房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律注意事項.docx

一、明確產(chǎn)權(quán)（一）房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)必須一起轉(zhuǎn)讓我國實行“房地一體化”，即房產(chǎn)跟其所占有的土地必須一并轉(zhuǎn)讓。法律依據(jù)：物權(quán)法第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。（二）明確土地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)取得劃撥取得？出讓取得？ 具體查看土地使用權(quán)證書上的取得方式1、 出讓取得即土地使用權(quán)的取得已經(jīng)向國家支付過土地出讓金，可以自由轉(zhuǎn)讓。2、劃撥取得“劃撥取得”是指無償使用國家建設(shè)用地，通過劃撥方式取得的土地轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)該經(jīng)過縣級以上政府審批，并應(yīng)按照規(guī)定繳納土地出讓金或者將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家（也就意味著房產(chǎn)出售費用包括兩方面的費用，一是房產(chǎn)價款，二是土地價款，但一般土地價款已包含在房產(chǎn)成本中，但劃撥取得的土地因為是無償?shù)?，所以房產(chǎn)建設(shè)成本中不含土地價格，如果此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就要按照出讓土地的規(guī)定補上土地價格了）。法律依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理法第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥第二十三條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。第二十四條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。（三）明確房產(chǎn)所有權(quán)屬性房產(chǎn)所有權(quán)屬性是否健全，也就是說房產(chǎn)是否存在權(quán)利瑕疵，如是否設(shè)定擔(dān)保（房產(chǎn)抵押等），是否與他人共有，是否出租或者其他權(quán)利瑕疵等。如果存在房產(chǎn)抵押等擔(dān)保時，應(yīng)經(jīng)過抵押權(quán)人同意；共有的話，轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過共有人同意；出租的話，出租人享有優(yōu)先購買權(quán)。法律依據(jù)：物權(quán)法第九十七條 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。第一百九十一條 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。合同法第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。二、依公司章程規(guī)定視情況報省公司批準(zhǔn)是否報省公司批準(zhǔn)視公司章程以及公司相關(guān)制度規(guī)定；根據(jù)公司法規(guī)定，公司股東會的職權(quán)具體由公司章程進行明確，如公司章程中規(guī)定公司重大資產(chǎn)處置由公司股東會的決定，則需要經(jīng)省公司批準(zhǔn)。但對于股份有限公司和上市公司的重大資產(chǎn)處置，公司法都進行了一定的明確限定。法律依據(jù)：公司法第三十八條 股東會行使下列職權(quán)：（一）決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃；（二）選舉和更換非由職工代表擔(dān)任的董事、監(jiān)事，決定有關(guān)董事、監(jiān)事的報酬事項；（三）審議批準(zhǔn)董事會的報告；（四）審議批準(zhǔn)監(jiān)事會或者監(jiān)事的報告；（五）審議批準(zhǔn)公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案；（六）審議批準(zhǔn)公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；（七）對公司增加或者減少注冊資本作出決議；（八）對發(fā)行公司債券作出決議；（九）對公司合并、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決議；（十）修改公司章程；（十一）公司章程規(guī)定的其他職權(quán)。對前款所列事項股東以書面形式一致表示同意的，可以不召開股東會會議，直接作出決定，并由全體股東在決定文件上簽名、蓋章。第一百零五條 本法和公司章程規(guī)定公司轉(zhuǎn)讓、受讓重大資產(chǎn)或者對外提供擔(dān)保等事項必須經(jīng)股東大會作出決議的，董事會應(yīng)當(dāng)及時召集股東大會會議，由股東大會就上述事項進行表決。（針對股份公司）第一百二十二條 上市公司在一年內(nèi)購買、出售重大資產(chǎn)或者擔(dān)保金額超過公司資產(chǎn)總額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)由股東大會作出決議，并經(jīng)出席會議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上通過。三、轉(zhuǎn)讓方式房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不必須采用拍賣方式，法律沒有強制要求房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須通過拍賣方式進行，也可直接由買賣雙方辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜。拍賣也就意味著有至少兩個購買者，存在購買競爭，購買者通過拍賣競價獲取購買權(quán)。采用拍賣的話，需要委托給專業(yè)的拍賣公司進行，簽訂委托書并支付一定比例的費用（大概是成交價的5%），具體可參照不動產(chǎn)拍賣規(guī)程，大致流程如下：（一）委托拍賣：委托人向拍賣行提交拍賣委托書，委托人身份證明及產(chǎn)權(quán)證件等資料。（二）現(xiàn)場勘查：拍賣行對委托人提供資料進行審核，并到現(xiàn)場勘查委托拍賣標(biāo)的。（三）簽定合同：委托人與拍賣行簽定委托拍賣合同。（四）公告與展示：拍賣行在拍賣日七日前發(fā)布拍賣公告，拍賣標(biāo)的進行不少于兩天的展示。（五）確定競買人：欲參加競買者，需到拍賣行辦理競買手續(xù)，交規(guī)定數(shù)額的保證金，領(lǐng)取競買牌后，確定為正式競買人。（六）實施拍賣：拍賣活動由拍賣師主持，競買人公開競價，最高應(yīng)價經(jīng)拍賣師落槌后，拍賣成交。（七）簽署成交確認(rèn)書：拍賣成交后，買受人和拍賣行簽署成交確認(rèn)書。（八）交款領(lǐng)物：買受人在規(guī)定時間內(nèi)交付競買款及拍賣傭金領(lǐng)取拍賣標(biāo)的。（九）辦理產(chǎn)權(quán)證：買受人持成交確認(rèn)書及有關(guān)資料到房產(chǎn)管理部門辦理交易及產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。法律依據(jù)：拍賣法不動產(chǎn)拍賣規(guī)程四、簽訂書面合同確定購買方后，由買賣雙方簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同主要內(nèi)容應(yīng)包括：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；（四）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（六）成交價格及支付方式；（七）房地產(chǎn)交付使用的時間；（八）違約責(zé)任；（九）雙方約定的其他事項。同時應(yīng)注意房產(chǎn)占用土地的使用年限不得超過該土地剩余土地使用權(quán)使用年限。法律依據(jù)：城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（如上）物權(quán)法第一百四十四條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。五、辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同并不意味者房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，只有辦理了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)之后所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。同時需要在此之前按照成交價款繳納相關(guān)的稅費。法律依據(jù)：物權(quán)法第十四條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第十四條 國家實行房