房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算匯總培訓(xùn)資料-合生創(chuàng)展.doc

2011年度華北片區(qū)財(cái)務(wù)制度培訓(xùn)講義一、 收入篇 1、定金、誠意金、按揭款（一）、主要會(huì)計(jì)科目設(shè)置明細(xì)和編碼科目代碼科目名稱核算項(xiàng)目核算內(nèi)容2131預(yù)收帳款本科目應(yīng)按商品項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。2131.01預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊核算累計(jì)預(yù)收購房款，車位款，商鋪，寫字樓等2131.01.01預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款2131.01.01.01預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅2131.01.01.02預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_商鋪2131.01.01.03預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_寫字樓2131.01.01.04預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_車位2131.01.01.05預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_土地2131.01.01.98預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)核算按收入確認(rèn)原則累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入金額2131.01.01.98.01預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)_住宅2131.01.01.98.02預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)_商鋪2131.01.01.98.03預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)_寫字樓2131.01.01.98.04預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)_車位2131.01.01.98.05預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)_土地2131.01.02預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長期租賃款核算累計(jì)預(yù)收長期租金2131.01.02.01預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長期租賃款_住宅2131.01.02.02預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長期租賃款_商鋪2131.01.02.03預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長期租賃款_寫字樓2131.01.02.04預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長期租賃款_車位2131.01.02.98預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長期租賃款_長期租賃結(jié)轉(zhuǎn)核算長期預(yù)收租金結(jié)轉(zhuǎn)2131.01.02.98.01預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長期租賃款_長期租賃結(jié)轉(zhuǎn)_住宅2131.01.02.98.02預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長期租賃款_長期租賃結(jié)轉(zhuǎn)_商鋪2131.01.02.98.03預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長期租賃款_長期租賃結(jié)轉(zhuǎn)_寫字樓2131.01.02.98.04預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長期租賃款_長期租賃結(jié)轉(zhuǎn)_車位借：銀行存款/現(xiàn)金 貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_商鋪 貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_車位 【例1-1】根據(jù)認(rèn)購書的約定，業(yè)主匯款20萬元，交納第二筆房款借：銀行存款 20萬元貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 20萬元如為其他項(xiàng)目代收房款，如：香港代收房款 京潤項(xiàng)目香港代收房款全部為美元或港幣，無人民幣代收。借：其他應(yīng)付款-往來款（美元/港幣）借：財(cái)務(wù)費(fèi)用-匯兌損益（人民幣） 貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅（人民幣） 借；內(nèi)部銀行（人民幣） 貸：內(nèi)部銀行（人民幣）【例1-2】我司合生霄云路8號(hào)項(xiàng)目D3-1-2401室，業(yè)主*于2011年6月7日匯款至香港公司賬戶，到賬美元2849998.05，按到賬當(dāng)日匯率（該匯率為中國銀行現(xiàn)匯買入的當(dāng)天最低匯率，此為公司規(guī)定）折算人民幣為：2849998.05*6.465=18425237.39元。根據(jù)以上信息做會(huì)計(jì)分錄。借：其他應(yīng)付款-往來款（美元） 2849998.05借：財(cái)務(wù)費(fèi)用-匯兌損益（人民幣） -449444.7 貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅（人民幣） 18425237.39借；內(nèi)部銀行（人民幣） 18425237.39 貸：內(nèi)部銀行（人民幣） 18425237.391、 契稅、公維等各項(xiàng)雜費(fèi)（一）、主要會(huì)計(jì)科目設(shè)置明細(xì)和編碼科目代碼科目名稱核算項(xiàng)目核算內(nèi)容2181其他應(yīng)付款本科目應(yīng)當(dāng)按照其他應(yīng)付款的項(xiàng)目和對(duì)方單位（或個(gè)人）進(jìn)行明細(xì)核算2181.01其他應(yīng)付款_往來款核算與集團(tuán)內(nèi)外各單位往來款）2181.02其他應(yīng)付款_保證金核算客戶商鋪或按揭抵押金，將來業(yè)務(wù)結(jié)算后可退回2181.02.01其他應(yīng)付款_保證金_保證金2181.03其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)核算為員工代繳的房租，檔案掛靠費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)金，住房公積金，和其他費(fèi)用，發(fā)生時(shí)借方為應(yīng)付工資，屬于工資的部分，公司代扣代繳。2181.03.01其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)_代扣房租2181.03.02其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)_代扣檔案管理費(fèi)2181.03.03其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)_代扣保險(xiǎn)金2181.03.04其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)_代扣住房公積金2181.03.99其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)_其他2181.04其他應(yīng)付款_代扣代繳稅金核算為員工及外單位代扣代繳的稅金。如臨時(shí)勞務(wù)關(guān)系，代扣代繳個(gè)稅。2181.11其他應(yīng)付款_誠意金核算在正式發(fā)售前向客戶收取的在發(fā)售時(shí)可優(yōu)先選房的誠意金（有確定的房號(hào)）及認(rèn)籌金（沒有具體房號(hào)）。，正式發(fā)售時(shí)，如認(rèn)購則轉(zhuǎn)為定金，不認(rèn)購則退還客戶2181.11.01其他應(yīng)付款_誠意金_住宅2181.11.02其他應(yīng)付款_誠意金_商鋪2181.11.03其他應(yīng)付款_誠意金_寫字樓2181.11.04其他應(yīng)付款_誠意金_車位2181.11.05其他應(yīng)付款_誠意金_認(rèn)籌金2181.12其他應(yīng)付款_代收代繳稅費(fèi)核算代收代繳購買商品時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)。2181.12.02其他應(yīng)付款_代收代繳稅費(fèi)_公證費(fèi)2181.12.03其他應(yīng)付款_代收代繳稅費(fèi)_契約印花稅2181.13其他應(yīng)付款_應(yīng)退多收款核算超出合同金額的業(yè)主多收賬款。2181.14其他應(yīng)付款_個(gè)稅手續(xù)費(fèi)核算個(gè)稅手續(xù)費(fèi)2181.99其他應(yīng)付款_其他核算除上述項(xiàng)目以外的其他應(yīng)付款項(xiàng)客戶認(rèn)購商品房一套，已簽定認(rèn)購書，業(yè)主按合同約定繳納首期房款及各項(xiàng)稅費(fèi)借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 其他應(yīng)付款-往來款-北京陽光律師事務(wù)所（律師代辦費(fèi)）其他應(yīng)付款-代收代繳稅費(fèi)-交易鑒證費(fèi)（印花稅）其他應(yīng)付款_代收代繳稅費(fèi)_契稅 其他應(yīng)付款_代收代繳稅費(fèi)_契約印花稅其他應(yīng)付款-代收代繳稅費(fèi)-公共維修基金 其他應(yīng)付款-代收代繳稅費(fèi)-房屋買賣登記費(fèi) 其他業(yè)務(wù)收入-測繪登記工本費(fèi) 2、 撻定【例2-1】A客戶認(rèn)購住宅一套，簽訂了認(rèn)購書，并交了10.000元定金，后因經(jīng)濟(jì)原因，A客戶無法按認(rèn)購書的約定繳納首期款，根據(jù)認(rèn)購書的約定，公司將其所購住宅撻定，沒收定金10.000元貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 -10.000貸：營業(yè)外收入撻定 10.0003、 退款【例3-1】A客戶認(rèn)購住宅一套，簽訂了認(rèn)購書，并交了10,000元定金，后因?qū)I賣合同的條款無法達(dá)成一致意見，決定不再購買該房，現(xiàn)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，退回定金貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 -10,000貸：銀行存款 10,000【例3-2】客戶李某，購買A公司一套商品房，總價(jià)60萬元，已交款30萬元，并簽定了合同，后李某因經(jīng)濟(jì)問題，申請(qǐng)退戶，公司按合同約定，扣了10萬元違約金后，收回原已開出的發(fā)票，紅字沖銷，余額退回 貸：預(yù)收帳款銷售款 -30萬元 貸：營業(yè)外收入違約金 10萬元 貸：銀行存款戶 20萬元4、 回購【例4-1】：業(yè)主A于2007年購買甲公司住宅一套，總價(jià)80萬元，甲公司已收齊款（尚未確認(rèn)為銷售收入），2008年1月因業(yè)主A無法再支付銀行按揭 ，甲公司按與銀行的回購協(xié)議，辦理回購，公司代墊業(yè)主本金35萬元及滯納金1萬元，與業(yè)主辦完解除合同手續(xù)后，扣除公司代墊的款項(xiàng)36萬元及業(yè)主違約金10萬元后，退回業(yè)主余額（1）支付回購款時(shí)：借：其他應(yīng)收款-回購款（核算項(xiàng)目：業(yè)主A） 36萬元 貸：銀行存款 36萬元 （2）與業(yè)主結(jié)算時(shí)：貸：預(yù)收帳款 _地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 -80萬元 貸：其他應(yīng)收款-回購款（核算項(xiàng)目：業(yè)主A） 36萬元 貸：營業(yè)外收入罰款收入 10萬元 貸：銀行存款 34萬元 【例2-5】按上例，如該住宅已確認(rèn)收入 ，則與業(yè)主結(jié)算時(shí)： 貸：主營業(yè)務(wù)收入 _地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 -80萬元 貸：預(yù)收賬款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 -80萬元 借：預(yù)收賬款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 -80萬元貸：其他應(yīng)收款-回購款（核算項(xiàng)目：業(yè)主A） 36萬元 貸：營業(yè)外收入罰款收入 10萬元 貸：銀行存款 34萬元 （說明：從主營業(yè)務(wù)收入貸方?jīng)_減，在帳上的貸方發(fā)生數(shù)中可直接取得主營業(yè)務(wù)收入的發(fā)生凈額）5、 更名【例1-3】（手續(xù)費(fèi)）客戶李某，已簽訂認(rèn)購書，需增加業(yè)主名，收取加名手續(xù)費(fèi)1000元借：銀行存款 1000 貸：營業(yè)外收入-手續(xù)費(fèi) 10006、 結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入（一）主要會(huì)計(jì)科目設(shè)置明細(xì)和編碼科目代碼科目名稱核算項(xiàng)目核算內(nèi)容5101主營業(yè)務(wù)收入5101.01主營業(yè)務(wù)收入_地產(chǎn)板塊轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入5101.01.01主營業(yè)務(wù)收入_地產(chǎn)板塊_住宅5101.01.02主營業(yè)務(wù)收入_地產(chǎn)板塊_商鋪5101.01.03主營業(yè)務(wù)收入_地產(chǎn)板塊_寫字樓5101.01.04主營業(yè)務(wù)收入_地產(chǎn)板塊_車位（1）結(jié)轉(zhuǎn)收入【例1-1】：2008年1月31日，當(dāng)月符合結(jié)轉(zhuǎn)條件的合同金額是1025萬元，其中住宅收入1000萬元，商鋪收入110萬元，車位收入15萬元，款項(xiàng)已全部收齊。借：預(yù)收房款-地產(chǎn)板塊-銷售款-銷售結(jié)轉(zhuǎn)-住宅 100萬元 預(yù)收房款-地產(chǎn)板塊-銷售款-銷售結(jié)轉(zhuǎn)-商鋪 110萬元 預(yù)收房款-地產(chǎn)板塊-銷售款-銷售結(jié)轉(zhuǎn)-車位 15萬元 貸：主營業(yè)務(wù)收入-地產(chǎn)板塊-住宅 100萬元 主營業(yè)務(wù)收入-地產(chǎn)板塊-商鋪 110萬元 主營業(yè)務(wù)收入-地產(chǎn)板塊-車位 15萬元【例1-2】接上例，假設(shè)住宅還有5萬元余款（1）按合約確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收房款-地產(chǎn)板塊-銷售款-銷售結(jié)轉(zhuǎn)-住宅 100萬元 預(yù)收房款-地產(chǎn)板塊-銷售款-銷售結(jié)轉(zhuǎn)-商鋪 110萬元 預(yù)收房款-地產(chǎn)板塊-銷售款-銷售結(jié)轉(zhuǎn)-車位 15萬元 貸：主營業(yè)務(wù)收入-地產(chǎn)板塊-住宅 100萬元 主營業(yè)務(wù)收入-地產(chǎn)板塊-商鋪 110萬元 主營業(yè)務(wù)收入-地產(chǎn)板塊-車位 15萬元（2）計(jì)提未收款借：應(yīng)收帳款-住宅 5萬元 貸：預(yù)收房款住宅 5萬元（2）根據(jù)主營收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營稅金及附加（一）、主要會(huì)計(jì)科目設(shè)置明細(xì)和編碼科目代碼科目名稱核算項(xiàng)目核算內(nèi)容5402主營業(yè)務(wù)稅金及附加核算應(yīng)由主營業(yè)務(wù)收入負(fù)擔(dān)的稅金及附加5402.01主營業(yè)務(wù)稅金及附加_營業(yè)稅5402.02主營業(yè)務(wù)稅金及附加_土地增值稅5402.02.01主營業(yè)務(wù)稅金及附加_土地增值稅_住宅5402.02.02主營業(yè)務(wù)稅金及附加_土地增值稅_商鋪5402.02.03主營業(yè)務(wù)稅金及附加_土地增值稅_寫字樓5402.02.04主營業(yè)務(wù)稅金及附加_土地增值稅_車位5402.03主營業(yè)務(wù)稅金及附加_城市維護(hù)建設(shè)稅5402.04主營業(yè)務(wù)稅金及附加_教育費(fèi)附加【例】：A公司為內(nèi)資企業(yè)2008年3月，本季度可結(jié)轉(zhuǎn)住宅收入125萬元（其中144平方以上住宅收入25萬元），商鋪收入130萬元，車位收入50萬元。（當(dāng)?shù)囟惥忠?guī)定144平方以下住宅按1%預(yù)繳了土地增值稅，其他收入按2%預(yù)繳了土地增值稅）（1）可結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅（125萬+130萬+50萬）515.255萬元（2）可結(jié)轉(zhuǎn)的土地增值稅=5.1萬元其中：可結(jié)轉(zhuǎn)144平方以上住宅土地增值稅25萬20.5萬元 可結(jié)轉(zhuǎn)144平方以下住宅土地增值稅100萬11萬元 可結(jié)轉(zhuǎn)商鋪土地增值稅130萬22.6萬元 可結(jié)轉(zhuǎn)車位土地增值稅50萬21萬元（3）應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的城市維護(hù)建設(shè)稅=15.257=1.0675萬元（4）應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的教育費(fèi)附加=15.253=0.4575萬元 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加-營業(yè)稅 15.25萬元 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加土地增值稅住宅 1.5萬元 主營業(yè)務(wù)稅金及附加土地增值稅商鋪 2.6萬元 主營業(yè)務(wù)稅金及附加土地增值稅車位 1萬元 主營業(yè)務(wù)稅金及附加_城市維護(hù)建設(shè)稅 1.0675萬元 主營業(yè)務(wù)稅金及附加_教育費(fèi)附加 0.4575萬元 貸：遞延稅款營業(yè)稅 15.25萬元遞延稅款土地增值稅住宅 1.5萬元 遞延稅款土地增值稅商鋪 2.6萬元 遞延稅款土地增值稅車位 1萬元 遞延稅款城市維護(hù)建設(shè)稅 1.0675萬元 遞延稅款教育費(fèi)附加 0.4575萬元城市維護(hù)建設(shè)稅 根據(jù)中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國發(fā)1985第19號(hào)）規(guī)定： （一）計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額。 （二）稅率：分別為7%、5%、1%。 計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。 8、出租取得的收入（一）、主要會(huì)計(jì)科目設(shè)置明細(xì)和編碼科目代碼科目名細(xì)核算項(xiàng)目核算內(nèi)容5102其他業(yè)務(wù)收入無5102.01地產(chǎn)板塊5102.01.01租金收入核算企業(yè)出租商鋪、寫字樓、車位及其他物業(yè)帶來的收入5102.01.01.01商鋪5102.01.01.02寫字樓5102.01.01.03車位5102.01.01.99其他5102.01.02測繪登記工本費(fèi)收到的測繪登記工本費(fèi)5102.01.03土地轉(zhuǎn)讓收入收到的土地轉(zhuǎn)讓收入5102.01.04可視對(duì)講設(shè)備費(fèi)收到的可視對(duì)講設(shè)備費(fèi)5102.01.05騎術(shù)業(yè)務(wù)收入收到的騎術(shù)業(yè)務(wù)收入5102.01.06網(wǎng)球館業(yè)務(wù)收入收到的網(wǎng)球館業(yè)務(wù)收入5102.01.99其他收到的除售樓和以上收入以外的其他業(yè)務(wù)收入（1）收商鋪?zhàn)赓U押金借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款_保證金-商鋪?zhàn)赓U保證金 （2）收商鋪?zhàn)赓U誠意金 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款-誠意金-商鋪（3）商鋪?zhàn)饨鹗杖搿纠?】1月5日收到商鋪?zhàn)饨?萬元 借：現(xiàn)金/銀行存款 50000 貸：其他業(yè)務(wù)收入地產(chǎn)板塊租金收入商鋪 50000二、成本篇成本是指企業(yè)在生產(chǎn)建造過程中所耗費(fèi)和發(fā)生的各項(xiàng)成本。根據(jù)所耗費(fèi)和發(fā)生的各項(xiàng)成本所形成的產(chǎn)品狀態(tài)，分為開發(fā)成本、土地儲(chǔ)備、完工產(chǎn)品，在資產(chǎn)負(fù)債表中的存貨項(xiàng)目反映。4.1開發(fā)成本：本科目核算企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中所耗費(fèi)和發(fā)生的各項(xiàng)成本。產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)入“完工產(chǎn)品”進(jìn)行核算，本科目余額反映在建物業(yè)的成本。 4.2土地儲(chǔ)備：本科目核算企業(yè)通過招拍掛、協(xié)議轉(zhuǎn)讓，投資者投資等形式取得的土地成本，已開發(fā)的部分轉(zhuǎn)入開發(fā)成本， 本科目的余額反映尚未開發(fā)的土地成本4.3完工產(chǎn)品：本科目核算企業(yè)已完工產(chǎn)品的成本。 已售物業(yè)成本從完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本， 本科目的余額反映已完工但未結(jié)轉(zhuǎn)收入物業(yè)的實(shí)際成本。4101開發(fā)成本一、主要會(huì)計(jì)科目明細(xì)和編碼科目代碼科目名細(xì)（按板塊、成本費(fèi)用類別設(shè)置二至六期科目明細(xì))核算項(xiàng)目核算內(nèi)容4101開發(fā)成本按開發(fā)期設(shè)置核算項(xiàng)目4101.01開發(fā)成本_土地成本核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)用地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出4101.01.01開發(fā)成本_土地成本_土地出讓金向國土資源與房屋管理局繳納的出讓金費(fèi)用4101.01.02開發(fā)成本_土地成本_土地補(bǔ)償費(fèi)核算對(duì)土地方、政府及拆遷發(fā)生的所有補(bǔ)償性質(zhì)支出4101.01.03開發(fā)成本_土地成本_合作款項(xiàng)核算補(bǔ)償合作方地價(jià)，合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金4101.01.04開發(fā)成本_土地成本_大市政配套費(fèi)核算向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，指紅線外水電氣熱接口費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)或增容費(fèi)等4101.01.05開發(fā)成本_土地成本_土地稅費(fèi)（其他土地成本）核算向政府部門交納的非補(bǔ)償性質(zhì)的稅金及費(fèi)用；支付的為取得土地發(fā)生的相關(guān)咨詢費(fèi)用；拆遷過程中發(fā)生的非補(bǔ)償性質(zhì)的相關(guān)費(fèi)用支出4101.02開發(fā)成本_前期工程費(fèi)用核算房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”、臨時(shí)設(shè)施等支出4101.02.01開發(fā)成本_前期工程費(fèi)用_勘測費(fèi)核算測量丈量及勘探工程等費(fèi)用4101.02.02開發(fā)成本_前期工程費(fèi)用_規(guī)劃費(fèi)核算總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)及規(guī)劃模型制作費(fèi)等4101.02.03開發(fā)成本_前期工程費(fèi)用_設(shè)計(jì)費(fèi)核算建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、市政設(shè)計(jì)費(fèi)、園林設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)及裝修設(shè)計(jì)費(fèi)等4101.02.04開發(fā)成本_前期工程費(fèi)用_報(bào)建費(fèi)核算包括證照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、專家費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、交易中心場地租用費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)、地震安全性評(píng)價(jià)、衛(wèi)生評(píng)價(jià)、交通影響、日照分析費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、土壤氡濃度檢測費(fèi)、雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估費(fèi)、施工許可證、招投標(biāo)管理費(fèi)等各種政府收費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、拆遷后的異地補(bǔ)建費(fèi)、正式供水、供電、煤氣的增容增壓費(fèi)及報(bào)建曬圖費(fèi)等4101.02.05開發(fā)成本_前期工程費(fèi)用_三通一平核算施工用臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水工程費(fèi)及場地平整、高壓線拆移工程款等4101.02.06開發(fā)成本_前期工程費(fèi)用_臨時(shí)設(shè)施建造費(fèi)核算售樓部、樣板間、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻及臨時(shí)會(huì)所的設(shè)計(jì)、建造及裝修費(fèi)用4101.02.99開發(fā)成本_前期工程費(fèi)用_其他核算上述以外的其他前期工程費(fèi)用4101.03開發(fā)成本_建筑安裝工程核算列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用），包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程價(jià)款和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等各項(xiàng)支出4101.03.01開發(fā)成本_建筑安裝工程_室內(nèi)土建安裝工程核算包括單位工程內(nèi)基坑支護(hù)工程、槽基樁基工程等費(fèi)用 、單位工程內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的主體建筑及粗裝修工程、單位工程內(nèi)水、電、燃?xì)?、采暖等安裝工程（注：含水泵、排氣扇等供貨安裝）4101.03.02開發(fā)成本_建筑安裝工程_設(shè)備供貨安裝核算包括電梯、發(fā)電機(jī)組、鍋爐房、人防工程及裝修標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的空調(diào)、櫥柜、煤氣爐、燃?xì)鉅t、抽油煙機(jī)、家電家私等供貨安裝費(fèi)用4101.03.03開發(fā)成本_建筑安裝工程_裝修工程核算包括室內(nèi)精裝修工程、商鋪二次裝修；現(xiàn)場示范單位裝修工程、大堂的裝修工程及軟裝飾費(fèi)用（注：含窗簾、地毯、家具、裝飾燈具、掛畫插花、飾品等）；物業(yè)管理處標(biāo)準(zhǔn)裝修工程費(fèi)用及樓宇外墻照明工程費(fèi)等4101.03.99開發(fā)成本_建筑安裝工程_其他核算上述以外的其他建筑安裝工程款4101.04開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程核算房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出4101.04.01開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_供電工程核算包括建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)，室外高低壓線路工程、配電室、開閉站等（注：除設(shè)計(jì)、報(bào)建費(fèi)用以外的所有供電設(shè)施、工程費(fèi)用），臨時(shí)用電與永久用電的差價(jià)4101.04.02開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_供水工程核算包括紅線外建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)，主要有自來水系統(tǒng)與直飲水系統(tǒng)及熱水系統(tǒng)，臨時(shí)用水與永久用水的差價(jià)4101.04.03開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_供氣工程核算包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等4101.04.04開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_供熱工程核算包括管道系統(tǒng)、熱交換站（注：不含鍋爐房，鍋爐房含在供貨安裝項(xiàng)目）4101.04.05開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_園建核算包括廣場、門樓工程；園林桌椅購置及安裝；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山及其他建筑小品建造；路燈、草坪燈；垃圾箱等,永久圍墻建造工程費(fèi)用4101.04.06開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_綠化核算區(qū)內(nèi)、區(qū)外植被、花草等綠化物品采購、種植及維護(hù)費(fèi)用4101.04.07開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_市政道路核算屬于紅線外的市政規(guī)劃道路工程4101.04.08開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_排水排污核算住宅樓下的第一個(gè)排水、排污、雨水檢查井至市政排水、排污、雨水檢查井的管道及工程費(fèi)用，包括污水處理站、中水處理站4101.04.09開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_弱電系統(tǒng)核算包括智能化系統(tǒng)、通訊工程、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視（注：該科目所涉內(nèi)容若屬于經(jīng)營收費(fèi)項(xiàng)目，且非開發(fā)商投入，開發(fā)商只是代收代付該項(xiàng)支出，則該項(xiàng)費(fèi)用不列入開發(fā)成本）4101.04.10開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_室外零星設(shè)施核算包括交通設(shè)施（注：不含道路指示牌）、門牌指示牌、信報(bào)箱、航空障礙燈等室外零星設(shè)施費(fèi)用4101.04.99開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程_其他核算上述以外的其他市政及環(huán)境工程款4101.05開發(fā)成本_公共配套工程核算按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施的支出4101.05.01開發(fā)成本_公共配套工程_會(huì)所核算包括小區(qū)會(huì)所主體、裝修等設(shè)計(jì)費(fèi)用；會(huì)所主體建安工程；室外配套工程；會(huì)所家電家具及裝飾物品會(huì)所監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)備、儀器安裝工程、冷水機(jī)組、冷卻塔安裝等內(nèi)部裝修工程；運(yùn)動(dòng)康體設(shè)施等費(fèi)用（注：酒店也在該科目核算）4101.05.02開發(fā)成本_公共配套工程_中學(xué)核算包括小區(qū)中學(xué)設(shè)計(jì)費(fèi)、主體建安工程、室外配套工程、內(nèi)部裝修工程、運(yùn)動(dòng)場地設(shè)施及配套資產(chǎn)購置（注：若無償移交教育部門，則該項(xiàng)列入開發(fā)成本分?jǐn)偟礁魇芤鎸?duì)象；若自主經(jīng)營，則獨(dú)立核算）4101.05.03開發(fā)成本_公共配套工程_小學(xué)核算包括小區(qū)小學(xué)設(shè)計(jì)費(fèi)、主體建安工程、室外配套工程、內(nèi)部裝修工程、運(yùn)動(dòng)場地設(shè)施及配套資產(chǎn)購置（注：若無償移交教育部門，則該項(xiàng)列入開發(fā)成本分?jǐn)偟礁魇芤鎸?duì)象；若自主經(jīng)營，則獨(dú)立核算）4101.05.04開發(fā)成本_公共配套工程_幼兒園核算包括小區(qū)幼兒園設(shè)計(jì)費(fèi)、主體建安工程、室外配套工程、內(nèi)部裝修工程、運(yùn)動(dòng)場地設(shè)施等（注：若無償移交教育部門，則該項(xiàng)列入開發(fā)成本分?jǐn)偟礁魇芤鎸?duì)象；若自主經(jīng)營，則獨(dú)立核算）4101.05.05開發(fā)成本_公共配套工程_醫(yī)院核算包括小區(qū)醫(yī)院設(shè)計(jì)費(fèi)、主體建安工程、室外配套工程、內(nèi)部裝修工程、配套資產(chǎn)購置等（注：若無償移交教育部門，則該項(xiàng)列入開發(fā)成本分?jǐn)偟礁魇芤鎸?duì)象；若自主經(jīng)營，則獨(dú)立核算）4101.05.06開發(fā)成本_公共配套工程_小區(qū)運(yùn)動(dòng)及游樂設(shè)施核算小區(qū)非會(huì)所運(yùn)動(dòng)設(shè)施費(fèi)用4101.05.99開發(fā)成本_公共配套工程_其他核算上述以外的其他公共配套工程款4101.06開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用核算企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等4101.06.01開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_監(jiān)理費(fèi)核算支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用4101.06.02開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_質(zhì)監(jiān)費(fèi)核算支付給建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)4101.06.03開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_沉降觀測費(fèi)核算含主體沉降觀測，深基坑監(jiān)測費(fèi)4101.06.04開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_樁基檢測費(fèi)核算含樁基檢測費(fèi)、基坑專家評(píng)審費(fèi)、高支模第三方監(jiān)測費(fèi)4101.06.05開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_消防檢測費(fèi)核算含火災(zāi)報(bào)警、防火分隔、防煙排煙、安全疏散、滅火救援等設(shè)施檢測費(fèi)4101.06.06開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_防雷檢測費(fèi)核算防雷裝置安全檢測與驗(yàn)收費(fèi)用4101.06.07開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)核算室內(nèi)環(huán)境檢測與驗(yàn)收費(fèi)用4101.06.08開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_公共維修基金核算開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項(xiàng)基金（注：若為業(yè)主承擔(dān)，發(fā)展商只代收代付該筆費(fèi)用，則不列入開發(fā)商開發(fā)成本）4101.06.09開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_工程人員費(fèi)用核算直接從事項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)部門的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)、勞保支出、辦公費(fèi)用、修理費(fèi)支出、水電費(fèi)支出及交樓過程中發(fā)生的水損、電損等費(fèi)用、折舊費(fèi)攤銷。工程人員的范圍包括：項(xiàng)目工程部、開發(fā)部、工程設(shè)計(jì)中心4101.06.10開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_借款費(fèi)用核算直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出4101.06.99開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_其他核算上述以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用4101.07開發(fā)成本_開發(fā)成本計(jì)提核算根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)提的除土地成本以外的建設(shè)成本4101.08開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品核算商品房取得竣工驗(yàn)收后其對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本從該科目全部轉(zhuǎn)入“完工產(chǎn)品_待售完工產(chǎn)品”，六大成本項(xiàng)的結(jié)轉(zhuǎn)比例，按結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時(shí)所使用的可執(zhí)行成本的的六大成本項(xiàng)的比例進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，如結(jié)轉(zhuǎn)的金額超過累計(jì)已付款數(shù)，則差額部分結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本計(jì)提”科目4101.08.01開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_土地成本4101.08.02開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_前期工程費(fèi)用4101.08.03開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_建筑安裝工程4101.08.04開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_市政及環(huán)境工程4101.08.05開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_公共配套工程4101.08.06開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_開發(fā)間接費(fèi)用4101.08.07開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_開發(fā)成本計(jì)提核算結(jié)轉(zhuǎn)的成本六大項(xiàng)大于其實(shí)際發(fā)生額時(shí)，則差額部分結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的明細(xì)科目二、核算內(nèi)容（一）本科目核算企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中所耗費(fèi)和發(fā)生的各項(xiàng)成本。具體包括土地成本、前期工程費(fèi)用、建筑安裝成本、市政及環(huán)境設(shè)施、公共配套分?jǐn)偝杀?、開發(fā)間接費(fèi)用、工程人員費(fèi)用及予以資本化處理的各種借款利息等成本。（二）“開發(fā)成本”的總帳科目按成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)科目，并按開發(fā)期設(shè)置核算項(xiàng)目，同時(shí)由成本系統(tǒng)進(jìn)行更明細(xì)一級(jí)的分區(qū)、分單位工程核算。1、成本科目設(shè)置結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度及自身經(jīng)營管理的需要，設(shè)置一級(jí)成本核算科目“開發(fā)成本”，并根據(jù)借貸方分別核算的內(nèi)容設(shè)置以下八個(gè)二級(jí)明細(xì)科目：“土地成本”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“市政及環(huán)境工程”、“公共配套設(shè)施費(fèi)”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“開發(fā)成本計(jì)提”及“結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品”；其中前一至七項(xiàng)反映累計(jì)已發(fā)生或應(yīng)計(jì)提數(shù)，為借方余額，“結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品”反映累計(jì)完工轉(zhuǎn)出的開發(fā)成本，為貸方余額。各明細(xì)科目借貸方累計(jì)發(fā)生額相抵后“開發(fā)成本”一級(jí)科目余額在借方，反映未完工單位工程的實(shí)際成本；各明細(xì)科目的核算內(nèi)容如下：（1）開發(fā)成本_土地成本：核算開發(fā)過程中繳納的大市政配套費(fèi)以及根據(jù)開工面積從土地儲(chǔ)備中按占地面積比例累計(jì)轉(zhuǎn)入的土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償、土地稅費(fèi)等，當(dāng)項(xiàng)目開工立項(xiàng)并開始動(dòng)工時(shí)（一般以打樁為標(biāo)志），土地從“儲(chǔ)備狀態(tài)”轉(zhuǎn)入“開發(fā)狀態(tài)”，根據(jù)已開工土地的占地面積比例計(jì)算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地成本，借記“開發(fā)成本_土地成本_”，貸記“土地儲(chǔ)備_土地儲(chǔ)備結(jié)轉(zhuǎn)”。（注意：結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)可以參照成本報(bào)表存貨一覽表，有施工許可證后須提醒工程部門在PM填報(bào)進(jìn)度）（2）開發(fā)成本_前期工程費(fèi)用：核算房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、三通一平、臨時(shí)設(shè)施等支出。（3）開發(fā)成本_建筑安裝工程：核算列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用），包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程價(jià)款和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等各項(xiàng)支出。（4）開發(fā)成本_市政及環(huán)境工程：核算開發(fā)小區(qū)內(nèi)道道路、供水、供電、供氣、排污、排水、通信、照明、園建綠化支出。（5）開發(fā)成本_公共配套工程：核算包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、會(huì)所等到公共配套設(shè)施的支出。（6）開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用：本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工程監(jiān)理費(fèi)、檢測費(fèi)、工程人員費(fèi)用、資本化的借款利息等。以上（1）-（6）成本明細(xì)反映累計(jì)的成本發(fā)生額，期末的余額反映累計(jì)發(fā)生的成本。（7）開發(fā)成本_開發(fā)成本計(jì)提：核算根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)提的除土地成本以外的建筑成本，每月月末，根據(jù)除土地款以外的成本項(xiàng)目（單位建筑成本X單位工程的建筑面積X工程進(jìn)度）計(jì)算出累計(jì)產(chǎn)值與累計(jì)已付款數(shù)（包括預(yù)付工程款）相比，若產(chǎn)值大于已付款，則借記本科目 ，貸記 “應(yīng)付款帳建筑安裝”（反映主體建筑商工程的應(yīng)付款）、“預(yù)提費(fèi)用-開發(fā)成本計(jì)提”（除主體工程和土地之外的工程款計(jì)提），若產(chǎn)值小于累計(jì)已付款，則不需計(jì)提調(diào)整。該計(jì)提的金額在次月月初沖銷，次月末再根據(jù)計(jì)算結(jié)果重新計(jì)提。（8）開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品：單位工程已竣工，取得竣工驗(yàn)收證明，從開發(fā)成本轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品，借記 “完工產(chǎn)品_待售完工產(chǎn)品”，貸記本科目，“開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品”為貸方發(fā)生額，期末余額反映企業(yè)累計(jì)已完工轉(zhuǎn)出的的物業(yè)成本。2、“開發(fā)成本”一級(jí)科目余額在借方，反映在建物業(yè)的實(shí)際成本。三、成本對(duì)象的確立一般按以下流程確定：（1）根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案將項(xiàng)目分為若干個(gè)小區(qū)/地塊，（如詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)能一次性完成而不需分區(qū)或地塊開發(fā)的，該步驟可省略）（2）根據(jù)小區(qū)/地塊的詳細(xì)規(guī)劃以及項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃，將小區(qū)/地快劃分為若干期/區(qū)（3）根據(jù)產(chǎn)品類型、生產(chǎn)進(jìn)度計(jì)劃將期/區(qū)劃分為若干單位工程作為成本核算對(duì)象，對(duì)同一期/區(qū)內(nèi)、同類型、同工期（即開工時(shí)間和竣工時(shí)間相同）、同一施工單位建設(shè)的單位工程，可以合并為同一成本核算對(duì)象（4）各單位工程歸集的成本，按配比（受益）原則通過成本核算系統(tǒng)分?jǐn)偟礁鳟a(chǎn)品中去。四、成本歸集及分?jǐn)傇瓌t：成本核算應(yīng)遵循以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的配比原則：（1）開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本支出，應(yīng)當(dāng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制計(jì)入成本核算對(duì)象。對(duì)當(dāng)期尚未發(fā)生，但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)值計(jì)提。（2）開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的，應(yīng)按配比（受益）原則分配至各成本對(duì)象，其中，能分清成本受益對(duì)象的成本費(fèi)用支出直接計(jì)入對(duì)應(yīng)的成本對(duì)象中，對(duì)跨成本對(duì)象分?jǐn)偦虿荒芊智迨芤鎸?duì)象的成本費(fèi)用按各成本對(duì)象的建筑面積或其他合理分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)?。?）小區(qū)內(nèi)建造的公共配套設(shè)施，如會(huì)所、酒店、學(xué)校、居委會(huì)、人防工程、市場、車站、中小學(xué)等按以下原則進(jìn)行處理A：非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交的，相關(guān)的建造費(fèi)用按受益對(duì)象分?jǐn)偟娇墒郛a(chǎn)品中B：營利或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)單位所有的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本，做為開發(fā)產(chǎn)品或固定資產(chǎn)處理。五、開發(fā)完品完工結(jié)轉(zhuǎn)（1）已取的竣工驗(yàn)收證明或已開始投入使用的，應(yīng)視為完工，從開發(fā)成本轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品（2）從開發(fā)成本轉(zhuǎn)入的完工產(chǎn)品應(yīng)按已結(jié)算的完全成本結(jié)轉(zhuǎn)，未結(jié)算的按結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期的可執(zhí)行成本結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生未付款但應(yīng)由完工產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的，應(yīng)按結(jié)算成本或可執(zhí)行成本與帳面已入帳的成本差額進(jìn)行計(jì)提，對(duì)暫按可執(zhí)行成本結(jié)轉(zhuǎn)的完工產(chǎn)品，如辦理結(jié)算或預(yù)算成本有所調(diào)整，應(yīng)按差額調(diào)整完工未售產(chǎn)品及已結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品的成本。六、主要會(huì)計(jì)事項(xiàng)分錄舉例1、土地成本的結(jié)轉(zhuǎn)【例1】根據(jù)開工報(bào)告，A地塊正式開工，按A地塊的占地面積計(jì)算，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)土地出讓金1000萬元，土地補(bǔ)償款2000萬元，土地稅費(fèi)100萬元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本_土地成本_土地出讓金（開發(fā)期：一期） 1000萬元 _土地補(bǔ)償款（開發(fā)期：一期） 2000萬元 _土地稅費(fèi)（開發(fā)期：一期） 100萬元貸：土地儲(chǔ)備_土地儲(chǔ)備結(jié)轉(zhuǎn)_土地出讓金 1000萬元 _土地補(bǔ)償金 2000萬元 _土地稅費(fèi) 100萬元2、工程款項(xiàng)的支付支付工程款100萬元借：開發(fā)成本_建安（開發(fā)期：一期） 100萬元 預(yù)付賬款_建安 100萬元貸：銀行存款 100萬元 預(yù)付賬款_建安 100萬元預(yù)付工程款時(shí)借：預(yù)付賬款_建安 100萬元貸：銀行存款 100萬元回發(fā)票時(shí)借：開發(fā)成本_建安（開發(fā)期：一期） 100萬元貸：預(yù)付賬款_建安 100萬元多開發(fā)票仍有未付工程款時(shí) 借：開發(fā)成本_建安（開發(fā)期：一期） 200萬元 預(yù)付賬款_建安 100萬元貸：銀行存款 100萬元 預(yù)付賬款_建安 100萬元 應(yīng)付賬款_建安 100萬元付款時(shí)借：應(yīng)付賬款_建安 100萬元 貸：銀行存款 100萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用轉(zhuǎn)入資本化利息【例2】公司為開發(fā)項(xiàng)目而向銀行申請(qǐng)的貸款1億元，本月支付貸款利息100萬元。借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)用-利息 100萬 財(cái)務(wù)費(fèi)用 100萬 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 100萬 銀行存款 100萬工程人員費(fèi)用轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)【例3】本月項(xiàng)目工程人員發(fā)生的管理費(fèi)用5000元，應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。 借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)用-工程人員費(fèi)用 5000 管理費(fèi)用-報(bào)銷款 5000 貸：管理費(fèi)用-報(bào)銷款 5000 銀行存款 50003、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品（1） 各單位工程應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本應(yīng)根據(jù)成本PM核算系統(tǒng)的單位成本計(jì)算表或存貨一覽表的數(shù)據(jù)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)的完工產(chǎn)品應(yīng)與單位成本計(jì)算表或存貨一覽表的數(shù)據(jù)一致?！纠?】公司分棟開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品，A棟工程進(jìn)度已達(dá)100%，且取得工程驗(yàn)收意見書，工程在建過程中發(fā)生利息23065144.97元，工程人員費(fèi)用257945.94元。A棟的成本如下：產(chǎn)品分?jǐn)偳颁N售成本分?jǐn)偟馁Y本化費(fèi)用分?jǐn)偟墓こ倘藛T費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)的完全成本A11234=1+2+3住宅155,735,825.7514,736,486.01164,803.51170,637,115.28商鋪62,294,330.305,894,594.4065,921.4068,254,846.11車位22,815,352.042,434,064.5627,221.0325,276,637.63合計(jì)240,845,508.0923,065,144.97257,945.94264,168,599.02按工程建筑面積分?jǐn)偫⒓肮こ倘藛T費(fèi)用如上圖所示。分?jǐn)偤蟾鳟a(chǎn)品應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品的成本： 借：完工產(chǎn)品_待售完工產(chǎn)品_住宅 170637115.28 _商鋪 68254846.11車位 25276637.63貸：開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_建筑安裝工程 264168599.024、開發(fā)成本計(jì)提根據(jù)PM系統(tǒng)成本預(yù)提表進(jìn)行計(jì)提，計(jì)提開發(fā)成本與實(shí)際發(fā)生額差額?！纠?】A公司PM系統(tǒng)建造總成本為850702085.51元，截止目前賬面已發(fā)生成本實(shí)際支付金額為478674584.60元，待發(fā)生金額為372027497.91。為保證賬面成本與PM系統(tǒng)建造成本一致，而計(jì)提待發(fā)生金額372027497.91元。建造成本建造成本累計(jì)發(fā)生額建造預(yù)提成本850,702,082.51 478,674,584.60 372,027,497.91 借：開發(fā)成本_開發(fā)成本計(jì)提 372027497.91 貸：預(yù)提費(fèi)用_地產(chǎn)板塊_工程款_開發(fā)成本 372027497.91注：計(jì)提數(shù)在月底進(jìn)行計(jì)提，次月月初沖回。4102土地儲(chǔ)備一、主要會(huì)計(jì)科目明細(xì)和編碼科目代碼科目名細(xì)核算項(xiàng)目核算內(nèi)容4102土地儲(chǔ)備核算尚未進(jìn)入開發(fā)期的土地相關(guān)的成本4102.01土地儲(chǔ)備_土地出讓金4102.02土地儲(chǔ)備_土地補(bǔ)償款4102.03土地儲(chǔ)備_土地稅費(fèi)4102.04土地儲(chǔ)備_土地儲(chǔ)備計(jì)提目標(biāo)成本與合同孰大減去賬面已發(fā)生成本的差額通過該科目計(jì)提4102.05土地儲(chǔ)備_土地儲(chǔ)備結(jié)轉(zhuǎn)土地從“儲(chǔ)備狀態(tài)”轉(zhuǎn)入“開發(fā)狀態(tài)”通過該科目轉(zhuǎn)出4102.05.01土地儲(chǔ)備_土地儲(chǔ)備結(jié)轉(zhuǎn)_土地出讓金4102.05.02土地儲(chǔ)備_土地儲(chǔ)備結(jié)轉(zhuǎn)_土地補(bǔ)償金4102.05.03土地儲(chǔ)備_土地儲(chǔ)備結(jié)轉(zhuǎn)_土地稅費(fèi)4102.05.04土地儲(chǔ)備_土地儲(chǔ)備結(jié)轉(zhuǎn)_土地儲(chǔ)備計(jì)提土地儲(chǔ)備科目余額是和存貨一覽表上的土地儲(chǔ)備應(yīng)該一致的，差異是通過這個(gè)科目計(jì)提二、核算內(nèi)容1、核算企業(yè)通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招拍掛等形式，已簽訂地合同或協(xié)議,取得的土地使用權(quán)的可確認(rèn)為本公司的土地儲(chǔ)備。2、土地儲(chǔ)備實(shí)際只核算取得土地使用權(quán)所須支付的土地出讓金、補(bǔ)償款和土地稅費(fèi)，不包括土地開發(fā)過程中繳納的大市政配套費(fèi)，土地使用權(quán)的取得成本一般不隨開發(fā)進(jìn)展而增加，是相對(duì)固定的成本，為了能掌握實(shí)際可使用的土地情況，設(shè)置“土地儲(chǔ)備”科目，按已簽約的土地出讓金及土地補(bǔ)償款和