某體育公園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

攀枝花市體育公園 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 某 建筑設(shè)計(jì)有限公司 攀枝花分公司 二 一 年 十一 月 編制 攀枝花市體育公園 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目名稱： 攀枝花市體育公園 項(xiàng)目 項(xiàng)目性質(zhì)： 新 建 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 攀枝花市 炳三區(qū) 項(xiàng)目可行性研究承擔(dān)單位： 資質(zhì)證書編號： 項(xiàng)目可行性研究總負(fù)責(zé)人： 參加編寫人員： 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目 錄 1 總論 . 2 目概況 . 2 目名稱 . 2 設(shè)性質(zhì) . 2 建地點(diǎn) . 2 設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 2 資規(guī)模 . 3 設(shè)期 . 3 金方式與籌措渠道 . 4 行性研究報(bào)告編制的依據(jù) . 4 究范圍與工作概況 . 5 究范圍 . 5 作概況 . 5 目開發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 5 論與建議 . 8 論 . 8 議 . 9 2 投資估算與資金籌措 . 11 資估算依據(jù) . 11 資估算 . 11 金籌措 . 17 3 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析 . 18 務(wù)評價依據(jù) . 18 入支出預(yù)測 . 18 入估算 . 18 本估算 . 20 務(wù)評價 . 21 4 結(jié)論與建議 . 29 論 . 29 議 . 30 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 1 總論 本可行性研究報(bào)告是在攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上 和調(diào)整控規(guī)后 ，將 調(diào)整控 規(guī)后的 接待中心 地塊 炳 009 調(diào)整為住宅用地 。 目 概況 目名稱 攀枝花市體育公園 項(xiàng)目 設(shè)性質(zhì) 新 建 建地點(diǎn) 攀枝花市 炳三區(qū) 設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 （ 1）建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目規(guī)劃了 該區(qū)域內(nèi)炳 009、炳 009 和炳009 三 個地塊 。 其中， 炳 009 地塊面積 頃，主要用作住宅開發(fā) ；炳 009 地塊面積 頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括 羽毛球館 、 網(wǎng)球館 、 多功能場館、 地下及半地下車庫、室外籃攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 球場、室外 網(wǎng)球場、 室外兒童戲水池 、兒童運(yùn)動場 、 沿街商業(yè)、陽光房 、多功能活動場地、其他運(yùn)動項(xiàng)目場地、人行天橋 以及附屬設(shè)施等 ；炳 009 地塊面積 頃， 主要用作住宅開發(fā) 。 （ 2）建設(shè)規(guī)模 攀枝花市體育公園項(xiàng)目總用地面積約 頃，總建筑面積189088 中：炳 009 地塊面積 頃，規(guī)劃建筑面積 110400 炳 009地塊面積 劃建筑面積 59490 括一個室內(nèi)羽毛球館，占地面積 4600筑面積 9200 個室內(nèi)網(wǎng)球館，占地 面積 5000 筑面積 10000 個多功能體育場館， 占地面積 3000 筑面積 6000 商業(yè)建筑占地面積 9125筑面積 34290 外還有包括 3 個室外網(wǎng)球場、 3 個室外籃球場、 1 個室外兒童戲水池 ，占地面積 5510 炳 009地塊 面積 頃，規(guī)劃建筑面積 2，2。 資規(guī)模 本項(xiàng)目投資規(guī)模為 元 ，暫未考慮投資者的融資成本 。 設(shè)期 項(xiàng)目建設(shè)期 3 年。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度： 2010 年 12 月完成前期相關(guān)工作； 2011 年 5 月完成施工圖設(shè)計(jì)工作； 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 2011 年 8 月完成施工準(zhǔn)備工作； 2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作； 2013 年 11 月完成竣工驗(yàn)收工作。 金方式與籌措渠道 本項(xiàng)目擬通過招商引資方式籌集資金。 行性研究報(bào)告編制的依據(jù) （ 1）關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書 （ 2）攀枝花市土地利用總體規(guī)劃 （ 3）攀枝花市城市總體規(guī)劃 （ 4）攀枝花市政府“研究加快推進(jìn)攀枝花體育公園項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的會議紀(jì)要” （ 5）攀枝花市城市總體規(guī)劃 （ 6） 國家計(jì)委、 建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版） （ 7） 國家計(jì)委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南 （ 8）體育法 （ 9）全民健身計(jì)劃綱要 （ 10）全民健身?xiàng)l例 （ 11）四川省全民健身?xiàng)l例 （ 12）項(xiàng)目單位提供的與本項(xiàng)目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù) 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 （ 13） 現(xiàn)場勘查所得的資料和數(shù)據(jù) （ 14）國家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等 究范圍與工作概況 究范圍 本項(xiàng)目可行性研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、項(xiàng)目市場分析、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防與安全、項(xiàng)目管理、投資估 算、資金籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價等。 作概況 受 東區(qū)政府 委托，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān) 體育公園 項(xiàng)目的法規(guī)和政策對項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對工程建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。 目開發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 009 地塊綜合 經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 一 用地面積 7600 二 建筑面積 10400 三 建筑占地面積 四 建筑密度 % 30 五 容積率 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 六 綠地率 % 30 七 最高建筑高度 米 八 停車位： 個 552 表 1 009 地塊分項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 一 用地面積 6100 二 建筑面積 9490 1 體育場館 5200 羽毛球場 26 片，網(wǎng)球場 5片（室內(nèi)） 2 商業(yè) 4290 三 建筑占地面積 1 體育場館 2600 2 商業(yè) 125 3 室外活動場地 510 4 個室外籃球場， 4 個室外網(wǎng)球場 三 建筑密度 % 33 四 容積率 五 綠地率 % 30 六 停車位： 個 300 七 最多建筑層數(shù) 層 4 表 1 009 地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 一 用地面積 800 二 建筑面積 9198 三 建筑占地面積 253 四 建筑密度 % 27 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 五 容積率 六 綠地率 % 七 停車位： 個 100 八 最高建筑高度 米 表 1要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo) 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 一 投資 萬元 一） 運(yùn)動休閑區(qū) 萬元 安工程費(fèi) 萬元 外工程費(fèi) 萬元 程建設(shè)其他費(fèi) 萬元 備費(fèi) 萬元 二） 住宅一 萬元 安工程費(fèi) 萬元 外工程費(fèi) 萬元 程建設(shè)其他費(fèi) 萬元 備費(fèi) 萬元 三） 住宅 二 萬元 安工程費(fèi) 萬元 外工程費(fèi) 萬元 程建設(shè)其他費(fèi) 萬元 備費(fèi) 萬元 四） 商鋪 萬元 安工程費(fèi) 萬元 外工程費(fèi) 萬元 程建設(shè)其他費(fèi) 萬元 備費(fèi) 萬元 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（不考慮土地出讓金） （一） 運(yùn) 動休閑區(qū) 投資回收期 年 枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 投資利潤率 % 資利稅率 % 二） 住宅一 投資回收期 年 資利潤率 % 資利稅率 % 三） 住宅 二 投資回收期 年 資利潤率 % 資利稅率 % 四） 商鋪 投資回收期 年 資利潤率 % 資利稅率 % 五） 綜合 投資回收期 年 資利潤 率 % 資利稅率 % 論與建議 論 通過 對該項(xiàng)目 經(jīng)營收入支出測算可以看出 ： （ 1） 項(xiàng)目總投資約 5 億元，按照本方案一般估計(jì)，業(yè)主實(shí)質(zhì)需要的投資約 1 億元 （不含土地出讓金）。元，運(yùn)動休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤為 元 ，合計(jì) 元，完成場館設(shè)施及綠化等工程后約剩余 元（未考慮土地出攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 讓金和融資成本）。 （ 2） 本方案的優(yōu)勢在于住宅 、 商業(yè)部分盈利優(yōu)勢明顯。 但面臨著如此大體量的 住宅和 商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。 （ 3） 本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為 287 萬元，在今后長期的維護(hù)運(yùn)營中無盈利項(xiàng)目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長期穩(wěn)定運(yùn)行，運(yùn)動休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補(bǔ)公益設(shè)施運(yùn)行的虧損，建議該運(yùn)動休閑區(qū)可出售的商屋以不超過 17000保證公益設(shè)施的可持續(xù)運(yùn)行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后， 假定租金為 30 元 /月 17290 年正常商鋪?zhàn)饨鹗找娲笾聻?620 萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為 330 萬，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（ 7 年左右）計(jì)算，土地出讓金大約為 136 萬元 /畝。 議 （ 1）本方案的實(shí)施可能會導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化， 保留約 17000仍然面臨著商鋪銷售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險 ， 如果出現(xiàn)較嚴(yán)重的市場需求不足的問題 ，投資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運(yùn)行虧損難以得到有效保證。 （ 2）從提供給市民休閑娛樂的場所來看，方案一（ 009攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 為接待中心）在 009 地塊設(shè)置了游泳池，對外開放場所較 大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個 009 地塊封閉，市民休閑娛樂場所大大減少。從這個角度看，也不推薦使用本方案。 （ 3）如果實(shí)施本方案，則需要重新對用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)目實(shí)施的時間上可能會有較長的延遲。 綜上所述，本方案 在經(jīng)濟(jì)上 具有一定的可行性， 能給本項(xiàng)目帶來較大的收益。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險，主要來自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險和市場需求不足的風(fēng)險。相比之下 ， 方案一 更適合追求長期收益的資金投資方向， 更能滿足攀枝花市體育公園的公益性質(zhì)， 因此 建議采納方案一（ 009 為接待中心）， 不推薦使用本方案 。 但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場需求不足的問題，本方案將具有 較大 的可行性。 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 2 投資估算與資金籌措 資估算 依據(jù) 本次投資估算依據(jù)攀枝花市類似工程近期造價水平估算，并參照： （ 1）四川省定額管理站的有關(guān)文件 （ 2）有關(guān)建筑安裝指標(biāo) （ 3）現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格 （ 4） 體育公園初步設(shè)計(jì)方案 （ 5） 四川省建筑工程概算定額 （ 6） 四川省其他費(fèi)用定額 （ 7）國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版） 資估算 （ 1） 運(yùn)動中心 運(yùn)動中心投資由工程費(fèi)用、 工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。其中工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投資估算見表 2 表 2動中心投資估算表 序號 名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合價（萬元） 一 建筑安裝工程費(fèi) 1 羽毛球館 建裝飾 200 2200 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 排水 200 90 電 200 229 電 200 109 風(fēng) 200 53 計(jì) 200 2681 2 網(wǎng)球館 建裝飾 0000 2200 排水 0000 90 電 0000 229 電 0000 109 風(fēng) 0000 53 合計(jì) 0000 2628 3 多功能體育館 000 建裝飾 000 3000 排水 000 90 電 000 229 電 000 109 風(fēng) 000 53 計(jì) 000 3428 4 其余 路及鋪裝 500 280 化 6440 120 然水體 000 100 水 000 300 外網(wǎng)球場 000 300 球場及活動場地 400 150 天橋 60 3500 天橋 50 3500 童戲水池 項(xiàng) 1 600000 水管網(wǎng) 6100 28 強(qiáng)電管網(wǎng) 6100 15 弱電管網(wǎng) 6100 18 燃?xì)夤芫W(wǎng) 6100 場地整理費(fèi) 6100 30 景石 項(xiàng) 1 180000 雕塑 項(xiàng) 1 304000 標(biāo)識系統(tǒng) 項(xiàng) 1 280000 室外家具小品 項(xiàng) 1 200000 樹池、花池 項(xiàng) 1 80000 各類戶外運(yùn)動健身器械 項(xiàng) 1 64000 戶外兒童游樂設(shè)施 項(xiàng) 1 64000 邊坡治理 項(xiàng) 1 2000000 合計(jì) 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2 施工圖審查費(fèi) 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 4 工程監(jiān)理費(fèi) 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 6 工程量清單及控制價編制費(fèi) 7 環(huán)境影響評價費(fèi) 8 工程保險費(fèi) 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 市配套費(fèi) 19200 0 型材料專項(xiàng)費(fèi) 19200 7 地綠化建設(shè) 19200 5 裝水泥專項(xiàng)基金 19200 1 防異地建設(shè)費(fèi) 19200 20 他 10 合計(jì) 三 預(yù)備費(fèi) 1 基本預(yù)備費(fèi) 5% 2 漲價預(yù)備費(fèi) 3% 四 項(xiàng)目總投資 （ 2） 商鋪 商鋪部分 投資由 建安 工程費(fèi)用、 室外工程費(fèi)、 工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表 2 表 2鋪 投資估算表 序號 名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合價（萬元） 一 建安成本 1 土建裝飾 4290 1300 2 給排水 4290 64 3 強(qiáng)電 4290 146 4 弱電 4290 83 5 合計(jì) 4290 二 室外工程 1 水管網(wǎng) 4290 28 2 強(qiáng)電管網(wǎng) 4290 15 3 弱電管網(wǎng) 4290 18 4 燃?xì)夤芫W(wǎng) 4290 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 5 合計(jì) 三 其他費(fèi)用 1 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2 施工圖審查費(fèi) 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 4 工程監(jiān)理費(fèi) 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 6 工程量清單及控制價編制費(fèi) 7 環(huán)境影響評價費(fèi) 8 工程保險費(fèi) 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 市配套費(fèi) 34290 65 型材料專項(xiàng)費(fèi) 34290 7 地綠化建設(shè) 34290 5 裝水泥專項(xiàng)基金 34290 1 防異地建設(shè)費(fèi) 34290 20 他 10 合計(jì) 四 預(yù)備費(fèi) 1 基本預(yù)備費(fèi) 5% 2 漲價預(yù)備費(fèi) 3% 合計(jì) 五 項(xiàng)目總投資 （ 3） 住宅一 住宅一 投資由 建安 工程費(fèi)用、 室外工程費(fèi)、 工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表 2 表 2宅一 投資估算表 序號 名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合價（萬元） 一 建安成本 1 土建 10400 1650 地下車庫 2 給排水 10400 64 3 強(qiáng)電 10400 146 4 弱電 10400 83 5 通風(fēng)燃?xì)?10400 53 6 電梯 部 20 400000 7 合計(jì) 10400 二 室外工程 1 場地整理費(fèi)用 27600 254 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 2 道路 500 280 3 地面綠化 300 120 4 水管網(wǎng) 7600 28 5 強(qiáng)電管網(wǎng) 7600 15 6 弱電管網(wǎng) 7600 18 7 燃?xì)夤芫W(wǎng) 7600 8 合計(jì) 三 其他費(fèi)用 1 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2 施工圖審查費(fèi) 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 4 工程監(jiān)理費(fèi) 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 6 工程量清單及控制價編制費(fèi) 7 環(huán)境影響評價費(fèi) 8 工程保險費(fèi) 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 市配套費(fèi) 110400 65 型材料專項(xiàng)費(fèi) 110400 7 地綠化建設(shè) 110400 5 裝水泥專項(xiàng)基金 110400 1 防異地建設(shè)費(fèi) 110400 20 他 10 合計(jì) 四 預(yù)備費(fèi) 1 基本預(yù)備費(fèi) 5% 2 漲價預(yù)備費(fèi) 3% 五 項(xiàng)目總投資 （ 4） 住宅二 住宅二 投資由 建安 工程費(fèi)用、 室外工程費(fèi)、 工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表 2 表 2宅二 投資估算表 序號 名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合價（萬元） 一 建安成本 1 土建 9198 1500 2 地下車庫 3 給排水 9198 64 4 強(qiáng)電 9198 146 5 弱電 9198 83 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 6 通風(fēng)燃?xì)?9198 53 7 電梯 部 4 150000 8 合計(jì) 9198 二 室外工程 1 道路 000 280 2 地面綠化 540 120 3 水 管網(wǎng) 800 28 4 強(qiáng)電管網(wǎng) 800 15 5 弱電管網(wǎng) 800 18 6 燃?xì)夤芫W(wǎng) 800 7 場地整理費(fèi) 4800 120 8 合計(jì) 三 其他費(fèi)用 1 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2 施工圖審查費(fèi) 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 4 工程監(jiān)理費(fèi) 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 6 工程量清單及控制價編制費(fèi) 7 環(huán)境影響評價費(fèi) 8 工程保險費(fèi) 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 市配套費(fèi) 19198 65 型材料專項(xiàng)費(fèi) 19198 7 地綠化建設(shè) 19198 5 裝水泥專項(xiàng)基金 19198 1 防異地建設(shè)費(fèi) 19198 20 他 10 合計(jì) 四 預(yù)備費(fèi)用 1 基本預(yù)備費(fèi) 5% 2 漲價預(yù)備費(fèi) 3% 3 合計(jì) 五 項(xiàng)目總投資 可見，本項(xiàng)目總投資為 元，如表 2 表 2目總投資估算表 序號 名稱 土地面積 (建筑面積 (投資 (萬元 ) 1 運(yùn)動休閑區(qū) 育設(shè)施 鋪 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 2 住宅一 3 住宅二 合計(jì) 金籌措 本項(xiàng)目擬采用招商引資的方式籌集資金。 投資估算中 暫時 沒有考慮籌資資本。 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 3 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析 務(wù)評價依據(jù) 本項(xiàng)目的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)財(cái)務(wù)制 度和國家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)項(xiàng)目的市場開拓周期，本項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)如下： （ 1）國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）。 （ 2）各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場價格 （ 3） 各生產(chǎn)部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝提供的單位產(chǎn)品消耗定額測算。 （ 4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：營業(yè)稅 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 7%，教育附加費(fèi)3%， 地方教育費(fèi)附加 3%， 合計(jì)為 （ 5）稅收政策： 所得稅 按 25%計(jì)取。 入支出預(yù)測 入估算 該項(xiàng)目的收入主要來源于六個部分： 住宅 出售收入，商鋪 出售 收入，運(yùn)動部分 經(jīng)營 收入以及停車收入。詳細(xì)估算如下： （ 1） 住宅 部分 考慮到 住宅 可預(yù)售，將收入獲得時間 從建設(shè)期的第二年開始，三年銷售完畢，其銷售比例為 4:5:1。 住宅 建筑面積 129598 平方米，攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 參考周邊樓盤單價以及炳三區(qū)今后的發(fā)展?fàn)顩r，該 住宅 定價為 5000元 /車位共計(jì) 652 個， 參照周邊車位的出售價格，按照 6 萬元 /個考慮 。 即整個住宅部分收入為 68711 萬元。 （ 2） 商鋪出售 本項(xiàng)目商業(yè)門面的面積為 34290考周邊商業(yè)門面銷售價格，定為 10000 元 /得商業(yè)門面 銷售收入 為 34290 萬元。 ，將收入獲得時間從 建設(shè)期的第二年開始，三年銷售完畢，其銷售比例為 4:5:1。 （ 3）運(yùn)動 休閑區(qū) 收益 運(yùn)動 休閑區(qū) 包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場、乒乓球、游泳池 和停車場等 。 網(wǎng)球館有 5 片場地， 暫定價 40 元 /片 慮每天每片利用4 小時，可得網(wǎng)球館每月收益 元。 考慮運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、 80%、 90%。 羽毛球館為 26 片，暫定價為 20 元 /片 慮每天每片利用6 小時，可得羽毛球館每月收益為 元。 考慮運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、 80%、 90%。 多功能體育場館一個，考慮到該場館可 舉辦籃球 、羽毛球、排球、乒乓球等多種體育賽事 。其用途具有多樣性， 按照綜合場館的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大約為使用一天 3，暫按 4 萬計(jì)算。一年中按使用三分之一的時間計(jì)算，則年收入為 16 萬。 考慮運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、 80%、 90%。 室外網(wǎng)球場為 4 片，參考周邊室外網(wǎng)球場的價格，暫定價為 20攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 元 /片 慮每天每片利用 6 小時，可得網(wǎng)球場每月收益為 考慮運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、 80%、 90%。 乒乓球設(shè)置在網(wǎng)球館和羽毛球館內(nèi)，考慮設(shè)置 20 處，暫定價為10 元 /臺 慮每天每臺利用 4 小時，可得 元。 考慮運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、 80%、 90%。 該項(xiàng)目設(shè)置停車位 450 個，按照每車位收費(fèi) 3 元計(jì)算，一天中一個車位可周轉(zhuǎn) 4 次，可得停車收益為 元 /年?？紤]運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、 80%、 90%。 可得，正常經(jīng)營年份運(yùn)動 休閑區(qū) 收入為 元 /年 ，前三年分別為 元 /年、 元 /年、 元 /年 。 本估算 （ 1）運(yùn)動休閑區(qū)成本 包括球館等營業(yè)支出、球館等設(shè)施維護(hù)、公益設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用支出、公益部分人工工 資等。根據(jù)目前市場情況，球館等營業(yè)支出按照營業(yè)收入的 30%計(jì)取；球館等設(shè)施維護(hù)一般是與其壽命有關(guān)，取費(fèi)比率約為建設(shè)成本的 1%這里按照 2%計(jì)?。还嬖O(shè)施維護(hù)按十年壽命考慮，則取費(fèi)費(fèi)率定為設(shè)施費(fèi)用的 10%；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)參照目前各地規(guī)定，按照 7 元 /益部分人工 按照 50 萬元 /年計(jì)算。 （ 2）商鋪 按照銷售收入的 10%計(jì)算相關(guān)的銷售成本。 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 （ 3）住宅 由于項(xiàng)目位于炳三區(qū)，近年來本區(qū)域的房地產(chǎn)是最受人們關(guān)注的，因此這部分的銷售成本相對而言占收入的比重可以取的低一些，按照 10%考慮。 務(wù) 評價 （ 1）運(yùn)動休閑區(qū) 如表 3入運(yùn)營后，每年需要再貼補(bǔ) 287 萬元作為運(yùn)營費(fèi)用。 （ 2） 商鋪 如表 3前利潤為 元，稅后利潤為 元，投資回收期為 。投資利稅率為 資利潤率為 （ 3） 住宅一 如表 3稅前利潤為 元，稅后利潤為 元， 投資