房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究.doc

三亞學院畢業(yè)論文（設計）論文（設計）題目： 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究 學 院： 管理學院 專 業(yè)（方 向）： 工程管理 年 級、班 級： 學 生 學 號： 學 生 姓 名： 指 導 老 師： 2013年 4 月 17 日論文獨創(chuàng)性聲明本人所呈交的畢業(yè)論文（設計）是我個人在指導教師指導下進行的研究工作及取得的成果。除特別加以標注的地方外，論文中不包含其他人的研究成果。本論文如有剽竊他人研究成果及相關資料若有不實之處，由本人承擔一切相關責任。本人的畢業(yè)論文（設計）中所有研究成果的知識產(chǎn)權(quán)屬三亞學院所有。本人保證：發(fā)表或使用與本論文相關的成果時署名單位仍然為三亞學院，無論何時何地，未經(jīng)學院許可，決不轉(zhuǎn)移或擴散與之相關的任何技術(shù)或成果。學院有權(quán)保留本人所提交論文的原件或復印件，允許論文被查閱或借閱；學院可以公布本論文的全部或部分內(nèi)容，可以采用影印、縮印或其他手段復制保存本論文。加密學位論文解密之前后，以上聲明同樣適用。論文作者簽名： 年 月 日三亞學院畢業(yè)論文（設計） 第 II 頁目錄摘 要. ABSTRACT . 第一章 緒論 . 1 1.1 研究的背景及意義 . 1 1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 .2第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究相關理論 . 3 2.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的基本理論. 42.1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的基本特征 . 52.1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究的目標和作用 . 62.1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的基本原則 . 72.1.4 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究的分類 . 8 2.1.5 房地產(chǎn)項目可行性研究的主要內(nèi)容 . 9第三章 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究現(xiàn)狀分析及影響因素 . 11 3.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)狀分析. 11 3.1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)狀. 113.1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究存在的問題. 123.2 房地產(chǎn)可行性研究的影響因素. 143.2.1 政府政策因素. 143.2.2 環(huán)境因素 . 16第四章 針對房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究的相關對策. 174.1 做好房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究的建議 . 17 4.2 加強可行性研究人員素質(zhì)的培養(yǎng). 18 4.3 防范房地產(chǎn)項目開發(fā)中的法律風險 . 18 4.4健全房地產(chǎn)財務評價指標參數(shù)標準 .19第五章 結(jié)論. 20致 謝. 21參考文獻. 22II三亞學院畢業(yè)論文（設計） 第 IV 頁 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究中文摘要隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展可以帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來整個國民經(jīng)濟的繁榮。我國房地產(chǎn)業(yè)歷史悠久，但真正與現(xiàn)代市場經(jīng)濟聯(lián)系在一起的房地產(chǎn)起步比較晚。近幾年來，房地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，并促進了改革開放的進一步發(fā)展。由于房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資大、風險大、制約因素多的社會工程，開發(fā)商想要實現(xiàn)投資少、盈利多、資金回收速度快的經(jīng)營目標，首要的工作就是作好項目的可行性研究分析?？尚行匝芯渴欠治?、計算和評價投資項目的技術(shù)方案、開發(fā)方案、經(jīng)營方案的經(jīng)濟效果，研究項目的必要性和可行性，進行開發(fā)方案選擇與投資方案決策的科學分析方法。本文依據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)和可行性研究的特點，介紹了房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究的相關理論和指標體系，主要從市場、技術(shù)、效益三方面對項目進行全面技術(shù)、經(jīng)濟方面的分析，提出項目實施中應注意的問題，最終得出項目具有投資價值、可以進行操作的結(jié)論。并且對我國目前房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究的現(xiàn)狀及影響因素，就這些問題提出切實可行的對策。從而確定了項目開發(fā)的可行度，避免了項目開發(fā)的盲目性。其為項目的成功開發(fā)提供可靠性依據(jù)的同時，也為項目開發(fā)指引了方向。關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)項目，可行性研究，經(jīng)濟分析 Feasibility Study of Property Development ProjectsABSTRACTAlong with the development of our countrys economy, real estate has gradually become the pillar of the national economy, the healthy development of real estate industry can drive the development of relevant industries, brings the prosperity of the whole national economy. Our country real estate industry has a long history, but really linked with the modern market economy real estate started later. In recent years, real estate development very quickly, and promote the further development of reform and opening up. Due to the large real estate development is an investment, large risk and a lot of restricting factors of social engineering, developers want to achieve less investment, more profitable, fast money recycling management goal, first job is to make research and analysis the feasibility of the project. Feasibility study is the analysis, calculation and evaluation of investment project technical plan, development plan, management of economic effect, the necessity and feasibility of research projects, development scheme selection and investment decision-making scientific analysis method.This paper based on the characteristics of the real estate project development and feasibility study, introduces the development of real estate project feasibility study of relevant theory and index system, mainly from the three sides in the face of market, technology, efficiency project to conduct a comprehensive technical and economic analysis, and put forward the problems should be paid attention to in the project implementation, finally draw a project has the investment value, can operate. And current development of real estate project feasibility study to our country the status quo and influencing factors, put forward the feasible countermeasures on these problems. To determine the feasible degree of project development, avoid the blindness of project development. It provides reliable basis for the success of the project development at the same time, also to guide the direction of project development.Key Words：Real estate development，Real estate project，F(xiàn)easibility study，Economic analysis23三亞學院畢業(yè)論文（設計） 第 22 頁第一章 緒論1.1 研究的背景及意義改革開放以來,我國的經(jīng)濟保持了快速的增長,房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè),在我國經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著日益重要的作用,是決定國民經(jīng)濟能否健康發(fā)展和社會能否保持穩(wěn)定重要因素之一。由于房地產(chǎn)項目具有的高風險、高投入、高收益的特點,為規(guī)避風險,提高收益,在項目投資前期進行的可行性研究已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目所必備的核心工作之一,可行性研究和評價情況因而成為項目成敗的先決條件?？尚行匝芯恳话闶侵冈陧椖客顿Y決策前,對與項目有關的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價,從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理,并對多個方案進行優(yōu)選的科學工作。房地產(chǎn)投資具有資金投入量大、回收期長,經(jīng)營風險高的特點,項目決策一旦失誤不但浪費大量的人力、物力、財力,加重企業(yè)債務負擔,給開發(fā)商帶來致命性打擊,而且還會導致銀行貸款沉淀,甚至影響城市合理性開發(fā)進程。然而,我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商仍沉浸在“房地產(chǎn)業(yè)遍地黃金”的市場觀念中,存在盲目撈“幾桶金”的思想,有些“爛尾工程”開發(fā)商在項目前期決策時,根本就不作深入的市場調(diào)研和全面的可行性分析,雖然有些項目具備“完整”的可行性研究報告,但“它們”大多是一堆用于爭取政府審批立項的“文字游戲”和“數(shù)字游戲”，鉆政府審批環(huán)節(jié)把關不嚴格的空子，結(jié)果在這場“游戲”中，開發(fā)商往往“套牢”了自己。因此,注重并加強項目可行性研究工作顯得較為重要和緊迫。對于房地產(chǎn)項目開發(fā)進行可行性的研究意義在于,選擇最佳投資方案,提高投資效益,避免投資決策失誤。首先,對于擬建項目,客觀上總是存在多種可供選擇的方案,若僅憑主觀判斷,簡單選擇難以達到滿意的結(jié)果。建設項目的要求雖然是多種多樣的,但是需要進行認真的可行性研究,綜合權(quán)衡各方面得失,優(yōu)選投資方案,從而有效地避免投資決策失誤。其次,要取得較高的投資收益,必須在眾多的備選方案中選擇出最佳方案。這包括選出有利的投資方向和最佳的建設方案等。所有這些都必須進行廣泛深入的調(diào)查研究和系統(tǒng)全面的分析論證,才能從眾多的可行方案中選出最佳方案。最后,從投資主體的角度分析,房地產(chǎn)項目投資的經(jīng)濟性要求盈利最大化,風險最小化以及競爭實力的不斷增強?？尚行匝芯康慕Y(jié)論往往成為項目能否投資的關鍵。只有論證擬建項目建設是必要的，產(chǎn)品價格具有競爭力,并能獲得巨大的投資利潤時，投資主體才肯投資，銀行才肯貸款，項目才能興建。因此,在投資項目管理的全過程中,投資前期的決策工作非常關鍵,而決策的依據(jù)是可行性研究。因此,可行性研究對于房地產(chǎn)投資項目的成功,具有十分重要的意義。1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀可行性研究作為開發(fā)前期對項目進行技術(shù)經(jīng)濟論證的一種科學方法，最早起源于美國，而應用于房地產(chǎn)項目的可行性研究最早也是出現(xiàn)在20世紀30年代的美國在第二、三次世界大戰(zhàn)后，特別是20世紀60年代以來，新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，世界科學技術(shù)和經(jīng)濟管理科學的迅猛發(fā)展，可行性研究不斷得到充實、完善和發(fā)展，逐步形成為一整套系統(tǒng)的科學研究方法。其發(fā)展過程中主要著作包括:經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)發(fā)展中國家工業(yè)項目分析手冊；聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)項目評價準則；經(jīng)濟學家林恩.斯奎爾(L.Squire)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的項目經(jīng)濟分析一影子價格的推導和估算；約翰.漢森撰寫的項目評價使用指南；聯(lián)合國工發(fā)組織和阿拉伯國家工業(yè)發(fā)展中心(UINIDO-IDCAS)編寫的工業(yè)項目評價手冊。在我國，房地產(chǎn)項目可行性研究起步比較晚，20世紀70年代末80年代初開展引進可行性研究方法并在政府主導下推廣研究，1981年國家計委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設前期工作中的一個重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設程序”；1983年，頒布了關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法；1987年頒發(fā)了建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；將可行性研究納入基本建設程序以來,可行性研究便成為投資項目前期不可缺少的環(huán)節(jié)。為此,國家相應建立了投資領域的行政審批制度,其中可行性研究報告成為項目報批的不可缺少的重要文件之一。進入20世紀90年代以后，可行性研究開始受到重視，這也是可行性研究快速發(fā)展的階段。這無論是對改善我國城鎮(zhèn)居民的住房條件、拓展城市空間、改變城鎮(zhèn)面貌，還是對啟動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長，都起了巨大的積極作用。我國房地產(chǎn)項目的可行性研究主要是由政府倡導發(fā)起，近年來，房地產(chǎn)的開發(fā)也是跌宕起伏。其中也產(chǎn)生了一系列包括房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)失衡、房價上升過快、市場秩序不規(guī)范等問題。2007 年我國的房地產(chǎn)市場還是漲聲如潮，2008年就遇到了新一輪、更強烈的國家宏觀調(diào)控及世界金融海嘯的襲擊，所以加強房地產(chǎn)投資項目的可行性研究，規(guī)范房地產(chǎn)項目的可行性論證，對投資項目防患于未然，具有現(xiàn)實的積極意義。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。隨著“新國八條”的出臺使得第三次調(diào)控最終浮出水面，其中房貸方面，二套房貸首付提至六成，限購令也推向了全國執(zhí)行，可謂最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策。第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究相關理論2.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的基本理論可行性研究是項目前期工作中最重要的內(nèi)容，它是在項目投資決策前對工程建設項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學方法和工作階段。房地產(chǎn)項目的可行性研究是在投資決策前，對與擬建項目有關的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等各方面進行深入細致的調(diào)查研究，對各種可能擬定的技術(shù)方案和建設方案進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據(jù)。因此，項目可行性研究使保證建設項目以最少的投資耗費取得最佳經(jīng)濟效果的科學手段，也是實現(xiàn)建設項目在技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理和建設上可行性的科學方法?？尚行匝芯渴窃谡_理論指導下，在自覺地認識客觀規(guī)律的基礎上，借助科學的預測技術(shù)體系和對大量信息資料的系統(tǒng)分析，揭示客觀過程的本質(zhì)聯(lián)系和必然趨勢的科學預測?？茖W預測不是任意猜測，而是依據(jù)對客觀規(guī)律的認識去預測未來。也就是說，我們對未來預測的準確程度，取決于對客觀過程及其運動規(guī)律的認識和掌握程度?？尚行匝芯康幕纠碚撆c方法主要來自建設項目管理學，又稱工程項目管理學，它是以組織論、控制論、信息論和管理學作為理論基礎?？尚行匝芯康姆秶?，包括可行性研究的思考、可行性研究的體制、可行性研究的組織、可行性研究的方法和可行性研究的手段?？尚行匝芯渴顷P于項目是否可行的研究，是項目投資決策前進行技術(shù)經(jīng)濟論證的一門科學。它的任務是綜合論證擬建項目在市場發(fā)展的前景，經(jīng)濟上的盈利性和合理性，技術(shù)上的先進性和適用性，建設上的可能性和可行性。簡單地說，就是研究、評價一個項目從技術(shù)和經(jīng)濟兩方面看是否可行，從而為投資決策者提供決策參考依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的具體運用。具體地講，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是對開發(fā)項目的必要性、項目實施的市場條件、項目選址和開發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項目開發(fā)模式、開發(fā)經(jīng)營周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證。它是開發(fā)商投資決策和項目策劃的科學參考依據(jù)，是開發(fā)項目立項的必要文件，是環(huán)保等政府職能部門進行社會、環(huán)境評價的依據(jù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的指導性文件。2.1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的基本特征(1)可行性?？尚行匝芯康目尚行允轻槍椖考夹g(shù)而言。主要從項目實施的技術(shù)角度，合理設計技術(shù)方案，并進行比選和評價?？尚行匝芯渴琼椖抗芾沓绦蛑幸粋€重要環(huán)節(jié)，它具有社會屬性和自然屬性。前者受制于法律、法規(guī)的約束，后者反映科學方法的總結(jié)。具體地說可行性研究是依據(jù)在法治建設框架內(nèi)，遵循科學方法進行的。(2)可靠性?？尚行匝芯靠煽啃允轻槍椖拷M織而言。制定合理的項目實施規(guī)劃與計劃、設計合理的組織機構(gòu)、選擇經(jīng)驗豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關系、制定合適的培訓計劃等，保證項目順利執(zhí)行。(3)必要性?？尚行匝芯康谋匾允轻槍椖繘Q策而言。企業(yè)的任務是以最小的消耗為社會制造或生產(chǎn)出一定的產(chǎn)品，并通過市場實現(xiàn)其期望的經(jīng)濟效益。企業(yè)要完成這一任務，必須不斷地在生產(chǎn)和經(jīng)營，人、財、物、信息等方面與外界環(huán)境進行交換。項目為取得預期經(jīng)濟效益，除了與所使用的技術(shù)，企業(yè)管理水平等因素有關外，還主要取決于企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩(wěn)定等。(4)指導性?？尚行匝芯康闹笇允轻槍椖磕繕硕?。項目的目標是對可行性研究中論點的追溯。論點及論據(jù)涉及的項目過程及活動都是受到目標制約的。因此由于項目目標的存在，導致了可行性研究的指導性。(5)擇優(yōu)性?？尚行匝芯康膿駜?yōu)性是針對項目方案而言。決策的核心問題就是擇優(yōu)?？尚行匝芯?，是對未來實際項目活動目標和通向目標的多種途徑，作出符合客觀規(guī)律的合理抉擇，尋求能獲得較大效益的方案。從而為決策提供最優(yōu)項目方向。(6)創(chuàng)造性。可行性研究的創(chuàng)造性是針對項目未來而言。奠定在可行性研究基礎上的決策總是針對面臨需要解決的問題和需要完成的新任務而作出決定的。因而可行性研究是創(chuàng)造性的管理活動。(7)合理性?？尚行匝芯康暮侠硇允轻槍椖拷?jīng)濟而言。主要從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展目標、有效配置經(jīng)濟資源、增加供應、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等效益方面加以考慮。2.1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究的目標和作用(1)房地產(chǎn)項目可行性研究的目標經(jīng)濟上的盈利性和合理性任何項目都是為了賺取一定的商業(yè)利潤，沒有企業(yè)會將大筆的資金、人力和物力投入到肯定會賠錢的項目中。經(jīng)濟的合理性是指一定的投入在正常的情況下會得到一定的產(chǎn)出，項目所實現(xiàn)的盈利水平是合理的，與所估計的值是比較接近的。在正常情況下，是不會與估計值相差很遠的。技術(shù)上的先進性和適用性任何項目從最根本上來說都是為了獲得最大的收益，這樣就必須要求將項目進行實施，從而也就不可避免地會遇到技術(shù)上的問題?？尚行匝芯恳欢ㄒ３旨夹g(shù)上的先進性，并且投入大量的人力、物力、財力，如果技術(shù)上不能保持相對的先進性，很可能造成項目在建成之后很短時間內(nèi)，由于被更加先進的技術(shù)取代而遭到淘汰，造成重大的損失；同時，可行性研究也要保持技術(shù)上的適用性，技術(shù)過低可能會在實施后的很短時間內(nèi)被取代，而技術(shù)過高很可能在實際操作中由于和其他方面協(xié)調(diào)不當而不能被運用。需要注意的是，技術(shù)上的先進性和適用性要同時兼顧，不能為了單純追求先進性而忽略適用性，也不能為了單純追求適用性而忽略了先進性。建設上的可能性和可行性建設上的可能性是指從理論上說建設可以實現(xiàn)，而建設上的可行性是指實際建設中可能完成?？赡苄允强尚行缘那疤?，可行性是可能性的發(fā)展。只有在理論上建設可能完成，在實際工作中才有可能完成；如果建設在理論上就被淘汰了，那就不必再討論可行性的問題了。(2)房地產(chǎn)項目可行性研究的作用可行性研究是進行項目設計的依據(jù)。在現(xiàn)行規(guī)定中，雖然可行性研究與項目設計文件的編制是分別進行的，但項目設計要嚴格按照批準的可行性研究報告的內(nèi)容進行。項目設計中的新技術(shù)、新設備也都必須經(jīng)過可行性研究才能被采用。我國建設程序就規(guī)定，進行可行性研究是建設程序中的一個重要階段，是進行項目設計的依據(jù)?？尚行匝芯渴琼椖繉嵤┑囊罁?jù)。只有進行過項目可行性研究論證，被確定為技術(shù)可行、經(jīng)濟合理、效益顯著、建設與生產(chǎn)條件具備的投資項目，才能被國家或地方列入投資計劃，允許項目單位著手組織原材料、燃料、動力、運輸?shù)裙獥l件和落實各項投資項目的實施條件，為投資項目能夠順利實施作出保障?？尚行匝芯渴琼椖吭u估的依據(jù)。項目評估是指在可行性研究的基礎上，通過論證、分析，對可行性研究報告進行評估，提出項目是否可行，是否為最好的選擇方案，為做出最后決策提供咨詢意見?？尚行匝芯繛橥顿Y者提供項目貸款提供依據(jù)。國內(nèi)外銀行及機構(gòu)受理項目貸款時，首先要求提供可行性研究報告，然后對其進行全面審查、分析、論證，在此基礎上，編制項目評估報告，根據(jù)項目評估報告的結(jié)論，決定是否給與貸款?？尚行匝芯繛樯虅照勁小⒑炗営嘘P合同協(xié)議提供依據(jù)。有些項目，可能需要引進技術(shù)、設備，如與外商談判時，要以可行性研究報告的有關內(nèi)容為依據(jù)，在可行性研究報告批準后，才能與外商簽約。在項目實施、投入運營之后，需要供電、供水、供氣、通訊和原材料等單位協(xié)作配套。因此，要根據(jù)可行性研究報告的有關內(nèi)容與這些單位簽定協(xié)議?？尚行匝芯繛楣こ淘O計依據(jù)。在可行性研究報告中，對項目的產(chǎn)品方案、建設規(guī)模、場地選擇、生產(chǎn)工藝、設備選型等都進行了方案的比較論證，確定了最優(yōu)方案，在報告或批后，可根據(jù)可行性研究報告進行工程設計?？尚行匝芯繛閷で蠛献髡?、準備訂貨、施工準備、機構(gòu)設置、人員培訓提供參考依據(jù)。2.1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的基本原則(1)系統(tǒng)性原則?？尚行匝芯康捻椖勘旧硎莻€統(tǒng)一的有機體，因此必須把它作為一個系統(tǒng)來看待，力求建立一整套預測模型。對個別項目過程進行可行性研究，也必須與其他相關的項目過程聯(lián)系起來進行分析。同時，還必須綜合考慮影響項目發(fā)展的各方面因素?？尚行匝芯康目煽啃耘c綜合運用各方面資料的完整程度成正比。(2)連續(xù)性原則。項目過程是一個不斷變化的過程，因此描述這一過程的預測也不是一次性的，應當持續(xù)下去。如果可行性研究的工作時斷時續(xù)，或根據(jù)零碎的、片段的資料進行可行性研究，或以為可行性研究一次就可以一勞永逸，很難達到項目的目標與要求。做到連續(xù)性的可行性研究，就會逐漸地積累經(jīng)驗，由不準確到比較準確。(3)定性與定量分析相結(jié)合的原則。定性分析是對未來事件發(fā)展性質(zhì)的判斷與預測；定量分析是對未來事件發(fā)展程度和數(shù)量關系的預見；定性分析是建立在定量分析基礎上的，預見是預測的根據(jù)?？茖W的預測必須從數(shù)量與質(zhì)量兩方面分析和估計項目與經(jīng)濟及社會發(fā)展的可能趨勢，才能深刻揭示項目過程的本質(zhì)特征和規(guī)律性。因此，可行性研究必須綜合運用定性研究技術(shù)與定量分析技術(shù)，使兩者相互配合，以達到較好的預測效果。(4)客觀性原則。就是堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進行分析和論證，而得出可行或不可行的結(jié)論。編制人正確認識各種客觀存在的規(guī)劃要求、建設條件和經(jīng)濟能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實際出發(fā)；實事求是地運用客觀的資料作出符合科學和實際的決定和結(jié)論。(5)科學性原則。即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。具體地說，有以下幾點：要用科學的方法和認真的態(tài)度來收集、分析和處理原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實和可靠；要求每一項技術(shù)與經(jīng)濟的決定，都有科學的依據(jù)，是經(jīng)過認真地分析、計算得出的；可行性研究報告和結(jié)論必須是分析研究過程的合乎邏輯的結(jié)果，而不是主觀意思的表達。(6)公正性原則。就是站在公正的立場上，不偏不倚。堅持科學性與客觀性原則，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。(7)準確性原則。這是指收集的資料確實放映客觀實際，分析的各項因素確實對可行性研究起主要作用。對資料應去偽存真，去掉片面的、有缺陷的資料，使可行性研究建立在可靠的基礎上。(8)可靠性原則。這是指資料來源要可靠。資料整理是為著尋找各項因素在一定時期內(nèi)的變化規(guī)律，作為預測該因素變動趨勢的依據(jù)。那些只有個別意義，或只在特定時間、特定環(huán)境中才有意義的數(shù)據(jù)，由于缺乏普遍意義，因而不能作為可行性研究的依據(jù)。2.1.4 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究的分類房地產(chǎn)可行性研究按研究的范圍不同，分為區(qū)域市場研究和項目市場研究。(1)區(qū)域市場研究這是指針對某個地區(qū)或城市的各類房地產(chǎn)（如土地開發(fā)、住宅和公寓、寫字樓、商業(yè)設施、工業(yè)產(chǎn)房旅館等）市場情況進行綜合性分析和評估。例如，對某城市住宅市場的研究，包括分析和預測一定時期內(nèi)該城市經(jīng)濟發(fā)展、人口增長，以確定住宅有效需求的大小。分析和研究各種住宅類型的需求，以確定投資或開發(fā)住宅類型的比例，分析其他影響房地產(chǎn)開發(fā)商進入該城市住宅市場的因素等。(2)項目市場研究這是指滿足城市中某塊土地進行開發(fā)的需求，局限于該塊土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況的分析和研究。通常如果取得某一地塊但尚未確定其用途，則應進行土地最優(yōu)利用研究，估計開發(fā)哪類房地產(chǎn)產(chǎn)品可以獲取最大的收益。由于土地用途在開發(fā)者獲得使用權(quán)之前就已被城市規(guī)劃部門限定了，因而，項目市場研究就是進行市場供需情況、競爭環(huán)境、以及建筑設計和施工等情況的經(jīng)濟性分析。區(qū)域市場可行性研究和項目市場可行性研究是交叉進行的，兩者相輔相成、密不可分。2.1.5 房地產(chǎn)項目可行性研究的主要內(nèi)容由于行業(yè)差異，房地產(chǎn)項目可行性研究與其他項目可行性研究略有差別，其主要內(nèi)容包括以下六個方面：(1)項目的基本情況。包括項目的名稱、性質(zhì)、地理位置、總占地面積、總建筑面積、各類建筑的構(gòu)成、投資總額，總工期等基本情況。并說明項目提出的背景、開發(fā)建設的必要性，對實現(xiàn)城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。進行開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀和建設條件分析，如基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。(2)市場分析。包括宏觀經(jīng)濟情況的介紹，房地產(chǎn)市場整體情況調(diào)查，房地產(chǎn)細分市場銷售調(diào)查和需求預測，開發(fā)項目的銷售或出租前景分析，市場范圍的確定和租售對一分析。調(diào)查的主要因素包括政策因素、社會因素、規(guī)劃因素、人文因素、開發(fā)商因素等。分析方法主要有統(tǒng)計分析法、集合意見分析法、市場比較法、歷史經(jīng)驗分析法、因果分析法等。(3)項目開發(fā)的方案。項目開發(fā)方案選擇和定位包括項目總體方案定位和項目具體產(chǎn)品技術(shù)規(guī)劃設計方案。主要包括開發(fā)項目的總平面布局，主要建筑物的造型設計，城市景觀設計，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織、基礎設施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。(4)經(jīng)濟分析和財務評價。確定項目的建設工期、進度控制和交付使用的初步安排，研究項目總投資估算。包括開發(fā)場地購置費，拆遷安置費，項目的工程造價、規(guī)劃費，建設費、管理費和其他有關費用的估算。預測項目總銷售收入，對項目進行評價和分析，包括對項目的銷售收入（總價值）、總投資、預期利潤、稅金、場地費，進行現(xiàn)金流量分析和財務平衡分析，并對開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析和盈虧分析。(5)社會經(jīng)濟評價。一般規(guī)模較大的投資項目，還要著重進行社會經(jīng)濟評價。如項目是否符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展目標、改善居住條件和環(huán)境、解決就業(yè)問題、豐富城市景觀以及對相關聯(lián)行業(yè)的帶動和促進作用、提高城市整體經(jīng)濟效益等。一般而言，當從企業(yè)的角度對項目所進行的財務評價與宏觀的社會經(jīng)濟評價產(chǎn)生矛盾時，應以后者的結(jié)論為主決定開發(fā)項目是否實施。第三章 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究現(xiàn)狀分析及影響因素3.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)狀分析3.1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)狀改革開放初期，在總結(jié)建國以來經(jīng)濟建設的經(jīng)驗教訓和學習國外先進經(jīng)驗的基礎上，我國開始搞可行性研究工作。發(fā)過 20 多年的不斷完善，建設項目可行性研究已經(jīng)成為建設程序中的重要環(huán)節(jié)，也是建設項目前期工作中不可缺少的重要工作內(nèi)容之一，在投資決策中發(fā)揮了積極的作用。認真搞好可行性研究，已逐步成為全社會的共識。我國的可行性研究工作，取得了可喜的成績。但同時在工作實踐中，仍然存在不少問題。對近年來的建設項目進行總結(jié)分析，我們看到這樣的事實：有的項目，工期一拖再拖，投資一增再增，仍然難以建成，成了胡子工程；有的項目，雖然建成，但不能達標達產(chǎn)；有的項目，建成投產(chǎn)了，也能正常生產(chǎn)，但產(chǎn)品銷售不出去，達不到預期的經(jīng)濟效益和社會效益。造成這種情況的原因很多，其中在可行性研究階段工作粗糙，沒有科學、客觀、公正地為顧客提供依據(jù)充足、內(nèi)容完整、實事求是的可行性研究報告是重要因素之一。面對這一嚴酷的事實，不能不引起我們高度重視。因此，指出可行性研究中存在的問題，分析其原因，研究其對策，更好地為投資決策服務，是十分必要的。房地產(chǎn)開發(fā)是較復雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費和服務等特征外，還具有投資額度大、生產(chǎn)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟風險、社會環(huán)境影響大等特點。九十年代以來，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)不同程度出現(xiàn)了土地供應總量失控、開發(fā)規(guī)模過大、市場供給和需求脫節(jié)等問題，造成了供大于求、空置房面積居高不下和“半截子”項目的現(xiàn)象，對經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來了不良影響。同時也造成部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是國有企業(yè)經(jīng)濟效益差的局面， 使企業(yè)陷入困境甚至有的達到破產(chǎn)的程度。究其原因，固然有房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范化程度低、規(guī)范缺口多、約束力有限、規(guī)范效果不理想等客觀因素，但開發(fā)商以供給為導向、市場定位不準、選址不當、產(chǎn)品定位失誤、規(guī)劃設計落后等決策不當?shù)闹饔^因素還是造成這些問題的主要原因，而這些恰恰是房地產(chǎn)可行性研究的主要內(nèi)容和重點分析的對象，也可以說，不重視房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究，是造成房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的關鍵之一。3.1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究存在的問題目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在開發(fā)資金不足的問題，房地產(chǎn)可行性研究報告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款的重要依據(jù)，我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作還存在一些問題，現(xiàn)具體分析如下：(1) 理論指導上存在的問題作為房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預測、規(guī)劃設計、市場定位、經(jīng)營方式等，如何在可行性研究中根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)項目開發(fā)進行評價，缺乏明確的、可操作性的指導意見。有關可行性研究分析的理論書籍中都較為模式化、簡單化地介紹市場預測和項目策劃等工作的理論和方法，但具體在可行性報告中如何分析和評價，缺乏理論指導。同時房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究還沒有一套完整的、系統(tǒng)的、可操作的評價指標體系，現(xiàn)有的指標僅僅是經(jīng)濟評價指標，而這些評價指標對房地產(chǎn)決策的參考和指導作用不明顯，這是相當一段時間可行性研究流于形式、質(zhì)量低下的一個重要原因。由于在理論上缺乏指導性，因此在房地產(chǎn)可行性研究報告編制過程中容易使人陷入以下誤區(qū)：對市場預測、項目策劃等重要內(nèi)容分析依據(jù)不科學，缺乏指導性。有些數(shù)據(jù)的采集和處理，包括測算好象已在靜態(tài)基礎上考慮了動態(tài)，但實際上沒能考慮房地產(chǎn)市場多變的形勢，如供給和需求、產(chǎn)品品質(zhì)的先進性、租售價格和政策等因素的變化；可行性研究報告?zhèn)戎赜诙糠治觥⒏鶕?jù)各種公式、模式下的“精算”結(jié)果作判斷。但純定量論證分析法并不能滿足可行性研究為決策提供科學依據(jù)的客觀要求，其往往只注重決策結(jié)果的財務經(jīng)濟可行性，忽視了定性分析。房地產(chǎn)可行性研究需要定量分析與定性分析并重，但是，在實際工作中往往偏重于定量分析，而忽視定性分析。究其原因有兩個：第一是定量分析容易掌握，定量分析的程序及計算軟件的普及，已使定量分析成為非常輕松的工作；第二是定性分析要求對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行具體分析，除了進行項目本身的基礎設施環(huán)境分析外，還要進行國家政治因素、政策法規(guī)及稅費因素和經(jīng)濟因素分析，難度相對較大。(2)投資決策者的行為上存在的問題房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策者，是決策系統(tǒng)的基本要素，是決策系統(tǒng)中最積極、最能動的因素，它是決策系統(tǒng)的駕馭者和操縱者，是決策系統(tǒng)成功與失敗的關鍵。據(jù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者行為的調(diào)查、分析，影響房地產(chǎn)可行性研究指導思想的項目投資決策者行為方式主要有以下幾種：以獲得政府立項批文和投資計劃為目的；出于節(jié)約資金考慮，由企業(yè)內(nèi)部職能部門或委托社會個人進行；聘請社會專業(yè)咨詢機構(gòu)完成。項目投資決策者的這些行為特征客觀地造成了目前房地產(chǎn)可行性研究流于形式的局面，這是由投資決策者的世界觀方法論和經(jīng)驗主義所決定的，項目投資決策者是否具有創(chuàng)新觀念、全局觀念和風險觀念，是否具有決策科學化的指導思想，是提高可行性研究有效性的關鍵。(3)編制人上存在的問題目前進行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)，有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數(shù)據(jù)無來源、前后不一致，定性分析流于形式，沒有針對性等等，究其原因，有以下幾點：編制人員專業(yè)素質(zhì)低。相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的編制專業(yè)人士，并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領域，他們僅能做的是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊，定量分析草率計算，經(jīng)濟評價流于形式，失去了可行性研究的作用。編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對象進行必要的調(diào)查、收據(jù)收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足經(jīng)濟評價結(jié)果的需要，沒有詳細的調(diào)查提綱和編制方案，參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告樣本進行修改，這種報告質(zhì)量可想而知。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復雜性、不可預見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進行科學、合理的分析預測；缺少對規(guī)劃設計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預測；不能對產(chǎn)品價格進行符合市場發(fā)展趨勢的準確分析；成本測算習慣于社會平均水平，不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標準測算投資費用，致使進行經(jīng)濟評價分析的基礎數(shù)據(jù)失真。(4)可行性研究的深度不夠的問題一個深度適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告主要體現(xiàn)在：工程實施方案有兩個以上方案比選，確定的主要工程數(shù)據(jù)應滿足初步設計的要求，提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠，主要表現(xiàn)在：定性描述較多，定量計算不足；廠（站）址、主要工藝方案、重大設備選型缺少多方案比選；生產(chǎn)（建設）規(guī)模論證不充分；重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清，依據(jù)不足，等等。(5)風險預測不足，參考依據(jù)不夠。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險、政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，但實踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，對以上風險分析顯然不足、不透、不深，在投資估算中，沒有相應的工程造價的定額、標準；在經(jīng)濟評價中，隨心所欲地采用一些過時的財務比率和參數(shù)等。(6)方案優(yōu)化重視不夠。方案設計是不可缺少的程序，也是提高經(jīng)濟效益的重要環(huán)節(jié)。但方案設計現(xiàn)在更多的是從技術(shù)角度和美學角度出發(fā)，對如何提高經(jīng)濟效益還重視不夠。3.2 房地產(chǎn)可行性研究的影響因素無論進行何種類型房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)，其成功與否不僅受到房地產(chǎn)市場供求關系的影響，而且還受到許多外部因素的影響。對這些影響因素的深入細致的分析和評估，是房地產(chǎn)可行性研究的極為重要的內(nèi)容。如果對它們研究不透、考慮不周或評估不準，那么就會導致投資的盲目性，直接影響經(jīng)濟收益，甚至使投資中途失敗，造成嚴重損失。通常，對房地產(chǎn)可行性研究的影響因素有：政府政策因素、環(huán)境因素等。3.2.1 政府政策因素房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與城市發(fā)展緊密相連，受到來自政府有關部門的各種限定與制約。政府政策因素是房地產(chǎn)項目立項和成功實施的先決條件。一是通過計劃管理手段對房地產(chǎn)市場宏觀上的總量調(diào)控；二是通過市場機制對房地產(chǎn)市場供需關系、價格水平的自動調(diào)節(jié)，從而調(diào)節(jié)和約束企業(yè)行為，抑制市場的非正常交易。(1)政府對土地總體規(guī)劃和年度計劃的調(diào)控因素在房地產(chǎn)市場調(diào)控中對土地的供應和運作十分重要尤其對基本建設投資調(diào)節(jié)更為重要。因此，對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般總伴隨著對土地的直接要求，政府供應土地的質(zhì)與量直接控制基本建設的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。從市場運行的角度來說，供求關系是決定市場狀況的根本原因，特別是由于我國國有土地由政府壟斷出讓或劃撥，因而土地總體規(guī)劃和年度計劃對房地產(chǎn)市場更具有直接明顯的調(diào)節(jié)功能。在進行房地產(chǎn)可行性研究時必須高度重視房地產(chǎn)市場上土地供應狀況。(2)城市規(guī)劃的影響現(xiàn)代城市發(fā)展十分重視整體規(guī)劃，城市規(guī)劃建設十分重視：統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。并遵循該原則集中成片改造舊區(qū)和開發(fā)新區(qū)，合理地配套建設基礎設施和公用設施，較快地改變城市面貌，增強城市活力和提高城市綜合效益。每一塊政府批租的土地一般都同時確定了其用途，要改變其用途的性質(zhì)是很困難的。同時，政府在批租土地時還會附帶一些約束條件，例如，開發(fā)用地的容積率、房屋建筑限高等?？梢姡谶M行房地產(chǎn)可行性研究時必須十分重視城市規(guī)劃的限制因素。(3)金融的杠桿作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關。房地產(chǎn)金融市場通過專業(yè)銀行，用信貸、發(fā)行股票、債券及開展住房儲蓄業(yè)務，幫助房地產(chǎn)企業(yè)融通資金。政府通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。由于金融杠桿的調(diào)節(jié)作用往往呈周期變化，因此，在進行房地產(chǎn)可行性研究時，應注意掌握和預測金融調(diào)節(jié)的變化規(guī)律。各國經(jīng)驗表明，單純依靠市場不可能解決住房問題，只有市場與非市場相結(jié)合，才是解決住房問題的有效途徑，政府勢必運用適當政策加強對住房市場的調(diào)控，例如，確定微利商品房的水平，住宅商品房價格規(guī)定等。因此也要注意住房政策的影響(4)地價的杠桿作用雖然房地產(chǎn)價格主要取決與供求關系，但地價對房地產(chǎn)價格也有很大影響。房地產(chǎn)價格是政府調(diào)控市場的主要對象，政府可通過城市土地供應的壟斷地位，運用地價的杠桿對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。應適當重視地價的杠桿作用。稅收的影響房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。政府通過稅收杠桿理順分配關系，保證政府的地租收益，通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，用以抑制投機，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為。由于稅收調(diào)節(jié)方法時效性強、突變的特點明顯，應考慮稅收政策的因素。租金的影響房地產(chǎn)租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價格，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象之一。政府通過調(diào)節(jié)租金水平使之與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，并努力使租金與房地產(chǎn)買賣價格保持合理的比例，保障政府的土地收益。另一方面，政府根據(jù)市場需求，在保證房地產(chǎn)市場總供給的前提下，合理調(diào)整租售比例。由于租賃收入是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收益的重要組成部分，因此在進行房地產(chǎn)可行性研究時應重視租金這個影響因素。3.2.2 環(huán)境因素這里指的是廣義項目的自然條件的環(huán)境因素，如項目的自然條件、城市的基礎設施條件、周圍的環(huán)境質(zhì)量等方面。（1）項目的自然條件。一個完整的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，應當包括對擬開發(fā)土地的地形、地物、水文地質(zhì)條件、等校核，同時要明確土地位置、面積等評價結(jié)果。因為項目的自然條件直接影響到土地平整、開