現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng)絡項目建設方案.doc

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng)絡項目建設方案 導讀：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目建設 可行性研究報告北京 XX 有限公司 2020 年 X 月目錄第 1 章 項目概況 .生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告word版現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目建設 可行性研究報告北京 XX 有限公司 2020 年 X 月目錄第 1 章 項目概況 .51.1 項目簡介 .5 1.1.1 項目背景 .5 1.1.2 項目意義 .6 1.1.3 項目發(fā)起 .7 1.1.4 建設規(guī)模 .9 1.1.5 項目目標 .101.2 戰(zhàn)略規(guī)劃 .11 1.2.1 項目發(fā)展規(guī)劃.11 1.2.2 項目市場規(guī)劃.12第 2 章 環(huán)境分析 .142.1 PEST 模型分析.14 2.1.1 政治環(huán)境 .14 2.1.2 經(jīng)濟環(huán)境 .16 2.1.3 社會環(huán)境 .16 2.1.4 技術環(huán)境 .182.2 波特五力模型分析 .18 2.2.1 同行業(yè)競爭者的競爭.19 2.2.2 供應商的討價還價.20 2.2.3 顧客的討價還價.21 2.2.4 潛在進入者的威脅.22 2.2.5 替代品的威脅.222.3 SWOT 分析.23 2.3.1 優(yōu)勢 .23 2.3.2 劣勢 .24 2.3.3 機會 .24 2.3.4 威脅 .25 2.3.5 組合分析 .25第 3 章 發(fā)展戰(zhàn)略計劃.273.1 項目發(fā)展經(jīng)營的思路 .27 3.2 初期生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)劃 .283.2.1 主要任務 .28 3.2.2 應達目標 .29 3.3 中長期經(jīng)營規(guī)劃 .30 3.3.1 中期（4-6 年）經(jīng)營規(guī)劃綱要 .30 3.3.2 長期（6 年以后）經(jīng)營規(guī)劃綱要.32第 4 章 市場競爭與營銷策略.364.1 市場競爭策略 .36 4.1.1 初期階段-公司選擇與實施跟隨競爭策略 .36 4.1.2 中期階段，重點實施差異化競爭策略.38 4.1.3 遠期階段-主要實施市場領先者策略 .39 4.1.4 整個發(fā)展過程中，堅守高質量競爭策略.4024.2 市場需要與營銷目標 .41 4.2.1 市場需求分析.41 4.2.2 營銷目標 .424.3 營銷組合策略 .43 4.3.1 產(chǎn)品策略 .43 4.3.2 分銷策略 .44 4.3.3 價格策略 .45 4.3.4 促銷策略 .47 4.3.5 其他策略 .50第 5 章 組織設置與園區(qū)設計.525.1 組織設置 .52 5.2 園區(qū)設計 .53 5.3 施工組織設計 .575.3.1 工程概況 .57 5.3.2 勞動力計劃、主要設備材料、構件的用量計劃.64 5.3.3 施工進度計劃及各階段進度的保證措施.66 5.3.4 施工現(xiàn)場平面布置和臨時設施、臨時道路布置.74 5.3.5 專項工程施工方案、工程項目實施的重點和難點及技術措施 .89 5.3.6 安全、文明施工及環(huán)保措施.165 5.3.7 項目管理班子配備.181 5.3.8 質量保證體系及措施.191 5.3.9 施工配合及施工界面的劃分.215第 6 章 組織架構 .226第 7 章 信息安全體系建設.229第 8 章 施工組織設計.241第 9 章 裝修布線施工方案.3119.1 工程人員配置 .311 9.2 施工隊基本情況 .311 9.3 環(huán)境建設施工標準 .311 9.4 施工設備清單 .3129.4.1 工程主要測試設備.312 9.4.2 工程主要施工機具.312 9.5 施工方法和施工程序進度 .313 9.5.1 保護管敷設.314 9.5.2 預留與預埋.318 9.5.3 線纜敷設 .319 9.5.4 設備安裝與調試.320 9.5.5 施工進度計劃的實施.322 9.5.6 節(jié)約措施十二條.323 9.5.7 工程資料整理.324 9.5.8 安全施工管理條例.325 9.6 流程圖 .326 9.7 驗收標準 .34339.7.1 電氣系統(tǒng)驗收標準程序方案.343 9.7.2 UPS 系統(tǒng)驗收標準程序方案 .344 9.7.3 機房空調系統(tǒng)驗收標準程序方案.345 9.7.4 安保系統(tǒng)驗收標準程序方案.346 9.7.5 消防系統(tǒng)驗收標準程序方案.347 9.7.6 機房環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)驗收標準程序方案.347 第 10 章 財務分析.349 10.1 必要的說明和假設 .349 10.2 投融資計劃和退出方式 .352 10.2.1 投資計劃 .352 10.2.2 融資計劃 .353 10.2.3 退出方式 .353 10.3 項目經(jīng)營預測 .354 10.3.1 收入預測 .354 10.3.2 支出預測 .357 10.3.3 現(xiàn)金流預測.360 10.4 項目效益評價 .362 10.4.1 項目的投資回報率.363 10.4.2 項目的凈現(xiàn)值.363 第 11 章 風險管理.366 11.1 政策風險及對策 .366 11.2 管理風險及對策 .367 11.3 經(jīng)營風險及對策 .368 11.4 財務風險及對策 .370 11.5 自然環(huán)境風險及對策 .370 第 12 章 總結 .3724第1章 項目概況1.1 項目簡介 1.1.1 項目背景隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活步入富裕，休閑度假旅游正逐漸取 代觀光型旅游，成為旅游業(yè)發(fā)展的主流。經(jīng)濟發(fā)達，旅游業(yè)的山東省， 早已進入了休閑度假旅游全面擴張時期。作為休閑度假旅游重要組成部分的休閑農(nóng)業(yè)，得到了快速的發(fā) 展。尤其是在 2016 年國家農(nóng)業(yè)部出臺了關于做好農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè) 融合試點工作的通知，山東省作為試點之一。其中以蔬菜、水果等 農(nóng)業(yè)優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的，支持配置倉儲、物流、加工、包裝等設施 設備，以形成了完善產(chǎn)業(yè)鏈的農(nóng)業(yè)基地，財政資金補助比例最高 40%。 而針對一村一品產(chǎn)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的農(nóng) 業(yè)基地，財政扶持資金主要用于休閑農(nóng)業(yè)基地建設、閑置房屋維修以 及一村一品生產(chǎn)、加工等設備購置，財政資金補助比例可達 30%。而休閑農(nóng)業(yè)與有機農(nóng)業(yè)相結合也正是我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展契 機。有機農(nóng)業(yè)既能為人們提供健康安全的食品，又能保護自然環(huán)境 和生態(tài)平衡，越來越得到人們的認可與推崇。據(jù)國際有機農(nóng)業(yè)運動聯(lián) 盟(簡稱 IFOAM)發(fā)布的信息，自本世紀以來，有機農(nóng)業(yè)發(fā)展非常迅速， 每年保持 20%以上的增幅，預測 2020 年，全球有機食品銷量超過 1000 億美元。在人們食品消費結構中，有機食品占比逐步提高，并 保持不斷上升勢頭。歐美一些發(fā)達國家的有機食品銷售目前己占食品5總量的 2-5%。盡管全球有機農(nóng)業(yè)發(fā)展迅猛，但是，有機農(nóng)業(yè)整體發(fā) 展水平并不高。據(jù) IFOAM 測算，目前有機食品銷量，僅占食品銷售 總額的 1%左右。這也說明，有機農(nóng)業(yè)的發(fā)展前景極其廣闊。城市居民特別是中產(chǎn)階層，越來越渴望利用閑暇時間尋求城市 以外的休閑生活，體驗農(nóng)家樂趣并同時享受能夠享受到有機農(nóng)業(yè)的食 品。但是目前市場上充斥著大量低端的農(nóng)家樂，這些農(nóng)家樂檔次低， 旅游內(nèi)容單一，服務質量差。住宿和餐飲等旅游設施配套不足，而市 場上有一定檔次和特色的旅游型有機農(nóng)莊的數(shù)量不多，仍處于供不應 求的局面，遠遠無法滿足人們特別是中產(chǎn)階層對休閑有機農(nóng)業(yè)日益增 長的巨大需求。由此可見，休閑有機農(nóng)業(yè)在山東地區(qū)大有可為。對于 山東省東北部坐擁山海之利而且擁有豐富的生態(tài)旅游資源的萊州市， 更是面臨著發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的重大機遇。 1.1.2 項目意義在中國開發(fā)“有機食品”具有顯著的生態(tài)、經(jīng)濟和社會綜合效 益。首先，它可以幫助解決現(xiàn)代農(nóng)業(yè)帶來的一系列問題，如減少土壤 侵蝕，減少農(nóng)藥和化肥對環(huán)境的污染，保護農(nóng)村環(huán)境；減少能源的壓 力(生產(chǎn)農(nóng)藥和化肥需要大量的能源)；增加生物種類的多樣性等；其 次，因有機農(nóng)業(yè)的成本比常規(guī)農(nóng)業(yè)減少約 40%，有機食品的銷售價格 比同類普通食品高約 20%至 30%，生產(chǎn)經(jīng)營有機食品有利于提高有機 食品生產(chǎn)者、加工者和貿(mào)易者的收入，特別是廣大農(nóng)民的收入；第三， 有助于提高農(nóng)民的就業(yè)率。開發(fā)有機食品需要勞動集約和技術集約， 農(nóng)民可以利用較多的時間從事有機農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和食品加工，從中得到較6多的就業(yè)機會和較多的報酬；第四，滿足人們的需要，有助于提高人 們的健康水平，有利于農(nóng)村經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。而在開發(fā)有機農(nóng)業(yè)的基礎上開展休閑農(nóng)業(yè)，一是可以充分開發(fā) 利用農(nóng)村旅游資源，調整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)結構，拓寬農(nóng)業(yè)功能，延長農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展農(nóng)村旅游服務業(yè)，促進農(nóng)民轉移就業(yè)，增加農(nóng)民收入， 為新農(nóng)村建設創(chuàng)造較好的經(jīng)濟基礎；二是可以促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，增加城 鄉(xiāng)之間互動，城里游客把現(xiàn)代化城市的政治、經(jīng)濟、文化、意識等信 息輻射到農(nóng)村，提高農(nóng)民素質；三是可以挖掘、保護和傳承農(nóng)村文化， 并且進一步發(fā)展和提升農(nóng)村文化，形成新的文明鄉(xiāng)風。1.1.3 項目發(fā)起 北京*農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“*公司”）看中了山東省萊州市洪溝頭地區(qū)農(nóng)業(yè)生態(tài)開發(fā)的巨大潛力，在當?shù)爻闪⒘巳R州 市*農(nóng)業(yè)合作社進。在所在地村民認可本項目前景的前提下，萊州市 良新農(nóng)業(yè)合作社擬以 4 千畝土地的 20 年租賃期作價入股的形式作為 該項目的股東參與該項目的開發(fā)運營。本項目得到當?shù)卣彤數(shù)剞r(nóng)民的大力支持，政府預計給予 1500 萬元的補貼扶持；農(nóng)民把土地流轉給生態(tài)園，每畝可獲得固定收入， 同時，村民可以加入生態(tài)園工作，這樣，可以幫助農(nóng)民實現(xiàn)增收。項 目采用“政府+公司+合作社+農(nóng)戶+科研機構”的商業(yè)主體模式。本項目選址在山東省萊州市洪溝頭。洪溝頭位于萊州市的城鄉(xiāng)結 合部等等有待補充的介紹。人口多少，生態(tài)環(huán)境如何，發(fā)展怎樣。7洪溝頭有機農(nóng)業(yè)休閑規(guī)劃區(qū)域，濱臨渤海灣，環(huán)境優(yōu)美，開發(fā)有 機農(nóng)業(yè)館及原生態(tài)等資源為園區(qū)整體規(guī)劃提供基礎保障，同時，打造 休閑農(nóng)業(yè)旅游基地。符合現(xiàn)代都市人親近自然、體驗鄉(xiāng)村生活的的鄉(xiāng) 村休旅游習慣，也符合山東省旅游導向，符合萊州市大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng) 業(yè)，打造休閑農(nóng)業(yè)區(qū)的政策趨向，符合山東省的整體規(guī)劃要求。洪溝頭在*公司高層的關心及當?shù)匚姓拔墓餐?持下，洪溝頭立足土地等資源，加快提高引資步伐，當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)生態(tài) 開發(fā)進行了全新的定位。1. 地理位置 加地圖2. 地塊現(xiàn)狀 項目總占地 4000 畝地，全部為國有用地，項目邊界線清晰。地塊內(nèi)大部分土里未被開發(fā)利用，內(nèi)部植被茂盛，生態(tài)環(huán) 境優(yōu)良。等等內(nèi)容有待補充。 3. 交通狀況 外部交通 情況： 公路 鐵路 水路 航空 內(nèi)部交通情況 ： 目前洪溝頭已修建了幾條公路。分別通向哪里等。8由此可見，項目選址具有明顯的政策導向和資源優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、 交通及區(qū)位優(yōu)勢。1.1.4 建設規(guī)模 本項目總規(guī)劃面枳為 4 千畝。主要包括以下四方面功能板塊：有機綠色農(nóng)作物(蔬菜、水果)種植、有機養(yǎng)殖（家禽類）、高中檔中藥 材種植、休閑農(nóng)業(yè)度假板塊。(1) 有機綠色農(nóng)作物(蔬菜、水果)種植： 開發(fā)當?shù)剞r(nóng)業(yè)用地，引進高新全自動化農(nóng)業(yè)技術種植有機綠色 蔬菜水果。面向當?shù)氐挠慰鸵约笆袃?nèi)的中產(chǎn)階級，就可以實現(xiàn)有機產(chǎn) 品的完全銷售。同時還讓觀光旅游客通過對現(xiàn)代設施農(nóng)業(yè)和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè) 的種植過程以及有機農(nóng)作物的種植過程的感觀，充分的認識種植業(yè)， 并借助宣傳板等加深游客對食品安全的認識。下設：設施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)園， 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀賞區(qū)，水等。 (2) 有機養(yǎng)殖（家禽類） 引進高新全自動化農(nóng)業(yè)技術對家禽和豬等進行現(xiàn)代養(yǎng)殖。避免當 代肉類的食品安全問題。同時下設農(nóng)場，養(yǎng)殖體驗園等吸引不同工薪 階層及年齡階層的游客返璞歸真，感受純粹的農(nóng)作生活。 (3) 高中檔中藥材種植： 開辟出一大塊地勢高的基地用于種植中高檔中藥材并建設藥材 檢驗中心以滿足當前對于安全中藥材的市場需要，傳承中國傳統(tǒng)文化。 并利用中高檔中藥材建設期短，1 年成熟期回報期短效益高的特點，9來支持項目長期可持續(xù)的發(fā)展運營。 (4)休閑農(nóng)業(yè)度假板塊： 主要是滿足游客休閑度假等配套實現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游環(huán)境。下設：休閑農(nóng)莊、鄉(xiāng)情度假屋、商業(yè)一條街、文體中心、休閑公園、樹 木園、野趣垂約亭等。同時也針對大都市的青少年增設了鄉(xiāng)村體驗板 塊。如親子園，農(nóng)場綠色基地等。讓青少年增加機會接觸農(nóng)業(yè)農(nóng)村， 通過旅游來加深對農(nóng)業(yè)農(nóng)村的認識，促進其健全成長。下設： 農(nóng)博 館、科普館、古村落、新農(nóng)村、水環(huán)境科普教育基地、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)耕作 觀賞區(qū)等。 1.1.5 項目目標(1)功能目標 打造以高新科技型有機農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目為載體，都市 農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游為目標，成為集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)(蔬菜水果)技術示范推廣、優(yōu) 質農(nóng)產(chǎn)品展銷、觀光旅游、休閑度假、科普文化教宵等多類產(chǎn)業(yè)和功 能于一身的綜合型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。 (2)市場目標 目標市場主要集中大都市新生代階層、高薪階層、工薪階層、老 年消費者以及特殊人群，針對不同階層旅游者旅游目的，打造科普教 育、休閑度假、親身體驗及技術考察等配套旅游產(chǎn)品。 (3)產(chǎn)品目標 園區(qū)將結合不同的目標市場打造一個復合型的產(chǎn)品體系，形成 “吃+住+行+游+購+娛+康”的最佳組合。101)吃：農(nóng)家飯莊，吃五谷雜糧飯，有機蔬果綠色無公害肉類等； 2)?。汗糯迓洹⒍饶疚?、露宿帳篷等； 3)行：自行車、電瓶車、自駕車、劃船等。 4)游：觀賞高新現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式、新舊村文化、古 農(nóng)具、農(nóng)耕博物館、水族造景和生態(tài)區(qū)等； 5)購：四季有機綠色蔬果肉禽、優(yōu)質農(nóng)產(chǎn)品與旅游紀念品； 6)娛：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、種菜種花、園藝修剪、摘菜摘果等各種農(nóng)事體 驗活動，親子采摘、戶外拓展等活動； 7)康：參與農(nóng)事、鍛煉身體，深入大自然，沐浴自然風光，呼吸 新鮮空氣。 本項目的開發(fā)年均產(chǎn)值可達 5 千萬人民幣，創(chuàng)利稅近 855 萬元， 能夠為周邊區(qū)域提供 1.2 萬個各類就業(yè)崗位。1.2 戰(zhàn)略規(guī)劃 1.2.1 項目發(fā)展規(guī)劃項目的發(fā)展規(guī)劃是由公司的目標所導向的，根據(jù)公司的目標，本 項目的發(fā)展規(guī)劃分為三階段來走：第一階段是項目開始建設第 1 年，為項目建設導入期，完成鄉(xiāng)村 土地的開墾和高檔藥材的種植，同時為第二期、第三期的建設儲備資 金；第二階段項目開始的第 2 年至第 4 年，共 3 年左右，該階段開始11進入有機休閑農(nóng)莊的建設階段。完成洪溝頭休閑農(nóng)莊的有機高新技術 引進和農(nóng)業(yè)種植工作，并完成所有基礎設施和旅游服務設施的建設， 并把洪溝頭有機休閑農(nóng)莊項目的品牌和產(chǎn)品導入市場，至第 4 年，做 好項目的運營管理，通過營銷組合策略的實施，配合良好的服務，進 一步擴大知名度和提高市場占有率；第三階段為項目第 5 年及以后，為項目成熟持續(xù)運營期。該階段 要通過做好項目的運營管理，保持并進一步提高市場占有率，把有機 休閑農(nóng)莊打造為休閑農(nóng)業(yè)旅游的最佳品牌，使洪溝頭有機休閑農(nóng)莊在 主要目標市場中成為游客首選的休閑度假目的地，提升項目的持續(xù)價 值，為股東帶來持續(xù)豐厚的回報。在當?shù)亻_展房地產(chǎn)項目。 1.2.2 項目市場規(guī)劃1市場競爭戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略 通過行業(yè)競爭五力分析，本文將項目的市場競爭戰(zhàn)略定為差異化 的市場競爭戰(zhàn)略，即令項目整體品牌和產(chǎn)品與競爭對手有較明顯的區(qū) 別，形成與眾不同的特點而獲得競爭優(yōu)勢。通過 SWOT 分析，本文選 擇項目的經(jīng)營戰(zhàn)略為增長型戰(zhàn)略。 2項目的主要目標市場 通過從地理位置、社會階層和出游目的方面對市場的細分，本文 選擇了山東地區(qū)以休閑度假旅游作為出游目的的中產(chǎn)階層的市場作 為有機休閑農(nóng)莊項目的主要目標市場，而一般收入階層市場!會議市 場和健康療養(yǎng)市場是次要目標市場。 3項目的市場定位12針對目標市場的特點，本文把產(chǎn)品定位為高價值、中等價格；品 牌定位方面，以“洪溝頭”作為品牌名稱；項目的功能定位為洪溝頭 有機休閑農(nóng)莊項目是一個以度假型休閑農(nóng)業(yè)為主要特色，集有機農(nóng)業(yè)、 農(nóng)事體驗、休閑娛樂、住宿餐飲、商務接待、特產(chǎn)購物為一體的綜合 型休閑農(nóng)業(yè)旅游項目；項目的形象定位為：洪溝頭休閑農(nóng)莊是山東的 中產(chǎn)階層人士或家庭進行休閑度假和享受農(nóng)趣的首選最佳去處。4項目的營銷組合策略 在項目的起步階段，制定營銷組合策略的基本指導思想是迅速擴 大知名度和迅速提高市場占有率，待項目經(jīng)過了起步階段以后，則要 根據(jù)市場的變化而及時調整項目的營銷組合策略，在維持并進一步提 高市場占有率的同時使項目獲取最大的效益。根據(jù)以上的指導思想， 本文制定了項目的產(chǎn)品策略、分銷策略、價格策略、促銷策略、人員 策略、有形展示策略和過程策略。13第2章 環(huán)境分析通過對項目外部和內(nèi)部環(huán)境的整體分析，可以了解現(xiàn)狀并預計未 來，以便能及時調整自己的戰(zhàn)略，使項目的戰(zhàn)略與所處的環(huán)境相適應。 項目面臨的環(huán)境包括政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、技術環(huán)境以及 行業(yè)環(huán)境、項目自身環(huán)境。本章分別采用 PEST 模型和五力模型對洪 溝頭有機休閑農(nóng)莊項目面臨的宏觀環(huán)境和行業(yè)競爭環(huán)境進行詳細的 分析，然后通過 SWOT 分析法對項目本身的優(yōu)勢和劣勢，所面臨的機 遇和威脅進行詳細的分析。2.1 PEST 模型分析PEST 分 析 著 重 宏 觀 環(huán) 境 的 分 析 ， 分 析 的 內(nèi) 容 包 括 政 治 （ Political ）、 經(jīng) 濟 （ Economic ）、 社 會 （ Social ） 和 技 術 （Technological）這四大類影響企業(yè)發(fā)展的主要外部環(huán)境因素。 2.1.1 政治環(huán)境目前，我國有機休閑農(nóng)業(yè)所處的政治環(huán)境是極其優(yōu)越的。 (1) 發(fā)展農(nóng)業(yè)，列為國民經(jīng)濟發(fā)展首位。在國家十二五規(guī)劃綱要中， 強農(nóng)惠農(nóng)、加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，成為整個國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重中 之重。特別強調要完善現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質、高效、 生態(tài)、安全農(nóng)業(yè)；促進