購房注意事項.doc

一、什么是個人住房公積金貸款 個人住房公積金貸款是國家為職工提供的政策性低息住房貸款。是指按時足額繳存住房公積金的借款人，在購買、建造、大修自住住房時，以其所購（建）住房或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，向住房公積金管理中心申請的以住房公積金為資金來源的住房貸款。 二、申請住房公積金貸款應(yīng)具備的條件 1、貸款人須有本市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； 2、自申請之日向前推，連續(xù)足額繳存住房公積金12個月以上（夫妻都繳存公積金的只允許一人貸款）； 3、有符合法律規(guī)定的購房、建房、大修自住住房的合同（協(xié)議）及有關(guān)材料； 4、具有一定比例的自籌資金。購買商品房、經(jīng)濟適用住房的，自籌資金不低于總房價的20%（購買二手房或建房、大修住房的，自籌資金不低于總房價的30%）； 5、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力(由所在單位出具月收入證明)； 6、同意用所購住房或具有完全產(chǎn)權(quán)的自有住房或第三人住房做抵押，或用貸款銀行認可的有價證券、銀行定期存單進行質(zhì)押，或由貸款銀行認可的法人、組織或第三人提供保證。 三、如何申請住房公積金貸款 借款人申請貸款時，應(yīng)準(zhǔn)備以下資料： 1、借款人及配偶身份證明（身份證、戶口簿、結(jié)婚證或離婚證、法院判決書、裁定書，單位出具的未婚或離婚未再婚證明等）； 2、穩(wěn)定的經(jīng)濟收入證明材料（單位工資收入證明等）； 3、繳存住房公積金的證明； 4、與售房單位簽訂的購房合同、協(xié)議（自建住房的需要提供土地、規(guī)劃部門的批件）； 5、本人及配偶共同填寫好的借款申請審批表； 6、要有不低于總房價20%的房款（首付款）收據(jù)（購買私產(chǎn)房，建造、大修自住住房需出具不低于總房款30%的自籌資金證明）； 7、借款人出具的質(zhì)押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件（或保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾）。 四、住房公積金貸款的期限、利率和限額 個人住房公積金貸款的期限為1至20年。但原則上不得超過借款人自貸款發(fā)放之日起到國家法定離退休年齡的年限（男60歲，女55歲）。 推算公式為： 貸款年限借款人法定離退休年齡借款人現(xiàn)年齡（周歲） 個人住房公積金貸款的利率執(zhí)行國家規(guī)定的優(yōu)惠利率，比銀行按揭貸款利率平均低1個百分點。其中15年期貸款利率為：月利率3.0，年利率3.6%；5年以上期貸款利率為：月利率3.375，年利率4.05%。遇法定利率調(diào)整，于下年初開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行。 個人住房公積金貸款的最高限額一般不超過20萬元。超過20萬元的由中心審貸委員會審批。一般以借款人月還款額不超過其家庭收入的50%的比例確定貸款額（但還款能力強的,條件可適當(dāng)放寬）。 五、貸款程序 第一步：申請 1、購買商品房、經(jīng)濟適用房的，在與售房單位簽訂購房合同的同時，在售房單位領(lǐng)取住房公積金貸款申請審批表按表填寫并準(zhǔn)備相關(guān)材料，確定貸款金額； 2、建造、大修自住房的，憑土地、規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)文件，到長春市住房公積金管理中心辦理貸款申請； 3、購買具有完全產(chǎn)權(quán)的私有住房（即二手房）的，到長房置換擔(dān)保有限公司辦理申請。 第二步：審核 售房單位或擔(dān)保公司將借款人資料連同購房合同、首付款收據(jù)等材料報市住房公積金管理中心審批。 第三步：簽訂貸款合同 住房公積金管理中心審批同意后，通知借款人與銀行簽訂借款合同。并辦理合同公證、抵押物保險等相關(guān)手續(xù)。 第四步：擔(dān)保 1、購買與中心簽訂住房公積金貸款合作協(xié)議的開發(fā)商所建的商品房、經(jīng)濟適用房的，在房屋未正式辦理抵押手續(xù)前由開發(fā)商為借款人承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證； 2、購買有產(chǎn)權(quán)證、土地證的二手住房的，直接到市房地產(chǎn)交易中心抵押科辦理抵押登記，帶相關(guān)手續(xù)到產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心辦理房屋他項權(quán)證； 3、購買有產(chǎn)權(quán)證、無土地證的二手住房的，需由擔(dān)保公司承擔(dān)保證責(zé)任。 第五步：銀行放款 借款人以上所有手續(xù)辦理完畢后，由中心向委托銀行發(fā)出準(zhǔn)予放款決定書，通知銀行放款。 第六步：還款 借款人按借款合同中月還款額的約定，按月向銀行還款。 六、貸款的償還 借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息： 1、等額本息還款方式，貸款期內(nèi)每月以相同的額度平均償還貸款本息。每月還款額計算公式為： 每月償還本息金額=月利率 （1+月利率）還款月數(shù)/（1+月利率）還款月數(shù)1貸款本金 2、等額本金還款方式，每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。每月還款額計算公式為： 每月還款額 = 貸款本金/貸款總期數(shù) （本金累計已還本金）月利率 七、關(guān)于提前還款 借款人可以提前一次性歸還全部剩余貸款本金及利息。應(yīng)還利息按剩余本金實際占用天數(shù)及借款合同約定利率計算。 借款人提前償還貸款本息的，須貸款人同意后，提前10天通知貸款銀行，辦理還款手續(xù)。 八、還款方式 1、委托扣款方式，即借款人委托貸款銀行在每月結(jié)息日從借款人在貸款銀行開立的信用卡、儲蓄卡或儲蓄存折帳戶中直接扣劃還款。 2、柜面還款方式，即借款在還款期內(nèi)的任何一個工作日直接到貸款銀行規(guī)定的營業(yè)柜臺以現(xiàn)金、支票或信用卡、儲蓄卡辦理還款。 九、貸款的擔(dān)保 借款人可選擇以下?lián)Ｐ问剑?（一）用所購自住住房、具有完全產(chǎn)權(quán)的自有住房或第三人住房進行抵押； （二）用國債、銀行定期存單等有價證券進行質(zhì)押； （三）用中心認可的法人、其他組織或自然人提供保證。 抵押、質(zhì)押、保證發(fā)生的相關(guān)費用由借款人負擔(dān)。 十、關(guān)于用住房公積金還款 借款人可以于每年年末提取一次本人（及配偶）住房公積金帳戶內(nèi)的資金用于償還住房公積金貸款。 十一、住房公積金貸款的特點： 一是貸款利率低。公積金貸款比銀行貸款利率平均低1個百分點。 15年期公積金貸款利率為：月利率3.0，年利率3.6%；銀行貸款利率為：月利率3.975，年利率4.77%。5年以上期公積金貸款利率為：月利率3.375，年利率4.05%；銀行貸款利率為：月利率4.2，年利率5.04%。 二是保險費低。投保額低：公積金貸款按貸款額投保，銀行貸款按購房款全額投保；保險費率低：公積金貸款保險費率為：1-10年，0.5；11-20年，0.4。其計算公式：保險費 = 貸款本金費率貸款年限。 三是公證費低。公積金貸款每筆只收費80元。 四是工本費低。公積金貸款每筆只收取工本費35元。 五是公積金貸款無律師費或代理費。 參考資料：/bmfw_ywzn1.htm 個人住房公積金貸款指南 一、什么是個人住房公積金貸款 個人住房公積金貸款是國家為職工提供的政策性低息住房貸款。是指按時足額繳存住房公積金的借款人，在購買、建造、大修自住住房時，以其所購（建）住房或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，向住房公積金管理中心申請的以住房公積金為資金來源的住房貸款。 二、申請住房公積金貸款應(yīng)具備的條件 1、貸款人須有本市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； 2、自申請之日向前推，連續(xù)足額繳存住房公積金12個月以上（夫妻都繳存公積金的只允許一人貸款）； 3、有符合法律規(guī)定的購房、建房、大修自住住房的合同（協(xié)議）及有關(guān)材料； 4、具有一定比例的自籌資金。購買商品房、經(jīng)濟適用住房的，自籌資金不低于總房價的20%（購買二手房或建房、大修住房的，自籌資金不低于總房價的30%）； 5、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力(由所在單位出具月收入證明)； 6、同意用所購住房或具有完全產(chǎn)權(quán)的自有住房或第三人住房做抵押，或用貸款銀行認可的有價證券、銀行定期存單進行質(zhì)押，或由貸款銀行認可的法人、組織或第三人提供保證。 三、如何申請住房公積金貸款 借款人申請貸款時，應(yīng)準(zhǔn)備以下資料： 1、借款人及配偶身份證明（身份證、戶口簿、結(jié)婚證或離婚證、法院判決書、裁定書，單位出具的未婚或離婚未再婚證明等）； 2、穩(wěn)定的經(jīng)濟收入證明材料（單位工資收入證明等）； 3、繳存住房公積金的證明； 4、與售房單位簽訂的購房合同、協(xié)議（自建住房的需要提供土地、規(guī)劃部門的批件）； 5、本人及配偶共同填寫好的借款申請審批表； 6、要有不低于總房價20%的房款（首付款）收據(jù)（購買私產(chǎn)房，建造、大修自住住房需出具不低于總房款30%的自籌資金證明）； 7、借款人出具的質(zhì)押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件（或保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾）。 四、住房公積金貸款的期限、利率和限額 個人住房公積金貸款的期限為1至20年。但原則上不得超過借款人自貸款發(fā)放之日起到國家法定離退休年齡的年限（男60歲，女55歲）。 推算公式為： 貸款年限借款人法定離退休年齡借款人現(xiàn)年齡（周歲） 個人住房公積金貸款的利率執(zhí)行國家規(guī)定的優(yōu)惠利率，比銀行按揭貸款利率平均低1個百分點。其中15年期貸款利率為：月利率3.0，年利率3.6%；5年以上期貸款利率為：月利率3.375，年利率4.05%。遇法定利率調(diào)整，于下年初開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行。 個人住房公積金貸款的最高限額一般不超過20萬元。超過20萬元的由中心審貸委員會審批。一般以借款人月還款額不超過其家庭收入的50%的比例確定貸款額（但還款能力強的,條件可適當(dāng)放寬）。 五、貸款程序 第一步：申請 1、購買商品房、經(jīng)濟適用房的，在與售房單位簽訂購房合同的同時，在售房單位領(lǐng)取住房公積金貸款申請審批表按表填寫并準(zhǔn)備相關(guān)材料，確定貸款金額； 2、建造、大修自住房的，憑土地、規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)文件，到長春市住房公積金管理中心辦理貸款申請； 3、購買具有完全產(chǎn)權(quán)的私有住房（即二手房）的，到長房置換擔(dān)保有限公司辦理申請。 第二步：審核 售房單位或擔(dān)保公司將借款人資料連同購房合同、首付款收據(jù)等材料報市住房公積金管理中心審批。 第三步：簽訂貸款合同 住房公積金管理中心審批同意后，通知借款人與銀行簽訂借款合同。并辦理合同公證、抵押物保險等相關(guān)手續(xù)。 第四步：擔(dān)保 1、購買與中心簽訂住房公積金貸款合作協(xié)議的開發(fā)商所建的商品房、經(jīng)濟適用房的，在房屋未正式辦理抵押手續(xù)前由開發(fā)商為借款人承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證； 2、購買有產(chǎn)權(quán)證、土地證的二手住房的，直接到市房地產(chǎn)交易中心抵押科辦理抵押登記，帶相關(guān)手續(xù)到產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心辦理房屋他項權(quán)證； 3、購買有產(chǎn)權(quán)證、無土地證的二手住房的，需由擔(dān)保公司承擔(dān)保證責(zé)任。 第五步：銀行放款 借款人以上所有手續(xù)辦理完畢后，由中心向委托銀行發(fā)出準(zhǔn)予放款決定書，通知銀行放款。 第六步：還款 借款人按借款合同中月還款額的約定，按月向銀行還款。 六、貸款的償還 借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息： 1、等額本息還款方式，貸款期內(nèi)每月以相同的額度平均償還貸款本息。每月還款額計算公式為： 每月償還本息金額=月利率 （1+月利率）還款月數(shù)/（1+月利率）還款月數(shù)1貸款本金 2、等額本金還款方式，每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。每月還款額計算公式為： 每月還款額 = 貸款本金/貸款總期數(shù) （本金累計已還本金）月利率 七、關(guān)于提前還款 借款人可以提前一次性歸還全部剩余貸款本金及利息。應(yīng)還利息按剩余本金實際占用天數(shù)及借款合同約定利率計算。 借款人提前償還貸款本息的，須貸款人同意后，提前10天通知貸款銀行，辦理還款手續(xù)。 八、還款方式 1、委托扣款方式，即借款人委托貸款銀行在每月結(jié)息日從借款人在貸款銀行開立的信用卡、儲蓄卡或儲蓄存折帳戶中直接扣劃還款。 2、柜面還款方式，即借款在還款期內(nèi)的任何一個工作日直接到貸款銀行規(guī)定的營業(yè)柜臺以現(xiàn)金、支票或信用卡、儲蓄卡辦理還款。 九、貸款的擔(dān)保 借款人可選擇以下?lián)Ｐ问剑?（一）用所購自住住房、具有完全產(chǎn)權(quán)的自有住房或第三人住房進行抵押； （二）用國債、銀行定期存單等有價證券進行質(zhì)押； （三）用中心認可的法人、其他組織或自然人提供保證。 抵押、質(zhì)押、保證發(fā)生的相關(guān)費用由借款人負擔(dān)。 十、關(guān)于用住房公積金還款 借款人可以于每年年末提取一次本人（及配偶）住房公積金帳戶內(nèi)的資金用于償還住房公積金貸款。 十一、住房公積金貸款的特點： 一是貸款利率低。公積金貸款比銀行貸款利率平均低1個百分點。 15年期公積金貸款利率為：