精品推薦2011年北 京 房 地 產(chǎn) 市 場 綜 合 分 析 報 告

北京房地產(chǎn)市場綜合 分析報告 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1、房地產(chǎn)市場具有巨大的需求潛力 國內(nèi)房地產(chǎn)在持續(xù)低迷近五年之 后 ， 2000 年開始整個房地產(chǎn)市場 需求明顯增 強 ， 出現(xiàn)了反彈現(xiàn) 象 。 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況普遍得到了 改善并從沿海逐步向內(nèi)地推 進 ， 由中心城市向中小城市發(fā) 展 ， 并將加 快向市郊及城鄉(xiāng)結(jié)合部推進。 據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)火 熱 ， 商 品房全面熱銷，每平方米銷 售價格達到 2304 元，比去年同期增 加 了 230 元，增長 其 中 北京房價居全國首位，平均每平方米售價 高達 4771 元 ， 同期比上漲了 新建住房面積為 841 萬平方 米 ， 與去年同 期 （ 453 萬 ） 相比翻了近一 番。 上海目前已批待建的住宅 面積約是在建面積的 5 倍左右。廣東則以超過 40 個月房地產(chǎn)投資資 金以兩位數(shù)增 長 ， 今 年 頭 4 個月廣東地產(chǎn)商投資資金就 達 到 218 億 元 ， 占全國總量的兩成以上，比例驚人。 2003 年上半年全國房地 產(chǎn)開發(fā)面積 、 銷售情況 （數(shù)據(jù)來源 ： 國家 統(tǒng)計 局 ） 主 要 指 標 實際完成 自年初累 計 （萬 ） 去年同期（萬 1、土地開發(fā)面積（本年購置土地面積） 完成土地開發(fā)面積） 、商品房建筑銷售面積（施工面積） （竣工面積） 銷售建筑面積） 、商品房銷售額 元 元 專 家 預(yù) 計 ，在 21 世 紀 初 ， 中 國 住宅 建 設(shè) 可 望 保 持平 均 每年 50% 的增長速 度 ； 到 2005 年 ， 全國最少需建城鎮(zhèn)住宅 15 億平方米 ， 農(nóng)村 住宅 35 億平方米，而且還有近 30 億平方米的陳舊住宅需要改 造 ， 將 給地產(chǎn)發(fā)展商的投資提供巨大的市場。 2、房地產(chǎn)市場具有明顯的地域性 房地產(chǎn)開發(fā)的對象是不動 產(chǎn) ， 房地產(chǎn)業(yè)本身是一個地域性很強的 產(chǎn)業(yè) ， 每個城市都有自己不同的地域風格和地域文 化 。 從房地產(chǎn)開發(fā) 及銷售面積上 看 ， 全國各地存在著很大的差 異 ， 廣東 、 上海發(fā)展較早 市場比較成熟，相比之下，許多地區(qū)存在著較大的需求空間。 2003 上半年全國房地產(chǎn) 主要地區(qū)住宅施工、竣工、銷售面積情況 排 序 1 2 3 4 5 6 7 地 區(qū) 廣 東 上 海 浙 江 北 京 江 蘇 山 東 四 施工面 積 （萬） 048. 新開工面積（ 萬 ） 工面 積 （萬） 售面 積 （萬） 003 年 8 月份全國 5 大城市房地產(chǎn)景氣指數(shù)月度情況 地 區(qū) 基值 目前指數(shù) 同上月比 8 北京 1000 1114 升 8 點 8 月北京房地產(chǎn)異?；钴S 上海 1000 757 升 5 點 上海房地產(chǎn)市場持續(xù)保持 天津 1000 604 下降 1 點 天津住宅市場價穩(wěn) 深圳 1000 1236 上升 5 點 深圳新盤層涌， 重慶 1000 491 上升 6 點 重慶經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整 月 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局） 二、北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1、京城樓市簡析 1北京房地產(chǎn)市場利好不斷，異?；钴S 隨著申奧成功以及即將入世的利 好， 北京的房價更 是被炒得沸沸 揚揚 。 奧運經(jīng)濟將使北京市基礎(chǔ)設(shè)施加速建 設(shè) ， 也使北京的面貌日新 月異 。 未來五年 ， 市政府將投入 1800 億元加入市政基礎(chǔ)建設(shè)和改 造 。 這些投入帶動最明顯的行業(yè)就是房地產(chǎn)。 今年 1北京的房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到 元 ， 比去年同 期增長了 投資額僅次于廣東 ， 國內(nèi)名列第二 ， 并繼續(xù)加速度 增長 。 北 京 1商 品 房的 開 工面積 為 平 方 米， 同 比 增 長 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)更是呈現(xiàn)全面上揚走勢。 北京 7、 8 月來的市場是否存在泡 沫、 房價是漲是 跌 、 奧運經(jīng) 濟 、 辦 濟等等已成為當前京城房地產(chǎn)市場的中心話題，專家認為北 京房地產(chǎn)市場潛力空間無 限 ， 但目前面臨突破的障礙仍是供需結(jié)構(gòu)和 政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的問題。 （ 圖 1 2003 年 1 北 京 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 額 構(gòu) 成 公用房 商業(yè)用房 投資 其他 33% 住宅投資 55% 投資 其他 5% 8% 住宅 87% 4% 辦公用房 投資 8% （圖 12003 年 1北京房地產(chǎn)開工面積構(gòu)成 數(shù)據(jù)來源 ： 國房地產(chǎn)報 1南北“大 鱷 ”注視京城，投資旺盛 據(jù) 統(tǒng) 計 ， 全 北 京的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企業(yè) 已 超 過 3390 家 ， 其 中 僅 去年 至今年 4 月新注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司就達 1170 家。 目前，北京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中外來軍團越來越多。繼萬 科 、 上 海金馬 、 山東魯能營大 、 福建金源集團 、 順華房地產(chǎn)之后 ， 今年因足 球而聞名的大連萬 達 、 因 要 “上市 ” 而聲勢先行的深圳金地等外地軍 團加盟京城熱點區(qū)域 央商務(wù) 區(qū) ） ， 一時間 ， 北京市場成為上 海、深圳、大連、廣州、福建等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶占的對象。 在北京拓展市場 的外省市企 業(yè)， 在當?shù)卮蠖嗾紦?jù)著龍頭老大的地 位。由于北京市場存在著巨大的誘惑力，據(jù)稱如果市場條件適 合 ， 將 會有更多的外省市房地產(chǎn)企業(yè)進入北京。 北 京 房地產(chǎn) 市 場部 分 外地企 業(yè) 狀 企 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 大連萬達 在成都圈地 2000 畝 ， 其百萬平方米 的 “成都花園 ” 兩天吸納兩萬客流 兩 億 銷售 額 。目前 ， 萬達 的 對外擴 張 已經(jīng) 發(fā) 展到北 京 、長 春 、成都 、 昆 明 ， 年底 還 要擴展到 15 個 城 市 。 目 前銷售 額 是 30 億 ， 下一 步 計劃確 50 億，力爭 55 個億。 深圳金地 新 上 市的 金 地除在 深 圳、 北 京擴大 開 發(fā)規(guī) 模 外，還 表 示將 逐 步向全 國 發(fā) 展 ， 在全國形成 5 個中心區(qū)域 ， 年開發(fā)量達到 10 萬平方 米， 銷售額實 32 億元。 萬科 繼 續(xù) 加大 對 深圳、 上 海、 北 京和沈 陽 等城 市 的房地 產(chǎn) 投資 力 度外， 實 施 了 新 城市 擴 張策略 ， 在成 都 已顯示 了 集團 品 牌的號 召 力。 萬 科還順 利 進 入武漢、南京、長春市場進行住宅開發(fā)，開始了新一輪戰(zhàn)略布局。 況一覽表 及保 現(xiàn) 資料來源 ： 國房地產(chǎn)報 1商品房價位偏高，普通住宅比例大 （ 圖 1 北 京 房 地 產(chǎn) 在 售 房 地 產(chǎn) 項 目 構(gòu) 成 別墅 經(jīng)濟適用房 公寓 寫字樓 商業(yè)用房 普通住宅 其它價位 7000 8000元 3500 5500元 （圖 1京朝陽區(qū)在售房地產(chǎn)價格構(gòu)成 數(shù)據(jù)來源： 國房地產(chǎn)報 目 前， 北京房地產(chǎn)市場在售房地產(chǎn)項目約有 800 個 ， 其中普通住 宅 規(guī)模 在 整 個 市 場 中所 占 比 例 最 高 ，為 由于 各 地 區(qū) 位 置 、 環(huán)境 、 基礎(chǔ)設(shè)施不同 ， 商品房價格也有極大差 異 。 總體看 ， 北京市普 通商品房價格較高 ，房價水平高于成熟的上海和深圳市場。 北京朝陽、豐臺、海淀三區(qū)普通商品住宅構(gòu)成比較 區(qū) 域 集中價位 占區(qū)域內(nèi)比 例 主要分布地點 朝 陽 區(qū) 3000 5500 元 / 主要分布于望京、亞運村、八里莊等地 7000 8000 元 / 主 要 分布于 勁 松、 朝 陽門、 燕 莎國 展 、亞 等地 豐 臺 區(qū) 5000 元 /以下 主 要 分布于 方 莊、 玉 泉營、 木 樨園 、 六里 區(qū)域內(nèi) 5500 6000 元 / 主要分布于方莊、 六里橋等地 海 淀 區(qū) 4000 5000 元 / 主要分布于八達嶺高速路、上地、學(xué)院路 5500 7000 元 / 集中于中關(guān)村、紫竹院、馬甸、學(xué)院路等 1樓市類別及各區(qū)域競爭狀況 北京樓市大致分布及價格狀況一覽表 項目類 別 分布區(qū)域 區(qū)域特征、規(guī)模 朝陽區(qū) 朝陽區(qū)依托于望 京 、 亞運村等成熟的居住大社 區(qū) ， 價位 因此商品住宅開發(fā)規(guī)模居全市之首，達到 30%。 豐臺區(qū) 區(qū)內(nèi)南三環(huán)附近開發(fā)量逐漸增加，方莊、玉泉營 等社區(qū) 逐漸成 熟 ， 普通住宅開發(fā)量僅次于朝陽 區(qū) 。 / 68. 普通商 品住宅 海淀區(qū) 大興 、 西城 、 通州 比 較 由于中關(guān)村區(qū)域、學(xué)院路區(qū)域、八達嶺高速路兩 高 ， 側(cè)有較好的環(huán)境優(yōu)勢，其普通住宅開發(fā)量也比較 區(qū) 價 大。 而 海 普通住宅開發(fā)量均超過了 5% 比較 區(qū) 經(jīng)濟適 朝陽區(qū) 分布在區(qū)內(nèi)十里堡、酒仙橋、望京等多個地方， 經(jīng) 濟 上述地點是經(jīng)濟適用房比重最大的區(qū)域。 集 中 豐臺區(qū) 主要集中于六里橋商圈，規(guī)模也比較大。 用房 中 3 大興 、 海 淀 、 石景 山、通州等區(qū) 經(jīng)濟適用房規(guī) 模均在 10%以下。 65% 朝陽區(qū) 朝 陽區(qū) 占 據(jù)了 中央 商 務(wù) 區(qū) ） 以 及亞 運 村的 優(yōu)勢，公寓規(guī)模比重最大，達到了 400 公寓 海淀區(qū) 有中關(guān)村支撐，公寓規(guī)模相對比較集中。 大， 東城、西城、崇文、宣武、豐臺等區(qū)的公寓市場 其他區(qū)域 占有率均在 10%以下。 別墅 近郊及遠郊區(qū)域 主要分布于昌平、順義、朝陽、通州等近郊及遠 700 郊區(qū)域，其分布與區(qū)域設(shè)施、交通狀況等特點有 較密切關(guān)系。 43. 49. （綜合資料） 2、消費者分析 2高檔商品房消費群體特征 可以說北京是高檔商品房消費最為旺盛的城 市 ， 近期 ， 精品家園 公司在購房者俱樂部會員 中 ， 采取隨機抽取的方式對支付能 力 在 8000 元 /（高檔商品房）以上的購房消費群體調(diào)查得知： 年齡： 30 至 45 歲 的 中 青 年 人 占據(jù) 了 絕 對 的 主 力， 為 被 調(diào) 查 人 數(shù)的 職 業(yè) ： 外企、合資性質(zhì)企業(yè)人員為 主， 占 其次為民 營 、 私營、合作經(jīng)營性質(zhì)人員，比例為 家庭年總收 入 ：與購買能力最為密切相關(guān)的因素之一。調(diào) 查 中 購房者家庭年總收入在 20 萬 元以上。 交通工 具 ：購買人群中 已經(jīng)擁有私家車或單位配車。 2高檔房消費者對購房區(qū)域的選擇 據(jù)調(diào)查顯 示 ， 京城去年開盤單價在 8000 元 /平方米以上的商品 房 ， 有一半位于朝陽區(qū) ， 且東部地區(qū)居 多 。 調(diào)查中的高檔房消費群對 購房區(qū)域的選擇分別為： 東 部 地 區(qū) 最受 偏 愛 ， 選 擇 率達 到了 其 余 依 次為 北 部 、 東北 、 西北、西部等 區(qū) 域，而最不被 買 家看好的是南 部 地區(qū)， 西南部的被選率僅為 近幾年，信息產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和亞運商圈的形成，加快了中關(guān) 村和亞運村兩地經(jīng)濟發(fā)展 的步 伐 ， 同時也使北 部 、 西北部成為人們購 買高檔房的理想?yún)^(qū) 域 ， 而南城地區(qū)則因為沒有明確的經(jīng)濟發(fā)展的支撐 點 ， 相應(yīng)受到高檔房消費者的冷 落 。 同時環(huán)線的概念也在消費者心目 中悄 悄 發(fā)生 著 變化， 購 買者 最 為青睞 的 區(qū)域 已 經(jīng)不再 是 二環(huán) 或 三 環(huán) 路，而是三環(huán)至四環(huán)之間，選擇率為 2高檔房消費者購房的選擇因素 決策時間的選 擇 ： 潛在購房者有 人打算在一年內(nèi)購 買 ， 同時計劃在半年內(nèi)購買的人居多。 購房 居 住情 況 ： 有 購 房 者 選 擇 了與 父 母 、 子 女 、配 偶 共同居住。 購房 面 積的 選 擇 ： 只 有 消 費 者 選 擇 100 平 方 米 以 下 的 戶 型 ， 而占 購 房 者 選擇 面 積 都在 100 平 方 米 以 上， 其 中選 擇單元面積在 150 平方米以上的占 購 房 戶型的 選 擇 ： 對戶型 的 選擇以三居室 和 復(fù)式住宅居多 ， 比 例為 選擇兩居室的比例為 影響購房的重要因 素 ： 環(huán)境對買家的影響最 大， 達到了 其次為戶型設(shè)計、配套設(shè)施、教育條件和鄰里素質(zhì)。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 環(huán)境因素對消費者購房的影響最 大。 在首都 ， 隨著 城市人口密度的加大和污染的加 劇 ， 消費者更加向往 舒 適 、 清新的生 活環(huán)境 。 相對而言 ， 市區(qū)內(nèi) 8000 元 /平方米的高檔公寓商品 房 ， 因其 建 筑密 度 大 、 綠 化 較少 而 使 得 位 于 近郊 的 低 密 度 住 宅以及 銷的原因之一。 其次為戶型設(shè) 計 ， 因為戶型的好壞直接關(guān)系到居室內(nèi)生活環(huán)境的 好壞 ， 從而影響到生活質(zhì)量的高 低 。 作為一個高尚社 區(qū) ， 鄰里的素質(zhì) 也是衡量該社區(qū)檔次的重要指標之一。 在這個層面的消費群 中 ， 被大眾看作是第一要素的價格因素卻成 了被遺忘的角 落 。 （附 ： 據(jù)非 官 方最新 的 統(tǒng)計 調(diào) 查，北 京 置業(yè) 者 75%以上 欲購 50 60 萬元以下的商品 房 。 60 萬元總樓 款 ， 首付 20%即 12 萬 ， 做 20 年按 揭 ， 月供在 3500 4000 元之間，物業(yè)管理費在 500 元左右。購房的主要 考慮因素 為 ： 地 段 、 戶型 、 小區(qū)環(huán) 境 、 物業(yè)的配套設(shè) 施 、 物業(yè)交付日 期、價格及付款方式、物業(yè)管理費、住宅裝修標準 等 。 ） 2北京購房者獲取房地產(chǎn)信息的途徑 （圖 2京消費者了解房地產(chǎn)信息的渠道 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 66% 50% 26% 14% 13% 9% 7% 報 紙 朋友介 紹 房展 會 路 牌 雜 志 互聯(lián) 網(wǎng) 電 視 數(shù)據(jù)來源：北京偉業(yè)顧問公司調(diào)查資料 報紙是房地產(chǎn)廣告的主要媒 體， 北京的房地產(chǎn)項目大多選擇報紙 廣告作為主要的宣傳方 式 ， 其次是口碑即熟人朋友的推 薦 也有相當重 要的位置。 電視廣告由于可保存性較 差 ， 需反復(fù)播放因此成本較高， 相比于 廣州而言 ， 北京樓盤的電視廣告投入極 少 ， 消費者獲取有效信息的途 徑也排在了新興媒體互聯(lián)網(wǎng)之 后 。 調(diào)查顯 示 ： 大部分業(yè)界人士認為電 視廣告的優(yōu)勢是具有聲像效 果 ， 更適于塑造企業(yè)形 象 （ 72%） ， 如果選 擇投放房地產(chǎn) 電視廣 告 ， 可能首選的形式是形象廣 告 （ 56%） ， 其次是 樓盤專題片 （ 50%） ，只有約 6%的人選擇銷售廣告。 在影響力和沖擊力方面，電視廣告具有不可替代的作用，因 此 ， 推廣策劃者有必要引導(dǎo)發(fā)展商，改變其對電視廣告的認識。 三、北京房地產(chǎn)廣告投放分析 1、背景分析 房地產(chǎn)市場具有明顯的地域 性 ， 和相對于商品房市場開放較早的 廣州相比 ， 北京樓市商戰(zhàn)只能算剛剛開 始 。 首 先 ， 在北京 ， 國家大機 關(guān)聚集 ， 實物分房剛剛結(jié) 束 ， 集團購房正在退出北京樓 市 ， 屬于徹底 市場行為的個人購房者比例正在加 大 ； 其 次 ， 北京目前一個房地產(chǎn)在 售 項 目 的 廣 告 費投 入 只 占 銷 售 額的 1%左 右 ， 而 廣 州 深圳 需 占 銷 售額 的 3% 5%，甚至占到 8%。譬如一個 10 萬平方米，均價在 4000 元的 中 小樓 盤 ， 在 廣 州 的廣 告 投 放 量 少 的也有 2800 元 ，而 在 北 京 夠 400 萬元投放量的就 算 “大手 筆 ” 了 。 相對來 講 ， 北京房地產(chǎn)市場的競爭 程度要低的多。 2、廣告投放具有季節(jié)性 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 3947 1887 5947 5843 5579 7554 6422 8535 10720 8351 9398 8392 2000年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2001 （圖 3 1） 2000 年度北京房地產(chǎn)行業(yè)平面媒體投放走勢圖（萬元） 數(shù)據(jù)來源 ： 2003 年 9 月慧聰市場公司 從上表可以看 出， 北京房地產(chǎn)廣告的投放季節(jié)特 點 ， 房地產(chǎn)廣告 投放量在 3 至 5 月份基本持平，在 6 月份有一個飛躍；進入 9 月 ， 也 進入房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時 節(jié) ， 與當月其他行業(yè)相 比 ， 房地產(chǎn)行業(yè)廣告 量也是遙遙領(lǐng)先，到元月份又進入低谷。 3、平面媒體是房地產(chǎn)廣告投放的首選 大 眾報 紙 媒 體 是 房 地產(chǎn) 行 業(yè) 各 品 牌 拼殺 的 主 要 陣 地 ，以 北 京 2000 年 9 月份為 例 ， 大眾媒體吸納的房地產(chǎn)廣告占房地產(chǎn)總廣告 量 的 90%。 2000 年 9 月北京地區(qū)位列全國前 50 競爭品牌的媒體選擇 媒體選擇 第一媒體 第二媒體 品牌 媒體名稱 費用（萬） 媒體名稱 費用（萬） 世紀城 北京青年報 品購物指南 戀日嘉園 北京青年報 品購 物指南 紫竹花園 北京青年報 品購物指南 惠谷金色家園 北京晚報 京青年報 東方廣場經(jīng)貿(mào) 城 中國建設(shè)報 26 財經(jīng)時報 數(shù)據(jù)來源： 2003 年 9 月慧聰公司 隨 著 房地產(chǎn)市場發(fā)育的成 熟 ， 發(fā)展商在廣告量大幅度增加的基礎(chǔ) 上 ， 廣告投入已從過去的遍地撒網(wǎng)轉(zhuǎn)向集中 式 。 據(jù)央視調(diào)查機構(gòu)提供 的數(shù)據(jù)表 明： 2000 年 1 月至 10 月 ， 北京房地產(chǎn)廣告投放量據(jù)第一位 的報紙 ， 占了當?shù)貓蠹埛康禺a(chǎn)廣告總量的 第二位占 上海第一位占 第二位占 廣州第一位占 第 二 位占 廣告 投 放 集 中 度 的出 現(xiàn) ， 是 市 場 走向 成 熟 的 一 個 必 然選擇 。 就房地產(chǎn)廣告投放而 言 ， 每個地方都會形成 1主流報 紙 ， 吸收絕大部分的廣告，其他報紙會成為輔助媒體。 4、北京地區(qū)房地產(chǎn)廣告報紙媒體選擇情況 2000 500 1000 500 北京青年報 精品購物指南 北京晚報 北京晨報 北京經(jīng)濟報 北京廣電報 （圖 42003 年 2 月北京主要報刊房地產(chǎn)廣告占有量示意 圖 （萬 元 ） 數(shù)據(jù)來源：慧聰公司 報刊基本資料 二月份房 媒體名稱 發(fā)行量（ 萬 ） 發(fā)行周期 房地產(chǎn)版位 廣告總量 （萬） 房地產(chǎn)廣 量 北京青年報 65 每日 周二 、四版 品 購 物 指 南 20 周二 、五 物業(yè)版 京晚報 80 每日 周四樓宇周 刊 京晨報 20 每日 周三、周五 京經(jīng)濟報 5 每日 京廣電報 50 周二 二、三版 京報紙媒體基本上有固定的房地產(chǎn)版 位 ， 樓市廣告信息集中在 一起，方式就如同南方都市報周五一次 的 “黃金樓 市 ”一樣。 四、附錄（市場資料） 京城樓盤 50 強已圈定 北 京 晚 報 召 起“ 2003 年 度北 京 十 大 明 星 樓盤 評 選 活動”第 一階 段程序 “ 京城樓盤 50 強” 已經(jīng)圈 定 。 2003 年 10 月 4 日 序 品 牌 地 址 號 均價 （ 元 / ） 開 發(fā) 商 1 一棟洋房 亦莊開發(fā)區(qū)榮華北路 5700 北京懿麟房地產(chǎn)開發(fā)公司 2 大西洋新城 朝陽區(qū)廣順北大街 33 號 6300 北京信宜房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 萬科青 青 家 園 朝陽區(qū)京沈路 旁 （毛坯房） 4000 北京萬科企業(yè)有限公司 4 萬科星園 北苑路紫玉山莊北 6180 北京萬科企業(yè)有限公司 5 千鶴家園 北四環(huán)內(nèi) 6800 北京住總房地產(chǎn)開發(fā)部 6 天天家園 永定門 外安樂林路 22 號 4600 北京恒鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司 7 元嘉國 際 公 寓 東城區(qū)新中街 12000 北京三元嘉銘公司 8 長安新城 長 安 街 永 定 路 口 向 南 1500 米 3950 北京大成開發(fā)集團 9 方丹苑 朝陽區(qū)勁松七區(qū) 5600 北京方恒房地產(chǎn)公司 1 世紀城 紫竹院往西 1500 米 6400 北京金源鴻大房地產(chǎn)有 限 0 司 1 東方銀座 東直門橋東南角 12000 北京京港物業(yè)公司 1 1 2 東潤楓景 燕莎以東 2500 米 6200 天鴻寶潤房地產(chǎn)公司 1 3 東晶國際 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi) 4600 北京國富華房地產(chǎn)公司 1 4 北辰綠 色 家 園 亞運村正北 3 5 公里 5300 北京北辰實業(yè)股份公司 1 5 北苑家園 朝陽區(qū)立水橋 3960 北京城建興華地產(chǎn)公司 1 6 北京印象 定慧立交橋的東北角 8000 北京金都房地產(chǎn)實業(yè)股 份 司 1 7 立恒名苑 廣安門立交橋南 200 米路 西 6180 北京立恒名苑房地產(chǎn)開 發(fā) 司 1 8 亞運新 新 家 園 朝陽區(qū)辛店路 11000 北京京伯房地產(chǎn)開 發(fā)公司 1 9 當代萬國城 東城區(qū)香河園 1 號 8800 當代鴻運房地產(chǎn)經(jīng)營 公 司 2 0 當代城 市 家 園 上地信息產(chǎn)業(yè)基地 5100 北京當代房地產(chǎn)開發(fā)有 限 司 2 1 早安方莊 方莊東里 6000 北京中廣房地產(chǎn)有限公司 2 華鼎世家 望京新城中心區(qū)內(nèi) 6200 北京城市開發(fā)集團有限 責 2 公司 2 3 興隆家園 建國路 29 號 （地鐵四惠東 站旁） 4600 北京天翌房地產(chǎn)開發(fā)公司 2 4 陽光華苑 朝陽區(qū)京通苑 30 號樓 4580 北京市華遠房地產(chǎn) 股份 有 公司 2 5 時代莊園 亞運村北苑路東 6480 北京太合日盛房地產(chǎn)開 發(fā) 限責任公司 2 6 時代芳群 方莊生活圈芳群園內(nèi) 6680 北京城市開發(fā)集團有限 責 公司 2 7 遠洋天地 慈云寺橋往南 100 米路東 6600 北京市天麟房地產(chǎn)開發(fā) 有 公司 2 8 遠洋風景 西直門立交橋東 300 米 8200 北京市天麟房地產(chǎn)開發(fā) 有 公司 2 9 楓樺豪景 廣內(nèi)大街和宣外大街交匯 處 7500 北京市天楓房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 0 怡美家園 上地環(huán)島向東 800 米 4800 北京宏大興業(yè)房地產(chǎn)開 發(fā) 份有限公司 3 1 怡?；▓@ 豐臺區(qū)科學(xué)城東 4800 北京怡海花園房地產(chǎn)開 發(fā) 限公司 3 2 和平新城 東北二環(huán)小街橋北 100 米 6680 北京強佑房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 榮豐 2008 廣安門外大街 305 號 7000 北京榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有 限 3 司 3 4 星島嘉園 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi) 4300 北京亦莊新城房地產(chǎn)開 發(fā) 限公司 3 5 亮馬名居 燕莎東 8000 米 9000 北京雅世房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 6 美林花園 紫竹院路 33 號 9000 北京辰泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限 司 3 7 宣頤家園 舊宮鎮(zhèn)小紅門路 28 號 3400 北京宣頤房地產(chǎn)開發(fā)有 限 任公司 3 8 冠城園 北三環(huán)馬甸橋西北角 9500 北京冠海房地產(chǎn)有限公司 3 9 珠江駿景 木樨園橋西南 角 （精裝修 ） 5600 北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有 限 司 4 0 倚林佳園 朝陽區(qū)亞運村林萃路 7450 北京科林 房地產(chǎn)開發(fā)有 限 公司 4 1 澗橋 泊 屋 館 蘇州橋西北 7200 北京新紀元房地產(chǎn)開發(fā)公司 4 2 朗琴園 手帕口橋向南 500 米 5280 北京潤博房地產(chǎn)開發(fā)有 限 司 4 3 得易家 朝內(nèi)大街老外交部對面 11000 北京億洋星城房地產(chǎn)開 發(fā) 限公司 4 清芷園 右安門東大街 8000 北京金馬四方房地產(chǎn)公司 4 4 5 深藍華亭 北四環(huán)中路 6 號 10000 北京市華遠房地產(chǎn)股份 有 公司 4 6 朝陽園 朝陽區(qū)甘露園南里 8088 北京利暉房地產(chǎn)開發(fā)有 限 司 4 7 新世界 太 華 公寓 崇文門外大街 5 號 13000 新世界中國地產(chǎn)有限公司 4 8 嘉銘桐城 亞運村北苑路 86 號 5680 北京嘉銘房地產(chǎn)公司 4 9 橘郡 亞運村正北 16 公里 8000 北京溫碧源住宅有限公司 5 0 柏林愛樂 朝陽區(qū)管莊路口往 北 500 米 3800 北京城鄉(xiāng)房屋建筑開發(fā)公司 萬科這半年業(yè)績還不錯 上半 年 ， 萬科各地樓盤銷售業(yè)績不 錯 ， 在深圳 、 上海和天津主要 樓盤的銷售率超過 90 ， 預(yù)售樓盤的售出率超過 60 ， 結(jié)算面積 32 2 萬平方米，較上年增長 84。深圳四季花城、上海華爾茲花 園 、 沈 陽花園新 城 、 北京萬科星 園 、 天津花園新 城 、 成都城市花園均有良好 市場表現(xiàn) ， 北京萬科星 園 、 北京青青家園分別獲得建設(shè)部頒發(fā)的新世 紀人居經(jīng)典住宅小 區(qū) “建筑形 態(tài) ”金質(zhì)獎和“人居經(jīng) 典 ”綜合大獎。 萬科董事長王石認 為 ， 萬科上半年緊緊把握住了房地產(chǎn)市場全面 繁榮的機 遇 ， 在繼續(xù)加大對深 圳 、 上海 、 北京和沈陽等城市的房地產(chǎn) 投資力度 外 ， 實施了新城市擴張策 略 ， 業(yè)務(wù)進展順 利 。 其中在成都市 場的預(yù)售已顯示了集團品牌的號召力。萬科還順利進入武漢、南 京 、 長春市場進行住宅開 發(fā) ， 開始了新一輪戰(zhàn) 略布局 。 王石表示 ， 全國出 現(xiàn)了新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，但不同于 1993 年宏觀調(diào)控前的房地產(chǎn) 泡沫 ， 主要體現(xiàn)在消費市場基本平衡的供求關(guān)系 上 ， 購房者以自用者 為主，而不是投資者，購地者以開發(fā)商開發(fā)為主，而不是炒賣地 皮 。 此外 ， 為了規(guī)范市場 ， 政府將逐步規(guī)范土地市 場 ， 采用拍賣和找投標 的方式出讓土 地 。 政府還提高了預(yù)售樓花的標 準 ， 金融機構(gòu)也對按揭 貸款給予了更嚴格的限制，這些舉措都將對規(guī)范市場起到積極作 用 ， 并提高了行業(yè)進入的門 檻 。 因此 ， 更多地掌握了依然是十分稀缺的土 地資源對一個房地產(chǎn)開發(fā)商未來的發(fā)展是舉足輕重 的 。 顯然 ， 新的政 策將增加對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓 力 。 萬科是基于對上述政策變化的 預(yù)期而加大了集團的土地儲 備 。 王石還透 露 ， 上半年萬科的土地儲備 較去年底增 長 了 1 倍 ， 在全國各城市土地儲備總量 接 近 900 萬平方 米 。 2003 年 8 月 23 日北京晚報 記者毛序國 東看 區(qū) 由于 體規(guī)劃方案的正式出 臺 ， 城東 域內(nèi)及周邊的樓 盤已經(jīng)炙手可熱?？偨ㄖ娣e達 72 萬平方米的北京財富中心雖 已 在 9 月 17 日 奠 基 開 工 ， 其售 樓 處 還 未 建 成， 價 格 也 是 個 未知 數(shù) 。 但 在 其北側(cè)的新 城 國際銷售展示大廳已開放近 3 個月 ， 社區(qū)規(guī)劃沙盤和 戶型圖都看得見、摸得著，預(yù)計開盤時每平方米的均價為 10700 元 ， 首期工程的入住時間是 2003 年。 在 內(nèi)有望在 2002 年底以前入住的新盤有：總建筑面 積 為 35 萬 平方 米 的 怡 景 園 ，預(yù) 計 開 盤 時 每 平方 米 的 均 價為 12800 元 ；總 建筑面積為 30 萬平方米的萬豪國際公寓，預(yù)計開盤時每平方米的均 價為 11000 元 。 內(nèi)目前正在銷售的現(xiàn)房 有 ： 位于賽特購物中心 西側(cè)的燕華 苑 ， 每平方米均價 12088 元 ； 位于朝陽區(qū)小莊的中國第一 商城，每平方米均價 11000 元。 其實大部分 購房者還是看中 邊地區(qū)的樓 盤 ， 主要原因是價 格相對便 宜 ， 而城東的交通又十分便 捷 ， 買一套 100 多平方米的房肯 定能省出一輛小轎車的 錢 。 今年泛 區(qū)的新盤很 多 ， 目前已經(jīng)拿 到銷售許可證的當代萬國 城 ， 在東直門橋的北側(cè) ， 緊鄰北二環(huán) ， 總建 筑面積 60 萬平方米，改造后的亮馬河與北護城河將在社區(qū)內(nèi)交匯， 屬親水住宅，每平方米均價 8800 元。由曾設(shè)計了恒基中心的香港建 筑大 師 關(guān)善 明 設(shè)計的 東 方銀 座 位于東 直 門橋 的 東南角 ， 總建 筑 面 積 17 萬 平 方 米 ， 目 前工 程 已 出 正 負 零， 銷 售 大 廳 和 樣板 間 都 已 建 好 ， 由 于從香港運來的樣板間家具及飾物尚在天津新港驗 關(guān) ， 樣板間的開 放時間有可能在國慶期間。東方銀座屬提供全部精裝修的高檔公 寓 ， 預(yù)計開盤時的每平方米均價為 11000 元。 京港物業(yè)在投資開發(fā)東方銀座的同 時 ， 還在朝陽門外十里堡開發(fā) 建設(shè)了今年早些時候已正式開盤銷售的都會國 際 ， 這幢既提供全部精 裝修又贈送全套家具和家電及廚具的酒店式商務(wù)公 寓 ， 與東方銀座的 銷售 定 位一 樣 ，面向 的 都是 在 內(nèi) 工 作的 白 領(lǐng)，每 平 方米 均 價 8500 元，目前已銷售過半。 位于東四環(huán)慈云寺橋東南角的遠洋天地是一個 80 萬平方米的大 社區(qū) ， 新建成的銷售中心和樣板間及遠洋藝術(shù)天 地國慶期間將全部開 放 ， 目 前 正 在 銷 售 的 板 樓 均 價 為 每 平 方 米 6500 元 。 2003 年 9 月 27 日北京晚報記者毛序國 西北看中關(guān)村地區(qū) 最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表 明 ， 中關(guān)村核心區(qū)住宅的供應(yīng)量僅有 450 萬平方 米 ， 去年中關(guān)村房地產(chǎn)的升溫已將其中一大半的供應(yīng)量消化 掉 。 雖說 中關(guān)村為 員創(chuàng)造了大量就業(yè)和致富的機會，卻沒有提供相應(yīng)的 住宅產(chǎn)品 。 有關(guān)方面今年對 2000 位中關(guān)村 業(yè)人員的問卷調(diào)查表 明 ， 他 們 的 無 房率為 93 4 ， 平 均 每 月 的住 房 支 出 為 1630 元 ， 平 均 每 天 上 下 班 時間為 70 分 鐘 ， 當 前 的 居住 滿 意 度 僅為 5 ， 選 擇 一 年內(nèi)買房的人高達 15。 由于北京市政府從去年開始明確規(guī) 定 ， 中關(guān)村核心區(qū)不再審批新 的住宅項 目 ， 住宅現(xiàn)已成為中關(guān)村地區(qū)的稀缺產(chǎn) 品 。 去年開盤的華清 嘉園是中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)最紅的樓 盤 ， 不僅一直供不應(yīng) 求 ， 而且每個新 樓座發(fā)售 時 ， 都有近百人從深夜起排 隊 。 目前中關(guān)村區(qū)域的新住宅項 目不足 50 個，主要分布在知春路、西直門、紫竹橋、板井和萬柳地 區(qū) ， 其中板井地區(qū)的供應(yīng)量最 大， 曙光花 園、 世紀城 、 魯藝上河村 3 個項目的總建筑面積就達到 200 萬平方米 。 知春路上的知春 時代和 錦秋知春規(guī)模雖不 大 ， 但都很 精 致 ， 知 春 時代目前每平方米的均價 已達 6200 元，錦秋知春每平方米的均價達到了 6800 元。 今年 8 月世界大學(xué)生運動會開幕 前 ， 知春路和學(xué)院路道路改造工 程全面完 工 ， 使西直門地區(qū)的樓盤價格小步上 漲 ， 其重要原因是從這 里到中關(guān)村核心區(qū)的行車時間比過去縮短了一 半 ， 西直門地區(qū)的時代 之光、金暉嘉園、遠洋風景都把自己的客戶群瞄向了中關(guān)村的 員 。 前兩個樓盤的首期都可以在今年底之前入 住 ， 遠洋風景則是小區(qū) 的全部 6 幢樓同時開 工 ， 明年 2 月同時交 樓 。 時代之光每平方米的均 價為 8450 元 ， 金暉嘉 園每平方米的均價為 7500 元 ， 遠洋風景每平方 米的均價為 8200 元。 由于萬柳綠化工程的實 施 ， 萬柳地區(qū)早就被譽為中關(guān)村 的 “后花 園 ” ， 這一地區(qū)的樓盤自然成為中關(guān)村高科技人員 的 “ 大后方 ” 。 無論 是前兩年開盤的萬泉新新家 園 、 光大花 園 ， 還是后來居上的新起點嘉 園、錦繡大地公寓及澗 橋 泊屋館（原名為萬柳新紀元花 園 ） ，均受 到中關(guān)村高科技人員的青 睞 。 由北京住總集團開發(fā)的山水傾城是萬柳 地區(qū)的最新樓 盤 ， 位于蘇州橋西 300 米 ， 建筑面積只有 8 萬平方米的 社區(qū)小而 精， 由 4 幢塔樓組 成， 1 號樓和 2 號樓為 全躍層公 寓， 起居 室的層高達 4 05 米 。 水是該小區(qū)環(huán)境設(shè)計的母 題 ， 整個小區(qū)的環(huán)境 景觀都圍繞 南 、 北兩個水景組 織 。 山水傾城開盤時的每平方米均價預(yù) 計為 9000 元左右。 在中關(guān)村里工作的后勤服務(wù)人員在買房時應(yīng)選擇往城外 走 ， 也就 是往北邊 去 ， 因為離市中心區(qū)越遠的地價格越便 宜 ， 房價也就降下來 了。位于清河安寧莊路的當代城市家園每平方米的均價才 4800 元， 社區(qū)品質(zhì)也相當不錯。 放心看房指南（北線） 主打品質(zhì) 離 2003 年 7 月 13 日那一天越來越 遠 ， 人們對奧運的熱情逐漸平 和下來 。 亞運村及北部的項目也不能 再光指 著 “奧運 ” 、 “地 段 ” 這張 牌了，開始在自身項目品質(zhì)上下功夫。 近期 ， 亞運村周邊出現(xiàn)的幾個新項目如倚林佳 園 、 亞運新新家 園 、 時代莊園、雪梨澳鄉(xiāng)等 目打破了以前北部地區(qū) 以 “塔 ” 為主的樓盤格 局 ， 這些項目相比于一代的塔 樓 、 二代的板樓 ， 更有競 爭力 ， 加之 這 些項目 迎 合了 目 前人們 的 購房 需 求以及 自 身的 地 段 優(yōu) 勢 ， 漸漸成為京北地區(qū)客戶的新 寵 。 但是一 代 、 二代的塔樓和板樓并 不因三代 目的得寵而一落千 丈 ， 畢竟塔樓與板樓的價格 相對比較 低 ， 而且各個 塔 、 板樓項目還有其自身的優(yōu) 勢 ， 如 萬科星園 雖是塔樓 ， 但采用獨特 的 “ 蝶式 ” 設(shè) 計 ， 采光和通風都不 錯 ； 再如嘉 銘園，同是板樓，但不斷創(chuàng)新，目前已出 現(xiàn) “第三 代 ”了。 不論對塔 樓 、 板樓 ， 還是對 目來說 ， 雖然自身品質(zhì) 在不斷提 高 ， 但北部的地段優(yōu)勢還是這些項目的一大賣 點 。 由于亞運 會的召開 ， 北部的市 政 、 交通 、 各種配套都先于南部和西部提前到 位 ， 這不，南四環(huán)和西四環(huán)剛剛通車，北五環(huán)又先走一步，提前通車 了 。 據(jù)悉，地鐵 5 號線和 13 號線目前也在緊鑼密鼓地建設(shè)中，這兩條地 鐵建成后，對北京又將是一大利好。 序 品 牌 地 址 號 均 價 （元 / ） 銷售許可證 1 北苑家園 朝陽區(qū)立水橋南 3960 京房內(nèi)證字第 651 號 2 藍色家族 京順路第二個紅綠燈左轉(zhuǎn) 5200 正在辦理中 動 感 之 都 寶 3 星園 望京地區(qū) 5300 內(nèi)部認購期購買 B、 C 單元住宅贈送 5 至 8 4 陽 光 麗景 黃寺大街 23 號 6900 京房內(nèi)證字第 891 號 5 倚林佳園 北四 環(huán) 北側(cè) 國 家森林 公園 西 25 米 7450 京房內(nèi)證字第 948 號 6 雪梨澳鄉(xiāng) 八達 嶺 高速 路 西三旗 出口 處東側(cè) 8800 京房內(nèi)證字第 946 號 7 錦繡馨園 亞運村小營路北口 5500 京房內(nèi)證字第 697 號 8 北辰綠色家園 亞運村正北 3 5 公里 5300 京房內(nèi)證字第 484 1 號 9 中景濠庭 神華大廈旁 9800 京房內(nèi)證字第 953 號 10 嘉 銘 桐城 朝陽區(qū)北苑路 86 號 5680 京房內(nèi)證字第 296 號 11 金榜園 健翔橋北 8 公里 3900 京房內(nèi)證字第 809 號 12 和平新城 東北二 環(huán) 小街橋 北 100 米 路東 6600 京房內(nèi)證字第 878 號 13 王府大社區(qū) 昌平區(qū)平西府鎮(zhèn) 3198 京房內(nèi)證字第 592 號 9 14 望京利澤家園 望京利澤西園 4200 15 金 色 假 日 產(chǎn) 權(quán) 酒店 延慶 縣 八達 嶺 溫泉度 假村 南側(cè) 每套 31 萬 國慶期間隆重推出看 去金色假日市內(nèi)售樓 排看房 ， 還將參加金 月”活動。 記者李海霞 2003 年 9 月 27 日 放心看房指南（西線） 蓄勢待發(fā) 就位置而言，西部位于京城的上風口，山巒環(huán)抱，翠色相 擁 ， 空 氣清新 。 建設(shè)部 、 國家計委等各大部委匯聚這 里 ， 清華 、 北大 、 人大 等眾多高等 院 校 、 科研院所云集于 此 。 西部的瓶頸在于交 通 。 如今西 外 、 學(xué)院路兩街一路的改 造 ， 調(diào)整了城市功 能 ， 貫通了北部 、 西部樓 市 ， 把金融街和中關(guān) 村 、 奧運 村 “兩個 村 ” 連成了一片 ， 形成了一個 與東直門 燕莎相對的西北部經(jīng)濟 帶 。 道路修通后 ， 西直門地區(qū) 成了一個立體交通樞 紐 ： 軌道交 通 ， 既有地 鐵 ， 又有連接清 河 、 回龍 觀和酒仙橋等邊緣集團和東直門的城市鐵 路 ； 北有直通北五環(huán)的學(xué)院 路；西北有經(jīng)西外、中關(guān)村白頤路到西四環(huán)板井地區(qū)的西外大 街 ， 西 直門還通過高架橋直到北三環(huán)或北四環(huán)地 帶 。 而德外大街將建成一條 連接二 、 三環(huán)的城市快速 路 ， 與京昌高速和北三 環(huán) 、 北四環(huán)有機相 連 ， 成為北城南北向的交通動 脈 。 據(jù)了解 ， 今后五年西城區(qū)將重點圍繞德 勝門外 、 西直門外 、 復(fù)興門外地區(qū)完成危舊房改 造 ， 其中的德外和西 外正是此次兩街一路修整拓寬后的最大受益 者 。 目前市政府已經(jīng)決定 將西接長河、東接德勝門護城河的暗河改為明河，河道寬 15 米，河 岸兩側(cè)進行大面積綠化，并在西直門設(shè)立游船碼頭。河道建成 后 ， 將 重現(xiàn)西直 門 “水景 ” 風貌 ， 為西部建立獨具特色的生態(tài)商務(wù)圈打下堅 實的基礎(chǔ)。 序 品 牌 地 址 號 均價（元 / ） 銷售許可證 1 知 春時代 大運村公寓正對面 5580 京房內(nèi)證字第 911 號 2 南極星 豐臺科技園，西南四環(huán)邊 4000 京房內(nèi)證字第 861 號 3 世紀城 紫竹橋向西 1500 米 6300 京房內(nèi)證字第 828 號 4 韋伯豪 中關(guān)村南大街魏公村路 口 南 100 米 8800 京房內(nèi)證字第 657 號 5 今典花園 西直門橋 京 房 內(nèi) 證 字 第 180/190 號 6 莊維花園 豐臺北路 4560 京房內(nèi)證字第 482 號 7 蓮香園 豐臺區(qū)六里橋北里 5600 京房內(nèi)證字 第 270 號 8 長安新城 永定路路口向南 1500 米 3950 京房內(nèi)證字（ 經(jīng) ） 第 026 號 9 曙光花園 紫竹橋西，昆玉河邊 6200 京房內(nèi)證字第 676 號 10 青塔東里 豐臺區(qū)青塔東里五棵松南 4760 京房內(nèi)證字第 712 號 11 晉元莊 海淀區(qū)晉元莊阜石路南 3900 京房內(nèi)證字第 479 號 12 博望園 長安街軍博對面 8000 京房內(nèi)證字第 798 號 13 怡?；▓@ 豐臺科學(xué)城 4900 京房內(nèi)證字第 800 號 記者姚麗穎 2003 年 9 月 27 日 放心看房指南（南線） 悄悄升級 從去年到今年，城南一直在給人們帶來驚喜。首先是市政方 面 ， 南四環(huán) 、 南鬧市口大街 、 菜市口大街 、 麗澤路 、 玉泉營環(huán)島改擴建工 程完工 。 隨后 ， 廣安大 街 、 京開高速路相繼通 車 ， 橫穿京城南北的地 鐵 5 號線也將動 工 。 而與此同 時 ， 各種市政管