南京浦口項目市場報告.doc

一、浦口區(qū)域發(fā)展概況1、區(qū)域簡介2002年4月，經國務院批復，南京市撤銷原浦口區(qū)、江浦縣，合并成立新的南京市浦口區(qū)。浦口區(qū)總面積902平方公里，人口47萬，區(qū)人民政府駐珠江鎮(zhèn)。新浦口區(qū)的成立，實現了南京由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越。 浦口區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，基礎設施配套完善。津浦鐵路、104國道、312國道、寧合、寧連、寧通高速公路穿境而過。著名的南京長江大橋、長江二橋和正在興建的長江三橋溝通了南北交通，城區(qū)距南京新生圩港僅十多公里，乘車1小時可到達南京祿口國際機場或安徽合肥機場。區(qū)內水、電、路通訊等基礎設施完善。浦口環(huán)境優(yōu)美，自然資源和人文資源豐富，旅游資源尤為突出，被譽為“南京后花園”。有一代草圣林散之、十里溫泉帶、綿延百里的老山國家森林公園、名揚東南亞的惠濟寺千年古銀杏、山澗萬只白鷺、省級珍珠泉旅游度假區(qū)、獅子嶺兜率寺、龍王山等，令人心馳神往，流連忘返。2、 基本設施及產業(yè)發(fā)展概況2003年，投資50億元建設105項重點工程，投資強度是過去的5倍；2004年，再投資100億元建設100項重點工程南京實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，將江北攬入懷中，浦口，正經歷一場脫胎換骨的嬗變，展現出浦口現代化濱江新市區(qū)的雄姿：站在長江大橋北眺，昔日漫漫江灘上，60米寬的江北濱江大道東西延伸，將挽起大橋和二橋，十幾幢高樓在道路邊已拔地而起；投資1000萬元、面積達13萬平方米的北堡公園塔吊林立，正熱火朝天地加快建設，明年十運會前落成，將與南堡公園隔江輝映。 道路建設“川”字形骨架路網讓內外交通“無縫對接” 面臨長江黃金水道，背靠百里老山森林公園，長江大橋、二橋、明年通車的三橋以及即將開工的過江隧道、穿城而過4條國道、5條鐵路，構筑起浦口“零距離”承接主城輻射的外部交通網絡。以道路建設為龍頭，讓區(qū)域內部交通網絡與外部“無縫對接”，便成了百項重點工程的重中之重。在浦口區(qū)建設局的城建“菜單”上，基礎設施建設項目34個，總投資164億元，其中路網加密、提檔升級工程占了一大半。已經竣工的文德路、中圣街、二條巷、文昌路等街巷拓寬、浦珠路北延、浦東路東延；年內開工的上河街、浦珠路沿山大道、浦園路整治、同心路拓寬、柳洲路東延等，拉開了城市道路建設的框架。 沿浦口53公里江岸線、耗資35億元、總長50公里左右的江北濱江大道，是道路建設中投資最大的一項工程，把新浦口從東到西“串”了起來。從長江大橋下來，站在濱江大道實驗段，浦口區(qū)建設局負責人比劃著說，濱江大道總寬度將達60米，分作三個功能區(qū)域：5米寬的人行道、依江堤“高位”坡度自然建造的15米景觀道和35米寬的濱江大道。在總體規(guī)劃方案中，與濱江大道平行的，是總投資達5個億的沿山大道，它既是展示老山、珍珠泉秀麗風光的景觀大道，也是連接浦口十幾所高校的“大學路”。這樣，浦口區(qū)域內平行的濱江大道、浦珠路及沿山大道，構筑起“川”字形骨架路網，區(qū)內外交通將“無縫對接”，筑起暢通無阻的快捷通道。四通八達的交通給了房地產開發(fā)商十足的“底氣”。捷足先登的香港明發(fā)房地產公司在橋北堡向東2公里濱江地段，投資20億元，建設占地1600余畝的明發(fā)濱江新城。今年一期開發(fā)達50萬平方米，35年將完成全部約160萬平方米的巨大開發(fā)量，屆時可容納5萬人居住生活。江北濱江大道西側，蘇寧等10家房地產公司組建“航母級”房地產公司，投入50億元巨資，在3000畝地上建設“威尼斯水城”。上?？蜕虅t看中浦口老城，投資80億元在4平方公里土地上拆舊城建新城。今年一年，浦口房地產開工面積200萬平方米，年內將竣工80萬平方米。 產業(yè)發(fā)展高新技術“領跑”工業(yè)經濟 城市化進程的加快，讓浦口區(qū)贏得了更多投資商的青睞。9月19日，近200位中外客商會聚浦口，洽談和簽訂投資協(xié)議，共引進500萬美元以上的外資企業(yè)52家、總投資43億美元，1000萬元以上的內聯項目72家、總投資467億元；9月21日，國家火炬中心為國家火炬計劃南京市浦口生物醫(yī)藥產業(yè)基地正式授牌，并為區(qū)內5家國家火炬計劃產業(yè)基地骨干企業(yè)授牌。授牌儀式上，中國藥科大學制藥有限公司新建項目等3個投資項目簽約。 在加快城市化進程百項重點工程中，產業(yè)發(fā)展項目有55個，總投資851億元，主要建設南京醫(yī)大、中脈科技、先聲藥業(yè)等超2億元的大項目，而生物醫(yī)藥產業(yè)則是工業(yè)經濟發(fā)展的第一方陣?！逼挚趨^(qū)有關負責人介紹說，今年全區(qū)僅醫(yī)藥重點投資項目就有10個，投資額近3億元。經過3年努力，浦口生物醫(yī)藥及相關產業(yè)將力爭銷售超過100億元。目前，南京中脈集團投資5000萬元建設的納米微膠囊系列、中脈遠紅紡織品系列等已經投產，預計5年內可成為全國相關領域的龍頭企業(yè)。 與此同時，國家級高新技術開發(fā)區(qū)也迎來了新一輪發(fā)展高峰?！案咝聟^(qū)的現代化產業(yè)支撐對浦口的發(fā)展舉足輕重，而高新區(qū)離開城市化的配套，也就失去了跨越發(fā)展的依托平臺。從這個意義上講，浦口就是高新區(qū)，高新區(qū)就是浦口,互惠互補用好用足資源，放大高新區(qū)效應，將帶動整個浦口板塊的提升，實現112的雙贏效益。 社會事業(yè)發(fā)展讓百姓成為城市化的受益者 把重點工程建設作為造福浦口區(qū)54萬百姓的民心工程，是重點工程建設的“支點”。因此，總投資403億元的11個社會事業(yè)項目中，求雨山文化廣場、大橋北堡公園、寶塔山公園等便成了重點。目前，投資2000萬元、占地300多畝、位于泰山新村廣場東側的寶塔山公園和耗資1000萬元的大橋北堡公園已破土動工，計劃于明年十運會前建成。寶塔山上晉王塔重建后，將與江南的閱江樓隔江相望。北堡公園的定位則是生態(tài)型開放式公園，其中橋墩以東為休閑功能區(qū)，專門開辟一處由土、沙、石組成的區(qū)域，種植各種具有觀賞價值的原生灌木植物；橋墩以西將開設茶吧、酒吧和體育運動場地等。 投資12億元的珠江鎮(zhèn)及浦口街道污水處理廠建設、投資33億元的城南河環(huán)境綜合整治、投資6800萬元的浦口南山水廠及區(qū)間配套工程，將提高市民的生活質量；投資1483萬元的烏江鎮(zhèn)十里苗木觀光基地、投資1040萬元的特用玉米基地、投資700萬元的無公害稻田基地、投資1000萬元的千禧森林意楊基地等，在有效改善生態(tài)環(huán)境的同時，還將給農民帶來真金白銀的收益。 二、區(qū)域房地產市場分析1、浦口房地產開發(fā)背景及目標隨著江蘇省對長江沿岸的開發(fā)規(guī)劃公布后，浦口區(qū)域更是在大力利用長江資源的前提下，成為了南京新一輪房地產發(fā)展熱地。作為南京最北面的區(qū)域，浦口在目前南京市房價迅速上漲的情況下，已經逐漸成為了南京市民住房消費的新熱土。良好完善的規(guī)劃拉進了浦口與城中心的空間距離，相差較大的房價更是吸引了極多數百姓前往浦口定居。浦口在南京城市化發(fā)展進程中起到了極大的作用，在幫助南京城區(qū)人口大量向外導出的情形下，將會為南京創(chuàng)造更多的商業(yè)、商務發(fā)展空間，為南京的長期開發(fā)提供了越來越大的空間。在政府大力發(fā)展沿江區(qū)域的大背景下，不置可否浦口區(qū)域將成為南京經濟發(fā)展新的高速持續(xù)增長點，前來投資開發(fā)的境內外企業(yè)更會日益劇增，相關所帶動的產業(yè)發(fā)展將會是長期的高效的。但是不容我們忽視的也是這區(qū)域大規(guī)模開發(fā)所帶來機遇的同時也將帶來競爭激烈的競爭。區(qū)域內同類產品的過多，一般情況下將會造成供方市場的產品過盛，直接對價格的提升速率和去化時間都會造成很大程度上的影響2、浦口房地產市場發(fā)展簡介目前浦口房地產發(fā)展主要集中在大橋北路以及浦珠路兩側，這兩大交通主干道的房地產沿線發(fā)展已經在不知不覺中成為了南京市民購房的新趨向。隨著越江大橋和過江隧道的規(guī)劃完善，在很大程度上直接拉近了浦口與城中心的空間距離，據悉等該區(qū)域的交通配套完成后（預計2007年）浦口距南京城中心的距離將會在車程30分鐘以內。在政府大力倡導發(fā)展江北區(qū)域的背景下，眾多大開發(fā)商開始紛紛搶灘登陸該地，現已形成來自上海等地的大開發(fā)商與南京當地開發(fā)商共同攜手發(fā)展該區(qū)域的形勢。由于該區(qū)域市場在南京的房地產開發(fā)中起步較晚，因此具有極大大發(fā)展空間，與南京城區(qū)中心的樓市相比，浦口樓市的性價比優(yōu)勢明顯，南京日益龐大的住宅消費市場更是給了浦口樓市的發(fā)展帶來了極大的推動力。2.1目前市場發(fā)展情況簡介從二月份的實地市場調研來看，目前浦口區(qū)域的幾個大盤第一批的供應量已基本被市場去化，05年初始市場熱度高，投資比列明顯下降，自住客戶需求量明顯放大。同時隨著1月份蘇寧天潤城的低價入市，2.月底過江隧道正式開工，浦口區(qū)域已經成為南京購買底價房的首選區(qū)域。2.2目前市場熱點聚焦l 2005.1.19蘇寧天潤城以低于市價將近300-400元的/平方米價格入市。l 2005.2.28南京過江隧道開工l 大橋收費站北移l 長江三橋2005.10.28通車，緩解長江一橋交通壓力注釋：南京長江三橋長江三橋是上海至成都國道（GZ55）主干線的重要組成部分，位于現南京長江大橋上游約19公里處的大勝關，南岸起點在繞城公路劉村互通，往東接南京市規(guī)劃的二環(huán)線；北岸終點在浦口境內的寧合高速公路張店互通，往北接即將開工建設的寧淮高速公路。全長約15.6公里。根據進展，三橋有望于今年十運會前建成通車。南京過江隧道總投資約30億元的南京過江隧道工程即將實施，預計將于2008年底建成，2009年上半年通車。南京過江隧道項目位于南京市河西新區(qū)緯七路到江北的浦口區(qū)黃家村，設計車速80公里/小時，雙向六車道，工程范圍全長6165米，主要由江北接線道路、江北收費廣場、過江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲至江南大橋等組成。目前，南京過江通道有南京長江大橋、長江二橋，在建的有長江三橋，加上過江隧道，跨江城市南京的南北聯系將更加便捷，對于江北地區(qū)的發(fā)展和實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略將起到重要作用。3、目前浦口區(qū)域主要在售樓盤列表從現有的在售樓盤分布來看，江北區(qū)域主要在售樓盤還是集中在大橋北路沿線，該區(qū)域無論在市政規(guī)劃配套、還是過江交通的工程進度情況，今年可以說是具有實質性發(fā)展的第一年，板塊競爭力在南京的樓市上極強，市場關注極大。新年伊始像蘇寧天潤城這樣的大盤開始入市，大大提升了南京百姓的購房熱情，并給江北區(qū)域帶來了又一輪的房產熱潮，目前該區(qū)域市場已經真正成為了南京樓市的熱點板塊。樓盤名稱地理位置建筑形態(tài)物業(yè)費（元/m2/月）規(guī)模（m2）價格（元/m2）主力面積（m2）主力總價交房日期推案量（套）去化量（套）恒輝翡翠城浦珠北路110號多層、小高層0.4 12萬2750 90-11025-30萬05年3月264244快樂之城麗都苑浦珠北路126號多層0.4 38萬28008511523-32萬05年12月700多500多明發(fā)濱江新城浦口濱江大道1號小高層0.7 160萬310090-120 28-37萬06年5月3700多3400多華僑城長江大橋北路1號多層、小高層0.5 30萬2900100-12029-35萬06年3月10224金泉泰來苑泰西路28號多層0.5 39萬2900100-12029-34萬05年7月320多270多蘇寧天潤城大橋北路77號多層、小高層多層0.6小高層0.9360萬2500809020-23萬06年5月192184【分析】從上表中我們可以看出，經過一、二月份的購房熱潮后，浦口區(qū)域各大樓盤第一輪銷售已經接近尾聲，由于較大的供應量在較短的時期內被一下子吸納，我們認為3月中上旬很有可能進入一個調整的階段，但到3月中下旬在受到區(qū)域內幾大樓盤新一輪推案，市場又會呈現一個購房的熱潮，樓價也將肯定會隨之升高。4、重點個案分析恒輝翡翠城開 發(fā) 商：南京恒輝房地產開發(fā)有限公司地理位置：浦珠北路110路產品形態(tài)：公寓建筑面積：12萬m2占地面積：7.8萬m2容 積 率：1.54綠 化 率：42%物業(yè)管理：多層0.35元/月，小高層1.2元/月開盤日期：04年4月交房日期：春節(jié)后一期交房面 積：80300 m2主力面積：90110 m2價 格：2750元/m2主力總價：2530萬目前推案量：一期推盤套去 化 量：已經去化套剩余案量：套客源購成：一期以投資客戶為主，一期尾盤主要是自用客戶項目分析：恒輝地產在江北浦珠北路開發(fā)的翡翠城一共有28棟房子，包括24棟多層和4棟小高層，可以入住近1000戶人家，套型面積在80300多平米之間，5月推出的一期180戶，現已全部售罄。二期共500套將分組團推出，二期一組團于9月初推出，主力套型為90-110平方米的三房和兩房。本案隔街對望老浦口商業(yè)中心，周邊配套，項目自身內部設施都較為齊全。浦珠路做為一條南北向的主干道車流教多，有一定的噪音及環(huán)境影響。該案是一個法式風格的樓盤，外立面材料選用國內品牌面磚，采用淡金色的三段式外立面設計，小區(qū)內部配有紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、雙門禁對講系統(tǒng)等智能化硬件配備。快樂之城麗都苑開 發(fā) 商：南京石林房地產開發(fā)有限公司地理位置：浦口浦珠路126號產品形態(tài)：普通公寓、純寫字樓、商鋪、建筑面積：38萬m2占地面積：27萬m2容 積 率：1.38綠 化 率：40%物業(yè)管理：0.4元/m2/月開盤日期：04年3月 交房日期：05年12月面 積：45138 m2主力面積：85115 m2價格范圍： 2800元/m2主力總價：2530萬總 戶 數：2700多戶目前推案量：多套去 化 量：多套剩余案量：套左右項目分析：快樂之城目前包含麗都雅苑和麗都嘉園兩個項目，總建筑面積達38萬平方米，戶型面積為85平方米兩房，97平方米三房115平方米三房和121平方米三房，另有9萬平方米的商業(yè)設施，一期麗都雅苑共推出13幢6層多層，戶型面積為85平方米兩房，97平方米三房115平方米三房和121平方米三房。3月開盤，7月中旬一期已經全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要為110120平方米的三房戶型?？鞓分侨谟?004年11月28日推出，現場銷售良好。該項目緊靠未來浦口新中心頂山鎮(zhèn)和過江隧道。明發(fā)濱江新城開 發(fā) 商：明發(fā)集團南京房地產開發(fā)有限公司地理位置：浦口濱江大道1號產品形態(tài)：公寓建筑面積：160萬m2占地面積：106萬m2容 積 率：1.51綠 化 率：40%物業(yè)管理：0.7元/ m2/月開盤日期：04年9月交房日期：06年5月面 積：81225 m2主力面積：90110 m2價格范圍：2600-3600元/ m2目前推案量：3700多套去 化 量：3400多套（以交款2700多套，首付600多套）剩余案量：200-300套項目分析：該案總建筑面積為160萬平方米其中住宅建筑面積140余萬平方米，商業(yè)建筑面積20萬平方米.該樓盤于11月27日推出第一期第二組房源，共推出小高層住宅3800多戶，該小區(qū)是江北第一盤，交通條件優(yōu)越，去化速度較快其中，銷售已達到70%。內部配有三個商業(yè)配套中心、三個會所、五所幼兒園、兩所小學、一個中學、綜合商場、醫(yī)院、郵局、銀行、菜市場。華僑城開 發(fā) 商：江蘇華僑房地產開發(fā)有限公司地理位置：大橋北路1號產品形態(tài)：公寓建筑面積：30萬m2占地面積：21萬m2容 積 率：1.4綠 化 率：40%銷 售 率：80%物業(yè)管理：0.5元/ m2/月開盤日期：04年9月交房日期：06年3月面 積：81225 m2主力面積：90110 m2目前推案量：102多套（小高層）去 化 量：40多套剩余案量：80套左右項目分析：該項目位于大橋北路1號，一期占地面積4萬平方米、二期占地面積12萬平方米，以多層為主，前三期共30萬平方米。目前在售的是2棟小高層住宅樓，其多層已基本售完，在3月底將會有一批單身公寓推出。該案自1月19日蘇寧天潤城推案以來，受其價格影響銷售速率明顯放緩，直至最近兩天成交量才逐漸放大。金泉泰來苑開 發(fā) 商：南京泰山房地產開發(fā)有限公司地理位置：浦口區(qū)泰西路28號產品形態(tài)：公寓建筑面積：39萬m2占地面積：23萬m2容 積 率：1.84綠 化 率： 40%銷 售 率： 50%物業(yè)管理：0.5元/ m2/月開盤日期：04年9月交房日期：05年7月面 積：80250 m2主力面積：110130 m2目前推案量：32多套（2005-1-2推案）去 化 量：270套左右剩余案量：50套左右項目分析：南京集成房地產開發(fā)公司在浦口泰西路開發(fā)的金泉泰來苑2004年3月18日開盤，銷售的主要是一期多層公寓的50多套保留房，戶型以三房和兩房為主，面積從80平米到120平米.二期7月18日開盤，推出多層房源，目前在售部分比較適合當地市民投資居住，購買人群多來自城區(qū)及大廠地區(qū).該項目尚有70余棟獨立別墅在規(guī)劃建設中，其中位于泰山寺正下方的一棟樣板“別墅王”面積高達約2600平方米.蘇寧天潤城項目調查情況開 發(fā) 商：蘇寧地產地理位置：浦口區(qū)南浦路以西，緊鄰大橋北路產品形態(tài)：多層、小高層建筑面積：360萬m2占地面積：266萬m2容 積 率：1.3天潤城一街區(qū)開盤日期：05年1月29日項目占地面積：500畝項目總建筑面積：60萬一街區(qū)占地面積：100畝一街區(qū)建筑面積：約14萬一街區(qū)銷面積：131113一街區(qū)銷戶數：1318套一街區(qū)18幢，其中11幢多層，7幢小高層取得預售許可證的是5、8、9、15幢共192套1月29日5、9、15幢開盤，共144套；2月7日8幢開盤，共48套目前去化狀況：已銷售套數：174套剩余可售套數：1144套目前取得預收許可證房源剩余18套剩余可售套數中，已預定約850套剩余房源今年4月左右可以取得預售許可證；至今年5月預計二街區(qū)將上市，供應量在25幢多層，預計推盤數量為2000套（包括預定積累）折扣情況：按揭99折，一次性付款96折，團購（10套以上）94折價格分析：23802800元/，其中主力單價集中在25002600元/；樓層價差2030元/預計價格走勢：據現場銷售人員告知，5月份第二次開盤價格將會有較大幅度調整，預計在150元/左右客源分析：一街區(qū)開盤階段主要為投資客居多，目前客源主要是自用客戶；自用客戶主要是老城區(qū)動遷客戶，以及中低收入家庭。物業(yè)管理費：多層0.6元/月，小高層0.9元/月會所：無社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)街建材標準：電梯合資品牌天地墻毛坯水電煤國家相關標準智能化系統(tǒng)無安保系統(tǒng)24小時保安，電子防盜對講交通：規(guī)劃路未開通之前，配備社區(qū)巴士往返北區(qū)車站與小區(qū)；目前區(qū)域交通見附表目前大規(guī)劃狀況：收費站8-10月完成北移，規(guī)劃路開通時間未定；大橋北路（橋下）蘇果大賣場年內改建完成開放。項目分析自2005.1.19該案開盤至今，銷售狀況良好，引起的市場熱度極大，對區(qū)域市場起到了一定程度上的推動作用；但實際成交均價還不到2500元/平方米的低位，無疑給區(qū)域內的同等樓盤帶來了巨大的沖擊，其中像華僑城這樣的樓盤受打擊尤為明顯，銷售勢頭受到了嚴重的打壓。細分該案產品、價格、戶型、規(guī)模等因素我們得出以下結論： 企業(yè)知名度拉升產品信譽度+低價位+產品規(guī)模，這就是目前蘇寧天潤城的銷售主題。主要針對南京底價商品房的市場，在短短12個月之內充分占領市場的戰(zhàn)略理念。 價格走勢從現有的市場分析，我們認為蘇寧天潤城在短期內將不會有很大的價格拉升動作出現。該案價格的定位可以說是其目前占領市場最主要的武器，限于他現已形成的樓盤形象以及銷售理念、主題，短期內如果其價格拉升幅度超出150元/平方米的話，其客源將肯定會有很大部分被分流。 規(guī)模劣勢我們認為浦口區(qū)域的客源構成，主要還是以南京的平民百姓、自住客戶居多，如果他們去理性的考慮該盤360萬方的體量，會發(fā)覺其開發(fā)過程將至少需要1518年。也就是說，當現在你選擇蘇寧天潤城的話，要在15年之后其所居住的大規(guī)模社區(qū)才將全部完工，在這期間可以肯定得說將會有很多不確定得因素左右其樓盤的整體開發(fā)。我們認為目前來說蘇寧天潤城對于客戶的360萬平方米的社區(qū)規(guī)模只是空談、不切實際。 區(qū)域影響力我們從網上交易統(tǒng)計中可以明顯的看到，自2005.1.19該案開盤以來，大橋北路沿線的客源被其急劇吸納，華僑城等樓盤的銷售速率受其壓力，明顯放緩。但同時也出現了另一現象值得我們注意，以明發(fā)濱江新城為首的多個具有自身產品鮮明特點的樓盤在營銷方式上采用打壓蘇寧天潤城戶型、產品類型、整體環(huán)境等產品因素，在產品檔次上與其充分拉開了距離，該類樓盤的銷售情況依然如昔，并沒有受到特別的影響，這也反映出目前該區(qū)域的購房者還是相當理智的，也絕非只考慮價格因素買房。三、區(qū)域房地產市場供、需分析1、目前市場供需狀況分析供應（套）去化（套）恒輝翡翠城264244快樂之城麗都苑700500明發(fā)濱江新城37003400華僑城10224金泉泰來苑320270蘇寧天潤城192184總計50864622從上圖、表我們可以看出，自2004年下半年至今，該區(qū)域市場供應量在5000套左右（預估在50萬方左右），經過一輪去化熱潮后，目前去化已基本完成，達到了4600多套（46萬方左右），不少樓盤已接近尾期銷售狀態(tài)。從中我們也可以看出浦口區(qū)域目前已經成為了南京房市的熱點板塊了，區(qū)域需求量也在逐漸放大。【分析】目前南京的人均居住面積為22.7平方米，低于江蘇省以及全國平均水平，從這一點也可看出，該區(qū)域市場的發(fā)展空間還是相當大的，人民住房需求量也是相當大的。這也是近幾年南京房地產業(yè)火熱發(fā)展的原動力之一，也是推動市場發(fā)展最關鍵的因素。現在浦口區(qū)域的樓盤70%以上都是從03.04年開始啟動發(fā)展的，也就是說經過第一輪的市場消化后，南京城市人口的居住問題還沒有完全地得到解決，下一輪的供應高峰即將來臨，從今年的伊始浦口區(qū)域的市場發(fā)展推測，隨著眾多利好消息的面市，我們預計今年下半年到明年上半年將會有新一波得供應、去化熱潮，屆時無論在成交面積還是成交套數將肯定超過04年。2、短期內供應量預測2004年被業(yè)界稱為“政策年”，國家和地方都實行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據南京土地交易中心的數據，截止2004年12月底，南京市土地實際成交44幅，總面積285.7萬平方米，成交價為54.8億元，平均樓面單價1597.4元/。 有數據表明，自去年三四月份達到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 3、7、10月甚至出現單月成交量為零的記錄，大多數地塊成交價上漲幅度都在30%以內，部分地塊以底價成交。通過對各個片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達到 104.7公頃 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價最低，僅為 576.4元/；河西片區(qū)成交地塊數量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 5.1公頃 ，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多 220萬元，樓面單價最高，達到11857.9元/，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，我中心的統(tǒng)計口徑均以容積率1.2計算，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計算，所以該樓面單價應適當降低，但不會改變其樓面單價處于首位的位置。而南京市2003年成交土地51幅，總面積達到602. 5萬平方米 ，成交價高達 96.2億元，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。 2004年南京市成交土地統(tǒng)計表 區(qū)域地塊數量實際出讓面積（單位：平米）成交金額（單位：萬元）樓面單價（單位：元/）江寧區(qū)8104672572370576.4江北區(qū)4142096.913795809河西區(qū)9608640.71566002144.1城中區(qū)651013.77259011857.9城東區(qū)217618.1138906570城北區(qū)8584212.91467302093城南區(qū)6407090.1717421468.6合計432857397.45477171597.4根據南京市土地儲備中心數據顯示，四季度南京市共掛牌 9幅地塊，全部成交，其中4幅地塊以高于底價的價格成交，出讓總面積為 249123平方米 ，成交金額 67680萬元。 從上表中我們可以看出，江北區(qū)域2004年土地出讓地塊為8幅，實際出讓面積為104萬方，成交金額為72370萬元，樓面單價為576.4元/平方米。結合目前現有的樓盤后續(xù)量我們認為，今年下半年到明年上半年的推案量將不會少于100萬方，市場競爭將非常激烈。從現有的市場數據資料統(tǒng)計、整理后我們認為35月浦口區(qū)域將拉開新一輪供應放量的序幕，屆時市面上將會聚集至少大約50006000套左右的房源。主要由明發(fā)濱江新城等大盤的供應量組成，具體如下：案名數量（套）恒輝翡翠城180套左右明發(fā)濱江新城3800套左右華僑城300套左右（單身公寓）金泉泰來苑200300套蘇寧天潤城1100套總計5600套左右備注區(qū)域內還有大華景秀華城、紅太陽集團開發(fā)的兩個項目資料不明，預計其供應量也將會比較大。結合上圖，我們認為相比2004年至今市場4600余套的去化量，05年隨著浦口區(qū)域眾多利好消息的發(fā)布，市場需求將有增無減，但同時各個樓盤的客源需求量也必然上升，銷售期間的客源量將是決定樓盤去化好壞最關鍵的因素。四、2004年四季度需求結構分析 1、各片區(qū)的需求結構分析及季度變化情況 根據南京抉策地產研究中心的監(jiān)測數據，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖根據我們四季度調研結果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 22.2%和22.1%，實際上城中作為南京市商業(yè)配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房價，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點放在了新城區(qū)河西；城東作為老城市中心的地位在消費者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為18.2%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現不俗，總比例有所提升達到16.6%。 與今年前三季度相比，把理想的購房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內部有些許變化，其中對河西的偏好比例雖然一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢，對城東的偏好比例雖然有波動，但總體趨勢是上升的。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動，上下浮動均不到 2 個百分點；值得注意的是，對江寧、江北的需求比例在經歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。 2、 價格層次需求結構分析及季度變化情況 2004年潛在消費者對可承受最高單價的統(tǒng)計 根據我們四季度潛在消費者調研結果顯示，潛在消費者的可承受的最高單價多在 4001-6000元/的區(qū)間內，其中對單價在4001-5000元/之間的比例最高為36%；其次是單價在5001-6000元/的比例，為25.4%；處于第三位的是單價在3001-4000元/之間的比例；為23.4%；單價3000元/以下和6000元/以上的比例均比較低，分別為7.3%和7.9%，這和單價在3000元/以下的供給量及供給區(qū)域有很大關系，該價位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒有這樣的商品房供應，所以該心理價位的需求比例被動壓縮，而對于單價在6000元/以上的，則也是因為選擇地理位置較好的城中區(qū)域的準購房者受到6000元/的實際房價影響的結果。 與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀升，潛在消費者的心理可承受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在3000-5000元/上升到四季度的集中在4001-6000元/，而且在可承受單價在5001-6000元/的人群比例有了較大幅度的上升。注： 房價的攀升會迫使購房者接受較高的房價。 3、 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 2004年四季度潛在消費者對樓型的偏好統(tǒng)計 根據我們四季度統(tǒng)計結果顯示，潛在消費者對樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為 40.1%和40.3%，并且對小高層的偏好比例首次超過了多層；對高層的偏好比例也比較高，為14.6%；對別墅的偏好比例很低，僅為5.0%。（本項指標與收入水平有關。） 通過對四個季度的樓型偏好的對比可以發(fā)現，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見稀缺，小高層的需求很容易在市場供給中得到相應的實現，而對多層的需求則會因為其供給量的匱乏向小高層和高層轉移，使對小高層的需求呈現成長勢頭。 4、戶型層次需求結構分析 圖1-5 2004年潛在消費者對戶型的偏好對比統(tǒng)計 根據我們2004年四季度戶型偏好比例統(tǒng)計結果顯示，三室兩廳的偏好比例最高，達到38.9%；二室二廳、三室一廳的戶型需求在調查結果中所占的比例相差無幾，分別為20.5%和24.6%；另外，對二室一廳的需求比例比較低，為11.