建設(shè)用地整理概念.doc

城市土地整理研究城市土地整理研究 闕澤勝 華南農(nóng)業(yè)大學(xué)信息學(xué)院 510642 廣州 目錄目錄 一一 城市土地整理概念的由來城市土地整理概念的由來 2 二二 城市土地整理定義城市土地整理定義 2 1 國外學(xué)者對土地整理的定義 2 2 國內(nèi)學(xué)者對土地整理的定義 2 三三 城市土地整理的地位與功能城市土地整理的地位與功能 2 1 地位 2 2 功能 2 四四 城市土地整理的目的 根本任務(wù)任務(wù)和內(nèi)容城市土地整理的目的 根本任務(wù)任務(wù)和內(nèi)容 3 1 城市土地整理的目的 3 2 城市土地整理根本任務(wù) 3 3 城市土地整理的內(nèi)容 3 五五 城市土地整理的原則城市土地整理的原則 3 六六 城市土地整理的主要內(nèi)容城市土地整理的主要內(nèi)容 3 七七 城市土地整理的運作模式城市土地整理的運作模式 4 八八 市地整理的組織方式市地整理的組織方式 4 九九 城市土地整理程序城市土地整理程序 6 十十 城市土地整理的技術(shù)路線城市土地整理的技術(shù)路線 6 十一十一 城市土地整理可整理性 風險性研究城市土地整理可整理性 風險性研究 6 1 城市土地可整理性研究 6 2 城市土地整理的風險性 6 十二十二 城市土地整理區(qū)選址城市土地整理區(qū)選址 7 1 城市土地整理區(qū)選址的原則 白雪華 2003 7 2 城市土地整理區(qū)選址的運作程序 白雪華 2003 8 十三十三 城市土地整理的措施城市土地整理的措施 8 十四十四 城市土地整理實踐城市土地整理實踐 8 1 國外實踐 8 2 國內(nèi)實踐 10 十五十五 國外城市土地整理經(jīng)驗對中國的啟示國外城市土地整理經(jīng)驗對中國的啟示 11 一一 城市土地整理概念的由來城市土地整理概念的由來 城市土地整理一般稱為市地整理 urban Readjustment 市地整理的概念起源于德國 1902 年 7 月 28 日 由市長簽署的 法蘭克福地產(chǎn)整理法 是第一部關(guān)于城鎮(zhèn)建設(shè)的專門法規(guī) 19 世紀末期開始 市 地整理作為城市規(guī)劃的一種工具 在德國得到了廣泛的應(yīng)用 并有效地推動了城市的發(fā)展和重建 從加世 紀中 后期開始 市地整理已經(jīng)成為世界上許多國家城市發(fā)展和建設(shè)中的一種重要工具 如法國 瑞典 美國 日本 韓國 印度尼西亞等國家 目前 德國建設(shè)用地整理的主要法律依據(jù)是 建筑法典 其建 設(shè)用地整理的基本特點是可以兼顧公共建設(shè)用地需要和地產(chǎn)所有者的權(quán)益 建筑法典 規(guī)定 建設(shè)用地整 理原則上要由專門的組織機構(gòu)實施 必須按照嚴格的法律程序?qū)嵤?制訂了地產(chǎn)分配和補償?shù)幕驹瓌t和 方法 Erihc Weis 和賈生華 1999 二二 城市土地整理定義城市土地整理定義 1 1 國外學(xué)者對土地整理的定義 國外學(xué)者對土地整理的定義 德國建設(shè)用地整理的基本概念是在土地整理計劃范圍內(nèi)土地所有者之間進行地塊交換 不征收土地 政府或投資商也不參與購買土地 需要投入的資金少 降低了資金門檻和項目實施的難度 楊紅等 2006 國外其它學(xué)者這樣定義城市土地整理 一群城市邊緣區(qū)的鄰近土地所有者 通過 股份參與 的 形式 為項目的整體規(guī)劃提供他們的地塊 經(jīng)過規(guī)劃后 扣除公共用地部分 剩下的大部分土地按比例 重新歸還給土地所有者 談明洪和呂昌河 2005 2 2 國內(nèi)學(xué)者對土地整理的定義國內(nèi)學(xué)者對土地整理的定義 國內(nèi)學(xué)者從較為宏觀的角度闡述了城市土地整理的內(nèi)涵 城市土地整理是在既定的城市空間范圍內(nèi) 按照城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求 采用一定的措施和手段 調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu) 改善城 市用地環(huán)境 提高城市土地的利用率和經(jīng)濟產(chǎn)出率 提高城市的現(xiàn)代化水平 以實現(xiàn)經(jīng)濟 社會 生態(tài)的 可持續(xù)發(fā)展 楊維鳳等 2002 城市土地整理是在既定的城市空間范圍內(nèi) 按照城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求 采用一定 的措施和手段 調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu) 改善城市用地環(huán)境 提高城市土地的利用率和經(jīng)濟產(chǎn)出率 提高 城市的現(xiàn)代化水平 以實現(xiàn)經(jīng)濟 社會 生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展 楊維鳳等 2002 城市土地整理的實質(zhì)是合理組織城市土地的開發(fā)利用 促進城市用地的有序化 集約化 提高土地的 經(jīng)濟承載能力和土地收益率 城市土地整理按照近期效益和遠景效益 經(jīng)濟效益和生態(tài)效益密切結(jié)合的原 則 充分 合理 經(jīng)濟地利用 運用系統(tǒng)的觀點 科學(xué)規(guī)劃城市土地的開發(fā)利用 粟輝 2005 三三 城市土地整理的地位與功能城市土地整理的地位與功能 1 1 地位地位 城市土地整理則是一種為城市發(fā)展提供土地的方法 主要有中介購買模式和土地整理 在中介購買模 式中 中介可以是政府或私人 但是這種模式必須建立在平等和自愿的基礎(chǔ)上 目前中國的一些土地整理 儲備中心就屬于這種 中介主要是政府 土地整理主要通過交換和整合整理區(qū)域的土地地塊 從而提高土 地利用的效益 城市土地整理已引起許多國家的高度重視 包括日本 印度尼西亞 馬來西亞等許多國家 為了保證城市土地整理的順利執(zhí)行 還專門制定了土地整理的法律或法規(guī) 談明洪和呂昌河 2005 2 2 功能功能 據(jù)談明洪對國外城市土地整理研究 城市土地整理的功能主要有 1 整合土地 提高土地的經(jīng)濟價值 即使城市土地所有者擁有的土地數(shù)量會減少 但是他們擁有 剩下的土地會大幅度地升值 總價值還會高于未經(jīng)整理時的土地總價值 2 為低收入者提供住房用地 3 合理開發(fā)土地 遏制城市用地蔓延 城市蔓延問題已經(jīng)引起國內(nèi)外學(xué)者的廣泛注意 不合理的 城市蔓延不僅減少了耕地的數(shù)量 而且對耕地質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境都造成了破壞 這種蔓延主要發(fā)生在城市邊 緣的城鄉(xiāng)結(jié)合部 這些區(qū)域往往缺乏有效的管理和計劃 建筑物顯得零亂 無序 城市基礎(chǔ)設(shè)施落后 不 配套 無法滿足城市居民的生活和工作的需要 4 用于城市的恢復(fù)和重建 談明洪 呂昌河 國外城市土地整理及對中國合理用地的啟示 2005 四四 城市土地整理的目的 根本任務(wù)任務(wù)和內(nèi)容城市土地整理的目的 根本任務(wù)任務(wù)和內(nèi)容 1 1 城市土地整理的目的城市土地整理的目的 城市土地整理的目的是在現(xiàn)有土地的基礎(chǔ)上 優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu) 提高土地利用率 控制城市用地的 盲目擴展 改善生態(tài)環(huán)境 促進經(jīng)濟發(fā)展 不斷地滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對土地資源的需求 為人類的居住 工作 游憩 交通及各類用地的發(fā)展提供一個優(yōu)良的 持續(xù)的土地利用環(huán)境 城市規(guī)劃原理 M 1999 2 2 城市土地整理根本任務(wù)城市土地整理根本任務(wù) 城市土地整理根本任務(wù)是 一是改變城市本身的生態(tài)環(huán)境 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 二是消除土地利用中對社 會經(jīng)濟發(fā)展起限制作用的因素 形成合理 高效 集約的土地利用結(jié)構(gòu) 提高土地利用效率 適應(yīng)社會經(jīng) 濟發(fā)展對土地的需求 夏顯力和李世平 2003 3 3 城市土地整理的內(nèi)容城市土地整理的內(nèi)容 城市土地整理的內(nèi)容主要是 l 改造舊城區(qū) 優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu) 對城市用地布局進行重新調(diào)整 包 括開發(fā)或再開發(fā)舊城區(qū)閑置與低效用地 完善各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 增加城市綠地及開敞空間等等 2 推行 退二進三 戰(zhàn)略 進行城市土地置換 利用不同區(qū)位的土地級差地租效益進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和企業(yè)搬遷 形 成城市中心區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)用地為主的合理的用地結(jié)構(gòu) 提高城市土地配置效益 3 治理城市污染用地 加 強城市綠地系統(tǒng)的建設(shè) 改善城市生態(tài)環(huán)境 4 改造城中村 將市區(qū)或城市郊區(qū)尚有少量農(nóng)業(yè)用地的村落 納入城市土地統(tǒng)一管理的范疇 解決其在城市化過程中轉(zhuǎn)型不徹底的問題 劉筱非 2005 五五 城市土地整理的原則城市土地整理的原則 城市土地整理的原則 李衛(wèi)祥和景美珍 2006 1 1 城市土地整理和土地利用規(guī)劃相統(tǒng)一的原則 城市土地整理和土地利用規(guī)劃相統(tǒng)一的原則 土地整理是人類在土地利用中不斷改造土地 建設(shè)土 地和重新配置土地的活動 其前提是土地利用規(guī)劃 即土地整理服從于土地利用規(guī)劃 統(tǒng)一于土地利用規(guī) 劃 土地整理是土地利用規(guī)劃的繼續(xù) 是土地利用規(guī)劃的進一步實施的過程 在一定的區(qū)域開發(fā)土地整理活 動 必須要有統(tǒng)一的規(guī)劃作指導(dǎo) 只有用統(tǒng)一的 合理的規(guī)劃作指導(dǎo) 才能實現(xiàn)宏觀的土地利用最佳 整 個系統(tǒng)整理最優(yōu) 2 2 城市土地整理和土地利用效益相統(tǒng)一的原則 城市土地整理和土地利用效益相統(tǒng)一的原則 城市土地不僅是一個自然歷史綜合體 而且也是生產(chǎn) 資料 開展城市土地整理一定要從土地利用的綜合效益的角度來考慮和認識 不能出現(xiàn)在整理過程中重視 眼前利益和局部利益 片面追求經(jīng)濟效益 忽視長遠利益 整體利益 生態(tài)效益和社會效益 從而給土地 利用帶來不必要的損失 影響土地利用整體效益的發(fā)揮 3 3 城市土地整理和科學(xué)技術(shù)進步相統(tǒng)一的原則 城市土地整理和科學(xué)技術(shù)進步相統(tǒng)一的原則 城市土地整理會涉及到對城市土地本身的屬性進行深 入研究 對土地的適宜性進行科學(xué)評判以及權(quán)屬關(guān)系進行合理確定方面的問題 這些問題的合理解決 必 須要依賴先進的科學(xué)技術(shù)和管理理論 同時 在當今的信息化時代 科學(xué)技術(shù)的日新月異也必將推動城市 土地整理工作 科技進步的成果也會應(yīng)用在城市土地整理的工作實踐中 4 4 城市土地整理和國家法律法規(guī)相統(tǒng)一的原則 城市土地整理和國家法律法規(guī)相統(tǒng)一的原則 城市土地是國家的財產(chǎn) 健全的法律 法規(guī)是實施土 地整理的重要法律保障 只有將土地整理納入法制軌道 統(tǒng)一到國家法律法規(guī)的高度 在城市土地整理的 內(nèi)容 目標 程序 規(guī)劃設(shè)計 資金來源以及獎懲措施等方面服從國家政策和法規(guī)給予保障 才能使這一 工作更好地開展 從而也會推動國家在土地整理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建設(shè)和法制建設(shè)工作 六六 城市土地整理的主要內(nèi)容城市土地整理的主要內(nèi)容 城市土地整理的模式 李衛(wèi)祥和景美珍 2006 1 1 生態(tài)環(huán)境治理模式 生態(tài)環(huán)境治理模式 城市土地整理強調(diào)綠地對城市的滲透力和生長性 系統(tǒng)性 針對城市化導(dǎo)致的 環(huán)境質(zhì)量下降 運用生態(tài)原則 將以 綠脈 為先導(dǎo)開展城市空間整治 城市綠地聯(lián)接成鏈狀網(wǎng)絡(luò)整體 以此為基礎(chǔ)進行城市土地利用規(guī)劃和整治 強調(diào)對城市里被污染的工商業(yè)廢棄地 河流及其兩岸地區(qū)的土 地等進行治理 對產(chǎn)生污染的土地利用方式進行調(diào)整 2 2 城鄉(xiāng)一體化改造模式城鄉(xiāng)一體化改造模式 城市土地整理把城市建設(shè) 企業(yè)改造與自然村莊 三位一體 的合并改造聯(lián) 系在一起進行綜合開發(fā) 其主要做法是綜合規(guī)劃城市建設(shè) 合理調(diào)整布局 在完善基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上 將 分散的企業(yè)集中到工業(yè)小區(qū) 將郊區(qū)的村莊適當合并 提高土地利用效率 3 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整模式 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整模式 城市土地整理突出城市功能的土地整治 通過城市內(nèi)二 三產(chǎn)業(yè)的置換 以及 城市土地級差地租的調(diào)節(jié)作用 促進城市中心地以第三產(chǎn)業(yè)用地為主的合理化結(jié)構(gòu) 并結(jié)合城市自身功能 定位 合理規(guī)劃用地 4 4 舊城改造模式 舊城改造模式 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展 幾乎絕大部分城市都會出現(xiàn)舊城改造的問題 整理的方法是 打破現(xiàn)有的土地權(quán)屬界限 進行重新規(guī)劃和建設(shè) 在對基礎(chǔ)設(shè)施和綠地 環(huán)境進行改善的基礎(chǔ)上 土地價 值會大幅增值 整理之后 再根據(jù)土地所有者原有的土地份額重新分配土地或收益 5 5 克服城市蔓延模式 克服城市蔓延模式 城市蔓延是城市非法擴張的一種形式 主要指在城市邊緣或城鄉(xiāng)結(jié)合部 大量 非法的 不符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃的建筑物的出現(xiàn) 導(dǎo)致城市面積失控 在這些區(qū)域 由于缺乏有效的 管理和規(guī)劃 現(xiàn)存的建筑物分布零亂 無序 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后 不配套等問題 而通過城市土地整 理可以用來解決這些問題 七七 城市土地整理的運作模式城市土地整理的運作模式 城市土地整理的運作模式 夏濤 2007 1 1 向多維空間開發(fā)的立體土地整理模式 向多維空間開發(fā)的立體土地整理模式 具體可從兩方面著手 1 城市土地地上空間整理 主要表 現(xiàn)形式為 高層建筑特別是臨街 城市中心區(qū) 繁華地段的高層建筑實施功能分流 設(shè)立高架道路 架人行 道 城市公用設(shè)施立體化 工業(yè)用地立體化 2 城市土地向地下空間拓展 主要有開發(fā)地下停車場 地下 交通網(wǎng) 地下倉庫 地下商場等 這樣做可以實現(xiàn)集約化用地 提高土地利用效率 2 2 以環(huán)境治理為主 以以環(huán)境治理為主 以 綠脈綠脈 為先導(dǎo)的土地整理模式 為先導(dǎo)的土地整理模式 以環(huán)境治理為主 以 綠脈 為先導(dǎo)的城 市土地整理模式是指以 綠脈 為先導(dǎo)的城市空間整治即以綠化為首要目的和第一導(dǎo)向 著重提高城市綠 化覆蓋率和人均公共綠地面積等指標 強調(diào)綠地對城市的滲透力 生長性和系統(tǒng)性 針對城市化導(dǎo)致的環(huán) 境質(zhì)量下降問題 運用生態(tài)原則 將城市綠地連結(jié)成鏈狀網(wǎng)絡(luò)整體并且在條件允許的情況下因地制宜的打 造生態(tài)綠化等景觀 然后以此為基礎(chǔ)進行城市土地利用規(guī)劃并根據(jù)已制成的城市土地利用規(guī)劃進行城市土 地整理 主要做法是首先明確以 綠脈 為先導(dǎo)的前提 收集有關(guān)土地利用的自然 社會經(jīng)濟情況 分析 研究土地整理的潛力 其次選擇進行土地整理的區(qū)域和單元 并明確土地整理的目標和要求 關(guān)鍵是要提 高城市土地綠化覆蓋率 人均公共綠地面積以及三廢等污染環(huán)境的物質(zhì)有效處理度 再次制定詳細科學(xué)合 理的土地整理計劃方案 按照已制定好的詳細的 科學(xué)合理的土地整理計劃方案 通過調(diào)查和測量確定權(quán) 屬 進行工程建設(shè)完成城市土地整理工作 八八 市地整理的組織方式市地整理的組織方式 1 政府主導(dǎo)型模式 所謂政府主導(dǎo)型模式 是指主要由政府來組織和管理市地整理 從發(fā)起到規(guī)劃到執(zhí)行的整個過程都由 政府控制 該模式在德國發(fā)展得比較成熟 在德國 市地整理過程常稱為 umlegung 它起源于鄉(xiāng)村土地 整理 實際上意味著鄉(xiāng)村土地整理的方法已經(jīng)適應(yīng)城市環(huán)境 一旦一個詳細的建筑計劃得到批準或者正 在進行之中 如果市政當局認為需要的話 它就可以決定發(fā)起 umlegung 程序 并任命一個專門的委員會 或者指派地籍或者土地整理管理部門作為執(zhí)行組織者來具體負責執(zhí)行這一程序 執(zhí)行組織者可以決定區(qū)域 范圍的劃定 以及區(qū)域內(nèi)的功能分區(qū) 地上和地下建筑物限制等 所有在這個范圍內(nèi)的土地所有者都必須 參與這個市地整理項目 他們沒有權(quán)力否定這個計劃 也不能退出這個項目 在這樣的項目執(zhí)行過程中 土地所有者必須貢獻一部分自己的土地用于街道 綠化地帶和其他公共區(qū)域的建設(shè) 不過 這樣的建設(shè)費 用由市政當局支付 市政當局作為執(zhí)行者和成本支付者 擁有支配權(quán) 土地所有者可以提出自己的觀點 并有權(quán)提起上訴 但很少有正式的影響 不過 他們能夠得到跟其原有土地價值相當或更多的土地或補償 這種方法在德國已經(jīng)普遍實行 并被認為是城市建設(shè)的一個重要工具 2 BOT 和 PPP 等融資方式 BOT 是 Build operate Transfer 建設(shè) 運營 移交 的英文縮寫 是 20 世紀 80 年代以后在國際上 興起的一種新的投資合作方式 主要應(yīng)用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 代表著一個完整項目融資的概念 其基本 思路是 由項目所在國政府或所屬機構(gòu)為項目的建設(shè)和經(jīng)營提供一種特許權(quán)協(xié)議 作為項目融資的基礎(chǔ) 由本國公司或外國公司作為項目的投資者和經(jīng)營者安排融資 承擔風險 開發(fā)建設(shè)項目 并在有限的時間 內(nèi)經(jīng)營項目獲取商業(yè)利潤 最后 根據(jù)協(xié)議將該項目移交給相應(yīng)的政府機構(gòu) 作為一種主要應(yīng)用于公共基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項目融資手段 BOT 模式可以為我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地整理所借鑒 目前 我國各地的土地整理 農(nóng)用地整理 多為政府部門直接投資建設(shè) 投融資渠道單一 制約了土地整理的進一步發(fā)展 而城鎮(zhèn)建設(shè) 用地整理投資較農(nóng)用地整理要大得多 但投資的回報率往往也要大 因此 在城鎮(zhèn)建設(shè)用地整理的市場化 運作中 可以根據(jù)城鎮(zhèn)的具體情況借鑒 BOT 模式 將有些整理項目交給國內(nèi)外有相應(yīng)資質(zhì)的公司按照協(xié)議 進行投資建設(shè) 并讓其在協(xié)議許可范圍內(nèi)經(jīng)營獲利 然后再將已建設(shè)好的整理項目移交給相應(yīng)政府 這樣 可大大減輕政府的財政和管理工作壓力 PPP 是 Public Private Partnership 的縮寫 即公共部門與私人企業(yè)合作模式 是指政府 營利性 企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個項目而形成的相互合作形式 合作各方參與某個項目時 政府并不是把項目 的責任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè) 而是由參與合作的各方共同承擔責任和融資風險 通過這種合作形式 合作 各方可以達到比預(yù)期單獨行動更為有利的結(jié)果 這種模式適用于從私人部門完全控制的企業(yè)到公共部門完 全控制的企業(yè) 其典型的結(jié)構(gòu)是 政府部門或地方政府通過政府采購形式 與中標單位組成的特殊目的公 司簽訂特許合同 由特殊目的公司負責籌資 建設(shè)與經(jīng)營 政府通常與提供貸款的金融機構(gòu)達成一個直接 協(xié)議 這個協(xié)議不是對項目進行擔保的協(xié)議 而是一個向借貸機構(gòu)承諾將按與特殊目的公司簽訂的合同支 付有關(guān)費用的協(xié)定 這個協(xié)議使特殊目的公司能比較順利地獲得金融機構(gòu)的貸款 采取這種融資形式的實 質(zhì)是 政府通過給予私營公司長期的特許經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)來換取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運營 PPP 模式 能充分利用政府和私營機構(gòu)各自的優(yōu)勢發(fā)展伙伴關(guān)系 即把政府機構(gòu)的社會責任 遠景規(guī)劃 協(xié)調(diào)能力與 私營機構(gòu)的企業(yè)家精神 資金支持 技術(shù)手段和管理效率結(jié)合到一起 我國土地整理項目的未來發(fā)展方向 將是在政府的宏觀調(diào)控下 運用市場手段 充分利用國內(nèi)外資金 技術(shù)和設(shè)備為土地整理事業(yè)服務(wù) PPP 模式易于政府部門對其進行管理及調(diào)控 政府對項目仍然有相應(yīng)的所有權(quán) 經(jīng)營權(quán)和管轄權(quán) 可解決農(nóng)地 整理項目所涉及的農(nóng)村人口的利益問題和城市建設(shè)用地整理項目所涉及的城市居民拆問題 城鎮(zhèn)建設(shè)用地 整理是比較復(fù)雜且系統(tǒng)性很強的項目 故可以嘗試將 PPP 模式應(yīng)用于城鎮(zhèn)建設(shè)用地整理項目 引入 PPP 模 式并非將對整理項目全局改頭換面 只是對項目實施過程中組織機構(gòu)的設(shè)置提出了一個新的模型 對整理 項目的建設(shè)帶來的影響將是巨大的 具備可以引進外資和先進技術(shù)等優(yōu)點 為了整理項目的順利開展 政 府部門要負責處理土地整理項目區(qū)的居民拆遷 居民安置 墳?zāi)惯w移以及因整理造成的居民之間和居民與 土地整理公司之間的糾紛等問題 3 規(guī)劃主導(dǎo)型模式 一般來說 市地整理都需要符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃 但 規(guī)劃主導(dǎo)型模式 與上述兩個 模式的主要區(qū)別是 整理過程本身包含了一個詳細的規(guī)劃過程 并且嚴格按照這個規(guī)劃來進行 澳大利亞 西部城市珀思 Perth 在其城市化過程中采用的整理 Pooling 方法是該模式的一個比較典型的例子 它 可 以簡單地描述為 在城市化過程中 每一個整理 Pooling 項目都要制定一個規(guī)劃方案 這個方案規(guī)定 了項目實施的具體事項 包括整理前和整理后的土地利用圖和土地所有權(quán)圖 方案文本 項目預(yù)算 土 地所有權(quán)估價結(jié)果以及土地所有者的股份 其中 方案文本陳述了方案的目標 步驟 條款及將要實施 的條件 因此 可以將它看作是土地所有者與當?shù)卣g通過協(xié)商所形成的合同形式 一般來說 這個 整理 Pooling 方案的草案要進行公開展覽 根據(jù)土地所有者的不同建議進行修改和修訂 然后 此草案 便可以出版 并成為法律文獻來規(guī)范和指導(dǎo)整個整理過程 每個土地所有者應(yīng)該承擔的建設(shè)分攤費用以 及整理項目完成后的回報額 是在對其原有土地的市場價值進行了官方評估的基礎(chǔ)上確定的 規(guī)劃方案通 過并經(jīng)政府批準后 市政當局立即接管整個地區(qū) 制定詳細的規(guī)劃 實施所有新的街道建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)等等 還會經(jīng)營某些地塊來進行投資 剩下的土地根據(jù)原土地所有者的要求在他們之間分配 當然進行 了一些調(diào)整和附帶的補償一一提供適合的建筑地塊 其最后的出售權(quán)在土地所有者手中 土地所有者也可 以全部或部分地放棄他的要求并用現(xiàn)金給予補償 對于利潤 一般情況下 會事先估計出給此區(qū)域所帶來 的利潤 最后再在土地所有者之間進行分配 該模式肯定了政府在城市規(guī)劃和城市建設(shè)中的行政管理權(quán)和 決策權(quán) 同時 也強調(diào)土地所有者的參與 能夠比較好地協(xié)調(diào)政府和土地所有者的利益關(guān)系 九九 城市土地整理程序城市土地整理程序 選擇城市土地整理單元選擇土地整理單元 也就是確定土地整理區(qū)域 根據(jù)當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展需要以 及對土地利用的需求依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的土地利用分區(qū)和有關(guān)專項規(guī)定 選定實施土地整理的區(qū) 域 收集該區(qū)域有關(guān)土地利用的自然 社會 經(jīng)濟情況 分析研究土地整理的潛力 確定土地整理的目標 與要求 經(jīng)與初選區(qū)域單位溝通協(xié)商后予以公布 城市土地整理規(guī)劃設(shè)計在對土地利用現(xiàn)狀進行分析評價 的基礎(chǔ)上 優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu) 提出土地權(quán)屬調(diào)整初步方案 進行土地整理工程設(shè)計和經(jīng)費預(yù)算以及整理 效益的評價 提供多方案的土地整理規(guī)劃設(shè)計 并進行方案的可行性分析 依法報上級人民政府或土地管 理部門審核 批準在廣泛征求項目區(qū)各方面意見后 報上級人民政府或土地管理部門審核 上級人民政府 或土地管理部門依照有關(guān)法律 法規(guī) 政策和技術(shù)標準等 結(jié)合當?shù)貙嶋H情況 審核批準土地整理規(guī)劃設(shè) 計并進行備案 土地整理規(guī)劃設(shè)計方案批準后 向社會公布 組織土地整理實施按照批準的土地整理規(guī)劃 設(shè)計方案 進行土地整理工程的施工 并通過調(diào)查和測量確定權(quán)屬 施工完成后經(jīng)過土地評估 進行土地 的重新分配和權(quán)屬調(diào)整 最后經(jīng)登記發(fā)證的法律手段 確認調(diào)整結(jié)果 檢查驗收在完成土地整理任務(wù) 達 到預(yù)定目標后 開展地籍更新 資料匯總和歸檔等工作 形成報告 按規(guī)定的程序檢查驗收 十十 城市土地整理的技術(shù)路線城市土地整理的技術(shù)路線 城市土地整理的技術(shù)路線 劉筱非 2005 l 分析城市土地整理的概念及內(nèi)涵 城市土地整理的基本理論 作為劃分城市土地整理單元及不同 城市土地整理模式運作的理論指導(dǎo) 2 在調(diào)查 搜集相關(guān)資料的基礎(chǔ)上 掌握江北區(qū)城市土地開發(fā)利用現(xiàn)狀與土地利用的特點 根據(jù)土 地整理的性質(zhì) 提出選擇城市土地整理區(qū)的原則 劃分城市土地整理區(qū)的范圍 3 根據(jù)一定的原則和方法 將土地整理區(qū)劃分為不同類型的土地整理單元 并通過模糊評價法對城 市土地整理單元的可整理性進行評價 確定城市土地整理單元的優(yōu)先順序 4 基于土地整理開展的實踐和江北區(qū)社會經(jīng)濟宏觀背景 確定土地整理的具體操作模式并提出各種 模式的運作程序 5 提出研究區(qū)域開展城市土地整理的保障措施及政策建議 十一十一 城市土地整理可整理性 風險性研究城市土地整理可整理性 風險性研究 1 1 城市土地可整理性研究 城市土地可整理性研究 可整理性研究對象可整理性研究對象 即城市土地中利用效益低下和利用不合理的土地 主要有以下幾種類型 第一 閑置土地的開發(fā) 第二 因?qū)嵭谐鞘幸?guī)劃 需調(diào)整用地結(jié)構(gòu)的地塊 舊城改造 盤活存量土地 危舊房比 例較大的地段 平房占地面積大 土地容積率和利用率低 第三 破產(chǎn) 停產(chǎn)企業(yè)用地 經(jīng)濟體制的調(diào)整 原計劃經(jīng)濟下的企業(yè)陷入停產(chǎn)與半停產(chǎn)狀態(tài) 企業(yè)場地荒蕪 新建企業(yè)由于物價上漲或投資辦廠計劃不周 等原因 因資金不足而壓縮基建項目 導(dǎo)致土地閑置 第四 需進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的土地 高秋華 1998 可整理性評價的思路可整理性評價的思路 在城市土地利用現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上確定評價對象 根據(jù)待整理土地的實際情況 從經(jīng)濟密度 環(huán)境優(yōu)劣度 景觀協(xié)調(diào)度 功能合理度四個方面進行分析 建立評價指標體系 對評價對象 進行診斷 設(shè)定評價指標值 最后 對評價結(jié)果進行分析 初步確定待整理土地的整理方向 措施和整理 的時序安排 粟輝 2005 2 2 城市土地整理的風險性 城市土地整理的風險性 城市土地整理的風險性表現(xiàn)在以下幾個方面 劉筱非 2004 經(jīng)濟風險 經(jīng)濟風險 參與城市土地整理的各相關(guān)方 如城市政府 整理組織 原土地權(quán)屬所有人以及其他利 益相關(guān)方 并沒有從城市土地整理的實施中享受到經(jīng)濟上的好處 反而遭受經(jīng)濟損失 比如有的城市為了 實行 退二進三 戰(zhàn)略 將土地資源進行重組 目的是使優(yōu)勢企業(yè)能夠獲得優(yōu)質(zhì)土地資源 于是便動用財 政收入 有的甚至是 寅吃卯糧 大量舉債 開始實施大規(guī)模的城市土地整理 但由于各種原因 遷出 企業(yè)的安置資金得不到落實 企業(yè)無法開工 騰出的優(yōu)質(zhì)土地卻沒有優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐 造成土地資源的閑置 浪費 政府也不能按期回籠資金 從而導(dǎo)致沉重的財務(wù)負擔 社會風險 社會風險 城市土地整理項目的失敗還可能產(chǎn)生社會風險 城市土地整理項目必然會打破原有利益 格局的平衡 形成利益的再分配 當人們的正當利益無法得到保證 甚至受到損害時 就會產(chǎn)生不滿情緒 對政府推行城市土地整理的目的 政府的公信力 政府的執(zhí)行能力等方面也會產(chǎn)生不信任感 他們會通過 不斷的上訴 上訪來伸張自己的權(quán)益 過激者有可能采取極端措施渲瀉自己的不滿 從而給社會造成危害 生態(tài)風險 生態(tài)風險 城市土地整理所造成的生態(tài)風險容易被人們所忽略 然而它又是影響人們生活質(zhì)量的重 要因素 生態(tài)風險一般不會在整理項目完成之后即時凸現(xiàn) 有可能需要幾十年 甚至上百年才會表現(xiàn)出來 但生態(tài)風險一旦顯現(xiàn) 人們就必須付出幾十倍 上百倍的代價才能彌補回生態(tài)風險的損失 比如 城市政 府為了提高土地利用效率 增強土地經(jīng)濟承載力 使得高樓林立 空氣流動不暢 陽光照射不足 光漫射 散亂 這種環(huán)境會嚴重影響生活質(zhì)量 使人們的身心健康受損 城市土地整理的風險性要求決策者必須要 正視城市土地整理各種風險 并對之進行分析研究 進而采取措施防范和管理風險 城市土地整理風險 管理研究 城市土地整理的 壓力 狀態(tài) 響應(yīng) PSR 模型 城市土地利用系統(tǒng)是一個自然 經(jīng)濟 社 會復(fù)合系統(tǒng) 土地本身是一個自然生態(tài)系統(tǒng) 土地利用是人類對土地的多種投入而滿足自身生存發(fā)展需要 的過程 兩者相互作用 相互滲透 構(gòu)成一個具有一定結(jié)構(gòu)和功能的統(tǒng)一整體 土地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng) 城 市土地整理作為土地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)的外部物質(zhì)與能量引入系統(tǒng) 土地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)與外部環(huán)境不斷地進行 物能交換 人類在利用土地資源的過程中 非理性行為的產(chǎn)生使得系統(tǒng)內(nèi)部的自組織機制發(fā)生變化 而逐漸 演化成一種環(huán)境壓力 這是模型 壓力 產(chǎn)生的根源 在 壓力 的脅迫作用下 土地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)中各子 系統(tǒng)與組成因素部分或整體發(fā)生響應(yīng)性變化 反映在區(qū)域城市土地利用態(tài)勢上 建設(shè)占用耕地的趨勢增加 土地資源粗放利用 土地市場發(fā)育程度低等 表現(xiàn)為模型中的 狀態(tài) 為實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用 地 方政府往往采取一系列政策措施來調(diào)控系統(tǒng)中的輸入輸出內(nèi)部結(jié)構(gòu) 改變系統(tǒng)內(nèi)的自組織機制 對土地利用 產(chǎn)生的環(huán)境壓力進行響應(yīng) 而各要素與子系統(tǒng)的響應(yīng)又會作用到壓力和土地利用狀況上 引致城市土地利用 的 壓力 與 狀態(tài) 發(fā)生變化 從而引起新的土地利用響應(yīng) 使城市土地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)向著可持續(xù)的方向 不斷發(fā)展 十二十二 城市土地整理區(qū)選址城市土地整理區(qū)選址 1 1 城市土地整理區(qū)選址的原則 白雪華 城市土地整理區(qū)選址的原則 白雪華 20032003 l 符合 城市規(guī)劃法 和城市總體規(guī)劃要求的原則 城市規(guī)劃法 和城市總體規(guī)劃是城市土地整理 規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則 2 從現(xiàn)狀條件和實際出發(fā)的原則 城市土地整理選址是城市土地整理規(guī)劃的前提和基礎(chǔ) 選址的成 敗直接決定城市規(guī)劃的后果 因此 城市土地整理選址要根據(jù)城市的自然條件 如地形與地質(zhì)是否符合城 市規(guī)劃的要求 有無災(zāi)害情況等 土地利用現(xiàn)狀 如用地類型 地價 建筑及附著物物狀況 城市基礎(chǔ)設(shè)施 狀況等城市的現(xiàn)狀出發(fā) 3 可持續(xù)性的原則 城市土地整理選址要以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)思想 并通過城市土地整理規(guī)劃這一 城市土地和空間資源的調(diào)控手段加以落實 以保證和促進經(jīng)濟 社會的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展 4 最大潛力的原則 城市土地整理的最終目標就是要發(fā)揮整理后的社會 經(jīng)濟 環(huán)境效益的最大化 充分利用有限的資金 發(fā)揮其潛能 2 2 城市土地整理區(qū)選址的運作程序 白雪華 城市土地整理區(qū)選址的運作程序 白雪華 20032003 十三十三 城市土地整理的措施城市土地整理的措施 城市土地整理的措施 李衛(wèi)祥和景美珍 2006 1 政府的主導(dǎo)作用與市場配置相結(jié)合 城市土地整理是以政府制定的土地規(guī)劃 建設(shè)規(guī)劃為依據(jù)的 在土地整理過程中又涉及到諸多政府機構(gòu) 企事業(yè)單位以及土地使用者權(quán)屬關(guān)系的調(diào)整 所以對城市土地 整理的組織實施 投資引導(dǎo)和動態(tài)監(jiān)督等一系列內(nèi)容都必須發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用 同時 還要通過市場需 求來確定哪些土地需要優(yōu)先進行整理 通過市場機制來配置人力和物力 以提高整理后土地的時效性 推 動整理工作的滾動式發(fā)展 2 優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和盤活存量土地并舉 長期以來城市用地沒有反映級差地租規(guī)律 地產(chǎn)資源沒有得到 優(yōu)化配置 存在黃金地段被低效益產(chǎn)業(yè)所占據(jù) 城市工業(yè)帶已逐步量變?yōu)榛旌袭a(chǎn)業(yè)帶 居民住宅過分集中 于城市中心區(qū)位等問題 城市土地整理要突出土地的經(jīng)濟屬性 充分發(fā)揮土地級差地租對土地配置的主導(dǎo) 作用 采用土地置換的辦法 以第三產(chǎn)業(yè)置換市中心的低效益 低技術(shù) 高污染的企業(yè) 用等量的土地投 入取得盡可能大的產(chǎn)出 對土地用途進行跟蹤管理 促進土地利用結(jié)構(gòu)的合理化 提高配置效益和利用效 率 同時嚴格控制零星分散的低水平建設(shè)項目 鼓勵機關(guān) 企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓閑置土地加速盤活城市存量土 地 3 進行多維空間開發(fā)的土地立體利用 在城市用地規(guī)模一定條件下 城市土地的總供給數(shù)量是固定的 和無彈性的 因而城市用地應(yīng)該從土地平面利用走向土地立體利用 所謂土地立體利用是指土地的地面 地上和地下空間資源的利用 比如地下商場 鐵路等就是多層次配置 多級職能結(jié)合的土地高效利用方式 4 實行土地資源的資產(chǎn)化管理 土地資源資產(chǎn)化管理就是對資源與資產(chǎn)的界限進行劃分 并將原來的 數(shù)量管理與價值管理相結(jié)合 從而提高土地資源管理水平 在城市用地中尤其要突出土地級差地租 充分 發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃對各行業(yè)用地規(guī)模的總量控制和合理布局的龍頭作用 5 城建用地要合理規(guī)劃強調(diào)內(nèi)涵挖潛 隨著我國城市化進程加快和農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè) 用地規(guī)模在不斷 增大 城市土地整理要強調(diào)合理的用地規(guī)劃 新建項目應(yīng)盡可能利用舊城區(qū) 老廠區(qū)或現(xiàn)有閑置廢棄土地 促進城市建設(shè)由外延擴展向內(nèi)涵挖潛集約發(fā)展轉(zhuǎn)變 即從主要占用農(nóng)業(yè)用地向盤活城市存量土地的內(nèi)涵式 發(fā)展 實現(xiàn)增長方式的轉(zhuǎn)變 十四十四 城市土地整理實踐城市土地整理實踐 1 1 國外實踐國外實踐 土地整理 一詞在國外最早問世于德國 隨后法國 俄國 加拿大等國也沿用這個名詞 聯(lián)邦德國 在 1953 年制訂頒布了第一部 土地整理法 法國于 1919 年頒布了土地整理法 俄國的土地整理于 17 世 紀開始并在 1779 年建立了土地管理學(xué)校 有關(guān)的土地整理研究一直延續(xù)至今 荷蘭于 1985 年頒布了 土 地發(fā)展法 以法律的形式規(guī)定了土地開發(fā)整理的程序 運作方式等 目前 國外土地整理研究主要集中 在土地整理技術(shù)創(chuàng)新 土地整理效果評定 土地整理效益評定等方面的研究 城市土地整理一般稱為市地整理 Urban Readjusmment 市地整理的概念起源于德國 1902 年 7 月 28 日 由市長簽署的 法蘭克福地產(chǎn)整理法 是第一部關(guān)于城鎮(zhèn)建設(shè)的專門法規(guī) 19 世紀末期開始 市 地整理作為城市規(guī)劃的一種工具 在德國得到了廣泛的應(yīng)用 并有效地推動了城市的發(fā)展和重建 從加世 紀中 后期開始 市地整理已經(jīng)成為世界上許多國家城市發(fā)展和建設(shè)中的一種重要工具 如法國 瑞典 美國 日本 韓國 印度尼西亞等國家 目前 德國建設(shè)用地整理的主要法律依據(jù)是 建筑法典 其建 設(shè)用地整理的基本特點是可以兼顧公共建設(shè)用地需要和地產(chǎn)所有者的權(quán)益 建筑法典 規(guī)定 建設(shè)用地整 理原則要由專門的組織機構(gòu)實施 必須按照嚴格的法律程序?qū)嵤?制訂了地產(chǎn)分配和補償?shù)幕驹瓌t和方 法 1 1 韓國建設(shè)用地整理實踐韓國建設(shè)用地整理實踐 韓國的建設(shè)用地整理又叫土地重整 起始于 1934 年日本殖民時期 城市化進程的加快使韓國的城市 人口急劇增長 城市人口所占比例從 1950 年的 26 7 增長到 2000 年的 87 8 這使得發(fā)展不平衡的 同時 必須提供更多的城市服務(wù)項目及大量的住宅單元 為解決以上問題 城市權(quán)力機構(gòu)和中央政府在 1972 年頒布了住宅建設(shè)促進法 鼓勵私人建筑轉(zhuǎn)向住宅單元 由于公共區(qū)域建設(shè)存在資金約束等問題 于是政府就想出了一條便利的土地開發(fā)方法 土地重整計劃 由于邊緣地區(qū)昂貴的土地價格和復(fù)雜的土 地所有權(quán)體系 采用征地的方法阻力較大 而土地重整有效地保留了最初的土地所有權(quán) 地主也較易接受 再加上這種手段不為當?shù)卣畮碡斦摀?所以它在韓國的城市發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用 2 2 德國建設(shè)用地整理實踐德國建設(shè)用地整理實踐 德國于 20 世紀初期開始進行建設(shè)用地整理 是世界上第一個開展這項工作的國家 早期立法鼓勵當 地業(yè)主參與建設(shè)用地整理項目 通過對地塊重新規(guī)劃 提升單位土地價值 法蘭克福市于 1902 年 7 月頒 布了 法蘭克福地產(chǎn)整理法 標志著建設(shè)用地整理的開始 該法積極鼓勵當?shù)貥I(yè)主參與建設(shè)用地整理項目 通過對私有的 不規(guī)整的地塊重新進行規(guī)劃 整理后 劃出一部分比例用于公共設(shè)施建設(shè) 其余部分在業(yè) 主內(nèi)部按原有地塊大小或價值比例重新進行分配 由于原來畸零 細碎 基礎(chǔ)設(shè)施匱乏的地塊變得干凈 齊整且設(shè)施齊全 地價和物業(yè)價值得到了很大程度的提升 雖然業(yè)主的土地面積減少了 但是由于單價的 提升 本身物業(yè)的價值并沒有減少 甚至得到增加 而政府也獲得了業(yè)主提供的土地 用以開展基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) 大大降低了開發(fā)成本 減輕了財政負擔 政府和業(yè)主成了合作伙伴 這種整理方式對政府和土地所 有者來說是一個雙贏的策略 到 1918 年 3 月 新出臺的 普魯士住宅法 規(guī)定該法適用于所有城鎮(zhèn) 建 設(shè)用地整理方式在德國更廣闊地區(qū)得到推廣 1950 年 建設(shè)用地整理涉及的內(nèi)容由土地延伸到地上建筑物 1960 年 德國政府成立了評估委員會 并于 1972 年頒布了不動產(chǎn)市場價值評估法來約束評估委員會的行為 1987 年 地產(chǎn)整理法 并入 建 筑法典 目前 德國建設(shè)用地整理的主要法律依據(jù)是 建筑法典 中的有關(guān)規(guī)定 德國建設(shè)用地整理的基本概念是在土地整理計劃范圍內(nèi)土地所有者之間進行地塊交換 不征收土地 政府或投資商也不參與購買土地 需要投入的資金少 降低了資金門檻和項目實施的難度 德國建設(shè)用地 整理的執(zhí)行包括五大原則 分別是 私人效用原則 是指整理結(jié)束后 私人所有者能立即獲得建設(shè)用 地 而且其獲得的利益較大 有效性原則 是指建設(shè)用地整理的方法只有在適當?shù)臅r候才采用 如果 有其他更有效的方法 則不采用該法 所有權(quán)保留原則 指的是業(yè)主自始至終保持其土地所有權(quán) 但 其產(chǎn)權(quán)可以跟其他業(yè)主進行交換 土地保值原則 是指業(yè)主擁有取回同樣價值地塊面積的權(quán)利 土 地分配原則 即指只有獲得業(yè)主的同意 其土地的產(chǎn)權(quán)分割方式 利益分配等操作過程才是有效的 根據(jù)德國 建筑法典 的規(guī)定 建設(shè)用地整理的基本程序分為五個步驟 通過整理決議 發(fā)布整理決 定 公布現(xiàn)狀圖和現(xiàn)狀標記 制訂整理計劃 公布和實施整理計劃 德國的建設(shè)用地整理 從計劃的開始到執(zhí)行 都是由地方政府一手控制的 地方政府在項目中的主要 職能是 根據(jù)規(guī)劃確定需要開展整理的區(qū)域 指定項目的執(zhí)行機構(gòu) 如土地整理委員會 土地測量局 地籍 局等機構(gòu) 確定土地整理項目的邊界 邊界一旦確定 該范圍內(nèi)的土地所有者不得退出整理 規(guī)定項目實 施過程中的有關(guān)土地細分 特定地基和建筑限制等內(nèi)容 按照法律 除政府另定其他機構(gòu)全權(quán)負責土地整理外 一般指定土地整理委員會作為項目的執(zhí)行機構(gòu) 由它負責對整理中出現(xiàn)的重要問題進行決策 該機構(gòu)是一個獨立機構(gòu) 由地方政府任命 決策過程中不受 地方政府及其他團體的影響 土地整理委員會一般包括 5 個人 一名律師 一名土地估價師 一名土地 測量員和兩名地方議會成員 通常來說 地方政府在同私人業(yè)主協(xié)商之后 準備好所有的備選方案 由委 員會來作出最終的決定 2 2 國內(nèi)實踐國內(nèi)實踐 抗日戰(zhàn)爭勝利后 國民黨政府在遭受戰(zhàn)爭破壞嚴重的南京 廣州 漢口 桂林 柳州 梧州和南昌等 城市 曾為醫(yī)治戰(zhàn)爭創(chuàng)傷 重建家園 舉辦過市地重劃 解放后 我國就開始在進行城鎮(zhèn)土地整理 但與 國外不同的是 我國早期的城鎮(zhèn)土地整理僅以舊城更新改造為主 同時 我國的城鎮(zhèn)土地整理主要在大中 城市中進行 而農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)主要是繼續(xù)發(fā)展新鎮(zhèn) 撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)和擴展舊城鎮(zhèn) 舊城改造就是為了使舊城 區(qū)恢復(fù)其在城市發(fā)展中的故有活力 發(fā)揮其應(yīng)有的作用 以達到改善生活質(zhì)量與環(huán)境 振興城市經(jīng)濟 推 動社會進步的目的 舊城改造主要包括舊城區(qū)人口疏散 經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)調(diào)整 設(shè)施更新 環(huán)境改善 建筑 形體空間的再創(chuàng)造以及人文感知空間塑造等內(nèi)容 以期達到對舊城區(qū)內(nèi)建筑形體 態(tài) 總體布局形態(tài)等外 在性因素以及城市舊城區(qū)的故有功能的更新和改善 但在舊城改造中也存在一些問題 比如開發(fā)密度 容 量過高 使居住環(huán)境惡化 基礎(chǔ)設(shè)施超負荷 脫離市場需求 盲目進行開發(fā) 舊區(qū)居民動遷不當 使社區(qū)結(jié) 構(gòu)衰落 對文物古跡 景觀特色的建設(shè)性破壞等 20 世紀 90 年代以來的城市土地制度改革 實現(xiàn)了我國城市用地制度的第一次創(chuàng)新 即由改革之前的 無償 無限期 無流動 的土地使用制度改革為 有償 有限期 有流動 的土地使用制度 從國內(nèi)外 的實踐經(jīng)驗看 建立城市土地儲備制度是我國城市用地制度新一輪改革的取向 是我國城市用地制度的第 二次創(chuàng)新 19 年 8 月 我國第一家土地儲備機構(gòu) 上海市土地發(fā)展中心誕生 1997 年 8 月 杭州土地儲備制度 開始啟動 其建設(shè)成果和經(jīng)驗在 1999 年全國土地集約利用市長研討班上引起了強烈反響 1999 年 6 月 國土資源部以內(nèi)部通報形式轉(zhuǎn)發(fā) 杭州市土地儲備實施辦法 和 青島市人民政府關(guān)于建立土地儲備制度 的通知 并向全國推廣杭州 青島兩市開展土地儲備的經(jīng)驗 2001 年 4 月 30 日 國務(wù)院關(guān)于加強國有土 地資產(chǎn)管理的通知 國務(wù)院 15 號文件 指出 為增強政府對土地市場的調(diào)控能力 有條件的地方政府對 建設(shè)用地試行收購儲備制度 從此 眾多城市紛紛成立土地儲備機構(gòu) 土地儲備工作在全國迅速展開 1 1 廈門市建設(shè)用地整理實踐 唐星齡 廈門市建設(shè)用地整理實踐 唐星齡 20032003 實例一 中華片區(qū)舊城改造實例一 中華片區(qū)舊城改造 廈門市目前正在通過公開掛牌方式對中華街區(qū)進行改造 土地權(quán)利結(jié)構(gòu)調(diào)整 采用拆遷安置方式 由 所在地思明區(qū)人民政府負責本項目用地范圍內(nèi)所涉及被拆遷人的安置工作和建筑物 構(gòu)筑物的拆除 清運 工作 按照廈門市 城市房屋拆遷管理規(guī)定 被拆遷房屋貨幣補償?shù)慕痤~和所調(diào)換的房屋的價格 根據(jù) 被拆遷房屋和所調(diào)換的房屋的區(qū)位 用途 建筑面積等因素 以房地產(chǎn)市場評估價格確定 土地利用效率 提升 地塊新規(guī)劃用途確定為商業(yè) 酒店用地 地塊整理的總體規(guī)劃定位是要形成以商業(yè)為主導(dǎo)的低層高 密度街區(qū) 并將沿街面中有傳統(tǒng)風貌特征的立面 尺度和建筑特色保護或保留下來 以體現(xiàn)對歷史文脈 舊城肌理的延續(xù) 整個地塊整理后的建筑布局應(yīng)體現(xiàn)整體美 建設(shè)的形式宜在 南洋 風格的基礎(chǔ)上有所 創(chuàng)新和發(fā)展 強調(diào) 多元 形式的協(xié)調(diào)融合與統(tǒng)一 實例二 廈門市財政局 經(jīng)濟發(fā)展局等組織國企易地搬遷改造實例二 廈門市財政局 經(jīng)濟發(fā)展局等組織國企易地搬遷改造 根據(jù) 廈門市國有工業(yè)企業(yè)易地技術(shù)改造土地處置及資金籌措實施辦法 對經(jīng)市財政局 經(jīng)濟發(fā)展 局批準實行易地改造的企業(yè) 企業(yè)原有用地由市土地儲備機構(gòu)代表政府收回儲備 市財政局按不同地段和 該用地城市規(guī)劃用途及規(guī)定的出讓底價 實例三 閩南二期等閑置地塊整理實例三 閩南二期等閑置地塊整理 某公司閩南二期地塊位于湖濱南路湖濱一里 面積 5845 平方米 原計劃進行寫字樓建設(shè) 但該公司 無法按原計劃進行建設(shè) 要求轉(zhuǎn)讓 該公司已交清全部地價款 并已打好樁基 投入了部分建投資金 具 備了轉(zhuǎn)讓的合法條件 并先后與一些開發(fā)商進行了洽談 經(jīng)過一段時間的談判與接觸 該公司確定解決 遺留問題至少需要 3000 萬元 但是 受房地產(chǎn)市場上一度普遍存在的權(quán)屬關(guān)系 工程基礎(chǔ)等各種無法判 斷與準確估量的 黑洞 現(xiàn)象的影響 各開發(fā)商雖然意向很強 卻無人敢于簽約 鑒此 儲備機構(gòu)以 3000 萬元的價格收回了該地塊 并隨后落實了供水 供電等市政配套 理順了與農(nóng)貿(mào)市場紅線的相鄰關(guān) 系 在出讓該地塊時 市場反應(yīng)熱烈 最終以 4821 66 萬元的價格成交 2 2 浙江省寧波市以環(huán)境治理為主 以 浙江省寧波市以環(huán)境治理為主 以 綠脈綠脈 為先導(dǎo)的城市土地整理實踐為先導(dǎo)的城市土地整理實踐 在寧波既定的城市空間范圍內(nèi) 改善城市土地利用環(huán)境 消除城市土地利用中對社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展 起制約和限制作用的因素 調(diào)整優(yōu)化城市用地空間結(jié)構(gòu) 圍繞歷史文化名城建設(shè) 做好親 水 文章 突 出江南水鄉(xiāng)特色 主要抓以下幾點 結(jié)合城市總體規(guī)劃 土地利用總體規(guī)劃和土地整理 布置好兩條景觀線 一條是沿著姚江營建追思 古代文明之路 以旅游為主線 布置好都市立體景觀帶 將沿江 300 米的區(qū)域用于旅游通道 綠脈和景 點的建設(shè) 景點的布局考慮整體性 從三江文化長廊開始 止于河姆渡文化的發(fā)祥地 沿途依次布置民國 清 明 元 宋 唐等特色區(qū)域 使整個景觀帶一氣呵成 成為一部編年體的歷史畫卷 發(fā)悠古之思情 給人以無限的想象空間 將沿江 300 米以外的區(qū)域 結(jié)合農(nóng)用地整理 建設(shè)為生態(tài)景觀農(nóng)業(yè)區(qū) 這樣 不僅能達到經(jīng)濟 社會 環(huán)境效益的自然融合 而且能更好地突出了城市的立體形象 真正體現(xiàn)人類所求 的人與自然和諧共處的理想境界 另一條線是沿奉化江上溯名人故里 溪口 沿江結(jié)合土地整理宜布 局苗圃 桃樹等經(jīng)濟作物為主 突出名人故里在共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下政通人和 又一間世外桃源的迷人仙境 上 述兩條景觀線 除按常規(guī)布局沿江綠蔭通道外 還須重點突出江南水鄉(xiāng)的舟楫之利 使游客能通過自助小 舟悠閑地到達各景點 達到濃厚沉重的文化景點與輕松活潑的親水文化在不經(jīng)意中結(jié)合 將姚江大閘下移到甬江段 使寧波成為一座真正的親水城市 理由如下 擋潮水于大閘之外 能改 善中心城區(qū)水質(zhì) 創(chuàng)造一個安寧 優(yōu)美的生活環(huán)境 平穩(wěn)潔凈的江面 使我們能在三江口水面布置一系列 娛樂項目 類似巴黎的塞納河 同時發(fā)展航運 僅限于自助游用的小舟 今此三點二線 三點指市區(qū) 河姆渡和溪口 二線指姚江和奉化江 就能使來自世界各地的