以時間換空間——當前中國房地產(chǎn)調(diào)控政策淺析.docx

以時間換空間當前中國房地產(chǎn)“限購”政策淺析限購令是當前中國最為熱門的詞匯之一。之所以備受關(guān)注，一方面是由于“住”的問題直接關(guān)系民生，另一方面，限購這一行政干預措施，似乎將扭曲市場中正常的供求關(guān)系，對中國市場經(jīng)濟建設(shè)長期發(fā)展不利。依筆者看來，不應把市場經(jīng)濟和宏觀調(diào)控直接對立起來，兩者都是中國市場經(jīng)濟建設(shè)中不可或缺的重要組成。市場是自發(fā)的，如果缺乏政府的合理引導和調(diào)控，市場很可能就是無序的。限購令的出臺，是政府在非常時期的非常之舉，其實質(zhì)就是“以政策換時間”，通過保障性住房的推出，對當前中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行糾偏。一、限購令出臺的必要性近幾年來，中國房地產(chǎn)業(yè)一路高歌猛進，房價在政府采取多次調(diào)控措施背景下卻不斷回暖，高房價已經(jīng)遠超出大多數(shù)中國居民的購買能力，也引發(fā)了日益增多的社會矛盾和問題。2011年1月26日，關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的出臺，限購政策從實施范圍和調(diào)控力度都全面升級，再次引發(fā)市場強烈反應。目前，限購措施已基本覆蓋了全國的一二線城市，部分三四線城市也被陸續(xù)納入了限購令實施范圍。客觀來看，原有調(diào)控措施未能有效遏制房價的快速上漲，是政府推出限購令的最直接原因。市場需求的快速增長，直接助推房價上揚。要有效抑制投資、投機需求，限購令是比調(diào)整稅收、金融信貸等調(diào)控措施更為有效的手段。限購正是在間接調(diào)控手段無法奏效的情況下,才頒布實施的直接干預市場需求的措施,以一種物理的手法給高燒的房地產(chǎn)降溫。以限購政策最為嚴厲的北京市場為例，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2月16日至3月15日，全市住宅成交總量為13263套。這和去年4月首輪調(diào)控后首月成交37763套相比，下跌64.9%；和去年“929”新政后首月成交23068套相比，也下跌了42.5%。隨著成交量的明顯下跌，房價也開始出現(xiàn)了松動。3月上旬，位于北京朝陽區(qū)管莊的遠洋一方價格從25000元/平米下調(diào)到21000元/平米。從短期來看，限購令已經(jīng)取得了立竿見影的效果，房價的增長趨勢得到了相當程度的遏制。這為政府加大力度推出保障性住房，落實各項關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控措施，都贏得了時間。初步來看，限購令實現(xiàn)了政策預期。二、限購令實施的階段性限購令的出臺，是政府以“有形的手”對社會資源的重新配置。在市場再次回歸到相對理性和有序狀態(tài)時，限購令“以政策換時間”的使命也將完成。限購政策的目的在于阻止和預防房地產(chǎn)風險的進一步惡化。限購政策的實施具有明顯的階段性特點。在2011年的政府工作報告中，溫家寶總理指出，要“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制,重點解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難,切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格,滿足居民合理住房需求?！毕拶徚羁稍诙唐趦?nèi)抑制需求、控制房價，但這畢竟只是過渡性的措施安排，可治標但不治本，最關(guān)鍵的在于要建立起“長效機制”。從近幾年的政府工作報告看，我國的房地產(chǎn)政策也是由支持發(fā)展轉(zhuǎn)向全面調(diào)控，轉(zhuǎn)為逐年趨緊。2009 年，為應對世界金融危機的沖擊，促進經(jīng)濟增長，中央政府房地產(chǎn)政策主題為“鼓勵商品住房消費和供給”，當年也出臺了包括稅費減免、信貸支持等多項鼓勵性政策。2009 年末至2010 年初，由于宏觀經(jīng)濟、金融、房地產(chǎn)需求等因素的共同影響，商品房價格大幅上漲，2010 年房地產(chǎn)政策主題轉(zhuǎn)為“遏制部分城市房價過快上漲”，主要是采用差別化信貸、稅收等手段抑制不合理需求及增加保障房供給。去年嚴厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控，市場發(fā)生了積極變化，但是有些政策落實的還不夠好，2011 年政府工作報告房地產(chǎn)政策的主題是“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”。房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)民生，與經(jīng)濟增長也有著密切的關(guān)系。目前，我國剛進入新一輪經(jīng)濟增長周期，未來幾年宏觀經(jīng)濟發(fā)展將比較穩(wěn)定，盡管類似于2009 年利用房地產(chǎn)業(yè)“保增長”的概率已大大減小，但我國房地產(chǎn)企業(yè)當前的土地儲備量巨大、涉及信貸等眾多上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)和龐大的就業(yè)群體，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)入蕭條自然也不是政府此次調(diào)控的本意。因此，這種政府強行干預市場的限購政策存在“階段性”的屬性。三、限購令實質(zhì)是“以政策換時間”在既要控制房價，又要保持行業(yè)穩(wěn)定的情況下，“調(diào)結(jié)構(gòu)”成為政府的必然選擇。因此，我們可以看到，伴隨本輪調(diào)控政策出現(xiàn)的，是保障房的集中供應，和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的建立。事實上,限制投資、投機性購房,加快保障性住房的建設(shè),目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的一種長期性政策指向。在這種政策指向下,限購政策的強勢推出與其說是一種給樓市降溫的權(quán)宜之計,更大程度上講,其實是在為深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭取時間。一方面通過限購和限貸，減少市場上的投資、投機性需求，做減法；另一方面,增加保障性住房和普通商品房的供應,做加法。只有二者同時推進,才能逐漸將市場關(guān)系捋順。在加減法的配合下,2011年的調(diào)控力度才能繼續(xù)保持。即便不考慮保障房建設(shè)對商品房市場的影響,單單考慮保障居民住有所居的必要性,考慮社會的穩(wěn)定性,保障房建設(shè)也必須大力加強。正如住建部部長姜偉新所言,保障性住房的任務不僅是一項經(jīng)濟任務,“更是一項政治任務”。今后幾年,國家大力建設(shè)保障房的政策已經(jīng)確立。在剛剛獲得人大通過的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要提出，未來五年，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。至此，一幅前所未有的保障房政策畫卷正式展開。與此同時，為促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，加強房地產(chǎn)長效機制建設(shè)勢在必行。近來，房地產(chǎn)法制建設(shè)、公租房建設(shè)模式、金融政策支持保障房建設(shè)等方面取得了新的進展。為保證房地產(chǎn)市場調(diào)控效果，保障房建設(shè)工作的順利完成，政府加強了房地產(chǎn)法修訂工作，主要是加強住房租賃內(nèi)容的完善和調(diào)整，特別是要保障租客的權(quán)益。另外，住房保障法列入本屆人大立法規(guī)劃，住建部已經(jīng)形成了一個初稿。房地產(chǎn)法制的健全，將為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供良好的法制環(huán)境。金融政策方面，正在開展證券化和投融資的試點，為中長期的融資開辟新渠道。目前，正在研究并很快會制定金融機構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)特別是公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策，通過政府補助、注入資本金或者貼息，然后再通過商業(yè)銀行貸款，將大大提高保障房建設(shè)方面的融資能力。房地產(chǎn)法制的健全，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。公租房建設(shè)模式的明確提出，公租房建設(shè)和管理規(guī)則的制定，金融政策的支持，將加快我國公租房的建設(shè)，有利于緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾。從行業(yè)內(nèi)外制度法規(guī)的制定，到金融及保障房體系的建立，政府此次對于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)、促進行業(yè)健康發(fā)展的決心與力度空前，對其效果可以持謹