北京市農(nóng)村私有房屋司法鑒定評估技術(shù)指引.doc

北京市農(nóng)村私有房屋司法鑒定評估技術(shù)指引（試行） 為了配合當(dāng)前北京司法機關(guān)在涉及農(nóng)村私有房屋買賣、繼承、析產(chǎn)糾紛等案件中司法鑒定需要，北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會(以下簡稱協(xié)會)根據(jù)相關(guān)法規(guī)，針對農(nóng)村私有房屋評估的特殊性，對涉及的若干問題進行研究，提出北京市農(nóng)村私有房屋司法鑒定評估技術(shù)指引(試行)。現(xiàn)就該指引編制過程中重點考慮的宅基地使用權(quán)價值評估問題說明如下：一、評估的合法性與司法實踐的需要目前對于宅基地原合法使用人宅基地使用權(quán)價值除通過唯一合法途徑“征地拆遷”實現(xiàn)外，其它主要是隱含在民間非法交易中。1.雖然根據(jù)土地管理法及土地管理的相關(guān)法規(guī)，宅基地買賣受到限制，宅基地不存在真正意義上的市場價值，但并不能否認(rèn)作為農(nóng)民生產(chǎn)、生活重要生產(chǎn)資料的宅基地確實存在價值。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭?990國土函字第97號關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。2.雖然宅基地買賣合同屬無效合同，但因雙方均有過錯，根據(jù)合同法規(guī)定當(dāng)事人雙方均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)各自的責(zé)任，從而使為判定當(dāng)事人雙方各自承擔(dān)責(zé)任而評估所涉及的“宅基地價值”成為必要。宅基地買賣合同屬于無效合同。但合同法第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！睆亩篂榕卸ǜ髯猿袚?dān)責(zé)任而評估所涉及的“宅基地價值”成為必要。宋莊畫家村的經(jīng)二審后的終審判決結(jié)果為賣方承擔(dān)主要責(zé)任70%。而且這一案例已成為此類案件判決的參考標(biāo)準(zhǔn)。二、價值的內(nèi)涵1. 市場價值的內(nèi)涵是自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強迫壓制。公開市場價值：指在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值。根據(jù)該定義，市場價值具有以下要件:第一，自愿買方。指具有購買動機，但并沒有被強迫進行購買的一方當(dāng)事人。該購買者會根據(jù)現(xiàn)行市場的真實狀況和現(xiàn)行市場的期望值進行購買，不會特別急于購買，也不會在任何價格條件下都決定購買，即不會付出比市場價格更高的價格。理性的購買者。第二，自愿賣方。指既不準(zhǔn)備以任何價格急于出售或被強迫出售，也不會因期望獲得被現(xiàn)行市場視為不合理的價格而繼續(xù)持有資產(chǎn)的一方當(dāng)事人。自愿賣方期望在進行必要的市場營銷之后，根據(jù)市場條件以公開市場所能達到的最高價格出售資產(chǎn)。第三，評估基準(zhǔn)日。指市場價值是某一特定日期的時點價值，僅反映了評估基準(zhǔn)日的真實市場情況和條件，而不是評估基準(zhǔn)日以前或以后的市場情況和條件。第四，以貨幣單位表示。市場價值是在公平的市場交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價格，通常表示為當(dāng)?shù)刎泿?。第五，公平交易。指在沒有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無關(guān)系且獨立行事的當(dāng)事人之間的交易。第六，資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時間。指資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以最恰當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌錾嫌枰哉故?，不同資產(chǎn)的具體展示時間應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)特點和市場條件而有所不同，但該展示時間應(yīng)當(dāng)使該資產(chǎn)能夠引起足夠數(shù)量的潛在購買者的注意。第七，當(dāng)事人雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事。指自愿買方和自愿賣方都合理地知道資產(chǎn)的性質(zhì)和特點、實際用途、潛在用途以及評估基準(zhǔn)日的市場狀況，并假定當(dāng)事人都根據(jù)上述知識為自身利益而決策，謹(jǐn)慎行事以爭取在交易中為自己獲得最好的價格。2. 非市場價值的內(nèi)涵是指出凡不符合市場價值定義條件的其他資產(chǎn)評估價值形式的集合。主要包括以下幾種價值：(1)快速變現(xiàn)價值快速變現(xiàn)價值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的價格?？焖僮儸F(xiàn)價值通常低于市場價值。(2)謹(jǐn)慎價值謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價格。謹(jǐn)慎價值通常低于市場價值。(3)在用價值在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值?，F(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價值等于市場價值。(4)清算價值清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。它一般低于市場價值。(5)投資價值投資價值是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。3.“宅基地”價值的內(nèi)涵受我國現(xiàn)行法律的限制，宅基地買賣受到限制，對于宅基地合法使用人其價值的實現(xiàn)除民間的非法交易外，還有另一主要的合法實現(xiàn)途徑“征地拆遷”，尤其是在城市近郊區(qū)的城市化進程中。所以“宅基地”具有價值，但根據(jù)市場價值的定義顯然不屬于市場價值，而應(yīng)歸入非市場價值的范疇。所以“宅基地價值”應(yīng)為最有可能在合法條件下實現(xiàn)的市場價值，但在此基礎(chǔ)上應(yīng)考慮特定關(guān)系人之間交易、自愿買賣以及合法交易實現(xiàn)的不確定性等因素影響。三、評估的范圍評估的范圍應(yīng)為合法批準(zhǔn)的宅基地及宅基地內(nèi)房屋及附屬設(shè)施。宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過合法批準(zhǔn)，且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予評估;但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給進行評估，具體規(guī)定詳見各區(qū)縣人民政府制定的集體土地房屋拆遷補償相關(guān)規(guī)定。北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定(政府令1989第39號)文件規(guī)定：1.村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝;其他地區(qū)最高不得超過0.3畝。2.1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按每戶最高不超過0.4畝的標(biāo)準(zhǔn)從寬認(rèn)定，超過部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。四、評估技術(shù)路線的確定過程(一)應(yīng)參照“征地拆遷”中區(qū)位補償價確定宅基地使用權(quán)價值1.評估“宅基地”價值的起因是“因為土地增值以及土地征用、房屋拆遷等心理預(yù)期，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)使而起訴，法院為判案而委托評估?！彼哉鞯夭疬w補償價格應(yīng)該是當(dāng)事人雙方比照的主要對象。2.“宅基地”價值應(yīng)該是針對宅基地使用者、現(xiàn)狀用途的價格，而不是商品房開發(fā)完成后的價值或預(yù)期收益價格。3.若以“征地拆遷”補償價格作為評估“宅基地”價值的依據(jù)，但應(yīng)考慮“征地拆遷”實現(xiàn)時間的不確定性、補償政策的不確定性等因素的影響，應(yīng)做謹(jǐn)慎性折減。(二)基本公式及各參數(shù)取值依據(jù)1.宅基地使用權(quán)價值計算公式對于宅基地合法使用者，最有可能在合法條件下實現(xiàn)“宅基地市場價值”的途徑是“征地拆遷”，所以參照北京市集體土地房屋拆遷管理辦法(人民政府令2003第124號)、北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則(京國土房管征【2-003】606號文規(guī)定的計算公式：宅基地市場價值=宅基地區(qū)位補償價宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價其中：被拆遷房屋重置成新價依據(jù)北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(京國土房管拆字2003第808號文)規(guī)定。其中：當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐纷≌鶅r參照北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案(京建拆2009450號)中標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格的確定方法。房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標(biāo)準(zhǔn)按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400700元/平方米幅度內(nèi)確定，或參照各區(qū)縣人民政府制定的集體土地房屋拆遷補償相關(guān)規(guī)定。戶均安置面積，按照100150平方米控制，參照各區(qū)縣人民政府制定的集體土地房屋拆遷補償相關(guān)規(guī)定值，對于未制定集體土地房屋拆遷補償相關(guān)規(guī)定的，取150平方米。戶均宅基地面積，統(tǒng)一按0.3畝(200平方米)計算。根據(jù)上述分析，確定宅基地使用權(quán)價值計算公式如下：宅基地使用權(quán)價值=折減系數(shù)2.“當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價”計取的政策依據(jù)(1)當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐纷≌鶅r當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。而目前各區(qū)縣現(xiàn)行的普通住宅指導(dǎo)價自制定以來，多年來并未根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化而予以更新。而是通過在拆遷中穩(wěn)定定向安置房低價格作到普通住宅指導(dǎo)價與定向安置房價格相均衡。文件中規(guī)定的普通住宅指導(dǎo)價已嚴(yán)重背離了文件中規(guī)定的“一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價”的內(nèi)涵。在提供定向安置房的宅基地補償中，其定向安置房的實際價格遠低于其真正的市場價值，同樣按政策計算出的宅基地補償價也遠低其真正的市場價值。由上分析可知：按征地拆遷的方法計算宅基地價值的公式中，當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價應(yīng)取“當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐纷≌鶅r”。這樣才能真正體現(xiàn)公正、公平，也才能真正體現(xiàn)“宅基地市場價值”。(2)當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐纷≌鶅r應(yīng)參照“450號文”中“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格”確定京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)的通知(京國土房管征2003606號)第四條規(guī)定：“與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補償價，可以參照北京市城市房屋拆遷管理辦 法(市人民政府令第87號)確定”。而北京市于2009年6月15日頒布的北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案(京建拆2009450號)正是87號令的配套文件?！?50號文”中標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格是指在拆遷區(qū)域內(nèi)與被拆遷房屋物業(yè)類型相似的標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋平均價格。標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋，是指在被拆遷房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，模擬新建普通住宅商品房。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格應(yīng)采用市場比較法評估確定，不具備采用市場比較法條件的，可采用其它評估方法。從“450號文”標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格的定義上看，與“606號文”中規(guī)定的普通商品住房價格定義基本一致。北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)實施意見的通知(京國土房管拆【2003】666號)號第六條貨幣補償安置方式中的25條規(guī)定“鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)兼有國有土地和集體土地，或者與國有土地相鄰的，區(qū)縣人民政府可以批準(zhǔn)該鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一參照國有土地房屋拆遷補償相關(guān)規(guī)定，確定宅基地區(qū)位補償價格或擬訂拆遷實施方案”。根據(jù)上述規(guī)定對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)兼有國有土地和集體土地或者與國有土地相鄰的，可以統(tǒng)一采用城市房屋拆遷管理辦法及相關(guān)規(guī)定進行補償。(三)折減系數(shù)的確定1.考慮到作為現(xiàn)狀用途的宅基地，在城市化進程中只是存在著被征地拆遷的可能性;即使已被列入城市規(guī)劃，被征地拆遷具有確定性，也同樣存在實現(xiàn)時間的不確定性以及補償政策的不確定性等因素的影響，故應(yīng)做