天津致誠里舊區(qū)改造百麗城堡項目可行性分析報告

天津致誠里舊區(qū)改造百麗城堡項目 可行性分析報告 編制單位：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 前 言 本項目可行性報告是在國家有關(guān)方針、政策、法規(guī)的指導(dǎo)下，根據(jù)發(fā)展商以往的開發(fā)實踐經(jīng)驗，并通過對本項目市場的客觀調(diào)查分析，及認真、仔細、嚴謹?shù)难芯?，結(jié)合目前天津房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，及未來的發(fā)展趨勢，總結(jié)出本項目最大利益價值所在的方案。希望通過本方案的可行性報告來減少或避免投資決策的失誤，最大化地規(guī)避市場風(fēng)險，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 編制可 行性研究報告的目的 1.作為本項目開發(fā)建設(shè)的指針。 2.預(yù)估本項目投資總額及階段性用資情況，以便合理有效地進行資金運作。 3.提供本項目的開發(fā)理念與運作模式。 4.使得有關(guān)部門了解開發(fā)商的實力，闡述成功開發(fā)此項目的客觀依據(jù)。 第一章 開發(fā)商簡介 第一節(jié) 開發(fā)商基本情況 名稱：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住所：天津開發(fā)區(qū) 類型：有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資） 資質(zhì)：暫定 法定代表人：崔波 注冊資本： 1000 萬 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營 第二節(jié) 開發(fā)商背景情況 一、百麗集團概況 天 津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是百麗集團全資下屬企業(yè)。 百麗集團是以鞋類、皮具、服裝等時尚類產(chǎn)品為主營業(yè)務(wù)，集設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、物流、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型多元化企業(yè)集團。集團資金雄厚，銷售業(yè)績以每年 60%的速率增長， 2005年銷售額 預(yù)計 超過 80 億 元 ，百麗集團 將于 2006 年底在香港上市。 百麗集團秉承品牌建設(shè)和連鎖化經(jīng)營的經(jīng)營理念，形成了在業(yè)內(nèi)獨具特色的百麗模式。 百麗集團生產(chǎn)系統(tǒng)包括 深圳、東莞等地的多 個 制造業(yè)基地； 銷售系統(tǒng)由 10 個區(qū)域總部 組成，覆蓋中國大陸全部省、自治區(qū)、直轄市 ，在 一百 五 十多個城市建立了終 端銷售機構(gòu)，連鎖經(jīng)營門店超過 3000 間， 是中國最大的時裝類自營連鎖銷售機構(gòu)， 員工人數(shù)達 4 萬多人。 百麗皮鞋從 1999 年起連續(xù)六年取得全國同類產(chǎn)品銷售額第一的佳績，成為中國“ 鞋王 ” 。目前，公司自營品牌包括百麗 (BELLE)、思加圖 (STACCATO)、真美詩(JOY&PEACE)、天美意 (TEENMIX)、他她（ TATA）等。百麗集團自營核心品牌百麗 (BELLE)被評為中國名牌產(chǎn)品。 在發(fā)展自營品牌的同時，百麗積極開展國際知名品牌的代理業(yè)務(wù)，是世界第一大鞋業(yè)零售品牌 BATA 在中國大陸的唯一合作伙伴 ， 同時是 世界第一體育用品商耐克（ nike）、歐洲第一體育用品商阿迪達斯 (adidas)公司、“世界第一條牛仔褲” Levi s公司 、美國市場排名第二的體育用品公司 紐巴倫 (new balance)等著名品牌在中國最大代理商。 依托 香港 股東 美麗寶集團的海外市場優(yōu)勢，百麗 集團 已多年保持為香港最大的連鎖零售鞋商，有較高的市場美譽度和占有率；目前百麗品牌產(chǎn)品已批量出口歐美；百麗投巨資在美國發(fā)展連鎖鞋業(yè)經(jīng)營，連鎖店 已 在紐約等城市開業(yè)，經(jīng)銷百麗系列品牌產(chǎn)品；百麗日本公司及連鎖機構(gòu)也在籌劃建設(shè)中。百麗連鎖經(jīng)營模式的跨國擴張順應(yīng)了 經(jīng)濟全球化潮流，進一步增強了百麗品牌的核心競爭力。 二、百麗集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 在集團規(guī)模與盈利迅猛增長的基礎(chǔ)上，百麗適時開展了多元化經(jīng)營，除進行以時尚類產(chǎn)品為主軸的原主營業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為公司發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。百麗集團在上海全資設(shè)立的子公司 上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ， 是百麗集團在中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總部，統(tǒng)籌管理百麗集團全國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 目前，百麗集團在北京、廣州、深圳 、天津、青島 等城市開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，現(xiàn)已投資的主要項目包括： 所在城市 項目名稱 坐落地 項目概況 現(xiàn)狀 北 京 北京百麗城市花 園 回龍觀 總建筑面積約 40萬平方米 經(jīng)濟適用房，一期 12 萬 已售罄 青島 濱?；▓@ 香港路汕頭路 10號 總建筑面積約 11萬平方米 公寓式辦公樓，已售罄 廣州 廣州百麗大廈 西湖路 北京路 位于廣州最繁華的北京路步行街商圈的商業(yè)中心，總建筑面積約 2 萬平方米 商辦樓，為百麗自有物業(yè)，樓上三層商業(yè)是百麗自主經(jīng)營的運動城，其余物業(yè)出租或自用 深圳 百麗深圳總部 深圳龍華 占地面積約 10 萬平方米，是百麗在中國大陸的研發(fā)、生產(chǎn)、物流中心 主要為集團自用物業(yè) 上海 上海百麗城市花 園 四平路 臨平路 總建筑面積約 25萬平方米 動拆遷中 天津 港匯休閑街 大港區(qū)育 才路 總建筑面積約 7000 招商及銷售中 百麗城堡 河北區(qū)建國道平安街 總建筑面積約 20000 在建 天津百麗城市花園 南開區(qū)二緯路三馬路 總建筑面積約 80000 動拆遷中 2004 年 6 月百麗集團由天津市政府招商引進，由上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，從而收購了百麗城堡項目；并成立了天津百城地產(chǎn)投資有限公司，作為華北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的事業(yè)總部。 2005 年將是公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛的一年。目 前，百城地產(chǎn)較為明確的后續(xù)開發(fā)意向已達 2000 畝，發(fā)展前景可期。 第二章 市場分析 第一節(jié) 宏觀市場分析 一、 2004 年天津市經(jīng)濟情況與市場情況 1、 2004 年經(jīng)濟總量 國民經(jīng)濟快速穩(wěn)定增長。 2004 年實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 2931.88 億元，按可比價格計算，比上年增值 15.7，增速比上年加快 0.9 個百分點。全市人均生產(chǎn)總值首次突破 3萬元人民幣，為 31550 元，折合美元為 3812 美元。 三大產(chǎn)業(yè)全面增長。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 102.29 億元，增長 5.1。第二產(chǎn)業(yè)是推動全市經(jīng)濟快速增長的主要力 量，完成增加值 1560.16 億元，增長 19.8，比上年增長 1.8 個百分點。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 1269.43 億元，增長 11.7。三大產(chǎn)業(yè)比重分別為 3.5、 53.2和 43.3，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 2.3 個百分點。三大產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 1.2、 66.3和 32.5。 財政收入保持快速增長，全年全市財政收入實現(xiàn) 502.13 億元，按可比口徑計算，比上年增長 26.7。 2、房地產(chǎn)業(yè) 2004 年， 天津 樓市依然保持供求兩旺、高位運行的態(tài)勢。在 2008 年奧運會 和 環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū) 的雙重利好刺激下， 天津 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面上揚。 全市 房地產(chǎn)業(yè)增加值為 146.51 億元，增長 6.1。受海河開發(fā)和路橋建設(shè)帶動，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，全年完成 263.92 億元，增長 24.8。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積2865.55 萬平方米，竣工面積 1108.13 萬平方米。其中住宅竣工面積 1014.46 萬平方米，增長 35.1。商品房銷售創(chuàng)歷史最高紀錄 ,全年實現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售面積 847.03 萬平方米，銷售收入 263.82 億元，分別比全年增長 7.7和 33.2。 土地和房屋價格持續(xù)上升。全年土地交易價格上升 16.3 ,房屋銷售價格上升13.5，其中商品房銷售價格上漲 11.7，私房交易價格上漲 19.5 ,房屋租賃價格上升 1.2。 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 2004 年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造快速發(fā)展。為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成立了天津城投集團。地鐵一號線南北高架橋主體全部完工，全線地下車站主體完工，地下盾構(gòu)雙線掘進全部完成。完成長泰河、護倉河等總長 34.2公里河道治理，燃氣氣化率 98.5， 住宅集中供熱率達到 80，加大城市排水設(shè)施建設(shè)投入，鋪設(shè)雨水和污水管道 101 公里。 4、金融市場 2004 年央行緊縮銀根的政策導(dǎo)致許多開發(fā)商資金短缺，繼而 為境外數(shù)量巨大的海外房地產(chǎn)基金形成了市場機會。 2005 年海外房地產(chǎn)基金開始運營，大量收購國內(nèi)成熟物業(yè)；從高成長的房地產(chǎn)市場中獲取高資本的升值。 2005 年初，澳洲麥格里集團旗下基金 MGPA 收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，新加坡嘉德集團收購北京華聯(lián)全國性商業(yè)物業(yè)組合等均 已 證明外資資本進入市場 初 露端倪。 二、新一輪城市規(guī)劃催生新機遇 1、環(huán)渤海 “京津塘”走廊開辟了地產(chǎn)發(fā)展通道， 2003 年北京總體修編，確定了“兩軸、兩帶、多中心”發(fā)展戰(zhàn)略，其中東部經(jīng)濟發(fā)展帶“懷柔 通縣 廊坊 楊村 天津老城 塘沽”等一路下來， 直指濱海。而按照天津市城市總體規(guī)劃（ 20042020年）方案，天津市未來將形成“一軸兩帶三區(qū)”的市城空間布局，以“中心城區(qū) 濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶構(gòu)筑“ T”型帶狀組團式布局結(jié)構(gòu)。其中一軸銜接了首都東部發(fā)展帶，形成一個完整的“交通經(jīng)濟帶”。 2、天津濱海新區(qū)納入全國總體戰(zhàn)略布局，成為中國經(jīng)濟增長第三極。最近，溫總理講：“加快天津濱海新區(qū)開放開發(fā)是環(huán)渤海區(qū)域及全國發(fā)展戰(zhàn)略布局中重要的一步棋?！杯h(huán)渤海區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)列入國家“十一五”計劃的專項規(guī)劃。 3、 根據(jù) 天津 城市總體規(guī)劃綱要 ， 天津在實施新一輪城市總體規(guī)劃時 ，前瞻性地研究城市發(fā)展和規(guī)劃實施中的重大問題，提高城市規(guī)劃的科學(xué)水平，引導(dǎo)城市健康、有序地發(fā)展。因此， 天津 新一輪城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新機遇。 3 1 指導(dǎo)思想從原先重點考慮外環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)，發(fā)展為覆蓋 天津 11920 平方公里整個區(qū)域，努力實現(xiàn)“市區(qū)體現(xiàn) 天津 的繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn) 天津 的實力水平”的目標，提高 天津 城市能級。 3 2 在郊區(qū)城市化進程中優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，尤其是 塘沽、大港、漢沽 ，三個新城已成為 天津 房地產(chǎn)市場的新熱點。 3 3 天津 微電子、汽車、石油化工、精品鋼和現(xiàn)代裝備、船 舶 6 大重點產(chǎn)業(yè)基地 建設(shè)，直接拉動周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。 三、天津市消費特點分析 1、人均可支配收入及消費性支出均快速增長 據(jù)抽樣調(diào)查， 2004 年全年城市居民人均可支配收入 11467 元，增長 11.2。城市居民人均消費性支出 8802 元，增長 11.9。 2、居民家庭消費性支出穩(wěn)步增長，消費結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高 消費結(jié)構(gòu)進一步升級，服務(wù)性消費增長迅速，其中居住、交通通訊和醫(yī)療保健三項支出增幅居前，分別增長了 17.5、 26.5和 11.7。 3、交通和通訊支出增勢強勁 2003 年居民家庭用于交通和 通訊支出人均為 721 元，比上年增長 26.5。其中，居民家庭交通支出比上年增長了 22.5；通信支出比上年增長 29.4。到 2003 年末，天津城市居民家庭百戶擁有家用汽車 2.2 輛。 4、居住消費增幅顯著 2004 年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均為 1096 元，比上年增長 17.5。其中，居民租賃房屋支出人均 141 元；住房裝 璜 支出人均 295 元 。生活質(zhì)量的改善使居民家庭用于水電燃料等方面支出增加，人均 611 元。 5、雜項商品和服務(wù)支出明顯增長，個人用品上檔次講時尚 2004 年居民家庭用于雜項商品和服務(wù)方面支出 人均為 258 元。隨著生活水平的不斷提高，居民購買個人飾品及用品支出增加，檔次提高。其中，金銀珠寶飾品支出比上年增長 30.4；化妝品支出比上年增長 7.4。 第二節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場動態(tài)分析 一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 對房地產(chǎn)業(yè)的影響 分析 今年 1-11 月份 ，天津房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控大環(huán)境下，整體市場走勢平穩(wěn)，從去年開始的房地產(chǎn)過熱勢頭也得到有效遏制，成交規(guī)模及成交均價均未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。同時本市存量房市場發(fā)展更趨成熟，一手房與二手房成交比例更加接近，這些都說明在樓市調(diào)整期間，天津市房地產(chǎn)仍然保持比較溫和的 走勢。 我們認為 天津房地產(chǎn)市場 主要靠自住型需求拉動，房地產(chǎn)泡沫是比較小的。從整體上看，今年上半年 天津 市房地產(chǎn)業(yè)處于良好發(fā)展態(tài)勢 ， 處于較好的發(fā)展期。 二、前期土地投入持續(xù)減少 2005 年上半年 天津 市土地開發(fā)指數(shù)為 100.76 點，土地開發(fā)面積指數(shù)為 101.73 點，分別比上年同期回落 3.35 點和 0.02 點。由于土地市場實行 “ 招、拍、掛 ” ，尤其是國家宏觀調(diào)控政策對土地購置的影響，土地購置也有下降趨勢。 2004 年全年土地購置面積是 1059.1 萬平方米，今年上半年 天津 市累計開發(fā)土地面積 268 萬平方米，比上年同期下 降了 0.8%。 三 、 全年成交狀況分析 2005 年 天津 市空置面積指數(shù)為 85.93 點，比 去 年同期上升 1.13 點，商品房平均價格指數(shù)為 103.39 點，比 去 年同期 上升 0.8 點。據(jù)統(tǒng)計，上半年全市商品房累計銷售現(xiàn)房 369.8 萬平方米，銷售額 136.8 億元，分別比上年同期增長 10.3%和 29.4%，比上年同期增幅趨緩。空置面積指數(shù)上升，表明商品房銷售速度放慢， 但 商品房平均價格指數(shù) 仍保持 小幅 上漲 ，顯示 天津 市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控取得一定的效果，商品房平均價格在 平穩(wěn)上升 。 四、城市居民可支配收入與消費性支 出分析 城鄉(xiāng)居民收入增幅提高。 2005 年 全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬 21045 元，比上年增長 13.7%。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入 11467 元，增長 11.2%，增幅比上年提高 0.7 個百分點 。 居民生活水平進一步提高。 2004 年 城市居民人均消費性支出 8802 元，增長 11.9%。其中居住和醫(yī)療保健支出分別增長了 12.3%和 18.1%。 五、天津市場趨勢分析 1、中心城區(qū)市場蓄勢待發(fā) 今年， 海河 改造工程已見規(guī)模，河北區(qū)的海河大道 、河?xùn)|區(qū)的 海河新天地、 紅橋區(qū)將有老城廂、奧園 、 水木天成新組團、龍悅 海上國際花園等新項目入市，和平區(qū)也有 賽頓中心、華門 名筑 、 誠基中心 、犀地 等新生力軍托市，因此，在新盤項目集中上市之前，中心城區(qū)市場仍然表現(xiàn)出較為可觀的挖潛空間 。 2、改善性需求占據(jù)消費主體 2005 年，隨著拆遷因素對住宅需求影響逐漸減弱，天津商品房成交量隨后有所回落，改善型置業(yè)需求占據(jù)主流位置。人們對于樓盤的綜合品質(zhì)更為關(guān)注，買房追求一次到位的心理較為普遍。 3、城市住宅高層化成發(fā)展主流 高層和小高層住宅的主流化已經(jīng)成為城市住宅的主要發(fā)展趨勢之一，并且目前市場上大多數(shù)高層項目已經(jīng)基本解決了供水、電梯等方面 的傳統(tǒng)建筑瓶頸。國家有關(guān)部門對實心黏土磚和空心黏土磚的禁用令，使磚混結(jié)構(gòu)多層建筑的主流地位開始逐步被取代。而土地供應(yīng)限制政策的出臺，則為高層住宅項目的大規(guī)模上市奠定了基礎(chǔ)。 目前市場上新上市項目中， 高層、小高層住宅 逐漸 成 為 主流產(chǎn)品，框架、框減或框輕結(jié)構(gòu)的高層或小高層住宅預(yù)計將超過半數(shù)。 除了墻體結(jié)構(gòu)要求外，城市土地資源的日益稀缺也要求城市建筑密度相應(yīng)提高，以提高土地使用效率。從建筑角度而言，高層住宅的建材品質(zhì)要求更高。同時其獨棟建筑的高密度特點，也使高層住宅在觀景性方面具有優(yōu)勢，而居住社區(qū)也可以因為高層住宅建 筑密度的相對降低，進行更多的社區(qū)環(huán)境建設(shè)，增加綠地、休閑區(qū)域等面積。 六、開發(fā)商對市場變化反應(yīng)更加迅速，產(chǎn)品創(chuàng)新仍有很大挖掘潛力 2005 年天津房地產(chǎn)市場波動較大，這對于天津開發(fā)商的反應(yīng)速度和應(yīng)變能力是一個考驗。 2005 年上半年，天津房價上漲較快，受總價制約因素影響，中、小戶型住宅需求上升。面對這一變化，一些開發(fā)商積極求變以適應(yīng)市場的需求，從而在市場中占據(jù)主動。今年下半年，一些主打中、小戶型的項目批量上市，還有一些計劃在 2006 年上市的項目，也對戶型配比加以調(diào)整，經(jīng)濟型、實用型商品房比例有所上升。以需求為導(dǎo) 向已經(jīng)成為 天津 市開發(fā)企業(yè)共識，但另一方面， 2005 年天津樓市 具有 創(chuàng)新亮點 的 特色樓盤 并 不多，在產(chǎn)品細節(jié)、營銷理念和售后服務(wù)方面，天津樓市還有很大的潛力可以挖掘。 七、 2006 年天津房地產(chǎn)展望 1、經(jīng)濟環(huán)境展望 外資的加大投入， 環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的定位為 天津提供經(jīng)濟增長的強勁動力。 2006 年預(yù)計天津經(jīng)濟將繼續(xù)保持 10%左右的增長率。 2005 年，天津人均 GDP 將達到 4000 美元，隨著恩格爾系數(shù)進一步降低，居民用于住房的開支將增加。良好的宏觀經(jīng)濟將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強有力的支持。 從體制來看， 天津市場經(jīng)濟體制已有很大進展 ，民間投資全面激活，活力全面迸發(fā) 。 大部分人都感到有競爭壓力。這說明市場機制正在全面發(fā)揮作用，迫使每個人努力工作。 從外資的流入看， 環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū) 加大了外資對 天津 的信心?？鐕居绕涫谴笮涂鐕炯娂娍春?天津 ，并大規(guī)模地將制造基地轉(zhuǎn)移到 天津 ， 外資的大量進入對 天津 經(jīng)濟的發(fā)展有很大促進作用 。 從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)看， 天津 已培育了一批具有高成長性的支柱產(chǎn)業(yè)，基本建立起了新型的、互補性強的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、會展、物流、醫(yī)療、文化、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，將使 天津 服務(wù)業(yè)的對外輻射能力大大提高，成為 天津經(jīng)濟快速增長的穩(wěn)定動力。 2、 2006 年需求展望 從需求因素來看 2006 年 天津 商品房的需求量仍然可觀。 外部需求對 天津 房地產(chǎn)市場日益重要，這與全國房地產(chǎn)市場有很大不同，一般區(qū)域市場是滿足區(qū)域需求，而 天津 是開放的，是需求日益補充和強化的市場。在 天津 樓市中，需求 30%是來自境外和市外，剩下的 70%里又包括來自外地的但具有 天津 戶籍的年輕人，他們占到其中的 40%,本地 天津 人的購買力在整個購買力中占 36%，其中很大部分是來自舊城改造的拆遷戶。 根據(jù)天津市政府公布的發(fā)展規(guī)劃， 2010 年 天津 人均 GDP 要達到 8000 美元。按照世界銀行的分析，人均 GDP 在 1 萬美元以下，房地產(chǎn)業(yè) 將 處于快速增長期。達到 1萬美元以上，基本需求滿足了以后， 才 會以存量市場發(fā)展的特點為主。 天津 市政府提出未來房地產(chǎn)業(yè)要占到 GDP 比例 10%，而現(xiàn)在人均居住面積僅為 13.1 平方米，每年的增量也就是 2000 萬平方米，也就是人均 1 平方米增長，到 2010 年就是增加 7 8 平方米，達到 20 平方米，這是與人均 1 萬美元的目標相稱的。因此在未來 8 年 中， 市場 還能保持 足夠的吸納能力。 從政府調(diào)控政策上來看， 天津 政府對土地供應(yīng)量控制 已經(jīng)開始逐步顯示 效 果和力度 ， 市場 逐漸走向成 熟，在一個 房地產(chǎn) 正常增長的趨勢下， 留出了合理價格 的波動 空間。天津 市加快建設(shè)進程，住宅郊區(qū)化速度也將大大提速，這也推動了郊區(qū)房價的快速上升。 八、結(jié)論 天津市整體宏觀條件優(yōu)越，經(jīng)濟快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成績斐然，帶動了城市各方面的加速發(fā)展；尤其是房地產(chǎn)業(yè)受益匪淺，銷售價格增幅大于銷售面積增幅。經(jīng)濟發(fā)展促進社會消費需求增加，同時帶動消費供給的增加；居民家庭消費性支出穩(wěn)步增長，消費結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高，推動新型消費模式產(chǎn)生，為滿足新型消費模式和增量消費需求的新型商業(yè)設(shè)施提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)和市場需求。 天津 房地產(chǎn) 正在 步入全面上升期 。 第三章 項 目 分 析 第一節(jié) 項目情況分析 一 、 項目概況及建設(shè)規(guī)模 （一）項目概況 1.建設(shè)項目地址：天津市河北區(qū)建國道平安街交口。 2.建設(shè)用地位置：東至慶安街、南至步云里、西至平安街，北至建國路。 3.土地使用性質(zhì)：住宅、公建。 4.土地使用現(xiàn)狀：項目已完成動拆遷與三通平，開始施工。 5.項目用地獲得方式：出讓用地。（按危改項目優(yōu)惠政策補辦出讓手續(xù)） 6.轉(zhuǎn)讓方式：公司股權(quán)收購。 （二）項目技術(shù)經(jīng)濟指標 1.主要技術(shù)經(jīng)濟指標 用地面積 4563.5 平方米 總建筑面積 21533 平方米 其中：地上建筑面積 18405.5 平方米 其中：住宅面積 15010.4 平方米 其中：多層住宅面積 1409.45 平方米 高層住宅面積 13147.15 平方米 商業(yè)面積 3898.46 平方米 地下建筑面積 3127.5 平方米 綜合容積率 4 建筑密度 42% 建筑類型： 高層建筑 綠地率 30% 2. 百麗城堡住宅戶型面積配比一覽表 戶型 面積區(qū)間 （） 套數(shù) 占比 面積小計 （） 占比 一室一衛(wèi) 40 50 26 15% 1252.03 8.3% 一室一廳一衛(wèi) 60 80 31 18% 1859.47 12.4% 一室二廳一衛(wèi) 70 80 48 29% 3627.77 24.2% 二室二廳一衛(wèi) 112 7 4% 781.27 5.2% 二室二廳二衛(wèi) 105 125 51 31% 5982.89 39.9% 其他 125 以上 5 3% 1506.97 10% 合計 168 100% 15010.4 100% （三）項目總體規(guī)劃設(shè)計 本項目位于河北區(qū)平安街、建國道交口，海河?xùn)|側(cè)。根據(jù)城市的總體規(guī)劃以及項目基地的具體狀況， 建筑物為獨幢設(shè)計， 從中 間 向兩翼跌落， 呈“ L”型布局， 把沿街空 間充分利用起來 ，裙房設(shè)計為商 鋪 ，使商業(yè)空間和城市空間交匯融合， 充分挖掘項目的商業(yè) 價值。 本項目總體布局充分考慮小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量及 環(huán)境因素 對每戶的均 好 性，使每戶皆能推窗見綠或見水。注重建筑環(huán)境的通透性及城市環(huán)境的有機結(jié)合，豐富商務(wù)公寓的空間環(huán)境，力求創(chuàng)造一個布局和諧，空間豐富，多功能的城市多維社區(qū)，使人和建筑在綠意盎然的環(huán)境中和諧共處。 （四）產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 根據(jù) 地塊特點，結(jié)合市場需要，本項目住宅戶型設(shè)計為以中小戶型為主打，占項目總體量的 90%以上，通過戶型面積的控制降低了單位總價；商鋪設(shè)計充分利用地塊臨街、轉(zhuǎn)角的優(yōu)勢，并設(shè)計適當(dāng)?shù)?開間與進深，彰顯商業(yè)價值。 二、項目技術(shù)分析： 1、 交通組織和道路系統(tǒng) 在平安街口設(shè)計小區(qū)的出 入口。 商鋪的 入口在大樓的底 層面街 位置。 商層的車 行動向 與小區(qū)的車輛分開，以保證小區(qū)的安全及功能劃分合理。 2、 消防 本工程屬于一類高層建筑。耐火等級地上部分不低于一級，地下部分為一級。小區(qū)入口及通道均可供消防車輛暢通行駛。并配以室外消防栓及接口，消防供水由 平安街、建國道各 引一路消防水管。每層設(shè)有消火栓系統(tǒng)，在門衛(wèi)處設(shè)有消防安全管理室，統(tǒng)一管理。 商場設(shè)置濕式自動噴水滅火系統(tǒng)， 噴淋系統(tǒng)設(shè)置兩個水泵接合器。 3、 環(huán)衛(wèi) 本項目實行垃圾袋裝化，有專人收集，集中后匯入地面一樓的垃圾收集中心。 4、 綠化 本項目綠化率 30%，整個小區(qū)設(shè)計綠意環(huán)抱，形成了住宅與綠化造景相互交匯融合的一個和諧佳境。 5、 建筑設(shè)計 5.1 設(shè)計原則 本項目設(shè)計以相關(guān)的規(guī)劃條件為依據(jù)，結(jié)合區(qū)域的環(huán)境條件，倡導(dǎo)“設(shè)計以人為本”的現(xiàn)代設(shè)計理念，力爭創(chuàng)造出一個“人性、自然” 完美 的空間氛圍。環(huán)境清新、品位時尚、底蘊濃厚是本項目的鮮明特色。 5.2 單體設(shè)計 本項目設(shè)計充分考慮人性的因素，大到整個小區(qū) 的空間規(guī)劃營造，小到區(qū)內(nèi)的細節(jié)處理，無不體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計理念。 項目地下一層，地上最高 18 層，其中一、二層為商業(yè)、三層以上為住宅， 所有住宅單位均設(shè)置電梯， 住宅部分由四個單元組成。建筑層數(shù)及單元形式分別為： A 單元 7層，一梯四戶； B 單元 10 層，兩梯六戶； C 單元 18 層，兩梯六戶； D 單元 9 躍 10 層，一梯五戶。地下一層為汽車庫和設(shè)備用房。建筑最高高度為 57.15 米。 地下一層為停車庫，并可以滿足配電、水泵的需要。 樓宇 從中 間 向兩翼跌落 ， 考慮 了日照，觀景， 配以綠化 景觀 ，以確保寧靜的居住環(huán)境。 本項目 提升了該地區(qū)在 整個天津的檔次及形象，組成了良好的城市空間結(jié)合點，形成了該地區(qū)的區(qū)域標志。 本項目設(shè)計滿足各種單元經(jīng)濟實用，規(guī)范合理，各單元直接做到對外的通風(fēng)及采光，并設(shè)陽臺。 5.3 基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)設(shè)計 上部結(jié)構(gòu)：本工程為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 結(jié)構(gòu)。 地基基礎(chǔ)：本工程采用樁基。 結(jié)構(gòu)材料：混凝土強度等級： C30-C40。 墻體材料：外墻采用 250 厚空心混凝土小砌塊， M5 混合砂漿砌筑。內(nèi)隔墻采用 200 厚加氣混凝土砌塊， M5 混合砂漿砌筑。 5.4 建筑用材 本項目臨建國道與平安街的沿街立面全部采用高級干掛石材，內(nèi)側(cè)外墻為 涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。 6、 給排水設(shè)計 6.1 給水 6.1.1 水源 本項目用水由市政管網(wǎng)直接提供 兩 路 DN200 進水管，壓力不小于 0.15Mpa，兩 路進水 管與建筑物四周成環(huán)行，環(huán)管供本建筑生活及消防全部用水。住宅、商場 生活泵房，供水系統(tǒng)完全獨立。 6.1.2 供水系統(tǒng) 商業(yè)部分供水系統(tǒng)一、二層給水由市政給水直接供給，二層 變頻高壓水泵直接入戶 。 6.1.3 排水系統(tǒng) 本項目室內(nèi)采用污、廢水分流，室外雨、污水分流。 水泵房等積水井潛水泵提升后，排入室外雨 水管網(wǎng)。屋面雨水采取 外排水 ， 室外雨水管網(wǎng)就近排入市政雨水管網(wǎng)。 7、 消防系統(tǒng) 按建筑設(shè)計消防規(guī)范要求設(shè)計。地下設(shè)有消防水池、消防水泵、樓頂設(shè)有消防水箱，各層公共部位設(shè)立消火栓系統(tǒng)。消防用水量： 消火栓用水量按 40 升 /秒設(shè)計，室外消火栓用水量按 30 升 /秒設(shè)計，間距不大于 120 米。本項目高低壓變配電 設(shè)備考慮為干式，其設(shè)備房按規(guī)范配置手提式滅火器。 本工程室外設(shè) DN200 給水環(huán)管，由市政給水管提供兩 路 DN200 進水，室外消火栓設(shè)在室外給水環(huán)管上，當(dāng)生活、消防用水量達到最大時，給水環(huán)管提供室外消火栓時用水量不小于 0.8Mpa 的水壓。 本工程地下室設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)按中危險 2 級設(shè)計，流量 27 秒 /升，商場、辦公樓自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險 1 級設(shè)計，用水量 21 升 /秒，系統(tǒng)為高壓消防給水系統(tǒng)。自動噴水滅火器的報警閥排水，管網(wǎng)排水直接地下室排水明溝。 8、 空調(diào)及通風(fēng) 8.1 空調(diào) 本項目不設(shè)中央空調(diào) ，設(shè)計上預(yù)留空調(diào)室外機位置。 外觀上設(shè)計百葉，整體立面效果美觀 。 8.2 通風(fēng) 住宅 和一二層采用自然進風(fēng)， C 單元 18 層住宅防煙樓梯間合消防電梯合用前室分別設(shè)加壓送風(fēng)防排煙設(shè)施。 部分 衛(wèi)生間由窗外進行自然換氣 ，部分非 明衛(wèi)生間均有風(fēng)井排風(fēng)。 地下室水泵房和配電間設(shè)機械送風(fēng)。 9、 電氣設(shè)計 9.1 供電電源 本項目采用 380V/220V 低壓供電，電源引自供電局所設(shè)的街坊站。 由市政管網(wǎng)引入南北小區(qū)各兩路獨立的 10KV 電源埋地引入小區(qū)，在小區(qū)設(shè) 一個配電所。經(jīng)過配電所分配后放射性向區(qū)域變電所及用戶變電所供電。 9.2 負荷 本項目住宅、商場 電負荷為 三級 ， 消防 電負荷為 一級。 9.3 供電系統(tǒng) 地下室部分的用電設(shè)備由配電所引出后，采用直埋方式敷設(shè)至各用電負荷；地上各層用電負荷電源采用電纜沿供電系井敷設(shè)，各用 電負荷先由分支電纜沿供電管井敷設(shè)至每層電表箱，再分配到各用戶配電箱。 9.4 照明設(shè)計 燈具、插座按規(guī)范設(shè)計。在汽車庫、主要走道設(shè)有事故照明。照度標準：公建為200LX，設(shè)備用房為 100LX，商場 單元公共部分為 50LX。 9.5 建筑防雷與接地 本項目建筑物屬于第三 類防雷建筑物，采用避雷帶作接閃器， 采 用 結(jié)構(gòu)基礎(chǔ) 主鋼筋 作自然 接地 體 。 10、 弱電設(shè)計 10.1 通訊系統(tǒng) 按國家標準設(shè)置通信及寬帶線路。 10.2 安保系統(tǒng) 本項目設(shè)樓宇服務(wù) 可視 對講系統(tǒng)，主機設(shè)在底層 中控室。 10.3 有線電視 本項目設(shè)置雙向有線電視網(wǎng)，電視信號引自市有線電視網(wǎng)，每戶按兩只終端配置。 10.4 火災(zāi)警報及消防聯(lián)動系統(tǒng) 地下車庫 、樓梯間、公共走廊、設(shè)備用房、消控室、一、二層商業(yè)用房 設(shè)火災(zāi)報警 探測 系統(tǒng)， 10.5 其他智能化設(shè)計 本項目設(shè)計了周界防范、電子巡更、背景音樂、停車場道閘等先進的一體化智能設(shè)施，確保樓宇的安全與居住品質(zhì)。 11、 動力設(shè)計 住宅 每戶設(shè)一只 6 立方米 /時的煤氣表，煤氣供煤氣灶和煤氣熱水器。流量小計17700 立方米 /時。本項目供氣總計 18700 立方米 /時。 四、周邊交通條件 本 項目 處于內(nèi)環(huán)線內(nèi) ,與金街、 古文化街商圈近在咫尺 ， 并臨近火車站，快速 便捷的交通優(yōu)勢明顯， 多條公交線路可到達市內(nèi)任何區(qū)域，此外，未來的京津城際軌道交通與本項目相鄰，天津地鐵二號線在本項目附近設(shè)有站點， 充分體現(xiàn)出“條條大路通城堡”的成熟 的立體 交通 優(yōu)勢 。 第二節(jié) 項目市場分析 一、 地理位置與區(qū)域價值 本項目 濱臨海河。海河是天津的母親河，是天津獨特的、具有標志性的寶貴資源。在市第八次黨代會上，提出了 “實施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨具特色的服務(wù)型經(jīng)濟帶和景觀帶 ”的要求。對海河兩岸進行開發(fā)改造是天津市邁 向國際化大都市的重要標志。 海河起源三岔河口，也就是南運河與子牙河交口，上游穿越了中心城區(qū)的紅橋、河北、河?xùn)|、南開、和平、河西六個區(qū)，中游經(jīng)過東麗區(qū)、津南區(qū)，下游經(jīng)過塘沽匯入渤海。海河全長約 72 公里。從地圖上看，海河就向一條龍，橫臥在天津大地上，龍頭朝向大海。 全長 72 公里的海河從總體上分成 3 個自然的段落。從起點到外環(huán)線為上游段，從外環(huán)線到二道閘為中游段，從二道閘到入?？跒橄掠味?。三段確定了不同產(chǎn)業(yè)功能和景觀特色。上游段也就是中心城區(qū)段，河流長度約 19 公里，規(guī)劃面積是 42 平方公里，這段規(guī)劃定位為體現(xiàn)親 水的國際化大都市形象，以現(xiàn)代化的公共設(shè)施為核心，整體上形成一個內(nèi)涵豐富、功能多樣的經(jīng)濟帶、文化帶和景觀帶。 百麗城堡位于意大利風(fēng)情街和 奧式商務(wù)區(qū) 黃金交集 的絕版旺地 ，距海河僅百米之遙。只需五分鐘車程就可以到達金街、鼓樓、古文化街、百盛、新世界等繁華商業(yè)區(qū) .本 項目 的西南面被海河環(huán)抱，正西側(cè)為奧匈商務(wù)區(qū)、原奧匈領(lǐng)事館，北側(cè)為“海河大道”，東接意大利風(fēng)情街，隔海河與和平、南開兩區(qū)相接壤， 充分符合 “寸金寸土”、“地段至上”、“不可復(fù)制”的地產(chǎn)概念。 本 項目 地處海河上風(fēng)口，這里不僅是城市的中心， 更是天津不可多得的藏風(fēng)聚 水的寶地，被河水環(huán)抱，稱為“玉帶環(huán)身” 十分適宜居住。 600 年來不同時期的風(fēng)云人物都相繼將宅邸選址于此，舊時代的九國租界留下的幢幢洋樓與現(xiàn)代建筑交織在一起，既保留了區(qū)域遺存建筑又與 新的建筑 相融合。梁啟超、李叔同、曹禺與袁世凱、馮國璋等故居都坐落于此，就更加可以說明此地的價值。天津唯一的玻璃橋 金湯橋、造型獨特的獅子林橋、仿造塞納河畔亞歷山大橋的北安橋造型各異，同時也成為連接海河兩岸的重 要交通紐帶。 本 項目 雖然處于市中心，但由于海河改造工程的統(tǒng)一規(guī)劃，海河沿岸的住宅將極為稀少，所以人口密度小，空氣清新，祥和寧靜 。 以馬可波羅廣場為中心標志建筑的意大利風(fēng)情街，作為意大利境外保留最為完整的歷史風(fēng)貌街區(qū) ,改造后更保留了它原味、純粹的建筑風(fēng)格，不久將成為高尚休閑娛樂的新聚點；隨著海河改造工程的進行 ,這里會逐步成為天津國際商務(wù)、居住的中心區(qū)?？梢哉f 本項目區(qū)域 是一塊集合了傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)辦公區(qū)，高尚親水住宅區(qū)的天津中央 價值區(qū) ，這種對接國際產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)涵最大化提升，最終 必 將體現(xiàn)在土地的價值 和地上建筑之 上。 二、周邊項目概況及分析 選取周邊項目樣本作對照，評估本項目的價格與定位及優(yōu)劣勢情況。 1、周邊項目概況： 海河大道： 位于河北區(qū)建國道與海濱路之間， 與本項目一街之隔， 總建筑面積 30 萬平方米，由 20 余棟高層組成，主力戶型： 153 208 平米，均價： 7150 元 /平米，最高價： 8200元 /平米，銷售率： 40%。 綜述：項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，單位價格上有較大上升空間，但戶型普遍較大， 總價款較高，導(dǎo)致去化速度較慢。 海河新天地 位于河?xùn)|區(qū)新開路與華龍 道之間，總建筑面積 60 萬平米，由 22 余棟高層組成，主力戶型： 80 150 平米，均價： 6280 元 /平米（一期開盤），銷售率： 50%（ 占已 推盤量 比例 ） 。 綜述：項目區(qū)位 賣點 有限 ，但戶型配比 與定價 較為合理， 市場反映良好， 11 月26 號剛開盤就取得了不錯的銷售業(yè)績。 隨著海河區(qū)域 價值的 提升，該 樓盤 單位價格有一定上升空間。 海河之子 位于和平區(qū) 赤峰橋頭，張自忠路與承德道交口 ，總建筑面積 6 萬平米，一棟主體28 層的板式高層，主力戶型： 100 150 平米，均價： 9880 元 /平米，銷售率： 不詳。 綜述：該項目為海河景觀第一排， 系 商住、酒店式投資性 產(chǎn)品（精裝修），其價格已基本體現(xiàn)出海河板塊的“鉑金價值”，但戶型與功能設(shè)計存在諸多不足之處。 2、比較分析 通過對周邊項目的比較 分析，可以看到本項目存在的優(yōu)勢： 本項目在海河開發(fā)中的區(qū)域優(yōu)勢突出，其價值具有不可復(fù)制性與稀缺性。 本項目的戶型得到了很好的控制，從而控制了總價，使得客戶群更加廣泛，風(fēng)險大為降低，并與周邊項目形成了錯位競爭。 本項目設(shè)計獨特，用料考究，必將成為區(qū)域內(nèi)的地標性建筑，價值凸現(xiàn)。 相對而言，本項目的劣勢是規(guī)模體量較小。 三、項目定位與客戶定位 根據(jù)項目區(qū)域、產(chǎn)品分析及市場調(diào)查，本項目的定位是中高檔住宅及優(yōu)質(zhì)商服配套社區(qū)。兼具自住與投資功能，成為區(qū)域內(nèi)的地標性項目。 根據(jù)項目定位并 通過一段時間 以 來的調(diào)查統(tǒng)計，“百麗 城堡”的目標客戶有以下特征： 1、 年齡 30 45 歲，非一次置業(yè)的高收入人群； 主要包括企事業(yè)管理人員、政府公務(wù)員、教師等； 2、 事業(yè)有成，追求高品質(zhì)生活，擁有藝術(shù)氣質(zhì)的成功人士、學(xué)者、私營企業(yè)主； 3、 擁有豐富地產(chǎn)投資經(jīng)驗的人士； 4、 對國外生活有著深刻理解的外籍人士、海歸派人士。 這一客戶群的共同特征是擁有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，追求生活品質(zhì)，注重區(qū)域與建筑。 四、價格分析 綜上所述，本項目住宅產(chǎn)品在 7000 元左右的價位上將可以實現(xiàn)快速去化。 五、本項目商業(yè)分析 1、本項目商業(yè)優(yōu)勢分析： 區(qū)位優(yōu)勢 （ 1）意大利風(fēng)情 街區(qū)及奧式商務(wù)區(qū)的輻射 效 用。 （ 2）海河、金湯橋、古文化街的 商務(wù)旅游 聯(lián)動 效 用。 （ 3）周邊大規(guī)模高檔居住區(qū)的帶動 、 群聚 效 用。 產(chǎn)品自身優(yōu)勢 （ 1） 本項目地塊特點是沿建國道、平安街 兩街有特別長的 沿 街面 ，沿街設(shè)置商鋪，形成較高的商業(yè)價值。 （ 2） 本項目地塊位于 兩條街交角， 街角的商業(yè)價值是明顯的 。 （ 3） 本項目商業(yè)部分的 產(chǎn)品形態(tài) 較好， 進深 淺 ，限于兩層 ，無商業(yè)價值死角 。 （ 4）局部層高 較高 ， 可通過加層搭建，增加實用面積，進一步挖掘出項目的商業(yè)價值。 （ 5） 商鋪 建筑面積 從小到大，選擇性、組合性強，可靈活的適應(yīng)各 種商業(yè)形態(tài)的需要 。 經(jīng)營管理優(yōu)勢 （ 1）本項目是區(qū)域性地標建筑， 是 商業(yè)價值 的保證 。 （ 2）百麗集團具有豐富的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，可進一步提升本項目的商業(yè)價值。 （ 3）本項目共管公寓的定位對本項目商業(yè)配套的招商形成了良好的基礎(chǔ)。 2、市場定位 依據(jù)本項目所處的區(qū)域、項目總體定位、及本項目商業(yè)部分的建筑形態(tài)等因素，本項目商業(yè)定位為： 其形態(tài)為街鋪； 業(yè)態(tài)以高檔商務(wù)區(qū)、居住區(qū)的商服配套為主，包括銀行、郵政、便利店、咖啡 廳、美容美發(fā)，等等。 3、價值分析 周邊缺少可類比的商業(yè)項目銷售實例，依據(jù)通常的房地產(chǎn) 開發(fā)規(guī)律，此類形態(tài)的商鋪的價格為同項目住宅價格的 2 3 倍，即其合理價格應(yīng)為 15000 元 20000 元之間。 六、項目經(jīng)營管理分析 優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)與配套對提升物業(yè)價值具有重要意義，本項目的產(chǎn)品與地段價值決定了其兼具居住與投資價值。因此，本項目的物業(yè)管理定位為共管公寓模式，這是在歐美發(fā)達國家成熟的物業(yè)管理模式，其特點為業(yè)主自治與共享空間，通過物業(yè)公司專業(yè)化的經(jīng)營管理，可以支持業(yè)主對物業(yè)進行出租等形式的經(jīng)營活動，從而通過后續(xù)服務(wù)的跟進，使得項目物業(yè)價值得以維系與提升。 第三節(jié) 項目地塊的 SWOT 分析 一、優(yōu) 勢分析 (Strength) 1、區(qū)域優(yōu)勢 （ 1）本項目所在的海河上游 中心 區(qū)域是天津市政府大力打造，集中投資的重點區(qū)域，已形成良好的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢。 （ 2）本項目緊鄰金街商圈與古文化街商圈，商業(yè)、旅游、商務(wù) 氛圍濃厚并且具備極佳的 居住價值。 （ 3）本項目位于意大利風(fēng)情區(qū)與奧式商務(wù)區(qū)的黃金交集之內(nèi)， 人文歷史積淀深厚，社區(qū)價值極為稀缺珍貴，無法復(fù)制。 （ 4）本項目與天津市城內(nèi)軌道交通及京津城際快速軌道緊鄰，交通優(yōu)勢極為突出。 2、產(chǎn)品優(yōu)勢 （ 1）本項目采用新古典主義的建筑風(fēng)格，外立面獨特經(jīng)典，是區(qū)域內(nèi)的地標性建筑。 （ 2）本項目采用干掛石材作為外立面主材，建筑用材考究，是優(yōu)質(zhì)的居住型項目。 （ 3）本項目精心打造園林景觀，體現(xiàn)原味的歐式園林風(fēng)景，并近觀海河，在景觀環(huán)境上體現(xiàn)了均好性。 （ 4）本項目室內(nèi)空間采用人性化設(shè)計，戶型可靈活分割，兼具自住與投資價值。 3、定位優(yōu)勢 作為高品質(zhì)的住宅項目，本項目在定位上不貪大求豪，而是做了嚴格的戶型控制，使得本項目的戶型面積控制在理想范圍之內(nèi)，面積的控制導(dǎo)致單位總價的降低，從而擴大了客戶層面，極大的降低了市場風(fēng)險，并與周邊的大戶型住宅項目形成了錯位競爭。 4、 開發(fā)商實力的優(yōu)勢 本項目開發(fā)商依托百麗集團的強大資金實力，具有先進的開發(fā)理念和專業(yè)化的 操作團隊，是本項目成功開發(fā)的重要保障。 5、 物業(yè)管理優(yōu)勢 本項目采用先進的“共管公寓”的物業(yè)管理模式，在天津市場上具有領(lǐng)先地位，可 為項目業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理 和后續(xù)經(jīng)營 服務(wù)。 二、劣勢分析 ( Weakness) 1、 地塊面積較小，社區(qū)室外活動空間不大，綠化率一般。 2、 規(guī)模較小，影響力有限。 三、機遇分析 (Opportunity) 1、天津的城市機遇 天津濱海新區(qū)開發(fā)賦予了天津不可多得的歷史性發(fā)展機遇，作為未來環(huán)渤海區(qū)域的中心城市 ， 天津具有廣闊的發(fā)展空間。 2、 區(qū)域發(fā)展機遇： 本項目所處的海河畔意奧風(fēng)情區(qū)具有深 厚 的人文歷史沉淀，其地段價值遠未得到 充分的 發(fā)掘。 3、 產(chǎn)品的稀缺性： 本項目設(shè)計獨特，區(qū)位優(yōu)勢凸顯，其價值的稀缺性將日益為天津市場認可，升值潛力巨大。 4、良好的物業(yè)管理： 本項目經(jīng)營管理優(yōu)勢將使得本項目在投入使用后，其價值 將 得到更為充分的體現(xiàn)。 四、威脅分析 (Threat) 1、 天津市消費水平增長幅度較快，但平均消費水平略低，對高品質(zhì)住宅的 銷量 有不確定因素。 2、 外地 企業(yè)對天津市場的 投資力度對天津市房地產(chǎn)市場競爭趨 勢發(fā)展影響的不確 定因素。 五 、項目開發(fā)策略 基于對項目與市場的分析，本項目致力于打造成為區(qū)域內(nèi)的地標性項目，與周邊項目形成錯位競爭，成為小而精的精品，通過挖掘區(qū)域內(nèi)的人文歷史價值，錘煉建筑與規(guī)劃的細節(jié)之美，成為小巧而舒適、尊貴而不昂貴的傳世名邸。 第四章 項目經(jīng)濟測算 第一節(jié) 項目進