破解樓市合同七大“霸王點(diǎn)”.doc

破解樓市合同七大“霸王點(diǎn)”大洋新聞 時(shí)間: 2010-03-12 來(lái)源: 廣州日?qǐng)?bào) 律師點(diǎn)評(píng)廣東省消費(fèi)者委員會(huì)法律顧問(wèn)李瑾分析，目前置業(yè)過(guò)程中開發(fā)商制定的霸王條款主要體現(xiàn)在公積金貸款、收樓、辦證、面積誤差、物管等方面。李律師歸納總結(jié)了近期出現(xiàn)的各種霸王條款，逐條進(jìn)行解讀和釋疑。不過(guò)記者認(rèn)為，雖然經(jīng)過(guò)專家指點(diǎn)，買家即使發(fā)現(xiàn)既不合理也不合法的地方，能夠作出的選擇最多也就是不買房。然而，對(duì)很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，比遇到霸王條款更窩心的是買不到房，因此只好對(duì)霸王條款忍氣吞聲，除非政府有關(guān)監(jiān)管部門能對(duì)制定霸王條款的開發(fā)商公開披露并進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，否則開發(fā)商的霸王行為還將一直持續(xù)到賣不動(dòng)樓的時(shí)候。霸王點(diǎn)一：變更交樓條件，降低交樓標(biāo)準(zhǔn)某樓盤購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議約定的交樓條件為：“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，即：由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄，取得建筑工程消防驗(yàn)收意見書、電梯安全檢驗(yàn)合格證?！甭蓭熎平猓涸摋l款的“霸王點(diǎn)”在于：對(duì)房管局示范文本要求的交樓條件作出了變更，降低了交樓標(biāo)準(zhǔn)，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。由于大多數(shù)的購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗(yàn)收的專業(yè)知識(shí)非常匱乏，往往在簽約時(shí)未能發(fā)現(xiàn)，自身權(quán)利受到損害而渾然不知。房管部門購(gòu)房合同示范文本中明確規(guī)定的交樓條件為：1.工程竣工驗(yàn)收合格，取得建設(shè)單位出具的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；2.取得規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；3.取得供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。維權(quán)建議：購(gòu)房者簽約時(shí)多留意關(guān)于交樓標(biāo)準(zhǔn)的條款，最好以房管局示范文本的規(guī)定為準(zhǔn)，盡量避免變更交樓標(biāo)準(zhǔn)。霸王點(diǎn)二：延長(zhǎng)開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限某樓盤購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓后540日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”在于：延長(zhǎng)了開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限，減輕了開發(fā)商的責(zé)任，侵害了購(gòu)房者的權(quán)利。房管部門示范文本中約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓之日起不超過(guò)210個(gè)工作日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。維權(quán)建議：購(gòu)房者簽約時(shí)要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證期限的約定，注意工作日和日歷天的表述，盡量避免延長(zhǎng)開發(fā)商的辦證期限，以免權(quán)利受損。霸王點(diǎn)三：約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)某樓盤購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：該商品房實(shí)行一口價(jià)的計(jì)價(jià)方式，如房屋實(shí)測(cè)面積與商品房買賣合同約定面積有差異，雙方確定互不追究面積補(bǔ)償款，互不進(jìn)行多退少補(bǔ)。律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”在于：約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)。開發(fā)商作為建設(shè)單位，能更早更準(zhǔn)確地知道房屋的實(shí)際面積，處于優(yōu)勢(shì)地位。當(dāng)購(gòu)房者取得房產(chǎn)證、知悉房屋實(shí)際面積時(shí)，即使房屋存在面積誤差，也難以向開發(fā)商主張權(quán)利，取得補(bǔ)償。在樓價(jià)高企的今天，購(gòu)房者可能會(huì)面臨巨大損失。這顯然侵犯了購(gòu)房者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第14條規(guī)定，當(dāng)房屋實(shí)測(cè)面積與購(gòu)房合同約定面積有差異時(shí)，購(gòu)房者與開發(fā)商可以按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者甚至有權(quán)解除合同。維權(quán)建議：購(gòu)房者簽約時(shí)要小心審查關(guān)于面積誤差的條款，以免出現(xiàn)房屋面積誤差時(shí)難以向開發(fā)商索賠。霸王點(diǎn)四：限制購(gòu)房者行使合同的單方解除權(quán)，加大購(gòu)房者解除合同的損失某樓盤購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的約定為：商品房項(xiàng)目變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知購(gòu)房者。購(gòu)房者有權(quán)在開發(fā)商發(fā)出通知之日起15日內(nèi)作出是否解除合同的書面答復(fù)。購(gòu)房者要求解除合同的，應(yīng)配合開發(fā)商辦理相關(guān)合同解除手續(xù)，開發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房者解除合同并辦理完畢相關(guān)手續(xù)之日起90天內(nèi)退還已付購(gòu)房款，解除合同及辦理相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)。律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”有三個(gè)：1.將購(gòu)房者單方解除權(quán)的行使期限嚴(yán)格限制為：開發(fā)商發(fā)出通知之日起15日內(nèi)。而房管局示范文本對(duì)該期限未作規(guī)定。2.將開發(fā)商向購(gòu)房者退還購(gòu)房款的期限規(guī)定為：購(gòu)房者解除合同并辦完相關(guān)手續(xù)之日起90天內(nèi)。與房管局示范文本規(guī)定的“開發(fā)商在收到購(gòu)房者解除合同通知之日起30天內(nèi)退還購(gòu)房款”相比，大大延長(zhǎng)了開發(fā)商退款的期限。3.免除了開發(fā)商向購(gòu)房者支付利息、違約金并賠償損失的義務(wù)，并且規(guī)定解除合同引起的費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)，與房管局示范文本相比，免除了開發(fā)商的違約責(zé)任，使得購(gòu)房者無(wú)法向開發(fā)商索賠。維權(quán)建議：購(gòu)房者簽約時(shí)要謹(jǐn)慎審查關(guān)于合同解除的條款，尤其注意合同解除權(quán)的行使期限、退款期限、利息以及違約金等內(nèi)容。霸王點(diǎn)五：使用專項(xiàng)維修資金的規(guī)定與法律規(guī)定不符某樓盤的前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：“本合同簽訂后，即視為業(yè)主授權(quán)業(yè)委會(huì)審核、批準(zhǔn)及確認(rèn)專項(xiàng)維修資金的使用。在成立業(yè)委會(huì)之前，由3個(gè)或3個(gè)以上收益業(yè)主確認(rèn)或提議，物業(yè)服務(wù)公司便可以使用專項(xiàng)維修資金對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造?！甭蓭熎平猓涸摋l款的霸王點(diǎn)在于違反了物權(quán)法的規(guī)定。物權(quán)法第76條規(guī)定，籌集和使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。霸王點(diǎn)六：擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)公司免責(zé)事由的范圍，免除物管公司責(zé)任某樓盤前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：自業(yè)主遲延交付物業(yè)服務(wù)資金至清償日期間產(chǎn)生之任何損害，物業(yè)服務(wù)公司免責(zé)。律師破解：該條款的霸王點(diǎn)在于擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)公司的免責(zé)范圍，免除了物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任。對(duì)業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向法院起訴請(qǐng)求業(yè)主支付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)均未規(guī)定對(duì)業(yè)主欠費(fèi)期間發(fā)生的損害，物業(yè)服務(wù)公司可以免責(zé)。霸王點(diǎn)七：侵犯購(gòu)房者的自主選擇權(quán)某樓盤認(rèn)購(gòu)書約定：“如認(rèn)購(gòu)方采取公積金按揭（包括組合按揭），則房?jī)r(jià)需在優(yōu)惠后總房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上上浮8%?！甭蓭熎平猓鹤》抗e金與商業(yè)按揭貸款、組合按揭貸款應(yīng)享有平等地位。根據(jù)消法第9條規(guī)定，職工作為購(gòu)房者，享有自主選擇權(quán)，有權(quán)根據(jù)自身實(shí)際情況選