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上海別墅市場分析 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海別墅市場研究報告緒 言研究背景及目的別墅市場作為房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分，作為高檔住宅的一個重要標(biāo)志，分析與研究其產(chǎn)品發(fā)展歷程和市場態(tài)勢，將有利于我們充分了解別墅市場乃至整個房地產(chǎn)市場。因此本次研究將從上海別墅產(chǎn)品的演變和發(fā)展以及不同類型、不同區(qū)域的別墅產(chǎn)品的供求、價格和客戶等角度進行闡述和分析，期望能夠客觀反映上海別墅市場的現(xiàn)狀和前景。研究對象及范圍90年代初期，上海別墅市場發(fā)展剛剛起步，別墅規(guī)模和體量整體來說不大，并且以外銷商務(wù)型別墅居多，同后期的產(chǎn)品在定位、產(chǎn)品屬性以及理念上都有較明顯的區(qū)隔。而本次研究將側(cè)重于研究九十年代中后期開發(fā)的當(dāng)前市場依然比較活躍的別墅類物業(yè)，特別是在別墅市場分析部分將以1996年1月至2002年9月底作為研究的時間范圍，對在這一時間公開的各類別墅項目作為市場供求和價格分析的對象。 研究方法及主要研究指標(biāo)本研究在實地調(diào)查基礎(chǔ)上，主要采用時間序列分析、項目類型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指標(biāo)詳見列表。類別編號指標(biāo)定義供需指標(biāo)1累計供應(yīng)量研究時間內(nèi)，已完工及在售的某類物業(yè)的單位數(shù)目或建筑面積2累計消化量研究時間內(nèi)某類物業(yè)的累計供應(yīng)量與累計空置量變化之差，反映研究時間內(nèi)該市場的消化情況類別編號指標(biāo)定義供需指標(biāo)3累計空置量研究時間末某類物業(yè)未售/租之單位數(shù)目或建筑面積4空置率研究時間末某類物業(yè)的空置量與該類物業(yè)總存量的比例，即：空置率=某類物業(yè)空置量/該類物業(yè)總存量價格指標(biāo)5區(qū)域平均售價某區(qū)域內(nèi)某類物業(yè)在研究時間段末銷售價格的加權(quán)平均值。表示為：元/平方米6物業(yè)平均售價某類物業(yè)在研究時間內(nèi)可供出售部分的單位面積成交價格。表示為：元/平方米 目 錄i緒 言 1第一部分 上海市別墅產(chǎn)品分析 1一、別墅產(chǎn)品的演變 4二、別墅產(chǎn)品的發(fā)展 6第二部分 上海別墅市場分析 6一、上海別墅市場綜述 8二、不同類型別墅市場分析 29三、后市展望 第一部分 上海市別墅產(chǎn)品分析上海別墅經(jīng)過一百多年的發(fā)展，在產(chǎn)品類型、物業(yè)形態(tài)等方面都有較大的變化，從最早的四坡頂簡單別墅到第一個建設(shè)高峰期造型豐富多彩的花園洋房，再到組合多樣的經(jīng)濟型別墅等，別墅的產(chǎn)品形態(tài)發(fā)展中注入了更多的實用色彩和人性內(nèi)涵。一、別墅產(chǎn)品的演變從物業(yè)類型上看，現(xiàn)階段上海別墅產(chǎn)品主要呈現(xiàn)出獨立別墅、雙拼別墅、多聯(lián)別墅、疊加別墅四種別墅類型，而其中的雙拼別墅、多聯(lián)別墅在上海又被稱為聯(lián)排別墅或“Townhouse”住宅。根據(jù)別墅建筑產(chǎn)品的空間及功能特征，現(xiàn)將幾種別墅類型作如下定義：獨立別墅：通常為兩到三層的獨戶住宅；多聯(lián)別墅：兩到三層的獨戶住宅，側(cè)墻一般與另一幢相似的住宅相連，也作“Row house” 或“Terrace house”；疊加別墅：通常為多套兩到三層復(fù)式公寓住宅垂直疊加而成。從上述四種類型的檔次來看，由低級到高級順次排序為：疊加別墅、多聯(lián)別墅、雙拼別墅、獨立別墅。從建筑產(chǎn)品角度講，疊加別墅實際上是多層復(fù)式公寓房的變體，而雙拼、多聯(lián)別墅則在節(jié)約用地的同時兼有獨立別墅的優(yōu)點。13. 類型及風(fēng)格20世紀(jì)初葉隨著沿海城市租界的開發(fā)，別墅住宅作為當(dāng)時主要的居住形態(tài)出現(xiàn)在上海租界區(qū)內(nèi)，該類住宅的建造自上個世紀(jì)初開始，直到租界收回為時幾十余年從未中斷，所以在上?，F(xiàn)今的租界住宅中可以找到早期折衷主義風(fēng)格的別墅住宅以及1930年以后摩登風(fēng)格的別墅住宅。解放前它曾是租界中白領(lǐng)階層的主要居住形式，解放后隨著蘇聯(lián)式單元住宅的引進，上海別墅類住宅不再興建。中國建筑師在研究上海近代住宅建筑史中將其歸類為“花園住宅”之中，稱之為“花園里弄”、“花園洋房”。起步時期上海別墅住宅的外在表現(xiàn)形式大多以獨立別墅及“Townhouse”住宅中的多聯(lián)別墅為主。90年代初期，上海出現(xiàn)了大批外銷花園別墅，因當(dāng)時所建別墅物業(yè)的客戶群體多為外籍人士，故相應(yīng)其產(chǎn)品類型多以獨立別墅為主，建筑設(shè)計上也較多采用了歐洲及北美的摩登主義、折衷主義等建筑語言?？傮w上講，該時期產(chǎn)生的別墅因其客戶群體的特定性，建筑類型及風(fēng)格相對單一，仍以沿襲傳統(tǒng)建筑語素為主，對當(dāng)時境外別墅設(shè)計領(lǐng)域已較為成熟的簡約風(fēng)格及延續(xù)區(qū)域建筑文脈的鄉(xiāng)土風(fēng)格涉及極少。從98年下半年開始至今，隨著快速軌道交通的發(fā)展、住宅內(nèi)外銷并軌、市政道路的立體化，以多聯(lián)、雙拼等經(jīng)濟型別墅為主體的別墅類獨院住宅成為了上海置業(yè)安家的新選擇。面對范圍日益擴大的目標(biāo)消費群體，上海的別墅產(chǎn)品類型及相應(yīng)建筑風(fēng)格都達(dá)到了空前的繁榮。多種級別的產(chǎn)品類型及時間跨度較大的建筑風(fēng)格并存，疊加式別墅及江南鄉(xiāng)土風(fēng)格的物業(yè)相繼出現(xiàn)并取得較快發(fā)展。在當(dāng)前細(xì)分市場競爭日趨激烈的情況下，上海的地產(chǎn)商及建筑師對別墅產(chǎn)品風(fēng)格的不斷追求，已使得上海成為中國折衷主義發(fā)展的合適土壤，規(guī)劃師、建筑師通過揉合多種歷史風(fēng)格來創(chuàng)造出新的別墅形式。表1-1 上海別墅產(chǎn)品發(fā)展與更替演示類別時間劃分分布區(qū)域目標(biāo)客戶產(chǎn)品類型產(chǎn)品風(fēng)格登陸起步期20世紀(jì)初葉環(huán)線內(nèi)租界區(qū)外籍人士、租界白領(lǐng)獨立別墅、聯(lián)排別墅折衷主義、摩登主義風(fēng)格初步發(fā)展期90年代初期內(nèi)外環(huán)間外籍人士獨立別墅摩登主義、折衷主義風(fēng)格蓬勃發(fā)展期98年下半年至今外環(huán)以外及內(nèi)外環(huán)間外籍人士、外地人士、中高收入家庭獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅折衷主義、后現(xiàn)代主義、現(xiàn)代簡約及鄉(xiāng)土風(fēng)格2. 空間與尺度外部空間與尺度上海別墅群外部空間發(fā)展遵循著西方造園的傳統(tǒng)美學(xué)，盡管其中也摻入了些許東方特色，但整體發(fā)展變化幅度不大。近期，伴隨著別墅住宅的建設(shè)高峰，大量的造園語匯被引入，本地的別墅外部環(huán)境呈現(xiàn)了如下特征：寓山水的外部空間在上海這個山水缺乏的城市里，“山、水”等外部空間設(shè)計元正廣泛的應(yīng)用。從浦東依河而建的湯臣高爾夫別墅到松江人工開鑿“一環(huán)穿九島，九水繞九洲”的九洲大唐花園，再到傍依佘山的上海紫園。濕地、湖泊河流、林木、坡地這四種外部空間語言正“大興土木”營造著上海的別墅環(huán)境。具象的外部空間盛行于上海的住宅環(huán)境景觀目前大多出于來自西方及港臺的景觀設(shè)計公司（如澳洲的貝爾高林、美國的泛亞易道）之手。典型的古典軸線變化或絕對無軸線、具象而量化的景觀小品設(shè)計是目前上海住宅環(huán)境設(shè)計的具體表征。從上海萬里城“法國式大道”到東郊長島的“造坡造島”，具象化的構(gòu)思漫布上海住宅的外部空間，而對意境深遠(yuǎn)的“安藤忠雄”般東方意念空間的嘗試卻少之甚少。內(nèi)部空間與尺度上海別墅內(nèi)部空間的組織目前仍主要采用傳統(tǒng)的功能布局，大部分案例空間流線單一，也有部分物業(yè)對新的空間秩序做了細(xì)微的嘗試。室內(nèi)空間開放化別墅住宅室內(nèi)，開放式的平面設(shè)計已被普遍采用。廚房的位置變化大概最能說明別墅內(nèi)部空間的演變。在早期的例子里，廚房經(jīng)常被置于地下室或不起眼的角落，因為早期的住戶多是有錢人家，而廚房是傭人們的勞動場所。今天廚房的地位越來越重要，與起居室結(jié)合在一起成為家庭活動的中心。體驗空間庭院化深深的院落情結(jié)是中國幾千年建筑文化積淀的結(jié)果，北方的四合院和南方民居的天井都是從空間上區(qū)分了屋的內(nèi)外，也從心理上界定了家的內(nèi)外。正是對院落空間不同體驗的表述賦予了住宅建筑尤其是別墅建筑個性的魅力。上海早期的別墅單體對內(nèi)部庭院空間這一灰色空間設(shè)計元素考慮較少，隨著“新獨院住宅”康橋半島的“Townhouse”內(nèi)庭式空間的產(chǎn)生及建德南郊別墅江南民居特色物業(yè)的即將上市，對庭院空間的初步體驗正逐步在上海被演繹。二、別墅產(chǎn)品的發(fā)展目前，世界現(xiàn)代主義時期的別墅類型多種多樣，古典的秩序已被打破，新的建筑材料被大量使用，創(chuàng)造出一大批與以前幾百年完全不同的別墅住宅形式，鹿特丹的支撐體住宅也許是其中造型最為奇特者。對照上海本地別墅物業(yè)的發(fā)展，其未來產(chǎn)品發(fā)展預(yù)計會有以下的典型特征：1. 從產(chǎn)品大類上看：“Townhouse”住宅大行其道?！癟ownhouse”住宅這一外來的居住形式之所以能夠被上海城市居住者接受，它本身具有節(jié)約用地、合理、宜于承載當(dāng)代居住生活的長處?！癟ownhouse”住宅不乏優(yōu)秀作品，它的平面構(gòu)成和空間形態(tài)值得參考借鑒，但由于容積率過低，目前難以在城市中心地帶興建，但較之獨立別墅，它在用地上又是經(jīng)濟的，用“Townhouse”住宅在郊區(qū)代替獨戶住宅，有它的可行之處?！癟ownhouse”的再現(xiàn)給上海的住宅市場多了一個品類。幾十年來上海市場供應(yīng)的商品住宅產(chǎn)品大致屬于兩個品類：各種層數(shù)的單元式住宅和獨立別墅。年建設(shè)1600多萬平方米的住宅規(guī)模，只有兩大品類，自然滿足不了對于住宅多樣化的要求。在上海這樣人多地少的城市里，想擁有獨立式小住宅的花園，又要節(jié)省用地，“Townhouse”住宅是合適的選擇。上海近期建設(shè)的獨立式住宅，由于土地價位的限定，各戶擁有的戶外空間有限，兩戶之間僅能保證防火間距，環(huán)境質(zhì)量不高，而共用的交往空間（Common space）很少考慮。社區(qū)空間的建立，實際是住戶生活范圍的擴大和私有空間的延續(xù)，是社區(qū)中老人、兒童之間活動交往不可或缺的空間，與當(dāng)前小區(qū)中組團綠地不同的是“Townhouse”中公共空間住戶密度小，10-30戶，易于識別便于交往，領(lǐng)域感強。高品位的生活空間，實際上起到了提高居住者整體生活質(zhì)量的作用。從空間尺度上看：古典秩序空間重新解構(gòu)在城市人造的環(huán)境中，人改變了一切，即便是自然的植物，栽植在城市中也改變了其本性，成為附庸于人工環(huán)境的城市植被。當(dāng)真正在大自然中感受自然力的博大時，人們只有選擇適應(yīng)。適應(yīng)是一種和諧，結(jié)合自然的別墅設(shè)計才是順應(yīng)人類本性的設(shè)計。上海別墅空間歷經(jīng)百年發(fā)展，其空間形式卻依舊固守于古典秩序，中規(guī)中矩的室內(nèi)功能空間緊湊排布，其外在表現(xiàn)更皆以方正為主。以這樣的別墅單體作為實體去填充自然環(huán)境時，呈現(xiàn)在我們眼前的往往是那樣的景象：以“點”為實體的室外空間而非以“點、線”為實體虛實交融、豐富多彩的外部空間。從松江天馬花苑到閔行西郊莊園，上海的別墅多了太多的實用主義，卻缺乏了作為住宅高級產(chǎn)品的大氣，更缺乏象北京“亞洲建筑師走廊”（Commune by the Great Wall）中張永和先生設(shè)計“兩半房”（The “Split House ”by Yung Ho Chang）那樣的真實與隈研吾先生設(shè)計“竹屋”（The “Bamboo House”by Kengo Kuma）那樣的空靈。在多層、高層林立的社區(qū)里，有一片低層的別墅住宅出現(xiàn)，將大大地豐富居住群的外在空間層次。無論是舊日別墅住宅的修復(fù)，或者是重新出現(xiàn)的新住宅，它都起到豐富城市居住生活的作用，多元共存的居住形式使城市風(fēng)貌更加絢麗多彩。但在上海它無論是獨立別墅還是“Townhouse”未來都不會成為住宅主要居住類型，更沒有必要當(dāng)作新鮮事物去炒作。 第二部分 上海別墅市場分析一、上海別墅市場綜述歷史回顧綜觀上海別墅市場的發(fā)展，可以看出目前上海別墅正處于第三個發(fā)展高潮。整個80年代后期，上海別墅市場的發(fā)展速度還比較緩慢，進入90年代初期，在上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。其間開發(fā)的別墅較多集中在虹橋機場附近的虹橋路哈密路地區(qū)，代表著上海第一批的高檔別墅。由于沿線別墅價格昂貴，租金往往都在2000美金/月以上，虹橋路別墅也被譽為“金領(lǐng)別墅”，是上海早期外籍人士的主要聚居地之一。90年代中后期，在本市西郊的滬青平公路和松江新橋等地區(qū)開始大規(guī)模地發(fā)展建設(shè)中高檔次的花園別墅項目，同期在浦東地區(qū)也陸續(xù)出現(xiàn)了多個豪華型的高端別墅項目，這些別墅產(chǎn)品或以高爾夫球場為特色，或以大面積園林綠化為特色。由于這一時期上海房地產(chǎn)市場處于歷史的低谷，這些項目的運作普遍不理想。從1999年的下半年始，隨著上海市政道路的立體化，市區(qū)概念的擴延，上海西南掀起了內(nèi)銷別墅的開發(fā)浪潮，經(jīng)濟型別墅大行其道，其規(guī)劃布局，房型設(shè)計，功能配置等較以前均有較大提高。以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟型別墅為主體的別墅消費市場在1999年下半年至2001年創(chuàng)造出良好的銷售業(yè)績，與此同時，在低谷徘徊了多年的高檔別墅也看到了發(fā)展的良機，2001年底開始，以西郊莊園、上海紫園為代表的一大批個性特色鮮明的高端別墅適時啟動，價位遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破原有發(fā)展水平，形成了上海別墅市場的第三次高潮。到2002年中，一大批高端別墅的上市使其大有三分天下有其一之勢。這時的高端別墅大多以生態(tài)環(huán)境為特色，有的干脆將別墅建在了風(fēng)光秀麗的景區(qū)。存量分布根據(jù)上海中原市場研究部數(shù)據(jù)，上海從1996年至今已開發(fā)建造的別墅項目大約160個，總建筑面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用和正在建造的總量約在700萬平方米左右，絕大部分分布在交通方便，環(huán)境較好的近郊區(qū)。近年來，一城九鎮(zhèn)的開發(fā)使這些地區(qū)成為別墅開發(fā)的熱土。銷售及價格情況從圖表中可以看出，2001年上海別墅物業(yè)的成交情況呈現(xiàn)先抑后揚的態(tài)勢。前三季度的成交面積較2000年同期都有所下降，維持在4-5萬平方米的水平上，占各類物業(yè)的百分點也環(huán)比下降了1個百分點。2001年4季度至2002年2季度，別墅項目開始出現(xiàn)強烈的上升勢頭，成交面積大幅竄升，并首次突破了10萬平方米的大關(guān)，2002年2季度達(dá)到17.43萬平方米的歷史最高點，同時面積百分比也相應(yīng)表現(xiàn)出一定的上揚態(tài)勢，別墅物業(yè)實現(xiàn)了供需兩旺的發(fā)展局面。圖2-1 歷年上海別墅物業(yè)成交量情況數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部價格方面，受2001年房產(chǎn)市場持續(xù)火爆的影響，別墅類物業(yè)的價格在該年得到了飛速增長，2001年四季度價格上升的幅度尤其明顯，升幅達(dá)到了30%， 2002年1季度的市場成交價格再創(chuàng)新高，6870元/平方米的平均價格創(chuàng)歷史最高點。綜觀2001年及2002年上半年全市的新開別墅項目，開盤單價及總價都普遍走高，一些高價位別墅的大量出現(xiàn)是別墅價位大幅躍升的重要原因。圖2-2 近期上海別墅物業(yè)成交價格情況數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部二、不同類型別墅市場分析據(jù)我司統(tǒng)計，從1996年1月至今年9月底，上海市目前共有別墅項目約160個推出，累計供應(yīng)量達(dá)到32936套，其中消化量25206套，平均空置率為23.5%，相比其他物業(yè)類型略高。別墅進一步按照三種不同建筑形態(tài)來看，則聯(lián)排別墅的供求情況最好。圖2-3 全市不同類型別墅累計供應(yīng)、消化及空置率數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部獨立別墅獨立別墅也稱獨棟別墅或單體別墅，其作為住宅類物業(yè)中產(chǎn)品的最高形式目前在上海市場呈現(xiàn)出以下特征：住宅市場的頂尖產(chǎn)品，“陽春白雪”相對和者寡，是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用； 除奢侈占用土地之外，別墅大都依風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源而建造；必須體現(xiàn)個性化，不能大批量生產(chǎn)將掀起新一輪熱潮上海市獨立別墅供應(yīng)情況從本次研究的結(jié)果來看，截止到2002年9月底，統(tǒng)計在案的150多個別墅項目當(dāng)中的97個項目有獨立別墅，其中純獨立別墅項目有53個，約占統(tǒng)計總量的1/3。從單位數(shù)目來看，獨立別墅共有12669套已竣工或正對外發(fā)售，其分布相對集中，閔行、青浦、松江和浦東四個區(qū)域供應(yīng)的獨立別墅占全市供應(yīng)總量的93.4%，其中，浦東新區(qū)的獨立別墅供應(yīng)量最大，約占全市供應(yīng)量的1/3，這是因為浦東新區(qū)的開放性和國際性，吸引了大量的外籍人士和高收入群體，為獨立別墅這類高檔物業(yè)的發(fā)展壯大提供了空間。另外傳統(tǒng)別墅區(qū)松江以及青浦的滬青平公路沿線也是獨立別墅較為集中的區(qū)域，而閔行作為新興的別墅聚集區(qū)更多的是近年倍受追捧的經(jīng)濟型別墅，所以獨立別墅的供應(yīng)量相對略少。圖2-4 上海市獨立別墅分區(qū)域累計供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部圖2-5 上海市獨立別墅區(qū)域分布情況數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部隨著我國加入WTO、上海經(jīng)濟高速平穩(wěn)增長及國際化程度越來越高，上海高檔別墅市場再度被看好，從我司對別墅市場掌握的情況來看，預(yù)計上海市獨立別墅市場將保持一個較高供應(yīng)量的發(fā)展態(tài)勢，并且在近1-2年內(nèi)會產(chǎn)生集中放量。另外從區(qū)域市場來看，除一些混合型物業(yè)項目會造少量別墅以提升整體物業(yè)品質(zhì)和提高利潤率以外，上海的獨立別墅將集中外環(huán)線以外具有良好景觀和規(guī)劃的區(qū)域，諸如佘山、莘莊東南的顓橋、松江新城等未來幾年將成為獨立別墅聚集的區(qū)域。上海獨立別墅消化情況截止到2002年9月底，市場累計消化獨立別墅7879套。分區(qū)域來看，由于具有日漸成熟的居住環(huán)境和超前的規(guī)劃，在松江買別墅的觀念在人們心目中已經(jīng)成型，因此除新推項目和個別項目之外，松江別墅整體銷售情況看好，超過半數(shù)項目的獨立別墅銷售率在70%以上，特別是在松江新城，由于新推出的獨立別墅體量較小，更是呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，因此松江地區(qū)消化的獨立別墅最多，達(dá)全市獨立別墅消化總量的935%。另外借助滬青平公路的便捷優(yōu)勢，國道沿線作為傳統(tǒng)高檔別墅區(qū)，其早期的外銷獨立別墅被全部消化的同時，也奠定了其在客戶心中的地位，借助近年上海別墅市場發(fā)展的熱潮，該區(qū)域作為高檔別墅的聚居區(qū)發(fā)展日益成熟，高涇路兩側(cè)新推近上市的西郊九溪十八島、居禮等頗具特色的諸多獨立別墅項目均展現(xiàn)良好的勢頭，銷售情況喜人?？梢钥闯觯山颓嗥质悄壳吧虾＊毩e墅需求的熱點區(qū)域。另外浦東金橋、花木以及南匯康橋地區(qū)的獨立別墅產(chǎn)品始終深受外籍人士、內(nèi)地的眾多企業(yè)家以及在浦東工作的白領(lǐng)客戶喜愛，因此浦東地區(qū)獨立別墅的消化量也較為可觀。圖2-6 上海市獨立別墅分區(qū)域累計消化量數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部上海的獨立別墅大多為高檔別墅，從近期市場看，隨著2000年后一系列有利于置業(yè)的政策相繼出臺，房地產(chǎn)投資市場日漸成熟和活躍，在產(chǎn)品的推陳出新、宏觀經(jīng)濟走勢良好諸因素的影響下，作為高檔產(chǎn)品的獨立別墅市場需求開始出現(xiàn)反彈，這主要是由于作為終極產(chǎn)品的獨立別墅還是獲得頗具實力消費者的喜歡。此外，隨著高檔別墅市場走上一個成熟而高品質(zhì)的軌道，未來幾年在上海經(jīng)濟穩(wěn)定增長的前提下，上海也將吸引越來越多高檔置業(yè)的客戶。因而在未來的一段時間內(nèi)上海高檔別墅市場需求繼續(xù)保持增強態(tài)勢。上海獨立別墅空置情況從統(tǒng)計結(jié)果來看，目前上海獨立別墅市場的空置率達(dá)到37.8%，這個數(shù)字高于我司以往的統(tǒng)計結(jié)果，主要是由于近期各個區(qū)域均有較大體量的多個獨立別墅項目集中上市，造成短期內(nèi)獨立別墅市場供應(yīng)量猛增，尚未被消化所致。特別是浦東，近期內(nèi)有上海藍(lán)堡、綠洲康城、棕櫚泉花園等六個獨立別墅項目批量供應(yīng)，形成浦東地區(qū)空置率激增的局面。圖2-7 上海市獨立別墅分區(qū)域空置率情況數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部從目前的空置率可以看出上海獨立別墅的供應(yīng)量短期內(nèi)過大，但從市場的需求潛力來看，對于目前供應(yīng)量的消化尚有余力，因此獨立別墅的空置率很快會有較大幅度下降，達(dá)到接近20%的水平。從上海高檔別墅的整體發(fā)展趨勢來看，未來上海獨立別墅市場供應(yīng)趨強，同時一些高品質(zhì)的經(jīng)濟型別墅將蠶食部分客戶，因此，獨立別墅與其它類型別墅之間的競爭將非常激烈。上海獨立別墅市場產(chǎn)品分布及價格特征從全市獨立別墅的銷售價格來看，既有單價不到4000元/平方米，總價低于100萬的滬青平公路上的虹康花園別墅，也有佘山腳下單價超過30000元/平方米，總價2000萬元以上的上海紫園。產(chǎn)品因區(qū)域、地段、規(guī)劃、品質(zhì)等具體條件不同而形成較大價格跨度。分區(qū)域來看，之所以其他區(qū)域的獨立別墅價位略高，是由于其他區(qū)域獨立別墅項目較少，加上受虹橋創(chuàng)世紀(jì)、上海漓江山水、牡丹園等項目因本身地理位置優(yōu)勢而形成較高價格的拉動影響。由于近年來浦東開發(fā)進程加快，路政建設(shè)成果顯著，以張江、金橋、康橋為核心的別墅住宅區(qū)已經(jīng)形成，區(qū)域內(nèi)別墅定位相對較高，其中湯臣高爾夫別墅、碧云別墅等都定位于跨國公司管理層，價格自然不菲，這些高檔獨立別墅的價格對整個區(qū)域的價格產(chǎn)生了重大影響。其他區(qū)域則因區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品檔次差距較大而對區(qū)域均價互有影響。圖2-8 上海市獨立別墅分區(qū)域推盤價格數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 就產(chǎn)品檔次而言，可以將上海的獨立別墅按其單價劃分為四個檔次，6000元/平方米以下的經(jīng)濟型別墅，6000-8000元/平方米的中檔別墅，8000-10000元/平方米的高檔別墅和10000元/平方米以上的豪華別墅。單價在6000元以下的獨立別墅當(dāng)歸屬經(jīng)濟型別墅范圍，之所以目前也占較大份額，這主要是由于早期在部分區(qū)域推出的一些純獨立別墅項目都屬于規(guī)?；a(chǎn)品，但由于產(chǎn)品品質(zhì)和規(guī)劃水平都不高，所以產(chǎn)品定位較低，久事西郊花園、豪都國際花園等都屬于這種情況。另外許多中檔別墅樓盤也有這樣的經(jīng)濟型產(chǎn)品，這類別墅通常容積率較高，交通也不太方便。這一檔次的獨立別墅將受到離市區(qū)較近的一些生活機能和配套設(shè)施齊全的高品質(zhì)同價位聯(lián)排別墅、排屋等物業(yè)的威脅，處于比較尷尬的境地，未來市場空間較小。同時隨著房地產(chǎn)市場的成熟和分化，這一價位的獨立別墅將會逐漸退出市場。上海獨立別墅銷售價格相對集中在6000-8000元/平方米范圍內(nèi)，一般這一價位的獨立別墅總價在200-300萬之間，閔行中部的別墅和松江新橋、九亭比較高檔一點的別墅都在這一價格區(qū)間。這一檔次的別墅在強調(diào)住宅的居住功能基礎(chǔ)上，也對居住環(huán)境、人性化方面有了新的追求。小區(qū)建設(shè)較為成熟，絕大多數(shù)都有多樣、設(shè)施齊全的會所，并且比較注重小區(qū)的整體規(guī)劃、景觀的設(shè)計和別墅的設(shè)計理念等方面，也形成了一部分比較有特色的別墅，如位于松江九亭的九洲大唐花園、閔行向陽路的天籟等。由于這一檔次的別墅既有居家生活型別墅，也有適合“5+2”生活方式的別墅，無論概念上還是地域上跨度都比較廣，如果能夠在產(chǎn)品品質(zhì)、賣點和附加值上有所創(chuàng)新，這一檔次的獨立別墅在未來市場上將大有作為。單價在8000-10000元/平方米的獨立別墅檔次較高，除對于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、樓盤的建筑品質(zhì)都有較高的要求之外，地理位置也較優(yōu)越，周邊地區(qū)生活機能相當(dāng)成熟完備。比較起來看，目前上海獨立別墅市場上這一價位的別墅同前一價格區(qū)間的獨立別墅沒有本質(zhì)上差別，其可以看作是中檔產(chǎn)品中一些優(yōu)秀產(chǎn)品的延伸，目前新推出的很多別墅借上海別墅熱銷的水漲船高之勢將價位定在這一區(qū)間，上海藍(lán)堡、月光流域、西郊九溪十八島等都在此列。 單價超萬元的豪華別墅主要集中在傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)古北、虹橋地區(qū)，浦東的金橋、花木地區(qū)以及一些著名的旅游風(fēng)景區(qū)。這類別墅往往在樓盤品質(zhì)、配套設(shè)施、小區(qū)規(guī)劃以及生活環(huán)境方面做文章，也有部分別墅是依高爾夫球場而建，利用貴族運動和大面積的綠化來提升物業(yè)身價。當(dāng)前上海最高檔的別墅主要位于一些風(fēng)景區(qū)，當(dāng)然臨海的別墅項目也都價格不菲。豪華別墅因其昂貴的總價、特殊的性質(zhì)和地理位置，其客戶范圍較為狹小，客戶層次較為固定，目標(biāo)市場較為有限。目前上海的豪華獨立別墅接近3000套，約占上海別墅總量的10%，從這樣的比例來看，對上海的豪華別墅的供應(yīng)要適度控制，以保證整個別墅市場的良性發(fā)展。圖2-9 不同價格水平產(chǎn)品分布數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部上海獨立別墅單元面積分布情況獨立別墅的檔次各不相同，單元面積跨度也較大，既有小如同潤家園中201平方米的單元，也有大如上海紫園中1461平方米的單元，但整體來看，上述兩種情況也屬極端，兼顧用地經(jīng)濟、實用及體現(xiàn)功能幾個方面，目前上海市的獨立別墅單元面積相對集中在281-370平方米之間，多數(shù)含獨立別墅的項目都有此范圍的單元供應(yīng)。獨立別墅的豪華、尊貴往往需要大面積來展現(xiàn)，因此幾乎所有高檔豪華的獨立別墅都有超過400平方米以上的單元，500、600平方米以上面積的獨立別墅也屢見不鮮，更有紫園、西郊莊園等以其超千平方米的單元面積來體現(xiàn)其豪華和頂級。當(dāng)然，面積過小其空間布局和功能體現(xiàn)等方面就會折衷，檔次自然有所下降，因此有250平方米以下單元面積的獨立別墅以中低檔項目居多。圖2-10 上海市獨立別墅單元面積情況分布數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部上海獨立別墅市場主力客戶分析獨立別墅由于產(chǎn)品檔次差異較大，其客戶群體也各有特征：經(jīng)濟型的獨立別墅多是早期產(chǎn)品，其客戶多為當(dāng)?shù)剌^富裕的階層以及一些習(xí)慣獨門獨戶的購房者。中高檔的獨立別墅主要分布在市郊結(jié)合部，購買對象多為合資企業(yè)高級白領(lǐng)、歸國人士、港臺商人、企業(yè)老總等。他們大都經(jīng)濟實力較強，對生活品質(zhì)要求較高，有相對固定的社交活動范圍與層面。豪華別墅是住宅市場的頂尖產(chǎn)品，其購買對象主要為國內(nèi)成功的企業(yè)家、跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明星、著名設(shè)計師等金字塔尖上的群體。另外，目前距離商務(wù)區(qū)近的豪華別墅因其擁有相當(dāng)廣闊的出租市場，正在被投資客看好。聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅是介于獨立別墅與疊加別墅之間的別墅物業(yè)類型，種類從雙聯(lián)體（即雙拼）、三聯(lián)體到十聯(lián)體都有，可謂品種齊全。純聯(lián)排項目的建筑容積率介于0.4-0.8之間。聯(lián)排物業(yè)在上海的出現(xiàn)時間晚于獨立別墅，該類物業(yè)96年左右才開始登陸滬上，而疊加式別墅則出現(xiàn)的更晚。聯(lián)排別墅的總體檔次介于獨立別墅和疊加別墅之間，由于其可供選擇建筑類型較多，檔次跨度大，客戶層次廣泛，故目前已經(jīng)成為上海市別墅的主力產(chǎn)品。另外，由于同種物業(yè)類型在不同檔次、不同容積率的小區(qū)中的價位是不同的，故聯(lián)排別墅有經(jīng)濟型的，也有較高層次的豪華型，市場主力總價分布也從80萬-200萬不等，門檻相對較低。聯(lián)排別墅物業(yè)近年在上海發(fā)展的相當(dāng)迅速，種類變化繁多，市場也相當(dāng)火爆，目前已經(jīng)成為一部分市民置業(yè)的首選。這主要因為：其一、國家宏觀經(jīng)濟走勢良好，上海更是全國經(jīng)濟發(fā)展最迅速的城市。上海新一批的中產(chǎn)階級已經(jīng)誕生，隨著軌道交通的發(fā)展和汽車使用家庭化，郊區(qū)化生活成為現(xiàn)實。其二，聯(lián)排別墅基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑成本大大降低，所以導(dǎo)致一般的聯(lián)排別墅總價就相當(dāng)于市中心的一套高檔公寓，而別墅生活魅力十足。其三，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50以上，這是市中心住宅難以企及的。其四，住宅功能的齊全性，是普通公寓住宅無法比擬的。聯(lián)排別墅雖然沒有獨立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經(jīng)和獨立別墅相差無幾。除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、露臺退臺、走入式衣柜、工作陽臺等功能上放大。聯(lián)排別墅所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。但是，目前上海聯(lián)排別墅房型設(shè)計還不夠成熟，室內(nèi)部分區(qū)域設(shè)計過小，部分區(qū)域設(shè)計過于浪費。此外，建筑風(fēng)格上的處理也有待改進。多數(shù)已建、在建項目采用的是歐美別墅建筑風(fēng)格，沒有融入民族特色，細(xì)節(jié)處理尚未很好體現(xiàn)以人為本的原則。這一點，需要開發(fā)商投入更多的精力去研究產(chǎn)品品質(zhì)的提升。僅短短幾年的發(fā)展，申城目前已經(jīng)形成了象閔行春申、顓橋；松江新橋、九亭；南匯康橋等幾個全市性大規(guī)模的該類物業(yè)集中分布區(qū)域，而且還有持續(xù)發(fā)展的明顯跡象。上海市聯(lián)排別墅市場供應(yīng)量情況截至2002年9月底，上海擁有聯(lián)排別墅的住宅項目共有82個，累計供應(yīng)單位為16381套（其中雙拼別墅2728套，多聯(lián)別墅613653套），各板塊中以松江、閔行、浦東（南匯）以及全市其它地區(qū)為主。其中，位于南匯的康橋半島花園和位于寶山的錦秋加州花園開盤至今都有近2000套的供應(yīng)量，這兩個超級大盤的體量、戶型和價格對區(qū)域甚至全市的影響都較大。相對而言，松江和閔行屬于聯(lián)排別墅最集中的區(qū)域，在這兩個區(qū)域中目前已經(jīng)形成了象松江新橋、閔行春申、顓橋等成熟的聯(lián)排別墅社區(qū)。這些社區(qū)依托軌道交通的廣大輻射腹地，自98年起較早的成片規(guī)劃了經(jīng)濟型別墅發(fā)展模式，短短幾年間推出了象君臨天下別墅、櫻園、淺水灣別墅、花語墅等代表性的聯(lián)排別墅，在上海廣大別墅置業(yè)者中擁有較強的市場影響力。雙拼別墅是聯(lián)排別墅中檔次最高的形式，其在別墅產(chǎn)品的地位僅次于獨立別墅，由于產(chǎn)品的特殊性，目前市場總量不高，主要集中在松江和閔行兩個區(qū)域，閔行的花語墅、康詩丹郡、松江的星儷苑等均是主推雙拼別墅的代表項目。比較而言，除浦東源水新墅和青浦金水灣貴園等個別項目有規(guī)模體量供應(yīng)外，其它區(qū)域雙拼別墅只有零星供應(yīng)量。圖2-11 上海市聯(lián)排別墅市場分區(qū)域累計供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部圖2-12 上海市雙拼和多聯(lián)別墅市場分區(qū)域累計供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部隨著區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)的日漸緊張，這兩個板塊中春申、顓橋區(qū)域的聯(lián)排別墅未來供應(yīng)項目預(yù)計將往南發(fā)展，并且政府部門已經(jīng)規(guī)劃了一個新的別墅發(fā)展區(qū)域，供應(yīng)體量將超過100萬平方米，近4000個單位，第一批項目總稱鑫都新干線，目前已經(jīng)開始啟動。上海市聯(lián)排別墅市場消化量情況截至2002年9月底，上海在已推的82個該類物業(yè)中已經(jīng)有59個銷售率達(dá)到80%以上并進入銷售收尾期，其余均為推出不久的較新樓盤，市場累計消化各類單位14531套（其中雙拼別墅2189套，多聯(lián)別墅12180套）。雙拼別墅借助近年上海樓市的良好表現(xiàn)，在郊區(qū)化發(fā)展日益成熟，不斷有新的大中型市政項目、軌道交通規(guī)劃的刺激下，新盤的外在銷售抗性不大，市場消化情況總體良好。特別是2002年，市場消化持續(xù)放量上攻，絕對量是以往同期的數(shù)倍，這不僅讓新盤的銷售形勢看好并且還消化了相當(dāng)一部分老盤的留存量。圖2-13 上海市聯(lián)排別墅市場分區(qū)域累計消化量數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部圖2-14 上海市雙拼和多聯(lián)別墅市場分區(qū)域累計消化量數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部隨著聯(lián)體別墅項目本身設(shè)計思路的發(fā)展，品質(zhì)、環(huán)境的提升，聯(lián)排別墅已經(jīng)擺脫了完全依賴價格競爭的局面，特別是雙拼別墅，理念、品質(zhì)、環(huán)境等都將成為新一輪競爭的主題。從另外一個側(cè)面講，由于聯(lián)排別墅種類較多，客戶層次較廣，并且隨著宏觀經(jīng)濟持續(xù)走好，未來市場需求依舊將保持旺盛。上海市聯(lián)排別墅市場空置率情況依據(jù)前文統(tǒng)計的上海聯(lián)體別墅市場累計供應(yīng)量與需求量情況，目前全市聯(lián)體別墅總體空置率為11%，其中雙拼別墅空置率為17%，多聯(lián)別墅空置率為9%。就單個區(qū)域而言，青浦區(qū)空置率最高，其中雖有部分老樓盤品質(zhì)較低銷售情況欠佳，但青浦并非聯(lián)排別墅的主力區(qū)域，并且新盤的剛剛推出以及區(qū)域本身供應(yīng)基數(shù)不大等因素的誘導(dǎo)作用更大。圖2-15 上海市聯(lián)排別墅市場分區(qū)域空置率情況數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部圖2-16 上海市雙拼別墅市場分區(qū)域空置情況數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部圖2-17 上海市多聯(lián)別墅市場分區(qū)域空置率情況數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部按照市場未來供求的變化預(yù)測情況看，聯(lián)排別墅的整體空置率將趨于平穩(wěn)，略有小幅下降。視各板塊情況，則青浦、松江將有較大幅度下降，除此之外的區(qū)域?qū)⒈３制椒€(wěn)。上海市聯(lián)排別墅市場產(chǎn)品分布及價格帶情況全市該類物業(yè)分布由供應(yīng)量決定，就供應(yīng)情況來看，松江、閔行是最重要的分布區(qū)域，另外由于區(qū)域地段、產(chǎn)品特質(zhì)等方面的原因又形成了具有鮮明區(qū)域特色的價格帶。浦東區(qū)域的推盤價格在全市各區(qū)域內(nèi)最高，這主要是因為浦東推出了較多的高檔別墅項目，例如世茂湖濱花園（15000元/平方米）、怡東花園（15000元/平方米）、湯臣高爾夫別墅（13000元/平方米）。如前所述，作為同樣的一種物業(yè)類型，它在不同檔次、不同容積率的樓盤中的定價是不一樣的。故浦東總體的聯(lián)排別墅價格被拉高。在全市其他區(qū)域其實也存在類似的現(xiàn)象。相對而言，閔行、松江和青浦的市場價格更貼近上海市的平均價格。除青浦外，松江與閔行也是上海市最重要的聯(lián)排別墅區(qū)域。別墅產(chǎn)品的定價不單單取決于所占用土地和建筑成本有關(guān)，還與產(chǎn)品具體的位置、景觀等方面有關(guān)，因此一些項目雙拼別墅和多聯(lián)別墅的價格差異不大，像西郊景園等項目雙拼別墅和多聯(lián)別墅因房型和位置的原因而弱化了兩者價格上的差距。但總體來看，雙拼別墅由于其建筑上的特征和功能上的完備，是一般多聯(lián)別墅無法比擬的，是故其價格高出同等條件的多聯(lián)別墅500-1000元/平方米。圖2-18 全市聯(lián)排別墅各區(qū)域推盤價格分布數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部圖2-19 全市雙拼、多聯(lián)別墅各區(qū)域推盤價格分布數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部上海聯(lián)排別墅單元面積分布情況聯(lián)排別墅中多聯(lián)的種類層面較為廣泛，開發(fā)商可選擇的范圍較多，所以聯(lián)排別墅的所分布面積范圍比較大。上海市場上多以四聯(lián)排、六聯(lián)排為主，故主力面積范圍在181-240平方米，比例在65%左右。圖2-20 全市聯(lián)排別墅面積分布數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部由于受到條件限制，全市雙拼別墅的面積整體分布相對集中，主要分布在241-280平方米之間。其次，位于兩極的雙拼別墅比例也較高，但并非市場上的主流產(chǎn)品。圖2-21 全市雙拼別墅面積分布數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部聯(lián)排別墅主力客戶分析聯(lián)排別墅的種類較多，故其檔次的差距較大，市場主力總價從80-200萬不等，其客戶層面較為廣泛。從國外的發(fā)展規(guī)律來看，隨著高度城市化的出現(xiàn)，居住在城市中的往往是最有錢的和最沒錢的市民，中產(chǎn)階級的主體都居住在郊區(qū)的低密度住宅中。我國的經(jīng)濟雖然尚未達(dá)到西方發(fā)達(dá)國家的水平，但在上海這樣的前沿城市中，已經(jīng)出現(xiàn)了向郊區(qū)進發(fā)的中產(chǎn)階級和外來的中產(chǎn)階級，他們是目前上海聯(lián)排別墅的主力購房群體。具體而言，上海聯(lián)排別墅的主力客戶其行業(yè)特征不明顯，年齡特征雖有年輕化趨勢但目前還不明顯，就明細(xì)類別而言則主要包括中小私營業(yè)主、三資企業(yè)中層以上高級員工、國營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、別墅愛好者以及部分外地（外籍）客戶。相對于多聯(lián)別墅，雙拼別墅的客戶群體財力更強，一般的別墅愛好者還不具備如此實力，但由于聯(lián)排別墅物業(yè)類型的多樣化，兩者之間客戶的界限較為模糊。應(yīng)該說，他們屬于亞別墅客戶或者是中產(chǎn)階級的中高層。但隨著上海郊區(qū)化的發(fā)展，將會有越來越多金字塔中部的客戶加入到聯(lián)排別墅購買群體中。疊加別墅疊加別墅是上海房地產(chǎn)市場上的一種特殊的產(chǎn)品形態(tài)，其介乎于別墅和公寓之間，作為一種公寓向別墅過渡的中間產(chǎn)品，疊加別墅在上海的發(fā)展起步時間晚于獨立、聯(lián)體別墅。98、99年在本市虹橋地區(qū)開發(fā)的虹橋金斯花園、西郊華庭成為上海首批的疊加別墅項目，其后，疊加別墅得到了較快速度的推廣，以純疊加規(guī)劃的或以部分疊加規(guī)劃的項目相繼在全市范圍內(nèi)出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，截止2002年9月，上海具有疊加別墅物業(yè)的住宅項目共有27個，累計供應(yīng)單位為3886套，占別墅物業(yè)供應(yīng)總量的11%。其中以閔行、松江以及長寧的分布最為集中，諸如閔行的同盛豪園、億豪名邸、松江的麗水華庭、長寧的虹橋怡景苑、春天花園等均是目前上海主力推廣的代表性項目，供應(yīng)量在150-300套之間。相對而言，長寧區(qū)能夠與閔行、松江一同走在疊加別墅開發(fā)的前沿主要得益于本區(qū)獨特的涉外空港和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的地理位置優(yōu)勢，在虹橋路輻射地區(qū)有針對性地開發(fā)過渡層面的疊加別墅是對虹橋路金領(lǐng)別墅區(qū)的一種有益的補充，體現(xiàn)了長寧樓市多元化的特征。浦東和青浦兩區(qū)目前開發(fā)的疊加別墅還很少，區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅、獨立別墅的大量開發(fā)擠壓著疊加別墅的發(fā)展空間，不過從后市來看，兩區(qū)尤其是浦東新區(qū)的疊加別墅開發(fā)量將會有所上揚。市中心區(qū)域的疊加別墅稀少，由于土地的因素，目前市中心僅有的個別疊加項目（湯臣怡園、香山麗舍）的價格均達(dá)到了全市的最高峰值，單套房屋總價動輒便是幾百萬。圖2-22 上海市疊加別墅市場分區(qū)域累計供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部上海市疊加別墅市場消化量情況在宏觀經(jīng)濟環(huán)境和上海房地產(chǎn)市場持續(xù)走強的背景下，上海近兩年的疊加別墅市場在消化方面表現(xiàn)基本穩(wěn)定，明星項目利用短時間內(nèi)形成的市場知名度，銷售周期短，動銷速度快，其中松江新城的項目表現(xiàn)最為搶眼。據(jù)統(tǒng)計，上海去年公開的疊加別墅樓盤目前基本上進入了銷售末期或售磬，銷售率在75%以上，新近公開的項目如上海漓江山水、嘉富利花園、蓮浦府邸等的銷售率在10%35%之間。截止2002年9月，上海疊加別墅市場累計消化住宅單位共計2796套，整體實現(xiàn)72%的銷售率。從細(xì)分板塊的情況來看，除了供應(yīng)量較小的浦東、青浦兩區(qū)以外，其他板塊的消化量在850套上下，其中由中心區(qū)域和次中心區(qū)域組成的其他區(qū)域板塊的消化量最大，這些地區(qū)的疊加別墅項目依托市區(qū)的成熟發(fā)展氛圍，以高級白領(lǐng)、高級商務(wù)經(jīng)營者、境外和外地人士為主要目標(biāo)客群，在房地產(chǎn)市場景氣的態(tài)勢下得到了較為快速的發(fā)展。閔行、松江的消化量少于中心、次中心區(qū)域，不過相差不大，品質(zhì)因素是區(qū)域內(nèi)項目去化優(yōu)劣的關(guān)鍵原因。圖2-23 上海市疊加別墅市場分區(qū)域累計消化量數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部上海市疊加別墅市場空置率情況結(jié)合新盤和老盤的綜合情況，目前上海疊加別墅市場的整體空置率為28%，考慮到上海的疊加別墅是一種正處于起步發(fā)展階段的產(chǎn)品，市場的開發(fā)環(huán)境還不成熟，這一空置率尚屬合理并優(yōu)于獨立別墅，市場消化能力在一定程度上滿足了市場供應(yīng)。板塊方面，閔行的空置率最高，一部分是由于區(qū)域新盤項目多，銷售時間短的原因，另一方面也存在著部分項目本身內(nèi)在因素不足的原因；由于松江新城樓市的高強走勢，松江的總體空置率低于浦東，閔行、其他區(qū)域，諸如檀香花苑、綠洲華庭等項目均完成所有單元的銷售，目前空置單位主要指的是新公開樓盤。圖2-24 上海市疊加別墅市場分區(qū)域空置率情況數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部上海市疊加別墅市場的價格分布特征上海的疊加別墅分布范圍較廣，除閔行、松江比較集中之外，在市中心和次中心區(qū)域內(nèi)也有一定體量的分布。由于土地等級的高低，全市疊加別墅的區(qū)域性價格存在著明顯的差異，不同板塊之間的價格跨度大，并形成了松江、青浦價格最低、閔行居中，浦東及其他區(qū)域價格最高的梯度分布特征。從圖中可以看出，松江、青浦的整體推盤價位不高，在全市疊加別墅價格分布的層次結(jié)構(gòu)中處于最底層。目前松江疊加別墅項目的推盤均價為3470元/平方米，相比區(qū)域內(nèi)聯(lián)排項目低550-750元/平方米，相比公寓項目高出350-450元/平方米，此價格基本反映了目前松江九亭、新城、新橋的整體行情。另外，松江各區(qū)域之間的價格差異性不大，各自推出的新盤項目均在3500元/平方米的價位上下波動，個案價格視品質(zhì)差異而有所不同。閔行的疊加別墅主要是集中在顧戴路七莘路地區(qū)，發(fā)展日成規(guī)模，有著較高的市場知名度。由于其地理位置相比松江、青浦更接近市中心區(qū)域且開發(fā)環(huán)境較為成熟，因此板塊內(nèi)疊加項目的行情價高出松江、青浦板塊1200元/平方米左右，區(qū)域推盤價為4620元/平方米。隨著顧戴路板塊形象進一步提升，估計其行情價仍有一定的發(fā)展空間。浦東和其他區(qū)域的推盤價格在全市各板塊最高，其他區(qū)域主要指的是長寧、徐匯、普陀等區(qū)。由于級差地租的原因，土地成本在項目的銷售價格中占據(jù)絕對的比重，同時區(qū)域中諸如春天花園、柏仕晶舍、漓江山水、祥和名邸等項目的規(guī)劃品質(zhì)均屬上乘，因此區(qū)域新盤的銷售價格呈高位走勢。另外，近兩年在本市盧灣的瑞金路、徐匯的湖南路等中心地段相繼出現(xiàn)了一些低密度住宅項目，如香山麗舍、湯臣怡園等，其采用了疊加別墅的產(chǎn)品規(guī)劃，作為一種稀缺性的極品物業(yè)，項目價格達(dá)到20000元/平方米以上。圖2-25 全市疊加別墅各板塊推盤價格數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部上海疊加別墅單元面積分布情況疊加式別墅兼具了別墅和公寓的功能，其在面積的設(shè)置上介乎于別墅和公寓之間。據(jù)對全市疊加別墅的面積統(tǒng)計，上海該類物業(yè)的主力面積段在165-210平方米之間，上下兩層的空間設(shè)計使疊加別墅的面積明顯高出市中心公寓的三房面積，略超過四房面積，而相比聯(lián)體別墅物業(yè)，疊加別墅的面積更為經(jīng)濟，在總價上具有一定的競爭優(yōu)勢。細(xì)分主力面積段來分析，165-180、180-195、195-210平方米這樣的三個面積區(qū)間在市場上所占有的份額基本一致，項目視各自定位的不同傾向于不同面積段的選擇。在主力面積段的兩側(cè)，大戶型（210-240及以上）比例相對高出小戶型（165以下），主要原因在于市中心的一批疊加項目本身檔次和定位較高，面積設(shè)置走豪華路線。圖2-26 全市疊加別墅房型面積分布情況數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部疊加別墅客戶群體分析目前上海的疊加別墅有分布在市郊、市郊結(jié)合部的經(jīng)濟型物業(yè)和位于市中心的豪華型高檔物業(yè)兩類，其面對的客戶群體是有明顯差別的