中國(guó)鐵建國(guó)際城地塊商業(yè)策劃方案

1 中國(guó)鐵建 國(guó)際城（ 1-1）地塊 商業(yè)策劃方案 2 報(bào) 告 目 錄 Part1 項(xiàng)目分析 Part2 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)選擇 Part3 項(xiàng)目規(guī)劃 Part4 其它事項(xiàng) 3 項(xiàng)目分析 Part1 4 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)地塊，南側(cè)為地鐵十三號(hào)線北苑站，西臨北苑路，東鄰北苑東路，北接清河營(yíng)中路。 項(xiàng)目占地 195000平方米，總建筑面積610000平方米，住戶共計(jì)約 2000戶。 清河營(yíng)中路 項(xiàng)目地塊 5 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 區(qū)域關(guān)系 天通苑片區(qū) 亞奧板塊 望京板塊 中關(guān)村板塊 北苑片區(qū) 立水橋 片區(qū) 項(xiàng)目地塊 北苑站 立水橋站 北五環(huán) 項(xiàng)目周邊分布有天通苑片區(qū)、立水橋片區(qū)、北苑片區(qū)等住宅生活區(qū)，緊鄰亞奧板塊、望京板塊、中關(guān)村板塊。區(qū)域發(fā)展較為成熟，商業(yè)配套相對(duì)齊全。 6 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 規(guī)劃指標(biāo) 1-1 1-2 1-6 1-3 1-5 1-4 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 項(xiàng)目建設(shè)用地包含公共設(shè)施用地、住宅用地及商業(yè)用地三種用途土地。 其中公建設(shè)施面積 4.82萬(wàn)平米，住宅面積 28.37萬(wàn)平米，商業(yè)面積 33.03萬(wàn)平米。 商業(yè)部分包括 1-1、 1-10兩地塊 。 7 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 功能 地塊 宗地面積 (萬(wàn) ) 總占地面積 （萬(wàn) ） 所占比例 容積率 規(guī)劃建面 （萬(wàn) ) 公建設(shè)施用地 1-3 0.65 22.23 53% 0.8 0.52 1-4 2.37 0.5 1.19 1-5 0.99 0.6 0.59 1-7 1.40 1.8 2.52 1-8 4.48 1-9 1.37 1-11 3.98 道路 6.99 住宅用地 1-2 4.15 12.16 29% 2.4 9.96 1-6 8.01 2.3 18.41 商業(yè)用地 1-1 1.61 7.42 18% 4.3 6.92 1-10 5.81 4.5 26.11 合計(jì) 41.81 41.81 100% 66.22 地塊細(xì)分 8 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 1-10地塊 該地塊未來(lái)將建成為 26萬(wàn)平米大型商業(yè)綜合體 地塊名稱 占地面積 建筑面積 1-1o商業(yè)地塊 5.81萬(wàn)平米 26.11萬(wàn)平米 9 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 1-1地塊 地塊北臨清河營(yíng)中路，隔路為北京市對(duì)外貿(mào)易學(xué)校。 地塊西臨北苑路，隔路為天潤(rùn)福熙大道項(xiàng)目住宅社區(qū) 。 地塊名稱 占地面積 建筑面積 1-1商業(yè)地塊 1.61萬(wàn)平米 6.92萬(wàn)平米 10 亞奧商圈 區(qū)域商業(yè)布局 本 案 11 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 項(xiàng)目商圈示意 核心商圈 距離項(xiàng)目最近、消費(fèi)群密度最高，能吸引 55%-70%的顧客 次級(jí)商圈 核心商圈外圍，顧客相對(duì)分散，偶然消費(fèi)的概率比較大 異地商圈 多為偶發(fā)性和流動(dòng)性消費(fèi)的顧客，在有促銷和表演時(shí)前來(lái)消費(fèi) 潤(rùn)澤公園居住區(qū) 世華泊郡 北京 華貿(mào)城 天潤(rùn)福熙 本 案 北京對(duì)外貿(mào)易學(xué)校 核心商圈 次級(jí)商圈 異地商圈 12 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 核心消費(fèi)群 在本地塊商業(yè)樓上部居住、辦公的人群； 本住宅項(xiàng)目未來(lái)近 2000戶業(yè)主； 地塊北側(cè)北京對(duì)外貿(mào)易學(xué)校內(nèi)的教育群體； 天潤(rùn)福熙大道住宅區(qū)內(nèi)靠近本地塊商業(yè)的部 分住戶。 13 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 周邊 -對(duì)外貿(mào)易學(xué)校 北京市對(duì)外貿(mào)易學(xué)校是北京市商務(wù)委員會(huì)直屬的一所全日制中等職業(yè)學(xué)校。 北京地區(qū)唯一一所既培養(yǎng)內(nèi)貿(mào)從業(yè)人員，又培養(yǎng)對(duì)外經(jīng)貿(mào)初、中級(jí)從業(yè)人員的中專學(xué)校。目前在讀學(xué)生在 1800人左右。 14 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 周邊 -現(xiàn)狀 15 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品 北京華貿(mào)城 開(kāi) 發(fā) 商：北京國(guó)華置業(yè)有限 公司 物業(yè)管理：第一太平戴維斯 物業(yè) 地址：朝陽(yáng)北苑站北 300米 占地面積： 40萬(wàn)平方米 建筑面積： 55萬(wàn)平方米 容 積 率 : 2.72 綠 化 率： 30.03% 產(chǎn)品 類型：高板公寓和疊拼別墅 均 價(jià)： 26000元 /平方米 總 戶 數(shù)： 6000戶 配套設(shè)施：自建 7萬(wàn)平米商業(yè)街 16 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品 北京華貿(mào)城 華貿(mào)城自建 7萬(wàn)平米華貿(mào)新天地商街商業(yè)配套 17 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品 天潤(rùn)福熙大道 開(kāi) 發(fā) 商： 天潤(rùn)公司 物業(yè)管理： 均豪物業(yè)有限公司 物業(yè) 地址： 朝陽(yáng)北五環(huán)紅軍營(yíng)東 路輕軌 13號(hào)線北苑站北 200米 占地面積： 30萬(wàn)平方米 建筑面積： 67萬(wàn)平方米 容 積 率 : 2.63 綠 化 率： 50% 產(chǎn)品 類型：低密城市別墅和薄板 高層景觀公寓 總 戶 數(shù)： 3500戶 配套設(shè)施：規(guī)劃有部分商業(yè)街 18 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品 天潤(rùn)福熙大道 天潤(rùn)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施 天潤(rùn)項(xiàng)目社區(qū)會(huì)所及下沉廣場(chǎng) 19 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品 潤(rùn)澤悅溪 開(kāi) 發(fā) 商： 北京潤(rùn)澤莊苑房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理： 北京潤(rùn)澤浩博物業(yè)管 理有限公司 物業(yè) 地址：朝陽(yáng)北五環(huán) ,距城鐵 13 號(hào)線北苑站向北 600米 ,顧家莊橋 正北 2600米 占地面積： 13萬(wàn)平方米 建筑面積： 37萬(wàn)平方米 容 積 率 : 1.60 綠 化 率： 30.20% 產(chǎn)品 類型： 7-11層景觀公寓 總 戶 數(shù)： 2094戶 配套設(shè)施： 內(nèi)部教育機(jī)構(gòu)、郵局 銀行、商業(yè)、便利超市等配套設(shè) 施齊全 20 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品 潤(rùn)澤悅溪 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套 潤(rùn)澤悅溪公寓內(nèi)部教育機(jī)構(gòu)、郵局、銀行、 商業(yè) 、 便利超市 等配套設(shè)施齊全。悅溪公寓由潤(rùn)澤莊園英式私人管家團(tuán)隊(duì) “ 潤(rùn)澤浩博 ” 進(jìn)行管理，雖為公寓業(yè)主，在這里卻可獨(dú)享別墅級(jí)待遇，全天 24小時(shí)隨時(shí)滿足業(yè)主的生活需求。 21 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品 潤(rùn)澤公館 開(kāi) 發(fā) 商： 北京潤(rùn)澤莊苑房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè) 地址：朝陽(yáng)北五環(huán)顧家莊橋 正北 2600米 占地面積： 8.9萬(wàn)平方米 建筑面積： 25.7萬(wàn)平方米 容 積 率 : 2.88 綠 化 率： 32.50% 產(chǎn)品 類型：板式公寓 總 戶 數(shù)： 1994戶 配套設(shè)施：會(huì)所、學(xué)校、商業(yè) 22 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品 潤(rùn)澤公館 潤(rùn)澤公館定位于別墅級(jí)城市公園華宅，與潤(rùn)澤悅溪、潤(rùn)澤莊園共同組成潤(rùn)澤公園居住區(qū)，潤(rùn)澤公館位于潤(rùn)澤公園居住區(qū)東南地塊。 在潤(rùn)澤公園居住區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)商潤(rùn)澤地產(chǎn)建造了 40萬(wàn)平米的生態(tài)園林。居住區(qū)內(nèi)配有潤(rùn)澤會(huì)所，會(huì)所中擁有網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、瑜伽館、健身器械室、棋牌室、酒吧、法式餐廳等各種高檔完備配套。 社區(qū)內(nèi)有小學(xué)、幼兒園教育配套。開(kāi)發(fā)商與朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、知名雙語(yǔ)幼兒園簽約入駐。 社區(qū)七萬(wàn)平米特色商街配套 。潤(rùn)澤公園居住區(qū)坐擁七萬(wàn)平米高端商業(yè)配套，華潤(rùn)萬(wàn)家超市、福奈特洗衣等現(xiàn) 已入駐，成熟商業(yè)氛圍初現(xiàn)端倪。 23 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品 北京城建 世華泊郡 開(kāi) 發(fā) 商：北京世紀(jì)鴻城置業(yè)有 限公司 投 資 商：北京城建投資發(fā)展股 份有限公司 物業(yè)管理：北京城承物業(yè)管理有 限責(zé)任公司 物業(yè) 地址：朝陽(yáng)清河?xùn)|岸，北苑 家園公園 2008北側(cè) 占地面積： 12萬(wàn)平方米 建筑面積： 40萬(wàn)平方米 容 積 率 : 2.4 綠 化 率： 30.02% 產(chǎn)品 類型：板式高層公寓 均 價(jià)： 25000元 /平方米 總 戶 數(shù)： 2412戶 配套設(shè)施：會(huì)所、托幼、小學(xué)、 商業(yè)配套 24 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品 北京城建 世華泊郡 世華泊郡項(xiàng)目?jī)?nèi)建有會(huì)所、托幼、小學(xué)、商業(yè)等配套設(shè)施，定位于水岸宜居社區(qū)，其中商業(yè)金融面積占到47800平方米。 小 學(xué) 商 業(yè) 25 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 競(jìng)品分析 項(xiàng)目 規(guī)模（平米） 戶數(shù) 商業(yè)配套 北京華貿(mào)城 55萬(wàn) 6000戶 7萬(wàn)平米商業(yè)街 天潤(rùn)福熙大道 67萬(wàn) 3500戶 商業(yè)街 潤(rùn)澤悅溪 37萬(wàn) 2094戶 共享潤(rùn)澤公園居住區(qū)內(nèi) 7萬(wàn)平米特色商街配套 潤(rùn)澤公館 25.7萬(wàn) 1994戶 世華泊郡 40萬(wàn) 2412戶 近 5萬(wàn)平米商業(yè)金融配套 來(lái)廣營(yíng)片區(qū)為國(guó)奧區(qū)域唯一集中大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)區(qū)，總建面達(dá) 300萬(wàn)平米，住宅面積 200萬(wàn)平米。本案周邊各項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)均配有一定規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施，以滿足各小區(qū)內(nèi)住戶的日常需求。但近 16000戶， 48000人次的日消費(fèi)量仍舊擁有巨大商業(yè)市場(chǎng)，成為本案商業(yè)項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 26 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 項(xiàng)目屬性界定 新建社區(qū)配建商業(yè) 交通便利，昭示性較好 兼具社區(qū)會(huì)所功能 臨近區(qū)域商業(yè)中心 27 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 所在區(qū)域?yàn)榇笠?guī)模住宅社區(qū)，市場(chǎng)覆蓋面廣； 東側(cè)和北側(cè)緊鄰天潤(rùn)住宅社區(qū)和北京對(duì)外貿(mào)易學(xué)校，核心商圈輻射范圍大； 項(xiàng)目大量業(yè)主對(duì)公司品牌具有強(qiáng)烈的親切感和忠誠(chéng)度 項(xiàng)目體量相對(duì)較??； 周邊社區(qū)內(nèi)均配有不同規(guī)模的商業(yè)配套，存在競(jìng)爭(zhēng)； 本案另建有 26平米大型商業(yè)綜合體，將分流部分客流； 區(qū)域人口總量的不斷增加和消費(fèi)水平不斷提高為商業(yè)發(fā)展提供的動(dòng)力，發(fā)展趨勢(shì)利好； 區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集中，總體規(guī)模大，是未來(lái)居住熱點(diǎn)區(qū)域； 隨著建設(shè)不斷推進(jìn)，區(qū)域未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸好，商業(yè)氛圍漸濃； 周邊社區(qū)商業(yè)配建與本項(xiàng)目在客戶和商鋪?zhàn)鈶糍Y源上存在競(jìng)爭(zhēng)； 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快速，概念層出不窮，在建設(shè)期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境存在變數(shù)，同類型商業(yè)入市等使項(xiàng)目面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力； 28 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)選擇 Part2 29 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析 我們應(yīng)該怎么辦 情境（ Situation） （公認(rèn)事實(shí)） 沖突（ Complication） （推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素） 疑問(wèn)（ Question ） (分析存在的問(wèn)題) 需要完成某項(xiàng)任務(wù) 發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情 存在某個(gè)問(wèn)題 存在某個(gè)問(wèn)題 采取了某項(xiàng)行 動(dòng) 知道解決的方法 有人提出一項(xiàng)解 決方案 行動(dòng)未能奏效 我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案 該方案是否正確 為什么沒(méi)能奏效 30 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 分析模型 ？ R1 非期望結(jié)果 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 R2 期望結(jié)果 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2 31 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 S：情境（ situation） 規(guī)模 交通 位置 區(qū)域現(xiàn)狀 市場(chǎng)現(xiàn)狀 工程進(jìn)度 從屬于中鐵 國(guó)際城 26萬(wàn)平方米的大型綜合商業(yè)建筑； 商業(yè)總建筑面積近 2萬(wàn)平方米，規(guī)劃有地下廣場(chǎng)； 項(xiàng)目緊鄰清河營(yíng)東路和清河營(yíng)中路，南側(cè)位地鐵十三號(hào)線北苑站， 交通便利快捷； 項(xiàng)目位于國(guó)際城西北地塊，相關(guān)政策的牽引性不強(qiáng)，也無(wú)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)； 項(xiàng)目目前處于施工前期階段； 周邊聚集總量近 300萬(wàn)平方米在建及待建的住宅項(xiàng)目，為項(xiàng)目帶來(lái)大量的消費(fèi)群體； 周邊住宅社區(qū)內(nèi)均不同程度配建商業(yè)設(shè)施； 區(qū)域?yàn)榇笠?guī)模建設(shè)區(qū)，成熟度較低，商業(yè)氛圍不太成熟； 片區(qū)周邊經(jīng)營(yíng)品種混雜，檔次不高，經(jīng)營(yíng)狀況一般； 區(qū)域商業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，未來(lái)項(xiàng)目建成后將可能面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ; 周邊板塊各區(qū)域發(fā)展相對(duì)成熟，商業(yè)配套完善，基本滿足各區(qū)域消費(fèi)需求。 32 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 S：情境（ situation） 甲方關(guān)于本項(xiàng)目已明確的幾點(diǎn)事項(xiàng)： 設(shè)計(jì)格局基本不變 項(xiàng)目商業(yè)地上部分以銷售為主 地下商業(yè)部分中短期考慮階段性自持 主要是明確商業(yè)部分的適合業(yè)態(tài) 33 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 C：矛盾或沖突 （ complication） R1：非期望結(jié)果 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 項(xiàng)目 26萬(wàn)大綜合體成為地區(qū)購(gòu)物中心，分散大部份客流； 周邊社區(qū)客群被其他商業(yè)截留； 區(qū)域商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 R2：期望結(jié)果 我們的期望目標(biāo) 依附 26萬(wàn)大綜合體發(fā)展帶動(dòng)效應(yīng)，成為具備區(qū)域影響商業(yè)體； 同周邊商業(yè)形成差異化； 銷售及經(jīng)營(yíng)可操性強(qiáng)； C：矛盾或沖突 （ complication） VS 34 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 Q：提出問(wèn)題 （ question） 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須面臨的核心問(wèn)題 如何合理布局商業(yè)，使各部分業(yè)態(tài)達(dá)到最佳組合，最大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增強(qiáng)商業(yè)氛圍，吸引租戶與消費(fèi)群體 項(xiàng)目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破投資者心理界限，將本項(xiàng)目與其他商業(yè)產(chǎn)品區(qū)別開(kāi) 35 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 商業(yè)劃分 商業(yè)級(jí)別 城市中心區(qū)商業(yè) 區(qū)域型商業(yè) 社區(qū)型商業(yè) 鄰里型商業(yè) 規(guī)模（ M2） 30萬(wàn)以上 3.6-18萬(wàn) 9000-36000 1800-9000 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 居民聚居區(qū)，人流集中交通便利 住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè) 客流量 日人流量 50萬(wàn)以上 日人流量 10萬(wàn)以上 5萬(wàn)以上 核心客戶 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者 步行 15分鐘內(nèi)的居民 小區(qū)內(nèi)部及周邊居民 商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街集中商業(yè) 商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè) 小型商業(yè)店鋪 本項(xiàng)目屬于社區(qū)型商業(yè) 36 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 商業(yè)定位 輻射周邊的社區(qū)服務(wù)型商業(yè) 37 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 商業(yè)定位 何謂社區(qū)商業(yè) ？ 社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的 住宅區(qū)； 社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無(wú)店鋪的各種服務(wù)如上門(mén)維修服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)的居民住宅區(qū)商業(yè)； 它的服務(wù)人口一般在 5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在 2公里以內(nèi)； 38 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 市場(chǎng)定位 類型 描述 便利級(jí)商業(yè) 面積一般在 3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在 3000人以下； 鄰里級(jí)商業(yè) 面積一般在 3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在 3000-50000人； 社區(qū)級(jí)商業(yè) 面積一般在 20000-50000M2，以生活百貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在 50000-150000人。 中 間 型 社 區(qū) 商 業(yè) 39 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 功能定位 項(xiàng)目整體 商業(yè)功能 休閑功能 文化功能 娛樂(lè)功能 保健功能 餐飲功能 社區(qū)公共 服務(wù)功能 購(gòu)物功能 作為綜合性的社區(qū)服務(wù)主題的商業(yè)區(qū)，應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需求，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、健身、交流、公共服務(wù)、購(gòu)物等多種功能。 40 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 經(jīng)營(yíng)檔次定位 項(xiàng)目各專業(yè)店、專賣店、便利店以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來(lái)帶動(dòng)街區(qū)的整體形象及影響力，但更多的以中檔消費(fèi)為主，來(lái)滿足周邊住宅社區(qū)客戶更為龐大的主流需求，通過(guò)不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。 中檔 局部高檔 41 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 客戶定位 目標(biāo)客戶群 主力消費(fèi)群 主要居住在項(xiàng)目所界定的核心商圈內(nèi) 收入水平好、較強(qiáng)的消費(fèi)能力 周邊企業(yè)白領(lǐng)，臨近社區(qū)住戶，臨街學(xué)校學(xué)生群體為主力消費(fèi)群體之一 本項(xiàng)目業(yè)主為其主要消費(fèi)群體之一 表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)為主 次消費(fèi)群 居住在核心商圈之外的次級(jí)商圈和異地商圈的次輻射地帶 消費(fèi)能力強(qiáng) 以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人，同時(shí)可能吸引部分外來(lái)人口 非持續(xù)間斷性消費(fèi)，在有商業(yè)活動(dòng)或其他促銷時(shí)前來(lái)消費(fèi) 42 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 業(yè)態(tài)選擇 餐飲、健身、娛樂(lè)、超市、兒童相關(guān)、教育、生活家居、便民配套八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)選取原則 社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社 區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)； 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況； 能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍； 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。 43 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 業(yè)態(tài)選擇 租戶角色定位 租戶特點(diǎn) 租金承受能力 租金模式 人流貢獻(xiàn) 型租戶 一般零售主力店、次主力店如 百貨、大賣場(chǎng)，娛樂(lè)業(yè)態(tài)如影 院、電玩、冰場(chǎng)等 通常承受租金能力相 對(duì)最低 以純租金方式居多， 也有可 控租戶采取扣率租金（有保底 營(yíng)業(yè)額）的方式 租金貢獻(xiàn) 型租戶 部分品牌店、一般專賣店、中 西快餐、花車租戶 承租能力相對(duì)最高 零售類以扣率租金或兩者取高 為主，而中西快餐則以純租金 模式為主 提升形象 型租戶 各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如 休閑運(yùn)動(dòng)服飾中的 NIKE，快餐 中的必勝客 承租能力相對(duì)一般， 視地段、客流、交通 等情況 以扣率租金為主 功能配套 型租戶 以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購(gòu) 物中心的一站式消費(fèi) 除了個(gè)別租賃面積小 或銀行、展示等機(jī)構(gòu) 外，一般承租能力較 低 以純租金為主 填空補(bǔ)漏 型租戶 以消化購(gòu)物中心富裕樓層或面 積為考慮 一般很低 純租金為主 44 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 美容養(yǎng)生 健身 電玩 45 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 兒童產(chǎn)品 46 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 音像制品 餐飲 服飾 47 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 業(yè)態(tài)選擇 48 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 業(yè)態(tài)選擇 49 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 業(yè)態(tài)選擇 11、小型餐飲 城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道 目標(biāo)顧客以臨近 經(jīng)營(yíng)面積100平方米以下 家常菜、普通常規(guī)菜系 較差 12、中型餐飲 城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心 目標(biāo)顧客以中高檔次消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)面積100-300平方米 特色菜、或高檔次 每百平米 5個(gè)車位 一般 13、大型餐飲 城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心 目標(biāo)顧客以中高檔次消費(fèi)者和追求飲食要求的中年人 經(jīng)營(yíng)面積300平方米以上 每百平米 5個(gè)車位 較高 14、網(wǎng)吧 城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、交通要道 目標(biāo)顧客以青年人為主 經(jīng)營(yíng)面積200-1000平方米 散區(qū)，包房， vip室 多為 24小時(shí)，電力要求高， 一般 15、臺(tái)球室 城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、交通要道 目標(biāo)顧客以青年人為主 經(jīng)營(yíng)面積200-800平方米 散區(qū)， vip區(qū) 多為 24小時(shí)，人流量較大， 一般 16、影院 城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、交通要道 目標(biāo)顧客以青年人為主，及對(duì)文化信息向往的人 經(jīng)營(yíng)面積1000平方米以上 大廳、小廳、包廳 層高要求明顯 一般 16、 KTV 城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、交通要道 目標(biāo)顧客以青年人為主 經(jīng)營(yíng)面積800平方米以上 大廳、中廳、小廳 層高要求明顯 一般 50 項(xiàng)目規(guī)劃 Part3 51 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 C A級(jí)區(qū)： 27號(hào)樓西側(cè)、 28號(hào)樓西側(cè) 1、 2鋪、 B級(jí)區(qū)： 28號(hào)輔樓 C級(jí)區(qū) :28號(hào)樓內(nèi)臨廣場(chǎng) D級(jí)區(qū) :28號(hào)樓東側(cè) E級(jí)區(qū) :28號(hào)樓北側(cè)內(nèi)街 A A B E C D 北 苑 路 一 .商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值分區(qū) 52 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 一層和地下商業(yè)業(yè)態(tài)布局 F F級(jí)區(qū) :地下負(fù)一層 53 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 開(kāi)發(fā)商方案（一）業(yè)態(tài)布局 方案一商業(yè)面積 15000平方米左右，包括地下負(fù)一層，地上一層 27號(hào)樓 28號(hào)樓和 28號(hào)輔樓。 規(guī)劃重點(diǎn)： 考慮規(guī)劃業(yè)態(tài)的合理性。 一層和負(fù)一層商業(yè)上下動(dòng)線的解決問(wèn)題。 建議增加二層為商業(yè)，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 業(yè)態(tài)的組合和配比問(wèn)題 二 .業(yè)態(tài)分布 54 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 1） 27號(hào)樓西側(cè)臨街部分是最具價(jià)值的 A級(jí)區(qū)。我們項(xiàng)目周邊分布的都是大型社區(qū)，項(xiàng)目本身還有一個(gè)大型商業(yè)，國(guó)有大型金融機(jī)構(gòu)有可能入駐大型商業(yè)體，中小型金融機(jī)構(gòu)則更多選擇臨近大型商業(yè)體的社區(qū)。 27號(hào)樓西側(cè)臨街部分，從體量及其交通屬性來(lái)看，都極其適合做中小型金融的進(jìn)駐。 A 北 苑 路 55 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 圖片 56 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 目前一層有 600平方米左右的面積只滿足小型儲(chǔ)蓄所，我們認(rèn)為其商業(yè)面積應(yīng)該擴(kuò)大到二層。從而形成一二層聯(lián)動(dòng)，一層可以作為金融機(jī)構(gòu)辦理前臺(tái)業(yè)務(wù)及形象展示，二樓可以用于其行政辦公，VIP客戶專有接待區(qū)，后臺(tái)業(yè)務(wù)處理等等。銷售時(shí)，我們建議其目標(biāo)客戶明確為中小型金融機(jī)構(gòu)，帶產(chǎn)權(quán)一樓 600平方米面積和二樓整體（或大部分）打包銷售，與其他商業(yè)區(qū)別對(duì)待。這樣 既可為本社區(qū)服務(wù)，又可服務(wù)于整體區(qū)域，與 1-10地塊業(yè)態(tài)也不沖突的同時(shí)又使物業(yè)價(jià)值最大化，企業(yè)利潤(rùn)最大化。 二層 一層 最優(yōu)質(zhì)的區(qū)域入駐最優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)，發(fā)揮其最優(yōu)質(zhì)的價(jià)值。 57 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 C A 2） 28號(hào)樓西側(cè)臨街部分也是最具價(jià)值的 A級(jí)區(qū)。它與 27號(hào)樓西側(cè)部分構(gòu)成了整個(gè)社區(qū)的“ 臉面 ”是社區(qū)整體商業(yè)定位檔次的“ 標(biāo)桿 ”。 由于其位置的顯著性和交通的便捷性以及賦予它對(duì)整體社區(qū)商業(yè)的提升性，我們將其定位于洋快餐（如肯德基，麥當(dāng)勞等）或高檔西餐高檔咖啡館（如上島 咖啡，星巴克咖啡等）。 北 苑 路 58 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 圖片 59 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 由于 28號(hào)樓西側(cè)臨街門(mén)面更小，就更需要采用以小托大的方式進(jìn)行商業(yè)實(shí)操，以規(guī)避底層面積過(guò)小和價(jià)格較高的問(wèn)題。在銷售的時(shí)候也可進(jìn)行一二層聯(lián)動(dòng)銷售。 二層 一層 60 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 C A B 北 苑 路 3） 28號(hào)輔樓是僅次于 A級(jí)區(qū)的高價(jià)值區(qū)，清河營(yíng)中路位居其前，能為其帶來(lái)大量客源，路對(duì)面是高等院校，是一個(gè)比較穩(wěn)定的消費(fèi)群體，“ 吃” 和 “ 玩” 是這個(gè)穩(wěn)定消費(fèi)群體的主訴求。 28號(hào)輔樓上下兩層近 1000平方米，無(wú)論從其位置，體量的本體條件，還是客群，交通的外部條件來(lái)看，它都適合做一個(gè)中型餐飲或拆分成兩個(gè)小型餐飲。 61 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 62 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 C 4） 28號(hào)樓內(nèi)側(cè)臨廣場(chǎng)我們認(rèn)為其商業(yè)價(jià)值相對(duì)也比較高。 由于廣場(chǎng)的存在，廣場(chǎng)本身就形成一個(gè)人流聚集區(qū)，而這些人流百分之八十都屬于長(zhǎng)時(shí)間停留客群，極大地增加了商業(yè)的成交幾率。 針對(duì)這些長(zhǎng)時(shí)間停留的客群，以中檔精品百貨（如精品女裝） ,茶室，咖啡廳，茶藝館，商務(wù)中心，票務(wù)中心為宜。 C 北 苑 路 63 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 64 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 C 5） 28號(hào)樓東側(cè)的 D級(jí)區(qū)，也是臨街店鋪，而且是進(jìn)入小區(qū)的慢車道。但由于其路面較窄，展示面只能針對(duì)國(guó)際城內(nèi)居民，主要為步行消費(fèi)者。 且東西兩地塊存在高差，極大影響了商鋪的商業(yè)價(jià)值。 此區(qū)域 考慮社區(qū)配套小型業(yè)態(tài)。原因是東側(cè)道路無(wú)法停車，業(yè)態(tài)包含（小型便利店、煙酒、干洗、鮮花禮品、中介公司、藥店、 打字復(fù)印 、 照片沖洗 、食品日雜 、 美容美發(fā)等） D 北 苑 路 65 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 66 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 C 6） 28號(hào)樓北側(cè)內(nèi)街我司認(rèn)為在地上一層中是價(jià)值最差區(qū)塊。 北面門(mén)面全被 28號(hào)輔樓遮擋，無(wú)商業(yè)形象展示面。 西面入口被外置樓梯遮擋，由明街轉(zhuǎn)為暗街。入口動(dòng)線不能直達(dá)。 E 北 苑 路 67 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 布局方法一 純內(nèi)街設(shè)計(jì)， 28號(hào)樓一層需設(shè)小型商鋪，“淘寶街”，強(qiáng)調(diào)精品特色的概念，業(yè)態(tài)包含（服裝、眼鏡、特色禮物、特色水吧、美容美發(fā)等。） 68 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 C E C 北 苑 路 布局方法二 E區(qū)域 C區(qū)域北面作為一個(gè)整體，形成南北雙門(mén)面，形成南北互動(dòng)局面。業(yè)態(tài)與 C區(qū)一致。 69 1-2層商業(yè)解決方案，規(guī)避傳統(tǒng) 1： 1雙層店鋪面積大、單價(jià)低、總價(jià)高的問(wèn)題，科學(xué)的提出 1:3-1:5雙層商業(yè)店鋪，以小一層拖大二層，使二層首層化，最大限度發(fā)揮二層價(jià)值，同時(shí)增加首層黃金店鋪價(jià)值。 傳統(tǒng) 1： 1 一拖二商業(yè) 創(chuàng)新 1： 3 一拖二商業(yè) 2層 1層 2層 1層 傳統(tǒng)一拖二商業(yè)的弊端： 1.變現(xiàn)能力差 -單套面積較大 ， 為滿足銷售要求， 一般銷售價(jià)格較低 ，但總價(jià)較高 ， 因此變現(xiàn)能力差； 2.適應(yīng)業(yè)態(tài)有限 -傳統(tǒng)一拖二商業(yè)面積較大 ， 適應(yīng)此面積業(yè)態(tài)有限 ， 從而制約銷售； 3.商業(yè)價(jià)值減低 -以一層商業(yè)來(lái)解決二層商業(yè)銷售及使用問(wèn)題 ， 但損失一層價(jià)值 。 創(chuàng)意一拖二商業(yè)的優(yōu)勢(shì)： 1.變現(xiàn)能力增強(qiáng) -單套面積較小 ， 總價(jià)降低 ， 變現(xiàn)能力增強(qiáng)； 2.二層首層化 -商業(yè)價(jià)值增加； 3.適用業(yè)態(tài)增加 -二層使用費(fèi)用減低 ， 適用業(yè)態(tài)增加； 4.增加獨(dú)立商業(yè) -開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化 。 首層商業(yè)展示面 獨(dú)立黃金商業(yè)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 二層商業(yè)首層化 對(duì)于開(kāi)發(fā)商方案一，我司建議二層也做成商業(yè)，以小拖大，二層首層化，在解決二層商業(yè)的同時(shí)也使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 70 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 27號(hào)樓一二層商業(yè)業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)示意圖 一層 內(nèi)部樓梯 二層由一層金融內(nèi)部樓梯或公共樓梯進(jìn)入，進(jìn)行商業(yè)聯(lián)動(dòng) 71 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 28號(hào)樓一二層商業(yè)業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)示意圖 28號(hào)樓一層四種顏色的店面，可以拖樓上相同顏色的區(qū)域，上下動(dòng)線以室內(nèi)樓梯結(jié)合公共樓梯解決。 存在問(wèn)題： 首層面積過(guò)大，不利于安排安排小型業(yè)態(tài)（建議鋪位切割，由北向小鋪上樓）。 北側(cè)增加 2個(gè)門(mén)臉用于通達(dá)地下，形成負(fù)一層與首層的聯(lián)動(dòng)。 銷售時(shí)根據(jù)擬進(jìn)駐業(yè)態(tài)進(jìn)行靈活調(diào)整銷售。 72 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 7） 地下商業(yè) 業(yè)態(tài)劃分三個(gè)區(qū)域： 餐飲區(qū) 超市區(qū) 娛樂(lè)休閑區(qū) 餐飲區(qū) 超市區(qū) 娛樂(lè)休閑區(qū) 73 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 餐飲區(qū)：位于地下一層北側(cè)，可利用 28號(hào)樓地上一層作前廳引導(dǎo)，雙向出入。便于安排配套設(shè)施。以風(fēng)味美食廣場(chǎng)、知名連鎖中型餐飲為主干，小型特色中西餐為輔的餐飲城。面積為2500-4000平方米。 餐飲區(qū) 74 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 超市：位于地下一層?xùn)|側(cè)。方便國(guó)際城居民進(jìn)出。與地下車庫(kù)入口相鄰，便于卸貨。定位中高檔，配備主食廚房、精品蔬菜肉類、進(jìn)口食品、海鮮水產(chǎn)等區(qū)域。地下與餐飲區(qū)風(fēng)味美食廣場(chǎng)相連。面積為 2500-3500平方米。 超市區(qū) 75 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 超市業(yè)態(tài)布局及其動(dòng)線組織圖 76 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 娛樂(lè) 休閑 區(qū)：位于地下一層南側(cè) ,業(yè)態(tài)包含網(wǎng)吧、臺(tái)球、電玩城、健身、KTV等。如開(kāi)發(fā)商考慮還建，可壓縮該區(qū)域面積 ，面積為 2500-3200平方米。 娛樂(lè)休閑區(qū) 77 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 下沉廣場(chǎng)規(guī)劃 下沉廣場(chǎng)應(yīng)該發(fā)揮的作用是： A. 上下通道的動(dòng)線組織 B. 商業(yè)形象的立面展示 C. 定期型商業(yè)的活動(dòng)場(chǎng)所（如促銷，新品推廣） D. 自然通風(fēng)采光 E. 社區(qū)的一大特色景觀 78 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 由于下沉廣場(chǎng)位于地塊中央，造成了下沉廣場(chǎng)的功能發(fā)揮受到很大限制?，F(xiàn)在下沉廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，不能完全發(fā)揮下沉廣場(chǎng)的作用。 位置相對(duì)于西側(cè)主干道北苑路偏遠(yuǎn)，不能最佳展示項(xiàng)目商業(yè)形象的同時(shí)也人為拉長(zhǎng)了進(jìn)入地下商業(yè)的動(dòng)線，影響了購(gòu)物的便捷性。 由于廣場(chǎng)處于中間位置，破壞了一層廣場(chǎng)的整體性和連貫性，極大地降低了一層廣場(chǎng)的品質(zhì)。 極大影響了 27號(hào)樓北向和 28號(hào)樓商鋪的人流動(dòng)線和互相聯(lián)動(dòng)的作用。 一層廣場(chǎng)的活動(dòng)組織力降低，不能組織大型主題活動(dòng)。 79 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 解決方法 : 下沉廣場(chǎng)西移至臨近北苑路 下沉廣場(chǎng)處于中間位置時(shí)，理論上可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目負(fù)一層單面四向采光，實(shí)際由于西面要建進(jìn)入負(fù)一層的商業(yè)動(dòng)線（建議使用無(wú)障礙自動(dòng)扶梯），西面采光并不是很理想。 下沉廣場(chǎng)西移，不但利于負(fù)一層的動(dòng)線組織，也使一層地面廣場(chǎng)形成一個(gè)整體的，連貫的，互動(dòng)性強(qiáng)的真正意義上的廣場(chǎng)。從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象，價(jià)值，使用等多種綜合效益的提升。 80 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 在滿足下沉廣場(chǎng)使用功能的同時(shí)，因著重考慮其附加值 a) 強(qiáng)調(diào)景觀概念，打造景觀藝術(shù)通道。 b) 滿足主功能的同時(shí)，增加其附加功能。（如休憩，消夏） c) 地下商業(yè)的布局指示功能 d) 地下商業(yè)小型活動(dòng)的舉辦功能（如車展，促銷） 81 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 地下負(fù)一層交通動(dòng)線的組織 地下負(fù)一層由于都是大的業(yè)態(tài)，這里只描繪出主要的動(dòng)線，在后期實(shí)際操作中，要根據(jù)具體實(shí)體店組織輔助動(dòng)線。 在平面動(dòng)線充分循環(huán)化的同時(shí)，要利用好立體動(dòng)線（及連接一層與負(fù)一層的樓梯），使負(fù)一層商業(yè)也能首層化，形成一層和負(fù)一層的聯(lián)動(dòng)。從而達(dá)到效益最大。 健身房 臺(tái)球室 電玩 特色酒吧 美食廣場(chǎng) 特色餐廳 連鎖餐飲 82 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 開(kāi)發(fā)商方案一規(guī)劃要點(diǎn)： 根據(jù)價(jià)值分區(qū)，發(fā)揮每個(gè)區(qū)塊的最大價(jià)值 建議二層也做成商業(yè)（多增加 4000平方米左右的商業(yè)面積） 充分利用一層的“門(mén)臉”作用，采用一拖二，一拖地下等分割方式，使二層和負(fù)一層商業(yè)一層化，提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 下沉廣場(chǎng)西移 下沉廣場(chǎng)和一層廣場(chǎng)景觀化 83 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 開(kāi)發(fā)商方案（二）業(yè)態(tài)布局 方案二是開(kāi)放商在與政府部門(mén)溝通后，根據(jù)政府建議增加商業(yè)面積而相應(yīng)作出的調(diào)整。其規(guī)劃難度是，商業(yè)面積在原方案一的基礎(chǔ)上增加了 27， 28號(hào)樓二到四層的面積，商業(yè)面積增加了近 12000平方米。商業(yè)總面積達(dá)到近 27000平方米。 規(guī)劃重點(diǎn)： 考慮規(guī)劃業(yè)態(tài)的合理性。 三四層商業(yè)上下動(dòng)線的解決問(wèn)題。 商業(yè)增加體量的消化問(wèn)題。 業(yè)態(tài)的重新組合和配比問(wèn)題 84 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 27號(hào)樓南面地塊是規(guī)劃中的學(xué)校，因此學(xué)生家長(zhǎng)的認(rèn)知性很強(qiáng)，樓層格局很方正，我司認(rèn)為很適合做教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)，三四兩層近 4000平方米，即使二層有剩余加上 1000平方米此業(yè)態(tài)也能消化。 85 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 此地區(qū)人口密集度大，消費(fèi)質(zhì)量而高，人口構(gòu)成以中青年白領(lǐng)為主，根據(jù)其消費(fèi)習(xí)慣最大需求點(diǎn)在于餐飲 餐飲的商業(yè)拉動(dòng)作用也相對(duì)較大，對(duì)高樓層的抗性不大 三四層位于地上，有可以展示商業(yè)形象的空間。 地上建筑相對(duì)于地下建筑有天然的通風(fēng)采光，經(jīng)營(yíng)環(huán)境大大優(yōu)于地下。 綜合以上因素，方案一中 地下負(fù)一層餐飲應(yīng)該放置 于環(huán)境相對(duì)較好的 28號(hào)樓 三四層。 86 本方案通過(guò) 先解決三四層業(yè)態(tài)；再將 2層業(yè)態(tài)首層化。 技巧： 27號(hào)樓和 28號(hào)樓各增加兩部觀光電梯，盤(pán)活三四層，一層給出部分小鋪，帶活二層。 觀光建議安裝在廣場(chǎng)一側(cè)。 觀光電梯 87 觀光電梯的