公共能耗費管理操作指引.doc

綠城物業(yè)服務集團有限公司公共能耗費管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013(A/0)1 目的為了規(guī)范公共能耗費分攤及收費行為，維護公司和業(yè)主合法權益，規(guī)避在物業(yè)公共能耗費分攤及收取過程中的法律風險，根據(jù)物業(yè)管理條例等國家相關法律法規(guī)的規(guī)定，并結合集團實際情況，特制定本指引。2 適用范圍適用于綠城物業(yè)服務集團有限公司（以下簡稱集團）所屬物業(yè)服務中心對公共能耗費的管理工作。3 職責3.1 集團工程技術部負責本指引的編制，負責對各物業(yè)服務中心公共能耗費分攤及計算的指導。3.2 集團企業(yè)發(fā)展部負責對項目招投標和前期物業(yè)服務合同簽訂時，在標書和合同中對不同地區(qū)或不同項目的物業(yè)公共能耗分攤內容和條款中能耗約定進行評審。3.3集團質量管理部負責收集物業(yè)服務收費管理辦法等法規(guī)中關于能耗的管理規(guī)定并及時進行調整。3.4集團財務部負責公共能耗費用收支核算，一級單位財務部門（人員）對公共能耗費用收支情況進行監(jiān)管。3.5 集團審計部負責對公共能耗費用收支情況、分攤情況的審計。3.6 前期物業(yè)咨詢公司做好公共能耗計量表的合理布局咨詢。3.7 各物業(yè)服務中心為本項目物業(yè)公共能耗分攤管理的具體執(zhí)行部門。 4 工作程序4.1公共能耗概念4.1.1 公共能耗費 管理項目物業(yè)范圍內共用部位、共用設備和公共設施所發(fā)生的水、電、氣等能源的消耗所產(chǎn)生的費用。4.1.2 公共能耗中的高能耗費 管理項目物業(yè)范圍內共用部位、共用設備和公共設施中超過基礎能耗的設施設備運行消耗的費用（如：共用的電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調等產(chǎn)生的能耗費用）。4.2 公共能耗費管理原則4.2.1 不違反規(guī)范性法律文件原則4.2.1.1前期物業(yè)管理期間，共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調等高能耗設施設備運行消耗的費用可以單獨按實向業(yè)主分攤。但必須在物業(yè)服務合同或者其他合同或業(yè)主協(xié)議中進行明確約定的，按照約定執(zhí)行。4.2.1.2地方性規(guī)范性文件對公共能耗費構成及收取有明確規(guī)定的，按照地方性規(guī)范性文件執(zhí)行，并在。4.2.2 公共能耗費用不得挪作他用原則。實行公共能耗費按實分攤制并預收的項目，預收的公共能耗費支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務中心應?？顚Ｓ茫坏酶淖兤溆猛?，當期結余應計入下期預收，不得計入物業(yè)服務費收入。4.2.3 不可分攤費用不得分攤原則4.2.3.1 物業(yè)服務企業(yè)自用辦公及生活等用水、電、氣、熱等已列入物業(yè)費內，其費用由物業(yè)服務企業(yè)承擔，不得向業(yè)主分攤。4.2.3.2 已單獨收取費用的地下車庫設施設備能耗費用不得重復分攤。4.3 公共能耗費用的管理要求4.3.1 前期公共能耗計費表布局管理4.3.1.1 在項目前期顧問咨詢過程中（尤其對于僅限高能耗設備納入分攤的項目），咨詢公司應將公共能耗計量表的合理布局納入顧問咨詢，避免日后公共能耗費用無法分攤的風險。4.3.1.2項目承接查驗過程中核對各計量表接表是否合理，涉及高能耗設施設備運行，應有獨立的計量表。如有計費表漏裝或不合理情況，應報施工單位（或開發(fā)公司）進行整改，整改合格后方可進行交付。（備注：電梯、二次供水用增壓水泵、水系景觀燈用電、中央空調用電需有獨立的計量表）4.3.1.3 各公共能耗分攤的項目交付前1個月內，將項目能耗計量表及公共能耗收費分攤方案上報集團工程技術部，由工程技術部審定無誤后，方可對公共能耗費進行分攤。4.3.1.4 集團工程技術部做好公共能耗費分攤的指導工作。4.3.2 合同中能耗約定的評審4.3.2.1 項目在前期物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務協(xié)議中約定公共能耗費用的收取和分攤，不得違反當?shù)匚飿I(yè)服務收費管理辦法或其他相關規(guī)范性文件的要求。4.3.2.2集團企業(yè)發(fā)展部及集團質量管理部在合同評審過程中涉及能耗約定應考慮項目所在地物業(yè)服務收費管理辦法規(guī)定和集團關于能耗管理規(guī)章制度的要求。4.3.2.3集團質量管理部每年對物業(yè)服務收費管理辦法等法規(guī)中關于能耗的管理規(guī)定進行查新，及時告知各單位，必要時修訂集團合同模版中關于能耗的約定。各項目收集到物業(yè)服務收費管理辦法等法規(guī)中關于能耗的管理規(guī)定的調整應及時上報集團質量管理部備案。4.3.3 公共能耗費用的收費和分攤方式a)納入物業(yè)服務費收取，不存在分攤。b)高能耗共用設施設備能耗費用預收后按實向業(yè)主分攤c)公共設施設備能耗費用按實分攤4.3.4 公共能耗費納入物業(yè)服務費的管理4.3.4.1公共能耗費用涵蓋在物業(yè)服務費內收取，實際公共能耗費用的盈余或虧損均由物業(yè)服務中心享有或承擔。4.3.4.2各單位在項目洽談過程中，除當?shù)匾?guī)范性文件另有規(guī)定外，應將公共能耗費用包含在物業(yè)服務費中作為主要洽談方向，規(guī)避因公共能耗費用分攤引起的糾紛。4.3.4.3項目前期洽談或招投標過程中，測算本項目公共能耗費用，明確項目物業(yè)服務收費標準。4.3.5 高能耗費用預收后按實向業(yè)主分攤的管理4.3.5.1高能耗費用預收后另行向業(yè)主分攤的項目，在（前期）物業(yè)服務合同中明確高能耗費預收標準，預收費用由二級財務設立賬戶代為管理，嚴禁挪作他用（集團財務部和審計部對高能耗費的賬戶管理進行監(jiān)督檢查）。4.3.5.2項目應確保高能耗設施設備產(chǎn)生的電費有獨立的計量表計費,已交付項目高能耗設施設備與公共能耗設施設備公用計量表的情況，報集團工程技術部進行核實，必要時進行分表計量。4.3.5.3 集團工程技術部核定無誤后，項目依據(jù)儀表計量實際產(chǎn)生的公共能耗費，按公共能耗費分攤計算表（附件1）向業(yè)主分攤，當期結余的公共能耗預收費用計入下個預收期，不得計入物業(yè)收入。集團財務部根據(jù)集團工程技術核定的項目能耗收費表進行結轉。4.3.6 按實分攤公共能耗費用的管理4.3.6.1 項目應在（前期）物業(yè)服務合同中明確公共能耗費的預收標準，公共能耗預收費由二級財務設立賬戶代為管理，嚴禁挪作他用（集團財務部和審計部對公共能耗的賬戶管理進行監(jiān)督檢查）。4.3.6.2 項目根據(jù)儀表計量實際產(chǎn)生的費用后，由預收款中支出，并按公共能耗費分攤計算表向業(yè)主分攤，當期結余的公共能耗預收費用計入下個預收期，不得計入物業(yè)收入。4.3.6.3 預收公共能耗費用不能支付實際產(chǎn)生的公共能耗費用時，不足部分在下一預收周期向業(yè)主補收，并同步調整下一預收周期的預收標準。 4.4 公共能耗費用的監(jiān)督管理4.4.1按實分攤公共能耗費的公示物業(yè)服務中心應將按實分攤的公共能耗費用向業(yè)主公示，按（前期）物業(yè)服務合同約定的公示周期向業(yè)主公示。4.4.2 集團財務部對物業(yè)服務中心的能耗分攤及收支情況進行財務核對，對物業(yè)服務中心公共能耗費用收支情況進行監(jiān)督管理。4.4.3 集團審計部根據(jù)本指引及財務項目數(shù)據(jù)對物業(yè)服務中心的能耗分攤及收支情況進行審計，發(fā)現(xiàn)問題，按“4.5罰則”進行處罰。4.5 罰則4.5.1集團所屬各物業(yè)服務中心相關責任人違反本指引規(guī)定進行公共能耗費分攤的，未對公司聲譽、利益造成損失的，集團將給予其警告、通報批評等紀律處分，并處于當月績效工資10-50的扣款；如對集團聲譽、利益造成重大損失的，集團將給予降職、免職或解除勞動關系等紀律處分，情節(jié)特別嚴重、造成嚴重后果的，集團將依法追究其法律責任。5 相關文件5.1附件1公共能耗費分攤計算表5.2附件2能耗費用分攤公示舉例6 記錄表單無附件1： 公共能耗分攤計算公式一、電梯能耗分攤公式電梯能耗僅發(fā)生電能損耗費用，應按各單元進行分攤，按戶內建筑面積和樓層系數(shù)進行分攤。未入住戶不分攤，裝修戶按申報日為分攤計費日。計算公式如下：D1(NdW)S單元S1D1-幢單元1室月電梯能耗分攤費用（元）N-幢單元月電梯用電計量總和（度）d-電力局電費單價（元/度）W-電梯維護費用（元）【注：在招投標書已明確物業(yè)管理費含電梯年檢費、電梯月維護費，不得進行分攤，未明確的可以進行分攤】S單元-幢單元全部戶型建筑面積的總和（）S1-幢單元1室戶型建筑面積（）-樓層系數(shù)（1）電梯樓層系數(shù)表樓層1234567891011121314n系數(shù)0.20.30.40.50.60.70.80.91.01.11.21.31.41.5注：躍層住宅按底層樓層位置計算系數(shù)。二、增壓水泵能耗分攤公式增壓水泵是指生活二次變頻供水系統(tǒng)、生活提升加壓供水系統(tǒng)、消防水泵提升加壓供水系統(tǒng)、熱水循環(huán)泵系統(tǒng)等。增壓水泵能耗包括電能和水損耗費用，應按各加壓供水區(qū)域進行分攤（如：高區(qū)、中區(qū)、低區(qū)等）；按每戶計量水表用量進行分攤。未入住戶計量水表沒有用量不分攤，裝修戶按申報日為分攤計費日。 計算公式如下：H1 (N電)d電 (U水）d水WH1-幢單元1室月增壓水泵能耗分攤費用（元）N-區(qū)域月增壓水泵用電計量總和（度）d電-電力局電費單價（元/度）電-損耗系數(shù)【按總用水量10%以下計算，分攤到每度電量中】電D總度數(shù)（1%10%）D總度數(shù)U-區(qū)域幢單元1室月計量表發(fā)生用水量（噸）d水-自來水公司水費單價（元/噸）水-損耗系數(shù)【按總用水量10%以下計算，分攤到每度水量中】水U總度數(shù)（1%10%）U總度數(shù)W-增壓水泵房清洗與維護費用（元）【注：在招投標書已明確物業(yè)管理費含增壓水泵月維護費，不得進行分攤，未明確的可以進行分攤】三、景觀水系能耗分攤公式計算公式如下：J1(D水泵D水系照明)d電Ud水WS總S1U-全部水景池容水體量總和（噸）【按每月更換水景池水4次】U4(U1U2Un）W-景觀水系維護費用（元）【注：在招投標書已明確物業(yè)管理費含景觀水系月維護費，不得進行分攤，未明確的可以進行分攤】S總-分攤業(yè)主戶型建筑面積總和（）四、公共衛(wèi)生間能耗分攤公式 計算公式如下：G1(D排風機D烘手器D照明)d電(U座便器U小便器U洗手籠頭)d水WS總S1U座便器-全部座便器月用水量總和（噸）【也可按1.5噸/天預算】U小便器-全部小便器月用水量總和（噸）【也可按0.5噸/天預算】U洗手籠頭-全部洗手籠頭月用水量總和（噸）【也可按1.0噸/天預算】W-公共衛(wèi)生間維護費用（元）【注：在招投標書已明確物業(yè)管理費含公共衛(wèi)生間月維護費，不得進行分攤，未明確的可以進行分攤】S總-分攤業(yè)主戶型建筑面積總和（）五、消監(jiān)控中心、安防設施、消防排煙通風水泵能耗分攤公式1. 消監(jiān)控中心計算公式：X1(D主機D空調D照明DUPS)d電S總S12. 安防設施計算公式：A1(D主機D空調D照明D穩(wěn)壓電源DUPS)d電S總S13. 消防排煙通風水泵B1(D電機D二次回路D照明)d電(U消防水)d水S總S1六、大堂能耗分攤公式T1(D新風機D空調D照明)d電G1S總S1附件2：能耗費用分攤公示舉例寫字樓公共區(qū)域能耗公攤費用1-3月份清單1、生活水泵1-3月總用電5460度，電梯1-3月總用電61560度，景觀1-3月總用電191494.6度，通風新風機1-3月總用電24664度，合計公攤總用電283178.6度，合計金額283178.6元。2、每月每平方米單價：寫字樓建筑面積34466，三個月用電費用283178.6元總面積344663月2.74元/3、說明：1-3月份實際可公攤電費（不含大堂空調費、景觀水池用水費用）每月每平方米2.74元，向業(yè)主收取每月每平方米2.0元，虧損每月每平方米0.74元，按寫字樓面積計算每月虧損344660.74元/25504.84元，虧損費在下一收費期向業(yè)主補收XXXX年1-3月公共分攤區(qū)域用電計量表抄表記錄（抄表時間3月25日）名稱表號計量地點倍率上月讀數(shù)本月讀數(shù)實用度數(shù)寫字樓生活水泵2007600005584 高配房6029491200生活水泵備2007600005281 高配房601101814260合計5460電梯主2007600005528 高配房60225105950040消防電梯主2007600005590 高配房6013032211520電梯備2007400029014 高配房60110寫字樓消防電梯備2007600005288 高配房60110合計61560北面外圍景觀燈2006300040789 寫-1F強電井內5049580115300東面一段景觀11039806)東面