國際貿(mào)易中心可行性研究報告

目 錄 第一章 總 論 1 第一節(jié) 項目概況 1 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) 4 第三節(jié) 項目建設的背景和必要性 4 第二章 市場需求分析 7 第一節(jié) 青島市概況 7 第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析 7 第三節(jié) 青島市住宅市場分 15 第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析 21 第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析 27 第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析 30 第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析 32 第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析 34 第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢 分析 39 第三章 項目建設規(guī)模 44 第四章 建設場址及條件 46 第一節(jié) 建設場址 46 第二節(jié) 建設條件 47 第五章 總體規(guī)劃建設方案 52 第一節(jié) 設計依據(jù) 52 第二節(jié) 設計指導思想與原則 52 第三節(jié) 規(guī)劃建設方案 53 第四節(jié) 公用工程 58 第六章 環(huán)境保護、節(jié)能與節(jié)水 64 第一節(jié) 環(huán)境保護 64 第二節(jié) 節(jié)能 65 第三節(jié) 節(jié)水措施 66 第七 章 勞動安全、衛(wèi)生和消防 68 第一節(jié) 勞動安全與衛(wèi)生 69 第二節(jié) 消防設施 65 第八章 組織機構與人力資源配置 69 第九章 項目進度計劃安排 70 第十章 投資估算和資金籌措 71 第一節(jié) 投資估算 71 第二節(jié) 資金籌措及使用計劃 73 第十一章 經(jīng)濟效益評價 74 第一節(jié) 評價說明及財務基礎數(shù)據(jù) 74 第二節(jié) 項目財務分析與評價 76 第十二章 結論 81 附圖： 1、總平面布置圖 2、沿山東路透視圖 3、沿東海路透視圖 4、沿海岸鳥瞰圖 附件一 ： 1、青島國際貿(mào)易中心 A 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告 2、青島國際貿(mào)易中心 B 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告 3、青島國際貿(mào)易中心 C 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告 附件二 ： 1、青島中金渝能置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照 2、青島中金渝能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書 3、青島市發(fā)展和改革委員會關于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復（青發(fā)改財貿(mào) 2006311 號） 4、中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字 200622 號） 5、中華人民共和國房地產(chǎn)權證（青房地權市字第 20062670 號、第 20062672號、第 20062671 號） 6、中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證（青規(guī)建管字 200727 號） 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱： 青島國際貿(mào)易中心 （濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程） 二、建設地址：青島市 市南區(qū) 香港中路 8 號 三、開 發(fā) 商：青島中金渝能置業(yè)有限公司 四、 開發(fā)單位基本情況 青島中金渝能置業(yè)有限公司注冊成立于 2005 年 9 月 22 日，是由青島中金實業(yè)股份有限公司和重慶渝能產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊地址位于青島市香港中路 52 號時代廣場10 層，法 定代表人為司榮彬，注冊資本 1 億元人民幣。公司可控資金雄厚并涉足多個行業(yè)領域，擁有大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗 五、項目建設規(guī)模及主要內(nèi)容 青島國際貿(mào)易中心 （濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程） 總占地面積 方米，規(guī)劃總建筑面積 327449 平方米，其中：地上建筑面積 264995 平方米，地下建筑面積 62454 平方米。 青島國際貿(mào)易中心 由 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)三組建筑構成，其中： 1、 A 區(qū)：位于山東路 6 號，占地面積 方米，規(guī)劃建筑 2 面積 113141 平 方米，其中：商業(yè)裙房 19178 平方米（ 1 6 層），五星級酒店式公寓 76615 平方米（ 7 50 層），地下商場、地下停車場、設備用房、地下人防等 17348 平方米。 2、 B 區(qū)：位于香港中路 8 號，占地面積 方米，規(guī)劃建筑面積 119094 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（ 1 6 層），甲級寫字樓 28298 平方米（ 7 22 層），五星級產(chǎn)權式酒店 47669 平方米（ 23 48 層），地下商場、地下停車場、設備用房、地下人防等22206 平方米。 3、 C 區(qū)：位于東海西路 31 號，占地面積 米，規(guī)劃建筑面 積 95214 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（ 1 6層），高級公寓 51393 平方米（ 7 43 層），地下商場、地下停車場、設備用房、地下人防等 22900 平方米。 六、項目總投資及資金來源 1、項目總投資 初步測算，項目建設總投資為 中：土地成本95568萬元，建筑安裝工程費用 他費用 備費用 設期利息 12780萬元。 分區(qū)計算投資， 2、資金來源 項目建設所需資金 元，擬通過以下渠道籌集： （ 1）建設單位 青島中金渝能置業(yè)有限公司 自籌資金 110000 萬 3 元； （ 2）申請銀行貸款或信托貸款 100000 萬元； （ 3）采取預售、招商引資、滾動開發(fā)、購房者按揭貸款、 元。 七、經(jīng)濟技術指標 主要經(jīng)濟技術指標匯總表 序號 項 目 單位 總指標 A 區(qū)指標 B 區(qū)指標 C 區(qū)指標 1 占地面積 平方米 建 筑面積 平方米 327449 113141 119094 95214 3 建設總投資 萬元 銷售收入 萬元 851845 銷售稅金及附加 萬元 土地增值稅 萬元 銷售利潤（稅前） 萬元 稅后利潤 萬元 投資利潤率 % 0 投資利稅率 % 1 所得稅后財務內(nèi)部收益率 % 2 所得稅后投資回收期 年 3 所得稅后財務凈現(xiàn)值（ 0%） 萬元 156637 39663 44570 64177 14 所得稅前財務內(nèi)部收益率 % 5 所得稅前投資回收期 年 6 所得稅前財務凈現(xiàn)值（ 0%） 萬元 247719 64148 72329 101273 4 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) 一、投資項目可行性研究指南（試用版） 二、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版） 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 四、山東半島城市群總體規(guī)劃 五、青島市 城市總體規(guī)劃 六、 青島市發(fā)展和改革委員會關于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復（青發(fā)改財貿(mào) 2006311 號） 七、中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字 200622號） 八、中華人民共和國房地產(chǎn)權證（青房地權市字第 20062670號、第 20062671 號、第 20062672 號） 九、中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證（青規(guī)建管字 200727號） 十、建設單位提供的其他資料 第三節(jié) 項目建設的背景和必要性 一、項目建設的背景 按照總后勤部的通知精神，濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院將第二 療養(yǎng)區(qū)內(nèi)約 2公頃土地進行公開招標掛牌拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公 5 司以 元中標， 2005 年 9 月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權轉讓合同”，將該宗土地使用權轉讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。 2006 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字 2006155 號文，下達了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標。 2006 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項目的建設用地規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字 200622 號）； 2006 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三 塊核發(fā)了該宗土地的房地產(chǎn)權證（青房地權市字第 20062670 號、第 20062671 號、第 20062672 號）； 2006年 8 月 3日，青島市發(fā)展和改革委員會關于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復（青發(fā)改財貿(mào) 2006311 號）對該項目予以核準立項； 2007年 4 月 30 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了建設工程規(guī)劃許可證（青規(guī)建管字 200727 號）。 二、項目建設的必要性 1、符合青島市城市總體規(guī)劃和 樓宇經(jīng)濟 發(fā)展規(guī)劃 青島市城市總體規(guī)劃中提出： 沿山東路、 香港中路 圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務商貿(mào)為主 “ 城 市主中心 ” ，并 作為 青島市的中心商務區(qū)。 因此， 青島國際貿(mào)易中心 的建設，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟的規(guī) 劃。 2、有利于促進青島市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，帶動周邊商業(yè)的繁榮 6 樓宇 與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生 價值， 而且 在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟效益。 在建的 青島國際貿(mào)易中心 集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強周邊地區(qū)的消費能力，帶動周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟效益。 3、符合青島市中 央商務區(qū)（ 建設規(guī)劃 青島東部商務區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進，涵蓋山東路、南京路、福州路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 心，并且已經(jīng)建成了近 300 萬平方米。 在建的 青島國際貿(mào)易中心 位于香港中路 8 號（青島金融街），地處青島 核心地帶，在此規(guī)劃建設國際 5A 寫字樓、五星級酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務區(qū)（ 建設規(guī)劃。 7 第二章 市場需求分析 第 一 節(jié) 青島市 概況 青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 11930 121 00、北緯3535 3709，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。2005 年末全市總人口 人，其中 ： 市區(qū) 人，所轄五市（縣級） 人。 2005 年， 全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ 元，增長 其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 長 三次產(chǎn)業(yè)的比例關系調(diào)整為 市實現(xiàn)地方財政一般預算收入 元，增長 地方財政一般預算支出 長 稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關代征） 元 ,增長 地稅稅收收入 元 ,增長 第二節(jié) 青島市 房地產(chǎn)綜合分析 一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 房地產(chǎn)業(yè)是基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展密切 8 相關，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟 的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段：即增長擴張期（ 92 年到 95 年）；回落調(diào)整期（ 96 年到 97 年）；復蘇回升期（ 98 到 99 年）；新一輪快速發(fā)展期（ 2000 年以來）。 1、增長擴張期（ 1992 1992，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括 92 到 93 年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增 長均超過 130%）， 94 年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降 ，95 年的進一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長 。 青島市房地產(chǎn) 1992況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 施工房屋面積 同比增長 % 實際銷售商品房屋面積 同比增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 1992 - 178 1993 - 17 1994 374001 82 1995 539000 54 2、回落調(diào)整期（ 1996 1997） 9 經(jīng)過 92 95 年的過快膨脹， 1996、 1997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進入小幅盤整回落和調(diào)整期 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降 1996 年實際銷售面積同比下降了 竣工面積分別同比下降 11%。在經(jīng)過短期的調(diào)整后 ，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997年出現(xiàn)了 增長，預示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。 青島房地產(chǎn) 1996發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1996 15 40 1997 25 29 11 3、復蘇回升期（ 1998 進入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫， 98、 99年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 施工面積同比增長 實際銷售面積同比增長 青島房地產(chǎn) 1998展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1998 93 1999 78 4、新一輪發(fā)展期（ 2000 至今） 10 從 2000 年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進入了一個新的快速發(fā)展階段。 二、 青島市 一級市場狀況 青島市區(qū)東部為嶗山山脈，北部為環(huán)境較差的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)及老城區(qū)，所以 基于青島的特殊地理情況以及城市 迅速 發(fā)展的剛性需求，青島市區(qū) 當前 土地資源極端緊缺，尤其是沿海 域已 近乎 無地可用。 青島近幾年的火爆樓市更是引得國內(nèi)地產(chǎn) 大鱷進入本地市場，對地塊的品質(zhì)要求愈來愈高，引發(fā)在青島一級市場上的競爭更加激烈，拍出眾多“天價”地塊。 來 通過近 來 青島市市區(qū)幾宗土地交易可以明顯察覺土地的珍缺性。 1、 市北區(qū)西吳家村 地塊 2007 年 2007 年 9 月 5 日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市北區(qū)西吳家村 250號的（山東路）地塊，在拍賣會上經(jīng)歷了 279 個回合的較量，最終以 樓面地價達到 8330元。 2、 銀川西路 A 地塊 2005年 2006年 6 月 18日，位于市南區(qū)銀川西路土地 面積近 平方米的 A 地塊以 5120 元平方米的 樓面價被某地產(chǎn)公司拍得。 此地塊 11 位于 域之外，在交通、配套等方面均與國貿(mào)中心項目有較大差距。 3、 奧帆賽地塊 2005 年 奧帆賽地塊作為 建設市場化運作的一部分， 也被青島市政府掛牌出售。奧帆賽地塊位于 奧運分村東側，南側直接面向大海 的奧運一號地塊以 16000 元平方米 的樓面價成功交易。此 地塊的掛牌起始價已遠遠超過了目前市區(qū)的最高地價，堪稱新的地王。 三、青島市房地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀 1、 板塊劃分： 城市地段層級基本形成，價格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔。 李滄和四方區(qū)板塊： 以大量經(jīng)濟適用房 和部分低端商業(yè)、低端住宅為主。 中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。 西部濱海板塊： 圍市政府、香港路有眾多高檔商業(yè)及辦公樓，區(qū)內(nèi)多為中、高檔普通住宅。 東部濱海板塊： 以銀川東路為界，南部為濱海高檔住宅區(qū)；北為中端檔次住宅物業(yè)。 12 附：香港中路 市北區(qū)二級地段房價在 0000元 市南區(qū)沿海一線一級地段房價在 00000元 400000元 四 方 區(qū) 三 級 地 段 房 價 在 000嶗山區(qū)沿海一線一級地段房價在 600000元 項目特征： 板塊內(nèi)多數(shù)為高端住宅、公寓及辦公類產(chǎn)品。以高層、超高層建筑為主 。在 建筑設 計、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。 板塊特征： 擁有優(yōu)異的自然資源和全市最為豐厚的城市配套資源。 投資類產(chǎn)品獲得市場青睞，高價位的豪宅相對壓力較大。 代表性項目： 東海路 9號、 數(shù)碼港、頤和國際、瑞納康都、 燕島國際公寓、麥島金岸 高端住宅類： 東海路 9號、香港置地廣場、燕島國際公寓 未來上市項目 ： 青島國貿(mào)中心、 奧帆賽項目、凱悅中心、乾豪國際廣場、萬邦中心、世紀廣場等 13 2、經(jīng)濟背景 2006 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢，完成投資 元，同比增長 比上年回落 15 個百分點，比 2006年一季度、二季度、三季度，分別降低 百分點、 百分點、 百分點。 按投資用途分，完成住宅投資 元 ,同比增長 占全部投資額的 較上年提高了 2個百分點；辦公樓 同比增長 占全部投資額的 比上年提高了 百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資 元 ,同比增長 所占比重較上年提高了 成其他用房投資 全部投資的 住宅投入加大，占比 上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進一步的加強。 2006 年，市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。從投資進度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進一步提升。在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比增長 高出全市增幅 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 比去年提高 百分點。五市完成投資 元，增長 增幅低于全市增幅 內(nèi)四區(qū)完成 元，僅增長 從施工面積看，五市施工規(guī)模擴 張較快，全年為 985 萬平方米，增長 其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長 市內(nèi)四區(qū)僅增長 從竣工面積看，市內(nèi)四區(qū)好于其他板塊，全年竣工面積為 平方米， 14 增長 “十一五”期間，青島市市南區(qū)將進一步明確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟為主的經(jīng)濟形態(tài)，嚴格控制土地使用方向，提高土地集約利用強度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟。預計在未來5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設施齊全的高檔商務樓宇，同時對現(xiàn)有設施陳舊、智能化程度低的樓宇實施升級工程，預期新增商務樓宇面積 120 萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)互補為主導，以適當?shù)募钫邽檩o助，引導同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點突出航運服務等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務，確保樓宇企業(yè)稅收及時、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過 60%；引導樓宇業(yè)主招大引強，重點引進各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地，預期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達到 1萬家，總部型企業(yè)達到 500家。 3、市場現(xiàn)狀（以 2006年 1 5月份為例） 2006年 12006年 1 6月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 比增長 低于固定資產(chǎn)投資增幅 百分點，比上年同期回落 百分點。按投資用途劃分，前 6個月完成住宅投資 去年同期增長 50，高于全市房地產(chǎn)投資增速 百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 15 比去年同期提升了 公樓投資 元，同比增長 商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為 別下降 2006 年前 6 個月，青島市房屋銷售面積 平方米，其中：期房銷售面積 青島市房屋銷售面積比重為 同比提高 百分點；現(xiàn)房銷售面積 平方米，占 青島市房屋銷售額 元，其中：期房銷售額為 元，占比重為 同比上升 百分點，現(xiàn)房銷售額為 比重為 銷售 2006年 1 5 月份，全市房屋銷售面積 平方米，其中，現(xiàn)房銷售面積 平方米，占比重為 期房銷售面積 比重為 全市房屋銷售額 元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35，期房銷售額為 元，所占比重為 65。 此外，和記黃埔、浙江綠城、上海實業(yè)等全國知名品牌開發(fā)企業(yè)的進駐，為青島市整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的影響。他們的到來為青島的房地產(chǎn)市場樓盤品質(zhì)的提升帶來了先進的理念，必將使青島樓盤項目各方面的指標在現(xiàn)有的基礎更上一層樓。 第 三 節(jié) 青島市 住宅市場分析 1、 市場概況 16 2005 年，雖然國家宏觀調(diào)控 對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價格分類指數(shù)依然是 8類指數(shù)中最高的，青島房價依舊走高。 投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結構調(diào)整只是剛剛開始。 應開工而未開工項目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應量會相對縮減，供需關系仍將持續(xù)賣方市場。 2 0 0 5 年 房 地 產(chǎn) 景 氣 指 數(shù) 9 2 . 0 0 % 9 6 . 0 0 % 1 0 0 . 0 0 % 1 0 4 . 0 0 % 1 0 8 . 0 0 % 1 1 2 . 0 0 % 1 1 6 . 0 0 % 總指數(shù) 投資分類指土地轉讓收土地開發(fā)指新開工面積竣工面積指商品房銷售資金來源指 圖 2奧運效應影響下，青島城市建設正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價格總體走勢判斷仍應是上升趨勢。 雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2005 年房屋 銷售價格較上年依然呈上升態(tài)勢，較 2004 年的漲幅高 百分點，漲幅位居全國三十五個大中城市首位，其中 2005 其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計，青島市的商品房價格漲幅達 高于全國平均水平 百分點。 經(jīng)濟適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升 普通住宅價格繼續(xù)竄高， 2005年較上年上升 17 高檔公寓價格繼續(xù)上漲。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上漲，無論從房屋建設在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設計上有較大提高，房屋成 本有所增加，從而使 2005 年高檔公寓價格較上年上升 供需矛盾仍是房價上升的重要因素，價格漲幅中炒作因素比例不高，房價泡沫不明顯。漲價原因有： 住房供需矛盾拉動房價上升。 土地拍賣價格大幅度上揚。 土地供給與商品房需求矛盾十分突出。 住房二級市場發(fā)展，進一步活躍了房地產(chǎn)市場。 住宅科技含量上升。 拆遷成本不斷加大。 房屋建筑成本不斷增加。 在價格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。 2005 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988套，比去年增長 10%；總成交 金額 元，同比增長 22%。全年市場房價總趨勢上揚，但增幅減緩。 18 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2 0 0 5 年 2 - 10 月 份 商 品 房住 宅 市 場吸 納 量 累計竣工面積 累計 銷售面積 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計，去年成交量占比例最大的是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，同比下降 其次是面積在 100 至 150 平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 同比增加 2、 青島高檔住宅市場分析 青島具有當代意義的 第一代高檔住宅應該是弄海園。上世紀90 年代初就以每平方米過萬元的單價傲視島城群房。而 新世紀的后續(xù)項目琴島之星更是以每平方米 3萬元的價格再創(chuàng)青島之最。 2000 年前后，青島的又一輪高檔住宅開發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)出來，在東海路兩側及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。 2003年，青島市的香港中路、東路、東海路、澳門路等周邊，大片高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，比較有代表性的是紳園。這時的高檔住宅價格大多突破了萬元大關，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過渡。 2004 年到 2005年，市區(qū)東部沿海區(qū)域再次掀起高檔住宅的建設高潮，一批高檔住宅 19 的新貴將這個區(qū)域 的居住價值發(fā)揮到了極致，如：恒基新天地、海信燕島國際公寓、領世華府等等。 2006 年 ，青島房地產(chǎn)市場增加了很多由萬科、綠城、和記黃埔、等外埠房地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項目。如今青島豪華樓盤每平方米售價已超過 3 萬元，絲毫也不比北京、上海的房價低。市區(qū)豪宅幾乎全部集中到 個城市的經(jīng)濟核心區(qū)形成后，寫字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項目立項，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島國際等，都屬于此。 豪宅出現(xiàn)是一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展達到一定程度的標志及必然產(chǎn)物。對 2008 年奧運會商情及人氣 的預期及青島市對外開放步伐的加快是青島豪宅誕生的前提條件。 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。 （ 1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。 （ 2）從銷售價格上可以看出， 18000元 /平方米，已成為區(qū)域市場認可的基準價格，可作為項目的經(jīng)濟效益測算依據(jù)。 （ 3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。 2005 年外地購房者比例僅占 隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。 （ 4）市場 對海景豪宅存在巨大的消化力。 域豪宅分析 20 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。如 2005 年推出的豪宅項目，除亞麥山城有少數(shù)別墅外，燕島國際、東海路 9 號、海納尊邸都是高層。 與普通別墅相比， 野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風景的感覺。而大躍層、空中花園、陽光房等豪華設計，以及星級酒店式的物業(yè)服務，讓居住高層豪宅更顯尊貴。 項目名稱 經(jīng)濟技術指標 價格 地址 海信燕島國際公 寓 規(guī)劃總用地面積 53891 平方米 ,地上總建筑面積 121752 平方米 ,建筑密度 住宅總戶數(shù) 719 戶 ,地下停車位 550 個 加上立體車位總共 850 個車位。 起價 14000 元 /平方米，均價 20000 元 /平方米 位于澳門路、奧 運 賽場 東側 東海路 9號 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構成，樓高 180 米 精裝銷售均價 30000元 /平方米。 東 海 路與 延安 三 路交 界處東北角 麥島金岸 項目地處青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結合部，占地面積 頃，總建筑面積126 萬平方米，容積率 化率為45。 包括 90 棟高層 及別墅 。 高 層 11000 起，小高層 15000 起，別墅30000 起 海門路 8 號，香 格 里拉 大酒店西側 和 國際 由 31層酒店式商務公寓及 40層五星級寫字樓組成， 40 層寫字樓高 156米為青島第二高度建筑。公寓戶型60裝銷售，寫字間大開間設計 起價 13000 元 /平方米，均價 18000 元 / 平方米 位 于 香港 中路 10 號，市政府對面。 21 從上表中可以看到，隨著市區(qū)土地資源的日益匱乏，以及人們對于高層建筑物業(yè)抗性的日益淡化，開發(fā)商在追逐利益最大化的前提下，高層建 筑物業(yè)成為目前市區(qū)開發(fā)建設的焦點。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的進程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對于青島市， 2008 年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設將直接影響到整個城市未來的發(fā)展前景。 第 四 節(jié) 青島市 寫字樓市場分析 2001 年以來，中國加入 申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升。 一、寫字樓市場區(qū)域對比分析 目前，青島市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。主要以核心域（香港路沿 線及市政府周邊）為主。 1、區(qū)域供應量分析 2005 年，市南區(qū)已建成可使用寫字樓 97 座，總建筑面積為 303萬平方米，建筑面積比 2004 年增長 7%，已經(jīng)入駐企業(yè) 5000 余家。去年，市南區(qū)在建寫字樓 17 座，總建筑面積為 81 萬平方米，建筑面積比 2004年底增長 67。 2、區(qū)域租售價格對比分析 核心 域平均售價 13000 /平方米，平均凈租價 5 22 元 /天 /平方米。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。 3、區(qū)域租售率對比分析 域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項目，有些目前 處于銷售狀態(tài)或者是招租中，出租率在 95%左右，出售率在 93%左右。 4、區(qū)域裝修配套對比分析 域寫字樓的基本配套設施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設施。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采用現(xiàn)代風格設計、室內(nèi)墻面以涂料為主。 二、區(qū)域寫字樓銷售狀況分析 1、區(qū)域寫字樓銷售率分析 名稱 銷售率 青島國際金融中心 98% 豐和廣場 85% 華仁國際大廈 85% 光大國際金融中心 90% 和國際 100% 英德隆大 廈 99% 由于前期當?shù)卦谑蹖懽謽禽^少，絕大多數(shù)已售完。近期上市的總 23 體銷售率在 80%以上。 域在售寫字樓一般均采用售租相結合的方式。租賃的投資回報率一般可以達到 8%。 2、區(qū)域寫字樓銷售價格分析 名稱 均價（元 /平方米） 青島國際金融中心 15880 豐和廣場 15000 華仁國際大廈 15000 光大國際金融中心 13000 和國際 18000 英德隆大廈 15000 區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價基本都在 13000 元 /平方米以上，位于香港路兩側，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì) 較高，配套健全，因此售價較高。 3、區(qū)域寫字樓裝修配套分析 名稱 裝修 配套 青島國際金融中心 外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進口石材干 掛 ， 內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務中心、員工餐廳。 豐和廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化。 會所、超市、餐廳。 華仁國際大廈 建筑、消防、保安、辦公、通訊自動化，提供酒店式物管。 商務中心、票務中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、 24 金庫、員工餐廳。 光大國際金融中心 5A 級標準寫字樓 商務中心、會所。 區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級寫字樓。 三、區(qū)域寫字樓經(jīng)營狀況分析 1、區(qū)域寫字樓出租率分析 名稱 出租率 光大國際金融中心 90% 豐合廣場 85% 青島國際金融中心 95% 華仁國際大廈 90% 太平洋中心 98% 世界貿(mào)易中心 96% 中港大廈 100% 世紀大廈 98% 新世界數(shù)碼廣場 100% 環(huán)海大廈 98% 東方航空大廈 85% 海信大廈 100% 青啤大廈 100% 海悅廣場 95% 綺麗大廈 100% 民 航大廈 100% 25 時代廣場 100% 從上表中可以看出，各個寫字樓的出租率是很高的， 心很多寫字樓已經(jīng)沒有空置面積，整個寫字樓市場的空置率不是很高。 2、區(qū)域寫字樓出租價格分析 名稱 價格（元 /平方米 /天）（凈價） 光大國際金融中心 5 豐合廣場 島國際金融中心 5 華仁國際大廈 4 太平洋中心 界貿(mào)易中心 3 中港大廈 3 世紀大廈 世界數(shù)碼廣場 5 環(huán)海大廈 3 東方航空大廈 信大廈 4 青啤大廈 麗大廈 航大廈 代廣場 3 從上述分析中可以看出各個寫字樓的租賃均價基本上在 3 元以上、 （ 凈價，不包含物管費在內(nèi) ） 絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租。如果客戶需要房租發(fā)票，租金將上漲 20%，物業(yè)管理費用最高的可以達到 8 元左右，但大多數(shù)的在 3左右。 26 3、區(qū)域寫字樓裝修配套分析 名稱 裝修 配套 光大國際金融中心 外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務中心、員工餐廳。 豐合廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓 宇、辦公自動 化 會所、超市、餐廳 青島國際金融中心 大堂采用現(xiàn)代風格，裝修設計、主材以金屬和玻璃為主， 框架結構。 商務中心、票務中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。 華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn) 代風格設計。 商務中心、票務中心。 太平洋中心 外立面以玻璃為主。內(nèi)部墻面采 用大理石、框架結構。 商務中心、會所。 世界貿(mào)易中心 外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻 面為涂料。 商務中心、票務中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 中港大廈 大堂設計采用現(xiàn) 代風格、內(nèi)部墻面為涂料。 美容美發(fā)、商務中心 世紀大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為 涂料。 商務中心、員工餐廳 新世界數(shù)碼廣場 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 商務中心、票務中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 環(huán)海大廈 大堂設計為現(xiàn)代風格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 商務中心、干洗店、票務中心。 東方航空大廈 大堂采用現(xiàn)代風格裝修設計、主材以金屬和玻璃為主， 框架結構。 運動場所、會議室 海信大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 票務 中心、銀行、會所。 27 青啤大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 運動場所、游泳池 海悅廣場 大堂設計為現(xiàn)代風格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 多功能廳、會所、商店 綺麗大廈 大堂采用現(xiàn)代風格裝修設計、主材以金屬和玻璃為主， 框架結構。 商務中心、多功能廳 民航大廈 大堂設計為現(xiàn)代風格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 票務中心、商務中心、員工餐廳。 時代廣場 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 多功能廳、餐廳、會所等。 在進行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大 部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風格設計，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設施應有盡有，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。 第五節(jié) 青島市 酒店式公寓市場分析 一、青島酒店式公寓 概況 青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。外籍和國內(nèi)中短期駐青高級管理人員對配套完善、管理服務水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這種租賃需求在一定程度上促進了青島酒店式公寓的產(chǎn)生。 另外，青島市近年來的房地產(chǎn)價格持續(xù)保持著增長態(tài)勢，房地產(chǎn) 28 作為 投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。眾所周知酒店的租金通常要比公寓高 30%，而酒店式服務公寓單位小，好管理，易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的，青島的房地產(chǎn)投資者也看到了這一點，因此酒店式公寓在青島也是深受歡迎的。 二 、青島酒店式公寓概念項目 項目名稱 地址 面積 配套 開發(fā)商 三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10號 50四星 新世界地產(chǎn) 瑞納康都 海門路 8號 31裝修 華僑房地產(chǎn) 海納尊邸 海門路 8號 59裝修 百通房地產(chǎn) 和國際 香港中路 10 號 60裝修 頤中房地產(chǎn) 千禧龍精英 啤酒城東側 78 精裝修 榮昌置業(yè) 廣業(yè)錦江 （由錦江集團管理） 35星 廣業(yè)置業(yè) 三 、個案分析 1、瑞納康都 項目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路 8 號，香格里拉大酒店西側，總建筑面積 10000 平米。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務式獨立產(chǎn)權公寓，并在青島市場上首次引入了 概念。戶型從 31種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設備。由 29 統(tǒng)一的管理公司提供 酒店式服務。項目起價 13000元 /平米，均價 15000元 /平米，已售罄?？腿阂詡€人投資和中小公司商用為主。 2、 三度空間 三度空間 位于海 豐 路 10 號， 由陽光新地開發(fā)，物管公司新世界物業(yè)。規(guī)模 2 萬平米，共計 200 套 ， 戶型面積在 52米之間。此項目當前二手房價格在 12000 元以上。 3、 和國際 青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對面的黃金地段。 2004 年 11 月 18 日正式開盤。項目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440 套。戶型范圍為 60米，主力戶型為60米，已售罄。寫字樓共 58 套，已售罄。項目全裝修，并提供酒店式的服務，公寓銷售均價為 18000 元。 綜上所述，當前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場還處于探索階段。項目較少，市場缺位點較多。且已有項目多是借用酒店式公寓