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1 第一章 總論 1、項目建設背景 隨著 廣水市 經濟建設速度的加快, 應山城區(qū)作為廣水市政治、文化和經濟的中心,發(fā)展的速度明顯快于其他地方。房地產行業(yè)作為經濟建設的龍頭,在 經濟發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國民生活水平的提高,民眾對于居住品質的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對于居住品質的迫切要求,不僅是政府部門長期以來的重要課題,并且也是房地產企業(yè)的社會責任之一。 2009 年 1-12 月, 廣水市 房地產開發(fā)投資 金額總計 9.67 億元,與上年同期相比增長 92.82%,環(huán)比增長了 6.07%。 巨大的居住與投資需求帶動 了房地產行業(yè)的快速發(fā)展,同時也為 廣水市 現代大型都市化城市建設做出了貢獻。根據 廣水市 房管局提供的數字表明:房地產 投資仍高速增長,到 2009 年 12 月房地產投資同比達到了 80%。 房屋銷售總體需求 依然強勁 , 可以預見 ,房地產價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變。 本項目用地 地處應山街道辦事處曹塘角社區(qū)原東方汽修廠, 位于廣水市 城市 規(guī)劃中的核心地帶 。該宗地共 2098 平方米 ,本公司 2010年 1 月 11 日與廣水市國土資源局簽訂了土地出讓合同 , 取得了土地使用權。 由于 此地段 建設缺乏總體規(guī)劃,老、舊危房屋多,居住條件惡劣,環(huán)境臟亂差,與周邊現 代化的 市容市貌 和 其他 住宅環(huán)境極不相 2 宜。為了拓展發(fā)展空間,徹底改變 該地段老舊差 的面貌, 本項目本著建設高品質住宅, 營造商業(yè)氛圍的理念,努力將該項目建設成為永陽大道的房地產 旗幟,營造出與整個 應山城區(qū)發(fā)展相融合 人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。 2、項目概況 2.1 項目名稱: 廣水市 東方名居建設項目 。 2.2 建設地點 : 項目位于廣水市應山城區(qū)永陽大道 , 宗地編號為 2007-16 2.3 建設單位: 湖北廣水眾鑫房地產開發(fā)有限 公司 2.4 企業(yè)法人: 徐建文 2.5 企業(yè)性質: 有限責任公司。 2.6 經營范圍: 房地產開發(fā) 、 商品房銷售 、物業(yè)管理、小區(qū)園林綠化、土石方工程施工、城市道路及人行道市政工程配套施工、建筑材料銷售 。 2.7 工程概況: 本項目擬 建一 棟 十二層的商住 樓, 占地面積 2098 平方米,總建 3 筑面積 11546.29 平方米, 其中 地下室 967.39 平方米 ;商鋪三層、建筑 4557.4 平方米;住宅九層五十四套,建筑面積共 6021.5 平方米;容積率 5.09,項目總投資 1724 萬元。 建設工程計劃于 2010年 5 月份開工, 2011年 9 月入住 。 2.8 資金來源: 公司 自籌 1524 萬元,通過銀行貸款 200 萬元 。 2.9 可行性研究報告編制 單位 單位名稱: 東風設計 研究 院 有限公司 工程咨詢資格證書 資格等級 : 甲 級 證書編號 : 工咨甲 22120070013 發(fā)證機關 : 國家發(fā)展改革委員會 3、可行性研究報告編制依據 ( 1)項目 投資方案; ( 2)國家及 湖北省 頒布的相關法律、法規(guī)、政策 ; ( 3) 湖北省 和 廣水市 國民經濟和社會發(fā)展 “ 十 一 五 ” 規(guī)劃 綱要 ; ( 4) 廣水市 城市總體規(guī)劃( 1996 2010 年) ; ( 5)房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 ; ( 6) 廣水市 及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘察資料 ; ( 7)其他有關依據資料 及企業(yè)提供資料。 4 4、 研究結論與建議 本項目建設符合國家產業(yè)政策和廣水市經濟發(fā)展方向,適應廣水市城市規(guī)劃以及房地產發(fā)展的需要,并且配合政府加大城區(qū)改造的政策,區(qū)位條件優(yōu)越, 市政配套和生活配套較為完善, 市場定位清晰,具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。 加之房地產開發(fā)建設采取環(huán)??刂朴行Т胧?,保證了對周邊環(huán)境不會造成污染,本項目土建與公用工程建設具有生態(tài)建設有利條件,注重環(huán)保與建筑節(jié)能,所以項目前景看好。 項目財務內部收益率高于行業(yè)基準收益率,投資回 收期低于行業(yè)基準投資回收期,項目具有一定的抗風險能力等。 從綜合分析來看,項目建設具有很強的可行性。 5 第二章 區(qū)域房地產市場分析 1、 當前 廣水市 房地產市場現狀 1.1、房地產開發(fā)投資的基本情況 近年來, 廣水市 房地產開發(fā)投資處在一個高速增長的時期。 2009年 廣水市 房地產開發(fā)投資完成 9.67 億元,與上年同期相比增長92.82%,環(huán)比增長了 6.07%, 完成投資占本年度計劃投資的 91%。其中,商品房建設投資額 7.28 億元,同比增長 84.79%;土地開發(fā)投資額 2.39 億 元,同比下降 了 18.2%。按用途分:商品住宅開發(fā)投資 7.21億元,同比增長 120%。其中 高檔公寓投資 0.19 億,同比下降 28.71%;辦公樓投資 3610 萬 元,同比增加了 10.6%;商業(yè)營業(yè)用房投資 1.91億元,同比增長了 63.08%。 2009年 房屋 建筑 施工面積 135.8 萬平方米, 同比 增長 108.82%。其中 , 住宅施工面積 101.2萬平米 , 同比 增長 128.74%。住宅施工面積中 高檔公寓 8.8萬平方米,同比增長 19.96%; 辦公樓施工面積 8.5萬平方米 , 同比 下降 68.1%, 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 為 18.9 平方米,同比增長 53.7%,其他用房施工面積 1.6萬平方米,同比增長 110.71%。 2010年 1-2月, 廣水市 房地產完成投資 0.78 億元,與上年同期相比增長了 9.62%;占本年計劃總投資額的 2.94%。從投資構成增長幅度看,商品住宅投資 6350 萬 元,與上年同比增長 9.5%,經濟適用住房投資 111 萬 元,同比增長了 3.3倍; 90 平方米以下投資 1780 萬 6 元; 140平方米以上 430 萬元; 高檔公寓投資 360萬元 ,同比增長 14%;辦公樓投資 250 萬 元,同比增長了 184.09%;商業(yè)營業(yè)用房投資 950萬 元,同比上升 35.99%;其他投資 29萬元,同比下降了 58.72%。在完成投資中仍以商品住宅為主,占完成投資的 81.94%, 圖 2-1 歷年房地產開發(fā)投資情況 單位:千萬 元 圖 2-2 2009 年 開工 房屋構成 單位: % 1.2、房地產市場銷售的基本情況 投資金額 , 2 0 0 5 年 , 3 4 . 8 5投資金額 , 2 0 0 6 年 , 5 0 . 1 6投資金額 , 2 0 0 7 年 , 9 6 . 7 1投資金額 , 2 0 0 8 年 1 - 4 月 , 7 . 7 501020304050607080901002005 年 2006 年 2007 年 2008 年 1 - 4 月住宅 , 7 7 . 7 3辦公用房 , 6 . 5商業(yè)用房 , 1 0 . 1 4其他 , 5 . 6 4 7 2009年 房屋竣工面積 32.85萬平方米,同比 增長 161.07%。 其中,住宅竣工面積為 24.2 萬平米,同比 增長 180.22%; 辦公樓竣工面積為 2.19 萬平方米 , 同比 增長 324.95%; 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為 4.75萬平方米 , 同比 增長 96.56%;其他用房竣工 1.71萬平方米,同比增長 30.18%。 2009 年 商品房實際登記銷售面積 8.76 萬平方米,同比 下降38.93%。其中住宅銷售面積 7.52 萬平方米,同比下降 36.6%。其中,實際登記預售 面積為 2.43 萬平方米,同比 增長 4.74%, 與上月環(huán)比增長 11.9%。其中 住宅 預售 面積 2.25 萬平方米,同比 增長 9.78%,與上月環(huán)比增長 12.76%;實際登記現售面積 6.33 萬平方米, 同比 下降47.4%, 與上月環(huán)比增長 15.72%。其中 住宅 現售面積 5.28萬平方米,同比 下降 46.3%,與上月環(huán)比增長 16.37%。戶均銷售面積為 96.82 平方米。 2010年 1-2月,廣水市新建商品房實際登記銷售面積 2.78 萬平方米,與上年同比上升了 20.9%;其中商品住房實際登記銷售面積2.33 萬平方米,與上年同比增長了 13.25%。批準預(銷)售房屋面積 0.88 萬平方米,同比下降了 58%,環(huán)比增長幅度為 167.6%;批準預(銷)售住房面積 0.47 萬平方米,同比下降了 72.7%,環(huán)比增長100%。商品房實際銷售面積占可售面積的 6.27%;本期商品住房實際銷售面 積占可售面積的比例為 10.13%。 1.3、房地產市場價格的基本情況 8 根據廣水市房管局數據顯示, 2009 年 12月商品房平均銷售價格1550元 /平方米,同比增長了 4.7%,環(huán)比增長 0.18%; 2010 年以來,廣水市 房屋銷售價格指數呈小幅上升趨勢。 截止 2010 年 2 月末,商品房平均售價 1600元 /平方米,與去年同比增長 2.37%,與上月環(huán)比增長 0.13%。 1.4、建設項目資金來源基本情況 2009 年 廣水市 房地產開發(fā)到位資金 9.67 億元,同比增長了58.81%。 從資金來源情況 分析, 貸款 0.82 億元,占 到位資金 的 8.52%;利用外資 2800 萬元,占 到位資金 的 0.29%; 企業(yè)自籌資金 5.37 億元,占 到位資金 的 55.61%;其他資金 3.2 億元,占 到位資金 的 35.57%。與上年同期比較分別增長 47.92%, 0.67%, 44.13%和 115.86%。 2010 年 1-2 月,到位資金 5340 萬元,其中上年節(jié)余 1516 萬元,本年到位 3724 萬元 。其中 貸款 613 萬元元,占資金總額的 11.48%;銀行貸款 470 萬元,占資金總額的 8.8%;非金融機構貸款 143 萬元,占資金總額的 2.68%;企業(yè)自籌資金 2412 萬 元,占資金總額的45.17%;其他資金來源 2315 萬元,占資金總額的 43.35%。與上年同期比較到位資金總額增長了 158.79%,其中上年節(jié)余增長 186.03%,本年到位資金增長了 148.59%。 貸款增長 191.72%、企業(yè)自籌資金增長 182%、其他資金增長 70.87%。 9 圖 2-4 2006-2008 年 資金來源構成 單位: % 9.158.52110.290.4451.2855.614626.1735.571528020406080100120140160國內貸款 自籌資金 上年末結余資金2006年 2007年 2008年2、廣水市 商品房供需情況分析 2.1 市場供求分析 2009 年后商品房開發(fā)結構得到了較大調 整,但結構性矛盾依然存在,經濟適用房和 90 平方米 以下商品住宅所占比重仍顯偏低,需進一步貫徹“國六條”政策,加大 90 平方米以下商品住宅的建設力度。 廣水市住宅商品房房屋實際登記銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下, 2009 年 3月開始回升, 4月漲幅超過了 20%,特別是商品住房兩年來首次增長,而且漲幅超過了 13%。說明住宅商品房需求仍然旺盛。 來自相關統(tǒng)計數字表明: 2009 年 4 月 辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別為 10.95%和 7.77%;而其兩者的銷售分別下降了 0.5和0.96 個百分點,房屋空置率也在較高點位浮動。 辦公樓及商業(yè)營業(yè) 10 用房銷售情況仍不樂觀,表明各開發(fā) 企業(yè)市場調研不足,市場仍缺少消費者需求的產品。 2.2 區(qū)位 供需 分析 : 2009 年新開盤面世的項目以 應山城區(qū)和廣水城區(qū) 為最多, 此 種局面在 2010 年的 廣水市房地產 市場 仍 將繼續(xù), 應山城區(qū) 地理條件優(yōu)越,硬件設施完善,擁有數量眾多的樓盤,價格也相對其他區(qū)域較貴一些。 在今后的幾年中,應山城區(qū)作為政策扶持的 重點發(fā)展區(qū)將成為廣水市 場新盤的最大萌發(fā)地。 3、房地產市場發(fā)展情況預測 3.1房產價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢不會改變 廣水市 2009 年 全年 購置土地面積 22.69 萬平方米,同比下降了38.75%;完成開發(fā)土地面積 24.87萬平方米,同比增長了 8.78%;待開發(fā)土地面積 38.57 萬平方米,同比增長了 35.8%。 2009年 市場放量相較前一年增加不多,待開發(fā)土地面積增加,從 2009 年的數據上不難看出, 2009、 2010 年將是廣水市房地產項目放量較大的一年。 2010年 1-2 月 住宅 開工 面積為 6.1 萬 平方米,同比增長 了 284.96%。截至2 月,廣水市商品房買賣價格同比上漲 3.8%,遠遠低于全國同類城市價格漲幅。價格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應量的增加,另一個重要原因則是宏觀調控的作用,使得房地產增幅得到回落。 雖然有以上兩方面原因制 約著廣水市的商品房價格,但價格穩(wěn)中有升的趨勢不會改變。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力 11 成本和住房供求關系左右著房價走勢;二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求,強大的市場需求推動放價上漲;三是地價上漲是當前房價上漲中的重要因素,土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度實施以來,對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是,“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷,即短期內容易推動地價上漲;四是新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因,這里所說的成本 上升,并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加;五是房地產供給結構變動推動房價上漲,目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動,即中低價位商品住房供應量偏少,高檔商品房供應增加,使得商品房平均價格上揚,這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的;六是多種住房需求旺盛推動房價的上升,除消費需求外,當前房地產 市場中還存在大量的投資需求。如首府周邊盟市的投資有相當比重投向廣水市的房地產,推動了廣水市 房價的上升。 除以上原因,宏觀調控 政策之后開發(fā)周期的延擱,房價仍將不斷走高,現在不能確定的只是增長的幅度和頻率而 已。 3.2城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯 廣水市高速增長的的經濟發(fā)展速度帶動了城市化進程,整個城市正在由一個小型城市蛻變?yōu)橹行统鞘?,城區(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年廣水市加大了應山和廣水兩大城區(qū)的居住建設力度,但由于其相關配套尚不到位,故此宜居水平較低。廣水市正處在城市建設的初期,民眾對于城市化生活的追 12 逐心理仍居于高位,相對而言, 城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務設施較之郊區(qū)對 廣水市 民眾有更大的吸引力。 隨著城市開發(fā)進度的加快, 核心城區(qū)內可開發(fā)土地日益減少 也是 客觀事實 ,因廣水市各 區(qū)商品房價格差異并不明顯,故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加旺盛,那么,隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均,這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。 3.3積極有效的城市建設將帶動廣水市房地產行業(yè)發(fā)展 “十一五”期間,廣水市 中心區(qū)要“拉開城市框架,拓展城市空間,打通城市干道,提高城市品位,實現城市五化 (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )?!?2004年后,廣水市的城市建設進入了快車道,不僅開始了有史以來最大規(guī)模的 拆危、拆違、拆臨工程, 還建成了 一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。 目前,廣水市 人均建筑面積達到 22.5 平方米, 居民生活環(huán)境和生活質量得到了極大改善。市 政府辦公樓規(guī)劃外遷,更 拉大了城市框架,拓展了發(fā)展空間 ,同時也為房地產行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運作空間 。 13 第三章 市場研究與項目定位 1、 廣水市房地產 發(fā)展 背景分析 1.1 “十一五”發(fā)展規(guī)劃 廣水市 國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 中明確指出: “十一五”時期是 加快廣水市 城市化進程,構建和諧 廣水市 的關鍵時期。 廣水市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進程,提升中心城區(qū)的輻射帶動力和城市建設水平,加快 城 市 建設, 完 善中心城區(qū)功能,提升 城市建設品位。 ”更加詳盡地指出了廣水市城市建設的計劃和決心。在今后的幾年中,廣水市不僅要建設 一批 精品住宅小區(qū),還要建設 四星、五星級酒店賓館。 1.2 廣水市 城市規(guī)劃 按照省 委、政府提出的 城市建設“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求, 將廣水市 建設成為 了 具有 地方 特色、具有良好環(huán) 境質量和適宜人居、具有較高綜合服務功能和輻射帶動力的鄂北明珠,基本實現了基礎設施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。 1.3 近年 廣水市 房地產投資情況 (表 3-1) : 年度 2007 2008 2009 2010.1-2 投資額 (億元) 3.48 5.02 9.67 0.53 由上表可知, 廣水市房地產產業(yè)正處于 高速發(fā)展 期,隨著城市化 14 進程的進一步加快,房地產投資增速明顯, 2008 年房地產漲幅曾居歷年之最, 2009 年后,宏觀調控政策對樓市投資產生影響,但廣水市房地產投資仍處在高位運行。 2、項目所在區(qū)域房地產市場分析 2.1區(qū)域房地產市場概況 應山城區(qū) 地理條件優(yōu)越,硬件設施完善, 是廣水市的經濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。應山城區(qū)房地產開發(fā)較早, 擁有數量眾多的樓盤,品質較高,價格也相對其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內房地 產在售樓盤 10余家, 4月平均價格為 1650 元 /平方米。區(qū)域內 2000 元 /平米左右的樓盤包括名門雅居 、 水岸星城 、 鑫世紀花園等,區(qū)域內戶型多以中大戶型為主,精致小戶型在區(qū)域內尚未形成氣候。 2.2 項目周邊主要樓盤調研分析 周邊項目主要通過 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性,而在產品自身層面上并未有較大突破。各項目的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅,戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主,說明大多數樓盤購買對象多是以家庭為單位的,小戶型產品相對稀缺。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產市場 的逐步成熟,高品質、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標客戶的追捧。 3、 某住宅小區(qū) 住宅項目市場定位 3.1 項目 SWOT 分析 Strength: 15 a. 地理位置優(yōu)越,區(qū)域升值潛力巨大。 b. 緊鄰 多條公交線路, 交通便利; c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系,社會配套設施比較完善 ; d. 本案周邊未來幾年內將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。 Weak: a. 本案價格預期 較高, 對前期上市推廣不利; b. 本案地處周邊 城市環(huán)境仍需改善 。 Opportunity: a. 結合整體城市規(guī)劃, 城市化進程 逐漸加快 ; b. 政府相關 配套規(guī)劃,預示區(qū)域巨大升值潛力 ; c. 區(qū)域目標購房群體多為喜愛小戶型的中青年,這與當前國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。 Threat: a. 同區(qū)域內,存在價格 、品質 相差不大的 其他 產品; b. 政府一系列房地產調控政策對房地產業(yè)發(fā)展和項目操作的限制。 3.2目標客戶定位 一方面, 廣水市經濟發(fā)展迅猛,風機 產業(yè)經濟帶動了一大批產業(yè)人群收入的提高,他們經濟實力較強, 對于老城區(qū)有較強的城市感情,高品質的住宅產品 會比較符合他們的需求。 另一方面,廣水市 “十一五規(guī)劃”中明確提出 :“加快城鎮(zhèn)化進 16 程,提升中心城區(qū) 的輻射帶動力和城市建設水平, 有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。打 造 城市建設新形象 ,完善中心城區(qū)功能,提升 城市建設品位。 ” 因此根據 廣水市 整體 的變遷過程,該項目的客戶群主要是本地中青年居民以其他城市移 民。 3.3項目產品定位 產品定位為:具有人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產品。 17 第 四 章 項目選址和建設條件 1.項目選址 本項目 位于 廣水市應山城區(qū)永陽大道 中心地帶 曹塘角社區(qū)內原東方汽修廠 ,宗地 編號為 2007-16 號。 2.建設條件 2.1位置優(yōu)越 該 區(qū)所處地 理位置優(yōu)越 ,周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學校配套設施完善, 擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢 。 2.1建設場區(qū)“七通”條件具備 項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)(七通)工作, 能滿足項目投入使用后的有關要求。 具體標準為: a. 道路:按規(guī)劃要求實現出讓宗地紅線外周邊市政道路。 b. 給水由永陽大道 接入, 給 水主干線直徑為 300mm,支線直徑為 200mm。 c. 雨水由 永陽大道 排出,雨水主干線直徑為 1000mm,支線直徑為 600mm。 d. 污水由 永陽大道 排出,污水主干線直徑為 600mm,支線直徑為 500mm。 e. 通訊 及電力 在 永陽大道 接入。 18 2.3住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 項目 所處的 應山城區(qū) 是 廣水市 的文化、教育、 衛(wèi)生、經濟中心 ,高素質勞動力資源十分豐富。 另外,區(qū)域 內人流量大,為商業(yè)房產開發(fā)提供了可能。項目周邊有成熟的教育體系,以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。 2.4土地征用情況 該建設項目總共占地面積 2098 平方米 ,已擁有國有土地使用證 ,希望通過本項目進行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。 19 第 五 章 項目建設規(guī)模及功能標準 1 建筑面積和內容 本項目總建設用地面積 2098 平方米,總建筑面積 11546.29 平方米,其中地上 商鋪 建筑 面積 4557.4 平方米 ,三層;住宅建筑面積6021.5 平方米 ,九 層;地下建筑面積 967.39 平方米。 容積率: 5.09 建筑密度: 75.2%; 綠地率: 30%; 建筑控制高度: 27 米,部分居住及公建建筑高度可控制在 27米內; 建筑退讓距離:退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于 5米。 2 功能設施標準 2.1建筑使用功能 本項目建筑使用功能為:商業(yè)、住宅及配套。 2.2設施標準 ( 1)住宅裝飾及設施標準: A、商業(yè)用房 提供 精 裝修標準,即 : a. 廳、過道的墻、頂抹灰,刷白,地面貼瓷磚 ; b. 衛(wèi)生間的地面、墻面( 1.5米 高)貼瓷磚、頂棚吊石膏頂 ,并安裝坐便器和面盆; 20 c. 設置照明、 給水、污水排放、燃氣、采暖等系統(tǒng),并預埋電話、有線電視、寬帶網絡系統(tǒng)管線。 B、商品房部分設施標準為: a. 可供菜單式選擇的精裝修方案,而且方案設計融入了最 in的時尚元素; b. 廚衛(wèi)潔具均是進口品牌產品; c. 大部分明廚明衛(wèi),室內錯層的格局讓空間更加立體化; d. 簡潔時尚的外立面,在區(qū)域內獨樹一幟,與眾不同; e. 室內所見,均是品牌產品; f. 智能安防和門禁系統(tǒng),高科技保證安全和人性化; g. 24小時電梯; 24小時直接入戶; h. 小區(qū)局域網;衛(wèi)星電視;監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。 ( 2)小區(qū)配套設施: 小區(qū)配套設施包括商業(yè),日后將統(tǒng)一運營招租 ,確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購以及外部購買需求。 2.3 住宅戶型規(guī)劃 有效使用 90平米以下的一居至小三居,占比 16.7%; 90 平米以上的中大戶型,占比 83.3%。 3、 工程項目一覽表 依據初步規(guī)劃方案,主要工程項目見下 表 5-1。 21 表 5-1 主要工程量一覽表 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 11546.29 1.1 高 層住宅 建筑面積 6021.5 1.2 地下停車庫 建筑面積 967.39 1.3 商鋪 建筑面積 4557.4 2 給排水工程 水泵機房 100 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程(強電) 配電室 100 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線(端子接單元口) 7 火災報警及安全監(jiān)視 公共場所火災報警,可視防盜 門 8 通風工程 地下停車庫通風 9 閉路電視 有線電視機房 50 10 室外工程 室外文化廣場 22 第 六 章 建設方案 1、 建設場地環(huán)境 1.1地形、 地貌 整個場地成不規(guī)則矩形狀,場地規(guī)整、地勢平坦。 1.2氣象 廣水市屬北亞熱帶大陸性季風氣候。冷暖適中 ,冬干夏雨 ,雨熱同季 ,四季分明。年平均氣溫在 13-16之間,北部為 13-14 ,中部為14-15 ,南部為 15-16 ,南北溫差 2。一年中,最冷月為 1 月,月平均氣溫 2.3;最熱多在 7月,月平均氣溫 27.9。極端最低氣溫出現在 1976 年 1 月 30日,為 -16;極端最高氣溫出現在 1959 年 8月 23日,為 41.6。平均無霜期在 201 至 240天之間,年平均降水量在 940 至 1040 毫米之間。極端降水最多年出現在 1980年,年降水量 13303 毫米,最少年出現在 1978 年,年降水量 497.7 毫米。年日照時數為 2083 小時,最多年份在 1978 年,為 2300 小 時,最少年份在 1982 年,為 1713 小時?;ㄉ剿畮鞄靺^(qū)年平均氣溫 15.7 ,日平均氣溫 0以下,年均 55天,日平均氣溫 35以上,年均為 13天,年降水 1000 毫米,太陽總輻射量 110千卡以上,年均無霜期 227 天。 1.3地質 勘察成果表明,場地巖土上部土層為人工填土,沖、殘積物,基底巖石為灰廣色、灰綠色太古界大別山群飛虎山組片麻巖,巖土層的 23 構成及特征自上而下描述如下: 第一層 素填土( Qml4): 廣色、灰廣色。平整場地時填土,土質不均勻。局部地段缺失該層,分布極不均勻。主以粉質粘土和風化片麻巖屑回填,夾 少量塊石。一般厚度為 0.20 5.50m,平均厚度 2.61m,其層底標高 20.4014.10m。粘性土呈可塑狀態(tài),回填年限 10 年以內,稍密,無工程實際意義。 第二層 粉質粘土( Qa14): 灰色、灰廣色,土質不均勻,局部地段缺失該層,分布極不均勻。偶夾粉土??伤軤顟B(tài),無搖振反應,干強度、韌性高,切面光滑。一般厚度為 0.50 3.40m,平均厚度 1.88m,其層底標高 16.6 10.20m。中壓縮性土。 第四層 殘積土( Qe13): 灰廣色,灰褐色,土質均勻,分布不均勻。平整場地時,場地內局部地段出露地表。片麻巖風化殘積物,已風化成砂土狀,手捏易碎。中密狀態(tài),無搖振反應,干強度,韌性高,切面粗糙。一般厚度為0.20 2.10m,平均厚度 1.19m,其層底標高 19.20 6.90m。中壓縮性土。 第五層 強風化片麻巖( Ar): 灰廣色、灰褐色、灰綠色,土質均勻,分布均勻??辈靾龅貎仍搶訉用媛裆钭晕飨驏|逐漸加深。片麻狀結構,塊狀構造,巖體破碎,較軟巖石,巖體基本質量等級 V 級。無洞穴和臨空面存在,無軟弱夾 24 層。該層為場地基巖,分布穩(wěn)定,鉆探揭 露其厚度為 0.30 1.30m,層底標高 18.75 6.30m。 依據建筑抗震設計規(guī)范( GB50011-2001),參照湖北省地方標準 DB42/242-2003建筑地基基礎技術規(guī)范,對本場地土層進行等效剪切波速 Vse計算統(tǒng)計。 根據計算結果,場地土層等效剪切波速平均值為 Vse=185m/s,根據建筑抗震設計規(guī)范( GB50011-2001) ,擬建場地土為為中軟場地土( 140 Vse 250),場地覆蓋層厚度為 12.80 m,屬于 3 do50m 范圍,建筑場地類別劃分為 II 類。 2、總體規(guī)劃布局 2.1片區(qū)規(guī)劃 項目所在地塊位于 人流、物流集中區(qū)域, 項目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、 居住、 娛 樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū),成為 商務區(qū)范圍內的核心地帶。 2.2小區(qū)整體規(guī)劃設計原則 ( 1)合理布局,高效利用土地,使業(yè)主的要求與城市功能有機地結合, 三種效益可以完美體現。 ( 2)分析用地現狀交通和周邊地區(qū)交通,有效組織人流車流與城市交通并行不悖。 ( 3)利用周邊優(yōu)越環(huán)境,擴大綠化范圍,重視生態(tài)、追求個性,使設計具有可持續(xù)性、可操作性,并著重處理與環(huán)境關系,使建筑融 25 合于環(huán)境,營造生 態(tài)的、生機的、生動的居住小區(qū)。 2.3總平面布局 ( 1)藝術性的規(guī)劃布局,基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素,順應城市干道向西南偏轉,與垂直的空間組織形成對比與變化,突出空間的開闊有致,步移景異的藝術氛圍。 ( 2) 中庭一帶的規(guī)劃結構。中庭 :本規(guī)劃中設計了 中庭綠化景觀 ,向南北沿伸。使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性,避免景觀死角。一帶:為由 南向北的綠化景觀帶,與東側綠化帶相交。將南北 兩軸有機聯系在一起。 ( 3)多樣化的布置原則:東側為商務酒店和寫字樓 , 配合周邊建筑物 , 與 整個小區(qū)合攏,形成整個區(qū)域的標志性建筑。 塔樓長短錯列布置,優(yōu)化居住環(huán)境。 ( 4)高低錯落、豐富的天際線:小區(qū)住宅采用不同高度 ,互相穿插,錯落有致,形成豐富的建筑空間。 2.4交通組織 ( 1)設置溝通性的商業(yè)服務道路,聯系商業(yè)區(qū)與城市其他地區(qū); ( 2)結合區(qū)域周邊交通網絡的,規(guī)劃社區(qū)內外交通,使社區(qū)內外交通系統(tǒng)有機結合,使業(yè)主出行更加便利。 2.5規(guī)劃指標 根據項目初步方案及建設規(guī)模,規(guī)劃指標見下 表 6-1: 26 表 6-1 項目建筑技術經濟指標 3、建筑方案設計 3.1建筑方案總體構思 合理布局,高效利用土地,使業(yè)主的要求與城市功能有機地結合,使三種效益可以完美體現;分析用地現狀交通和周邊地區(qū)交通,有效組織人流車流與城市交通并行不悖;利用周邊優(yōu)越環(huán)境,擴大 綠化范圍,重視生態(tài) , 具有可持續(xù)性、可操作性,并著重處理與環(huán)境關系,使建筑融合于環(huán)境,營造生態(tài)的、生機的、生動的 商務、 居住小區(qū)。 3.2平面設計 ( 1)住宅 序號 項目名稱 指標 1 總用地面積 2098 2 總建筑面積 11546.29 3 地上建筑面積 10578.9 4 地下建筑面積 967.39 5 建筑層數 地上 3 層 地下 1 層 6 建筑總高 31.5米 7 建筑層高 地上 3 米 地下 4.5 米 8 建筑容積率 5.09 9 綠地率 30% 27 表 6-2 項目住宅經濟技術指標 序號 指標名稱 單位 指標 1 套內使用面積 /套 82.21-113.1 2 住宅標準層使用系數 % 75%-93% 3 套內建筑面積 92.78-117.33 3.1 多層住宅 A 型 /套 92.78 3.2 多層住宅 B 型 /套 117.33 3.3 多層住宅 C 型 /套 102.29 3.4 多層住宅 C 型 /套 107.83 3.5 多層住宅 C 型 /套 111.32 4 戶內平均居住人數 人 /戶 2.8 5 居住戶數 戶 54 6 居住人數 人 152 ( 2) 商業(yè)用房 表 6-3 商業(yè)經濟技術指標 序號 指標名稱 單位 指標 1 商鋪建筑面積 4557.4 2 地下室面積 967.39 28 3.3立面設計 本工程立面設計是經相關機構和人員審查,并經設計院專業(yè)人員計算得出的。 4、結構 設計 4.1基礎造型及處理 本工程基礎設計形式為筏板基礎,根據上部結構荷載的要求,本地基持力層的承載力較低,為滿足承載力的要求,采用 CFG 樁復合地基處理方案。 4.2上部結構 本工程上部結構形式為全現澆鋼筋混力土剪力墻結構及框架剪力墻結構。 5、公用設施方案 市政設施源頭建設利用 區(qū) 內 原有設施 . 5.1供水排水 ( 1)供水: 由水廠引進, 永陽大道 有 400MM 的給水管線,可直接接入,日供水 0.25 萬噸。 ( 2) 排水:實行雨、污水管道分流排放,雨水經過 永陽大道 管道排 出 ,污水經 永陽大道 排入綜合防治污水處理廠。 5.2 供電 29 ( 1)供配電系統(tǒng):高壓供電為 10KV 高壓電源,經小區(qū)總配電室分配給 1 臺 1000KVA 及 1 臺 630KVA 變壓器,總計 1630KVA,最大負荷 425KW。 ( 2)照明及電力設備: a. 低壓供配電設計:小區(qū)動力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜;動力計量設在動力總配電柜,備用照明及共用燈按動力計量,住宅各單元在每層設戶表箱一個;消防設備、電梯、應急照明的負荷等級為二級,其余為三級。 b. 設備及選型:住宅內采用平口燈,衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭,非住宅部分采用熒光燈(要求 COS 0.9),均選用節(jié) 能型燈具;小區(qū)采用安全型安裝插座,戶內衛(wèi)生間、洗衣機用插座采用防濺型。 5.4弱電設計 ( 1)電話網絡:在地下一層設有電話交接間,機房內設有回配線架一臺,一臺電話由大對數電纜引入;網絡由光纜引入。電話網絡支線采用五類八芯線,從配線架穿管引至各樓層。 ( 2)電視:在地下一層設有電視前端箱,電視主干線路采用SYV-75-9 同軸電纜穿鋼管,引至各樓層,要求用戶出口電平不小于68db+4db,電視分之器盒至用戶,采用 SYV-75-5同軸電纜穿鋼管。 ( 3)樓宇對講系統(tǒng):一層主入口設一帶電 控鎖的防盜門,對講 30 主 機設于門邊墻上;一層設視頻分配器及譯碼器, 2-25層設譯碼器,每戶可設對講分機,一層各戶設窗磁和門磁。 6、消防 本項目消防供水由永陽大道 接入 1 根 200MM 的供水管,并在小區(qū)內建設消防泵。 31 第 七 章 項目環(huán)境保護與勞動保護 1、主要污染源狀況 本項目主要污染源狀況為生活廢水和雨水,經化糞池厭氧處理后排入城市污水管網。 2、污染物排放控制標準 處理后的廢水排放,執(zhí)行湖北省 水污染物排入標準中的規(guī)定的相應標準。 3、勞動安全保護 建設施工中嚴格執(zhí)行勞動部門頒發(fā)的 湖北省 勞動保護監(jiān)察條例 及各級政府部門的法規(guī) , 制定嚴格的操作規(guī)程。 4、 建筑節(jié)能 本項目將 嚴格實施節(jié)能標準, 依照 公共建筑節(jié)能設計標準 的要求進行施工建設, 建筑節(jié)能的基本技術要求 高于標準 。 32 第 八 章 項目實施進度安排 本項目計劃在 2 年( 18 個月)左右的時間建成。建設進度計劃如下 : 本項目可行性研究報告 2010年 3月批復,同時開始建筑方案設計、進行綜合管網設計,施工圖設計,領取開工許可證, 2010 年 5 月 工程開工。 20010 年 12 月 開始預售。 2011 年 5 月 主體工程供水。 2011年 7 月 單項工程驗收。 2010 年 8 月 分項工程驗收 。 2011 年 9 月 正式入住。 33 第 九 章 投資估算與資金籌措 1、投資估算 總投資造價見下 表 9-1: 單位:萬元 序號 項目 開發(fā)產品成本 (總投資) 計算說明 1 開發(fā)建設 1724 1.1 土地費用 300 掛牌地價 1.2 建安工程費 920 797 元 /m2 1.3 市政基礎設施建設費 231 200元 /m2 1.4 前期工程費 29 前 1-3 項和的 2% 1.5 其他費用 21.8 前 1-3 項和的 1.5% 1.6 不可預見費 29.6 前 1-4 項和的 2% 1.7 開發(fā)間接費用 14.5 前 1-3 項和的 1% 1.8 管理費用 14.8 前 1-4 項和的 1% 1.9 銷售費用 22.2 10578.9m2 2100元 /m2的 1% 1.10 開發(fā)期間稅費 133.3 10578.9m2 2100元 /m2的 6% 1.11 財務費用 7.8 - 2 經營資金 0 - 3 項目總投資 1724 - 2、資金籌措 本項目資金需求為 1724 萬元,其中 200 萬元從銀行貸款 ,年貸款 34 利 率為 7.8%,公司資本金 800 萬元和預售房屋款 724 萬元。 1724 萬元分兩批次投入,首批投入 1266 萬元,第二批投入其余資金 458 萬元,全部資金于項目建設期內投入(詳見下表 9-2)。 表 9-2 投資使用計劃與資金籌措表 單位:萬元 序號 項 目 合計 2010 2011 1 總投資 1724 1266 458 1.1 自營資產投資 1.2 自營資產投資借款建設期利息 1.3 自營資產投資方向調節(jié)稅 1.4 經營資金 1.5 開發(fā)產品投 資 1724 1266 458 其中:不含財務費用 1724 1066 458 財務費用 200 2 資金籌措 1724 1266 458 2.1 資本金 800 800 2.2 預售收入 724 266 458 2.3 預租收入 2.4 其他收入 2.5 借款 200 200 2.5.1 固定資產投資長期借款 自營資產投資人民幣借款 自營資產投資外幣借款 房地產投資人民幣借款 2.5.2 自營資產投資建設期利息借款 2.5.3 經營資金人民幣款 35 第十 章 經濟效益分析 1 、銷售 收入估算 根據工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產市場的趨勢預測,考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素,多層住宅按每平方米2100元銷售;商業(yè)鋪面按每平方米 4000 元出售; 地下室 每平方米售價 2000 元。 1.1 住宅銷售收入 :6021.5 m2 2100 m2 /元 =1265 萬元 1.2 商鋪 銷售收入 :4557.4m2 40000 m2 /元 =1823 萬元 1.3 地下室 銷售收入 :967.39m2 20000 m2 /元 =193萬元 以下三項目合計 3281 萬元 2、銷售進度及付款計劃 4.1 本項目計劃在 3 年內完成銷售 ,其中 2010 年預售 30%、 2011年銷售 50%、 2012年銷售 20%。 4.2 所有業(yè)主均在一 次 付清房款。 3 、 稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 10-1。 36 表 10-1 稅費率表( %) 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 30、 40、 50 超率累計 城市維護建設稅 7 公益金 5 教育費附加費 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 25 任 意盈余公積金 8 房產稅(按租金) 12 不可預見費 2.3 4 、盈利能力分析 4.1 項目在計算期內經營收入 3281 萬元,可獲利潤總額 654.2萬元,扣除所得稅 163.55 萬元、公益金 24.5 萬元、公積金 49.1 萬元、任意盈余公積金 39.3 萬元后還有 377.75 萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金 及附加 為 288.8 萬元,企業(yè)所得稅為 163.55 萬元,土地增值稅為 614萬元,合計繳納稅金 1066.35 萬元。詳見附表 2 和附表 3。 4.2 項目全投資內部收益率(所得稅前)為 123.12%,在預期可接受的內部收益 率為 12%時凈現值可達 473.62 萬元,投資回收期為1.23年。 項目全投資內部收益率(所得稅后 )為 116.09%,在預期可接受的內部收益率為 12%時凈現值可達 365.7 萬元,投資回收期為 1.33年。詳見附表 4。 4.3 商品房投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100%=654.2/1724100%=37.95% 4.4 商 品 房 資 本 金 凈 利 潤 率 = 稅 后 利 潤 / 資 本 金 37 100%=490.65/800 100%=61.33% 5 、清償能力分析 本項目 200 萬元銀行借款 可在項目竣工后可在一 年內 一次還本付息 , 共計 15.6 萬元 ,還債能力強。 6、 資金平衡分析 在項目計算期內, 項目平衡能力強 , 累計盈余資金 712.9 萬元 ,在于零 ,資金平衡分析詳見附表 5。 7、敏感性分析 根據下表可以判斷:本項目的銷售收入變化對內部收益率的影響較大,這說明房產價格是影響經濟效益的最敏感因素。當銷售收入降低 10%時,項目內部收益率為 121.94%,遠大于基準收益率 12%。 表 10-2 不確定性因素變化影響 變化因素 -10% -5% 0 +5% +10% 銷售收入 121.94 126.28 123.12 137.8 143.6 經營成本 139.0 135.5 123.12 125.0 122.9 經營成本 銷售收入 -15 -10 -5 +5 +10 +15 內部收益率 幅動系數 38 將開發(fā)產品投資、售房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析,分析結果表明開發(fā)產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產品投資和售房價格分別向不利方面變動 10%,全部投資內部收益率將分別下降 1.18%和 2.2%;投資回收期則增加為 1.5和 1.7年; 預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據測算,敏感因素的變動均不應超過基本方案 6%左右的范圍,否則,項目收益風險較大 。 8、主要經濟指標 本項目的主要經濟指標見表 10-3。 39 表 10-3 主要經濟指標表 序號 名 稱 單位 數據 備注 I 建設規(guī)模 1 房地產開發(fā)產品總建筑面積 平方米 11546.29 1.1 商品房銷售 平方米 6021.5 1.2 商業(yè)鋪面 平方米 4557.4 1.3 地下室 平方米 967.39

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