2010年長沙華盛世紀新城一期社區(qū)商業(yè)營銷策劃報告(84頁）

華盛世紀新城一期社區(qū)商業(yè) 營銷策劃報告 長沙 前 言 首先，感謝貴司對我司的信任，使我們有機會參與貴公司華盛世紀新城一期社區(qū)商業(yè)的營銷深入溝通，并有機會搭建起雙方合作的平臺。 在正式撰寫本方案之前，和盛公司做了以下功課： 對本案所處的片區(qū)環(huán)境進行了深度了解； 對本案競爭項目進行了有針對性的比較； 對本案進行了切實可行的方案討論及思想交流； 本方案著力對本案的營銷推廣執(zhí)行做了深入淺出、切實可行的探討，提出了適合項目發(fā)展的成熟見解，我們有信心在貴公司的大力支持與協(xié)助下，圓滿完成項目的銷售任務(wù)。 一期社區(qū)商業(yè)目標溝通 華盛世紀新城 120萬方超級大盤商業(yè)運作主要目標： 利潤的重要來源；項目整體增值：形成對世紀新城整體項目運作的價值支撐；高檔品質(zhì)住宅小區(qū)展示價值； 成為項目增值舉措 具有展示價值 利潤的重要來源 住宅商業(yè)對項 目發(fā)展的作用 項目整體概況 華盛世紀新城一期系省直單位經(jīng)濟適用住房，它位于長沙市雨花區(qū)湘府東路以北，西接韶山南路，東臨圭塘河風(fēng)光帶，南望天際嶺國家森林公園，距省政府新址約 5公里，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 華盛世紀新城一期商業(yè)區(qū)為整個華盛世紀新城社區(qū)的一期臨街獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，共有 5棟商業(yè)建筑，它在整個小區(qū)內(nèi)處于華盛世紀新城一期南側(cè)，用地呈 “ 形布局，南臨一條 16米寬的市政道路，道路東西向貫穿地塊，西連洞井路，東接圭塘河風(fēng)光帶，地理位置優(yōu)越、交通便利。商業(yè)區(qū)中心以半圓形建筑群圍合成為一座城市廣場，與華盛世紀新城住宅區(qū)主入口相融合與銜接；其商業(yè)總建筑面積約 3萬平方米，主要以服務(wù)華盛世紀新城住宅區(qū)，適度開放型社區(qū)商業(yè)服務(wù)，為整個南城的不可多見的多功能、多層次、復(fù)合型中心商業(yè)街區(qū)。 一期社區(qū)商業(yè)街鋪主要參數(shù) 一期社區(qū)商業(yè)集餐飲、酒店、康樂等一體，自西至東分為 5棟單體建筑，總建筑面積約 3萬平米。 1#、 2#：一二層為獨立社區(qū)商鋪，三四層為大開間商業(yè)。一樓層高 樓層高 - 四層層高 3#：一層、二層設(shè)計規(guī)劃為社區(qū)超市，一樓層高 樓層高 三 - 六層規(guī)劃為酒店，層高 4#：一層層高 二層層高 三 - 五層層高 六層層高 5#：一 六層層高均為 其中： 2#、 3#、 4#有地下停車場，且互相聯(lián)通，共預(yù)計近 216個車位。 目前，豐升公司在規(guī)劃設(shè)計之初就已經(jīng)對社區(qū)商業(yè)做基本定性，且工程基本已經(jīng)達到現(xiàn)房。 本案商業(yè) 標客戶分析 紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷 長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析 本案核心均價的探討、價格及策略 本案營銷策略和執(zhí)行計劃 本案商業(yè)定位及推廣策略 周邊商業(yè)分析 1、位于紅星大商圈版圖東向，商業(yè)氣氛濃，周邊市場林立，綜合各類市場近達 16家之多。 2、省府新版圖成為投資新熱點，但周邊尚未真正形成成熟的生活圈； 3、商業(yè)形態(tài)單一，專業(yè)市場多，臨街社區(qū)商業(yè)薄弱，目前周邊底商空置率高； 4、周邊市場租金普遍偏低，主要是紅星商圈的市場多數(shù)為老市場，配套設(shè)施落后，部分市場還是業(yè)主集資修建的，現(xiàn)在的租金普遍偏低，即使經(jīng)營較好的建材市場的租金也多數(shù)在 40 紅星大商圈商業(yè)物業(yè)市場分析 紅星商圈商業(yè)物業(yè)的三種類型 大型商業(yè) ： 步步高超市紅星店、通程紅星店、紅星美凱龍等。 專業(yè)市場： 井灣子家具市場、紅星建材市場、紅星花卉市場、紅星 水果蔬菜批發(fā)大市場、紅星大市場、蓮湖汽配市場、雨花五金機電大市場等。 社區(qū)臨街商鋪 ： 如韶山路以西的岳泰理想成臨湘府路街鋪、歐洲城街鋪、湘府 9號街鋪、奧林匹克街鋪、蓮湖汽配城一期、泰禹彩云之翼等等； 大型商業(yè)物業(yè)比較表 名稱 位置 主題商業(yè) 經(jīng)營情況 步步高 韶山南路與湘府 路交匯處西南向 區(qū)域性生活超市 為紅星商圈首個廣場式生活超市，單層面積較大，人流量可觀，經(jīng)營能力強。 通程百貨 韶山南路與湘府 路交匯處東南向 大型百貨商場 業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營品種齊全，但因開業(yè)時間較短，還處于商場培育期，經(jīng)營能力較好。 解讀紅星商圈大型商業(yè)物業(yè)： 紅星商業(yè)圈位于長沙南城，其半徑范圍南到長沙的汽車南站以南、北到井灣子以北、西至省政府、東到萬家麗路。在長沙市商圈“東西成線、點式南移”的發(fā)展趨勢下，紅星市場群的帶動效應(yīng)已經(jīng)十分明顯。且隨著城市建設(shè)的不斷完善和長、株、潭一體化進程的加快，其影響力和輻射力不斷擴大，該區(qū)域的地段價值和商業(yè)氛圍將會成倍增長。 大型商場物業(yè)布點就是最好的例證。 紅星部分專業(yè)市場經(jīng)營狀況 名稱 業(yè)態(tài) 性質(zhì) 租金情況 經(jīng)營情況 蓮湖 汽配城 品牌汽車配件專賣店汽車防盜器材，汽車輪胎，汽車內(nèi)修飾，汽車美容、保養(yǎng)，附件等。 商鋪投資客戶居多，住宅自用的居多。 35較好 紅星建材 交易中心 衛(wèi)浴潔具、地板、地磚廚柜、電器、五金、油漆、樓梯、墻紙、門窗吊頂、精品樓梯、燈飾。 投資客戶居多，經(jīng)營戶多為周邊地市經(jīng)商客戶。 40較好 水果批 發(fā)市場 各類鮮令果蔬。 投資客戶居多，經(jīng)營戶多為周邊地市經(jīng)商客戶。 30一般 雨花五金 機電市場 發(fā)電設(shè)備機組、工程機械、建筑機械、冶金機械、化工機械等。 主要是自營客戶， (0棟 )目前入住率很高。 25較好 解讀紅星商圈專業(yè)市場物業(yè)（因紅星商圈專業(yè)市場太多，取其與本案相鄰部分項目）： 確定一個成功的專業(yè)市場，須以極大的優(yōu)惠招商政策吸引經(jīng)營戶，對于投資客以帶租約銷售是大多數(shù)商家目前的運作手法。 紅星周邊社區(qū)臨街商鋪 名稱 位置 面積規(guī)格 性質(zhì) 售價（ 元 /平） 銷售情況 蓮湖 汽配城 一期 長沙市湘府路與洞 井路交匯處往北50米 開間 進深 1樓高 2樓高 住宅底商 臨街獨立商鋪 一樓出售 二樓出租 部分自用 泰禹彩 云之翼 萬家麗南路與香 松路交匯處北向 開間 4層高 住宅底商 臨街獨立商鋪 余少量 解讀紅星商圈臨街住宅底商： 社區(qū)商業(yè)目前均處于銷售狀態(tài)，因各項目進度進度與業(yè)主入伙等情況，投入營運的物業(yè)相對較少，且需要較長的時間培育期。 紅星商圈周邊社區(qū)臨街商鋪 名稱 業(yè)態(tài) 月租金 人流 出租率 湘府路 汽車 4活超市、餐飲 30流較多、人流較少 80% 韶山南路 餐飲、便利店、美容美發(fā)、 60流多、人流多 100% 萬家麗南路 餐飲 15流較多、人流少 20% 洞井路（主要為湘府路二端） 日雜便利店 20流較少、人流較少 50% 人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵因素： 由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)，所謂有人氣才會有較好的銷售氣氛 。 紅星商圈商業(yè)調(diào)查小結(jié) 購買商鋪的客戶主要目標是投資養(yǎng)老、保值和增值； “ 一鋪養(yǎng)三代 ”主要體現(xiàn)了商鋪的投資價值，也成為紅星原居民財富的象征 。 1、紅星大商圈以依托多年的各類老專業(yè)市場建立起來，整體配套相對較弱，整體租金水平不高，但回報率比較穩(wěn)定。其商鋪售價及租金以紅星、汽車南站為中心向四周呈遞減趨勢，因其開發(fā)的時間較早，投資客戶收效較大。 2、目前紅星商圈內(nèi)專業(yè)市場的投資回報率在 10右，湘府路沿錢的商鋪回報率略低（在 間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，也有部分自己用來經(jīng)營，出租相對其它區(qū)域?qū)I(yè)市場的偏少。 3、因長株譚三市逐步融城，高度刺激紅星大商圈的快速發(fā)展與推動，成為了長沙市南城中心點的流轉(zhuǎn)樞紐，大商圈的價值即將凸現(xiàn)。 本案商業(yè) 標客戶分析 紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷 長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析 本案核心均價的探討、價格及策略 本案營銷策略和執(zhí)行計劃 本案商業(yè)定位及推廣策略 商業(yè)物業(yè) 投資價值 一鋪養(yǎng)三代 “ 鋪 ” 周邊人流量多少 商圈內(nèi)的消費能力 優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力 非短期的租金回報，而在于長期的升值空間。 街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種。 集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷售，適合大基金的長期戰(zhàn)略投資經(jīng)營。 商業(yè)物業(yè)價值判斷 關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究 臨街獨產(chǎn)商鋪 集中商業(yè)（專業(yè)市場 +大型商場） 價值依托的基礎(chǔ) 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；很強的自我調(diào)節(jié)能力； 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；受經(jīng)營狀況好壞的制約； 價值的保障（風(fēng)險） 保值增值，低風(fēng)險； 取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險高； 在由紅星市場群組成的紅星大商圈中，其韶山路與湘府路交匯處，已建成并投入使用的紅星綠化休閑廣場，步步高大型生活超市、通程商業(yè)廣場紅星店，使得該區(qū)域成為紅星商圈的商業(yè)中心和居民休閑中心，也成為南城新興的中心樞紐點。廣場周圍有投資 500個國際標準展位的中國現(xiàn)代農(nóng)博博覽交易中心展館，可容納 5400多戶企業(yè)和經(jīng)營戶的配套齊全的現(xiàn)代國際物流中心，由 2個農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場構(gòu)成的基礎(chǔ)市場群，并建有建材、家電、電器、糖酒、百貨等大型市場和商場。高密度的大型集中商業(yè)的集中面世，給紅星大商圈中的商業(yè)物業(yè)長期競爭和發(fā)展帶來極大的壓力，同時社區(qū)臨街獨立商鋪面臨機遇。 關(guān)于紅星目前商業(yè)物業(yè)投資價值的思考 1、由紅星市場群組成的紅星大商圈日趨成熟，其影響力日益擴大，其影響力和輻射力不斷擴大且隨著城市建設(shè)的不斷完善和長、株、潭一體化進程的加快，該區(qū)域的地段價值和商業(yè)氛圍將會成倍增長。 2、紅星大商圈中的周邊生活配套和市政配套不是很完善，看起來感覺像郊區(qū)，但其版圖中大片土地均已被各集團收購，將規(guī)劃擴建成大型成片住宅社區(qū)。區(qū)域內(nèi)的天際嶺國家森林公園，加之即將啟動的“圭溏河風(fēng)光帶”，將帶來大高吸引力的盆聚效應(yīng)。 3、省政府和天心區(qū)政府南遷給紅星大商圈中的商業(yè)物業(yè)注入新的催化劑。紅星片區(qū)的道路系統(tǒng)日益完善成熟，城際軌道干線將直抵株洲、湘潭，道路的拉通直接帶來該片區(qū)地塊的升值。 4、紅星大商圈中其強大人流量，具備強有力的消費能力，同時各類市場群大部分為市場，是中低端消費者追逐的目標。隨著紅星大商圈的不斷發(fā)展和完善，將開辟了一個的新商業(yè)時代。 本案商業(yè) 標客戶分析 紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷 長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析 本案核心均價的探討、價格及策略 本案營銷策略和執(zhí)行計劃 本案商業(yè)定位及推廣策略 湘 府 路 韶山南路 華盛世紀新城 120萬方 井 圭 路 泛世紀商圈日漸成型 洞井路 萬家麗路 井灣子 井灣子家居 步高 通程百貨 圭塘路 天際嶺公園 托斯卡納 蓮湖學(xué)校 水岸天際 山水庭院森林一號 蓮湖汽配城 樂萬邦 城南故事 華盛世紀新城一期社區(qū)商業(yè)街最大的商業(yè)核心價值在于未來升值潛力： 1、 位于紅星最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊?nèi)，小區(qū)生活圈內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏黄?3萬人；2、將形成紅星片區(qū)湘府路規(guī)模最大，檔次最高的社區(qū)； 3、將擁有含金量最高的客戶群體。 華盛世紀新城一期商業(yè)街價值分析 美洲故事 物業(yè)類型 一佳、沃爾瑪?shù)却蟪?商業(yè)步行街 專業(yè)市場 問題 動輒數(shù)萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足 無法提供足夠數(shù)量的停車位 如無特色，所在位置難以吸引足夠人流 對住宅品質(zhì)造成影響 可行性 不可行 不可行 可以參照 不可行 一期商業(yè)街價值特點分析 華盛世紀新城項目共分三大期開發(fā)，目前營運的為一期項目，即省直單位經(jīng)濟適用住房，一、二期中間為建設(shè)路，為市政道路。一期社區(qū)商業(yè)呈帶狀排列，商業(yè)的中心以半圓形建筑群圍合并構(gòu)成一座城市廣場，與華盛世紀新城主入口相融合。從整體規(guī)劃構(gòu)思，一期商業(yè)可適度結(jié)合二、三期項目規(guī)劃并營造東方魅力風(fēng)情商業(yè)街格調(diào)進行營運。 社區(qū)商業(yè)開發(fā)面積近 3萬方，有規(guī)模優(yōu)勢。 一期社區(qū)商業(yè)街的 項目優(yōu)勢 項目地處長沙南城紅星商圈，是長沙城市發(fā)展規(guī)劃的商業(yè)中心；紅星商圈是由若干個市場建組成且經(jīng)營多年，已經(jīng)具備相當?shù)氖袌鲇绊懥?。項目區(qū)域有較好的商業(yè)氛圍（紅星大商圈主體已經(jīng)形成），發(fā)展前景可觀； 項目周邊未來有較多高檔的住宅小區(qū)，項目本身為 120萬方，小區(qū)容量大，有龐大的固定消費群，且消費能力強； 一期工程為省直單位經(jīng)濟適用房，已經(jīng)成形，處于現(xiàn)房銷售，且客戶正在裝修入住階段，小區(qū)周邊市政道路基本成型； 二、三期后續(xù)工程的開發(fā)，直接體現(xiàn)一期的商業(yè)價值，并直接拉升一期的商業(yè)價值空間。 省機關(guān)事務(wù)局與華盛集團品牌強強聯(lián)手，易于傳播與客戶接受； 一期社區(qū)商業(yè)街的 項目劣勢 周邊區(qū)域雜亂，周邊市政道路系統(tǒng)剛剛成型，要完全發(fā)展成為成熟商業(yè)區(qū)域尚需要一定時間。且周邊的商業(yè)銷售成交不活躍 ,租金不高 ,對項目現(xiàn)時的價值造成拉高形成制約。 紅星市場群主要以批發(fā)為主，人流較為混雜，影響項目的形象。 華盛世紀新城一期為省直機關(guān)經(jīng)濟適用房，因不對外銷售項目整體未對外公開宣傳與炒作，在市場的影響度與知名度不足。 距離湘府路有一定距離，洞井路尚未拉通。項目周邊為次干道，剛剛拉通，缺乏商業(yè)氛圍，道路不具備影響力。 社區(qū)商業(yè)達 3萬方，規(guī)模偏大，且大部分為 2價偏高），底層獨立臨街鋪面所占比例不大。 一期社區(qū)商業(yè)街的 項目營銷 機會點 2010年房產(chǎn)新政出臺，將對住宅市場形成空前高壓，但對商業(yè)、寫字樓市場未有明文要求，商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)將迎來較好的機遇。 社區(qū)底商的投資為消費者廣泛接受，具備很好的市場基礎(chǔ)。 目前民間資本富足，投資渠道單一。商鋪投資收益穩(wěn)定，保值增值能力強，比較受投資者的歡迎。 紅星商圈歷經(jīng)多年的發(fā)展已經(jīng)成熟且初具規(guī)模，并具備相當?shù)氖袌鲇绊懥?。紅星商圈正在由商業(yè)次中心向高端商務(wù)中心轉(zhuǎn)變，步步高、通程百貨、融程花園酒店的入駐可見轉(zhuǎn)變跡象，發(fā)展極正在形成。 紅星市場眾多的經(jīng)營戶及紅星周邊的原居民具備很強的購買力。 本案一期為省公務(wù)員住宅區(qū)， 81家省直單位， 3200余套住房，本身具備雄厚的客戶基礎(chǔ)。 一期社區(qū)商業(yè)街的 項目營銷 困難點 目前長沙房產(chǎn)市場社區(qū)商業(yè)供給量大，基本上每個樓盤或多或少的有配套商業(yè)銷售，市場競爭激烈。特別是湘府路沿線及韶山路以西的街鋪，目前積壓較多，銷售不暢。 目前國家新政策出臺，遏制房地產(chǎn)價格快速上揚，打擊房產(chǎn)市場的投機行為，對房地產(chǎn)的投資亦不支持，因此，對商業(yè)物業(yè)銷售將產(chǎn)生一定的負面影響。 華盛世紀新城一期目前已交房，但入住率不高，人氣不旺，商業(yè)氣氛比較弱。 1） 生活、工作、經(jīng)商在南城 特點描述： 經(jīng)商人士、政府職員、企業(yè)白領(lǐng)、專業(yè)投資者 熟悉本區(qū)域商業(yè)圈、生活或工作在項目周邊的投資者，以 紅星大商圈 為代表的一大批專業(yè)市場的經(jīng)營檔主。另一種則是小區(qū)的 18家省機關(guān)政府職員及周邊企業(yè)白領(lǐng) 的中高收入階層。這批人是項目的消費者又是投資者 0準備為流動資金找出路，期待以財生財。他們通常熟悉本商圈的價值及商鋪投資，對配套、交通、環(huán)境了如指掌及未來發(fā)展前景充滿信心。這批人數(shù)量龐大 ,能起到帶動作用 潛在客戶數(shù)量比例 :總客戶量約占 50%。 項目目標客戶群定位 2） 長、株、潭、婁底、邵陽 等周邊地投資人士 特點描述： 該類型客戶為有能力支付從 100萬 以上投資金額，以穩(wěn)定收租回報為目的，長沙市作為湖南省的中心 ,吸引著周邊財富人士閑散投資資金 位的位置、交通情況、風(fēng)險值，性價比及穩(wěn)定回報。 潛在客戶數(shù)量比例 :總客戶量約占 15% 項目目標客戶群定位 3)在長沙市經(jīng)商投資的財富人士 特點描述： 該客戶熟悉長沙市場商業(yè)發(fā)展，有長沙市人 ,但其多數(shù)不是長沙本地人 ,如 廣東、上海、浙江地區(qū) 對長沙市商業(yè)發(fā)展有一定的了解，且手上有 50準備為流動資金尋找出路，期待一鋪養(yǎng)三代或可有穩(wěn)定回報。他們通常熟悉長沙的商業(yè)價值，對配套、交通、環(huán)境了如指掌并對長沙市的發(fā)展和規(guī)劃有信心。希望分享當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來的好處。 潛在客戶數(shù)量比例 :總客戶量約占 35% 項目目標客戶群定位 要客戶：長沙其它區(qū)域客戶 /外地客戶 看中項目的地段、綜合品質(zhì)及項目所在片區(qū)的未來發(fā)展前景，以投資為主體。 I 核心客戶： 中高端客戶 職業(yè)特征：周邊原住民、拆遷戶、紅星大市場內(nèi)各類區(qū)域代理商 /經(jīng)銷商、企業(yè)中高級管理人員等。置業(yè)目的：以投資置業(yè)為主體的消費方式。 重要客戶：高端客戶 看好紅星片區(qū)商業(yè)貿(mào)易流通潛力及項目辦公、商鋪投資性能，以辦公、商鋪投資為主。 偶得客戶 :中端及中低端客戶 職業(yè)特征：年輕白領(lǐng)、普通企業(yè)員工、普通私營企業(yè)主；年齡特征： 35戶特征：有投資剛性需求（拆遷、理財?shù)仍颍⒅氐屯顿Y門檻，投資目的：以自營為主體。 I 本案客群定位示意圖 以紅星大商圈為核心的泛區(qū)域高端收入及部分中高端收入、以商鋪自用、投資、辦公為主的財富階層 客群定位概述 客戶消費心理分析 自己從事一個行業(yè)的經(jīng)營，有一定的資本積累，計劃投資增加營業(yè)點。 心理一 心理二 家庭具備一定的積累，考慮投資商鋪，作為家庭穩(wěn)定收益的保障或者解決部分家庭人口的就業(yè)。 心理三 手上資本富足，投資商鋪作為分散風(fēng)險的一種考慮，作為長期持有或中長線炒鋪。 心理四 手上有一定的資本積累，投資商鋪作為養(yǎng)老考慮。 本案商業(yè) 標客戶分析 紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷 長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析 本案核心均價的探討、價格及策略 本案營銷策略和執(zhí)行計劃 本案商業(yè)定位及推廣策略 一期社區(qū)商業(yè)街 商鋪價格策略 市場導(dǎo)向原則： 采取市場比較法來預(yù)測項目第一期首層商鋪銷售均價，首層定價選取參照的項目為： 蓮湖汽配城、岳泰理想城、泰禹彩云之翼、山水庭院、德慶水韻山城、弘欣公寓 共六個項目。 動態(tài)變化原則： 價格制定并非一成不變，而是根據(jù)銷售進度和銷售業(yè)績不斷調(diào)整。 持續(xù)上調(diào)原則： 第二期商鋪發(fā)售的價格適當上調(diào)，給投資者以項目升值潛力感覺。升幅視投資者可接受的心理價格以及市場價格水平而定。 商鋪定價市場比較法 商業(yè)區(qū)域因素直接比較表 區(qū)域因素 權(quán)重 估價 對象 蓮湖 汽配城 岳泰 理想城 泰禹 彩云之翼 山水 庭院 德慶 水韻山城 弘欣 公寓 商圈成熟程度 通條件 套設(shè)施 境條件 市規(guī)劃 計 1 1 業(yè)個別因素直接比較表 個別因素 權(quán)重 估價對 象 蓮湖 汽配城 岳泰 理想城 泰禹 彩云之翼 山水 庭院 德慶 水韻山城 弘欣 公寓 規(guī)劃設(shè)計 營管理 理位置 街狀況 計 1 1 項目商業(yè)價格市場比較法綜合修正系數(shù)表 項目名稱修正因素 估價對 象 蓮湖 汽配城 岳泰 理想城 泰禹 彩云之翼 山水 庭院 德慶 水韻山城 弘欣 公寓 首層實價（元 / 15800 14000 18000 10000 14000 9000 交易情況修正 1 易時間修正 1 域因素修正 1 別因素修正 1 項目相對價格 (元 / 15794 12404 15940 8372 12509 7715 本項目商業(yè)價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項目名稱修正因素 估價 對象 蓮湖 汽配城 岳泰 理想城 泰禹 彩云之翼 山水 庭院 德慶 水韻山城 弘欣 公寓 本項目相對價格 (元 / 15794 12404 15940 8372 12509 7715 權(quán)重 權(quán)后的相對價格（元 / 3948 1860 3188 1255 1876 772 本項目商業(yè)銷售價格 (元 /12899 商鋪定價市場比較法 復(fù)合加權(quán)得出 首層商鋪均價為 12,899元 / 整數(shù) 12,900元 / 市場比較法定價建議 臨街商鋪租金調(diào)查表 位置 商鋪名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 面積（平方米） 租金單價（元 /月） 項目以東及 項目以南 紅量建材廣場恒福陶瓷專賣店 瓷磚、建材 120 65 紅星建材交易中心 丹得櫥柜 櫥柜 100 50 紅星建材市場 板材 180 45 紅星水果蔬菜批發(fā)市場 餐飲 80 30 中國聯(lián)通韶山路專賣店 手機業(yè)務(wù) 60 70 蓮湖汽配市場 3號鋪 正在招租 200 55 項目以北 中國電信紅星營業(yè)店 手機業(yè)務(wù) 50 120 井圭路養(yǎng)天大藥房 藥品零售 120 55 山水庭院市場臨街商鋪（五金） 五金批發(fā)、零售 60 30 井封路香園茗茶 茶葉批發(fā)、零售 80 40 租金反推定價法 市場租金反推售價表 臨街商鋪平均租金 年收益率 首層參考均價（元 / 56 6% 11， 200 租金反推定價法 反推得出，首層商鋪均價為 11200元 / 。 根據(jù)調(diào)查，我們綜合周邊一樓商業(yè)平均租金水平約為 56元 /平米 /月。社區(qū)底商投資的年回報率一般在 5間，我們?nèi)≈虚g值 6%為推算依據(jù)。 根據(jù)復(fù)合市場比較法、租金反推法兩種定價方法，同時結(jié)合紅星各市場群與臨街獨立商鋪培育周期，分別給予 項目首層建議銷售均價為： 12,900 1200 2,050元 / ,取整數(shù)為 12， 000元 / 。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)銷售慣例，通常二層之樓層系數(shù)值為 首期二層商鋪均價為 12,000元 / 000元 / ；三至六樓可按 5000元 / 標準設(shè)定價格體系（以上定價建議為各樓層整體均價，具體各商鋪銷售價格視棟位置、商鋪位置、商鋪面積等參數(shù)有所不同，另招商政策可參考此標準適當調(diào)整）。 根據(jù)上述銷售價格分別結(jié)合對各棟（ 1積為 8162 、 3#面積為 11564 、4#面積為 6906 、 5#面積為 2742 ，即總面積約為 29374 ,不含地下車位面積）可銷售面積與進行計算，其預(yù)計總銷售額為 199,137,300元，約 199137300元 29374 = 項目定價建議 1#棟、 2#棟 1、 2樓為獨立的臨街店面，單層面積在 70平米左右，總價不高，深寬比例協(xié)調(diào)，而且這種門面需求旺盛，具備很好的客戶基礎(chǔ)，因此一樓單價應(yīng)當適當調(diào)高。建議 1#棟、 2#棟 1樓均價按 15000元 /平米控制。 項目定價建議 3#棟、 4#棟、 5#棟 1樓可以考慮分割出售，但因門面面積較大，進深較長，且不周正，因此單價應(yīng)當適當下調(diào)。建議 3#棟、 4#棟、 5#棟 1樓均價按 12000平米控制。 門面的價格無可比性，即使同一棟的不同位置，價格的相差也會較大。因此，建議根據(jù)門面所處的位置、大小來確定門面的價格，建立一戶一價的價格體系。 項目價格策略 一戶一價價格策略。 靈活折扣的價格策略。 低開高走的價格策略。 本案商業(yè) 標客戶分析 紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷 本案商業(yè)定位及推廣策略 長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析 本案核心均價的探討、價格及策略 本案營銷策略和執(zhí)行計劃 項目市場定位建議 : 關(guān)于定位：根據(jù)國際營銷界定位大師特勞特（ 風(fēng)靡全球的 定位 一書中的詮釋， 定位：指明確企業(yè)、品牌形象及產(chǎn)品價值，以幫助目標顧客群正確認識并理解企業(yè)區(qū)別于競爭對手形象的行為過程 。 （ ：你要為你的產(chǎn)品在 消費者心理創(chuàng)造一個第一 ， 因為人們只會記住第一。如果你的產(chǎn)品沒有的話，就創(chuàng)造一個第一。但是這個第一必須與產(chǎn)品是有 相關(guān)性、產(chǎn)品性格及與眾不同之處 。 項目定位建議 社區(qū)商業(yè)街 功能與業(yè)態(tài)建議 商務(wù)央?yún)^(qū)館 魅力時尚館 生活休閑館 行政美食館 便利空間館 1功能與業(yè)態(tài)建議 1#棟 功能定位 經(jīng)營范圍 銷售方 式 1、 2F 社區(qū)生活配套店面 水果、生鮮、通迅、藥房、小診所、母嬰用品、日雜五金、名煙名酒、洗燙店、 二手房中介 、建材店、早餐、西點、快餐、理發(fā)等 先出售 后招租 3F 運動健身 健身美體 先租賃 后出售 4F 社區(qū)生活館 舞廳（大眾消費）、卡拉 絡(luò)會所、辦公 2#棟 功能定位 經(jīng)營范圍 銷售 方式 1、 2F 社區(qū)生活配套店面 水果、生鮮、通迅、藥房、小診所、母嬰用品、日雜五金、名煙名酒、洗燙店、 二手房中介 、建材店、西點、快餐、理發(fā)、收費代辦點等 先出售 后招租 3F 中西餐廳 餐飲 先租賃 后出售 4F 美容、美發(fā)、美美體、香浴、熏蒸、辦公 3功能與業(yè)態(tài)建議 3#棟 功能定位 經(jīng)營范圍 銷售方式 1F 金融機構(gòu) 銀行網(wǎng)點、保險、證券、旅行社酒店大堂、 精品服飾 先租賃 后銷售 2F 茗茶空間 酒店商務(wù)會所、茶藝、棋牌娛樂 租賃，建議自留 3務(wù)酒店 酒店客房 先租賃 可以考慮分割銷售 4#棟 功能定位 經(jīng)營范圍 銷售方式 1F 生活超市 社區(qū)超市 先招租 后銷售 2F 大型酒樓 餐飲 3F 娛樂休閑 足浴 4公 辦公 可租可售 5#棟 功能定位 經(jīng)營范圍 用途 一樓 大型酒樓 餐飲、汽車服務(wù)中心、中等規(guī)模的醫(yī)療機構(gòu)或?qū)I(yè)醫(yī)療機構(gòu) 銷售 二樓 大型酒樓 餐飲 銷售 三樓 商務(wù)寫字樓 辦公 銷售 四樓 商務(wù)寫字樓 辦公 銷售 5#棟功能與業(yè)態(tài)建議 5號棟可以整棟對外出售給有實力的公司辦公。 本案租售比建議 1層 4層 3層 2層 表示先出售后招租 5層 6層 1# 3# 5# 2# 4# 表示先招租后出售 一期社區(qū)商業(yè)街 推廣策略 由豐升房產(chǎn)與華盛集團傾力鉅獻； 提升整個紅星大商圈且屹立于南城板塊核心地段之上的； 以社區(qū)獨立街鋪產(chǎn)品為核心，具備東方特色的商業(yè)街區(qū)，個性鮮明的； 以低置業(yè)門檻、高附加值（區(qū)域發(fā)展前景廣闊，高使用率、低分攤、每棟均有獨立出入口及電梯配置）的高性價比迎合市場； 一個省直機公務(wù)員小區(qū)，適宜各類商品質(zhì)商業(yè)物業(yè)投資及商務(wù)辦公的。 本案推廣目標 本案形象定位 紅星泛世紀城商業(yè)魅力街區(qū) 紅星 ：簡潔、明了直接向消費者訴求項目所處位置。并借紅星大商圈名氣宣傳項目。 泛世紀城 ：訴求項目處于華盛世紀新城核心區(qū)域地段、還可借省直公務(wù)員強大消費能力做支撐，更能樹立起紅星標志性商業(yè)街區(qū)以及項目的高品質(zhì)。 魅力街區(qū) ： 向消費者直接訴求項目產(chǎn)品定位。獨立小面積街鋪，不僅具備投資功能，還能最大化體現(xiàn)出商業(yè)升值空間。同時很好的避免了與紅星大商圈若干個市場群低端消費與集中商業(yè)百貨雙重擠壓問題。 基于此，我們必須突出本案鮮明的產(chǎn)品優(yōu)勢，我們對本案總體形象定位確定為 案名建議 建議一： 華盛世紀新城 東方魅力 第一街區(qū) 建議二： 紅星第一街 建議三： 蓮湖商業(yè)街 推廣主題確定 推廣主題緊扣項目特色，拔高項目形象 推廣主題緊扣市場需求，迎合市場消費心理 紅星財富區(qū) 東方魅力第一街 東方魅力 第一街區(qū) 具有中國特色商業(yè)文化，結(jié)合現(xiàn)代潮流時尚元素搭配。 長沙本身是時尚城市、消費城市、體驗城市、魅力城市，體驗切合城市的消費特質(zhì)。順應(yīng)當今國際商業(yè)發(fā)展趨勢，逛街不單是購物，更體驗視覺、聽覺、觸覺等感觀和心理感觀在內(nèi)的行為。湖南是開放的城市 “ 濃縮世界，輻射甚遠 ” ； “ 魅力 ”涉及內(nèi)容廣，便于項目商業(yè)包裝。 一期商業(yè)體量達 3萬平方米，最大才有吸引點。二期商業(yè)預(yù)測將圍繞周邊道路配以大量商業(yè)。 項目建筑以街區(qū)式為主，項目有商業(yè)街道，商業(yè)長廊、酒吧街等。 定位釋義及延展 產(chǎn)品是關(guān)鍵。本案將借紅星大商圈之勢 ，做為項目的推廣一部分，將極大地拉升本案的價值及形象 。 對于本案來說，有三個關(guān)鍵點。 一是紅星片區(qū)內(nèi)既有的強大消費能力，而選擇紅星做項目的地段屬性，可以讓人感覺更近、更繁華，更容易讓人接受和理解項目所處位置； 二是泛世紀城的內(nèi)涵。我們挖掘片區(qū)的商業(yè)價值及投資底蘊，如此可以更廣泛地吸引人前來；同時，我們需要挖掘本案對于本片區(qū)來說具有的獨有魅力，而這，就需要華盛世紀新城的內(nèi)核，體量達 120萬方。 三是產(chǎn)品特性。社區(qū)獨立街鋪與專業(yè)市場、集中商業(yè)百貨等有較大差距，其經(jīng)營風(fēng)險與小區(qū)成熟度成比，這正是本案的推廣關(guān)鍵。 華盛世紀新城 其最大的特點是規(guī)模大（共分三期，一期為 52萬方），整體小區(qū)體量達 120萬平方米 。如果在街區(qū)來說，應(yīng)該是最大規(guī)模。而我們最大的特點除了 齊全的業(yè)態(tài)組合 。另緊鄰小區(qū)東邊圭塘河即將改造成 長沙的 “ 秦淮河 ” ， 這就是我們與其它購物街區(qū)及傳統(tǒng)街最大不同，也是開發(fā)商在開發(fā)時倡導(dǎo)的全天候 24小時快樂體驗 ,吃、喝、玩、樂、購物于一體化的一站式消費服務(wù) 。是得以 吸引現(xiàn)代消費人群 的核心競爭力。 定位釋義及延展 為什么要用泛世紀城商圈做突出點？ 核心賣點展開 租售并舉，帶租約銷售，投資有保障 獨立臨街商鋪 產(chǎn)品特色，個性鮮明的 多功能、多層次、復(fù)合型商業(yè)街區(qū) 紅星大商圈唯一超級大盤社區(qū)街鋪 紅星大商圈核心地段之上的 低門檻、高品質(zhì)和高性價比的 華盛世紀新城一期商業(yè)街區(qū)所 呈現(xiàn)的：一個位置優(yōu)越、產(chǎn)品個性鮮明、有穩(wěn)定客源、極具投資價值的高性價比商業(yè)街區(qū)。 湖南省直機關(guān)公務(wù)員社區(qū)街鋪 本案推廣思路 先易后難，先租后售，租售并舉 是本案的總體營銷思路。本項目總體量較大，因此， 以實效為主，將提升物業(yè)人氣和集聚商業(yè)人氣為本案推廣的核心重點。 本案推廣的線性軌跡： 第一階段 以品牌形象，樹立關(guān)注焦點（品牌形象構(gòu)建期） 第二階段 構(gòu)建品質(zhì)形象，焦點與生俱來（核心賣點展示期） 第三階段 提煉項目形象高度，以全面的賣點形成強銷（強銷期） 第四階段 延伸品質(zhì)價值形象（促銷期） 推廣梯隊層次 1、利用 報紙與戶外 ，提出泛世紀商圈的概念，吸引受眾對時代價值內(nèi)涵的疑問與關(guān)注； 2、利用 宣傳資料 ，加強 “ 南城 氛圍營造，并通過樹立商業(yè)街區(qū)投資價值：低總價、高回報、高性價比、省直機關(guān)公務(wù)員小區(qū)，120萬超級大盤等等內(nèi)核，從而從內(nèi)心深處獲得目標客戶群對商業(yè)街區(qū)的共鳴，并推動其對紅星大商圈商業(yè)街區(qū)的關(guān)注與喜愛。 3、利用銷售 現(xiàn)場 ，突出品質(zhì)與形象，讓受廣告宣傳影響的客戶，在本案最終找到歸屬感，從而為下一步的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。 4、快速啟動 招商工作 ，結(jié)合 主力店 簽約，給客戶真實直觀感受，形成認知、認同。 推廣執(zhí)行要點 1、 營銷中心。 硬件：營銷中心既要滿足商鋪的銷售基本功能，同時還要滿足招商的需要，不僅要展示華盛世紀新城宏偉藍圖，還要充分體現(xiàn)出一期商業(yè)街區(qū)價值。軟件：人員統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一用品標簽等。 2、 現(xiàn)場導(dǎo)示與工地形象展示。 在項目正式啟動銷售前，即在湘府路與洞井路做好現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)，建議采用道旗、指示牌等各種形式，不僅是一個絕佳的宣傳場所，還可高效烘托商業(yè)街區(qū)氣氛。 3、 戶外廣告（戶外廣告牌及公交車亭廣告）。 建議選取在東塘、雨花亭、井灣子、通程紅星店、汽車南站、省政府新址、萬家麗路森林公園段等位置，形成重要 “ 十 ” 字構(gòu)架，以達到快速攔截目標客戶。 4、 宣傳資料。 單頁 /折頁等。 5、 招商。 招商政策、商家等級甄別等直接影響街鋪的銷售，特別是二 小區(qū)主入口中心廣場和樓體廣告 為了配合銷售與招商 ，需要發(fā)展商在 5月份底交付現(xiàn)場營銷中心時完成入口廣場工程 。 在入口廣場增設(shè)與星級商務(wù)酒店 、 大型餐飲 、 社區(qū)生活超市所相匹配的 升旗臺 、 雕塑 、 兒童游樂點 。 并且用鮮艷繽紛的刀旗包裝 ， 且圍繞 個性 、 繽紛的商業(yè)主題 。 項目現(xiàn)場包裝 功能分區(qū)建議： 銷售區(qū)域 招商區(qū)域 辦公區(qū)域 服務(wù)區(qū)域 體驗展示區(qū)，利用展板來充分體現(xiàn) “ 紅星財富區(qū) 的商業(yè)氛圍。 營銷中心內(nèi)部布置 本案總銷額估算 ：經(jīng)過初步統(tǒng)計，本項目商業(yè)街區(qū)總建筑面積約29,374平米，根據(jù)前面對項目整體均價測算，預(yù)測項目整體銷售總額為 商業(yè)街區(qū)并不是以銷售面積多論英雄。在這里面更多的是如何合理的提出出售比例與策略。還需綜合考慮到發(fā)展商的 二期、三期后續(xù)開發(fā)、運營、銷售、招商、政策 等問題。我司抱著 ” 客戶利益至上 ” 的原則，建議在商業(yè)物業(yè)未產(chǎn)生價值最大化和主力店未運營之前，盡量出售適量物業(yè)，我司建議完成項目整體銷售目標的 60%為佳，即 本案商業(yè)總銷售量估算約為 ： 限商業(yè)部分 ,不含地下車位部分 )。 本案媒介費用總預(yù)算 華盛世紀新城一期為省直機關(guān)公務(wù)員小區(qū)，因未對外公開銷售，其知名度與影響力均缺乏，另約 3萬方商業(yè)需銷售且兼招商，更應(yīng)增加廣告投放，以提升豐升公司品牌形象及一期街鋪形象，在銷售過程中除有效提升項目人氣之外，有效提升項目的銷售價格，使項目商業(yè)物業(yè)價值得到最大化兌現(xiàn)。 通常項目從開始到正式完成銷售，媒介宣傳費用的預(yù)算須占總銷售額的 另因項目一期商業(yè)還面臨招商廣告投放， 本著節(jié)省、效率的原則，我們對本案的媒介宣傳費用預(yù)算標準取 預(yù)計總費用約為： 180萬左右。 推廣費用明細 報紙 電視 電臺 / 短信 戶外 廣告 宣傳 資料 公關(guān) 活動 現(xiàn)場 包裝 不可 預(yù)見費用 費用 金額 80萬 15 10 50 3 10 5萬 7萬 費用 比例 45 整體銷售金額預(yù)計 整體推廣費用預(yù)計 180萬 整體推廣費用比例 本案推廣媒介及費用預(yù)算表 售樓部建設(shè)、裝飾費用計入項目的建安成本，不在廣告費之列。售樓部的辦公家具、設(shè)備購置計入項目的管理成本，亦不在廣告費之列。詳細媒介執(zhí)行計劃另定。 本案商業(yè) 標客戶分析 紅星商圈商業(yè)物業(yè)價值判斷 本案商業(yè)定位及推廣策略 長沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場分析 本案核心均價的探討、價格及策略 本案營銷策略及執(zhí)行計劃 一期社區(qū)商業(yè)街 營銷總策略 “巧借二期開發(fā)之勢，快速推貨 ” 策略 “ 點對點客戶營銷 ” 策略 “ 帶租約出售 ” 策略 “ 主力商家品牌與華盛強強聯(lián)合 ” 策略 “ 產(chǎn)品唯一性 ” 策略 “ 低開高走，逐步拉升 ” 策略 “ 泛銷售 ” 策略 “巧借二期開發(fā)之勢，快速推貨 ” 策略 借華盛世紀新城二期啟動之勢將一期商鋪推出市場，商鋪是項目營銷推廣重點，并帶出項目的副品牌 住宅，整體上突顯住宅投資價值，住宅與商業(yè)緊密結(jié)合，以住宅帶來中高端客流， “ 兩張王牌 ” 同時吸引投資者，“ 兩匹戰(zhàn)車 ” 同時占領(lǐng)市場 。 “ 點對點客戶營銷 ” 策略 根據(jù)投資者特征，投資者主要集中在周邊專業(yè)市場，因此營銷戰(zhàn)術(shù)上進行 “ 點對點客戶營銷 ” ，通過宣傳單張等傳播方式，更堅定鎖住客戶，為公開發(fā)售打下堅實的客戶基礎(chǔ)。 “帶租約出售 ” 策略 “ 通過委托前期招商，并實施商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理，為投資者帶來信心，同時也保證開發(fā)商做旺場的決心。 “ 主力商家品牌與華盛強強聯(lián)合 ” 策略 引入國內(nèi)知名品牌，加快與主力商家落實進駐意向，借助主力商家強大的影響力，吸引投資者眼球，同時帶動次主力商家的進駐。同時通過推廣 “ 華盛集團 ” 強大的實力背景和成功操作的案例，進一步增強投資者信心，并帶出項目品牌附加值， 實現(xiàn)品牌戰(zhàn)略。 “產(chǎn)品唯一性 ” 策略 項目建筑規(guī)劃、項目景觀規(guī)劃、商鋪間隔優(yōu)勢、省直公務(wù)員住宅小區(qū)優(yōu)勢。 “ 低開高走，逐步拉升 ” 策略 價格步步上揚，預(yù)留升值空間，與城市發(fā)展同步增值，制造價格不斷飚升的市場印象，爭取最高市場利潤。 泛銷售策略 泛銷售區(qū)域鎖定 :采取 立足以項目為中心點 蓋周邊城市，如株洲、湘譚、婁底市及邵陽為主，在該區(qū)域深入發(fā)掘、分化競爭對手市場；并在 各區(qū)域輔以 小型展示會 ，實行有深度、有廣度的挖掘買方市場。同時可根據(jù)實際銷售情況的變化，挖掘周邊的投資客。 推廣目標區(qū)域： 長沙市為主 ,長、株、潭與邵陽、婁底市 等地為輔 。 圈層 區(qū)域 核心圈層 以項目為中心 3公里范圍 輻射圈層 長沙市 一小時經(jīng)濟圈 長、株、潭經(jīng)濟圈 銷售總思路 本案的總銷售思路的制定，我們必須結(jié)合項目的實際情況和迎合投資者的心理來有針對性地制定。 本案 1#、 2#棟 1層獨立臨街鋪面，這種鋪面為眾多的投資者所鐘愛，應(yīng)當先推。 對于投資者來講，一般喜歡一樓的臨街獨立商鋪。對于非臨街的一樓部分，如果租賃情況較好，投資年收益達到 7水平，投資者也會出手購買。 總思路：先易后難，先租后售，租售并舉 商業(yè)物業(yè)的銷售，它不同于住宅物業(yè)的銷售，它的難度要比住宅物業(yè)的銷售要大。結(jié)合本案的實際情況，我們給本案制定的總銷售思路為：先易后難、先租后售、租售并舉。 本案 2樓以上的物業(yè)，直接銷售將有一定的難度，應(yīng)當先進行招租。目前的商業(yè)物業(yè)銷售，投資者居多，自用型購買的較少，帶租約進行銷售，比較符合投資者的投資心理。 先易后難 ， 先集人氣 推售計劃：先推一樓門面，再往樓上推。建議先推 1#、 2#棟臨街獨立商鋪，同時為后續(xù)累計客戶；再推 3#、 4#棟及5#棟一樓。樓上的建議先租后售。 5#棟建議整體出售，可以出售給有實力的公司作為辦公。 3#棟 4兩種考慮，一種為自留作為資產(chǎn)，可以抵押套現(xiàn)，并不會沉淀資金。二是可以在招商成功后，作為產(chǎn)權(quán)式酒店對外發(fā)售。 2 1 為避免未來市場及房產(chǎn)新政不確定性因素，在保證項目工期的情況下，要搶 2010年第貳季度的最后一個月開盤； 先租后售 ， 吸引投資 1 對于大部分的投資者，帶租約發(fā)售，即買即收租，后續(xù)的收益預(yù)期可見。先租后售符合投資者的消費、投資心理。 2 先租后售適用于二樓以上的商業(yè)物業(yè)的銷售。 3 先租后售，有利于聚集銷售人氣和整個物業(yè)的人氣，有利于項目的銷售和招商。 租售并舉 ， 相輔相成 1 租售并舉有利于項目物業(yè)盡快投入運營。 2 租為售服務(wù)，讓投資購買者收益可見，同時，為項目的銷售帶來旺盛人氣。 3 本案二樓以上的物業(yè)，必須先租，直接銷售的可能性不大。 入市時機選擇 目前項目已經(jīng)為現(xiàn)房，證件齊備，在制定入市時機的時候我們主要考慮以下 2點因素： 一、臨街商鋪掃尾工程進度及周邊道路系統(tǒng)完善情況； 二、項目銷售準備期的完成情況。 綜合以上因素，我們建議項目的入市時機可確定在： 2010年 6月 此時，一是 臨街商鋪 掃尾工程預(yù)計此時可到位。二是準備工作基本可以完成。項目為現(xiàn)房銷售，證件齊備，入市即開盤，無需舉行開盤儀式或典禮。 時 間 周 期 56月下旬 76月 導(dǎo)入期 準備 30天 認購 /開盤 強銷期 第二波強銷 尾盤期 銷售階段圖表 銷售階段規(guī)劃 一個項目的正常的銷售周期，最佳模式為項目正式開盤 12個月內(nèi)全部完成銷售， 15個月內(nèi)實現(xiàn)全部資金回籠 營 銷 周 期 時 間 準備期 銷售準備工作 （售樓部、資