上海市農村個人住房建設管理辦法.doc

上海市農村個人住房建設管理辦法1997-12-14（1992年10月3日上海市人民政府第24號令發(fā)布根據1997年12月14日上海市人民政府第53號令修正并重新發(fā)布）第一章 總 則第一條 為了加強本市農村個人住房建設管理，根據中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法、中華人民共和國土地管理法實施條例和上海市城市規(guī)劃 管理條例，結合本市農村實際情況，制定本辦法。第二條 本辦法所稱農村個人住房建設（以下簡稱農村個人建房），是指本市農村范圍內（含國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場以及農村集鎮(zhèn)等）居民自行新建、遷建、擴展、改建和翻建住房。第三條 上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）和縣（區(qū)）土地管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內農村個人建房用地的主管機關。上海市城市規(guī)劃管理局（以下簡稱市規(guī)劃局）和縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內農村個人住房規(guī)劃建設的主管機關。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責本行政區(qū)域內農村個人建房的管理工作。第四條 農村個人建房應當根據（鎮(zhèn)）和村莊建設規(guī)劃統(tǒng)籌安排。第五條 農村個人建房應當使用原宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。農村個人建房所使用的土地屬于國家或者集體所有，個人只有使用權。根據國家建設或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊建設規(guī)劃，農村個人建房需要調整宅基地、承包地、自留地、竹園地時，原土地使用人應當服從。第六條 農村個人建房用地應當根據市計劃委員會和市房地局下達的年度用地計劃指標，由縣（區(qū)）土地管理部門分解落實到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。第七條 農村個人建房用地實行有償使用制度。第八條 農村個人建房審批實行公開辦事制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當將建房用地戶數、用 地計劃指標、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監(jiān)督。第二章 農村個人建房的申請和審批第九條 有下列情況之一的農村居民戶，可以申請建房用地：（一） 墾區(qū)移民戶和因國家建設或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設拆遷的居民戶；（二） 低于本辦法第二十七條規(guī)定的建房用地標準的居民戶；（三）同戶居住人口中有兩個或者兩個以上未婚者，其中一人已達到結婚年齡，要求分戶建房的居民戶；（四） 縣（區(qū)）人民政府規(guī)定可以申請建房用地的其他居民戶。第十條 農村個人建房用地應當向常住戶口所在地的村民委員會提出書面申請，并填寫農村個人建房申請表。第十一條 村民委員會接到建房申請后，應當征求村民小組的意見，經集體討論并在農村個人建房申請表上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。第十二條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到村民委員會報送的農村個人建房申請表和建房申請人的書面申請后，應當對用地面積、建房位置、建筑面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，并按下列規(guī)定辦理審批手續(xù)：（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在一個月內審批。（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在1個月內征求縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門的選址定點意見，并報縣（區(qū)）人民政府審批。（三）農村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮(zhèn)范圍內申請建房用地的，按前項規(guī)定辦理。農村個人建房用地經批準后，由批準用地機關發(fā)給農村個人住房建設用地批準文件；由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府發(fā)給農村個人住房建設工程許可證。第十三條 市屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場報送其主管部門審核后，移送市房地局按規(guī)定的審批權限報批?？h（區(qū)）屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由當地縣（區(qū)）人民政府審批。第十四條 經審核不同意農村個人建房用地申請的，由審批建房用地的機關以書面形式通知建房申請人。第十五條 不需要申請用地的房屋加層、房屋翻修、建造圍墻等，應當向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請領取農村個人住房建設工程許可證。第十六條 農村個人建房應當按規(guī)定繳納有關稅、費。農村個人建房用地還應當繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標準由各縣（區(qū)）人民政府制定。第十七條 農村個人建房應當在取得農村個人住房建設工程許可證之日起1年內竣工。因特殊原因無法按期竣工的，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意，可延長竣工期；延長期限內由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定，但最長不得超過1年。第十八條 農村個人建房應當在開工前報告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并嚴格按照農村個人住房建設用地批準文件和農村個人住房建設工程許可證規(guī)定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數、高度等進行施工。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府接到開工日期報告后，應當到現(xiàn)場進行查驗。住房竣工后經檢查符合本辦法的，由縣（區(qū)）人民政府發(fā)給上海市農村宅基地使用證，退還建房用地保證金。第十九條 現(xiàn)有宅基地面積在規(guī)定標準之內且符合村鎮(zhèn)建設規(guī)劃要求的農村個人建房戶，應當在原址建設，不得移地遷建。第二十條 移地遷建住房的農村個人建房戶，應當在新建房屋竣工后3個月內，拆除原有住房，退還宅基地。第二十一條 符合農村個人建房用地條件的農村居民戶，可向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請購買本集體經濟組織內的他人房屋。經批準后，買賣雙方應當在兩個月內辦理宅基地使用權變更手續(xù)和房屋買賣交易手續(xù)。第二十二條 因全部或者部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或者將原居住房屋改為其他用途的農村居民戶，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或者加層 。無本村民小組戶口的農村房屋不得擴建。第二十三條 農村個人建造2層或者2層以上住房的，應當有設計 單位設計或者審核過的設計圖紙。第三章 建房用地標準和規(guī)劃技術規(guī)定第二十四條 農村個人建房按不同的地區(qū)、戶型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。建筑占地面積系指居室、灶間、衛(wèi)生間、樓梯、陽臺等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業(yè)棚舍、曬場、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。建筑占地不得超過批準的面積標準；屋前屋后占地面積不得擅自調整使用。第二十五條 建筑占地面積按下列規(guī)定計算：（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛(wèi)生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；（三）有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算。無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍。有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計算宅基地面積；無圍墻的住宅按實際占用面積計算宅基地面積。第二十六條 農村個人建房戶可申請建房用地的人數按常住戶口計算，其中領取本市獨生子女證的獨生子女建房勝地按二人計算。下列非常住戶口人員，可計入用地人數：（一） 家庭成員中的現(xiàn)役軍人、在校學生；（二） 在城鎮(zhèn)工作，但未分配住房的配偶；（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復計算建房用地人數或者分攤給其他子女）；（四）返回農村原籍定居的港、澳、臺同胞；（五）縣（區(qū)）人民政府規(guī)定可予計算的其他人員。第二十七條 蔬菜區(qū)（包括國營農場、國營林場、 國營牧場、國營漁場）農村個人建房戶中的建房用地按下列標準執(zhí)行：（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過150平方米，其中建筑占地面積不得超過80平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅地總面積和建筑占地面積。（二）6人戶的宅基地總面積不得超過160平方米，其中建筑占地面積不得超過90平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。糧棉區(qū)農村個人建房戶的建房用地按下列標準執(zhí)行：（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過180平方米，其中建筑占地面積不得超過90平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。（二）6人戶的宅基地總面積不得超過200平方米，其中建筑占地面積不得超過100平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。農村集鎮(zhèn)個人建房戶用地以建筑占地面積為準。4人或者4人以下戶的建筑占地面積不得超過44平方米。不符合分戶條件的4人以上戶可增加建筑面積,但不增加建筑占地面積。不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標準，由縣（區(qū)）人民政府規(guī)定。第二十八條 需原地翻建或者按規(guī)劃移地遷建住房的，應當辦理用地手續(xù)，并按前條規(guī)定的建房用地標準執(zhí)行。第二十九條 圍墾不滿5年的墾區(qū)，移民房屋宅基地總面積不得超過250平方米，其中建筑占地不得超過125平方米。圍墾滿五年的墾區(qū)，按糧棉區(qū)標準執(zhí)行。第三十條 經批準買房或者建新房時保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶計算。第三十一條 農村個人建房朝向為南北向或者朝南偏東（西 ）向的房屋間距， 為南側建筑高度的1.4至1.6倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的1.2倍。集鎮(zhèn)、老宅基地按前款標準改建確有困難的，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，房屋間距可適當縮小。朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側建筑高度的1.2倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的倍。集鎮(zhèn)建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。第三十二條 農村個人建房每層的高度不得超過3.3米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為1.5米，最多不得超過米。第三十三條 農村個人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰通風采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農業(yè)用地圈進圍墻，不得超過批準的宅基地范圍。第四章 法律責任第三十四條 農村居民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建房的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設施；對非法占地建房的干部，還應當由其所在單位或者上級機關給予行政處分。農村個人建房占用土地超過批準的用地面積標準的，多占的土地按照非法占地處理。第三十五條 無權批準或者越權批準建房用地的單位和個人，非法批準的建房用地文件無效。非法批準占用的土地按非法占地處理。對非法批準建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；收受賄賂構成犯罪的，依法追究刑事責任。第三十六條 農村居民未經批準以買賣房屋或者其他形式非法轉讓宅基地使用權的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設施，或者責令限期改正，并處以200元至500元的罰款。第三十七條 新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，其建房用地保證金不予退還。第三十八條 農村個人建房逾期未竣工，且未申請延長竣工期的，按超過竣工期每月100元處以罰款，但最高不超過1000元。第三十九條 農村個人建房戶未取得農村個人住房建設工程許可證擅自建房、嚴重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設規(guī)劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑的；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責令限期改正，補辦農村個人住房建設工程許可證，并處以土建工程造價至的罰款。第四十條 農村個人建房戶違反農村個人住房建設工程許可證的規(guī)定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房、超過層數等嚴重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違法建筑物；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，并處以土建工程造價至的罰款，其建房用地保證金不予退還。房屋層高或者室內地坪標高超過規(guī)定標準的，責令限期改正，并處以土建工程造價至的罰款，其建房用地保證金不予退還。第四十一條 修建圍墻占用公用通道或者妨礙公共交通的，責令限期拆除。第四十二條 被責令限期拆除房屋或者違法建筑的農村居民逾期不拆除的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可組織有關部門強制拆除，所需費用由違法當事人承擔。第四十三條 本辦法規(guī)定的行政處罰可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定?？h（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門認為應當由縣（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門給予行政處罰的，有權直接作出處罰決定。第四十四條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照行政復議條例和中華人民共和國行政訴訟法的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人在法定期限內不申請復議、不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依照中華人民共和國行政訴訟法的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。第四十五條 拒絕、阻礙鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及主管部門工作人員依法執(zhí)行公務的，依照中華人民共和國治安管理處罰條例的有關規(guī)定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第五章 附 則第四十六條 農村專業(yè)戶、個體工商戶建造生產經營性房和農村集體經濟組織成片建設農民新村（包括商品房屋或者集資建房）應當按有關規(guī)定執(zhí)行，不適用本方法。第四十七條 本辦法施行前根據市人民政府有關規(guī)定編制 的農村居民點建設規(guī)劃繼續(xù)施行。本辦法施行后重新編制、調整、修改的農村居民點建設規(guī)劃，有關個人住房建設的標準均按本辦法執(zhí)行。第四十八條 本辦法的具體應用問題，由上海市建設委員會負責解釋。第四十九條 本辦法自年月日起施行。 年月日市人民政府公布的上海市村鎮(zhèn)建房用地管理實施細則（試行）同時廢止。七、對上海市農村個人住房建設管理辦法的修改：1、將第三條第三款修改為：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責本行政區(qū)域內農村個人建房的管理工作，受縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門委托，審核發(fā)放農村個人住房建設工程規(guī)劃許可證，對農村個人建房進行開工查驗和竣工驗收。2、將第十二條第一款修改為：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到村民委員會報送的農村個人建房申請表和建房申請人的書面申請后，應當對用地面積、建房位置、建筑面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，并按下列規(guī)定辦理審批手續(xù)：（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地的，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在20日內審核后，由縣（區(qū)）人民政府在30日內審批。（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）的，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在20日內審核，并在市人民政府批準農用地轉為建設用地的范圍內征求縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門的選址意見后，由縣（區(qū)）人民政府在30日內審批。（三）農村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地的，按前項規(guī)定辦理。3、