǎng)區(qū)域，因?yàn)榻煌l件較為理想，將來(lái)的 R4線(xiàn)也將經(jīng)過(guò)本區(qū)域，但由于飛機(jī)噪聲影響，自身開(kāi)發(fā)理念的不成熟，九亭鎮(zhèn)別墅板塊，已成為上海最為集中的低總價(jià)別墅市場(chǎng)。 也是改善居住品質(zhì)、生活質(zhì)量的日居型別墅。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 松江佘山別墅板塊 自古以來(lái)以風(fēng)光綺麗，山上多茂林秀竹，奇石名泉，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，更有豐富的歷史勝跡，成為了人文環(huán)境和自然環(huán)境的勝地。 高端產(chǎn)品的需求，交通條件的支持 滬青平高速公路， 擁有上海僅有的山景和相關(guān)配套設(shè)施。 佘山這一 “ 國(guó)際自然山水居住區(qū) ” 成為了上海樓市上真正的豪宅。 作為日常居住， 通勤時(shí)間 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)滬青平公路板塊； 作為投資出租，則 周邊缺乏 類(lèi)似張江、金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)際大企業(yè)。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 結(jié)論： 因此，本項(xiàng)目客源的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 以“儲(chǔ)備型”為主體 ，即看好板塊的價(jià)值，目前作為短期居住用，或暫時(shí)空置不用，作今后養(yǎng)生居所（ 5+2型）。 由于本項(xiàng)目地理位置既靠近佘山鎮(zhèn)，自身又擁有一定面積的商業(yè)廣場(chǎng)，且由豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的弘基公司主理整體的商業(yè)運(yùn)營(yíng)， 整體的日常居住氛圍要比其他佘山別墅項(xiàng)目更為適宜 。因此本項(xiàng)目的主力客戶(hù) “儲(chǔ)備型”客戶(hù)在 今后的幾年中逐步會(huì)轉(zhuǎn)化為“日居型”。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2、鎖定購(gòu)買(mǎi)客群 通常根據(jù)社會(huì)人群的收入、消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)地位等，可將他們劃分為五個(gè)層次： 將目標(biāo)消費(fèi)群體的特質(zhì)進(jìn)行歸納提煉，形成 本案的主力客源定位如下 ： 事業(yè)成功、收入豐厚的 上等階級(jí)和中上等階級(jí) 頂 層 中等階層 下等階層 上等階層 中上等階層 本項(xiàng)目終端目標(biāo)客戶(hù) 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 3、目標(biāo)客群對(duì)于佘山別墅的欲望和需求 （天地行百份問(wèn)卷調(diào)查結(jié)論） 看中 佘山的不可復(fù)制的天然環(huán)境，以及別墅圈價(jià)值 上海頂級(jí)別墅的聚落，一種身份的象征 。 注重建筑風(fēng)格和立面效果，喜歡具有品質(zhì)感的物業(yè)產(chǎn)品。 注重物業(yè)管理公司，希望能 提供一定的酒店服務(wù)、物業(yè)托管、園林托管服務(wù) 。便于業(yè)主節(jié)假日居住時(shí)不用親自打掃，庭院也有定期的修剪維護(hù)。 會(huì)所內(nèi)的活動(dòng)設(shè)施能與度假、休閑、另類(lèi)療法、教育、交流相結(jié)合，項(xiàng)目?jī)?nèi)容貴精不貴多，會(huì)所空間格局能與山景相融合。 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 4、本案目標(biāo)客戶(hù)的形象勾勒 （天地行百份問(wèn)卷調(diào)查結(jié)論） 年齡在 3545歲。 高薪收入或私營(yíng)業(yè)主 ，家庭年收入在 70萬(wàn)以上。 多代或多子女家庭結(jié)構(gòu) ，并飼養(yǎng)寵物。 購(gòu)房過(guò)程中，家庭 女性意見(jiàn) 較關(guān)鍵。 周一 周四晚多應(yīng)酬，周五晚回家休息、與家人團(tuán)聚居多。 購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所：友誼商城、久光、南京西路商圈等地的名品店。 平時(shí)信息的獲取： 報(bào)刊 新聞?lì)悾簴|方早報(bào)、新聞晨報(bào) 財(cái)經(jīng)類(lèi) ：財(cái)金周刊、 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)觀察等 其他類(lèi)： GE企業(yè)管理、商業(yè)評(píng)論、服飾美容、旅游等 電臺(tái) 交通臺(tái)、 101.7或 103.7音樂(lè)臺(tái) 電視 財(cái)經(jīng)頻道、新聞?lì)l道 網(wǎng)絡(luò) 163、 YAHOO、 SINA 其他渠道 圈內(nèi)朋友 、銀行電信卡友刊物、各種形式的展示會(huì) 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 三、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 利弊簡(jiǎn)分 大獨(dú)棟型 利：能提升開(kāi)發(fā)商的品牌知名度 弊：氣質(zhì)不符，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷(xiāo)勢(shì)緩慢，資金回籠周期長(zhǎng)。 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排混搭型 利：產(chǎn)品多樣 弊：降低產(chǎn)品的整體品質(zhì)；佘山別墅價(jià)格、居住模式與聯(lián)排客群購(gòu)房行為存在一定的不匹配。 純粹小獨(dú)棟型 利：市場(chǎng)稀缺；在品質(zhì)不打折扣的前提下，降低進(jìn)入佘山富豪圈的準(zhǔn)入門(mén)檻。 弊：佘山 3號(hào)競(jìng)爭(zhēng) 2007房地產(chǎn)策劃大全 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款QQ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 結(jié)合產(chǎn)品獨(dú)特的地理位置、區(qū)域價(jià)值和目標(biāo)客戶(hù)的分析，我們認(rèn)為最打動(dòng)客戶(hù) 項(xiàng)目最為核心的價(jià)值是：佘山腳下的頂級(jí)別墅圈（即：富豪圈）。 由此