2011長沙江河雙水灣三期營銷策劃全程方案

江河 雙水灣三期營銷策劃全程方案 *國 長沙 策略綱領(lǐng) 策略邏輯圖 市場總體分析 三期產(chǎn)品分析 競爭項(xiàng)目分析 2011長沙賣什么？ 2011我們賣什么？ 2011對手賣什么？ 市場定位 客戶定位 形象定位 價(jià)值分解 包裝展示 營銷策略 策略邏輯圖 市場總體分析 三期產(chǎn)品分析 競爭項(xiàng)目分析 2011長沙賣什么？ 2011我們賣什么？ 2011對手賣什么？ 市場定位 客戶定位 形象定位 價(jià)值分解 包裝展示 營銷策略 項(xiàng)目名稱 全市累計(jì) 同比% 五區(qū)累計(jì) 同比% 五區(qū)本月累計(jì) 同比 % 環(huán)比 % 商品房批售 萬 中：住宅 售面積 萬 中：住宅 售金額 億元 中：住宅 品房供銷比 / 其中：住宅 / 商品房成交均價(jià) 4338 788 313 中：住宅 4108 519 200 、 2010長沙樓市主要數(shù)據(jù) 2 0 0 9 年1 2 月- 2 0 1 0 年1 2 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月11月12月國家開始出緊縮政策“4 1 5 ”新政出臺提高準(zhǔn)備金利率契稅政策出臺“9 2 9 ”新政出臺374萬，同比增長 56%，隨著土地后續(xù)供應(yīng)加大以及新開工面積增加，預(yù)計(jì)2011年五區(qū)供應(yīng)將維持高位。 2、 2010長沙樓市放量數(shù)據(jù) 近一年長沙市新建商品房銷售備案走勢圖 單位：萬月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月新建商品房 其中：住宅363萬，同比增長 14%，總?cè)セ恳堰_(dá)到一線城市水準(zhǔn)。 3、 2010長沙樓市去化數(shù)據(jù) 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月11月12月供銷兩旺”為 2010年長沙主要特征！ 4、 2010長沙樓市供銷比 項(xiàng)目 區(qū)域 商品住宅供應(yīng)量 （ 套 ） 商品住宅銷售量 （ 套 ） 套數(shù)供銷比 60 18361 15814 0 36193 31670 0 29322 26968 20 25588 25909 144 19411 22626 計(jì) 128875 122987 緊湊的中小戶型一如既往的是市場的寵兒，新上市大戶型供小于求，但由于已經(jīng)市場大戶存量一直維持高位，大戶型的銷售壓力依然顯著。 5、 2010長沙樓市戶型需求 2 0 0 8 年以來長沙內(nèi)五區(qū)商品房代售面積 單位：萬9%0%7%6%芙蓉區(qū) 開福區(qū) 岳麓區(qū)天心區(qū) 雨花區(qū)2 0 0 8 年以來市內(nèi)五區(qū)各面積段新建商品住宅代售面積 單位：萬21%5%5%0%39%1 4 4 12006 0近一年長沙市內(nèi)五區(qū)新建純商品房及住宅網(wǎng)簽均價(jià)走勢 單位：元/ 46845034 4940 51145410510352835491 5618 5550 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月11月12月新建純商品房 其中：住宅833元 /，高出年初 1115元 /，均價(jià)破 6000指日可待！ 6、 2010長沙樓市均價(jià)走勢 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 目的 部門規(guī)范商業(yè)貸款二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù)擬購房家庭 包括借款人、配偶及未成年子女 成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。 清晰界定二套房標(biāo)準(zhǔn)，防止投機(jī)，遏制房價(jià) 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各地簽訂“責(zé)任書”確保2010年保障房建設(shè) 按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各省要在今年 7月底前全面開工建設(shè)保障性住房項(xiàng)目 再推“問責(zé)制”；加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度；改善供應(yīng)結(jié)構(gòu) 三部委聯(lián)合下發(fā)通知加強(qiáng)廉租房管理 住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知。各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。 監(jiān)管地方政府保障民生工程 住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目 開發(fā)商不得收取定金 今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。 打擊開發(fā)商捂盤行為，從供求端抑制房價(jià)的過快增長 國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年 以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 用金融手段抑制炒房 國務(wù)院常務(wù)會：貸款買二套房首付不得低于 50% 對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利 率不得低于基準(zhǔn)利率的 購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%。 限制購買二套房，打擊炒房，從需求端抑制高房價(jià) 四天之內(nèi)，國務(wù)院連發(fā)三道政令降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣可以說是前所未有，但史上最嚴(yán)的政策在瘋狂市場面前無能為力。 7、 2010主要政策調(diào)控回顧 415新政 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 土資源部：政府部門不得直接插手土地拆遷 2011年 3月底前 ， 土地儲備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤 ， 各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā) 。 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 : 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知 通知要求嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理、加強(qiáng)對住房用地供地和建設(shè)的監(jiān)管以及強(qiáng)化保障房建設(shè)落實(shí)。此外，對于開發(fā)商囤地的現(xiàn)象，通知要求嚴(yán)格劃撥決定書和出讓合同管理，各類住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工。 次調(diào)控啟動(dòng)：商品房首付調(diào)至三成，停發(fā)三套貸款 為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知精神，國家有關(guān)部委在 9月 29日出臺新一輪調(diào)控政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。“ 929”政策主要針對的是剛性需求，其次是炒房者及多次購房的人群，但效果如何也早已被市場所證明。 7、 2010主要政策調(diào)控回顧 929新政 政府此輪貨幣緊縮政策主要針對的是預(yù)期的通貨膨脹，但毋庸置疑緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)市場是重大的利空消息。 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 中國人民銀行決定 ,從 2010年 11月 16日起 ,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 款準(zhǔn)備金率月內(nèi)二次上調(diào) 央行 19日晚宣布 ， 29日起 ， 再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 央行曾宣布 ， 自 16日起 ， 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 這是央行年內(nèi)第五次宣布全面上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ， 距離上次宣布調(diào)整僅過去 9天 。 部委聯(lián)手摸底地方調(diào)控嚴(yán)查閑置地處置進(jìn)展 在樓市“二次調(diào)控”出臺接近兩月之際，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 (下稱“住建部” )和國土資源部 (下稱“國土部” )正在組織一輪大規(guī)模的聯(lián)合檢查，摸底地方對中央調(diào)控政策的落實(shí)情況。 行通知工農(nóng)中建四大國有商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率提高幅度為 50個(gè)基點(diǎn) 上午，央行通知工農(nóng)中建四大國有商業(yè)銀行及招商、民生兩家股份制商業(yè)銀行，將提高上述六家銀行的存款準(zhǔn)備金率 50個(gè)基點(diǎn)，期限為兩個(gè)月。六大行預(yù)計(jì)本周內(nèi)繳款，涉及金額約2800億元至 3000億。 ，中國人民銀行宣布，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 高到 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整 。 7、 2010主要政策調(diào)控回顧 主要貨幣政策 2010年為歷史上地產(chǎn)政策最多的一年！ 2010年為歷史上政策最嚴(yán)格的一年！ 2010年為歷史上政策最無效的一年！ 2010年每一次政策之后必有一次房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈！ 2011，將是這種瘋狂與政府打壓大棒博弈的矛盾一年！ 2010樓市回顧 2011樓市預(yù)警 房產(chǎn)稅： 近期媒體瘋傳重慶、上海房產(chǎn)稅已即將開征，其對全國樓市發(fā)展的影響都難以預(yù)估，目前長沙的恐慌性購房也可看做對房產(chǎn)稅的逆反應(yīng) 長沙限購： 最新消息是長沙也即將迎來限購政策，無疑將進(jìn)一步影響市場購房熱情 飽和： 300萬主城區(qū)人口的住宅消化量超過北京，長沙市場是否飽和在 2011將得到答案 2011，長沙房地產(chǎn)市場賣什么？ 賣規(guī)模？ 賣品牌？ 賣配套？ 賣戶型？ 2011，長沙江景豪宅崛起年 預(yù)計(jì)均價(jià) 8500元 / 北辰三角洲 開福萬達(dá)廣場 保利南湖九璽 華遠(yuǎn)金外灘 預(yù)計(jì)均價(jià) 15000元 / 預(yù)計(jì)均價(jià) 16000元 / 預(yù)計(jì)均價(jià) 22000元 / *以上均為住宅部分預(yù)計(jì)售價(jià) 量價(jià)齊增： 受到 2010土地供應(yīng)井噴和眾多“地王”蜂擁上市的影響，預(yù)計(jì) 2011長沙市商品住宅供應(yīng)量將達(dá)到 1500萬， 而中心地段破萬高價(jià)將推動(dòng)市場總體均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，預(yù)計(jì) 將突破 7000元 / 銷量減速： 2010去化主力的中低端剛需型住宅市場由于受到政策調(diào)控和新建保障房沖擊，將出現(xiàn)一定的消費(fèi)萎縮；預(yù)計(jì) 2011年市場總體銷量將不會有較大增長 豪宅熱： 政策對高端客群影響相對較小，湘江豪宅“四大金剛”明年將系數(shù)入市更是將點(diǎn)燃豪宅市場的關(guān)注度，豪宅將是 2011市場主流產(chǎn)品 資源為王： 由于受到眾多品牌大盤的宣傳影響，客戶對住宅品質(zhì)的評定將進(jìn)一步上升到資源領(lǐng)域。資源將成為產(chǎn)品溢價(jià)的關(guān)鍵 鑒略觀點(diǎn)之長沙住宅 2011 2011，長沙賣的就是資源型豪宅！ 策略邏輯圖 市場總體分析 三期產(chǎn)品分析 競爭項(xiàng)目分析 2011長沙賣什么？ 2011我們賣什么？ 2011對手賣什么？ 市場定位 客戶定位 形象定位 價(jià)值分解 包裝展示 營銷策略 5# 6# 7# 5#、 6#雙江景資源，名副其實(shí)的樓王組團(tuán) 7#過于臨近高架橋轉(zhuǎn)盤，影響依然較大 1、樓座評析 三期戶型比例 三房 四房 頂層復(fù)式 緊湊“ 2+1”房 舒適“ 2+1”房 實(shí)用“ 3+1”房 舒適“ 3+1” 房 豪華四房 戶型號 2 4 6 1b 4 2 1a 2112號 5# 7# 7# 5# 7# 7# 7# 5# 7# 6# 5# 5# 6# 5# 7# 6# 7# 5# 5# 6# 面積區(qū)間 08 積 208 3286 3317 3456 3664 979 4039 4041 4066 4407 4451 4456 計(jì)面積 積比 合計(jì)面積比 戶數(shù) 64 32 32 32 32 32 30 32 32 32 30 30 32 32 32 60 1 1 1 2 合計(jì)戶數(shù) 96 128 126 156 60 5 戶數(shù)比 合計(jì)戶數(shù)比 總面積 戶數(shù) 571 2、雙水灣三期戶型面積配比分析 三期住宅總銷售面積：約 69845 三期住宅總套數(shù)： 571套 一期 二期 三期 2、雙水灣三期戶型面積配比分析 80兩房 90“ 2+1” 108三房 125“ 3+1” 140四房 160四房以上 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 0% 12% 19% 22% 31% 16% 18% 28% 36% 9% 9% 12% 22% 30% 32% 4% 0% 0% 110以下中小戶型： 31% 64% 82% 120以下大戶型： 69% 36% 18% 3、重點(diǎn)戶型分析 南向單元，通風(fēng)采光較好 三房功能清晰，布局合理 贈(zèng)送面積約 12，得房率超過 90%，性價(jià)比高 次臥和花園均為東西朝向房間，舒適性有影響 5#（ 2+1）小三房 3、重點(diǎn)戶型分析 主要功能房全南向，通風(fēng)采光俱佳 舒適三房功能清晰、布局合理 贈(zèng)送面積約 15，得房率超過 90%，性價(jià)比高 過道較其它舒適三房產(chǎn)品長，存在一定面積浪費(fèi) 7#08 （ 2+1）舒適三房 3、重點(diǎn)戶型分析 6#（ 3+1）四房 126具備四房功能，非常實(shí)用 動(dòng)靜清晰，布局合理 贈(zèng)送面積約 20，得房率超過 90%，性價(jià)比高 3、重點(diǎn)戶型分析 6#（ 3+1）大四房 舒適型四房功能，較為實(shí)用 動(dòng)靜清晰，布局合理 贈(zèng)送面積約 18，得房率超過 90%，性價(jià)比高 三期主力產(chǎn)品，但與 125四房存在顯著的客戶重疊沖突，將是三期客戶銷售引導(dǎo)的重要解決問題 3、重點(diǎn)戶型分析 6#豪華四房 奢華型四房，空間十分舒適 樓王位置，充分考慮到江景優(yōu)勢，外陽臺面積大，著重休閑觀景功能 贈(zèng)送面積約 25，得房率超過 85%，性價(jià)比高 三期獨(dú)特的大戶型產(chǎn)品，戶型層面將舒適與觀景功能放大，但高總價(jià)以及高契稅是不可避免的問題 4、品質(zhì)評析 目前來說，三期品質(zhì)配套與二期相比無根本性變化，但景觀大道也許將成為三期品質(zhì)的可塑亮點(diǎn) 三期，我們到底賣什么？ 賣精裝大堂？ 賣泛會所？ 賣戶型？ 鑒略觀點(diǎn)之三期產(chǎn)品分析 三期，只有頂級雙江景方為獨(dú)特優(yōu)勢 雙江資源強(qiáng)化： 級臨高架房源， 5#6#都具有頂級雙江資源優(yōu)勢 大戶型成為主流產(chǎn)品： 120以上大戶型四房面積比例達(dá)到 69%，超過一二期大戶型總和 延續(xù)性價(jià)比特色： 三期戶型依舊延續(xù)一二期大贈(zèng)送、高性價(jià)比、強(qiáng)調(diào)功能特色 首現(xiàn)“雙高”戶型： 160大四房高契稅高總價(jià)的特點(diǎn)將成為客戶關(guān)注焦點(diǎn) 品質(zhì)平級： 與二期相比硬件配套無提升 環(huán)境依舊： 項(xiàng)目周邊環(huán)境相較于二期依然無太多改變 策略邏輯圖 市場總體分析 三期產(chǎn)品分析 競爭項(xiàng)目分析 2011長沙賣什么？ 2011我們賣什么？ 2011對手賣什么？ 市場定位 客戶定位 形象定位 價(jià)值分解 包裝展示 營銷策略 長沙市內(nèi)五區(qū)2 0 1 0 年新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售分析及占比 單位：萬蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū)1、 2010區(qū)域供應(yīng) 1%， 總面積約 624萬平米。 78萬，總比例為 2、 2010區(qū)域去化 3、 2010區(qū)域價(jià)格 000元 /，雨花區(qū)含經(jīng)適房的均價(jià)為 5000元 /，純住宅也在 5500元以上。 4、競爭項(xiàng)目調(diào)研列表 指標(biāo) 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2010下半年均價(jià) 明年上半年情況 時(shí)間 棟數(shù) 梯戶數(shù)及套數(shù) 主推戶型比例 預(yù)計(jì)均價(jià) 長房白沙灣 占地： 84000 總建： 250000 容積率： 45% 未開盤 4月 已定開 3棟，蓄客多則開 6棟 2梯 3戶和 2梯4戶 300多套，開6棟則 600多套 兩房 86 三房 136 6400 輝煌國際城 占地： 290721總建： 970000，容積率： 3綠化率： 35% 5600 上半年 7/8/9棟 2梯 4戶，近300套 二居 82 三居 119 四居 148 6200 鑫科明珠 占地： 52676 總建： 232843 容積率： 未開盤 4 月份 項(xiàng)目共 10棟，一期62梯 4戶約1600套 50 一房 15% 90 兩房 30% 120 三房 45% 140 四房 10% 6000 湘域熙岸 占地： 104120總建： 317914容積率： 3綠化率： 68% 6400 1梯 2戶 500多套 1207000 泊愛藍(lán)灣 占地： 40219 總建： 158525 容積率： 5600 3月 1棟 50多套 1106200 萬家城 占地： 1133333總建 3000000 容積率： 50% 5400 4、 5月 二批6近 800套 共 2000套， 79兩房 10% 87三房35% 130四房55% 5800 盛世華章 占地： 38024 總建 117893 容積率： 5500 4、 5月 42梯 4戶 200多套 90二房 21% 120三房60% 166四房16% 200 五房 3% 6000 運(yùn)達(dá)美麗星城 占地： 105333，建筑： 520000 容積率： 上半年 總計(jì) 2324 230085之間 6200 開發(fā)商 長沙市江河水利置業(yè) 位置 芙蓉白沙灣路與荷花路交匯處 項(xiàng)目規(guī)模 占地 81200 、總建 230000 容積率 1800套 產(chǎn)品組合 電梯高層、公寓 規(guī)劃特色 以“院落”為中心，形成大空間、大視野、大景觀 建筑特色 現(xiàn)代簡約主義塔式建筑 園林特色 以白沙文化為主題，雕塑噴泉、白沙溪、白沙湖中央湖泊等。東面開敞，盡收瀏陽河美景。 核心配套 市政綠化公園 圭塘河風(fēng)光帶；長沙市一中寄宿學(xué)校 華夏一中 廣益試驗(yàn)學(xué)校、長沙市二十六中、田家炳中學(xué)、馬王堆中學(xué)、雙新小學(xué)、蓉星小學(xué)；幼兒園；旺旺醫(yī)院、馬王堆療養(yǎng)院 /養(yǎng)老院、中西醫(yī)結(jié)合門診 后續(xù) 房源 一期 2棟，約 160套，主力戶型 86 二房 ,136三房 營銷舉措 戶型配比 二房 40% 三房 60% 價(jià)格體系 2011年 1月 1號辦卡 物業(yè)情況 長房物業(yè) 客戶來源 芙蓉區(qū)公務(wù)員、白領(lǐng)、周邊工商個(gè)體戶、周邊拆遷戶等 銷售動(dòng)態(tài) 預(yù)計(jì) 2011年 4月一期開盤 一期 2棟 13層約 160套 一線沿江 長房白沙灣 5、競爭個(gè)案分析 白沙灣 86 136 5、競爭個(gè)案分析 白沙灣 5、競爭個(gè)案分析 白沙灣 競爭評估： 資源 白沙灣一期產(chǎn)品非一線江景戶型，與本案5#6#無直接競爭關(guān)系 地段 白沙灣地段優(yōu)于本案且存在強(qiáng)烈競爭關(guān)系 戶型 白沙灣戶型性價(jià)比較低，與本案存在明顯差異 其它配套 目前來看，白沙灣其它配套與本案比略顯劣勢 核心競爭關(guān)系 地段 競爭評級： B 一期 11棟，預(yù)計(jì) 11年 6月推出3棟。其中 8、 9號江景樓，二梯三戶，約 162套 開發(fā)商 湖南省輝煌嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路與瀏陽河交匯處東北角 項(xiàng)目規(guī)模 占地 290721 總建 970000 容積率 3 產(chǎn)品組合 小高層、高層、商鋪 規(guī)劃特色 芙蓉生態(tài)新城 +瀏陽河風(fēng)光帶 建筑特色 新古典主義風(fēng)格 園林特色 60000 公園式園林、近 3000中心湖景、無邊界泳池 核心配套 奢華入戶大堂、阿爾法電梯 戶型配比 二居 8220% 三居 11950% 四居 14830% 價(jià)格體系 價(jià)格區(qū)間： 9月均價(jià)： 5400/ 11月均價(jià)： 5600/ 12月均價(jià)： 5800/ 后續(xù)房源 2011年上半年推出 7、 8、 9號棟 一期情況 項(xiàng)目一期共 11棟，已推出2/3/4/5/6/10/11號棟 銷售動(dòng)態(tài) 一期二批“江山”組團(tuán) 圣誕元旦“砸金蛋”活動(dòng) 6 8 9 1 2 輝煌國際城 5、競爭個(gè)案分析 輝煌 7 138 154 房都無顯著特色，性價(jià)比一般 5、競爭個(gè)案分析 輝煌 172 4+1”的戶型兼具舒適性與功能 5、競爭個(gè)案分析 輝煌 推售套數(shù) 本次開盤推出一期 2、 3、 4、 5棟，均為毛坯期房，總計(jì) 524套房源。其中 2#棟， 30層， 2單元，每單元 2梯 3戶， 3168套； 3#棟， 22層， 2單元，每單元 2梯 3戶， 3120套； 4#棟， 18層， 2單元，每單元 2梯 2戶， 364套； 5#棟， 31層， 2單元，每單元 2梯 3戶， 3172套。 推售戶型 兩房： 83 共 153套 占 三房： 103 共 307套 占 四房： 148 共 64套 占 開盤時(shí)間 2010上九點(diǎn) 均 價(jià) 本次開盤 1000 ， 11200 ， 21300 ， 29300元 / ；本次開盤分樓層、分單元計(jì)價(jià)， 10元 / ， 210元 / 。 優(yōu)惠活動(dòng) 0二房 2萬抵 4萬， 120三房 2萬抵 150 四房 2萬抵 5萬，并可參加抽獎(jiǎng)；按揭 99折，一次性 98折。 銷 售 率 開盤當(dāng)日現(xiàn)場熱鬧非凡，截至中午 13點(diǎn)共成交 380套，成交率 銷售情況良好。其中 83二房成交率 100%， 119三房成交率 148四房成交率 到場客戶數(shù)量 到場客戶 500戶左右。 客戶構(gòu)成 占到 80%，其他區(qū)域和外地客戶約占 20%。 事業(yè)中層管理人員、城市白領(lǐng)、公務(wù)員為主。 70%；投資客戶占 30%。 5、輝煌國際城第一次開盤 5、輝煌國際城第二次開盤 推售套數(shù) 共計(jì) 177套 10#84套，當(dāng)天銷售 76套 6#93套，當(dāng)天銷售 51套 推售戶型 10#東單元 119 三房， 83 二房， 121 三房。均價(jià) 5500 6# 175 四房， 139 三房， 151 四房，均價(jià) 5800 開盤時(shí)間 11月 13日 開盤地點(diǎn) 售樓部現(xiàn)場 價(jià) 格 均價(jià) 5600 優(yōu)惠活動(dòng) 開盤前辦卡 143張，辦卡優(yōu)惠 ;2房 2萬抵 3萬，三房 2萬抵 房 2萬抵 3萬 銷 售 率 72% 到場客戶數(shù)量 140組左右 客戶構(gòu)成 芙蓉區(qū)、雨花區(qū)及老帶新客戶 40%,省外及地級市客戶占 30% 5、輝煌國際城第三次開盤 推售套數(shù) 本次開盤推出 11#（房號標(biāo)注為 32層，實(shí)際有 33層， 1 3單元，共 96套。 推售戶型 所推戶型為二房、三房： 二房： 77 - 93 ， 33套，占 34% 三房： 125， 66套，占 69% 開盤時(shí)間 2010點(diǎn) 30分 開盤地點(diǎn) 輝煌國際城營銷中心 價(jià) 格 面價(jià)：均價(jià) 6000元 / ，最高價(jià) 6400/ ，最低價(jià) 5800/ 折后均價(jià)： 5850元 / 優(yōu)惠活動(dòng) 房 房 簽約優(yōu)惠：按揭 次性在 銷 售 率 截止到當(dāng)天下中午 12:00，現(xiàn)場成交 78套，成交率為 81%，其中： 分戶型來看： 二房成交 31套，僅剩 1交率為94%。 三房成交套 50套， 1套， 28層）剩下 9套，成交率為 76%； 分樓層來看： 7到場客戶數(shù)量 開盤當(dāng)天人氣十分火爆，現(xiàn)場到場人數(shù)約為 140多人，到場 00批左右。 5、競爭個(gè)案分析 輝煌 競爭評估： 資源 輝煌國際城新房源基本都為瀏陽河一線江景房源，與本案形成強(qiáng)烈競爭 地段 輝煌地段略差于本案 戶型 輝煌 140以下戶型不具備與本案競爭條件，但大戶型與本案樓王戶型直面交鋒 其它配套 輝煌其它配套與本案相比略高（電梯除外） 核心競爭關(guān)系 江景樓王 競爭評級： B+ 一期在售 11年 4月推出 1 棟 50余套 120 開發(fā)商 湖南恒豐萬駿房地產(chǎn)有限公司 位置 雨花嘉雨路 488號（人民東路與萬家麗路交匯處東南角） 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積： 40000；建筑面積： 16萬平方米；容積率： 品組合 小高層和高層 規(guī)劃特色 長沙市絕佳的區(qū)域地理優(yōu)勢 建筑特色 現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格 園林特色 小區(qū)采用東、南兩組團(tuán)大圍合中心花園的模式，使所有住戶都直接面向大尺度的中心花園，并通過中心花園將東南兩組團(tuán)聯(lián)系成一個(gè)整體。 核心配套 芙蓉區(qū)政府、省郵電局、大潤發(fā)、馬王堆農(nóng)貿(mào)市場、萬家麗建材超市等 戶型配比 110房 100% 價(jià)格體系 均價(jià) 6200元 /平方米 物業(yè)情況 湖南鼎鴻物業(yè)管理有限公司 物 業(yè) 費(fèi) 平方米 月 銷售率 98% 銷售動(dòng)態(tài) 現(xiàn)在剩下 120 的頂樓， 6400元 /還剩下兩套，預(yù)計(jì)下期 50套要等到明年 34月份的時(shí)候開盤。未定 泊愛藍(lán)灣 5、競爭個(gè)案分析 泊愛 5、競爭個(gè)案分析 泊愛 競爭評估： 資源 本案雙江景優(yōu)勢泊愛藍(lán)灣無法比擬 地段 泊愛藍(lán)灣地段是其唯一的優(yōu)勢 戶型 泊愛藍(lán)灣戶型一般，性價(jià)比差不具備 其它配套 泊愛藍(lán)灣其它配套與本案相比更具劣勢 核心競爭關(guān)系 地段 競爭評級： 期 9棟在建， 2011年分期推出 預(yù)計(jì) 3月推出首批 2棟 開發(fā)商 長沙鑫科房地產(chǎn)有限公司 位置 長沙市芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大一路與長善路交匯處往南 100米（瀏陽河風(fēng)光帶旁） 項(xiàng)目規(guī)模 占地 總建 容積率 品組合 一期 10棟百米高層主體建筑 規(guī)劃特色 “景尚”理念，人文風(fēng)情與純樸色調(diào)結(jié)合 建筑特色 原生態(tài)高端建筑 園林特色 瀏陽河風(fēng)景與社區(qū)園林天然結(jié)合 核心配套 瀏陽河風(fēng)光帶 、 田家炳中學(xué)、芙蓉中學(xué)、馬王堆中學(xué)、三湘大市場、馬王堆大市場 、旺旺醫(yī)院、血液中心 戶型配比 50 一房 15% 90兩房 30% 120三房 45% 140四房 10% 價(jià)格體系 2011年初開盤 價(jià)格待定 物業(yè)情況 暫無 銷售率 一期待售 銷售動(dòng)態(tài) 預(yù)計(jì) 2011年 3鑫科明珠 5、競爭個(gè)案分析 鑫科 5、競爭個(gè)案分析 鑫科 競爭評估： 資源 一期推出產(chǎn)品不是一線江景，與本案 7#存在一定競爭關(guān)系 地段 與本案地段存在一定競爭關(guān)系 戶型 戶型一般，性價(jià)比差，無特色 其它配套 其它配套與本案相比略顯低檔 核心競爭關(guān)系 地段 競爭評級： C 2 3 4 1 5 一期共五棟 二期 9棟 11年 下半年推出 開發(fā)商 長沙景鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 芙蓉區(qū)荷花路與古曲路交匯處東南角 項(xiàng)目規(guī)模 占地 67367 、總建 320000、容積率 14棟、 2500套 產(chǎn)品組合 電梯高層 規(guī)劃特色 豪華居住區(qū)、項(xiàng)目由 14棟電梯高層；電梯小高層組成 建筑特色 新古典主義建筑風(fēng)格 園林特色 社區(qū)內(nèi)有精美的雕 塑以及溫暖色調(diào)，通過濃蔭、泳池、草地、流水和有意味的小品，構(gòu)成極具品位 的優(yōu)美環(huán)境 。 核心配套 圭塘河風(fēng)光帶；馬王堆療養(yǎng)院、黃興醫(yī)院；新世紀(jì)家園托兒所、 馬王堆中學(xué)、商業(yè)環(huán)境 :馬王堆果品 日立電梯 后續(xù) 房源 二期預(yù)計(jì) 2011年 3棟近 900套 營銷舉措 戶型配比 首期主推 90 以下和 110中小戶型 ，整體為 80二房 價(jià)格體系 2010下半年均價(jià) 6400元 / 物業(yè)情況 待定 客戶來源 年輕白領(lǐng)、芙蓉區(qū)公務(wù)員、 拆遷戶、 馬王堆工商戶。 銷售動(dòng)態(tài) 預(yù)定 2011年下半年開盤 湘域熙岸 5、競爭個(gè)案分析 湘域 5、競爭個(gè)案分析 湘域 競爭評估： 核心競爭關(guān)系 上半年暫無 競爭評級： X 湘域熙岸二期最早在 2011年 9月方才推出， 與本案三期開盤基本不存在時(shí)間上的競 爭關(guān)系，但下半年將對本案三期尾盤造 成一定沖擊 一期 8棟 三期9棟 二期 11棟 企業(yè) 湖南省新康橋房地產(chǎn) 位置 長沙大道與沙灣路交匯處 規(guī)模 占地： 135520 ， 總建： 400000 容積率： 2362套 產(chǎn)品 高層、小高；層一期 8棟，二期 11棟，三期 9棟 規(guī)劃 特色 項(xiàng)目為 28棟高層、小高層住宅，分三期開發(fā)，建筑圍繞小區(qū)內(nèi)主題廣場布局 建筑 特色 現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格 園林 特色 現(xiàn)代園林景觀風(fēng)格，各組團(tuán)主題廣場分布其間，游樂場所，情景小品點(diǎn)綴美景。 核心 配套 體育文化休閑公園、圭塘河風(fēng)光帶 ；華夏一中、 26中、省醫(yī)藥中專旺旺醫(yī)院；大潤發(fā)（在建）、沃爾瑪 ； 招商銀行、建設(shè)銀行等 戶型 配比 90二房 21% 120三房 60% 166、 173、 180 四房 16% 200 五房 3% 在售 產(chǎn)品 一期尾盤，二期在售 后續(xù) 房源 二期共 11棟 10年 10月推出月 計(jì) 2011年上半年推出 6棟 營銷舉措 三房減二萬，簽約還可再享 99折 。 一次性付款 96折，按揭 97折。 購買 客群 白領(lǐng)、周邊拆遷戶、教師、公務(wù)員、個(gè)體戶等 價(jià)格 體系 2010下半年均價(jià) 5500元 / 銷售 動(dòng)態(tài) 09/12 年終特惠 3880元 /平米起 ，現(xiàn)推出 166盛世華章 預(yù)計(jì) 11年推出 45、競爭個(gè)案分析 +盛世 5、競爭個(gè)案分析 盛世 核心競爭關(guān)系 地段 競爭評級： C 競爭評估： 資源 盛世華章無特定資源，本案雙江是絕對優(yōu)勢特色 地段 與本案地段存在一定競爭關(guān)系 戶型 戶型一般，性價(jià)比差，無特色 其它配套 其它配套與本案相比略顯低檔 后 湖 一期一批只剩 3棟 一期二批 10棟 萬家城一期 預(yù)計(jì) 2011年上半年共推出 8棟左右。一期一批的 3棟，一期二批的 10棟，已大戶型為主， 88 開發(fā)商 長沙武夷置業(yè)有限公司 位置 雨花長沙大道 789號 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 :1133339平方米 建筑面積 :3000000平方米 產(chǎn)品組合 板塔結(jié)合 小高層 高層 規(guī)劃特色 超大規(guī)模高品質(zhì)人居社區(qū) 建筑特色 簡約現(xiàn)代 園林特色 全覆蓋式，銀杏主題公園，設(shè)中央銀杏大道，五大景觀組團(tuán)，配備景觀游泳池。 核心配套 長沙市一中，長塘里小學(xué)。新華都購物廣場， 200畝中央公園， 2100米一線河景 蒂森克虜伯電梯 20萬平商業(yè) 戶型配比 共 2000套， 79兩房， 10% 87三房， 35% 130四房， 55% 價(jià)格體系 2010200元 / - 2010800元 / 物業(yè)情況 長城物業(yè)， 平方米 月 銷售率 一期首批 1000套基本售罄，二批100套銷售 50% 銷售動(dòng)態(tài) 在售房源為一期已推剩余房源，無優(yōu)惠活動(dòng)。預(yù)計(jì) 2011年 1月推出 88房源，全款 97折，按揭 98折。 5、競爭個(gè)案分析 萬家城 推售戶型 的兩房 135套，占 的三房 424套， 50套，占 開盤時(shí)間 2010年 9月 26日， 8： 00開始， 10： 00開始搖號選房 開盤地點(diǎn) 長沙華雅國際大酒店 選房方式 組 10批客戶。 價(jià) 格 15# 棟面價(jià)均價(jià)： 4786元 /平米； 16# 棟面價(jià)均價(jià)： 5308元 /平米； 17# 棟面價(jià)均價(jià)： 5182元 /平米； 9# 棟面價(jià)均價(jià)： 5601元 /平米； 20# 棟面價(jià)均價(jià)： 5435元 /平米； 22#棟面價(jià)均價(jià)： 5122元 /平米； 整體面價(jià)均價(jià) ：最低價(jià) 4602元 / ，最高價(jià) 5730元 / ，均價(jià)約 5200元 / 。 優(yōu)惠活動(dòng) 開盤優(yōu)惠：一次性付款 96折，按揭付款 97折。 銷 售 率 15# 棟成交套數(shù)： 153套（包括 13套已定未銷控的房源），實(shí)際成交 140套，實(shí)際成交率 16# 棟成交套數(shù)： 75套（包括 6套已定未銷控的房源），實(shí)際成交 69套，實(shí)際成交率 92% 17# 棟成交套數(shù)： 96套（包括 11套已定未銷控的房源），實(shí)際成交 85套，實(shí)際成交率 19# 棟成交套數(shù)： 72套（包括 10套已定未銷控的房源），實(shí)際成交 62套，實(shí)際成交率 20# 棟成交套數(shù)： 97套（包括 20套已定未銷控的房源），實(shí)際成交 77套，實(shí)際成交率 22#棟成交套數(shù)： 102套（包括 18套已定未銷控的房源），實(shí)際成交 84套，實(shí)際成交率 整體對外銷售率： 595套（包括 78套已定未銷控的房源），實(shí)際成交 517套，實(shí)際成交率 右。 5、萬家城第一次開盤 推售套數(shù) 本次開盤推出 1棟高層，為 14#，共 147套，其中三套樣板房不賣。 推售戶型 85的兩房、三房 48套 96套 開盤時(shí)間 2010年 10月 13日 ,7點(diǎn) 30正式開始， 7點(diǎn) 40開始搖號 開盤地點(diǎn) 長沙喜來登大酒店 選房方式 組 5批客戶。 價(jià) 格 整體面價(jià)均價(jià) ： 5400元 / ，實(shí)價(jià) 5200元 / 優(yōu)惠活動(dòng) 開盤優(yōu)惠：一次性付款 97折，按揭付款 98折。 銷 售 率 售罄 5、萬家城第二次開盤 核心競爭關(guān)系 規(guī)模 競爭評級： C+ 競爭評估： 資源 萬家城新推房源無特定資源，本案雙江是絕對優(yōu)勢特色 地段 與本案地段相比絕對劣勢 戶型 下階段戶型一般，無太多特色， 140以上四房與本案存在一定的競爭關(guān)系 其它配套 其它配套與本案相比處于同一檔次 5、競爭個(gè)案分析 萬家城 開發(fā)商 湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司 位置 長沙大道與白沙灣路交匯處西北角 項(xiàng)目規(guī)模 占地： 105333，建筑： 520000 容積率： 品組合 酒店、商鋪、公寓、住宅 規(guī)劃特色 兩大超豪華五星級酒店、大型國際名品商場、國際 5 建筑特色 引入了國際流行的“低碳”理念，從建筑到裝修將大規(guī)模采用低碳、智能建筑技術(shù) 園林特色 核心配套 兩大五星級酒店 戶型配比 價(jià)格體系 物業(yè)情況 物業(yè)未定 銷售率 預(yù)計(jì) 2011年上半年 銷售動(dòng)態(tài) 未售 兩個(gè)五星級酒店 5、競爭個(gè)案分析 運(yùn)達(dá) 5、競爭個(gè)案分析 運(yùn)達(dá) 競爭評估： 核心競爭關(guān)系 上半年暫無 競爭評級： X 運(yùn)達(dá)美麗星城目前無具體營銷推廣計(jì)劃， 上半年動(dòng)作未知，根據(jù)其產(chǎn)品構(gòu)成分析， 與本案直接競爭關(guān)系一般，可作為監(jiān)控 型競爭對手 鑒略觀點(diǎn)之 2011區(qū)域競爭走勢 競爭加?。?進(jìn)入 2011年后，至少有 10個(gè)項(xiàng)目有新貨源推出，近兩年來一直不溫不火的東城，將再一次出現(xiàn)供應(yīng)高潮，區(qū)域競爭將出現(xiàn)白熱化的局面，這是項(xiàng)目新面臨的一個(gè)課題 競爭加?。?項(xiàng)目周邊競爭項(xiàng)目明年上半年 約有23 24 2300新增供應(yīng)量項(xiàng)目周邊貨源的堆積上市，將對本案產(chǎn)生一定的沖擊 時(shí)間重疊： 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目一般都集中在 2011年 3本案的