公共能耗費(fèi)管理操作指引.doc

綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司公共能耗費(fèi)管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013(A/0)1 目的為了規(guī)范公共能耗費(fèi)分?jǐn)偧笆召M(fèi)行為，維護(hù)公司和業(yè)主合法權(quán)益，規(guī)避在物業(yè)公共能耗費(fèi)分?jǐn)偧笆杖∵^程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例等國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，并結(jié)合集團(tuán)實(shí)際情況，特制定本指引。2 適用范圍適用于綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱集團(tuán)）所屬物業(yè)服務(wù)中心對公共能耗費(fèi)的管理工作。3 職責(zé)3.1 集團(tuán)工程技術(shù)部負(fù)責(zé)本指引的編制，負(fù)責(zé)對各物業(yè)服務(wù)中心公共能耗費(fèi)分?jǐn)偧坝?jì)算的指導(dǎo)。3.2 集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目招投標(biāo)和前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)，在標(biāo)書和合同中對不同地區(qū)或不同項(xiàng)目的物業(yè)公共能耗分?jǐn)們?nèi)容和條款中能耗約定進(jìn)行評審。3.3集團(tuán)質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)收集物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等法規(guī)中關(guān)于能耗的管理規(guī)定并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。3.4集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公共能耗費(fèi)用收支核算，一級單位財(cái)務(wù)部門（人員）對公共能耗費(fèi)用收支情況進(jìn)行監(jiān)管。3.5 集團(tuán)審計(jì)部負(fù)責(zé)對公共能耗費(fèi)用收支情況、分?jǐn)偳闆r的審計(jì)。3.6 前期物業(yè)咨詢公司做好公共能耗計(jì)量表的合理布局咨詢。3.7 各物業(yè)服務(wù)中心為本項(xiàng)目物業(yè)公共能耗分?jǐn)偣芾淼木唧w執(zhí)行部門。 4 工作程序4.1公共能耗概念4.1.1 公共能耗費(fèi) 管理項(xiàng)目物業(yè)范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施所發(fā)生的水、電、氣等能源的消耗所產(chǎn)生的費(fèi)用。4.1.2 公共能耗中的高能耗費(fèi) 管理項(xiàng)目物業(yè)范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施中超過基礎(chǔ)能耗的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行消耗的費(fèi)用（如：共用的電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調(diào)等產(chǎn)生的能耗費(fèi)用）。4.2 公共能耗費(fèi)管理原則4.2.1 不違反規(guī)范性法律文件原則4.2.1.1前期物業(yè)管理期間，共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調(diào)等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行消耗的費(fèi)用可以單獨(dú)按實(shí)向業(yè)主分?jǐn)偂５仨氃谖飿I(yè)服務(wù)合同或者其他合同或業(yè)主協(xié)議中進(jìn)行明確約定的，按照約定執(zhí)行。4.2.1.2地方性規(guī)范性文件對公共能耗費(fèi)構(gòu)成及收取有明確規(guī)定的，按照地方性規(guī)范性文件執(zhí)行，并在。4.2.2 公共能耗費(fèi)用不得挪作他用原則。實(shí)行公共能耗費(fèi)按實(shí)分?jǐn)傊撇㈩A(yù)收的項(xiàng)目，預(yù)收的公共能耗費(fèi)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)?？顚Ｓ?，不得改變其用途，當(dāng)期結(jié)余應(yīng)計(jì)入下期預(yù)收，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入。4.2.3 不可分?jǐn)傎M(fèi)用不得分?jǐn)傇瓌t4.2.3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用辦公及生活等用水、電、氣、熱等已列入物業(yè)費(fèi)內(nèi)，其費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?.2.3.2 已單獨(dú)收取費(fèi)用的地下車庫設(shè)施設(shè)備能耗費(fèi)用不得重復(fù)分?jǐn)偂?.3 公共能耗費(fèi)用的管理要求4.3.1 前期公共能耗計(jì)費(fèi)表布局管理4.3.1.1 在項(xiàng)目前期顧問咨詢過程中（尤其對于僅限高能耗設(shè)備納入分?jǐn)偟捻?xiàng)目），咨詢公司應(yīng)將公共能耗計(jì)量表的合理布局納入顧問咨詢，避免日后公共能耗費(fèi)用無法分?jǐn)偟娘L(fēng)險(xiǎn)。4.3.1.2項(xiàng)目承接查驗(yàn)過程中核對各計(jì)量表接表是否合理，涉及高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行，應(yīng)有獨(dú)立的計(jì)量表。如有計(jì)費(fèi)表漏裝或不合理情況，應(yīng)報(bào)施工單位（或開發(fā)公司）進(jìn)行整改，整改合格后方可進(jìn)行交付。（備注：電梯、二次供水用增壓水泵、水系景觀燈用電、中央空調(diào)用電需有獨(dú)立的計(jì)量表）4.3.1.3 各公共能耗分?jǐn)偟捻?xiàng)目交付前1個(gè)月內(nèi)，將項(xiàng)目能耗計(jì)量表及公共能耗收費(fèi)分?jǐn)偡桨干蠄?bào)集團(tuán)工程技術(shù)部，由工程技術(shù)部審定無誤后，方可對公共能耗費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?.3.1.4 集團(tuán)工程技術(shù)部做好公共能耗費(fèi)分?jǐn)偟闹笇?dǎo)工作。4.3.2 合同中能耗約定的評審4.3.2.1 項(xiàng)目在前期物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定公共能耗費(fèi)用的收取和分?jǐn)偅坏眠`反當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法或其他相關(guān)規(guī)范性文件的要求。4.3.2.2集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部及集團(tuán)質(zhì)量管理部在合同評審過程中涉及能耗約定應(yīng)考慮項(xiàng)目所在地物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定和集團(tuán)關(guān)于能耗管理規(guī)章制度的要求。4.3.2.3集團(tuán)質(zhì)量管理部每年對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等法規(guī)中關(guān)于能耗的管理規(guī)定進(jìn)行查新，及時(shí)告知各單位，必要時(shí)修訂集團(tuán)合同模版中關(guān)于能耗的約定。各項(xiàng)目收集到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等法規(guī)中關(guān)于能耗的管理規(guī)定的調(diào)整應(yīng)及時(shí)上報(bào)集團(tuán)質(zhì)量管理部備案。4.3.3 公共能耗費(fèi)用的收費(fèi)和分?jǐn)偡绞絘)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取，不存在分?jǐn)偂)高能耗共用設(shè)施設(shè)備能耗費(fèi)用預(yù)收后按實(shí)向業(yè)主分?jǐn)俢)公共設(shè)施設(shè)備能耗費(fèi)用按實(shí)分?jǐn)?.3.4 公共能耗費(fèi)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的管理4.3.4.1公共能耗費(fèi)用涵蓋在物業(yè)服務(wù)費(fèi)內(nèi)收取，實(shí)際公共能耗費(fèi)用的盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)中心享有或承擔(dān)。4.3.4.2各單位在項(xiàng)目洽談過程中，除當(dāng)?shù)匾?guī)范性文件另有規(guī)定外，應(yīng)將公共能耗費(fèi)用包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中作為主要洽談方向，規(guī)避因公共能耗費(fèi)用分?jǐn)傄鸬募m紛。4.3.4.3項(xiàng)目前期洽談或招投標(biāo)過程中，測算本項(xiàng)目公共能耗費(fèi)用，明確項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.3.5 高能耗費(fèi)用預(yù)收后按實(shí)向業(yè)主分?jǐn)偟墓芾?.3.5.1高能耗費(fèi)用預(yù)收后另行向業(yè)主分?jǐn)偟捻?xiàng)目，在（前期）物業(yè)服務(wù)合同中明確高能耗費(fèi)預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)收費(fèi)用由二級財(cái)務(wù)設(shè)立賬戶代為管理，嚴(yán)禁挪作他用（集團(tuán)財(cái)務(wù)部和審計(jì)部對高能耗費(fèi)的賬戶管理進(jìn)行監(jiān)督檢查）。4.3.5.2項(xiàng)目應(yīng)確保高能耗設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的電費(fèi)有獨(dú)立的計(jì)量表計(jì)費(fèi),已交付項(xiàng)目高能耗設(shè)施設(shè)備與公共能耗設(shè)施設(shè)備公用計(jì)量表的情況，報(bào)集團(tuán)工程技術(shù)部進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)進(jìn)行分表計(jì)量。4.3.5.3 集團(tuán)工程技術(shù)部核定無誤后，項(xiàng)目依據(jù)儀表計(jì)量實(shí)際產(chǎn)生的公共能耗費(fèi)，按公共能耗費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表（附件1）向業(yè)主分?jǐn)?，?dāng)期結(jié)余的公共能耗預(yù)收費(fèi)用計(jì)入下個(gè)預(yù)收期，不得計(jì)入物業(yè)收入。集團(tuán)財(cái)務(wù)部根據(jù)集團(tuán)工程技術(shù)核定的項(xiàng)目能耗收費(fèi)表進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。4.3.6 按實(shí)分?jǐn)偣材芎馁M(fèi)用的管理4.3.6.1 項(xiàng)目應(yīng)在（前期）物業(yè)服務(wù)合同中明確公共能耗費(fèi)的預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)，公共能耗預(yù)收費(fèi)由二級財(cái)務(wù)設(shè)立賬戶代為管理，嚴(yán)禁挪作他用（集團(tuán)財(cái)務(wù)部和審計(jì)部對公共能耗的賬戶管理進(jìn)行監(jiān)督檢查）。4.3.6.2 項(xiàng)目根據(jù)儀表計(jì)量實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用后，由預(yù)收款中支出，并按公共能耗費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表向業(yè)主分?jǐn)?，?dāng)期結(jié)余的公共能耗預(yù)收費(fèi)用計(jì)入下個(gè)預(yù)收期，不得計(jì)入物業(yè)收入。4.3.6.3 預(yù)收公共能耗費(fèi)用不能支付實(shí)際產(chǎn)生的公共能耗費(fèi)用時(shí)，不足部分在下一預(yù)收周期向業(yè)主補(bǔ)收，并同步調(diào)整下一預(yù)收周期的預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)。 4.4 公共能耗費(fèi)用的監(jiān)督管理4.4.1按實(shí)分?jǐn)偣材芎馁M(fèi)的公示物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)將按實(shí)分?jǐn)偟墓材芎馁M(fèi)用向業(yè)主公示，按（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定的公示周期向業(yè)主公示。4.4.2 集團(tuán)財(cái)務(wù)部對物業(yè)服務(wù)中心的能耗分?jǐn)偧笆罩闆r進(jìn)行財(cái)務(wù)核對，對物業(yè)服務(wù)中心公共能耗費(fèi)用收支情況進(jìn)行監(jiān)督管理。4.4.3 集團(tuán)審計(jì)部根據(jù)本指引及財(cái)務(wù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)對物業(yè)服務(wù)中心的能耗分?jǐn)偧笆罩闆r進(jìn)行審計(jì)，發(fā)現(xiàn)問題，按“4.5罰則”進(jìn)行處罰。4.5 罰則4.5.1集團(tuán)所屬各物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)責(zé)任人違反本指引規(guī)定進(jìn)行公共能耗費(fèi)分?jǐn)偟模磳韭曌u(yù)、利益造成損失的，集團(tuán)將給予其警告、通報(bào)批評等紀(jì)律處分，并處于當(dāng)月績效工資10-50的扣款；如對集團(tuán)聲譽(yù)、利益造成重大損失的，集團(tuán)將給予降職、免職或解除勞動(dòng)關(guān)系等紀(jì)律處分，情節(jié)特別嚴(yán)重、造成嚴(yán)重后果的，集團(tuán)將依法追究其法律責(zé)任。5 相關(guān)文件5.1附件1公共能耗費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表5.2附件2能耗費(fèi)用分?jǐn)偣九e例6 記錄表單無附件1： 公共能耗分?jǐn)傆?jì)算公式一、電梯能耗分?jǐn)偣诫娞菽芎膬H發(fā)生電能損耗費(fèi)用，應(yīng)按各單元進(jìn)行分?jǐn)偅磻魞?nèi)建筑面積和樓層系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)?。未入住戶不分?jǐn)?，裝修戶按申報(bào)日為分?jǐn)傆?jì)費(fèi)日。計(jì)算公式如下：D1(NdW)S單元S1D1-幢單元1室月電梯能耗分?jǐn)傎M(fèi)用（元）N-幢單元月電梯用電計(jì)量總和（度）d-電力局電費(fèi)單價(jià)（元/度）W-電梯維護(hù)費(fèi)用（元）【注：在招投標(biāo)書已明確物業(yè)管理費(fèi)含電梯年檢費(fèi)、電梯月維護(hù)費(fèi)，不得進(jìn)行分?jǐn)偅疵鞔_的可以進(jìn)行分?jǐn)偂縎單元-幢單元全部戶型建筑面積的總和（）S1-幢單元1室戶型建筑面積（）-樓層系數(shù)（1）電梯樓層系數(shù)表樓層1234567891011121314n系數(shù)0.20.30.40.50.60.70.80.91.01.11.21.31.41.5注：躍層住宅按底層樓層位置計(jì)算系數(shù)。二、增壓水泵能耗分?jǐn)偣皆鰤核檬侵干疃巫冾l供水系統(tǒng)、生活提升加壓供水系統(tǒng)、消防水泵提升加壓供水系統(tǒng)、熱水循環(huán)泵系統(tǒng)等。增壓水泵能耗包括電能和水損耗費(fèi)用，應(yīng)按各加壓供水區(qū)域進(jìn)行分?jǐn)偅ㄈ纾焊邊^(qū)、中區(qū)、低區(qū)等）；按每戶計(jì)量水表用量進(jìn)行分?jǐn)?。未入住戶?jì)量水表沒有用量不分?jǐn)偅b修戶按申報(bào)日為分?jǐn)傆?jì)費(fèi)日。 計(jì)算公式如下：H1 (N電)d電 (U水）d水WH1-幢單元1室月增壓水泵能耗分?jǐn)傎M(fèi)用（元）N-區(qū)域月增壓水泵用電計(jì)量總和（度）d電-電力局電費(fèi)單價(jià)（元/度）電-損耗系數(shù)【按總用水量10%以下計(jì)算，分?jǐn)偟矫慷入娏恐小侩奃總度數(shù)（1%10%）D總度數(shù)U-區(qū)域幢單元1室月計(jì)量表發(fā)生用水量（噸）d水-自來水公司水費(fèi)單價(jià)（元/噸）水-損耗系數(shù)【按總用水量10%以下計(jì)算，分?jǐn)偟矫慷人恐小克甎總度數(shù)（1%10%）U總度數(shù)W-增壓水泵房清洗與維護(hù)費(fèi)用（元）【注：在招投標(biāo)書已明確物業(yè)管理費(fèi)含增壓水泵月維護(hù)費(fèi)，不得進(jìn)行分?jǐn)?，未明確的可以進(jìn)行分?jǐn)偂咳⒕坝^水系能耗分?jǐn)偣接?jì)算公式如下：J1(D水泵D水系照明)d電Ud水WS總S1U-全部水景池容水體量總和（噸）【按每月更換水景池水4次】U4(U1U2Un）W-景觀水系維護(hù)費(fèi)用（元）【注：在招投標(biāo)書已明確物業(yè)管理費(fèi)含景觀水系月維護(hù)費(fèi)，不得進(jìn)行分?jǐn)?，未明確的可以進(jìn)行分?jǐn)偂縎總-分?jǐn)倶I(yè)主戶型建筑面積總和（）四、公共衛(wèi)生間能耗分?jǐn)偣?計(jì)算公式如下：G1(D排風(fēng)機(jī)D烘手器D照明)d電(U座便器U小便器U洗手籠頭)d水WS總S1U座便器-全部座便器月用水量總和（噸）【也可按1.5噸/天預(yù)算】U小便器-全部小便器月用水量總和（噸）【也可按0.5噸/天預(yù)算】U洗手籠頭-全部洗手籠頭月用水量總和（噸）【也可按1.0噸/天預(yù)算】W-公共衛(wèi)生間維護(hù)費(fèi)用（元）【注：在招投標(biāo)書已明確物業(yè)管理費(fèi)含公共衛(wèi)生間月維護(hù)費(fèi)，不得進(jìn)行分?jǐn)?，未明確的可以進(jìn)行分?jǐn)偂縎總-分?jǐn)倶I(yè)主戶型建筑面積總和（）五、消監(jiān)控中心、安防設(shè)施、消防排煙通風(fēng)水泵能耗分?jǐn)偣?. 消監(jiān)控中心計(jì)算公式：X1(D主機(jī)D空調(diào)D照明DUPS)d電S總S12. 安防設(shè)施計(jì)算公式：A1(D主機(jī)D空調(diào)D照明D穩(wěn)壓電源DUPS)d電S總S13. 消防排煙通風(fēng)水泵B1(D電機(jī)D二次回路D照明)d電(U消防水)d水S總S1六、大堂能耗分?jǐn)偣絋1(D新風(fēng)機(jī)D空調(diào)D照明)d電G1S總S1附件2：能耗費(fèi)用分?jǐn)偣九e例寫字樓公共區(qū)域能耗公攤費(fèi)用1-3月份清單1、生活水泵1-3月總用電5460度，電梯1-3月總用電61560度，景觀1-3月總用電191494.6度，通風(fēng)新風(fēng)機(jī)1-3月總用電24664度，合計(jì)公攤總用電283178.6度，合計(jì)金額283178.6元。2、每月每平方米單價(jià)：寫字樓建筑面積34466，三個(gè)月用電費(fèi)用283178.6元總面積344663月2.74元/3、說明：1-3月份實(shí)際可公攤電費(fèi)（不含大堂空調(diào)費(fèi)、景觀水池用水費(fèi)用）每月每平方米2.74元，向業(yè)主收取每月每平方米2.0元，虧損每月每平方米0.74元，按寫字樓面積計(jì)算每月虧損344660.74元/25504.84元，虧損費(fèi)在下一收費(fèi)期向業(yè)主補(bǔ)收XXXX年1-3月公共分?jǐn)倕^(qū)域用電計(jì)量表抄表記錄（抄表時(shí)間3月25日）名稱表號(hào)計(jì)量地點(diǎn)倍率上月讀數(shù)本月讀數(shù)實(shí)用度數(shù)寫字樓生活水泵2007600005584 高配房6029491200生活水泵備2007600005281 高配房601101814260合計(jì)5460電梯主2007600005528 高配房60225105950040消防電梯主2007600005590 高配房6013032211520電梯備2007400029014 高配房60110寫字樓消防電梯備2007600005288 高配房60110合計(jì)61560北面外圍景觀燈2006300040789 寫-1F強(qiáng)電井內(nèi)5049580115300東面一段景觀11039806)東面