共居人有異議引起的直管公房買賣合同糾紛.docx

一、基本案情紀程（1993年8月19日死亡）與邢芳（2012年6月24日死亡）系夫妻關系，紀嵐與紀輝均系其二人之子。1968年，邢芳與紀程搬至海淀區(qū)2號直管公房，該房屋由紀程承租。1968年4月12日，紀程與邢芳將戶籍遷至訴爭房屋處，邢芳的戶籍于1985年5年8日遷出。紀輝與紀嵐戶籍一直登記在訴爭房屋處，1999年后該房屋中僅有其二人的戶籍。1992年10月，北京市房地產管理局出臺北京市直管公有住宅樓房出售試點辦法。該辦法載明：直管公房，均應向居民住房出售；凡在試點樓房中有本市城鎮(zhèn)常住戶口的現承租戶，在租買自愿的原則下，均可申請購買現住房。1999年，紀輝向房管中心購買涉案房屋并提交了購買直管公有住宅樓申請書。房管中心審查后認為紀輝符合購房條件，于1999年9月14日與紀輝簽訂優(yōu)惠出售直管公有住宅樓房協(xié)議書，將涉案房屋出售給紀輝，房價款25000元整。紀輝交納購房款，并取得訴爭房屋權屬登記。房管中心表示，購買人若要購買公房應提交四份材料，即購房申請書、購房人家庭住房情況登記表、現住房共居人口認定表及購買直管公有住宅樓房職工工齡調查表。案件審理過程中，紀嵐對紀輝購房期間提交的現住房共居人口認定表中“同意紀輝為購房產權人”后的“紀嵐”簽字、捺印提出異議，表示非其本人所書寫及捺印。經詢，紀輝及房管中心對該簽字的形成情況亦陳述不一。經紀嵐申請，法院委托對上述“紀嵐”簽字的真實性進行了鑒定，為此紀嵐提供1998年11月23日的兩份公證書中的簽字作為比對樣本。2013年8月18日，司法鑒定中心出具司法鑒定文書，鑒定結論為檢材上“是否同意購房人為產權人”一欄中“紀嵐”的簽字與樣本中的“紀嵐”的簽字不是同一人所寫。2013年8月28，鑒定中心出具文痕類司法鑒定案件受理審查表，載明：經審查檢材上“紀嵐”簽名字跡處指印捺印模糊，無法分辨其指紋紋型及細節(jié)特征，不具備指紋鑒定的檢驗條件，無法得到明確的判斷意見。案件審理期間，房管中心認可在紀程死亡后，紀輝已經變更為訴爭房屋的承租人，其已經為紀輝辦理了變更承租人的手續(xù)，租賃合同在紀輝購房后已經交回，但在其檔案材料中現尚未找到，并提供以紀輝名義交納房租的記租表對其陳述予以佐證，房管中心同時表示紀輝在購房中交納的購房款亦不存在多計算共居人而享受優(yōu)惠的情形。但房管中心亦表示，填寫現住房共居人口認定表的含義是征求出售房屋的共居人的意見，如果共居人不同意承租人購買出售的房屋，則承租人不能辦理購房手續(xù)。另查，邢芳于2012年1月12日曾向原審法院提起訴訟，要求確認紀輝與房管中心簽訂的優(yōu)惠出售直管公有住宅樓房協(xié)議書無效。該院經審理，認為邢芳的主張缺乏依據，依法駁回了邢芳的訴訟請求。該判決已經發(fā)生法律效力。現，紀輝及紀嵐均表示除訴爭房屋外，對方尚有其他住房。二、審理過程法院經過審理認為：紀嵐否認紀輝提交的現住房共居人口認定表是自己填寫，并經過司法鑒定機關鑒定，紀嵐的簽字并非其本人所簽，且房管中心稱如果承租人不同意承租人購買出售的房屋，那么承租人不能辦理購房手續(xù)。因此，雖然房管中心認可紀輝為訴爭房屋承租人身份，具備購買涉案房屋的資格，但是因為其在購房手續(xù)中存在瑕疵，房管中心與紀輝簽訂的優(yōu)惠出售直管共有住宅樓房協(xié)議書應屬無效。一審判決后，紀輝不服，上訴至二審稱紀嵐的原告資格不適格。三、法院判決一審判決：房管中心與紀輝于1999年9月14日簽訂的優(yōu)惠出售直管公有住宅樓房協(xié)議書無效。二審判決：一、撤銷一審民事判決。二、駁回紀嵐的訴訟請求。四、律師點評知名房產律師靳雙權點評知名房產律師靳雙權點評：訴爭房屋原為房管中心管理的直管公房，該中心根據房管局于1992年10月出臺的北京市直管公有住宅樓房出售試點辦法規(guī)定，對該房屋辦理出售手續(xù)。上述辦法明確記載購房人身份為，在試點樓房中有本市城鎮(zhèn)常住戶口的現承租戶。作為房屋管理單位的房管中心，在訴爭房屋的原承租人紀程死亡后，以紀輝為承租人收取租金，雖雙方均未能向法院提交變更后的公有住房租賃合同，但房管中心及紀輝對此均表示確認，現亦沒有證據證明上述房屋出售時由他人承租，據此，法院對房管中心關于紀輝為承租人的陳述不持異議。故，紀輝具備購買訴爭房屋的資格。房管中心作為售房主體，在出售房屋過程中，履行其管理職責，要求購買房屋的承租人填寫并提交相關材料，雖房管中心現表示如不能提交現住房共居人口認定表即不能辦理售房手續(xù)，但該認定表并非作為售房依據的北京市直管公有住宅樓房出售試點辦法規(guī)定的必備材料，僅系房管中心內部管理性文件。故，雖依據司法鑒定結論，認定表中“紀嵐”的簽字非紀嵐本人所書，但該內部管理性文件存在的上述瑕疵，尚不能對紀輝具有購房人身份的事實構成影響。據此，原審法院以購房手續(xù)中存在瑕疵為由判決房管中心與紀輝簽訂的優(yōu)惠出售直管公有住宅樓房協(xié)議書無效缺乏政策及法律依據。關于紀嵐主張的房管中心與紀輝存在惡意串通損害其合法權益的問題：首先，房管中心作為房屋管理單位已經明確確認了紀輝的承租人身份，紀嵐并不存在其所述的對訴爭房屋共同承租的事實，又依據北京市直管公有住宅樓房出售試點辦法的規(guī)定，紀嵐不享有對該房屋的優(yōu)先購買權；其次，現有證據尚不足以證明房管中心與紀輝在購房過程中存在惡意串通的情形；再次，如紀嵐對紀輝的承租人身份存在異議，應通過合法途徑另行解決。故，法院對其該項主張難以支持。關于紀嵐主張的房管中心與紀輝以欺詐手段訂立合同，損害國家利益的問題，因現沒有證據證明紀輝在購房過程中存在違反政策及法律規(guī)定的行為，或因此致國家利益受損，故紀嵐主張的損害國家利益