保險(xiǎn)公司參與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(終版).doc

保險(xiǎn)公司參與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析財(cái)富管理中心課題組2010/10/109一、管理辦法的推出繼2010年8月5日保監(jiān)會(huì)公布保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法和關(guān)于調(diào)整保險(xiǎn)資金投資政策有關(guān)問(wèn)題的通知后， 9月5日保監(jiān)會(huì)又公布了股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資的細(xì)則辦法 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法和保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法。保險(xiǎn)資金運(yùn)用正式進(jìn)入多品種投資的操作階段。二、投資范圍與禁止投資按照保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法規(guī)定，保險(xiǎn)資金可以投資的不動(dòng)產(chǎn)包括：已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項(xiàng)目；四證(國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證)俱全的在建項(xiàng)目；四證加上預(yù)售許可證或銷(xiāo)售許可證的可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目；取得產(chǎn)權(quán)證項(xiàng)目以及符合條件的政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效;地處直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市;管理權(quán)屬相對(duì)集中，能夠滿(mǎn)足保險(xiǎn)資產(chǎn)配置和風(fēng)險(xiǎn)控制要求。 此外，投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法還規(guī)定，保險(xiǎn)公司不得以所投資的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保；不得投資開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅；不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)(包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā))；不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷(xiāo)或者轉(zhuǎn)讓退出。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)合理安排持有不動(dòng)產(chǎn)的方式、種類(lèi)和期限。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。按照暫行辦法規(guī)定，保險(xiǎn)公司不能直接投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，但是可以投資房地產(chǎn)企業(yè)某個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)。保險(xiǎn)資金可以直接投資企業(yè)股權(quán)或者間接投資企業(yè)股權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)直接投資股權(quán)和間接投資股權(quán)）。直接投資股權(quán)，是指保險(xiǎn)公司（含保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司，下同）以出資人名義投資并持有企業(yè)股權(quán)的行為；間接投資股權(quán)，是指保險(xiǎn)公司投資股權(quán)投資管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)投資機(jī)構(gòu)）發(fā)起設(shè)立的股權(quán)投資基金等相關(guān)金融產(chǎn)品（以下簡(jiǎn)稱(chēng)投資基金）的行為。另外，股權(quán)暫行辦法中還明確，保險(xiǎn)資金只能投資處于成長(zhǎng)期或成熟期的企業(yè)股權(quán)，不能投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金，不能投資高污染、高耗能等不符合國(guó)家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報(bào)較差的企業(yè)股權(quán)。不得投資創(chuàng)業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資基金。不得投資設(shè)立或者參股投資機(jī)構(gòu)。兩個(gè)暫行辦法還對(duì)投資比例、退出機(jī)制、信息披露、風(fēng)險(xiǎn)控制等事項(xiàng)作出了規(guī)定。三、業(yè)內(nèi)信息1、新規(guī)拓寬了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資的空間中國(guó)保險(xiǎn)公司旗下管理的資產(chǎn)規(guī)模約為人民幣4.6萬(wàn)億元，并且以每年約20%的速度增長(zhǎng)。如果保險(xiǎn)公司將全部10%的額度都投向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，則投資規(guī)模相當(dāng)于人民幣4,600億元，也就是685億美元的潛在需求，而去年的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資總規(guī)模才為170億美元。新規(guī)的出臺(tái)拓寬了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資的空間，中國(guó)將有巨大的潛在投資資金尋求房地產(chǎn)投資目標(biāo)，這將刺激相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。2、可能的投資渠道由于目前相關(guān)實(shí)施細(xì)則尚未公布，因此保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)或者股權(quán)投資領(lǐng)域具體渠道和實(shí)施方式還不明確。通過(guò)對(duì)人保資產(chǎn)、太保資產(chǎn)等業(yè)內(nèi)人士訪(fǎng)談，推測(cè)較為可行的渠道包括：（1）投資有穩(wěn)定回報(bào)的REITs產(chǎn)品。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過(guò)持有優(yōu)質(zhì)大型商鋪、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)或者獲得商業(yè)物業(yè)的租金收益權(quán)，以長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)租金收入的REITs模式獲得投資收益。另外投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法特別規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品屬于固定收益類(lèi)的，應(yīng)當(dāng)具有中國(guó)保監(jiān)會(huì)認(rèn)可的國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)定的AA級(jí)或者相當(dāng)于A(yíng)A級(jí)以上的長(zhǎng)期信用級(jí)別，以及合法有效的信用增級(jí)安排；屬于權(quán)益類(lèi)的，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的投資權(quán)益保護(hù)機(jī)制。（2）在未來(lái)保監(jiān)會(huì)政策許可條件下投資信托產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)或者股權(quán)投資領(lǐng)域。3、對(duì)信托產(chǎn)品帶來(lái)影響保險(xiǎn)投資一般要求比較長(zhǎng)的投資周期和穩(wěn)定現(xiàn)金流，因此目前信托計(jì)劃需要在項(xiàng)目選擇和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上進(jìn)行相應(yīng)改變，主要包括：選擇可以持續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的投資項(xiàng)目；延長(zhǎng)信托計(jì)劃期限以便更好地匹配保險(xiǎn)投資特點(diǎn)；調(diào)整信托計(jì)劃收益率等。由此將會(huì)催生對(duì)投資級(jí)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的需求。保險(xiǎn)資金的介入將在國(guó)家管控住宅商品房的大時(shí)期下，極大刺激商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，將房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)推向高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。四、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)與股權(quán)的范圍界定和管理細(xì)則的對(duì)比。表 1:股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資范圍和分類(lèi) 投資分類(lèi)投資范圍不動(dòng)產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)非基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品 （1）已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項(xiàng)目 (2)已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 施工許可證的在建項(xiàng)目 (3)取得國(guó)有土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、施工許可證及預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售許可證的可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 (4)取得產(chǎn)權(quán)證或者他項(xiàng)權(quán)證的項(xiàng)目(5)符合條件的政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。保險(xiǎn)資金采用債權(quán) 股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)。股權(quán)投資直接投資股權(quán)間接投資股權(quán)直接投資股權(quán)僅限于保險(xiǎn)類(lèi)企業(yè)，非保險(xiǎn)類(lèi)金融企業(yè)和與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等企業(yè)的股權(quán) 研股權(quán)投資基金。表2：股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資的管理細(xì)則的對(duì)比不動(dòng)產(chǎn)投資股權(quán)投資總則保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)是指土地建筑物及其它附著于土地上的定著物。境內(nèi)依法設(shè)立和注冊(cè)登記且未在中國(guó)境內(nèi)證券交易所公開(kāi)上市的股份有限公司和有限責(zé)任公司的股權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)股權(quán)) 保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)非基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。可以直接投資企業(yè)股權(quán)或者間接投資企業(yè)股權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)直接投資股權(quán)和間接投資股權(quán)) 保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)遵照保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法及有關(guān)規(guī)定。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)(一)資產(chǎn)管理部門(mén)擁有不少于8名具有不動(dòng)產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名(一)具有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)定位開(kāi)展重大股權(quán)投資的應(yīng)當(dāng)具有較強(qiáng)的并購(gòu)整合能力和跨業(yè)管理能力(二)上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率不低于150%且投資時(shí)上季度末償付能力充足率不低于150% (二)資產(chǎn)管理部門(mén)擁有不少于5名具有3年以上股權(quán)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員開(kāi)展重大股權(quán)投資的應(yīng)當(dāng)擁有熟悉企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)人員(三)上一會(huì)計(jì)年度盈利凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣(貨幣單位下同); (三)上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率不低于150%且投資時(shí)上季度末償付能力充足率不低于150% (四)具有與所投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金且來(lái)源充足穩(wěn)定；(四)上一會(huì)計(jì)年度盈利凈資產(chǎn)不低于10億元人民幣(貨幣單位以下同); 投資機(jī)構(gòu) (一)注冊(cè)資本不低于1億元 (一)注冊(cè)資本不低于1億元已建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度(二)管理資產(chǎn)余額不低于50億元，具有豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資管理和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)(二)具有穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)擁有不少于10名具有股權(quán)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員已完成退出項(xiàng)目不少于3個(gè)其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于2名具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名且高級(jí)管理人員中具有8年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于1名擁有不少于3名熟悉企業(yè)運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目融資的專(zhuān)業(yè)人員(三)擁有不少于15名具有不動(dòng)產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于4名 (三)具有豐富的股權(quán)投資經(jīng)驗(yàn)管理資產(chǎn)余額不低于30億元且歷史業(yè)績(jī)優(yōu)秀商業(yè)信譽(yù)良好專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)(一)熟悉保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的法律法規(guī)政策規(guī)定業(yè)務(wù)流程和交易結(jié)構(gòu)具有承辦投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和能力且商業(yè)信譽(yù)良好(一)熟悉保險(xiǎn)資金投資股權(quán)的法律法規(guī)政策規(guī)定業(yè)務(wù)流程和交易結(jié)構(gòu)且具有承辦股權(quán)投資有關(guān)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和能力商業(yè)信譽(yù)良好(二)與保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)當(dāng)事人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系 (二)與保險(xiǎn)資金投資企業(yè)股權(quán)的相關(guān)當(dāng)事人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。提供投資咨詢(xún)服務(wù)的機(jī)構(gòu) (一)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)成熟穩(wěn)定擁有不少于6名具有股權(quán)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名 (二)注冊(cè)資本不低于200萬(wàn)元。投資標(biāo)的 投資方式(一)已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項(xiàng)目(一)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策具備國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定的資質(zhì)條件(二)已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證的在建項(xiàng)目(二)股東及高級(jí)管理人員誠(chéng)信記錄和商業(yè)信譽(yù)良好。(三)取得國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證及預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售許可證的可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。 (三)產(chǎn)業(yè)處于成長(zhǎng)期成熟期或者是戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè)或者具有明確的上市意向及較高的并購(gòu)價(jià)值。(四)取得產(chǎn)權(quán)證或者他項(xiàng)權(quán)證的項(xiàng)目(四)具有市場(chǎng)技術(shù)資顏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和價(jià)值提升空間預(yù)期能夠產(chǎn)生良好的現(xiàn)金回報(bào)并有確定的分紅制度(五)符合條件的政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。 (五)管理團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和管理能力與其履行的職責(zé)相適應(yīng)研地處直轄市省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市 (六)未涉及重大法律糾紛資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完整清晰股權(quán)或者所有權(quán)不存在法律瑕疵。不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品屬于固定收益類(lèi)的應(yīng)當(dāng)具有中國(guó)保監(jiān)會(huì)認(rèn)可的國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)定的 AA級(jí)或者相當(dāng)于 AA級(jí)以上的長(zhǎng)期信用級(jí)別以及合法有效的信用增級(jí)安排。(七)與保險(xiǎn)公司投資機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系監(jiān)管規(guī)定允許且事先報(bào)告和披露的除外。除政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目外可以采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或者股權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)等方式。保險(xiǎn)資金直接投資股權(quán)僅限于保險(xiǎn)類(lèi)企業(yè)非保險(xiǎn)類(lèi)金融企業(yè)和與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療汽車(chē)服務(wù)等企業(yè)的股權(quán)。保險(xiǎn)資金采用債權(quán)股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)辦公不動(dòng)產(chǎn)與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)。退出方式包括但不限于企業(yè)股權(quán)的上市回購(gòu)協(xié)議轉(zhuǎn)讓及投資基金的買(mǎi)賣(mài)或者清算等。以債權(quán)股權(quán)物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)其剩余土地使用年限不得低于 15年且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險(xiǎn)資金投資企業(yè)股權(quán)可以采取債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的方式進(jìn)入也可以采取股權(quán)轉(zhuǎn)債權(quán)的方式退出。投資比例(一)投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額合計(jì)不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。(一)投資未上市企業(yè)股權(quán)的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%投資股權(quán)投資基金等未上市企業(yè)股權(quán)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的4%兩項(xiàng)合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%。(二)投資單一不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的賬面余額不高于該計(jì)劃發(fā)行規(guī)模的50%投資其他不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20%。 (二)直接投資股權(quán)的賬面余額不超過(guò)本公司凈資產(chǎn)除重大股權(quán)投資外投資同一企業(yè)股權(quán)的賬面余額不超過(guò)本公司凈資產(chǎn)的30%。投資養(yǎng)老醫(yī)療汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)其配套建筑的投資額不得超過(guò)該項(xiàng)目投資總額的30%。(三)投資同一投資基金的賬面余額不超過(guò)該基金發(fā)行規(guī)模的20%。禁止行為 (一)提供無(wú)擔(dān)保債權(quán)融資不得投資設(shè)立或者參股投資機(jī)構(gòu)。(二)以所投資的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保不得投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金。(三)投資開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅(四)直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)(包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā)) (五)投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)當(dāng)限期撤銷(xiāo)或者轉(zhuǎn)讓退出保險(xiǎn)資金不得投資不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)預(yù)期或者資產(chǎn)增值價(jià)值高污染、高耗能、未達(dá)到國(guó)家節(jié)能和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)附加值較低等企業(yè)股權(quán)。(六)運(yùn)用借貸、發(fā)債、回購(gòu)、拆借等方式籌措的資金投資不動(dòng)產(chǎn)分中國(guó)保監(jiān)會(huì)對(duì)發(fā)債另有規(guī)定的除外; 資金來(lái)源保險(xiǎn)公司投資購(gòu)置辦公用房、培訓(xùn)中心、后援中心、災(zāi)備中心等自用性不動(dòng)產(chǎn)分應(yīng)當(dāng)運(yùn)用資本金(一)實(shí)現(xiàn)控股的股權(quán)投資分應(yīng)當(dāng)運(yùn)用資本金; 保險(xiǎn)公司投資購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額分不得高于該公司上年末凈資產(chǎn)的50% (二)其他直接投