xx食品公司地塊項目前期研究策劃建議書doc65

xx食品公司地塊項目前期研究策劃建議書 目 錄 投 資 環(huán) 境 篇 2 一、 區(qū)域概述 二、 城市總體規(guī)劃 三、 市政工程建設及拆遷改造 房 產 大 市 篇 12 一、 2004 年溧陽市房地產發(fā)展現(xiàn)狀 二、 2005 年下半年溧陽房地產市場展望 競 爭 市 場 篇 17 項 目 分 析 篇 29 開 發(fā) 建 議 篇 35 一、建筑風格 二、總體規(guī)劃 三、物業(yè)配比 四、客源定位 五、價格定位 投 資 環(huán) 境 篇 一、區(qū)域概述 1、區(qū)域地理： 溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經濟區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)” 。距上海、杭州 僅有 200 公里， 距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場 80公里，距常州機場 60 多公里。 2、行政區(qū)劃： 溧陽 古稱平陵 , 秦建縣制 ,至今已有 2200 多年歷史 。1990 年 8 月 ,經國務院批準 ,撤縣設市 ,是常州市重要組成部分 。 溧陽現(xiàn)轄制 18 個鎮(zhèn)、 2 個省級開發(fā)區(qū) ,總面積 1535.87 平方公里。處于 北緯 311 -314，東經11908 -11936 之間 。 溧陽市是常州境內唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的 AAAA 級國家旅游區(qū) 天目湖旅游度假區(qū)。 3、悠久歷史： 全市總人口 79 萬 余人，其中非農業(yè)人口約 35 萬人，占總人口的 44%,市區(qū)人口 18 萬左右。 溧陽歷史悠久，人杰地靈。經中外科學家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水母山發(fā)現(xiàn)的 “中華曙猿 ”等大量古生物化石，距今已有4500 萬年，是包括人類在內的高級靈長類動物的共同祖先。溧陽是革命老區(qū) , 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據地， 新四軍江南指揮部就設在溧陽的水西村。 4、經濟概況： a、綜合實力 溧陽市以機械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產業(yè)，這些產業(yè)在 2003 年獲得了較大發(fā)展， 2003 年末，溧陽市有 15 家工 業(yè)企業(yè)（集團）總產值超億元，占全市工業(yè)總產值的 27.8%，提高 1.3 個百分點。其中江蘇上上集團、江蘇華朋集團和江蘇正昌集團工業(yè)總產值均在 5 億元以上。 2004 年全市統(tǒng)計實現(xiàn)工業(yè)銷售收入 258.02 億元 ,實現(xiàn)利稅 22.57 億 ,實現(xiàn)利潤 9.55 億 ,其中年銷售超過 500萬以上企業(yè)實現(xiàn)產品銷售收入 187.27 億元 ,利稅 17.15 億元 ,利潤 8.21 億元 . 1978 年以來，溧陽市國內生產總值以年均 17.5%的高速度增長。 2003 年溧陽市國民生產總值較上年增長18.6%，略高于全國水平；國民生產總值增長遠高于全市職工 和農民收入水平，社會財富增長明顯。社會財富強有力的增長必然帶動新一輪的城市建設高速發(fā)展，進而促進房地產業(yè)的進一步繁榮。 2003 年全市居民儲蓄存款較上年增長 18.8 億元，銀行存款余額增加 19.5 億元，經濟發(fā)展基本良性。從過去走過的道路來看，溧陽市經濟發(fā)展成績顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費以 及儲蓄等指標顯著增長。溧陽市經濟綜合實力的壯大，為該市進一步發(fā)展打下了良好的經濟基礎。從后期走勢來看，預計溧陽市經濟增長幅度仍將保持兩位數以上的經濟發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經濟增長水平，為該市房地產業(yè)的發(fā) 展奠定了較強的投資信心以及穩(wěn)定的利潤保障。 溧 陽 市 近 年 來 G D P 增 長 走 勢 圖102.1121.191.180901001101201302001 2002 2003項目 2003 年數值 與 2002 年比較 全市人口 78.7 萬人 同比增長 0.31% 國 民 生 產 總值 121.1 億元 同比增長 18.6% 人均 GDP 15415 元 同比增長 18.5% 職 工 平 均 工資 17365 元 同比增長 5.5% 農 民 人 均 純收入 4722.96元 同比增長 7.9% 銀 行 存 款 余 85.2 億元 同比增長 22.9% 額 人 均 儲 蓄 存款 10831 元 同比增長 22.0% b、產業(yè)結構 從近 年來溧陽市產業(yè)結構布局變化走勢來看，該市三次產業(yè)結構相繼實現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。 2003 年溧陽市經濟結構更趨合理，三次產業(yè)比重由2002 年的 13.0： 52.3： 34.7 調整為 11.6： 55.3： 33.1。 目前溧陽市第二產業(yè)結構所占比例過半，其中主要是地方工業(yè)、機械加工、建筑業(yè)等；第三產業(yè)占據國民生產總值的三分之一以上，其中內外貿易十分活躍、旅游業(yè)對經濟發(fā)展的推動作用更顯突出；溧陽有山有第一產業(yè)11.6%第二產業(yè)55.3% 第三產業(yè)33.1% 水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產業(yè)的發(fā)展貢獻率也相對較高，達到 11.6%。 從溧陽市經濟發(fā)展方向上看，該市將重點開發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經濟實力的壯大，預計第一產業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進一步開發(fā)，第三產業(yè)所占比例將會有一個較大幅度的提高。 c、經濟形態(tài) 第三產業(yè)發(fā)展速度加快。 2003年完成第三產業(yè)總值 401000萬元，其中以批發(fā)和零售貿易業(yè)、參飲業(yè)、社會服務業(yè)發(fā)展較快。分別完成總值為 115000 萬元、 25000 萬元和 35900萬元，同比都 有較大幅度提高。 近年來，溧陽市的開放型經濟取得了長足的進步，招商引資取得了新突破。全市進出口總額突破 1 億美元大關，達10254 萬美元，其中出口額 8153萬美元，進出口總額 2101萬美元，在出口額中，一般貿易出口 6821 萬美元，加工貿易出口 1332萬美元。 溧陽市 2003年新批外商投資企業(yè) 58家，新增 28家；其中 500萬美元以上項目 18個，合同利用外資 2.8億元，實際利用外資 9998萬美元，年末全市已投產開業(yè)的 三資 企業(yè)25 家；其中銷售超 5000 萬元的 三資 企業(yè) 4 家，利稅在1000 萬元以上 三資 企業(yè) 1 家。 正昌集團、上 上集團、華朋集團、力士集團、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場競爭力強、享譽全國、領先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。同時全市外向型經濟也得到了較大發(fā)展。 d、經濟實力對比 項目 溧陽市 2003年數值 宜興市 2003年數值 江蘇省第一名數值 全市人口 78.7 萬人 107 萬人 國民生產總值 121.1 億元 224.01 億元 江陰市410.03 億元 人均 GDP 15415 元 20905 元 昆山市 52078元 農民人均純收入 4722.96 元 5040 元 江陰 市 6266元 財政收入 8.8 億元 21.01 億元 江陰市 45.09億元 人均儲蓄存 10831 元 12787 元 常熟市 22608 款 元 在江蘇省 54 個市（縣）中，溧陽市整體水平中等偏上，約居于 20-30 名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來看，溧陽市整體經濟水平相對較低。 就多數經濟指標比較來看，溧陽市與江蘇省同級別縣市第一名的差距相對較大，在國民生產總值、人均GDP、財政收入以及人均儲蓄存款來看，僅為第一名數值的 20-40%之間。 過以上數據比較來看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽市經濟發(fā)展水平相對不高，經濟基礎相對較弱；另一方面 也說明溧陽市還具有較大的發(fā)展?jié)摿?，在長江三角洲整體經濟飛躍的 21 世紀，相信交通地位愈顯重要的溧陽市，經濟必將再上一個新臺階。 e、旅游產業(yè)狀況 2003 年溧陽市積極實施大旅游戰(zhàn)略，增強旅游支柱產業(yè)競爭力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國內外游客 206.4 萬人次，比 2001 年增長 40.7%，其中接待海外旅游者 2910 人次，增長 88.5%；接待國內旅游者 206.12 萬人次，增長 40.6%。 2003 年全市旅游總收入 18.61 億元，全社會實現(xiàn)旅游增加值 8.93 億元，增長 48.9%。 隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃 實施，預計天目湖旅游區(qū)的知名度將進一步擴大，吸引前來觀光旅游度假的游客數量將大幅度增加，區(qū)域發(fā)展前景良好。 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達 161.1 萬人次，比上年增長 6.7%。 f、關于開發(fā)區(qū)建設 江蘇省溧陽經濟開發(fā)區(qū)于 1992 年始建，是江蘇省首批 16 個省級經濟開發(fā)區(qū)之一，原規(guī)劃面積為 5.02 平方公里， 2000 年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開發(fā)建設區(qū)，區(qū)域面積增至 41.6 平方公里。 溧陽經濟開發(fā)區(qū)經過十年的開發(fā)建設，截至目前，開發(fā)區(qū)內共有各類企業(yè) 183 家，總投資 16.8 億元。其中外商投資項 目 46 個，外商獨資項目 31 家，合同利用外資 1.3 億美元，實際利用外資 7309 萬美元。 溧陽經濟開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產業(yè)布局指明了方向，預計后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅實的基礎。 g、濟發(fā)展目標 2007 年市區(qū)人均生產總值 2.4 萬元，全面實現(xiàn)小康；2020 年人均地區(qū)生產總值達到 13 萬元，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 經濟發(fā)展目標 項目 現(xiàn)狀（ 2002） 2007 2020 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 地區(qū)生產總值（億元） 102.12 48.87 200 105 708 436 人均地區(qū)生產總值（萬元） 1.3 2.44 2.64 4.2 9.7 13.0 三大產業(yè)構成 13.11：52.29： 34.6 4.7：53.7：41.6 8：55：37 4：53：43 4：54：42 2：48：50 經濟 12.1 7.5 14. 16 11 12 增長速度 （ %） 4 二、 城市總體規(guī)劃 1、城市性質 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿、旅游城市 。 2、 城市結構 規(guī)劃城市結構形態(tài)為星狀布局結構，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當向東拓展，由西北、東南兩片楔 形綠地系統(tǒng)，城郊風景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個片區(qū)：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成 “十 ”字型城市中心。 3、 發(fā)展戰(zhàn)略及目標 提高城市規(guī)劃、建設、管理水平。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。 完成建設路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、 燕鳴北路等市政工程，啟動南片區(qū)公園、燕山風景區(qū)、西郊風景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場、清溪水廠 5 萬噸級擴能建設，實施宜興至溧陽天然氣管道鋪設工程。 加快構建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林城市。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項執(zhí)法監(jiān)察。進一步完善城市管理體制，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務功能。 加強國土資源管理，依法保護耕地，大力推進集約化用地，努力做好土地復墾整理工作，確保耕地動態(tài)平衡和占補平衡。嚴格規(guī)范土地出讓 “招、拍、掛 ”制度，最大 限度利用土地資源籌措建設資金。 4、 城市主要分區(qū) 老城區(qū)：鳳凰路與建設路之間，是溧陽老城區(qū)所在地，作為溧陽城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設施較為完善，是全市的商業(yè)服務、文化教育中心。 現(xiàn)狀公共設施主要沿東、西大街與平陵中路兩側布置。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內居民居住生活環(huán)境較差。該區(qū)現(xiàn)狀建設用地 8.51 平方公里。 南部新區(qū)：建設路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設地區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體?，F(xiàn)狀行 政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設，其他公共設施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設用地 4.93 平方公里。 市經濟開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎設施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運河以北 2.8 平方公里的第三期工程建設全面啟動，將進一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設用地2.45 平方公里。 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內環(huán)圈以內，是溧陽城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿中心和生活居住區(qū)。 昆侖片區(qū)：位于北環(huán) 河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。 燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜 合片區(qū)。 城西片區(qū)：位于灣溪河西側、寧杭公路以北、團結路兩側區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿、體育、居住及近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 城西片區(qū)：位于灣溪河西側、寧杭公路以北、團結路兩側區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿、體育、居住及近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 5、城市近期建設規(guī)劃 指導思想：拓展城市框架，構筑山水城市格局。完善城市基礎建設設施，增強城市功能，提升城市品位。銜接近期規(guī)劃，科學合理規(guī)定土地 供應量，明確近期建設項目，增強規(guī)劃的可操作性。 發(fā)展的目標和重點：初步形成中等城市格局，城市建設用地向南、西拓展，生活性用地重點完善、建設中心片區(qū)、燕山南區(qū)。 用地布局：主城片區(qū)南部 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約 124.59 公頃。 三、 市政工程建設及拆遷改造 2004 年城市基礎建設 2004 年溧陽 完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設計公開招投標機制。城區(qū)新增和改造綠化面積 18.2 萬平方米。市政工程建設投入資金 8000多萬元。完成房地 產開發(fā)面積 22.2 萬平方米。實施 7個老住宅小區(qū)總面積 47 萬平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等 25 萬平方米的拆遷任務。 以市政道路、景觀帶建設和老小區(qū)改造為重點，拉開城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設等工程，實施了東門新村等 8 個總面積達 32 萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積 28 萬平方米，新增綠地 47.2公頃，拆遷房屋 18 萬平方米。 溧陽市建設目標 到 2007 年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物 流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。到 2020 年，城區(qū)社會經濟發(fā)展水平達到中等發(fā)達國家水平，基本形成經濟繁榮、文化發(fā)達的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿中心城市，具有山水特色的旅游城市。 城市建設目標 現(xiàn)狀（ 2002） 近期（ 2007） 遠期（ 2020） 人 均 住房 使 用面積（/人） 20 25 30 人 均 道路 面 積（ /人） 10.34 15.87 14.21 人 均 公共 綠 地（ /人） 2.09 6.33 12.03 人 均 年生 活 用電量（度） 3288 4560 6000 城 市 燃氣 普 及率（ %） 80 95 100 人 均 綜合 生 活180 230 280 用 水 量（升 /日） 城 市 供水 普 及率（ %） 100 100 100 城 市 排水 服 務面 積 普及率（ %） 60 80 100 污 水 集中 處 理率（ %） 50 60 80 溧陽市域城鎮(zhèn)建設用地需求與配置 現(xiàn)狀（ 2002 年） 規(guī)劃末期（ 2020 年） 指標 城鎮(zhèn)名稱 城鎮(zhèn)人口（萬） 總面積（ ha） 人均用地（ /人） 城鎮(zhèn)人口（萬） 城鎮(zhèn)建設用地（ ha） 人均建設用地（ /人） 總面積）（ ha） 城區(qū) 15.84 1479 145.57 48.5 5311 - 9150 綜上所述，溧陽市總體經濟運行情況良好，在市政府大力發(fā)展經濟的政策導向支持下，經濟將會向更為健康的方向發(fā)展。按照市政府擬定的“十五”計劃發(fā)展目標，在經濟景氣的大背景下，市民的收入增長預期樂觀。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達到一定水準，已經有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應相平衡以促進市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應和市場 秩序。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產市場進行分析。 房 產 大 市 篇 2004 年，溧陽房地產市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對房地產市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設規(guī)模進一步擴大，市場供需總量和供求結構基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經濟適用房建設速度有所加快，表明房地產市場正沿著快速、有序的軌道健康運行。 一、 2004 年溧陽市房地產發(fā)展現(xiàn)狀： 2004 年溧陽市房 地產開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積 城市 施工面積 （萬平方米） 本年新開工 （萬平方米） 竣工面積 （萬平方米） 溧陽 58.5 45 14 2004 年溧陽市房地產開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積 城市 實際銷售 （萬平方米） 住宅銷售 （萬平方米） 空置 （萬平方米） 溧陽 37 33 3.25 2004 年度溧陽房地產開發(fā)完成實際投資額為 10.5，商品房施工建筑面積為 58.5 萬平方米，其中住宅為 49.5萬平方米；新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為 14 萬平方米，銷售面積為 37 萬平方米 ，其中住宅為 33 萬平方米，空置面積為 3.25 萬平方米。目前，市區(qū)普通住宅房價格平均為 2800 元平方米，最高價已經達到 3200 元 /平方米，別墅一般為 5000 7000 元 /平方米，營業(yè)房價格為 8000 12000 元 /平方米。 溧陽市近年商品房施竣工面積比較17140013058414000034870024747558500001000002000003000004000005000006000007000002002 2003 2004年份平方米竣工面積施工面積 從溧陽市近三年的商品房施工情況來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象， 2003年商品房施工面積較 2000年商品房施工面積下降了約 10萬平方米，與此同時 2003 年的房地產市場在國內出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強大的 需求能力，一方面是相對不足的供應量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。 2004 年施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴重失調現(xiàn)象，有利于房地產平穩(wěn)長期的發(fā)展。2004 施工面積比 2003 增加 136%，而實際竣工的面積和 2003年差不多，這預示著將來集中竣工的可能很大，對地產市場有潛在的沖擊。 溧陽市近年商品銷售面積與空置面積比較211100286069270000870015130325000500001000001500002000002500003000003500002002 2003 2004年份平方米銷售面積空置面積 從圖分析 2004 的銷售量小于 2003 年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于 2004 年房價高于 2003 年，一部分消費者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少 ，整體供應量有限，消費者選擇余地小。與 2002年相比還算 不錯。 在市場持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽 2000-2004 年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達到對市場構成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產市場可能存在的風險，盡快進入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、 2005 年下半年溧陽房地產市場展望 2005 年下半年 溧陽 房地產市場將會延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運行狀態(tài)，同時隨著政府調控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結構性調整將在所 難免，排隊買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。 1、 宏觀政策調控將進一步加強 隨著 18 號文件、新八條、，規(guī)范拆遷，增加經濟適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對如何使房地產業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經濟發(fā)展支柱產業(yè)的重要作用，政府將會繼續(xù)出臺一系列相關政策，從土地供應到商品房開發(fā)等各方面進一步規(guī)范房地產業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至會將房地產業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎設施建設等工作意見中去，使房地產業(yè)更好的為地方城市建設服務。 由于目前房地產業(yè)已經發(fā)展 成為國家和地方經濟發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國家到地方政府，將進一步加強宏觀調控力度，以解決在房地產開發(fā)過程中所涉及的相關產業(yè)問題及相關社會問題，特別是針對土地出讓價格問題、限價出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價問題和拆遷問題等，將是宏觀調控的主要內容。預計 2005 年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關政策，保持房地產市場規(guī)范、健康的發(fā)展。 2、 投資激增，銷售放緩，后市保持謹慎樂觀 2004 年溧陽房地 產投資額達到 10.5 億元，較 2002 年增長 3倍有余，相比之下銷售額遠低于投資額，未來的幾年內必將有大量商品房涌入市場，對溧陽房地產市場的消化能力是個不小的考驗?？紤]到國家可能會繼續(xù)出臺相關政策穩(wěn)定房地產市場的發(fā)展，我們仍對后市保持謹慎樂觀。 3、 老城區(qū)改造力度加大。 2002-2004 年新建房屋所需要土地主要靠征用農業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴格推行以及舊城區(qū)的老化嚴重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴大。根據 2005 年溧陽土地的招商計劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改 造地塊占總量 的 60%。老城區(qū)的改造將擴大市場的鋼性需求，促進市場的發(fā)展。 4、 商品房放量推案 2005 年下半年，預計全市住宅商品房推案總量將達到 25 萬平方米，相對于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個案之間競爭進一步加強。 5、洗牌悄悄進行 2005 年下半年，為規(guī)避風險，銀行貨幣信貸政策，特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設貸款等方面的政策將依然緊縮。和金融門檻一樣產品門檻也在提高，隨著競爭的加劇，商品房正告別簡單建筑時代進入產品時代。一些開發(fā)企 業(yè)，最終會因為拿不到土地或者開發(fā)不出好的產品，被迫默默退出市場，相反那些實力雄厚、信譽度好的開發(fā)企業(yè)則會在這次洗牌過程中變的更加強大。 競 爭 市 場 篇 在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖 版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進行分析。 目前溧陽市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。 在這些樓盤項目中 ，屬于高端住宅市場對本案形成直接產品競爭的（平均單價在 3000 元 /平方米以上的有嘉豐新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐新城（二期）等項目；另外在本案周邊將會對本項目產生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場，下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住宅市場市調總表 樓盤名 開發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產品形態(tài) 總戶數 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價格 工程進度 聯(lián)系電話 天目國際村 江蘇金燕房地產開發(fā)有限公司 347000 110000 別墅 400 170 400 獨棟 310 3304000-5000一期交付 7260763 天目星城 溧陽聯(lián)盛房地產開發(fā)有限公司 150000 酒店、公寓、商業(yè) 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產開發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180 400 三房 300 400 3080（疊加） 2005/12 7279888 嘉豐新城 溧陽市嘉豐房地產有限公司 342500 380600 多層、高層公寓 2300（一 期722） 87 190 三房 120-138 高層3080 多層2950 2005/9 7278888 景鴻花園 溧陽申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅：38 公寓：1100 別墅： 190 210 公寓：85-135 三房 114 131 別墅：3850 公寓：2580 準現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266( 聯(lián)排 20) 115 150 三房 120 140 公寓：2650 別墅：4000 結構封頂 2005/11 7100999 桃源里 溧陽昆侖房地產開發(fā)有限公司 20000 20000 公寓 168 78 160 二房、三房 95 123 均價：2680 2005底 7301845 南大街廣場 武進蘭新房地產開發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90 160 三房 99 135 均價：3400 2005底 7288188 合計 - 1086900 961690 - 4999 78 400 三房 99 140 2580-3080 - - 1、開發(fā)企業(yè)： 從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產開發(fā)有限公司在溧陽已經擁有了數年以上的經營，在當地的企業(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產有限公司、常州金谷房地產開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產開發(fā)有限公司，這類公司因在經濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經驗，在市場上較為活躍。這說明也有外地開發(fā)商看好溧陽 房地產市場，并前來投資。隨著溧陽市國有土地出讓轉讓招投標政策的實施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產市場的發(fā)展水平，使市場競爭合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實力開發(fā)商的介入卻也激化了市場競爭。 2、社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊 也會有一部分低密度別墅項目且別墅產品呈放量走勢，后市供應量偏高。預計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī)模不等，既有占地 34.7 公頃的天目國際村和占地 34.25 公頃的嘉豐新城，也有占地僅 4 萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村， 500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬平方米住宅，容積率僅為 0.3，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產品品質，因而該小區(qū)別墅售價高達 5000 元 /平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。這說明，溧陽市場上，產品價格與地理位置及產品品質息息相關，相互影響極大。 3、產品形態(tài) 溧陽高端住宅市場上，以別墅占據絕 大多數，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉 豐新城一期有為數不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后溧陽是高檔房地產物業(yè)發(fā)展的主要方向。 4、產品設計 在產品設計上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導也較少。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數量更多，說明二衛(wèi)的設計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習慣。 高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米） 115138115130125139105 124110135100 120 140嘉豐 新城景鴻花園水韻華庭桃源里南大街廣場 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達 200 平方米以上的豪華三房，但也有 100 平方米以下的經濟型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機少量的比例。通過上圖我們可以得出結論，市場上的主力三房面積峰值在 115-135 平方米之間，這種房型設計客廳面寬一般在 4 米以上，各個臥室面寬一般在 3.6 米左右，居住較為舒適、寬敞。 5、銷售價格 2950308024802650 268034003000285005001000150020002500300035004000嘉豐新城多層 嘉豐新城高層 景鴻花園 水韻華庭 桃源里 南大街廣場 龍泉山莊疊加 龍泉山莊多層溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 3000-3400 元 /平方米之間（別墅暫不計算在內），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一 般價格在 3000 元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了 2480-2850 元 /平方米之間。 從以上價格分布中可以看出，市場平均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在 2500 2600 元 /平方米左右。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐新城項目的調研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較 慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。 從目前的市場表現(xiàn)來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期 1-7 層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。 溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間（單位：萬元） 住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在 46 萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產品與其他普通住宅項目有區(qū)別可比性不強，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表 中可以看出目前市場上主力總價在 46 萬 65 萬的產品空缺，而花園洋房介于別墅37 433 2 . 52 6 . 567 7529 3432 3734 462 5 . 5 334 1 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里 與公寓之間的產品剛好可填補此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機會。 主力總價在 35 46 萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這三個項目對目前的溧陽市高端住宅市場較有代表性，是高端住宅供應的主力軍，這幾個項目的成敗與否直接關系溧陽市高端市場的興衰。 除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項目都為多層住宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產生較大的吸引力，從高端市場 中分的一杯羹。 6、工程進度 從工程進度上看，除了景鴻花園屬于準現(xiàn)房外，其他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經結構封頂的有（水韻華庭），但大部分為多層建筑，施工進度快。所以預計今年第四季度將是一個交房高峰。 除了目前市場上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺港路南、清泓路東占地 60010 平方米，總建 63000 平方米的西片區(qū) 4 號地塊預計年內即將動工，該項目預計將在明年上市銷售。另外位于護城河南、東大街北占地 32960 平方米，總建 43480 平方米的繅絲廠地塊于今年 4 月 26 日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預計施工、銷售時間靠后。據市場調 研嘉豐新城（二期）將于今年 6 月份推出，其產品中包括 3棟小高層物業(yè)，預計將于明年底后年初交付使用。 7、銷售狀況 溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖 12 月交付12 月交付11 月交付結構封頂9 月交付9 月交付12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加 景鴻花園 水韻華庭 南大街廣場 桃源里40%50%60%70%80%90%100%上圖左縱坐標軸指明銷售時間，右縱坐標軸表示銷售率。 結合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影 響；水韻華庭作為期房其銷售率也達到 80%以上。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一 方面主要是由于溧陽消費者對多層住宅較為青睞， 小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。另據市場調研溧陽高層住宅項目 7 層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7樓以上住宅幾乎售罄，但 7 樓以下 90%滯銷。因此我項目高層 7 層以下部分去化問題應深思。 高總價住宅的銷售也基本達到了總量體的 2/3 左右，這說明區(qū)域內購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。中高檔 住宅仍有一定的市場。 銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。 另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設想，也對聯(lián)排別墅產品的銷售情況加以闡述：目前溧陽市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經規(guī)劃的聯(lián)排別墅調整為目前的多層公寓就可看出。據分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產品同質化嚴重、競爭激烈。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅 20 分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產品相比 競爭力明顯不足。 8、客源狀況 目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公 務員、醫(yī)生、律師以及數量較多的合資企業(yè)中高層領導和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。溧陽市高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機關公務員。 9、市調樓盤配套設施匯總表 表一、會所配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 中高級生活配套 游泳 池 無會所 無 無 無 有會所 有會所 有 網球場 無 有 商務中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社區(qū)配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城（一期） 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 智 能 化 管 理 門禁“一卡通” 有 有 分戶對講 有 有 有 有 有 有 有 小區(qū)報警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護 有 有 有 有 有 有 有 園藝 噴泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼兒園 有 有 有 有 有 小學 表三、物業(yè)管理收費標準 分類項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 收費標準 （元 /平方米 .月） 待定 1.00 待定 待定 0.25 0.20 2.00 溧陽市住宅產品市場上，小區(qū)內配備有會所的項目較少，約占1/2 左右；而且在配備有會所的幾個項目中，就天目國際村和龍泉山莊的會所中設置有健身房 、桑拿室、網球場、游泳池等配套設施，其余設有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會所內這些生活配套設施配置基本上沒有。說明目前溧陽市大多數住宅項目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。 在智能化硬