商業(yè)地產(chǎn)全程運營合集

房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 1 商 業(yè) 地 產(chǎn) 全 程 運 營 合 集 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 2 購物中心土地開發(fā)的配置 . 4 海鼎對購物中心的運作增值分析 . 10 租店簽約內(nèi)容及注意事項 . 12 購物中心的市場行銷計劃 . 14 談商業(yè)地產(chǎn)的招商管理要訣 . 21 租賃業(yè)務與電子商務之二 . 26 店鋪組合營銷形式的實施 . 27 購物中心的市場研究方法 . 31 實施租賃策略及運用方式 . 38 購物中心的招商指標分析 . 46 購物中心租賃契約的制定 . 54 租賃業(yè)務與電子商務之三 . 63 商業(yè)街店鋪組合營銷形式的實施 . 65 實施商業(yè)街租賃策略及運用方式 . 66 談商業(yè)街的招商管理 . 67 高端租戶細節(jié)上的考慮 . 68 對商業(yè)街商鋪租賃期限的分析 . 69 制訂商業(yè)街物業(yè)招商談判策略 . 70 商業(yè)街招商 管理制度參考樣本 . 73 商業(yè)街招商的原則及其準備過程 . 78 商業(yè)街物業(yè)招商方式渠道確定 . 80 商業(yè)街招商管理與商業(yè)地產(chǎn)的運營 . 81 商業(yè)街招商方案實施中的細節(jié) . 81 實施店鋪組合營銷的方法步驟 . 85 商業(yè)街統(tǒng)一招商管理原則 . 86 實施商業(yè)街租賃策略及運用方式 . 86 商業(yè)街租金和消費者導向的計劃 . 87 某定位高檔的商廈招商方案參考 . 88 租賃業(yè)務與電子商務之一 . 92 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 3 租金和消費者導向的計劃 . 93 家居經(jīng)營模式掀起革命風暴 . 95 建材銷售新亮點：體驗式營銷 . 97 建材營銷的 察 . 98 購物中心建立特色才能勝出 . 100 論中國 展的適存性 . 102 購物中心集資的基本性質(zhì) . 108 統(tǒng)一招商管理的十項基本原則 . 110 購物中心建設(shè)與其戰(zhàn)略 選擇 . 114 購物中心的管理和信息化 . 115 購物中心管理合約的制定 . 117 評估購物中心價值的方法 . 120 購物中心管理的團隊合作 . 123 購物中心中財務管理職責 . 126 購物中心并不是一種業(yè)態(tài) . 127 購物中心類型之客源范圍 . 130 獨門精品店型購物中心 . 131 購物中心管理事項與重點 . 139 購物中心經(jīng)營管理的模式 . 146 中國購物中心綜合管理中的主要策略建議 . 151 從經(jīng)營的角度分析購物中心商場定位 . 160 “銷品茂 ” ”的首先是概念 . 166 美國摩爾 娛樂零售 ”新概念 . 167 新加坡購物中心的管理 . 171 聚焦 作管理 . 173 經(jīng)營理念、管理方式亟待更新 . 176 購物中心的用地選址分析 . 183 摩爾購物中心 各種模式及各自特點（中） . 187 發(fā)商如何與異地管理顧問更有效地合作 . 190 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 4 購物中心要吸引客流，細節(jié)是關(guān)鍵 . 192 統(tǒng)一采購 自由退貨建材家居業(yè)管理新方式 . 192 肉搏式銷售競爭 建材賣場銷售團購突破 . 194 宜家的管理、資源優(yōu)勢 . 196 市場類商鋪概念 . 199 市場類商鋪類型 . 200 專業(yè)市場商鋪的特點 . 201 品牌商家與商業(yè)地產(chǎn)的對接 . 202 大范圍檢測客流量數(shù)據(jù)的價值 . 210 購物中心的商業(yè)管理理念 . 212 理者服務概 念的體現(xiàn) . 214 從管理角度看新加坡購物中心 . 215 購物中心的營銷推廣策略 . 217 購物中心管理合約的制定 . 227 獨門精品店型購物中心 . 236 購物中心管理事項與重點 . 240 摩爾購物中心 各種模式及各自特點（上） . 248 摩爾購物中心 各種模式及各自特點（下） . 252 商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計 . 252 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究 . 265 中美兩國購物中心發(fā)展比較 . 269 租模式必將退出歷史的舞臺 . 271 專業(yè)市場投資開發(fā)要點 . 299 購物中心土地開發(fā)的配置 由于所在區(qū)位的差異，其土地取得的難易程度影響著土地取得的多少以及土地使用計劃，因此主要土地配置計劃會依所在區(qū)域位于繁華區(qū)與否而有所不同，但基房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 5 本仍有數(shù)項原則是二者皆須考慮的： （一）住宅區(qū)應與購物中心及人行步道相結(jié)合。 （二）購物中心應與其他商店及其他相關(guān)的具吸引力的中心連接。 （三）周邊道路系統(tǒng)與公共運輸系統(tǒng)完善。 而在都會型購物中心，更需注意如下部分： （一）維持都會中心發(fā)展的狀態(tài)及方法。 （二）考慮位在社區(qū)鄰里中的影響及與現(xiàn)有建筑物的關(guān)系。 （三）維持現(xiàn)有性質(zhì)及未來發(fā)展 的目的及方法。 （四）步道系統(tǒng)從過去、現(xiàn)在到未來的延續(xù)性。 同時，一個優(yōu)良的計劃必須考慮將新的購物中心建筑融入既有的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應有雨遮等，這些對于現(xiàn)有的街道景觀皆有影響。另外，可能也有其他需要考慮的項目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場或停車場加蓋。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 與新的購物中心連接等。 在購物中心開發(fā)時另一主要空間是非賣場的部分，可能包括了住宅、酒吧、室內(nèi)運動中心、辦公室、旅館等。 任一項都需要特殊及復雜 的考慮，而不僅是在通路及服務上做調(diào)整。例如在購物中心上建住宅，在機能、動線及景 觀上都需要做特別的考慮。 對于購物中心的配置而言，其他尚需滿足的項目如下： （一）盡可能整合住宅區(qū)的人行步道，使其能與購物中心相連。購物中心的營業(yè)時間以外的時間，應至少有一 條通路可以出入購物中心。 （二）服務性的交通動線可以依機能集中或分散地設(shè)置，但不能干擾購物中心的活動。 （三）無論是在視覺上或心理上，各種機能都應為整體的一部分。 位于都會區(qū)外、主要作為建立都會區(qū)副都會的購物中心，其土地成本較低，較易取得廣大的土地面積，因而 其 主要配置計劃可以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài)也能有多重面貌。而位于都 會中心內(nèi)的購物中心，其土地成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨棟式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差異，因而以下便房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 6 依水平配置及垂直配置形態(tài)分別論述。 一、水平配置形式 水平配置形的購物中心可參考歐、美的案例。以美國的案例而言，購物中心通常為一、二層樓高， 30 至 60 公尺 深的建筑。在此大型建筑內(nèi)的各個店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深度，如百 貨公司及超級市 場，也可能小至僅有面寬 6 公尺、深度 12 公尺的范圍，如一般的精品店等。 購物中心通?？蓺w納為幾種典型配置形式： （一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。 （二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成 U 形或 L 形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場。將服務入口及卸貨場配置于內(nèi)庭，而將店面向外開向街道及人行步道。這是一種高密度的配置形式，適 用于集中性的購物行為，但其停車量容易不足。 （三）建筑物平面配置同上為 U 形或形，但店面開口面對中庭，停車場及購物中心入口在外圍，四 周有綠化的 人行步道環(huán)境。若拉長內(nèi)廷使其變長縮窄，及形成商店街或 形式。 （四）以高密度族群方式配置，其停車場及入口在外圍，而商店面對內(nèi)部網(wǎng)狀的人行步道。商店，特別是主要 的賣點，都配置在人行步道沿線上。 （伍）如果能多層次的考慮以上的基礎(chǔ)形式，則可有更多樣的表現(xiàn)。如商店可有兩個正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購物者有更多 的便利等。在高密度地區(qū)，購物中心也可以象三明治一樣，在一個大建筑物內(nèi)，上下兩層為停車場，中間層為步行 道。 以美國的經(jīng)驗而言，最成功的配置形式為簡單的形式，如 I 型、 T 型及 L 型等，而復雜的平面配置則不易成功。 對于 最大長度并沒有一定的標準，以開發(fā)者的角度來看，當購物者經(jīng)過一些沒有租出去的店面，這個 算太長了。而根據(jù)針對美國的 做的研究來看，最合適的長度是 180 公尺，最長不要超過 240 公尺。若長 度太長，則建筑物可能會被街道所截斷，且量體可能過大，此時便要注意與周圍環(huán)境融合的問題。 通道的寬度是很重要的，因為對于購物者心理上的影響很大。美國的 E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 7 內(nèi)的通道寬度大約界于 9 公 尺，英國較窄，約 尺 尺。 二、垂直配置形式 除非是坡度的關(guān)系使購物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將 在一圍封的單層購物中內(nèi)。然而開 發(fā)者通常會希望將購物中心推至三層、甚至五層，尤其是在都市中的購物中心。果真有此需求則建議將辦公室、須 預約及特殊的攤位（電影院、圖書館、舞廳等）置于上層。 依 非都市土地工商綜合區(qū)開發(fā)審議規(guī)范 規(guī)定，大型購物中心供百貨商場、量販商場、便利商店、超級市場等 大型販售性質(zhì)的空間，其樓層的使用配置宜以不超過七層為原則。目的在于避免大型商業(yè)空 間使用超高層空間，并 考慮消防云梯設(shè)施的能力，以確保購物人群遇急難時疏散安全。 三、商店區(qū)位 各種形態(tài)相異的商店所合適的區(qū)位各自不同。但大體上而言購物中心內(nèi)的商店配置主要可依循如下的原則： （一）購物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開設(shè)于步行交通量最大的動線上，并使動線集中于某些通 路，同時使其形成回路。為使顧客能在寬廣的建筑物內(nèi)容易辯識其所在，而能快速地到達其目的地且能于需要時迅 速地離開，主要通道應經(jīng)過中心地區(qū)，給予顧客深刻印象，有利于顧客建立方向感及場所感。 （二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前來 的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專門店、流行服飾店，及 超級市場等等。這些店不僅吸引顧客自發(fā)性前來，同時也能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過購物中心內(nèi)的其他商家，增 加消費行為。第二種吸引源如銀行、郵局、快餐店及其他服務業(yè)（酒吧、美容美發(fā)、皮鞋修理、洗衣店）也同樣是 吸引顧客前來購物中心的動力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多樣化的物品及服務吸引的大量群眾。 （三）一般購物中心的商店配置，應該將主要商店放于中心店，若為有數(shù)個端點的聚集性的 則可將主要 商店放在各個端點，使其成為相對應的吸引點。 （四 ）服務出入口應放在建筑物邊緣或較低樓層，避免與購物者的動線混淆。 （五）販售同類商品的商店應聚集開設(shè)于一處，以利用聚集效應，活絡交易，像食物、仕女服飾、家居服及家 庭用品等。 （六）開放時段相同者如晚上仍開放的劇院、餐廳、樂房，應配置于同一區(qū)，一方房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 8 面便于管理，減少管理費用 及人力，并確保顧客及管理者在特殊時段的安全，另一方面也擁有類似聚集效益的功能。 （七）糖果、糕點、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動線交會點，零星分布于購物中心內(nèi)。 （八）電影院、汽車用品店及超級市場等形態(tài)的商店，本身的機能性強，足可 吸引顧客，故配置于分離的獨棟 建筑物，或是 非下面的地方，但可以由停車場直接到達的場所。 （九）人行步道的配置細節(jié)是重要的，如從停車場進來的入口及公車站、樓梯、電梯及手扶梯等其配置細節(jié)皆 需注意。原則上購物中心在這方面所面臨的問題與大型百貨公司所面臨的問題是頗為類似的。 下列數(shù)點為各類商店在購物中心區(qū)位的指導原則： （一）超級市場 最好是與停車場位于同一層，以便利購物者購物推車可直接推至停車場。超級市場需要大面積空間，但是需要 小的店面開口。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因為它影響到結(jié)帳柜臺的 數(shù)目。在小型購物中心，超級市 場通常被規(guī)劃為主要吸引源，因而必須位于可引導顧客進入 位置。 （二）食品店 如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級市場入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。 （三）精品服飾店 適于集中配置于一處，且像百貨公司的售貨場般有秩序地排列，如鞋類、襪類、婦女貼身衣物、套裝、寶石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妝品等。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購物中心的主要 ，且遠 離食品店。它們需要良好的展示正面， 同時也非常依仗寬廣的人行步道經(jīng)過它們。因而最好的方法是將它們集中于 一處，使其能依其本身的特點形成一個吸引點以招徠顧客。 （四）服務性商店 這類商店在夜間購物中心關(guān)閉后仍有可能開放，例如便利店及自助郵局等。這些店有兩種做法，其一是這類店 可設(shè)有兩個正面，當晚上 閉之后，顧客仍可自外部的停車場得到服務；或者是可獨立于 ，但位于 入口附近。服務房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 9 性商店通常配置于較不顯眼的區(qū)位，其店面較小，租金較為便宜，例如位于次要的較上層的 樓層。因為顧客會傾向于自己去尋找服務性商店。服務性商 店僅需小的門面及展示即可。 （五）特殊性商店 這類商店包括販售皮制品、禮品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。有時也可將其配置于較為特殊的地方，例如家居用品及家具等層使較為平淡的區(qū)域能具有生命力。這類商 店特別能適應不同的店面面積及外貌。 （六）百貨公司 這類商店是大空間的使用者，且能創(chuàng)造出其自身的重要性。它們需要 2 至 5 層的低租金的樓層。其在購物中心內(nèi) 的設(shè)計及配置，受到其顯眼與否的影響很大。最好的配置位置是位于主要 端點。 對于百貨公司而言，太多的窗邊地區(qū) 是過于奢華的，最好是為一面對 矩形基地。 （七）餐廳 對于購物中心而言，這是非常重要的商店。它們可位于任意區(qū)位，即使是由主要的僅一小部分也無所 謂。專家的意見是將其散置于購物中心中，且于主要區(qū)域內(nèi)，且占所有面積的 5。 （八）啤酒屋等場所 啤酒屋可以有許多不同的單元形式。在 閉時，能有通路可以進入，如果可能也盡量配置于停車場附近。 通常適用于地下室及二樓。 （九）家具、汽車用品及家庭用品 這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機、家具、布料及古董。這類店鋪可以聚 集 于同一處，也可分處多處。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面積賣場。許多家具店需要最大的墻間 距以利在其間布置商品。這類商店需要的配置形式為 L 型及 T 型的平面配置，且需要大的展示空間。 （十）百貨店 大一點的百貨店會嚴格要求主要正面形式，且通常會嚴格要求最小寬度在 12 公尺尺之間。同時它們也適 于面對面地相連配置，顧客在這一家店選逛時可看到房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 10 下一家店。最好將其配置于 點或端點，如此可以吸引大 量的顧客從該處進入進而穿過購物中心。 （十一）其它承租戶 包括 的小販賣亭、 場內(nèi)的路邊咖啡座、自動販賣機（包括食物及飲料）、廣告招牌、寄物柜、電 話等在 都可以找到 。除此之外，在購物中心外部者如汽車修理場、洗車場、可開車進入的銀行等可有兩個正 面（一個朝向 部，一個朝外）。 海鼎對購物中心的運作增值分析 完整的標準購物中心運作增值鏈如下圖所示： 俗話說，謀 定后動。購物中心運作成功與否，戰(zhàn)略規(guī)劃起決定性作用！ 購物中心戰(zhàn)略規(guī)劃工作至少包括下列內(nèi)容：調(diào)研信息、明確定位（核心目標客戶、邊緣目標客戶） 、招商層次與比例規(guī)劃、招商（租戶）引入考核標準、場地規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布設(shè)計、業(yè)態(tài)比例控制、整體運營計劃、部門運營計劃以及租戶 門 工 等工作。這是未來購物中心有效、健康運作的堅實基礎(chǔ)。 招商管理必須嚴格遵從購物中心的整體戰(zhàn)略規(guī)劃！物業(yè)管理、服務管理、企劃管理和商品管理（當存在自營部分時，可能會涉及到商品的進、銷、存、價格管理及相應的供應商 管理和專柜管理，故以其他顏色顯示以示區(qū)別）是購物中心的服務核心，核心服務對象為租戶，補充服務對象為顧客。會員管理將使購物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動來面對客戶。對象明確的會員管理，不僅是提升核心目標客戶忠誠度的有效方法，更是吸引邊緣目標客戶轉(zhuǎn)化為核心目標客戶的一記良方！ 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 11 購物中心為租戶、顧客所提供的各種服務是否有效，是否到位，最終將在財務指標上體現(xiàn)出來。同時，財務管理對外也是一項服務 確、及時的提供帳單明細（固定租金、提成租金、臨時租金、科目費用、保證金、滯納 金、押金、服務明細，等）、能否便捷的為租戶管理好預付款并進行帳單自動抵扣，等等，這些細節(jié)都顯示出購物中心的規(guī)范管理水平。 對于某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的購物中心，其經(jīng)營模式是將產(chǎn)權(quán)部分或全部出售給業(yè)主，然后由購物中心管理公司將產(chǎn)權(quán)反租。此時，購物中心的運營管理者不僅僅需要管理購物中心，還需要管理業(yè)主及其定期回報。 確切的講，在實際運營中，增值過程不是一條單純的 鏈 ，而是一個 環(huán) ！各種管理支撐系統(tǒng)所維護與采集的大量數(shù)據(jù)，經(jīng)過篩選、匯總與挖掘，為運營管理決策分析提供強有力的數(shù)據(jù)支持！分析 決策 提升 再分析 再決策 再提升 只有遵循這樣的循環(huán)，并以此不斷的來指導、支持流程的優(yōu)化、效率的提高、考核的客觀調(diào)整，等。由此，管理與服務水平才會得到持續(xù)的提升！ 上圖中每一個節(jié)點都是一個最簡的增值過程，步步推進，循環(huán)往復。理論上講，從第一個節(jié)點運作開始到最后一個節(jié)點結(jié)束，購物中心實現(xiàn)了盈利。那么針對不同管理機制的購物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據(jù)管理機制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。下面我們來了解一下這兩種不同類型購物中心的運作增值過程。 下圖顯示了偏物業(yè)型購物中心業(yè)務操作增值 模型： 規(guī)劃準備工作是將購物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實現(xiàn)，并通過購物中心管理系統(tǒng)描述出來。而租戶引入工作最主要的參考和指導依據(jù)就是購物中心的定位。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 12 夯實了這些基礎(chǔ)，租約維護、產(chǎn)生銷售提成、相關(guān)費用、出具帳單和收款將在購物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個增值的過程。 同時，我 們應該注意到，所有的增值點都是依靠服務貫穿起來的。換句話說，忽視了服務或者服務不到位，增值鏈將斷裂！ 經(jīng)過最后的決策分析，結(jié)合租戶、部門和員工的 標進行分析與考核，進行必要的調(diào)整、提升與淘汰。 下面，我們再來看偏百貨型購物中心業(yè)務操作增值模型： 顯然，偏百貨型購物中心的運作增值過程就 是物業(yè)型購物中心的運作結(jié)合了自營百貨的管理。而自營百貨管理的業(yè)務核心簡言之是進、銷、存與專柜管理。這些內(nèi)容討論較多，在此不再贅述。 綜上所述，我們認為，真正的購物中心決不是一個零售企業(yè)，而是一個管理企業(yè)、一個服務企業(yè)！ 租店簽約內(nèi)容及注意事項 (1)房屋稅捐、地價稅、所得稅、印花稅應由房東負責 (2)租期屆滿后避免恢復原狀，否則應在合約書內(nèi)說明恢復內(nèi)容 (3)房屋裝璜改造，避免填寫先征求房東書面同意，否則應請房東另開立書面同意書以防違約，切記需與簽立合約同時辦理 (4)其它特殊條文 , 先經(jīng)公司主管及法務同意后始可簽立 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 13 (1)簽約階段有下幾點必須注意 : 面積不足的部份，可以按單位面積比例來減款，明載于契約書內(nèi)。若為租屋，則 應載明是全部租用，還是只租部分，并清楚記載租用面積及區(qū)域 么時候付款 :租屋時，要明白記錄租金以外的各種費用。定下將來若有讓渡、轉(zhuǎn)借時，名義書 轉(zhuǎn)讓費怎么支付，押金又該在什么條件下被歸還。另外，像房租方面，要詳細注明款額、起算日、換約時間、換約 時漲價的計算基準及限度 、管理費和公共設(shè)施費及其它項目等等，皆必須明載金額的多寡。 要注意電力狀況、瓦斯狀況、給排水設(shè)備的狀況，以及日后可能發(fā)生的問題，詳細記載于 契約書中。 租借時，要清楚注明契約的起契期間。 必須具體規(guī)定解除契約時要進行哪些手續(xù)、及會導致何種結(jié)果等事項。 何負責等。 (2)原則上以公司信譽保證，避免公證。若房東堅持需法院公證，則要求公證費由房東自付 (最多公司只能 負 責一半 ) (3)法院公證所需文件 可在法院購買 ) 利事業(yè)登記證影本各一份 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 14 洽談者 )印鑒、身份證 鑒章 購物中心的市場行銷計劃 市場行銷不僅僅只是一種策略，而是一種使購物中心的商品 及服務吸引顧客注意的工作方式，當把購物中心整體視為 “產(chǎn) 品 ”時，有一系列的途徑可以成功地創(chuàng)造及維系正當?shù)男蜗笠愿?知并吸引顧客。 當消費者的復雜性不斷增加及購物中心本身的多樣化，競逐 消費者的荷包比起從前愈來愈激烈，這也表示有效率的市場行銷 對購物中心目前的運營表現(xiàn)及未來的生命力具有舉足輕重的地 位。 有效的市場行銷計劃是促銷任何購物中心的基礎(chǔ)，計劃本身 需要購物中心業(yè)主的承諾及購物中心所有相關(guān)團體持續(xù)不斷的支 持，行銷計劃必須成為購物中心全體員工作業(yè)的工具，應該很容易取得，并定期地檢討，每季重新評估而每年 予以 更新。 市場行銷是將你的產(chǎn)品送達消費者的一種程序，而其運用的方式將隨不同的購物中心而有所不同。 市場行銷計劃的根本 ( 購物中心行銷計劃對購物中心各參與者皆很重要，更仔細的說就是： 業(yè)主期望藉此將購物中心市場價值極大化，除此之外，購物中心經(jīng)理人精通市場行銷手法將有助于他們未來 的就業(yè)能力，尤其是業(yè)主將進一步賦予更多的責任。 購物中心經(jīng)理人，將業(yè)主的期望謹記在心，則期望藉此提高租金，尤其是百分比租金，以增加獲利能力，他 們知道滿足承租店家需求分享正面的 資訊是最佳的公關(guān)大使。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 15 承租店家期望購物人潮增加以提升銷售額并為他們創(chuàng)造收入。 市場行銷計劃 ( 有效的購物中心行銷計劃是購物中心整體行銷成功與否最重要的一環(huán)，它是一項指導計劃，市場行銷計劃應是 一正式書面性文件，很多公司已經(jīng)建立有固定形式的表格文件可供他們自己的購物中心應用，而其主要內(nèi)涵則包 括： 市場處境分析 ( 問題 /機會點 ( 機會 /宗旨 ( 策略 /執(zhí)行方式 ( 而市場行銷計劃書的成效包括： 了解本身相較于區(qū)內(nèi)其它購物中心競爭者的優(yōu)勢與劣勢所在。 確認購物中心如何與其它競爭者的定位有所分界。 建立承租店家、業(yè)主與經(jīng)營管理團隊的共同愿景。 將目標宗旨按重要性列出執(zhí)行策略的優(yōu)先次序。 建立管理的機制，將行銷計劃以書面形式預先作好，正確指導作業(yè)的方向并將精力專注于重點地方。 市場處境分析 ( 基本資料研究是擬定市場行銷計劃的根本基礎(chǔ)，必須先行了解購物中心所在商 圈及其客源層的特質(zhì)，以便建立 正確的執(zhí)行計劃。 第一手資料研究 ( 研究有第一手資料及第二手資料來源。 研究有第一手資料乃是經(jīng)由下列方式的收集： 現(xiàn)場訪談（ 在購物中心現(xiàn)場訪問消費者，期望是當他們離去時作業(yè)。一般至少宜作 300 500 份以上有效樣本，依照來客的居住地點郵遞區(qū)號、人文背景分類及消費習性作交叉分析，此份收集來客居 住地點的分析將作為建立購物中心商圈范圍的依據(jù)。 電話訪談 (在購物中心 所在商圈范圍內(nèi)以電話向居民作市場意見調(diào)查。 抽獎所填寫的資料可以提供顧客居住地區(qū)郵遞區(qū)號分布及其它資料。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 16 意見調(diào)查表 (辦理特別促銷活動時的意見調(diào)查也可同時收集居 住地點人文背景及顧客對活動的意見。 第二手資訊研究 ( 第二手資訊研究則不是從第一手資料收集獲得。 一些較佳的資料來源包括： 政府人口資料公報。 商業(yè)主管機構(gòu)公報。 地方報紙雜志。 圖書館。 瓦斯、電話、電力公司資料。 百貨公司 /大型主力店。 大學。 購物中心承租商店顧客郵寄資料 (可以用來了解顧客郵遞區(qū)號分布 )。 不動產(chǎn)經(jīng)紀商 (他們了解附近社區(qū)平均房價及轉(zhuǎn)換率 )。 更新你的研究（ 研究作業(yè)應每 2 至 3 年或區(qū)內(nèi)有重大建設(shè)或重大政變發(fā)生時就應予以更新，而何時應重新執(zhí)行新的研究，例如： 購物中心本身的重大變更 (如業(yè)種組成、主力商店更換或重大整修剛完成等等）。 購物中心所在附近有重大道路建設(shè)完成。 購物中心所在區(qū)域有大型公司關(guān)閉。 新的住宅社區(qū)展開。 購物中心所在區(qū)域有新的購物中心建設(shè)計劃發(fā)生 。 定義你的商圈范圍 ( 購物中心業(yè)者必須了解消費者居住所在，在美國郵遞區(qū)號就是一相當不錯的定義商圈的方式，某些小型的購物 中心其商圈范圍有時候比一郵遞區(qū)號分區(qū)還小，在這種情況下，商圈定義可藉由消費者的住址按政府的人口統(tǒng)計分 類。 客源分布資訊可來自于購物中心現(xiàn)場訪談，或從抽獎意見調(diào)查表及促銷活動或是主力店顧客郵寄資料等獲得， 當購物中心的商圈范圍確立后，在設(shè)定目標之前你必須對購物中心的定位作處境分析，以便了解本身的優(yōu)劣所在， 當收集資料作業(yè)時主要房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 17 詢問的問題包括 ： 區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)為何 ?是否有裁員或重大變更計劃 ?他們的行為模式為何？例如假使區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)其薪資核發(fā)日 為每月 15 及 30 日，則你可配合發(fā)薪日舉辦促銷活動。 區(qū)域內(nèi)主要道路網(wǎng)絡系統(tǒng)為何 ? 是否有天然地形界限 (例如山岳或河川 )從你的商圈內(nèi)橫越 ? 顧客如何至你的購物中心 ? 是否有大眾運輸工具行經(jīng) 當你開車行經(jīng)該商圈時你會經(jīng)過多少與你競爭的購物中心 ? 確認誰是你真正目標客源 ( 你需要下列的資料： 政府人口資訊：有關(guān)商圈內(nèi)消費者基本統(tǒng) 計資料，包括年齡、性別、收入、教育程度及職業(yè)分類與郵遞區(qū) 號。 消費者習性：包括區(qū)內(nèi)生活行為模式，例如人們?nèi)绾问苡绊懠叭绾位ㄙM金錢，兩個基本背景及收入相同的家 庭，有時可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消費模式，例如兩戶鄰近家庭，兩者皆是大專程度以上的 父母，擁有兩個小孩，家庭收入約每年 0,000，可能有全然不同的金錢使用模式。 家庭甲擁有渡假休閑車、游艇及每位家庭成員一部登山腳踏車，家庭乙可能在其地下室有一家庭媒體中心，積 極參與社區(qū)活動并常在家中宴客，你可以預料每至周末假期家庭甲有可能 離城而在周日時至購物中心購物，而家庭 乙則可能在周末至購物中心消費，這里所述，每一家庭的購買行為除了受一般人口資料影響外也受其生活模式的影 響。 了解自己的購物中心 ( 塑造一個成功的市場行銷計劃，你應該將購物中心本身視為一 “產(chǎn)品 ”，了解它并可將它的優(yōu)勢 產(chǎn)品 提供 給消費者。 有時購物中心經(jīng)理人過于了解他所經(jīng)營管理的購物中心，而無法客觀分析中心本身的優(yōu)劣，則以下方式可嘗 試： 詢問購物中心其它人意見，他們不是與你相同長時間在購物中心內(nèi)工作者，例如詢問他人有關(guān)標志系統(tǒng)的 可 視性。 改變你的視野，例如有時候嘗試每日經(jīng)由不同的路線到達購物中心或從不同的人口房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 18 進入。 經(jīng)常在購物中心附近走動，問問不同觀察者的意見 例如清潔維護人員、安全警衛(wèi)或中介代理 并伴隨你指出 你從未聽過或看過的問題所在。 因為購物中心是你的 “產(chǎn)品 ”，身為購物中心經(jīng)理人應以 “包裹 ”方式審視的，例如：建筑物類似你產(chǎn)品的 外殼 宜保持最佳狀態(tài)，標志類似產(chǎn)品的品牌 須清楚可視，人行道宜打掃潔凈，入口區(qū)大門宜開閉自如，中心 內(nèi)垃圾桶宜隨時保持干凈，而廁所用紙須注意更換等等。 你的產(chǎn)品進出動線也必須方便簡明，發(fā)現(xiàn)任 何可能阻礙消費者的路線，例如車道寬度是否足夠與車位數(shù)是否足 夠 ?在店家，擁擠的信道及顯目的擺設(shè)是否侵占走道空間而影響消費者購物 ? 檢視購物中心實質(zhì)環(huán)境與視覺因子，你應同時檢視： 景觀設(shè)施。 環(huán)境氣氛。 動線便利性 。 購物中心所舉辦的大型活動。 飲食。 衛(wèi)生設(shè)施。 其它服務性設(shè)施。 了解你的競爭者 ( 親身拜訪緊鄰商圈的購物中心是必要的，了解那些購物中心內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的組合及一般性環(huán)境設(shè)施，與本購物中 心比較，較優(yōu) ?同樣 ?較差 ?觀察消費者，捫心自問： 什么樣的店家 他們常去消費 ? 他們購買什么樣的商品 ? 什么樣的線索暗示流行風潮能引起興趣 ? 問題與機會點 ( 你所擁有可分辨的優(yōu)勢 探究你的購物中心所能提供而你的競爭者所沒有的是非常的重要，幫助消費者了解至本購物中心消費的優(yōu)勢， 嘗試發(fā)現(xiàn)是否有特別的優(yōu)勢，你可以特別重視并登載于房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 海量 房地 產(chǎn) /物 業(yè) 管理行 業(yè) 免費 資 源 E 網(wǎng) 打 盡 19 廣告詞句。對消費者而言，購物中心能夠加以區(qū)分的優(yōu)勢， 往往可將你的購物中心與其它購物中心有所分別并能根植于消費者心中，分析本購物中心與其它競爭者的優(yōu)劣所在 可以讓你了解是什么原因促使本購物中心不同 或為什么比同區(qū)其它購物中心具優(yōu)勢。 將你的購物中心內(nèi)所有商店名稱表列并分析其業(yè)種業(yè)態(tài)分布，將此表與區(qū)內(nèi)競爭者相互比較，檢視商家其相似 與相異之處，你可能會發(fā)現(xiàn)你所經(jīng)營的購物中心提供一特別的業(yè)種，在商圈內(nèi)其它購物中心皆沒有這一可分辨的優(yōu) 勢，你也可能發(fā)現(xiàn)較弱勢之處而必須予以強化。 記得，可分辨優(yōu)勢能根植于消費者心中，因此，它可以成為真實或被感覺到的，其案例包括： 擁有在本商圈內(nèi)服務最佳的店家。 擁有雙倍的殘障停車位，最靠近入口區(qū)，或者在詢問處提供別的購物中心所沒有的服務 例如免費使用嬰兒 推車或輪椅等。 美食廣場提供購物者最好最方便的飲食空間。 擁有最佳最方便的休憩座椅區(qū)。 商店售貨員有最佳的