中潤項目商業(yè)模式規(guī)劃報告

No.1 市場研究 優(yōu)術(shù)篇：中國 成都 中潤項目 商業(yè)模式構(gòu)建報告 成都市中潤實業(yè)有限公司 2010年 11月 No.2 作業(yè)工具圖 無極倍增商業(yè)模式 取勢 發(fā)展策略 建筑規(guī)劃 租售策略 財務(wù)分析 商業(yè)運營 品牌推廣 項目的發(fā)展 戰(zhàn)略資源整合 商業(yè)模式構(gòu)建 市場水平切割 項目資源整合 政府資源整合 產(chǎn)業(yè)資源整合 資本資源整合 城市發(fā)展 政府支持 產(chǎn)業(yè)資源 市場空間 區(qū)域競爭 企業(yè)資源 優(yōu)術(shù) 明道 合眾 No.3 商業(yè)模式構(gòu)建邏輯思路 發(fā)展策略 業(yè)態(tài)定位 物業(yè)定位 功能定位 客戶定位 推廣策略 規(guī)劃層面 財務(wù)層面 運營層面 規(guī)劃策略 開發(fā)策略 業(yè)態(tài)策略 建筑策略 租售策略 營銷策略 運營策略 財務(wù)分析 商業(yè)模式概念 主題定位 市場研究 No.4 商業(yè)模式構(gòu)建報告 目錄 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 3 建筑策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.5 從規(guī)劃層面而言，它包含有整體規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃和開發(fā)策略四大部分； 而整體規(guī)劃是業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、開發(fā)策略的基礎(chǔ)和載體，因此，必須首先明確項目的整體規(guī)劃。 下面請進入項目的整體規(guī)劃篇 No.6 PART 1 規(guī)劃策略 一、整體規(guī)劃原則 二、整體規(guī)劃思路 三、整體規(guī)劃建議 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.7 1、整體規(guī)劃原則 整體規(guī)劃 原則 匹配市調(diào)結(jié)論 支持商業(yè)模式 支撐發(fā)展策略 滿足項目定位 符合地塊情況 結(jié)合項目地塊情況，充分考慮其在園區(qū)的 重要戰(zhàn)略位置，與園區(qū)規(guī)劃相協(xié)調(diào)，從整 體把握項目規(guī)劃。 以定位目標為基準，始終 貫穿“品牌家具總部基地” 支撐項目“聚 -分 -合”發(fā) 展策略。 由市場調(diào)研結(jié)論推導(dǎo)得出 本項目發(fā)展方向，從而明 確項目整體規(guī)劃。 整體規(guī)劃應(yīng)符合商業(yè)模式 的構(gòu)建及發(fā)展，利于項目 開發(fā)運營。 No.8 PART 1 規(guī)劃策略 一、整體規(guī)劃原則 二、整體規(guī)劃思路 2.1 市場容量測算 2.2 項目地塊分析 2.3 項目定位要求 三、整體規(guī)劃建議 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.9 1、市場容量測算 地塊現(xiàn)狀 ：面積 38.56萬平方米， 市場容量 ：成都家居市場空間約 220萬平方米，本項目建筑規(guī)?？稍诖朔秶鷥?nèi)取值。 項目定位 ：打造品牌家居總部基地，定位高端檔次，容積率不宜過高。 競爭因素 ：產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃為全國性家具批發(fā)市場，競爭項目眾多，只有具備一定規(guī)模優(yōu)勢才有影響力。 周邊項目 ：香江 CBD一期容積率約 2.5，家和家園約 1.3，潤川家具城約 1.24，具有參考價值。 整體規(guī)劃指標 用地面積： 38.56萬平方米 建筑面積： 75100萬平方米 容 積 率： 2.02.6 No.10 2、項目地塊分析 用地規(guī)模： 578.3畝，合 38.56萬平方米 地形地貌： 形狀方正，邊長約 600米 地塊四至： 東至： 園區(qū)規(guī)劃路，與巔峰國際隔路相望 南至： 5號路 西至： 老成彭路 北至： 家和家園 主入口 ：老成彭路是園區(qū)主干道，人流車流量最大，展示面最好，項目主入口應(yīng)在此沿線選點，但不宜開設(shè)過多入口，以免破壞其整體性。根據(jù)對稱原則，主入口選在中間 主干道 ：銜接主入口，引導(dǎo)老成彭路的人流車流進入項目，因此應(yīng)該是東西走向橫跨項目，搭通老成彭路與園區(qū)規(guī)劃路。 次干道 ：考慮對稱原則，以及與家和家園的南出口對接，本項目南北向的次干道布局在地塊中間。 600米600米 家和家園 巔 峰 國 際 老 成 彭 路 五 號 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 主入口 現(xiàn)狀 規(guī)劃分析 No.11 2、項目地塊分析 600米600米 家和家園 巔 峰 國 際 老 成 彭 路 五 號 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 主營業(yè)態(tài) ：家具、建材； 輔助業(yè)態(tài) ：燈飾飾品、配套 四大區(qū)域： 業(yè)態(tài)定位為家具、建材、燈飾飾品、配套四種類型，出于各種業(yè)態(tài)集中連片發(fā)展考慮，地塊相應(yīng)地劃分為四大區(qū)域。 四大區(qū)域布局 ：配合主干道的布局，考慮業(yè)態(tài)主次之分，四大區(qū)域也有大小之分。 A、 B地塊邊長均為 300米，面積各為 9萬平方米，過于龐大，須以道路切割，以保證該部分區(qū)域的交通通達性，以及土地利用的高效性。 項目最終形成了以一條主干道、三條次干道為骨架的總體平面布局。 業(yè)態(tài)定位 規(guī)劃分析 A B No.12 2、項目地塊分析 商貿(mào)物流 商貿(mào)物流： 對項目的貨運交通要求較高。 項目規(guī)模 ：考慮本項目規(guī)模較大，所承受物流交通壓力也相應(yīng)較大。 實例比較 ：八益家具城、太平園國際家私廣場的內(nèi)部道路約 10左右，未能滿足物流交通需求，造成交通不暢。 功能定位 規(guī)劃分析 主干道規(guī)劃指標： 雙向四車道，兩邊設(shè)置人行道。 次干道規(guī)劃指標 ：雙向兩車道，兩邊設(shè)置人行道。 600米600米 家和家園 巔 峰 國 際 老 成 彭 路 五 號 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 主入口 No.13 品牌家居總部基地 HPT（總部基地、購物公園、家居小鎮(zhèn)） 景觀規(guī)劃要求 景觀規(guī)劃結(jié)構(gòu) 依托路網(wǎng)規(guī)劃，形成“一心一軸三帶”景觀體系 景觀帶 人造水景 立體綠化 藝術(shù)家居雕塑 項目主題定位： 商業(yè)模式概念： 景觀規(guī)劃表現(xiàn) 景觀核心區(qū) 景觀主軸 “三性兩化”：高端性、休閑性、藝術(shù)性、人性化、生態(tài)化、 3、項目定位要求 項目主題定位、商業(yè)模式概念 No.14 PART 1 規(guī)劃策略 一、整體規(guī)劃原則 二、整體規(guī)劃思路 三、整體規(guī)劃建議 3.1 路網(wǎng)動線規(guī)劃 3.2 分區(qū)組團規(guī)劃 3.3 景觀資源規(guī)劃 3.4 配套功能規(guī)劃 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.15 1、 路網(wǎng)動線規(guī)劃 一橫 ：項目主干道，東西走向，連接老成彭路和園區(qū)規(guī)劃路，短期內(nèi)沿老成彭路的項目先啟動，人流較多，而園區(qū)規(guī)劃路聚集項目眾多，遠期看將會聚集人氣，本項目可通過“一橫”的規(guī)劃，盡享兩邊人氣。 三縱 ：北接家和家園，南接五號路，分擔(dān)“一橫”的交通壓力，增強項目內(nèi)部的可達性。 園區(qū)次干道 項目內(nèi)部路網(wǎng) 園區(qū)主干道 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 一橫三縱 主 入 口 次入口 次入口 次入口 No.16 2、分區(qū)組團 規(guī)劃 八大組團 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 以主干道為核心，次干道為界線，項目地塊劃分八大組團。 A組團： 臨老成彭路與家和家園，具有較好的展示面，可打造項目的門戶形象； B、 C組團 ：與家和家園相鄰，可考慮與家和家園競合發(fā)展； D組團 ：臨園區(qū)規(guī)劃路，從目前來看，這個位置商業(yè)價值最弱； E組團 ：臨老成彭路與五號路，離高速公路出口最近，彰顯性最好，可與地塊 A共同組成項目門戶形象； F、 G組團 ：臨五號路，設(shè)置三個次入口，可達性較強； H組團 ：五號路與園區(qū)規(guī)劃路交界，巔峰國際正對面，可考慮與其競合發(fā)展。 A B C D H E F G No.17 3、 景觀資源規(guī)劃 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 一心一軸三帶 一心： 景觀核心區(qū)，以休閑廣場為載體，以噴泉、水體、雕塑、綠化等形式表現(xiàn)，是整個項目景觀的重點。 一軸： 以項目主干道為依托，打造景觀主軸。 三帶： 依附項目三條次干道，以綠化、雕塑等元素點綴，營造休閑購物氛圍。 No.18 3、 景觀資源規(guī)劃 人造水景 噴水 流水 跌水 立體綠化 No.19 3、 景觀資源規(guī)劃 藝術(shù)家居雕塑 通過以家居為題材藝術(shù)雕塑，塑造項目人文、藝術(shù)氣質(zhì)，彰顯項目高品位、高品質(zhì)形象，為入駐品牌提供更多的附加價值 運用方式： 抽象化的家居產(chǎn)品，既可觀賞，又可供消費者使用，散落于項目各個公共空間。 No.20 4、 配套功能規(guī)劃 商務(wù)公寓 配套商業(yè) 星級酒店 配套功能 ：星級酒店（四星以上）、商務(wù)公寓、配套商業(yè) 星級酒店： 一方面產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)企業(yè)眾多，另一方面產(chǎn)業(yè)園未來將形成全國性家具批發(fā)市場，商務(wù)來往必將非常頻繁，而目前園區(qū)內(nèi)無為此服務(wù)的酒店，星級酒店滿足園區(qū)的商務(wù)、會議等需求。 商務(wù)公寓： 居住、辦公兩用，一方面可以提供給園區(qū)內(nèi)企業(yè)、進駐企業(yè)、商家；另一方面作為投資產(chǎn)品，滿足投資客戶的投資需求。此外，商務(wù)公寓的規(guī)劃可以提高容積率，有利于資金流動。 配套商業(yè)： 作為娛樂、文化、一般商業(yè)的載體，為項目及產(chǎn)業(yè)園提供商業(yè)配套服務(wù)。 No.21 PART1 規(guī)劃 策略 小結(jié) 1. 路網(wǎng)規(guī)劃：一橫三縱 2. 組團規(guī)劃：八大組團 3. 景觀規(guī)劃：一心一軸三帶 4. 配套規(guī)劃：公寓 +酒店 +底商 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 No.22 本項目作為一個商業(yè)項目，其業(yè)態(tài)規(guī)劃將對項目的建筑形態(tài)和開發(fā)策略等提出嚴格要求，所以，在明確項目的整體規(guī)劃之后，必須在建筑策略和開發(fā)策略之前提出項目的業(yè)態(tài)策略。 下面請進入項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃篇 No.23 PART 2 業(yè)態(tài)策略 一、業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù) 二、業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 三、業(yè)態(tài)容量及布局 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.24 1、 業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù) 業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù) 市場機會 定位支持 項目競爭 未來趨勢 定位支持： 業(yè)態(tài)定位是：家具、建材、燈飾、飾品，其中家具、建材是主營業(yè)態(tài)，燈飾、飾品為輔助業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)規(guī)劃在此基礎(chǔ)之上進行； 市場機會： 在大家居各大類業(yè)態(tài)中，家具和建材的成熟度較高，市場容量也最大，所以家具、建材為主營業(yè)態(tài)；同時，燈飾、飾品有很大的市場空間，存在市場機會； 項目競爭： 園區(qū)內(nèi)其他項目以家具賣場為主，出現(xiàn)激烈的同類競爭，錯位發(fā)展可以尋找機會。此外，由于巔峰國際全部規(guī)劃燈飾業(yè)態(tài)，在本項目業(yè)態(tài)發(fā)展上應(yīng)該考慮與它的競爭關(guān)系； 未來趨勢： 家居一站式購物；家庭軟裝飾逐漸流行，燈飾、飾品將迎來市場高速發(fā)展時期。 No.25 PART 2 業(yè)態(tài)策略 一、業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù) 二、業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 2.1 業(yè)態(tài)定位 2.2 規(guī)劃思路 三、業(yè)態(tài)容量及布局 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.26 1、業(yè)態(tài)定位 家具 建材 燈飾 飾品 主營業(yè)態(tài) 輔助業(yè)態(tài) No.27 2、 規(guī)劃思路 家和家園 巔 峰 國 際 老 成 彭 路 五 號 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 主營業(yè)態(tài) 輔助業(yè)態(tài) 家具 主營業(yè)態(tài) 輔 助 業(yè) 態(tài) 配套 現(xiàn)狀 規(guī)劃 臨老成彭路，是最好的展示面 地塊西面 臨園區(qū)規(guī)劃路，展示面較差 地塊東面 與家和家園相連，家和家園規(guī)劃家具業(yè)態(tài)，考慮與其競合集中發(fā)展 地塊西北面 與巔峰國際相對，巔峰國際規(guī)劃燈飾業(yè)態(tài)，考慮與其競合集中發(fā)展 地塊東南面 地塊價值較弱，彰顯性最差 地塊東北面 燈飾飾品 家具 建材 燈飾 飾品 配套 建材 周邊無相鄰項目，彰顯性最好 地塊西南面 No.28 PART 2 業(yè)態(tài)策略 一、業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù) 二、業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 三、業(yè)態(tài)布局及容量 3.1 業(yè)態(tài)布局 3.2 業(yè)態(tài)配比 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.29 1、 業(yè)態(tài) 配比 物業(yè) 業(yè)態(tài) 用地占比 占地面積 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 建筑占比 專業(yè)市場 家具 42.2% 16.28 29 39 38.5% 建材 42.2% 16.28 29 39 38.5% 燈飾 飾品 7.8% 3 8 10 11.7% 配套 公寓 7.8% 3 9 12 11.3% 合計 100% 38.56 75 100 100% 38.5%38.5%11.7%11.3%家具建材燈飾飾品配套 家具、建材： 項目的主營業(yè)態(tài)，占總建筑面積的 77%。 燈飾、飾品： 項目的輔助業(yè)態(tài)，占總建筑面積的 11.7% 。 配套： 服務(wù)于本項目和整個園區(qū)，不屬于專業(yè)市場主體，規(guī)劃面積占比約為 11.3%。 No.30 2、業(yè)態(tài)布局 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 家具 家具 家具 建材 建材 建材 配套 燈飾 飾品 家具片區(qū)： 依托老成彭路，與家和家園、香江 CBD的家具市場連片集中發(fā)展，發(fā)揮聚合效應(yīng)。 建材片區(qū)： 周邊項目無此同類業(yè)態(tài)， 燈飾片區(qū)： 燈飾、飾品是項目輔助業(yè)態(tài)，與相鄰的巔峰國際燈飾市場成片發(fā)展，共同形成規(guī)模。 配套片區(qū)： 項目地塊東北角，商業(yè)價值最弱，布置項目配套。配套為高層建筑，在此位置將可以形成整個項目富于層次感的天際線。 四大片區(qū) 家和家園 巔 峰 國 際 No.31 PART2 業(yè)態(tài)策略 小結(jié) 1. 業(yè)態(tài)定位 主營業(yè)態(tài) ：家具、建材； 輔助業(yè)態(tài) ：燈飾、飾品 2. 業(yè)態(tài)配比 3. 業(yè)態(tài)布局 四大片區(qū) ：家具片區(qū)、建材片區(qū)、燈飾飾品片區(qū)、配套片區(qū) 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 家具 建材 配套 燈飾 飾品 家和家園 巔 峰 國 際 38.5%38.5%11.7%11.3%家具建材燈飾飾品配套No.32 建筑規(guī)劃作為整體規(guī)劃及業(yè)態(tài)規(guī)劃的總體的最終表現(xiàn)策略，在明確本項目的整體規(guī)劃及業(yè)態(tài)規(guī)劃之后，究竟需要怎樣的建筑規(guī)劃來進行支撐？ 下面請進入項目的建筑規(guī)劃篇 No.33 PART 3 建筑策略 一、建筑規(guī)劃依據(jù) 二、建筑規(guī)劃思路 三、建筑規(guī)劃建議 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.34 1、 建筑規(guī)劃依據(jù) 整體規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃 主題定位 商業(yè)模式概念 物業(yè)定位 規(guī)劃 依據(jù) No.35 PART 3 建筑策略 一、建筑規(guī)劃依據(jù) 二、建筑規(guī)劃思路 三、建筑規(guī)劃建議 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.36 1、物業(yè)定位 物業(yè)定位 獨棟式商鋪 高層建筑 聯(lián)排式商鋪 集中式商鋪 No.37 2、 建筑規(guī)劃思路 品牌家居 總部基地 項目主題定位： 簡歐風(fēng)格 業(yè)內(nèi)標桿 休閑環(huán)境 高端形象 商業(yè)氛圍 建筑規(guī) 劃要求 建筑風(fēng) 格表現(xiàn) 大氣 品位 體驗 閑適 商業(yè)模式概念： 建筑風(fēng)格思路： 總部基地 購物公園 家居小鎮(zhèn) No.38 2、 建筑規(guī)劃思路 物業(yè)布局思路： 整體規(guī)劃： 路網(wǎng)規(guī)劃：一橫三縱 組團規(guī)劃：八大組團 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 四大片區(qū) 物業(yè)定位： 集中式、圍合聯(lián)排、獨棟、高層 集中式 ：單體建筑體量巨大，氣勢恢宏，建筑立面表現(xiàn)形式豐富，因此布局在展示面最好的老成彭路沿線，打造項目門戶。燈飾、飾品業(yè)態(tài)經(jīng)營面積較小，適合集中式建筑，因此，燈飾片區(qū)也布局集中式。 高層 ：配套業(yè)態(tài)采用高層物業(yè)，所以其與配套片區(qū)布局一致。 圍合式聯(lián)排 ：具有內(nèi)連外通的特點，對外可形成迎街面，對內(nèi)則可圍合成內(nèi)街，可以充當(dāng)勾連項目內(nèi)外的角色，布置于項目外圍兩側(cè)。 獨棟： 作為企業(yè)、品牌總部的主要載體，需要較為獨立的空間，與外界形成一定的區(qū)隔，布置于項目中部。 家和家園 巔 峰 國 際 老 成 彭 路 五 號 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 集中式 集中式 高層 圍合式聯(lián)排 圍合式聯(lián)排 獨棟 No.39 PART 3 建筑策略 一、建筑規(guī)劃依據(jù) 二、建筑規(guī)劃思路 三、建筑規(guī)劃建議 3.1 建筑風(fēng)格 3.2 物業(yè)形態(tài) 3.3 物業(yè)比例 3.4 物業(yè)布局 3.5 建筑單體指標 3.6 業(yè)態(tài)物業(yè)組合 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.40 1、建筑風(fēng)格 主推：簡歐風(fēng)格 簡歐風(fēng)格在國內(nèi)的住宅、商業(yè)等建筑中占據(jù)主流地位。 簡歐風(fēng)格建筑更能體現(xiàn)項目的高品質(zhì)，成本相對較低，性價比高。 中國人對帶有異國情調(diào)的歐式風(fēng)格偏好，歐式代表高品位、高品質(zhì)。 簡歐風(fēng)格建筑更易于營造休閑、高端格調(diào)。 香江 CBD、家和家園建筑均為現(xiàn)代風(fēng)格，選擇簡歐風(fēng)格可形成差異。 No.41 1、建筑風(fēng)格 次選：現(xiàn)代風(fēng)格 No.42 3、物業(yè)比例 物業(yè)類型 占地面積 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 建筑占比 專業(yè)市場 集中式 9.6 25 33 32.69% 獨棟 8.2 16 22 21% 圍合聯(lián)排 17.8 25 33 35% 配套 公寓 3 2.5 3 3.03% 酒店 2.5 3 3.03% 底商 4 6 5.25% 建筑總面積 38.6 75 100 100% 33%21.00%35.00%3.03%3.03% 5.25%集中式獨棟圍合聯(lián)排公寓酒店底商 集中式、圍合聯(lián)排物業(yè)： 針對的市場面較大，企業(yè)、商家、投資者等都能接受，所以規(guī)劃面積占比較大，分別為約 32.7%和 35%。 獨棟物業(yè)： 主要針對有實力的品牌企業(yè)需求，其單棟面積較大，總投資額較高，一般的企業(yè)商家和投資者較難接受，所以規(guī)劃面積占比較小，約為 21%。 專業(yè)市場部分物業(yè)面積占比約為 88.7%。 配套物業(yè)： 服務(wù)于本項目和整個園區(qū)，不屬于專業(yè)市場主體，規(guī)劃面積占比約為 11.3%。 No.43 4、物業(yè)布局 四種物業(yè)，六大板塊 獨棟式： 在項目中部，借助項目主干道以及景觀核心區(qū)、景觀主軸的優(yōu)勢，形成環(huán)境優(yōu)美的品牌企業(yè)總部聚集區(qū)。 圍合式聯(lián)排： 分布項目外圍南北兩側(cè)，發(fā)揮其內(nèi)聯(lián)外合的獨特功能。 集中式： 布局老成彭路沿線，形成項目主要形象展示面；另外為配合業(yè)態(tài)布局，項目東南角也布局集中式物業(yè)。 高層： 為配套物業(yè)，布局與配套業(yè)態(tài)一致。 集中式 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 配套 圍合式聯(lián)排 圍合式聯(lián)排 獨棟 高層 集中式 六大板塊 No.44 5、單體建筑指標 物業(yè)形態(tài) 棟數(shù) 層數(shù) 建筑面積（ ） 單層面積（ ） 各層功能 集中式 3 5 8 10 1.6 2 展銷 獨棟 40 50 6 3000 5000 1 4層 600 900 5 6層 300 700 1 4層產(chǎn)品展示 5 6層辦公 圍合聯(lián)排 500 550 4 400 500 100 150 進深 15米，開間 8米 1 3層產(chǎn)品展示 4層辦公 酒店 1 20 25000 30000 1250 1500 26套 /層， 50 /套 客房 公寓 1 20 25000 30000 1250 1500 26套 /層， 50 /套 居住、辦公 裙樓 1 3 40000 60000 13000 20000 商業(yè)、娛樂、飲食、文化 本項目專業(yè)市場的物業(yè)形態(tài)分集中式、獨棟、圍合式聯(lián)排三種，配套則分酒店、公寓、裙樓三種，每種物業(yè)形態(tài)的單體建筑由于功能、布局不同，建筑指標也有所差異。 No.45 6、業(yè)態(tài)物業(yè)組合 業(yè)態(tài) 物業(yè) 建筑面積 (萬平方米 ) 小計 (萬平方米 ) 合計 (萬平方米 ) 家具 集中式 8.5 11.5 29 39 75 100 獨棟 8 11 圍合聯(lián)排 12.5 16.5 建材 集中式 8.5 11.5 29 39 獨棟 8 11 圍合聯(lián)排 12.5 16.5 燈飾飾品 集中式 8 10 8 10 配套 高層 9 12 9 12 本項目共有四種業(yè)態(tài)，四種物業(yè)形式，它們之間組成不同的組合。其中家具、建材都分布于集中式、獨棟與圍合聯(lián)排，燈飾飾品則只置于集中式中，配套放在高層建筑上。 No.46 PART3 建筑策略 小結(jié) 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 配套 家具 建材 配套 燈飾 飾品 1. 建筑風(fēng)格：簡歐風(fēng)格 2. 物業(yè)比例： 3. 物業(yè)布局：六大板塊 4. 業(yè)態(tài)物業(yè)組合： 家具： 集中式 +獨棟 +圍合聯(lián)排 建材： 集中式 +獨棟 +圍合聯(lián)排 燈飾飾品： 集中式 配套： 高層 33%21.00%35.00%3.03%3.03% 5.25%集中式獨棟圍合聯(lián)排公寓酒店底商No.47 明確了項目的整體規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃之后，那項目究竟應(yīng)該分幾期開發(fā)、先開發(fā)怎樣的業(yè)態(tài)和建筑等等，這些就需要在開發(fā)策略中進行明確。 下面請進入項目的開發(fā)策略篇 No.48 PART 4 開發(fā)策略 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 一、總體開發(fā)原則 二、開發(fā)分期思路 三、開發(fā)分期建議 四、開發(fā)策略建議 No.49 1、 總體開發(fā)原則 可持續(xù)發(fā)展 資源整合 項目發(fā)展原則 穩(wěn)健推進 專業(yè)導(dǎo)向 協(xié)調(diào)項目各方利益，最大化實現(xiàn)各方目標， 實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展； 充分整合各方資源，借助政府、行業(yè)、社會等各方資源，謀求自身價值最大化； 始終堅持專業(yè)化原則，實現(xiàn)項目各方面領(lǐng)先； 以切實可行的開發(fā)節(jié)奏，促進市場繁榮，締造共贏平臺； No.50 PART 4 開發(fā)策略 一、總體開發(fā)原則 二、開發(fā)分期思路 三、開發(fā)分期建議 四、開發(fā)策略建議 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.51 1、 開發(fā)分期 思路 1. 分期的必要性： 地塊規(guī)模較大，總開發(fā)量大，必須采用分期開發(fā)方式，降低投資風(fēng)險； 2. 分三期開發(fā)： 項目總用地面積 38.56萬平方米，總建筑面積85.7萬平方米，分三期開發(fā)既可有效降低投資風(fēng)險，又可保證每期有足夠規(guī)模。 3. 主營業(yè)態(tài)先行： 主營業(yè)態(tài)是整個項目的核心，必須首先啟動，輔助業(yè)態(tài)可以后期開發(fā)。 4. 形象界面先行： 地塊西側(cè)臨老成彭路，將是項目的主要界面，作為項目的門面應(yīng)該首期啟動，以樹立項目形象。 5. 基于路網(wǎng)規(guī)劃： 分期與路網(wǎng)規(guī)劃相協(xié)調(diào)，可大大提高效率，節(jié)約成本。 6. 沿主干道延伸： 主干道是項目交通主動脈，開發(fā)順序沿主干道延伸有利于保證每期交通的通暢性和合理性。 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 家和家園 巔 峰 國 際 以靠成彭路一側(cè)為起點，沿主干道，自西往東分三期漸進開發(fā) 家具 建材 燈飾飾品 配套 No.52 PART 4 開發(fā)策略 一、總體開發(fā)原則 二、開發(fā)分期思路 三、開發(fā)分期建議 3.1 整體分期 3.2 業(yè)態(tài)分期 3.3 物業(yè)分期 四、開發(fā)策略建議 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.53 1、整體 分期 一期： 地塊 A臨近老成彭路與五號路，具有最好的展示面，商業(yè)價值最高，規(guī)劃家具、建材。 二期： 地塊 B與地塊 A連接，作為二期有利于項目的連續(xù)開發(fā)、業(yè)態(tài)的成片發(fā)展。 三期： 地塊 C規(guī)劃為配套，一、二期開發(fā)完畢后，本項目以及整個園區(qū)逐漸成熟，對酒店、公寓、商業(yè)的需求增加，地塊 C適于作為三期開發(fā)。 營銷中心： 為避免影響一期開發(fā)，同時保證彰顯性，臨時營銷 中心 規(guī)劃布局在項目二期用地西南角處 。 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 一期 二期 三期 臨時營銷中心 地塊 A 地塊 B 地塊 C 三期開發(fā) No.54 2、業(yè)態(tài) 分期 業(yè)態(tài)分期建議 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 一期 二期 三期 家具 家具 家具 建材 建材 建材 配套 燈飾 飾品 分期 業(yè)態(tài) 建筑面積 （萬 m2） 小計 （萬 m2） 合計 （萬 m2） 一期 家具 20 25 40 50 75 100 建材 20 25 二期 家具 9 14 26 38 建材 9 14 燈飾 飾品 8 10 三期 酒店 2.5 3 9 12 公寓 2.5 3 底商 4 6 No.55 3、物業(yè) 分期 物業(yè)分期建議 一期 二期 三期 集中式 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 配套 圍合式聯(lián)排 圍合式聯(lián)排 獨棟 高層 集中式 一期 二期 三期 分期 物業(yè)類型 占地面積 （萬 m2） 建筑面積 （萬 m2） 小計 （萬 m2） 合計 （萬 m2） 一期 集中式 6.6 17-23 40 50 75-100 獨棟 4.1 6-7 圍合聯(lián)排 8.9 17-20 二期 集中式 3 8-10 26 38 獨棟 4.1 10-15 圍合聯(lián)排 8.9 8-13 三期 公寓 3 2.5 3 9 12 酒店 2.5 3 底商 4 5 圍合式聯(lián)排 圍合式聯(lián)排 獨棟 No.56 PART 4 開發(fā)策略 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 一、總體開發(fā)原則 二、開發(fā)分期思路 三、開發(fā)分期建議 四、開發(fā)策略建議 4.1 滾動開發(fā) 4.2 訂單式開發(fā) 4.3 產(chǎn)品模型 No.57 1、滾動開發(fā) 一期 二期 三期 銀行貸款占 50% 銀行貸款占 50% 銀行貸款占 50% 自有資金占 50% 一期銷售回款占 50% 二期銷售回款占 50% 滾動 開發(fā) 融資 一期帶動后期 銷售大于持有 借助銀行、信貸機構(gòu)等進行融資，提高資金利用率，達到利潤最大化。 項目整體銷售約占 60%，開發(fā)商持有 40%。保證銷售資金回籠的同時提升后期物業(yè)價值。 一期占地約 300畝，規(guī)劃建面達40 50萬平米，集中式持有，其余銷售。實現(xiàn)銷售資金快速回籠，帶動后期開發(fā)。 No.58 2、 訂單式開發(fā) 訂單式開發(fā) 模式 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運營管理機制正逐漸走向成熟； “先定位招商，后投資建設(shè)”的 訂單式開發(fā)理念 已經(jīng)得到廣泛認同； 符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和特征的運營理念，并逐漸開始流行。 主力店品牌定制 定制前提： 開發(fā)商必須擁有豐富的商家資源并且有長期合作的機制； 目標客戶： 行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)； 客戶需求： 對建筑要求較高，具備品牌彰顯性。 No.59 3、 產(chǎn)品模型 物業(yè)規(guī)模 產(chǎn)品品牌 建筑風(fēng)格 標識符號 物業(yè)模型 可復(fù)制的產(chǎn)品模型 簡歐風(fēng)格 由集中式、聯(lián)排、獨棟 及配套物業(yè)組合而成。 超大體量，總建面 積達百萬平米。 成功打造本項目，塑造可復(fù)制產(chǎn)品模型。 具備良好的品牌延展性、符號性，利于項目傳播及推廣，能復(fù)制到全國各地； 該產(chǎn)品模型具備五大元素：品牌、標識符號、標志性建筑風(fēng)格、科學(xué)的物業(yè)組合，和超大體量的規(guī)模。 No.60 PART4 開發(fā)策略 小結(jié) 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 集中式 集中式 集中式 圍合式 圍合式 圍合式 圍合式 獨棟 獨棟 獨棟 獨棟 高層 主 入 口 次入口 次入口 次入口 一期 二期 三期 建材 家具 配套 燈飾飾品 分期 業(yè)態(tài) 物業(yè) 建筑面積 （萬 m2） 小計 （萬 m2） 一期 家具 集中式 8.5 11 20 25 獨棟 3 4 圍合聯(lián)排 8.5 10 建材 集中式 8.5 11 20 25 獨棟 3 4 圍合聯(lián)排 8.5 10 二期 家具 獨棟 5 7 9 14 圍合聯(lián)排 4 7 建材 獨棟 5 7 9 14 圍合聯(lián)排 4 7 燈飾 飾品 集中式 8 10 8 10 三期 酒店 高層 2.5 3 9 12 公寓 2.5 3 底商 4 6 項目以靠成彭路一側(cè)為起點，沿主干道，自西往東分三期漸進開發(fā)，一期規(guī)劃家具、建材兩種業(yè)態(tài)，集中式、獨棟、圍合聯(lián)排三種物業(yè)；二期規(guī)劃家具、建材、燈飾、飾品四種業(yè)態(tài)，集中式、獨棟、圍合聯(lián)排三種物業(yè)；三期規(guī)劃配套，高層物業(yè)。 No.61 項目規(guī)劃綜合示意圖（示例） 老 成 彭 路 園 區(qū) 規(guī) 劃 路 五 號 路 集中式 占地： 3.28萬 建面： 9萬 占地： 3.28萬 建面： 9萬 占地： 3萬 建面： 9.7萬 占地： 3萬 建面： 10萬 集中式 集中式 圍合式 圍合式 圍合式 圍合式 獨棟 獨棟 獨棟 獨棟 高層 占地： 4.75萬 建面： 8.75萬 占地： 1.75萬 建面： 3.25萬 占地： 1.75萬 建面： 3.25萬 占地： 4.75萬 建面： 8.75萬 占地： 3萬 建面： 5.75萬 占地： 3.5萬 建面： 6.25萬 占地： 3.5萬 建面： 6.25萬 占地： 3萬 建面： 5.75萬 主 入 口 次入口 次入口 次入口 一期 二期 三期 建材 家具 燈飾飾品 配套 物業(yè) 占地面積 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 集中式 9.6 28 獨棟 9.5 18 聯(lián)排 16.5 30 高層 3 9.7 合計 38.6 85.7 No.62 做為一個地產(chǎn)項目，成本和收益都是需要首先考量的核心問題。 在明確了項目規(guī)劃層面的問題后，那基于以上規(guī)劃，下面將進入財務(wù)分析層面，而在正式進行財務(wù)分析之前，我們需要先明確項目的租售策略，因為它們將直接影響項目的收益。 下面請進入項目的租售策略篇 No.63 PART 5 租售策略 一、整體租售原則 二、租售物業(yè)建議 三、租售價格測算 PART 2 業(yè)態(tài)策略 PART 1 規(guī)劃策略 PART 3 建筑策略 PART 4 開發(fā)策略 PART 5 租售策略 PART 6 財務(wù)分析 PART 8 運營策略 PART 9 推廣策略 PART 7 營銷策略 No.64 1、整體租售原則 市場導(dǎo)向原則 項目價格應(yīng)能反映產(chǎn)品的定位和消費群的定位，成為目標消費群能夠接受并愿意支付的價格。在同類競爭中，借助價格優(yōu)勢，取得更好業(yè)績，樹立企業(yè)和產(chǎn)品良好的品牌形象 資金回籠原則 合理定價有利市場銷售，并實現(xiàn)目標利潤，過高或過低都不利于資金回籠，從而影響項目的滾動開發(fā) 有利競爭原則 周邊項目是主要競爭對手，本項目的價位制定要充分參考他們的價格，使本項目具較強吸引力，但不是低價獲取市場，而是通過好的質(zhì)價比獲取競爭力。 價值提升原則 市場瞬息變化，而商業(yè)項目價值提升空間一般較大，推盤時應(yīng)考慮價值提升過程，恰當(dāng)安排推盤節(jié)奏。 整體租 售原則 No.65 2、租售物業(yè)建議 租售比例 整體租售比例： 4 6 租售比例考慮因素 收益最大化 規(guī)避風(fēng)險 滾動開發(fā) 復(fù)制擴張 行業(yè)普遍規(guī)律 從長遠發(fā)展來看，本項目是首個商業(yè)產(chǎn)業(yè)項目，需要通過復(fù)制擴張不斷壯大，本項目應(yīng)該為下一個項目提供足夠的資金支持 通過一期的銷售、招商，回籠資金，使之足以帶動下一期開發(fā)，實現(xiàn)開發(fā)的滾動，提高資金利用效率 項目處于新商圈，暫不成熟，具有不確定的市場風(fēng)險，出售一定比例的物業(yè)可以規(guī)避市場風(fēng)險 符合收益最大化原則，租期按 20年算（主力店簽約一般為 20年左右），租售比例為 4 6時，項目收益最大 大家居專業(yè)市場租售比例一般為 4 6 這是此行業(yè)多年積淀下來的經(jīng)驗值，符合整體利益的最優(yōu)化 租售比 總收益 3 7 約 67億 4 6 約 69億 5 5 約 60億 6 4 約 52億 7 3 約 43億 No.66 2、租售物業(yè)建議 出租物業(yè) 集中式 + 酒店 + 底商 持有物業(yè)類型 建筑面積（萬平方米） 占比 集中式 25 33 32.69% 酒店 2.5 3 3.03 % 底商 4 6 5.25 % 合計 31.5 42 40.97% 集中式物業(yè)一般適于分割處理，對廣大中小經(jīng)營者來說總投入較小，且便于統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理，租金收益較高，持有集中式物業(yè)利于后續(xù)運營。 酒店、底商是項目的主要配套，服務(wù)于整個產(chǎn)業(yè)園，隨著產(chǎn)業(yè)園商圈逐漸成熟，具有較大的升值空間。 No.67 2、租售物業(yè)建議 出售物業(yè) 獨棟 + 聯(lián)排 + 公寓 持有物業(yè)類型 建筑面積（萬平方米） 占比 獨棟 16 22 21% 聯(lián)排 25 33 35% 公寓 2.5 3 3.03% 合計 43.5 58 59.03% 獨棟、聯(lián)排物業(yè)產(chǎn)權(quán)獨立，客戶購買后可以用于經(jīng)營、融資或套現(xiàn)，是較好的投資產(chǎn)品，所以對于開發(fā)商來說適于出售。 公寓物業(yè)租金收益不顯著，建議全部出售，快速收回資金。 No.68 3、租售價格測算 定價影響因素 發(fā)展目標： 通過策略定價，確保項目一期銷售成功，快速回款，推動二期開發(fā)，打好長期發(fā)展基礎(chǔ)。 市場綜合 比準因素 市場競爭角度 通過較低優(yōu)勢售價，吸引家居市場租客投資，作為自用商鋪，搶占區(qū)域現(xiàn)有市場 培育市場角度 吸引區(qū)域家居生產(chǎn)商投資，成為其產(chǎn)品展銷平臺，促進企業(yè)發(fā)展 快速回款角度 通過合理定價，激發(fā)大范圍潛在投資客戶的投資欲望，促進快速銷售 長期發(fā)展角度 確保一期開發(fā)成功，打造項目品牌，為后期拿地與招商運營打好基礎(chǔ) No.69 根據(jù)各項目的規(guī)模、區(qū)位、輻射范圍、商圈人流及商圈成熟度等五個維度進行綜合對比，經(jīng)市場比較法估算本案租金定價在 30-50元 /平米 月之間。 市場比較法 3、租售價格測算 租金估算 八益 太平園 富森美 紅星美凱龍 九峰國際 租金（元 /平方米 月） 90-230 100-250 100-250 60-180 80-140 規(guī)模 105% 105% 110% 105% 110% 區(qū)位 80% 80% 75% 75% 80% 規(guī)劃 110% 110% 110% 101% 101% 輻射范圍 101% 101% 100% 100% 107% 人流 20% 20% 30% 50% 50% 商圈成熟度 75% 75% 70% 70% 80% 系數(shù)綜合修正 30-45 25-60 25-60 20-45 25-40 本案租金定位 30-50 No.70 3、租售價格測算 售價估算 集中式物業(yè)售價估算 根據(jù)各項目的規(guī)模、區(qū)位、輻射范圍、規(guī)劃及商圈成熟度等多個維度進行綜合對比，運用市場比較法估算，本案集中式售價為 7272元 /平米，結(jié)合項目品牌利益最大化與效益最大化相結(jié)合，本案集中式銷售均價定位為 7000 7500元 /平米。 香江 元瑞 武漢中國家具 CBD 銷售均價（元 /m2） 6000 5500 7000 規(guī)模 99% 99% 99% 區(qū)位 101% 105% 103% 規(guī)劃 105% 107% 105% 輻射范圍 100% 105% 101% 人流 102% 108% 102% 商圈成熟度 100% 105% 105% 系數(shù)綜合修正 6425 7284 8107 本案集中式、獨棟售價 7272 No.71 3、租售價格測算 售價估算 獨棟物業(yè)售價估算 根據(jù)各項目的規(guī)模、區(qū)位、輻射范圍、規(guī)劃及商圈成熟度等多個維度進行綜合對比，運用市場比較法估算，本案獨棟售價為 8500元 /平米，結(jié)合項目品牌利益最大化與效益最大化相結(jié)合，本案獨棟銷售均價定位為 8000 9000元 /平米。 香江 元瑞 武漢中國家具 CBD 銷售均價（元 /m2） 7500 6500 7000 規(guī)模 99% 99% 99% 區(qū)位 101% 101% 101% 規(guī)劃 102% 103% 102% 輻射范圍 100% 103% 101% 人流 100% 102% 101% 商圈成熟度 100% 101% 101% 產(chǎn)品創(chuàng)新 115% 116% 115% 系數(shù)綜合修正 8797 8240 8459 本案集中式、獨棟售價 8499 No.72 排鋪售價估算： 香江 元瑞 武漢中國家具 CBD 銷售均價（元 /m2） 7500 6500 8000 規(guī)模 99% 99% 99% 區(qū)位 101% 105% 103% 規(guī)劃 105% 107% 105% 輻射范圍 100% 105% 101% 人流 102% 108% 102% 商圈成熟度 100% 105% 105% 系數(shù)綜合修正 8032 8608 9265 本案排鋪售價 7600 根據(jù)市場比較法估算本案排鋪售價為 7600元 /平米，為確保項目利益最大化與效益最大化相結(jié)合，加快資金回籠速度，本案排鋪銷售均價定位為 7500 8000元 /平米。 3、租售價格測算 售價估算 No.73 根據(jù)市場比較法估算本案公寓售價為 5800元 /平米，項目定位走中高端路線，打造高品質(zhì)商務(wù)配套公寓，本案公寓銷售均價定位為 5500 6000元 /平米。 公寓售價估算： 富力桃園 城市春天 錦江城市花園 銷售均價（元 /m2） 5500 9000 6500 規(guī)模 101% 105% 101% 區(qū)位 99% 97%