商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)合集

房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 1 商 業(yè) 地 產(chǎn) 全 程 運(yùn) 營(yíng) 合 集 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 2 購(gòu)物中心土地開發(fā)的配置 . 4 海鼎對(duì)購(gòu)物中心的運(yùn)作增值分析 . 10 租店簽約內(nèi)容及注意事項(xiàng) . 12 購(gòu)物中心的市場(chǎng)行銷計(jì)劃 . 14 談商業(yè)地產(chǎn)的招商管理要訣 . 21 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之二 . 26 店鋪組合營(yíng)銷形式的實(shí)施 . 27 購(gòu)物中心的市場(chǎng)研究方法 . 31 實(shí)施租賃策略及運(yùn)用方式 . 38 購(gòu)物中心的招商指標(biāo)分析 . 46 購(gòu)物中心租賃契約的制定 . 54 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之三 . 63 商業(yè)街店鋪組合營(yíng)銷形式的實(shí)施 . 65 實(shí)施商業(yè)街租賃策略及運(yùn)用方式 . 66 談商業(yè)街的招商管理 . 67 高端租戶細(xì)節(jié)上的考慮 . 68 對(duì)商業(yè)街商鋪?zhàn)赓U期限的分析 . 69 制訂商業(yè)街物業(yè)招商談判策略 . 70 商業(yè)街招商 管理制度參考樣本 . 73 商業(yè)街招商的原則及其準(zhǔn)備過(guò)程 . 78 商業(yè)街物業(yè)招商方式渠道確定 . 80 商業(yè)街招商管理與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng) . 81 商業(yè)街招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié) . 81 實(shí)施店鋪組合營(yíng)銷的方法步驟 . 85 商業(yè)街統(tǒng)一招商管理原則 . 86 實(shí)施商業(yè)街租賃策略及運(yùn)用方式 . 86 商業(yè)街租金和消費(fèi)者導(dǎo)向的計(jì)劃 . 87 某定位高檔的商廈招商方案參考 . 88 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之一 . 92 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 3 租金和消費(fèi)者導(dǎo)向的計(jì)劃 . 93 家居經(jīng)營(yíng)模式掀起革命風(fēng)暴 . 95 建材銷售新亮點(diǎn)：體驗(yàn)式營(yíng)銷 . 97 建材營(yíng)銷的 察 . 98 購(gòu)物中心建立特色才能勝出 . 100 論中國(guó) 展的適存性 . 102 購(gòu)物中心集資的基本性質(zhì) . 108 統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則 . 110 購(gòu)物中心建設(shè)與其戰(zhàn)略 選擇 . 114 購(gòu)物中心的管理和信息化 . 115 購(gòu)物中心管理合約的制定 . 117 評(píng)估購(gòu)物中心價(jià)值的方法 . 120 購(gòu)物中心管理的團(tuán)隊(duì)合作 . 123 購(gòu)物中心中財(cái)務(wù)管理職責(zé) . 126 購(gòu)物中心并不是一種業(yè)態(tài) . 127 購(gòu)物中心類型之客源范圍 . 130 獨(dú)門精品店型購(gòu)物中心 . 131 購(gòu)物中心管理事項(xiàng)與重點(diǎn) . 139 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式 . 146 中國(guó)購(gòu)物中心綜合管理中的主要策略建議 . 151 從經(jīng)營(yíng)的角度分析購(gòu)物中心商場(chǎng)定位 . 160 “銷品茂 ” ”的首先是概念 . 166 美國(guó)摩爾 娛樂(lè)零售 ”新概念 . 167 新加坡購(gòu)物中心的管理 . 171 聚焦 作管理 . 173 經(jīng)營(yíng)理念、管理方式亟待更新 . 176 購(gòu)物中心的用地選址分析 . 183 摩爾購(gòu)物中心 各種模式及各自特點(diǎn)（中） . 187 發(fā)商如何與異地管理顧問(wèn)更有效地合作 . 190 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 4 購(gòu)物中心要吸引客流，細(xì)節(jié)是關(guān)鍵 . 192 統(tǒng)一采購(gòu) 自由退貨建材家居業(yè)管理新方式 . 192 肉搏式銷售競(jìng)爭(zhēng) 建材賣場(chǎng)銷售團(tuán)購(gòu)?fù)黄?. 194 宜家的管理、資源優(yōu)勢(shì) . 196 市場(chǎng)類商鋪概念 . 199 市場(chǎng)類商鋪類型 . 200 專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn) . 201 品牌商家與商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)接 . 202 大范圍檢測(cè)客流量數(shù)據(jù)的價(jià)值 . 210 購(gòu)物中心的商業(yè)管理理念 . 212 理者服務(wù)概 念的體現(xiàn) . 214 從管理角度看新加坡購(gòu)物中心 . 215 購(gòu)物中心的營(yíng)銷推廣策略 . 217 購(gòu)物中心管理合約的制定 . 227 獨(dú)門精品店型購(gòu)物中心 . 236 購(gòu)物中心管理事項(xiàng)與重點(diǎn) . 240 摩爾購(gòu)物中心 各種模式及各自特點(diǎn)（上） . 248 摩爾購(gòu)物中心 各種模式及各自特點(diǎn)（下） . 252 商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì) . 252 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究 . 265 中美兩國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展比較 . 269 租模式必將退出歷史的舞臺(tái) . 271 專業(yè)市場(chǎng)投資開發(fā)要點(diǎn) . 299 購(gòu)物中心土地開發(fā)的配置 由于所在區(qū)位的差異，其土地取得的難易程度影響著土地取得的多少以及土地使用計(jì)劃，因此主要土地配置計(jì)劃會(huì)依所在區(qū)域位于繁華區(qū)與否而有所不同，但基房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 5 本仍有數(shù)項(xiàng)原則是二者皆須考慮的： （一）住宅區(qū)應(yīng)與購(gòu)物中心及人行步道相結(jié)合。 （二）購(gòu)物中心應(yīng)與其他商店及其他相關(guān)的具吸引力的中心連接。 （三）周邊道路系統(tǒng)與公共運(yùn)輸系統(tǒng)完善。 而在都會(huì)型購(gòu)物中心，更需注意如下部分： （一）維持都會(huì)中心發(fā)展的狀態(tài)及方法。 （二）考慮位在社區(qū)鄰里中的影響及與現(xiàn)有建筑物的關(guān)系。 （三）維持現(xiàn)有性質(zhì)及未來(lái)發(fā)展 的目的及方法。 （四）步道系統(tǒng)從過(guò)去、現(xiàn)在到未來(lái)的延續(xù)性。 同時(shí)，一個(gè)優(yōu)良的計(jì)劃必須考慮將新的購(gòu)物中心建筑融入既有的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應(yīng)有雨遮等，這些對(duì)于現(xiàn)有的街道景觀皆有影響。另外，可能也有其他需要考慮的項(xiàng)目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場(chǎng)或停車場(chǎng)加蓋。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 與新的購(gòu)物中心連接等。 在購(gòu)物中心開發(fā)時(shí)另一主要空間是非賣場(chǎng)的部分，可能包括了住宅、酒吧、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、辦公室、旅館等。 任一項(xiàng)都需要特殊及復(fù)雜 的考慮，而不僅是在通路及服務(wù)上做調(diào)整。例如在購(gòu)物中心上建住宅，在機(jī)能、動(dòng)線及景 觀上都需要做特別的考慮。 對(duì)于購(gòu)物中心的配置而言，其他尚需滿足的項(xiàng)目如下： （一）盡可能整合住宅區(qū)的人行步道，使其能與購(gòu)物中心相連。購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)時(shí)間以外的時(shí)間，應(yīng)至少有一 條通路可以出入購(gòu)物中心。 （二）服務(wù)性的交通動(dòng)線可以依機(jī)能集中或分散地設(shè)置，但不能干擾購(gòu)物中心的活動(dòng)。 （三）無(wú)論是在視覺上或心理上，各種機(jī)能都應(yīng)為整體的一部分。 位于都會(huì)區(qū)外、主要作為建立都會(huì)區(qū)副都會(huì)的購(gòu)物中心，其土地成本較低，較易取得廣大的土地面積，因而 其 主要配置計(jì)劃可以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài)也能有多重面貌。而位于都 會(huì)中心內(nèi)的購(gòu)物中心，其土地成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨(dú)棟式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差異，因而以下便房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 6 依水平配置及垂直配置形態(tài)分別論述。 一、水平配置形式 水平配置形的購(gòu)物中心可參考?xì)W、美的案例。以美國(guó)的案例而言，購(gòu)物中心通常為一、二層樓高， 30 至 60 公尺 深的建筑。在此大型建筑內(nèi)的各個(gè)店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深度，如百 貨公司及超級(jí)市 場(chǎng)，也可能小至僅有面寬 6 公尺、深度 12 公尺的范圍，如一般的精品店等。 購(gòu)物中心通?？蓺w納為幾種典型配置形式： （一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。 （二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成 U 形或 L 形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場(chǎng)。將服務(wù)入口及卸貨場(chǎng)配置于內(nèi)庭，而將店面向外開向街道及人行步道。這是一種高密度的配置形式，適 用于集中性的購(gòu)物行為，但其停車量容易不足。 （三）建筑物平面配置同上為 U 形或形，但店面開口面對(duì)中庭，停車場(chǎng)及購(gòu)物中心入口在外圍，四 周有綠化的 人行步道環(huán)境。若拉長(zhǎng)內(nèi)廷使其變長(zhǎng)縮窄，及形成商店街或 形式。 （四）以高密度族群方式配置，其停車場(chǎng)及入口在外圍，而商店面對(duì)內(nèi)部網(wǎng)狀的人行步道。商店，特別是主要 的賣點(diǎn)，都配置在人行步道沿線上。 （伍）如果能多層次的考慮以上的基礎(chǔ)形式，則可有更多樣的表現(xiàn)。如商店可有兩個(gè)正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購(gòu)物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購(gòu)物者有更多 的便利等。在高密度地區(qū)，購(gòu)物中心也可以象三明治一樣，在一個(gè)大建筑物內(nèi)，上下兩層為停車場(chǎng)，中間層為步行 道。 以美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)而言，最成功的配置形式為簡(jiǎn)單的形式，如 I 型、 T 型及 L 型等，而復(fù)雜的平面配置則不易成功。 對(duì)于 最大長(zhǎng)度并沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)，以開發(fā)者的角度來(lái)看，當(dāng)購(gòu)物者經(jīng)過(guò)一些沒有租出去的店面，這個(gè) 算太長(zhǎng)了。而根據(jù)針對(duì)美國(guó)的 做的研究來(lái)看，最合適的長(zhǎng)度是 180 公尺，最長(zhǎng)不要超過(guò) 240 公尺。若長(zhǎng) 度太長(zhǎng)，則建筑物可能會(huì)被街道所截?cái)?，且量體可能過(guò)大，此時(shí)便要注意與周圍環(huán)境融合的問(wèn)題。 通道的寬度是很重要的，因?yàn)閷?duì)于購(gòu)物者心理上的影響很大。美國(guó)的 E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 7 內(nèi)的通道寬度大約界于 9 公 尺，英國(guó)較窄，約 尺 尺。 二、垂直配置形式 除非是坡度的關(guān)系使購(gòu)物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將 在一圍封的單層購(gòu)物中內(nèi)。然而開 發(fā)者通常會(huì)希望將購(gòu)物中心推至三層、甚至五層，尤其是在都市中的購(gòu)物中心。果真有此需求則建議將辦公室、須 預(yù)約及特殊的攤位（電影院、圖書館、舞廳等）置于上層。 依 非都市土地工商綜合區(qū)開發(fā)審議規(guī)范 規(guī)定，大型購(gòu)物中心供百貨商場(chǎng)、量販商場(chǎng)、便利商店、超級(jí)市場(chǎng)等 大型販?zhǔn)坌再|(zhì)的空間，其樓層的使用配置宜以不超過(guò)七層為原則。目的在于避免大型商業(yè)空 間使用超高層空間，并 考慮消防云梯設(shè)施的能力，以確保購(gòu)物人群遇急難時(shí)疏散安全。 三、商店區(qū)位 各種形態(tài)相異的商店所合適的區(qū)位各自不同。但大體上而言購(gòu)物中心內(nèi)的商店配置主要可依循如下的原則： （一）購(gòu)物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開設(shè)于步行交通量最大的動(dòng)線上，并使動(dòng)線集中于某些通 路，同時(shí)使其形成回路。為使顧客能在寬廣的建筑物內(nèi)容易辯識(shí)其所在，而能快速地到達(dá)其目的地且能于需要時(shí)迅 速地離開，主要通道應(yīng)經(jīng)過(guò)中心地區(qū)，給予顧客深刻印象，有利于顧客建立方向感及場(chǎng)所感。 （二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前來(lái) 的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專門店、流行服飾店，及 超級(jí)市場(chǎng)等等。這些店不僅吸引顧客自發(fā)性前來(lái)，同時(shí)也能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過(guò)購(gòu)物中心內(nèi)的其他商家，增 加消費(fèi)行為。第二種吸引源如銀行、郵局、快餐店及其他服務(wù)業(yè)（酒吧、美容美發(fā)、皮鞋修理、洗衣店）也同樣是 吸引顧客前來(lái)購(gòu)物中心的動(dòng)力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多樣化的物品及服務(wù)吸引的大量群眾。 （三）一般購(gòu)物中心的商店配置，應(yīng)該將主要商店放于中心店，若為有數(shù)個(gè)端點(diǎn)的聚集性的 則可將主要 商店放在各個(gè)端點(diǎn)，使其成為相對(duì)應(yīng)的吸引點(diǎn)。 （四 ）服務(wù)出入口應(yīng)放在建筑物邊緣或較低樓層，避免與購(gòu)物者的動(dòng)線混淆。 （五）販?zhǔn)弁惿唐返纳痰陸?yīng)聚集開設(shè)于一處，以利用聚集效應(yīng)，活絡(luò)交易，像食物、仕女服飾、家居服及家 庭用品等。 （六）開放時(shí)段相同者如晚上仍開放的劇院、餐廳、樂(lè)房，應(yīng)配置于同一區(qū)，一方房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 8 面便于管理，減少管理費(fèi)用 及人力，并確保顧客及管理者在特殊時(shí)段的安全，另一方面也擁有類似聚集效益的功能。 （七）糖果、糕點(diǎn)、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動(dòng)線交會(huì)點(diǎn)，零星分布于購(gòu)物中心內(nèi)。 （八）電影院、汽車用品店及超級(jí)市場(chǎng)等形態(tài)的商店，本身的機(jī)能性強(qiáng)，足可 吸引顧客，故配置于分離的獨(dú)棟 建筑物，或是 非下面的地方，但可以由停車場(chǎng)直接到達(dá)的場(chǎng)所。 （九）人行步道的配置細(xì)節(jié)是重要的，如從停車場(chǎng)進(jìn)來(lái)的入口及公車站、樓梯、電梯及手扶梯等其配置細(xì)節(jié)皆 需注意。原則上購(gòu)物中心在這方面所面臨的問(wèn)題與大型百貨公司所面臨的問(wèn)題是頗為類似的。 下列數(shù)點(diǎn)為各類商店在購(gòu)物中心區(qū)位的指導(dǎo)原則： （一）超級(jí)市場(chǎng) 最好是與停車場(chǎng)位于同一層，以便利購(gòu)物者購(gòu)物推車可直接推至停車場(chǎng)。超級(jí)市場(chǎng)需要大面積空間，但是需要 小的店面開口。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因?yàn)樗绊懙浇Y(jié)帳柜臺(tái)的 數(shù)目。在小型購(gòu)物中心，超級(jí)市 場(chǎng)通常被規(guī)劃為主要吸引源，因而必須位于可引導(dǎo)顧客進(jìn)入 位置。 （二）食品店 如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級(jí)市場(chǎng)入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。 （三）精品服飾店 適于集中配置于一處，且像百貨公司的售貨場(chǎng)般有秩序地排列，如鞋類、襪類、婦女貼身衣物、套裝、寶石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妝品等。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購(gòu)物中心的主要 ，且遠(yuǎn) 離食品店。它們需要良好的展示正面， 同時(shí)也非常依仗寬廣的人行步道經(jīng)過(guò)它們。因而最好的方法是將它們集中于 一處，使其能依其本身的特點(diǎn)形成一個(gè)吸引點(diǎn)以招徠顧客。 （四）服務(wù)性商店 這類商店在夜間購(gòu)物中心關(guān)閉后仍有可能開放，例如便利店及自助郵局等。這些店有兩種做法，其一是這類店 可設(shè)有兩個(gè)正面，當(dāng)晚上 閉之后，顧客仍可自外部的停車場(chǎng)得到服務(wù)；或者是可獨(dú)立于 ，但位于 入口附近。服務(wù)房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 9 性商店通常配置于較不顯眼的區(qū)位，其店面較小，租金較為便宜，例如位于次要的較上層的 樓層。因?yàn)轭櫩蜁?huì)傾向于自己去尋找服務(wù)性商店。服務(wù)性商 店僅需小的門面及展示即可。 （五）特殊性商店 這類商店包括販?zhǔn)燮ぶ破?、禮品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。有時(shí)也可將其配置于較為特殊的地方，例如家居用品及家具等層使較為平淡的區(qū)域能具有生命力。這類商 店特別能適應(yīng)不同的店面面積及外貌。 （六）百貨公司 這類商店是大空間的使用者，且能創(chuàng)造出其自身的重要性。它們需要 2 至 5 層的低租金的樓層。其在購(gòu)物中心內(nèi) 的設(shè)計(jì)及配置，受到其顯眼與否的影響很大。最好的配置位置是位于主要 端點(diǎn)。 對(duì)于百貨公司而言，太多的窗邊地區(qū) 是過(guò)于奢華的，最好是為一面對(duì) 矩形基地。 （七）餐廳 對(duì)于購(gòu)物中心而言，這是非常重要的商店。它們可位于任意區(qū)位，即使是由主要的僅一小部分也無(wú)所 謂。專家的意見是將其散置于購(gòu)物中心中，且于主要區(qū)域內(nèi)，且占所有面積的 5。 （八）啤酒屋等場(chǎng)所 啤酒屋可以有許多不同的單元形式。在 閉時(shí)，能有通路可以進(jìn)入，如果可能也盡量配置于停車場(chǎng)附近。 通常適用于地下室及二樓。 （九）家具、汽車用品及家庭用品 這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機(jī)、家具、布料及古董。這類店鋪可以聚 集 于同一處，也可分處多處。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面積賣場(chǎng)。許多家具店需要最大的墻間 距以利在其間布置商品。這類商店需要的配置形式為 L 型及 T 型的平面配置，且需要大的展示空間。 （十）百貨店 大一點(diǎn)的百貨店會(huì)嚴(yán)格要求主要正面形式，且通常會(huì)嚴(yán)格要求最小寬度在 12 公尺尺之間。同時(shí)它們也適 于面對(duì)面地相連配置，顧客在這一家店選逛時(shí)可看到房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 10 下一家店。最好將其配置于 點(diǎn)或端點(diǎn)，如此可以吸引大 量的顧客從該處進(jìn)入進(jìn)而穿過(guò)購(gòu)物中心。 （十一）其它承租戶 包括 的小販賣亭、 場(chǎng)內(nèi)的路邊咖啡座、自動(dòng)販賣機(jī)（包括食物及飲料）、廣告招牌、寄物柜、電 話等在 都可以找到 。除此之外，在購(gòu)物中心外部者如汽車修理場(chǎng)、洗車場(chǎng)、可開車進(jìn)入的銀行等可有兩個(gè)正 面（一個(gè)朝向 部，一個(gè)朝外）。 海鼎對(duì)購(gòu)物中心的運(yùn)作增值分析 完整的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物中心運(yùn)作增值鏈如下圖所示： 俗話說(shuō)，謀 定后動(dòng)。購(gòu)物中心運(yùn)作成功與否，戰(zhàn)略規(guī)劃起決定性作用！ 購(gòu)物中心戰(zhàn)略規(guī)劃工作至少包括下列內(nèi)容：調(diào)研信息、明確定位（核心目標(biāo)客戶、邊緣目標(biāo)客戶） 、招商層次與比例規(guī)劃、招商（租戶）引入考核標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)比例控制、整體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、部門運(yùn)營(yíng)計(jì)劃以及租戶 門 工 等工作。這是未來(lái)購(gòu)物中心有效、健康運(yùn)作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 招商管理必須嚴(yán)格遵從購(gòu)物中心的整體戰(zhàn)略規(guī)劃！物業(yè)管理、服務(wù)管理、企劃管理和商品管理（當(dāng)存在自營(yíng)部分時(shí)，可能會(huì)涉及到商品的進(jìn)、銷、存、價(jià)格管理及相應(yīng)的供應(yīng)商 管理和專柜管理，故以其他顏色顯示以示區(qū)別）是購(gòu)物中心的服務(wù)核心，核心服務(wù)對(duì)象為租戶，補(bǔ)充服務(wù)對(duì)象為顧客。會(huì)員管理將使購(gòu)物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務(wù)、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動(dòng)來(lái)面對(duì)客戶。對(duì)象明確的會(huì)員管理，不僅是提升核心目標(biāo)客戶忠誠(chéng)度的有效方法，更是吸引邊緣目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)化為核心目標(biāo)客戶的一記良方！ 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 11 購(gòu)物中心為租戶、顧客所提供的各種服務(wù)是否有效，是否到位，最終將在財(cái)務(wù)指標(biāo)上體現(xiàn)出來(lái)。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理對(duì)外也是一項(xiàng)服務(wù) 確、及時(shí)的提供帳單明細(xì)（固定租金、提成租金、臨時(shí)租金、科目費(fèi)用、保證金、滯納 金、押金、服務(wù)明細(xì)，等）、能否便捷的為租戶管理好預(yù)付款并進(jìn)行帳單自動(dòng)抵扣，等等，這些細(xì)節(jié)都顯示出購(gòu)物中心的規(guī)范管理水平。 對(duì)于某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的購(gòu)物中心，其經(jīng)營(yíng)模式是將產(chǎn)權(quán)部分或全部出售給業(yè)主，然后由購(gòu)物中心管理公司將產(chǎn)權(quán)反租。此時(shí)，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理者不僅僅需要管理購(gòu)物中心，還需要管理業(yè)主及其定期回報(bào)。 確切的講，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，增值過(guò)程不是一條單純的 鏈 ，而是一個(gè) 環(huán) ！各種管理支撐系統(tǒng)所維護(hù)與采集的大量數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)篩選、匯總與挖掘，為運(yùn)營(yíng)管理決策分析提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持！分析 決策 提升 再分析 再?zèng)Q策 再提升 只有遵循這樣的循環(huán)，并以此不斷的來(lái)指導(dǎo)、支持流程的優(yōu)化、效率的提高、考核的客觀調(diào)整，等。由此，管理與服務(wù)水平才會(huì)得到持續(xù)的提升！ 上圖中每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都是一個(gè)最簡(jiǎn)的增值過(guò)程，步步推進(jìn)，循環(huán)往復(fù)。理論上講，從第一個(gè)節(jié)點(diǎn)運(yùn)作開始到最后一個(gè)節(jié)點(diǎn)結(jié)束，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)了盈利。那么針對(duì)不同管理機(jī)制的購(gòu)物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據(jù)管理機(jī)制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。下面我們來(lái)了解一下這兩種不同類型購(gòu)物中心的運(yùn)作增值過(guò)程。 下圖顯示了偏物業(yè)型購(gòu)物中心業(yè)務(wù)操作增值 模型： 規(guī)劃準(zhǔn)備工作是將購(gòu)物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實(shí)現(xiàn)，并通過(guò)購(gòu)物中心管理系統(tǒng)描述出來(lái)。而租戶引入工作最主要的參考和指導(dǎo)依據(jù)就是購(gòu)物中心的定位。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 12 夯實(shí)了這些基礎(chǔ)，租約維護(hù)、產(chǎn)生銷售提成、相關(guān)費(fèi)用、出具帳單和收款將在購(gòu)物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個(gè)增值的過(guò)程。 同時(shí)，我 們應(yīng)該注意到，所有的增值點(diǎn)都是依靠服務(wù)貫穿起來(lái)的。換句話說(shuō)，忽視了服務(wù)或者服務(wù)不到位，增值鏈將斷裂！ 經(jīng)過(guò)最后的決策分析，結(jié)合租戶、部門和員工的 標(biāo)進(jìn)行分析與考核，進(jìn)行必要的調(diào)整、提升與淘汰。 下面，我們?cè)賮?lái)看偏百貨型購(gòu)物中心業(yè)務(wù)操作增值模型： 顯然，偏百貨型購(gòu)物中心的運(yùn)作增值過(guò)程就 是物業(yè)型購(gòu)物中心的運(yùn)作結(jié)合了自營(yíng)百貨的管理。而自營(yíng)百貨管理的業(yè)務(wù)核心簡(jiǎn)言之是進(jìn)、銷、存與專柜管理。這些內(nèi)容討論較多，在此不再贅述。 綜上所述，我們認(rèn)為，真正的購(gòu)物中心決不是一個(gè)零售企業(yè)，而是一個(gè)管理企業(yè)、一個(gè)服務(wù)企業(yè)！ 租店簽約內(nèi)容及注意事項(xiàng) (1)房屋稅捐、地價(jià)稅、所得稅、印花稅應(yīng)由房東負(fù)責(zé) (2)租期屆滿后避免恢復(fù)原狀，否則應(yīng)在合約書內(nèi)說(shuō)明恢復(fù)內(nèi)容 (3)房屋裝璜改造，避免填寫先征求房東書面同意，否則應(yīng)請(qǐng)房東另開立書面同意書以防違約，切記需與簽立合約同時(shí)辦理 (4)其它特殊條文 , 先經(jīng)公司主管及法務(wù)同意后始可簽立 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 13 (1)簽約階段有下幾點(diǎn)必須注意 : 面積不足的部份，可以按單位面積比例來(lái)減款，明載于契約書內(nèi)。若為租屋，則 應(yīng)載明是全部租用，還是只租部分，并清楚記載租用面積及區(qū)域 么時(shí)候付款 :租屋時(shí)，要明白記錄租金以外的各種費(fèi)用。定下將來(lái)若有讓渡、轉(zhuǎn)借時(shí)，名義書 轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么支付，押金又該在什么條件下被歸還。另外，像房租方面，要詳細(xì)注明款額、起算日、換約時(shí)間、換約 時(shí)漲價(jià)的計(jì)算基準(zhǔn)及限度 、管理費(fèi)和公共設(shè)施費(fèi)及其它項(xiàng)目等等，皆必須明載金額的多寡。 要注意電力狀況、瓦斯?fàn)顩r、給排水設(shè)備的狀況，以及日后可能發(fā)生的問(wèn)題，詳細(xì)記載于 契約書中。 租借時(shí)，要清楚注明契約的起契期間。 必須具體規(guī)定解除契約時(shí)要進(jìn)行哪些手續(xù)、及會(huì)導(dǎo)致何種結(jié)果等事項(xiàng)。 何負(fù)責(zé)等。 (2)原則上以公司信譽(yù)保證，避免公證。若房東堅(jiān)持需法院公證，則要求公證費(fèi)由房東自付 (最多公司只能 負(fù) 責(zé)一半 ) (3)法院公證所需文件 可在法院購(gòu)買 ) 利事業(yè)登記證影本各一份 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 14 洽談?wù)?)印鑒、身份證 鑒章 購(gòu)物中心的市場(chǎng)行銷計(jì)劃 市場(chǎng)行銷不僅僅只是一種策略，而是一種使購(gòu)物中心的商品 及服務(wù)吸引顧客注意的工作方式，當(dāng)把購(gòu)物中心整體視為 “產(chǎn) 品 ”時(shí)，有一系列的途徑可以成功地創(chuàng)造及維系正當(dāng)?shù)男蜗笠愿?知并吸引顧客。 當(dāng)消費(fèi)者的復(fù)雜性不斷增加及購(gòu)物中心本身的多樣化，競(jìng)逐 消費(fèi)者的荷包比起從前愈來(lái)愈激烈，這也表示有效率的市場(chǎng)行銷 對(duì)購(gòu)物中心目前的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)及未來(lái)的生命力具有舉足輕重的地 位。 有效的市場(chǎng)行銷計(jì)劃是促銷任何購(gòu)物中心的基礎(chǔ)，計(jì)劃本身 需要購(gòu)物中心業(yè)主的承諾及購(gòu)物中心所有相關(guān)團(tuán)體持續(xù)不斷的支 持，行銷計(jì)劃必須成為購(gòu)物中心全體員工作業(yè)的工具，應(yīng)該很容易取得，并定期地檢討，每季重新評(píng)估而每年 予以 更新。 市場(chǎng)行銷是將你的產(chǎn)品送達(dá)消費(fèi)者的一種程序，而其運(yùn)用的方式將隨不同的購(gòu)物中心而有所不同。 市場(chǎng)行銷計(jì)劃的根本 ( 購(gòu)物中心行銷計(jì)劃對(duì)購(gòu)物中心各參與者皆很重要，更仔細(xì)的說(shuō)就是： 業(yè)主期望藉此將購(gòu)物中心市場(chǎng)價(jià)值極大化，除此之外，購(gòu)物中心經(jīng)理人精通市場(chǎng)行銷手法將有助于他們未來(lái) 的就業(yè)能力，尤其是業(yè)主將進(jìn)一步賦予更多的責(zé)任。 購(gòu)物中心經(jīng)理人，將業(yè)主的期望謹(jǐn)記在心，則期望藉此提高租金，尤其是百分比租金，以增加獲利能力，他 們知道滿足承租店家需求分享正面的 資訊是最佳的公關(guān)大使。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 15 承租店家期望購(gòu)物人潮增加以提升銷售額并為他們創(chuàng)造收入。 市場(chǎng)行銷計(jì)劃 ( 有效的購(gòu)物中心行銷計(jì)劃是購(gòu)物中心整體行銷成功與否最重要的一環(huán)，它是一項(xiàng)指導(dǎo)計(jì)劃，市場(chǎng)行銷計(jì)劃應(yīng)是 一正式書面性文件，很多公司已經(jīng)建立有固定形式的表格文件可供他們自己的購(gòu)物中心應(yīng)用，而其主要內(nèi)涵則包 括： 市場(chǎng)處境分析 ( 問(wèn)題 /機(jī)會(huì)點(diǎn) ( 機(jī)會(huì) /宗旨 ( 策略 /執(zhí)行方式 ( 而市場(chǎng)行銷計(jì)劃書的成效包括： 了解本身相較于區(qū)內(nèi)其它購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)所在。 確認(rèn)購(gòu)物中心如何與其它競(jìng)爭(zhēng)者的定位有所分界。 建立承租店家、業(yè)主與經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的共同愿景。 將目標(biāo)宗旨按重要性列出執(zhí)行策略的優(yōu)先次序。 建立管理的機(jī)制，將行銷計(jì)劃以書面形式預(yù)先作好，正確指導(dǎo)作業(yè)的方向并將精力專注于重點(diǎn)地方。 市場(chǎng)處境分析 ( 基本資料研究是擬定市場(chǎng)行銷計(jì)劃的根本基礎(chǔ)，必須先行了解購(gòu)物中心所在商 圈及其客源層的特質(zhì)，以便建立 正確的執(zhí)行計(jì)劃。 第一手資料研究 ( 研究有第一手資料及第二手資料來(lái)源。 研究有第一手資料乃是經(jīng)由下列方式的收集： 現(xiàn)場(chǎng)訪談（ 在購(gòu)物中心現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)消費(fèi)者，期望是當(dāng)他們離去時(shí)作業(yè)。一般至少宜作 300 500 份以上有效樣本，依照來(lái)客的居住地點(diǎn)郵遞區(qū)號(hào)、人文背景分類及消費(fèi)習(xí)性作交叉分析，此份收集來(lái)客居 住地點(diǎn)的分析將作為建立購(gòu)物中心商圈范圍的依據(jù)。 電話訪談 (在購(gòu)物中心 所在商圈范圍內(nèi)以電話向居民作市場(chǎng)意見調(diào)查。 抽獎(jiǎng)所填寫的資料可以提供顧客居住地區(qū)郵遞區(qū)號(hào)分布及其它資料。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 16 意見調(diào)查表 (辦理特別促銷活動(dòng)時(shí)的意見調(diào)查也可同時(shí)收集居 住地點(diǎn)人文背景及顧客對(duì)活動(dòng)的意見。 第二手資訊研究 ( 第二手資訊研究則不是從第一手資料收集獲得。 一些較佳的資料來(lái)源包括： 政府人口資料公報(bào)。 商業(yè)主管機(jī)構(gòu)公報(bào)。 地方報(bào)紙雜志。 圖書館。 瓦斯、電話、電力公司資料。 百貨公司 /大型主力店。 大學(xué)。 購(gòu)物中心承租商店顧客郵寄資料 (可以用來(lái)了解顧客郵遞區(qū)號(hào)分布 )。 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商 (他們了解附近社區(qū)平均房?jī)r(jià)及轉(zhuǎn)換率 )。 更新你的研究（ 研究作業(yè)應(yīng)每 2 至 3 年或區(qū)內(nèi)有重大建設(shè)或重大政變發(fā)生時(shí)就應(yīng)予以更新，而何時(shí)應(yīng)重新執(zhí)行新的研究，例如： 購(gòu)物中心本身的重大變更 (如業(yè)種組成、主力商店更換或重大整修剛完成等等）。 購(gòu)物中心所在附近有重大道路建設(shè)完成。 購(gòu)物中心所在區(qū)域有大型公司關(guān)閉。 新的住宅社區(qū)展開。 購(gòu)物中心所在區(qū)域有新的購(gòu)物中心建設(shè)計(jì)劃發(fā)生 。 定義你的商圈范圍 ( 購(gòu)物中心業(yè)者必須了解消費(fèi)者居住所在，在美國(guó)郵遞區(qū)號(hào)就是一相當(dāng)不錯(cuò)的定義商圈的方式，某些小型的購(gòu)物 中心其商圈范圍有時(shí)候比一郵遞區(qū)號(hào)分區(qū)還小，在這種情況下，商圈定義可藉由消費(fèi)者的住址按政府的人口統(tǒng)計(jì)分 類。 客源分布資訊可來(lái)自于購(gòu)物中心現(xiàn)場(chǎng)訪談，或從抽獎(jiǎng)意見調(diào)查表及促銷活動(dòng)或是主力店顧客郵寄資料等獲得， 當(dāng)購(gòu)物中心的商圈范圍確立后，在設(shè)定目標(biāo)之前你必須對(duì)購(gòu)物中心的定位作處境分析，以便了解本身的優(yōu)劣所在， 當(dāng)收集資料作業(yè)時(shí)主要房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 17 詢問(wèn)的問(wèn)題包括 ： 區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)為何 ?是否有裁員或重大變更計(jì)劃 ?他們的行為模式為何？例如假使區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)其薪資核發(fā)日 為每月 15 及 30 日，則你可配合發(fā)薪日舉辦促銷活動(dòng)。 區(qū)域內(nèi)主要道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為何 ? 是否有天然地形界限 (例如山岳或河川 )從你的商圈內(nèi)橫越 ? 顧客如何至你的購(gòu)物中心 ? 是否有大眾運(yùn)輸工具行經(jīng) 當(dāng)你開車行經(jīng)該商圈時(shí)你會(huì)經(jīng)過(guò)多少與你競(jìng)爭(zhēng)的購(gòu)物中心 ? 確認(rèn)誰(shuí)是你真正目標(biāo)客源 ( 你需要下列的資料： 政府人口資訊：有關(guān)商圈內(nèi)消費(fèi)者基本統(tǒng) 計(jì)資料，包括年齡、性別、收入、教育程度及職業(yè)分類與郵遞區(qū) 號(hào)。 消費(fèi)者習(xí)性：包括區(qū)內(nèi)生活行為模式，例如人們?nèi)绾问苡绊懠叭绾位ㄙM(fèi)金錢，兩個(gè)基本背景及收入相同的家 庭，有時(shí)可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消費(fèi)模式，例如兩戶鄰近家庭，兩者皆是大專程度以上的 父母，擁有兩個(gè)小孩，家庭收入約每年 0,000，可能有全然不同的金錢使用模式。 家庭甲擁有渡假休閑車、游艇及每位家庭成員一部登山腳踏車，家庭乙可能在其地下室有一家庭媒體中心，積 極參與社區(qū)活動(dòng)并常在家中宴客，你可以預(yù)料每至周末假期家庭甲有可能 離城而在周日時(shí)至購(gòu)物中心購(gòu)物，而家庭 乙則可能在周末至購(gòu)物中心消費(fèi)，這里所述，每一家庭的購(gòu)買行為除了受一般人口資料影響外也受其生活模式的影 響。 了解自己的購(gòu)物中心 ( 塑造一個(gè)成功的市場(chǎng)行銷計(jì)劃，你應(yīng)該將購(gòu)物中心本身視為一 “產(chǎn)品 ”，了解它并可將它的優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品 提供 給消費(fèi)者。 有時(shí)購(gòu)物中心經(jīng)理人過(guò)于了解他所經(jīng)營(yíng)管理的購(gòu)物中心，而無(wú)法客觀分析中心本身的優(yōu)劣，則以下方式可嘗 試： 詢問(wèn)購(gòu)物中心其它人意見，他們不是與你相同長(zhǎng)時(shí)間在購(gòu)物中心內(nèi)工作者，例如詢問(wèn)他人有關(guān)標(biāo)志系統(tǒng)的 可 視性。 改變你的視野，例如有時(shí)候嘗試每日經(jīng)由不同的路線到達(dá)購(gòu)物中心或從不同的人口房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 18 進(jìn)入。 經(jīng)常在購(gòu)物中心附近走動(dòng)，問(wèn)問(wèn)不同觀察者的意見 例如清潔維護(hù)人員、安全警衛(wèi)或中介代理 并伴隨你指出 你從未聽過(guò)或看過(guò)的問(wèn)題所在。 因?yàn)橘?gòu)物中心是你的 “產(chǎn)品 ”，身為購(gòu)物中心經(jīng)理人應(yīng)以 “包裹 ”方式審視的，例如：建筑物類似你產(chǎn)品的 外殼 宜保持最佳狀態(tài)，標(biāo)志類似產(chǎn)品的品牌 須清楚可視，人行道宜打掃潔凈，入口區(qū)大門宜開閉自如，中心 內(nèi)垃圾桶宜隨時(shí)保持干凈，而廁所用紙須注意更換等等。 你的產(chǎn)品進(jìn)出動(dòng)線也必須方便簡(jiǎn)明，發(fā)現(xiàn)任 何可能阻礙消費(fèi)者的路線，例如車道寬度是否足夠與車位數(shù)是否足 夠 ?在店家，擁擠的信道及顯目的擺設(shè)是否侵占走道空間而影響消費(fèi)者購(gòu)物 ? 檢視購(gòu)物中心實(shí)質(zhì)環(huán)境與視覺因子，你應(yīng)同時(shí)檢視： 景觀設(shè)施。 環(huán)境氣氛。 動(dòng)線便利性 。 購(gòu)物中心所舉辦的大型活動(dòng)。 飲食。 衛(wèi)生設(shè)施。 其它服務(wù)性設(shè)施。 了解你的競(jìng)爭(zhēng)者 ( 親身拜訪緊鄰商圈的購(gòu)物中心是必要的，了解那些購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的組合及一般性環(huán)境設(shè)施，與本購(gòu)物中 心比較，較優(yōu) ?同樣 ?較差 ?觀察消費(fèi)者，捫心自問(wèn)： 什么樣的店家 他們常去消費(fèi) ? 他們購(gòu)買什么樣的商品 ? 什么樣的線索暗示流行風(fēng)潮能引起興趣 ? 問(wèn)題與機(jī)會(huì)點(diǎn) ( 你所擁有可分辨的優(yōu)勢(shì) 探究你的購(gòu)物中心所能提供而你的競(jìng)爭(zhēng)者所沒有的是非常的重要，幫助消費(fèi)者了解至本購(gòu)物中心消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)， 嘗試發(fā)現(xiàn)是否有特別的優(yōu)勢(shì)，你可以特別重視并登載于房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費(fèi) 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 19 廣告詞句。對(duì)消費(fèi)者而言，購(gòu)物中心能夠加以區(qū)分的優(yōu)勢(shì)， 往往可將你的購(gòu)物中心與其它購(gòu)物中心有所分別并能根植于消費(fèi)者心中，分析本購(gòu)物中心與其它競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)劣所在 可以讓你了解是什么原因促使本購(gòu)物中心不同 或?yàn)槭裁幢韧瑓^(qū)其它購(gòu)物中心具優(yōu)勢(shì)。 將你的購(gòu)物中心內(nèi)所有商店名稱表列并分析其業(yè)種業(yè)態(tài)分布，將此表與區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者相互比較，檢視商家其相似 與相異之處，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)你所經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心提供一特別的業(yè)種，在商圈內(nèi)其它購(gòu)物中心皆沒有這一可分辨的優(yōu) 勢(shì)，你也可能發(fā)現(xiàn)較弱勢(shì)之處而必須予以強(qiáng)化。 記得，可分辨優(yōu)勢(shì)能根植于消費(fèi)者心中，因此，它可以成為真實(shí)或被感覺到的，其案例包括： 擁有在本商圈內(nèi)服務(wù)最佳的店家。 擁有雙倍的殘障停車位，最靠近入口區(qū)，或者在詢問(wèn)處提供別的購(gòu)物中心所沒有的服務(wù) 例如免費(fèi)使用嬰兒 推車或輪椅等。 美食廣場(chǎng)提供購(gòu)物者最好最方便的飲食空間。 擁有最佳最方便的休憩座椅區(qū)。 商店售貨員有最佳的